1986 LSF 116 FORSLAG TIL LOV OM BOLIGER FOR ÆLDRE OG PERSONER MED HANDICAP
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Ikke selve loven: Lovforslag
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/198612K00116@1988-05-21/da
Indhold
Kapitel 1
Ældreboliger
§ 1. Kommunalbestyrelsen drager omsorg for, at der i nødvendigt
omfang tilvejebringes boliger, der kan udlejes til ældre og
personer med handicap, som har særligt behov for sådanne boliger
(ældreboliger).
Stk. 2. Boligerne kan tilvejebringes som ældreboliger efter denne
lov eller som kommunalt finansierede boliger.
Stk. 3. Med henblik på en hensigtsmæssig tilrettelæggelse af
byggeriet finder § 1 i lov om boligbyggeri anvendelse.
Kapitel 2
Boligernes indretning
§ 2. Ældreboliger skal have en tilfredsstillende udformning i
planmæssig og teknisk henseende og skal under hensyntagen til
kvalitet, udstyr og beliggenhed udføres for det lavest mulige
beløb. Anskaffelsesudgifterne må søges holdt inden for rammer, der
muliggør et sådant lejeniveau, at boligerne kan påregnes udlejet.
Bygherren skal stille fornødne krav til byggeriets parter om
kvalitetssikring i forbindelse med opførelsen og driften af
byggeriet. Ejendommene skal holdes forsvarligt ved lige.
Stk. 2. Boligministeren fastsætter regler om de i stk. 1 nævnte
forhold.
§ 3. Boligen skal med hensyn til udstyr og udformning være særligt
indrettet til brug for ældre og personer med handicap, herunder
kørestolsbrugere.
Stk. 2. Hver ældrebolig skal være forsynet med selvstændigt toilet,
bad og køkken med indlagt vand og forsvarligt afløb for
spildevand.
Stk. 3. Fra hver bolig skal kunne tilkaldes hurtig bistand på ethvert
tidspunkt af døgnet.
Stk. 4. Boligens adgangsforhold skal være egnede for gangbesværede.
I ældreboliger, der tilvejebringes ved indretning af eksisterende
beboelsesejendomme, kan kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde,
hvor ejendommens indretning gør det nødvendigt, tillade, at der
ikke installeres elevator.
Stk. 5. Det gennemsnitlige bruttoetageareal, inkl. fælles boligareal,
for boliger efter denne lov må ikke overstige 67 m2 for boliger i
samme bebyggelse opført samtidig af samme bygherre.
Kommunalbestyrelsen kan dog tillade, at reglen i 1. pkt. fraviges,
såfremt ejendommens indretning gør det nødvendigt.
Stk. 6. En del af boligernes areal kan indrettes som fælles
boligareal for flere boliger.
§ 4. Kommunalbestyrelsen kan uanset § 3, stk. 2, i særlige tilfælde
beslutte, at ældreboliger ikke forsynes med selvstændigt køkken.
Kapitel 3
Kommunal støtte, finansiering
§ 5. Ældreboliger kan opføres og drives af kommuner, almennyttige
boligselskaber, selvejende institutioner samt af pensionskasser.
§ 6. Kommunalbestyrelsen kan give tilsagn om lån, rentebidrag,
afdragsbidrag og garanti for lån til opførelse af ældreboliger,
hvortil der ydes indeksregulerede realkreditlån. Til ældreboliger,
der opføres og drives af kommuner, kan der ydes lån af
Kreditforeningen af Kommuner i Danmark.
Stk. 2. Støtte som nævnt i stk. 1 kan ydes til erhvervelse og
efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme. Ved kommunalt
ejede ejendomme, der ombygges til ældreboliger, beregnes støtte
efter stk. 1 på grundlag af værdien af den eksisterende ejendom
tillagt udgiften til ombygning. Værdiansættelsen sker efter
reglerne i § 12.
Stk. 3. Støtte som nævnt i stk. 1 kan endvidere ydes til ombygning af
eksisterende ejendomme, der på tidspunktet for kommunens
støttetilsagn ejes af bygherren, jf. § 5.
§ 7. Tilsagn om kommunelån efter § 6, stk. 1 og 2, kan gives på
indtil 13 pct. af ejendommens værdi. Tilsagn om kommunelån efter §
6, stk. 3, kan gives på indtil 13 pct. af ombygningens værdi.
Stk. 2. Kommunelån efter § 6, stk. 1 og 2, skal have oprykkende
panteret efter indekslån. Summen af kommunelån og indekslån skal
udgøre 98 pct. af ejendommens værdi.
Stk. 3. Ved ombygning af bebyggede ejendomme efter § 6, stk. 3, skal
kommunelån have oprykkende prioritet efter indestående lån,
herunder indekslånet. Summen af indekslånet og kommunelån må ikke
overstige 98 pct. af ombygningens værdi.
