Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/198612K00057@1988-05-21/da

Indhold

1. Indledning

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1. Loven gælder for leje - herunder fremleje - af lokaler, der

udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Omfatter en lejeaftale dels en eller flere enheder, der er

registreret i bygnings- og boligregistret som beboelsesareal og

dels en eller flere enheder, der er registreret som andet end

beboelsesareal, gælder loven for de enheder, der er registreret

som andet end beboelsesareal. Det er dog en forudsætning, at

arealerne benyttes i overensstemmelse med registreringen til andet

end beboelse.

Stk. 3. I det omfang, det særskilt fremgår af lovens bestemmelser,

gælder disse for alle lejeaftaler, der omfatter både beboelsesrum

og lokaler, der benyttes til erhverv.

Stk. 4. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge,

herunder ved arbejde.

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af

særlige regler i anden lovgivning. Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 3. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges

skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det

omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet lovligt i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det

beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jfr. §

28, stk. 2.

§ 4. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod

enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling

af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb

tilsammen ikke overstiger 6 måneders leje. Ved lejeforholdets

ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende

ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående

rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan

kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst

mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som

var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at

lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen

tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste

aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge

efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at

lade aftalen aflyse.

§ 5. Reglerne i § 4, stk. 1 og 3, kan ikke ved aftale fraviges til

skade for lejeren.

Kapitel 3

Mangler ved det lejede

§ 6. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed fra det

aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele

lejeperioden. Det lejede skal være i en forsvarlig stand og i en

stand, som lejeren efter retsforholdet med udlejeren kan kræve.

§ 7. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er

overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid

inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på

overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt

afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke

står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold

fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve

lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning, medmindre

udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for

hvilket han er ansvarlig.

§ 8. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets

beståen i den stand, som lejeren efter retsforholdet med udlejeren

kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter

påkrav herom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens

regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas,

varme, kulde eller lignende, kan lejeren ved fogedens bistand

skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe

mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe

en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 9. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 8, og afhjælper

udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden

for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må

anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen,

kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for

ophævelsen.

§ 10. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens

indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller

udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det

lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse,

eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens

brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 11. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal

lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen

senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren,

at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen

ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller

udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 12. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med

lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter,

brugsrettigheder eller andre lignende rettigheder over ejendommen,

som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et

forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan

endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt,

eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var

retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov

uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det

retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i

lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer

forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 11 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte

mangler.

§ 13. Bringes et lejeforhold - bortset fra de i § 12 nævnte tilfælde

- til ophør i utide på grund af andre rettigheder over

ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige

af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod

lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag,

forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på

mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et

forholdsmæssigt afslag i lejen.

Stk. 3. Stk. 2 gælder ikke, hvis forbudet skyldes lejerens egne

forhold.

§ 14. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke,

bortfalder aftalen.

Kapitel 4

Betaling af leje

§ 15. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der

ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens

bopæl her i landet. Indbetaling til postvæsenet anses for betaling

på det anviste betalingssted. Udlejeren er endvidere berettiget

til at anvise, på hvilken måde betaling skal ske.

§ 16. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan

den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Forfalder lejen eller anden pligtig pengeydelse til betaling

på en helligdag, en søndag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes

forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for

rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen.

Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag

rettidig.

Stk. 4. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte

lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden

indtil lejeforholdets ophør. Kapitel 5

Lejerens brug af det lejede

§ 17. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved

uforsvarlig adfærd af ham selv eller andre, som han har givet

adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks

anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet

ophold.

§ 18. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til

andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af

det lejede eller nogen del deraf til andre, jfr. dog §§ 42 og 44.

§ 19. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i

ejendommen.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der

gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud,

der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at pligterne efter stk. 2 også

iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig

efter § 17.

§ 20. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af

det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande i det

lejede end de, der er nævnt i § 21, stk. 1. Samtykke kræves også

til udførelse af tekniske installationer.

Stk. 2. Vedligeholdelsesforpligtelserne for de i stk. 1 nævnte

foranstaltninger påhviler lejeren.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget

af de i stk. 1 nævnte foranstaltninger. Lejeren skal ved

forsikring eller på anden måde stille fornøden sikkerhed for

opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Stk. 4. Ved lejerens fraflytning må de i stk. 1 nævnte

foranstaltninger kun fjernes, når lejeren retablerer det lejede.

Udlejeren kan kun kræve retablering, hvis der er taget forbehold

herom, da han meddelte samtykket.

§ 21. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og

vinduer, der hører til det lejede, i det omfang, det er sædvanligt

efter hans forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere

ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer

o.lign. i sædvanligt omfang.

Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde

forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.

Stk. 3. Reglerne i § 20, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Ved lejerens fraflytning må de i stk. 1 nævnte indretninger

kun fjernes, når lejeren retablerer det lejede. Udlejeren kan

kræve, at det lejede retableres.

Stk. 5. Reglerne i stk. 1-4 gælder også for lejeaftaler, der omfatter

både beboelsesrum og lokaler, der benyttes til erhverv.

Kapitel 6

Udlejerens adgang til det lejede

§ 22. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller

skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 23. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det

lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3

måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige

reparationer i det lejede.

§ 24. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres

uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren.

Udlejeren skal straks foretage efterreparationer. Kapitel 7

Vedligeholdelse

§ 25. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt

vedlige, jfr. dog §§ 20-21. Alle indretninger til afløb og til

forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og

brugbar stand.

