Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/198512K00182@1988-05-21/da

Indhold

1. Indledning

§ 1

I lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 375 af 11. juli 1984, som

ændret ved lov nr. 618 af 19. december 1984, foretages følgende

ændringer:

1. I § 33 indsættes efter stk. 3 som nyt stykke:

»Stk. 4. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse

kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.«

Stk. 4 bliver herefter stk. 5.

2. § 34 affattes således:

»§ 34. I lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til

beboelse kan lejen ikke kræves forudbetalt for et længere tidsrum

end 6 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse

det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer

henstår som indbetalt hos udlejeren. Ej heller kan der hos lejerne

kræves andet indskud, depositum eller lignende af en sådan

størrelse, at det samlede beløb inklusive forudbetalt leje

overstiger, hvad der er tilladt efter 1. pkt.

Stk. 2. Boligretten kan tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der

stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jfr.

§ 7, stk. 1, 2. pkt.

Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelser, kan forudbetalt leje kun kræves

reguleret i lejeaftaler om beboelseslejligheder og enkeltværelser

til beboelse, hvis forudbetalingen ikke skal indestå som depositum

ved lejeforholdets ophør. Reguleringen kan kræves med lige store

månedlige beløb over samme antal måneder, som forudbetalingen

vedrører.«

3. I § 35 ændres »§ 33, stk. 3 og 4« til: »§ 33, stk. 3-5«.

4. I § 52, stk. 1, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

»I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig

bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om

bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der

til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del

af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for

ejendomsbeskatning.«

5. § 64, stk. 1, ophæves, og i stedet indsættes:

»I ejendomme med mindst 6 beboelseslejemål har lejerne ret til at

vælge beboerrepræsentanter.

Stk. 2. Ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal

mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge

beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på

beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation

bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige

lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med

mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.

Stk. 3. I ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede

beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser

som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en

talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejeren.

Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets

beslutninger.

Stk. 4. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom,

fortsætter den, indtil den besluttes ophævet. En beslutning om at

ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk.

2.«

Stk. 2, 3 og 4 bliver herefter stk. 5, 6 og 7.

6. I § 64 indsættes efter stk. 4, der bliver stk. 7, som nyt stykke:

»Stk. 8. Boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af

beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af

udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation.«

7. § 65 affattes således:

»§ 65. Beboerrepræsentanterne har ret til at drøfte ethvert

spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren.

Repræsentanterne har ret til at

a) få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte

ejendomsbudgettet og spørgsmål om lejeforhøjelse med udlejeren;

b) blive orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af

ejendomsfunktionærer;

c) være rådgivende med hensyn til anvendelse af de midler, der er

afsat til vedligeholdelse og renholdelse m.v.;

d) foreslå gennemførelse af forbedringer, når der samtidig anvises

mulighed for finansiering til dækning af de driftsudgifter, der

følger af forbedringens gennemførelse;

e) føre tilsyn med planlægningen af gennemførelsen af alle større

arbejder i ejendommen;

f) få adgang til regnskabsmateriale og andre bilag, når arbejder,

jfr. litra e, er afsluttet, og

g) få tilsendt udkast til driftsbudget for ejendommen;

driftsbudgettet skal være opstillet som de senest aflagte

regnskaber og have samme periode, ligesom eventuelle ændringer i

grundlaget for udarbejdelse af budget (i forhold til regnskabet)

klart skal præciseres.«

8. § 73 affattes således:

Ȥ 73. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende anvendes til

beboelse, har ret til at bytte med en ejer eller lejer af en anden

lejlighed eller selvstændig beboelse, således at denne overtager

lejligheden.

Stk. 2. Udlejer kan modsætte sig bytte, hvis

a) udlejer har sin bopæl i ejendommen og denne omfatter færre end 7

lejligheder,

b) den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

c) lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr.

beboelsesrum, eller

d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det

pågældende bytte.