Stk. 4. Kommunelån efter stk. 1 er rentefri. De afdrages, når
ejendommens økonomi efter kommunalbestyrelsens skøn tillader det,
herunder når ejendommens økonomi kan forbedres ved omprioritering,
eller ændrede forhold for byggeriet, f.eks. en stigning i det
almindelige lejeniveau, taler derfor. Tilbagebetaling skal dog
påbegyndes senest 50 år efter lånets udbetaling. Afdragsvilkår
fastsættes af kommunalbestyrelsen.
§ 8. Kommunelån udbetales i forbindelse med ejendoms- eller grundkøb
og byggeriets projektering og udførelse efter samme regler, som
gælder for almennyttigt byggeri efter § 33 i lov om boligbyggeri.
§ 9. Rentebidrag udgør et beløb, der svarer til udgiften til
forrentning af indekslån samt til administrations- og
reservefondsbidrag. Rentebidrag til lån som nævnt i § 6, stk. 1,
2. pkt., beregnes, som om indekslån var optaget efter § 7, stk. 2,
1. pkt., eller § 7, stk. 3, 1. pkt.
Stk. 2. Statens andel af rentebidraget udgør et beløb, der svarer
til 75 pct. af det fulde rentebidrag.
Stk. 3. Kommunens andel af rentebidraget udgør et beløb, der svarer
til 25 pct. af det fulde rentebidrag.
Stk. 4. Afdragsbidrag for boliger efter § 6, stk. 1 og 2, udgør et
beløb, der svarer til afdraget på den del af indekslånet, der ved
lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 75 pct. af ejendommens
værdi. For boliger efter § 6, stk. 3, svarer afdragsbidraget til
afdraget på den del af indekslånet, der tilsvarende har
pantesikkerhed ud over 75 pct. af ombygningens værdi.
Afdragsbidrag til lån som nævnt i § 6, stk. 1, 2. pkt., beregnes,
som om indekslån var optaget efter § 7, stk. 2, 1. pkt., eller §
7, stk. 3, 1. pkt.
Stk. 5. Rentebidrag og afdragsbidrag ydes med virkning fra
indekslånets optagelse og udbetales bagud i tilknytning til de i
pantebrevene fastsatte terminer. Udbetalingen sker til det
långivende realkreditinstitut på grundlag af en specificeret
opgørelse fra instituttet.
Stk. 6. Kommunalbestyrelsen kan helt eller delvis bringe betaling af
rentebidrag og afdragsbidrag til ophør, såfremt ejendommens
økonomi forbedres eller ændrede forhold for byggeriet taler
derfor, herunder en stigning i det almindelige lejeniveau. En
beslutning om delvist ophør skal fortrinsvis omfatte
afdragsbidrag.
§ 10. Kommunegaranti efter § 6 for indekslån ydes for den del af
lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed
ud over 65 pct. af ejendommens værdi. Garantien omfatter til
enhver tid så stor en del af lånets restgæld og eventuelle
forfaldne terminsydelser, som det oprindelige garantibeløb
udgjorde af hovedstolen. Den del af restgælden, der ikke omfattes
af garantien, har panteret forud for den garanterede del af
restgælden.
§ 11. Kommunalbestyrelsen kan yde støtte svarende til den tidligere
støtte, der efter § 86, stk. 4, i lov om boligbyggeri bortfalder
ved tilvejebringelse af ældreboliger.
§ 12. Inden der indgås bindende aftale om erhvervelse af en
eksisterende ejendom med henblik på ombygning til ældreboliger,
skal ejendommen vurderes.
Stk. 2. Ved vurderingen lægges ejendommens tilstand og prisforholdene
på vurderingstidspunktet til grund. I øvrigt foretages
vurderingen efter reglerne i lov om vurdering af landets faste
ejendomme.
Stk. 3. Overdragelsessummen, omregnet til kontantværdi, må ikke
overstige den af vurderingsrådet ansatte værdi.
Stk. 4. Vurderingsrådets ansættelse kan af køberen, sælgeren og
kommunen påklages efter de regler, der er fastsat i lov om
vurdering af landets faste ejendomme og lov om
skattemyndighedernes organisation og om klageadgang m.m.
§ 13. Såfremt ældreboliger opføres eller indrettes af en kommune,
indskydes det i § 7, stk. 1, nævnte beløb som kommunal
grundkapital.
§ 14. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at lån ydet med garanti efter
§ 10 og grundkapital efter § 13 rykker for lån, der optages til
ejendommens forbedring eller opretning.
Stk. 2. Pantebreve, der udstedes med hjemmel i § 3, stk. 6, i lov om
boligbyggeri kan dog uden kommunalbestyrelsens tilladelse udstedes
med pantesikkerhed forud for lån, hvortil der i medfør af denne
lov er ydet kommunegaranti.
§ 15. Støtte kan kun bevilges, såfremt de arbejder, hvortil der
ønskes støtte, ikke er påbegyndt.