Stk. 2. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig

belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom

han skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

§ 26. Lejeren skal i lejeperioden foretage og afholde udgiften til

vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler og holde

vand- og gashaner og el-afbrydere forsvarligt vedlige. Lejeren

skal endvidere afholde udgiften til vedligeholdelse af ruder,

wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badefaciliteter, køleskabe,

komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre

lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans

forsømmelse. Kapitel 8

Ændring af lejevilkår

§ 27. Med undtagelse af de tilfælde, der er nævnt i §§ 31-33, kan

lejen kun reguleres i lejeperioden, såfremt adgangen hertil

fremgår udtrykkeligt af lejekontrakten. Såfremt det er aftalt, at

lejen kan reguleres i lejeperioden, således at den udgør det

beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, sker

reguleringen efter bestemmelserne i §§ 28-30.

§ 28. Er der truffet aftale om regulering som nævnt i § 27, og er

lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren

forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under

hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses

der bort fra:

1) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med

udlejerens tilladelse, og

2) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og

efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette gælder

dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil

der er ydet støtte efter disse love.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en

sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i

kvarteret eller området for tilsvarende ejendomme og lokaler med

hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og

vedligeholdelsestilstand.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 3 år efter

lejeforholdets begyndelse eller 3 år efter, at der sidst er trådt

en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentligt

lavere end det lejedes værdi.

§ 29. Lejeforhøjelse efter § 28 kan gennemføres med 3 måneders

varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal

tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om

lejerens adgang til at gøre indsigelse, jfr. stk. 3. Indeholder

kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han

skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om

lejeforhøjelse er kommet frem til ham. Udlejeren skal da anlægge

sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis

han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger, kan udlejeren

oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig

lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 50 kr. pr. m2

bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med

rettens afgørelse. Regulering af depositium kan ikke forlanges,

før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten.

§ 30. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren

forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn

hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder § 28,

stk. 1, tilsvarende anvendelse. Lejen kan dog ikke i de første 3

år efter lejeaftalens indgåelse nedsættes til et beløb, der er

lavere end den aftalte leje ved lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget

betalte tilbagebetalt.

Stk. 3. Ved lejeforhøjelser under lejemålets beståen skal retssag om

nedsættelse af lejen anlægges inden 1 år efter det tidspunkt, den

forhøjede leje første gang skal betales.

§ 31. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan

udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for

de lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset

aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig

bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om

bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommen er fritaget

for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt

der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været

opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles efter bruttoetageareal.

Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt,

udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse

fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen

fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre

indsigelse, jfr. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger,

er det ugyldigt.

Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han

senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig

indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan

godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6

uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde

kravet om lejeforhøjelse.

§ 32. Reglerne i § 31 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye

eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak,

skorstensfejning, kontrolmåling af større oliefyringsanlæg eller

lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det

offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 31 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye

vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag

pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når den er

betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der

i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af

sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved

periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.

§ 33. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 31 og 32 nævnte skatter,

afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra

nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse

for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. Dette

gælder dog ikke for fredede ejendomme som nævnt i § 31, stk. 2.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om

nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om

skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem til ham.

§ 34. Reglerne i §§ 28-30 kan ikke ved aftale fraviges til skade for

lejeren.

Kapitel 9

Forbedringer m.v.

§ 35. Udlejeren har ret til at forbedre ejendommen eller det lejede,

medmindre foranstaltningen væsentligt vil ændre det lejedes

karakter, herunder væsentlig forringe det lejedes brugsværdi for

lejeren.

§ 36. Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen

forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes

værdi.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende

forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til

forbedringen. Herudover skal lejeforhøjelsen dække afskrivning

eller henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer,

sædvanlige udgifter til administration, vedligeholdelse,

forsikring og lignende.

Stk. 3. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens

forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug,

anses for forbedringer.

§ 37. Lejeforhøjelse efter § 36 kan gennemføres med 3 måneders

varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det

tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning

af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt

oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jfr. stk. 3.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han

fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er

kommet frem til ham. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten

senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis kravet om

lejeforhøjelse fastholdes.

§ 38. Er forbedringen ikke fuldført på det tidspunkt, hvortil

lejeforhøjelsen er varslet, kan udlejeren uden fornyet varsel

efter § 37 gennemføre lejeforhøjelsen, når forbedringen er

fuldført, og efterreparationer er foretaget.

§ 39. Udlejeren kan i overensstemmelse med reglerne i § 37 kræve en

foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over

udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når

byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter

byggeregnskabet, når det foreligger. Medfører reguleringen en

lejeforhøjelse, skal denne varsles efter reglerne i § 37.

Stk. 2. Byggeregnskabet skal være afsluttet senest 6 måneder efter,

at den foreløbige lejeforhøjelse er betalt første gang.

Stk. 3. Overskrides den i stk. 2 nævnte frist kan lejeren undlade at

betale lejeforhøjelsen, indtil lejeregulering foretages eller

varsles.

§ 40. Er sag indbragt for boligretten, kan udlejeren, indtil rettens

afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en

foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse

med rettens afgørelse. Boligretten kan dog bestemme, at udlejeren

kun kan oppebære et mindre beløb, indtil retten har truffet sin

afgørelse.

§ 41. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret

til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er

nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum,

der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke

kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet

må anses for overflødiggjort af installationen.

Kapitel 10

Brugsrettens overgang til andre (fremleje, afståelsesret m.v.)

§ 42. Udnytter lejeren en fremlejeret, der er tilladt efter

lejeaftalen, er lejeren erstatningsansvarlig for skade, som ved

uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af

fremlejeforholdet benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1

nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god

husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 20, stk. 3,

og § 21, stk. 3, for skade forårsaget af foranstaltninger og

indretninger, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget efter

§ 20, stk. 1, og § 21, stk. 1.