Stk. 3. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme

ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne

bestemmelse som en ejendom. Er flere ejendomme, der ejes af samme

ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse

ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,

anses disse ligeledes i denne bestemmelse som en ejendom. Det

samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret

i tingbogen.«

9. § 84, litra a, affattes således:

»a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en

betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Er denne

en ejerlejlighed, som udlejeren ikke tidligere har beboet, er det

tillige en betingelse, at lejemålet er indgået før 1. juli 1986.«

10. I § 102, stk. 1, affattes 2. pkt. således:

»Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-

og anpartsselskaber, når erhververen opnår den afgørende

indflydelse (majoritet) i selskabet.«

11. I § 102, stk. 2, indsættes efter litra c som nyt litra:

»d) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en

juridisk person.«

12. Efter § 113 indføjes som nyt kapitel:

»Kapitel XVIII A

Fradømmelse af retten til at administrere

udlejningsejendomme

§ 113 a. En ejer af en ejendom med mindst 2 udlejede

beboelseslejligheder kan ved dom miste retten til at administrere

ejendomme med udlejede beboelseslejligheder eller bestemme, hvem

der skal administrere hans ejendomme med udlejede

beboelseslejligheder. Det kan bestemmes ved dommen, om den kun har

virkning for et begrænset antal år.

Stk. 2. Fradømmelse i medfør af stk. 1 kan ske i tilfælde, hvor en

ejer to gange

1. er idømt bøde eller hæftestraf i medfør af bestemmelserne i denne

lov, lov om midlertidig regulering af boligforholdene samt lov om

byfornyelse og boligforbedring,

2. er idømt bødestraf i medfør af byggeloven for at undlade at

foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå,

at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre,

3. har været under tvungen administration, jfr. lov om tvungen

administration af udlejningsejendomme.

Stk. 3. Fradømmelse i medfør af stk. 1 kan i øvrigt ske, såfremt en

ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov

eller reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

§ 113 b. Når en ejer er dømt efter § 113 a, skal Grundejernes

Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2. For ejers regning forestår Grundejernes Investeringsfond

herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i

den af dommen omfattede periode.

Stk. 3. § 60, stk. 3 og 4, i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene finder tilsvarende anvendelse.«

§ 2

Loven træder i kraft den 1. juli 1986.

Oprindeligt fremsat lovforslag

Blad nr 533§ 1

I lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 375 af 11. juli 1984, som

ændret ved lov nr. 618 af 19. december 1984, foretages følgende

ændringer:

1. I § 33 indsættes efter stk. 3 som nyt stykke:

»Stk. 4. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse

kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.«

Stk. 4 bliver herefter stk. 5.

2. § 34 affattes således:

»§ 34. I lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til

beboelse kan lejen ikke kræves forudbetalt for et længere tidsrum

end 6 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse

det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer

henstår som indbetalt hos udlejeren. Ej heller kan der hos lejerne

kræves andet indskud, depositum eller lignende af en sådan

størrelse, at det samlede beløb inklusive forudbetalt leje

overstiger, hvad der er tilladt efter 1. pkt.

Stk. 2. Boligretten kan tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der

stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jfr.

§ 7, stk. 1, 2. pkt.

Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelser, kan forudbetalt leje kun kræves

reguleret i lejeaftaler om beboelseslejligheder og enkeltværelser

til beboelse, hvis forudbetalingen ikke skal indestå som depositum

ved lejeforholdets ophør. Reguleringen kan kræves med lige store

månedlige beløb over samme antal måneder, som forudbetalingen

vedrører.«

3. I § 35 ændres »§ 33, stk. 3 og 4« til: »§ 33, stk. 3-5«.

4. I § 52, stk. 1, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

»I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig

bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om

bygningsfredning, kan ejendomsskat dog opkræves som en del af

lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.«

5. § 73 affattes således:

Ȥ 73. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende anvendes til

beboelse, har ret til at bytte med en anden indehaver af en

selvstændig lejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2. Udlejer kan modsætte sig bytte, hvis

a) udlejer har sin bopæl i ejendommen og denne omfatter færre end 7

lejligheder,

b) den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

c) lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr.