§ 43. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje,

såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene

som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles

virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen

samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov nr. 56

af 18. marts 1925 om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende

anvendelse.

§ 44. Har lejeren efter lejeaftalen afståelsesret, og er omfanget af

denne ret ikke nærmere fastlagt i aftalen, har lejeren ret til at

lade en anden lejer fortsætte lejemålet, medmindre udlejeren har

vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller

branchekendskab, til at modsætte sig dette.

Stk. 2. Har lejeren afståelsesret, har lejeren ret til at genindtræde

i lejemålet, såfremt den lejer, der er afstået til, misligholder

lejemålet. En genindtrædelsesret er dog betinget af, at den

oprindelige lejer inden 14 dage efter udlejerens påkrav godtgør

udlejer alle dokumenterede omkostninger til dækning af

lejerestancer, omkostning ved udsættelse og lignende.

§ 45. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør en lejer, der har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis

stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi

for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver

af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage

lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at

modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har

fornødent kendskab til den branche, hvori virksomheden hidtil har

været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at

føre virksomheden videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer,

kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår,

end han har foreslået den pågældende.

Stk. 3. Reglerne i stk. 2 gælder også for lejeaftaler, der omfatter

både beboelsesrum og lokaler, der benyttes til erhverv.

Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som

dødsboet opsige lejeforholdet med 3 måneders varsel, selv om

lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller

med længere opsigelsesfrist.

§ 46. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at

fortsætte lejeforholdet, såfremt lejeren også har forladt sin

eller ægtefællernes virksomhed. Kapitel 11

Opsigelse

§ 47. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden

opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte

lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i

lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i

lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end

1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har

opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden

tidsbegrænsning.

Stk. 3. Bliver lokaler, der benyttes til erhverv, udlejet tidsbestemt

i mere end en periode, kan boligretten tilsidesætte

tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tiltrækkeligt

begrundet i udlejerens forhold.

§ 48. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan

det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren

opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige

lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden

ægtefælles virksomhed er knyttet. § 43, 2. og 3. pkt., finder

tilsvarende anvendelse.

§ 49. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

1) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på

banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove,

parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at

blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder,

skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning

til disse,

2) garager, stalde og lignende.

§ 50. Andre lejeforhold end de i § 49 nævnte kan udlejeren kun opsige

i følgende tilfælde:

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jfr. dog § 51.

2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af

ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Når udlejeren

efter en ombygning selv ønsker at benytte det lejede, kan

opsigelse dog kun ske efter nr. 1.

3) Når det må antages, at der trods udlejerens påmindelse ved det

lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, eller når

lejeren i øvrigt herved ved støjende adfærd, fysisk vold eller

trusler herom har været til ulempe for ejendommen eller beboerne,

uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve

lejeforholdet uden varsel.

4) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke betaler lejen på den

af udlejeren anviste måde, jfr. § 15.

5) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for

udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

§ 51. Opsigelse efter § 50, nr. 1, kan kun ske, hvis:

1) udlejeren eller udlejerens ægtefælle har haft tinglyst skøde eller

anden tinglyst adkomst på ejendommen i mindst 2 år, og

2) opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters

forhold. Ved afgørelsen heraf skal der bl.a. tages hensyn til

værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige

indvendiger mod lejerens person eller forretningsførelse, hans

behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke opsige med henblik på at drive erhverv i

samme branche som lejerens.

Stk. 3. Er det lejede en ejerlejlighed, kan opsigelse efter § 50, nr.

1, kun ske, hvis:

1) lejeaftalen er indgået efter ejendommens opdeling i

ejerlejligheder og inden 1. januar 1980,

eller

2) lejeren ved lejeaftalens indgåelse var bekendt med, at det lejede

er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 50, nr. 1.

§ 52. Opsiges en lejer efter § 50, nr. 2, skal udlejeren samtidig med

opsigelsen tilbyde ham at leje lokaler af samme art som det

opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker

udleje af lokaler.

§ 53. Ved lejerens opsigelse har udlejeren krav på 3 måneders varsel.

Ved opsigelse af de i § 49, nr. 2, nævnte lejeforhold er

opsigelsesvarslet 1 måned.

Stk. 2. Samtlige opsigelsesvarsler løber til aftalt flyttedag eller

til den første hverdag i en måned, som ikke er dagen før en

helligdag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal

udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren

indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå

i hans krav over for lejeren.

§ 54. Ved udlejerens opsigelse har lejeren krav på

1) 1 måneds varsel ved opsigelse af lejeforhold omfattet af § 49, nr.

2.

2) 3 måneders varsel ved opsigelse af lejeforhold omfattet af § 49,

nr. 1, eller af § 50, nr. 3 og 4.

3) 6 måneders varsel ved opsigelse af lejeforhold efter § 50, nr. 2

og 5.

4) 1 års varsel ved opsigelse efter § 50, nr. 1.

Stk. 2. § 53, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

§ 55. Udlejerens opsigelse efter § 50 skal være skriftlig og

indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse

efter stk. 2. Udlejerens opsigelse skal endvidere indeholde

oplysning om opsigelsesgrunden. Opsigelsen skal tillige indeholde

oplysning om lejerens rettigheder efter § 56. Indeholder

opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger

efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig

indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6

uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at

opretholde opsigelsen.

§ 56. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige

forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for

virksomheden, kan kun opsiges efter § 50, nr. 2-5, hvis en

vurdering af de forhold, der er nævnt i § 51, stk. 1, nr. 2, fører

dertil.

Stk. 2. Opsiges en lejer, som nævnt i stk. 1, kan der gives lejeren

erstatning for opsigelsen.

Stk. 3. Ved fastsættelsen af en eventuel erstatning efter stk. 2 skal

boligretten ud over de forhold, der er nævnt i § 51, stk. 1, nr.

2, tage hensyn til:

1) værdiforringelsen af lejerens inventar og lignende ved flytning,

2) lejerens flytteudgifter,

3) forretningens handelsværdi, og

4) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og

lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Stk. 4. Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den

erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti

eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for

erstatningsbeløbets betaling.

§ 57. Reglerne i §§ 54-56 gælder også for lejeaftaler, der omfatter

både beboelsesrum og lokaler, der benyttes til erhverv.

§ 58. Reglerne i §§ 50-57 kan, for så vidt angår opsigelse fra

udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren,

så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter §

48, stk. 2.

Kapitel 12

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

§ 59. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt

rettidigt, jfr. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke

trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang

til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 22 og 63.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med

udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter

udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede

til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og

trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine

pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eller hans

forhold trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen

eller dens beboere.

8) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens

indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og

i forsvarlig drift.

9) Når en lejer, der helt eller delvist skal betale lejen ved at

udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets

udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

10) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en

sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen

betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage

efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren.

Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige

betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan

ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Som

gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. + 2 pct. af det

skyldige beløb ud over 2.000 kr. Gebyret er pligtig pengeydelse i

lejeforholdet.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1, nr. 8, gælder også for lejeaftaler, der

omfatter både beboelsesrum og lokaler til butik eller beværtning.

§ 60. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af

uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 59, stk. 1, nr. 1-6,

nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver

lejeaftalen.

§ 61. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte

og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med

sædvanligt varsel eller med det kortere varsel, der måtte være

aftalt. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab,

derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad

udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i

det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for

lejeren.

§ 62. Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren skal kunne

hæve aftalen af andre grunde end de i § 59 nævnte, eller at disse

skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 61.

Kapitel 13

Lejers fraflytning

§ 63. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund

fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede.

Lejeren fastsætter tiden herfor. Besigtigelsen kan kun finde sted

med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når

lejeren ikke er repræsenteret.

§ 64. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på

fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand

som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som

skyldes slid og ælde, samt mangler, som det påhviler udlejeren at

udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i

bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når

der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette

gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af

sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt.

Kapitel 14

Boligretten

§ 65. Retssager om lokaler, der er omfattet af denne lov, indbringes

i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i

retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal

medvirke.

§ 66. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er

ansat mere end en dommer, fastsættes hvem af dommerne, der skal

være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende

landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste

opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større

foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres

personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger

af lejere af erhvervslokaler i retskredsen.

Stk. 3. Findes der ikke større grundejer- eller

erhvervslejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der

opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som

tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden

liste, udpeges blandt erhvervslejere i retskredsen, som ikke

tillige er udlejere.

Stk. 4. Boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og

foreninger, der skal forhandles.

§ 67. De, der beskikkes, skal være kendt med erhvervslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige

og uberygtede. De må endvidere ikke være under lavværgemål, og

deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de

nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig

fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4

år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og

rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 68. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens

parter en person fra hver liste som lægdommer. Det skal

tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til

lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i

retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af

domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af

parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af

kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde

lægdommerne under forberedelsen.

§ 69. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige

reglen i stk. 1.

Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige

domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er

omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser

dommeren sagen til rette domstol.

§ 70. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler

for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling

foretages af formanden alene.

Stk. 3. Lægdommerne kan - også uden ledsagelse af formanden -

foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder

tilsvarende anvendelse.

§ 71. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i

overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af

afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan

tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om

fuldbyrdelse af domme og forlig. Kapitel 15

Lovens ikrafttræden m.v.

§ 72. Denne lov træder i kraft den 1. januar 1988.

§ 73. De bestemmelser i denne lov, som pålægger lejeren større

forpligtelser eller giver lejeren færre rettigheder end

bestemmelserne i lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 524 af

11. august 1986, finder ikke anvendelse på lejeaftaler indgået før

1. januar 1988.

§ 74. Omfatter en lejeaftale, der er indgået før 1. januar 1988, dels

en eller flere enheder, der er registreret i bygnings- og

boligregistret som beboelsesareal og dels en eller flere enheder,

der er registreret som andet end beboelsesareal, jfr. § 1, stk. 2,

kan den samlede leje for de af aftalen omfattede enheder, indtil

1993 kun forhøjes med indtil 25 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr.

år. Heri er inkluderet den forhøjelse, der for beboelsesdelen

følger af kap. 8 i lov om leje af boliger m.v.

§ 75. For lejeaftaler, indgået inden denne lovs ikrafttræden, kan

lejen reguleres i lejeperioden efter §§ 47 og 48 i lov om leje,

jfr. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986.

Stk. 2. Medmindre andet er aftalt, kan lejen reguleres efter de i

stk. 1 nævnte regler, selvom der i kontrakten er indeholdt

bestemmelser om regulering af lejen efter pristal eller lignende.

§ 76. Krav om lejeforhøjelse efter kapitel 8 kan fremsættes fra den

1. juli 1987, dog tidligst til ikrafttræden den 1. januar 1988.

§ 77. Er der inden lovens ikrafttræden varslet iværksættelse af en

forbedring, kan en udlejer, uanset bestemmelserne i kapitel 9,

fuldføre forbedringen og varsle lejeforhøjelse som følge af

forbedringen efter reglerne i lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse

nr. 524 af 11. august 1986.