beboelsesrum, eller

d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det

pågældende bytte.«

6. § 84, litra a, affattes således:

»a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en

betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden, og at

lejemålet er indgået før 1. juli 1986.«

7. I § 102, stk. 1, affattes 2. pkt. således:

»Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-

og anpartsselskaber, når erhververen opnår den afgørende

indflydelse (majoritet) i selskabet.«

8. I § 102, stk. 2, indsættes efter litra c som nyt litra:

»d) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en

juridisk person.«

9. Efter § 113 indføjes som nyt kapitel:

»Kapitel XVIII A

Fradømmelse af retten til at administrere

udlejningsejendomme

§ 113 a. En ejer af en ejendom med mindst 2 udlejede

beboelseslejligheder kan ved dom miste retten til at administrere

ejendomme med udlejede beboelseslejligheder eller bestemme, hvem

der skal administrere hans ejendomme med udlejede

beboelseslejligheder. Det kan bestemmes ved dommen, om den kun har

virkning for et begrænset antal år.

Stk. 2. Fradømmelse i medfør af stk. 1 kan ske i tilfælde, hvor en

ejer to gange

1. er idømt bøde eller hæftestraf i medfør af bestemmelserne i denne

lov samt lov om byfornyelse og boligforbedring,

2. er idømt bødestraf i medfør af byggeloven for at undlade at

foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå,

at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre,

3. har været under tvungen administration, jfr. lov om tvungen

administration af udlejningsejendomme.

Stk. 3. Fradømmelse i medfør af stk. 1 kan i øvrigt ske, såfremt en

ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov

eller reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

§ 113 b. Når en ejer er dømt efter § 113 a, skal Grundejernes

Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2. For ejers regning forestår Grundejernes Investeringsfond

herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i

den af dommen omfattede periode.

Stk. 3. § 60, stk. 3 og 4, i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene finder tilsvarende anvendelse.«

§ 2

Loven træder i kraft den 1. juli 1986.

BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET

Almindelige bemærkninger

Det radikale venstre fremsætter dette lovforslag, fordi det nu står

klart, at der vil gå nogen tid, før en samlet revision af

lejelovgivningen kan gennemføres. På den baggrund har vi fundet,

dels at der er problemer på udlejningsområdet, som er så

alvorlige, at de ikke kan afvente revisionen, men kræver et

lovgivningsinitiativ her og nu, dels at der er urimeligheder i den

eksisterende lovgivning, som bør rettes samtidig. De enkelte

forslag er kommenteret i det følgende og dækker områderne:

1. løbende lejebetaling i enkeltværelser, nr. 1 og 3

2. forudbetaling af leje m.v., nr. 2

3. ejendomsskatter i fredede bygninger, nr. 4

4. bytteret, nr. 5 og 6

5. tilbudspligt, nr. 7 og 8

6. fradømmelse af ret til udlejning, nr. 9

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til nr. 1

Den foreslåede regel findes i den hidtidig gældende § 34, stk. 1, der

dog kun angår egentlige beboelseslejligheder. Det findes rimeligt,

at samme regel skal gælde ved udlejning af enkeltværelser til

beboelse. Samtidig foreslås reglen flyttet til § 33, idet der i

denne bestemmelse gives andre regler om den løbende lejebetaling,

herunder om forudbetaling, medens den gældende § 34 i øvrigt giver

regler om den forudbetaling, der ydes ved lejeaftalens

påbegyndelse, og som henstår som indbetaling hos udlejeren i hele

lejeperioden, bortset fra den sidste periode, som svarer til det

forudbetalte beløb.

Se nærmere forslag til ændring af § 34 (§ 1, nr. 2).