§ 78. Bestemmelserne i § 44 finder ikke anvendelse på lejeaftaler

indgået før denne lovs ikrafttræden.

§ 79. Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af

lokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 80. Henlægger boligministeren sine beføjelser efter loven til en

under ministeriet oprettet styrelse, kan boligministeren fastsætte

regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i

henhold til bemyndigelse, herunder at afgørelsen ikke skal kunne

indbringes for ministeren.

§ 81. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET Almindelige bemærkninger

1. Baggrunden for lovforslaget

Det forslag til en ny lejelovgivning, som er udarbejdet af Lejernes

Landsorganisation og Grundejernes Landsorganisation og de indkomne

kommentarer hertil har været inspirationskilder til det samtidigt

fremsatte forslag til lov om leje af boliger m.v.

Forslaget omfatter imidlertid kun egentlige beboelseslejligheder samt

blandede beboelses- og erhvervslejligheder. Samtidig foreslås den

gældende lov om leje ophævet.

Der er derfor behov for et regelsæt for leje af de lokaler, der ikke

omfattes af ovennævnte forslag, herunder navnlig erhvervslokaler.

På denne baggrund er nærværende forslag udarbejdet. Samtidig bringes

de bestemmelser, som er fælles for beboelseslejemål og andre

lejemål i overensstemmelse med de foreslåede bestemmelser for

beboelseslejemål i det af boligministeren samtidig fremsatte

forslag herom.

2. Lovforslagets indhold

Nærværende forslag er i vidt omfang en videreførelse af den

nugældende lejelovs bestemmelser med de ajourføringer, der følger

af det samtidig hermed fremsatte forslag til en ny lejelov for

beboelseslejemål. Af hensyn til overskueligheden er de

bestemmelser, der er fælles for beboelseslejemål og øvrige lejemål

medtaget i begge forslag.

Det er forslagets udgangspunkt, at loven finder anvendelse i det

omfang, der ikke er fastsat andet i lejeaftalen. Begrundelsen for

denne principielle aftalefrihed er, at loven skal dække et så

forskelligartet udbud af lokaler, som f.eks. hobbyrum, garager,

små detailbutikker, produktionslokaler samt store kontor- og

centerbebyggelser. Det vil således være overordentligt vanskeligt

at fastsætte bestemmelser, der skal gælde generelt for så

forskelligartede lejemål uden at komme på tværs af sædvaner, der

har udviklet sig inden for forskellige brancher og typer af

erhvervslejemål. Hertil kommer, at det at drive erhverv - også fra

lejede lokaler - er undergivet markedsmekanismerne, hvorfor det

ikke findes rimeligt ved regler om lejeforholdet at indlægge en

offentlig styring af det, der er en mindre del af virksomheden -

nemlig lejeforholdet. Parterne har derfor mulighed for i aftalen

at fastsætte andre vilkår end de i forslaget anførte - herunder om

ændringer af lejens størrelse - også selv om disse vilkår pålægger

lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre

rettigheder end angivet i loven. En undtagelse er dog

bestemmelserne om regulering af lejen under hensyn til det lejedes

værdi og bestemmelserne om opsigelse og ophævelse. Disse

bestemmelser kan ikke fraviges til skade for lejeren.

De hidtidige regler om en erhvervslejers muligheder for at opnå

erstatning og dermed kompensation for en opsigelse er opretholdt.

Reglerne er også ufravigelige og sikrer erhvervslejeren en rimelig

retsstilling i de tilfælde, hvor han opsiges.

Loven indeholder kun de mest grundlæggende retningslinjer for

parternes rettigheder og forpligtelser ved lejeaftalers indgåelse,

under lejeforholdets beståen og ved lejeaftalers ophør.

De bestemmelser i nærværende forslag, som indskrænker lejerens

rettigheder eller pålægger ham større forpligtelser, skal ikke

finde anvendelse på kontrakter indgået før 1. januar 1988.

Ligeledes skal de ændrede regler om lejeregulering kun finde

anvendelse på kontrakter indgået efter lovens ikrafttræden.

3. Administrative og økonomiske konsekvenser

Med henblik på at give specielt erhvervslejere vejledning om, hvad de

i medfør af lovforslaget bør være opmærksomme på ved indgåelse af

lejekontrakter, er det hensigten, at der på baggrund af udtalelser

fra og drøftelser med organisationerne skal udarbejdes en

vejledende oversigt over punkter, som bør indgå i forhandlingerne

ved indgåelsen af en lejeaftale. Vejledningsmaterialet vil også

blive suppleret med vejledende kontraktsudkast for flere

kategorier af erhvervslejemål, f.eks. butikker,

håndværksvirksomheder og kontorlokaler.

Udgifterne til vejledningen anslås at udgøre et beløb i

størrelsesordenen 500.000 kr. Beløbet forventes anvendt med

300.000 kr. i 1987 og 200.000 kr. i 1988.

Herudover forventes lovforslaget ikke at få administrative eller

økonomiske konsekvenser for det offentlige.

Lovforslaget påregnes ikke at medføre ændringer i lejeniveau og

udviklingen heri.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til kapitel 1

Til §§ 1 og 2

Bestemmelserne i § 1, stk. 1 og 2, samt § 2 præciserer, at loven

finder anvendelse på alle lejeaftaler om lokaler, der ikke er

omfattet af det fremsatte forslag til lov om leje af boliger m.v.

eller af anden lovgivning.

Bestemmelsen i § 1, stk. 3, er medtaget, for derved at få visse af

denne lovs særlige erhvervsbeskyttelsesregler til at omfatte de

blandede lejemål med såvel beboelses- som erhvervslokaler, som

ellers udelukkende omfattes af reglerne i den foreslåede lov om

beboelseslejemål. Til kapitel 2

Til §§ 3, 4 og 5

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 4, 7 og 8. I § 3,

stk. 2, præciseres endvidere, at loven alene finder anvendelse i

det omfang, der ikke er fastsat andet i lejeaftalen. Det er en

forudsætning, at lejeaftalens bestemmelser ikke strider mod lovens

få ufravigelige bestemmelser, f.eks. §§ 28-30, 50-57 og 59.

Til kapitel 3

Kapitlet svarer til §§ 9-17 i den gældende lov om leje. I § 13, stk.

3, er lejerens adgang til at gøre mangelsbeføjelser gældende, når

det offentlige nedlægger forbud mod lejerens brug, dog indskrænket

til kun at omfatte situationer, hvor forbudet ikke nedlægges på

grund af lejerens egne forhold. Til kapitel 4

Til § 15

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet der dog er

givet udlejeren mulighed for også at anvise betalingsmåden, f.eks.

således at lejeren skal anvende girokort, der er udstyret med

tekst, der kan aflæses maskinelt. Til § 16

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 33. Det er dog

præciseret, at udskydelsen af forfaldstidspunktet ikke alene

vedrører leje, men også andre pligtige pengeydelser. Til kapitel

5

Til §§ 17-19

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 25-27. Til § 20

Bestemmelsen fastslår, at lejeren - i lighed med den gældende

lejelovs § 28 - skal indhente samtykke fra udlejer, før han

foretager ændringer af det lejede eller anbringer indretninger

eller genstande i det lejede.

Ifølge den gældende lejelovs § 29 har lejeren som udgangspunkt ret

til at foretage sædvanlige installationer i det lejede.

For erhvervslejemåls vedkommende vil det være uhyre svært at

afgrænse, hvilke installationer, lejeren skal have ret til at

foretage som sædvanlige, idet vurderingen heraf vil afhænge af den

enkelte virksomhed. Som følge heraf foreslås, at lejeren også skal

indhente samtykke fra udlejer, før han udfører tekniske

installationer. Parterne tvinges hermed også til at tage stilling

til problemet ved lejeaftalens indgåelse.

Bestemmelsens stk. 2 og 3 indeholder formodningsregler for, at

vedligeholdelsesforpligtelserne og erstatningsansvaret for de

foranstaltninger, der er meddelt samtykke til at foretage,

påhviler lejeren.

Til § 21

Bestemmelsen svarer for så vidt angår lejerens ret til at foretage

skiltning m.v. til den gældende lejelovs § 30. Bestemmelsen er

suppleret med regler om lejerens ansvar, vedligeholdelses- og

retableringspligt.

Den gældende lejelovs § 30, stk. 3, indeholder et forbud mod, at

ejeren - når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt

branche - udlejer andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende

forretning eller selv benytter dem til drift af en sådan.

Bestemmelsen er uhensigtsmæssig for så vidt angår butikstorve og

-centre. Hertil kommer at de forskellige brancher udvikler sig

mere og mere komplekst. Under hensyn hertil er bestemmelsen ikke

medtaget i forslaget, men der er intet i vejen for, at det

aftales, at udlejeren ikke må udleje til andre i samme branche.

Til kapitel 6

Til §§ 22-24

Bestemmelserne vedrører udlejers ret til at skaffe sig adgang til det

lejede og til at iværksætte arbejder i det lejede og svarer til

den gældende lejelovs §§ 54-56. Til kapitel 7

Til § 25

Bestemmelsens stk. 1 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 19, stk.

1 og 3, med den ændring, der følger af, at lejeren selv skal

vedligeholde forbedringer og installationer. Det foreslås, at den

gældende lejelovs § 19, stk. 2, vedr. indvendig vedligeholdelse af

det lejede udgår, således at der ikke i loven findes

formodningsregler for, hvem den indvendige vedligeholdelse

påhviler. Til § 26

Bestemmelsen svarer stort set til den gældende lejelovs § 20, idet

det dog foreslås, at lejerens ubetingede pligt til vedligeholdelse

og fornyelse af ruder ændres, således at lejeren kun har

vedligeholdelsesforpligtelsen i det omfang, han ikke kan godtgøre,

at han er uden skyld i forringelsen. Baggrunden herfor er, at det

findes urimeligt, at lejeren skal afholde de ofte ret store

udgifter, der følger af, at termoruder ofte efter et vist åremål

punkterer. Til kapitel 8

Til § 27

Ifølge de gældende regler om regulering af lejen i lejeperioden kan

udlejer, medmindre andet er aftalt, forlange lejen forhøjet hvert

andet år, til et beløb, der er rimeligt under hensyn til det

lejedes værdi. Såfremt lejeren skal undgå denne form for

lejeforhøjelse, skal han dels have kendskab til udlejers adgang

til efter loven af kræve lejeforhøjelse, og dels skal han (ved

lejeaftalens indgåelse) formå udlejer til at fraskrive sig retten

hertil.

For at give fremtidige lejere bedre beskyttelse foreslås det, at

udlejer kun skal kunne regulere lejen i lejeperioden, såfremt

adgangen hertil fremgår udtrykkeligt af kontrakten. Undtaget

herfra er dog adgangen til at kræve lejeforhøjelse som følge af

stigninger i skatter og afgifter. Såfremt en udlejer ikke

udtrykkeligt har forbeholdt sig at kunne regulere lejen, er denne

altså fastlåst i hele lejeperioden - dog undtaget de nævnte

skatte- og afgiftsreguleringer.