Til nr. 2

Til § 34, stk. 1

Det findes ikke rimeligt, at der vedrørende beboelseslejligheder og

enkeltværelser til beboelse i kommuner uden huslejeregulering kan

opkræves forudbetaling, indskud, depositum eller lignende for et

større beløb end det, som er fastsat i § 7, stk. 1, 2. pkt., hvor

lejerens krav på tilbagebetaling nyder beskyttelse over for

udlejerens omsætningserhververe og kreditorer. Derfor foreslås der

for disse lejeforholds vedkommende samme regel, som ifølge

boligreguleringslovens § 6 gælder for de samme lejeforhold i

kommuner med huslejeregulering.

Til § 34, stk. 2

Såfremt det antages, at der overhovedet - som fastsat i

boligreguleringslovens § 6, stk. 2 - bør gives mulighed for, at

udlejeren kan opkræve større beløb end fastsat i den foreslåede

stk. 1, må være en klar betingelse herfor, at lejerens

tilbagebetalingskrav sikres beskyttelse.

Til § 34, stk. 3

Reglen er identisk med den gældende § 34, stk. 2, med den forskel, at

det fastslås, at begrænsningen kun skal gælde for lejeforhold om

beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse. Reglen har

hidtil været uklar på dette punkt.

Det er således bl.a. ved Hvidovre boligrets dom af 15. januar 1986 i

modstrid med en udtalelse af 16. oktober 1981 fra boligstyrelsen

statueret, at depositum i et erhvervslejeforhold ikke kan kræves

reguleret som følge af forbuddet i den gældende § 34, stk. 2. Det

forekommer for det første ikke særligt velbegrundet at fastsætte

en sådan begrænsning for lejeforhold om andet end

beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse. For det andet

er det under alle omstændigheder påkrævet, at reglens indhold

afklares.

Til nr. 3

Ændringen er udelukkende af redaktionel art som følge af ændringerne

af §§ 33 og 34.

Til nr. 4

Der henvises til østre landsrets dom af 6. august 1985 (Ugeskrift for

Retsvæsen 1985, side 1107), som statuerer, at der ikke i den

gældende lovgivning er hjemmel til på budgettet at medtage beløb

svarende til de bortfaldne ejendomsskatter. Da formålet med den

omhandlede fritagelse for ejendomsbeskatning imidlertid klart har

været at yde ejere af fredede ejendomme støtte til ejendommens

vedligeholdelse og ikke at yde huslejenedsættelse til lejerne i

disse ejendomme, er ændringsforslaget udelukkende udtryk for en

gennemførelse af lovgivningens tilsigtede formål.

En tilsvarende ændring foreslås af boligreguleringslovens § 8 som et

nyt stk. 2.

Til nr. 5 og 6

Ændringsforslagenes baggrund

Efter nu mange års erfaring med ejerlejligheder på det danske

boligmarked er det blevet klart, at udleje af ejerlejligheder ikke

blot er et overgangsfænomen knyttet til udstykninen af

eksisterende ejendomme. Selv i ejerlejligheder opført efter 1966,

hvor der ikke har været restriktioner, bebos mere end en tredjedel

ikke af en ejer, men er udlejet.

Derfor må man også i fremtiden regne med, at en vis del af lejemålene

på det private boligudlejningsområde udgøres af udlejede

ejerlejligheder. Forslagsstillerne ønsker at gøre den retlige

stilling for disse lejere så lig andre lejeres som muligt, både på

papiret og reelt.

Med forslagene ønsker forslagsstillerne desuden at fremme

mulighederne for ved mobilitet at forbedre tilpasningen og

udnyttelsen af den eksisterende boligmasse.

Ændringsforslagenes indhold

Ændringsforslagene begrænser udlejers adgang til at nægte en lejer at

indgå bytte af en lejlighed, således at kun, hvor husejer selv

bebor ejendommen og ejendommen er lille, vil bytte kunne nægtes

generelt.

Ændringsforslagene ligestiller beboelseslejemål i ejerlejligheder med

øvrige beboelseslejemål i henseende til bytteret, ligesom

forslagene udvider kredsen af lejlighedsindehavere, med hvem en

lejer kan indgå bytte.