Til §§ 28-30

Bestemmelserne svarer stort set til §§ 47-49 i den gældende lov om

leje. Muligheden for at regulere lejen under hensyn til et lejedes

værdi begrænses dog til hvert 3. år mod hidtil hvert 2. år. Herved

får lejeren mulighed for på et sikrere grundlag at kunne

tilrettelægge sin virksomhed over en længere periode.

Da der i praksis er set en del urimelige tilfælde, hvor en lejer

umiddelbart efter en lejeaftales indgåelse har indbragt lejens

størrelse for boligretten, er det i § 30, stk. 1, foreslået, at

lejen i de første 3 år efter aftalens indgåelse ikke kan nedsættes

til et beløb, der er lavere end den aftalte leje ved

lejeforholdets begyndelse.

Til §§ 31-33

Bestemmelserne vedrører udlejers adgang til at kræve lejeforhøjelser

til dækning af øgede skatter og afgifter og svarer til §§ 50-52 i

den gældende lejelov.

Til § 34

Bestemmelsen fastslår - i lighed med den gældende lovs § 53 - at

reglerne om regulering af lejen under hensyn til det lejedes værdi

ikke kan fraviges til skade for lejeren. Lejeren kan således altid

med den begrænsning, der er indeholdt i § 30, stk. 1, ved

Boligretten få prøvet spørgsmålet, om lejen overstiger det lejedes

værdi.

Til kapitel 9

Til § 35

Bestemmelsen fastslår udlejerens ret til at foretage forbedringer i

ejendommen, medmindre sådanne foranstaltninger væsentligt vil

forringe lejerens muligheder for at benytte det lejede til det

forudsatte formål. Reglerne i §§ 22-24 skal iagttages ved

forbedringernes udførelse.

Til § 36

Bestemmelsens stk. 1 og 3 svarer til stk. 1 og 5 i den gældende

lejelovs § 58, idet der dog ikke er medtaget særbestemmelser om

lejeforhøjelser som følge af de energibesparende foranstaltninger

og antenneanlæg, som beboelseslejere har ret til at kræve udført.

Hvis sådanne arbejder udføres, kan lejeforhøjelse for andre

lejemål end beboelseslejemål kræves som almindelig

forbedringsforhøjelse efter § 36, stk. 1 og 2.

Stk. 2 er ændret i forhold til den gældende lejelovs § 58, stk. 2, om

lejeforhøjelsens beregning, idet denne bestemmelse ikke tager

stilling til i hvilket omfang såvel afskrivninger som henlæggelser

til fornyelser kan indgå i lejeforhøjelsen.

Det foreslås, at det præciseres, at i det omfang en lejeforhøjelse

dækker henlæggelser til fornyelser, hvorved genanskaffelse sikres,

kan der ikke også samtidig indgå afskrivningsbeløb i forhøjelsen.

En sådan ordning findes rimelig ikke mindst, fordi lejeforhøjelsen er

stedsevarende og derfor gyldigt kan opretholdes, selvom låntagning

til finansiering af forbedringen er afviklet.

Til § 37

Bestemmelsen svarer til § 59, stk. 1, 2 og 4, i den gældende lejelov.

Til § 38

Bestemmelsen præciserer, at fornyet varsling er unødvendig, når en

forbedring ikke er fuldført på tidspunktet for en varslet

forhøjelses ikrafttræden. Til § 39

Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lovs § 59, stk. 3. For

at sikre at byggeregnskabet kommer frem, og lejen bliver

reguleret, foreslås en frist på 6 mdr. efter betaling af den

første lejeforhøjelse. Overskridelse af fristen fritager lejeren

for pligt til at betale lejeforhøjelsen, indtil der sker

lejeregulering eller varsling.

Til § 40

Bestemmelsen svarer til § 27, stk. 5, i den gældende

boligreguleringslov.

Til § 41

Bestemmelsen svarer til § 62 i den gældende lejelov.

Til kapitel 10

Til § 42

I lighed med den gældende lejelov indeholder dette forslag ikke

bestemmelser om fremlejeret for ikke-beboelseslejere. Bestemmelsen

præciserer således blot lejerens ansvar i tilfælde af, at en ved

aftale erhvervet fremlejeret udnyttes. Til § 43

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 72. Til § 44

Bestemmelsen skal forstås som en udfyldningsregel i tilfælde, hvor

omfanget af en aftalt afståelsesret ikke er nærmere fastlagt i

aftalen.

Derimod er det ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte yderligere

lovbestemmelser om afståelsesrettens omfang, idet der specielt på

dette område må tages hensyn til forskellige kutymer inden for de

enkelte brancher og typer af erhvervslejemål. Til § 45

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 75, stk. 1, 3 og 4,

og vedrører ægtefællens og livsarvingers muligheder for at

fortsætte/ overtage lejemålet ved lejers død.

Til § 46

Bestemmelsen præciserer, at ægtefællen har ret til at fortsætte

lejeforholdet, hvis en lejer har forladt sin ægtefælle og sin

eller deres virksomhed. Til kapitel 11

Til § 47

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80, idet det dog

foreslås, at man kan udleje erhvervslokaler tidsbestemt i en

periode, uden at tidsbegrænsningen kan tilsidesættes. Herved

begrænses den usikkerhed, som eksisterer efter gældende lovgivning

med hensyn til, om boligretten, hvis lejer anlægger sag, vil

tilsidesætte en tidsbegrænsning. Til §§ 48-50

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 81-83 med de

ændringer, der følger af, at forslaget ikke gælder for

beboelseslejemål. Desuden foreslås adgang til at opsige en lejer,

når denne trods udlejers påmindelse ikke betaler lejen på den

anviste måde (§ 50, nr. 4).