Ændringsforslagene ophæver generelt for nye lejemål husejers adgang

til at overtage en udlejet beboelseslejlighed til eget brug.

Ændringsforslagenes administrative og

økonomiske konsekvenser

Der forventes kun begrænsede konsekvenser. Forslagsstillerne

forventer, at nogle retstvister bortfalder, samt at der bliver en

lille reduktion i trækket på socialvæsenets ressourcer.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til nr. 5

§ 73, stk. 1, fastslår lejers generelle bytteret. I forhold til den

eksisterende bestemmelse udvides kredsen af lejlighedsindehavere,

med hvem der kan byttes, til også at omfatte lejlighedsindehavere

i andels- og ejerboliger.

§ 73, stk. 2, litra a, præciserer en særlig ret for udlejer til at

nægte bytte i ejendom, hvor udlejer har egen bolig, hvis

ejendommen er lille. Størrelsesgrænsen svarer til anden lovgivning

(saneringslov).

§ 73, stk. 2, litra b, c og d, svarer til nugældende bestemmelser i

litra b, c og e.

Til nr. 6

Ændringsforslaget afskaffer for nye lejemål i beboelseslejligheder

udlejers ret til at opsige lejemålet efter § 83 a, dvs. hvis

udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Med den spredning af

udlejningen på mange udlejere, som er et resultat af

ejerlejlighedslovgivningen, forekommer denne ret for vidtgående.

For lejemål, der indgås efter lovens ikrafttræden, foreslås denne

ret afskaffet. I praksis opnås herved den ligestilling mellem

lejere i ejerboliger (som i et vist omfang måtte skulle regne med,

at denne ret ville blive gjort gældende) og lejere i almindelige

udlejningsejendomme (hvor dette sjældent forekommer).

Ændringen af § 84, litra a, forebygger samtidig en udhuling af den

reelle nytte af bytteretten for lejere i lejligheder, der er

ejerlejligheder.

Til nr. 7

Det er inkonsekvent, at tilbudspligtsreglerne er illusoriske ved

overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber,

idet der reelt finder et ejerskifte sted, når der sker

overdragelse af aktier og anparter i et sådant omfang, at

erhververen opnår majoriteten i selskabet. Ændringsforslaget

sigter således til, at tilbudspligtsreglerne også skal gælde for

ejendomsselskaber, idet det findes ganske urimeligt, at de

undtages fra reglerne.

Som den gældende bestemmelse i § 102, stk. 1, 2. pkt., er formuleret,

frister den i øvrigt til den tilsyneladende klare

modsætningsslutning, at enhver overdragelse af en ejendom til en

juridisk person (som f.eks. et aktie- eller anpartsselskab)

bortset fra erhvervelse ved arv ikke er omfattet af

tilbudspligtsreglerne. Efter ordlyden sammenholdt med almindelige

lovfortolkningsprincipper skulle således en ejendomsoverdragelse

fra en ikke-juridisk person, altså fra en såkaldt fysisk person,

til en juridisk person (som f.eks. et aktie- eller anpartsselskab)

ikke være omfattet af reglerne om tilbudspligt. Dette resultat kan

naturligvis ikke accepteres. Den hidtidige bestemmelse er derfor

overført til stk. 2, litra d, i samme bestemmelse (§ 102), hvor

den naturligt hører hjemme, i en form, der ikke åbner mulighed for

en utilsigtet og åbenbart urimelig fortolkning.

Til nr. 8

Se bemærkningerne til nr. 7.

Til nr. 9

Ændringsforslaget opfylder den opfordring til boligministeren, som et

flertal i boligudvalget fremsatte i betænkningen over forslag til

lov om tvungen administration af udlejningsejendomme (se

Folketingstidende 1984-85, tillæg B sp. 87).

Ændringsforslaget er, bortset fra tekniske ændringer, identisk med

den udformning, som findes i §§ 154 og 155 i det forslag til ny

lejelov, som lejernes og udlejernes organisationer har fremlagt.

Versioner

1. 1988-05-21