Til § 51

I forhold til den gældende lejelovs § 84, litra b, foreslås indført

en bestemmelse, der betyder, at udlejeren alene kan opsige en

lejer med den begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det

lejede, når udlejeren har haft tinglyst skøde eller anden tinglyst

adkomst på ejendommen i mindst 2 år. Herved begrænses såvel

lejerens som udlejerens usikkerhed med hensyn til, hvornår der kan

opsiges med den begrundelse, at udlejer selv skal benytte det

lejede, ligesom længden af udlejers ejertid og virksomhedens

levetid ikke længere kan indgå i rimelighedsvurderingen med samme

vægt som hidtil.

Til § 52

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 85, stk. 2.

Til §§ 53 og 54

Bestemmelserne vedrører opsigelsesvarsler og svarer f.s.v. angår

opsigelse efter §§ 49 og 50, nr. 1 og 3, til den gældende lovs §

86, stk. 1 og 2. Det foreslås at forlænge opsigelsesvarset fra 3

til 6 måneder fra udlejerens side i ombygnings/

nedrivningssituationen (§ 50, nr. 2), og når der foreligger

særlige vægtige grunde (§ 50, nr. 5).

Til § 55

Bestemmelsen vedrører de formelle krav til en opsigelse og svarer til

§ 87 i den gældende lov.

Til § 56

Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lovs § 88, stk. 1, og

foreskriver en vurdering af opsigelsens rimelighed som betingelse

for opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål efter § 50, nr. 2-5.

Stk. 2, 3 og 4 svarer til § 89 i den gældende lov om leje, idet det

dog foreslås at lade forretningens handelsværdi indgå i

vurderingen af erstatningens størrelse. Herved forbedres lejerens

muligheder for at etablere sig andetsteds.

Til § 57

Bestemmelsen præciserer, at erhvervsbeskyttelsen også gælder blandede

lejemål.

Til § 58

Bestemmelsen svarer til § 92 i lov om leje.

Til kapitel 12

Bestemmelserne i dette kapitel om udlejerens ret til at hæve

lejeaftalen svarer stort set til den gældende lejelovs kapitel 14.

Gebyret i den gældende lovs § 93, stk. 2, foreslås dog forhøjet.

Til kapitel 13

Kapitlet svarer til §§ 97-99 i den gældende lejelov med en enkelt

teknisk ændring samt den ændring, der følger af §§ 20 og 21 om

retablering af det lejede som følge af udførte forbedringer,

skiltninger m.v . Til kapitel 14

Kapitlet svarer til den gældende lejelovs kapitel 18, idet det dog

vedrørende lægdommere er præciseret, at lejerrepræsentanter skal

udpeges efter forhandling med større foreninger af lejere af

erhvervslokaler i retskredsen, eller udpeges blandt erhvervslejere

i retskredsen.

Til kapitel 15

Til § 72

Ved bestemmelsen fastsættes det, at loven træder i kraft den 1.

januar 1988, hvilket er det tidspunkt, som er tilsigtet som

ikrafttrædelsestidspunkt for forslaget til lov om leje, og fra

hvilket tidspunkt den gældende lejelov ophæves.

Til § 73

Bestemmelsen fastslår, at de udfyldende regler i denne lov, som i

forhold til den hidtil gældende lov indskrænker lejerens

rettigheder eller pålægger ham større forpligtelser, ikke finder

anvendelse, hvis kontrakten er indgået før 1. januar 1988.

F.eks. vil reglerne i den hidtidige lovs § 30, stk. 3 (forbud mod at

udleje flere lokaler i samme ejendom til samme branche), og § 29

(ret til at foretage sædvanlige installationer) stadig finde

anvendelse på »gamle« lejeaftaler.

Til § 74

Bestemmelsen begrænser den lejestigning, der kan blive en følge af

bestemmelsen i § 1, stk. 2, hvorefter 2 eller flere selvstændigt

registrerede enheder omfattet af samme aftale, men med forskellig

benyttelse, nu i henseende til lejefastsættelse skal betragtes som

selvstændige enheder, mens de hidtil samlet har været betragtet

som en beboelseslejlighed.

Den forhøjelse, der følger af stigninger i den omkostningsbestemte

leje for så vidt angår beboelsesdelen, begrænses ikke, men den

samlede lejestigning begrænses til 25 kr. pr. m2 pr. år.

Til § 75

Det foreslås, at de ændrede regler om regulering af lejen i

lejeperioden alene anvendes på lejeaftaler, som er indgået efter

lovens ikrafttræden, medmindre parterne har truffet aftale om det

modsatte.

Samtidig foreslås, at det i relation til allerede indgåede kontrakter

fastsættes, at lejen kan reguleres såvel efter en indeksklausul

som efter den gældende lovs § 47, medmindre andet er aftalt.

Til 76

Det foreslås, at en udlejer allerede fra den 1. juli 1987 vil kunne

fremsætte krav om lejeforhøjelse i henhold til forslagets kapitel

8. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst træde i kraft den 1. januar

1988, og de frister, der er nævnt i §§ 29, stk. 3, og 31, stk. 6,

på 6 uger for sagens indbringelse for boligretten, løber i disse

tilfælde fra den 1. juli 1987.

Til § 77

Det foreslås, at en ejer, der inden lovens ikrafttræden har varslet

iværksættelse af forbedringsarbejder, vil kunne udføre disse

forbedringsarbejder og kræve lejeforhøjelse som følge af disse

forbedringer efter de gældende regler i lejeloven.

Til §§ 79-81

Bestemmelserne svarer til §§ 115a-117 i den gældende lejelov.

Versioner

1. 1988-05-21