§ 16. Indtil 2 pct. af ejendommens eller ombygningens værdi
tilvejebringes ved indskud fra lejeren. Når en lejers rettigheder
vedrørende en ældrebolig ophører, kan udlejeren foretage
modregning i beboerindskuddet for boligtagerens forpligtelser over
for udlejeren, herunder for eventuelle udgifter til det lejedes
kontraktmæssige istandsættelse.
Stk. 2. Udlejeren kan stille tilbagebetaling af indskud efter stk. 1
helt eller delvis i bero, indtil der er modtaget indskud fra den,
der overtager lejligheden.
Stk. 3. Er en lejer indflyttet i en bolig, forinden boligen ombygges
til ældrebolig efter § 6, stk. 2 eller stk. 3, betales indskuddet
efter stk. 1, 1. pkt., for denne beboer af kommunen.
Kapitel 4
Udlejning, lejefastsættelse
§ 17. Ældreboliger skal efter kommunalbestyrelsens bestemmelse
udlejes til ældre og personer med handicap, der har særligt behov
for sådanne boliger. Kommunalbestyrelsen udøver anvisningsretten
over ældreboliger. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke
indbringes for anden administrativ myndighed.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan overlade til ejendommens ejer at
forestå anvisningen. Kommunalbestyrelsen kan uden varsel
tilbagekalde en sådan bemyndigelse.
Stk. 3. Kommunen betaler et til lejen svarende beløb for boliger, der
ikke er udlejet.
§ 18. Den samlede leje i en ældreboligbebyggelse skal være fastsat
således, at den giver mulighed for afholdelse af de udgifter, der
er forbundet med bebyggelsens drift, herunder til foreskrevne
bidrag og henlæggelser og til prioritetsydelser vedrørende lån som
nævnt i §§ 7, 13 og 14. I de i § 6, stk. 1, 2. pkt., nævnte
tilfælde beregnes lejernes bidrag til prioritetsydelser, som om
indekslån var optaget efter § 7, stk. 2, 1. pkt., eller § 7, stk.
3, 1. pkt.
Stk. 2. Lejen for en bebyggelses boliger fastsættes efter disses
indbyrdes værdi.
Stk. 3. Lejen ved bebyggelsens ibrugtagelse skal godkendes af
kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort og den
endelige finansiering er tilendebragt.
Stk. 4. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for
det kommende år. Lejeforhøjelser, der måtte være nødvendige til
opfyldelse af kravet i stk. 1, kan gennemføres med 3 måneders
varsel eller 1 måneds varsel, såfremt der i lejeaftalen er taget
forbehold herom.
Stk. 5. Gør forholdene det påkrævet, kan kommunalbestyrelsen påbyde
forhøjelse eller nedsættelse af lejen.
Stk. 6. A conto-varmebidrag kan forhøjes med 1 måneds varsel.
Stk. 7. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter stk. 3 og 5 kan ikke
indbringes for anden administrativ myndighed.
§ 19. Uanset reglerne i § 18 kan lejen for boliger efter § 4 ikke
overstige 15 pct. af lejerens husstandsindkomst op til en
indkomstgrænse på 45.200 kr. og 25 pct. af husstandsindkomsten
over denne grænse.
Stk. 2. En eventuel difference mellem lejen efter stk. 1 og lejen
efter § 18 betales af kommunen. Staten refunderer kommunens
udgifter efter 1. pkt. med 75 pct.
Stk. 3. Indkomstgrænsen i stk. 1 reguleres een gang årligt med en
procent, der fastsættes på finansloven for det pågældende år.
Stk. 4. De regulerede beløb har gyldighed fra den følgende 1. januar,
første gang 1. januar 1989.
§ 20. Ombygning efter § 6, stk. 2 og 3, betragtes som forbedring.
Kapitel 5
Almindelige bestemmelser
§ 21. Med henblik på at fremme mulighederne for at iværksætte forsøg
med indretning, anvendelse og drift af boliger for ældre og
personer med handicap kan boligministeren i særlige tilfælde
tillade, at de i denne lov fastsatte bestemmelser fraviges.
Anskaffelsesudgifterne for sådant byggeri skal dog holdes inden
for de rammer, der er fastsat efter § 2, stk. 2, som vilkår for at
opnå støtte.
Stk. 2. Realkreditinstitutter kan yde indekslån til foranstaltninger
som nævnt i stk. 1 efter samme regler, som i henhold til lov om
indeksregulerede realkreditlån gælder for tilvejebringelse af
boliger efter denne lovs § 6.
§ 22. Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med bebyggelser, der er opført
eller indrettet af et almennyttigt boligselskab, en selvejende
institution eller en pensionskasse. Kommunalbestyrelsen påser, at
driften tilrettelægges forsvarligt i overensstemmelse med reglerne
herom. Kommunalbestyrelsen kan træffe sådanne forholdsregler, som
skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift.
§ 23. Regnskabsaflæggelse for hver ældreboligbebyggelse samt
revisionen af regnskaberne sker efter regler, der fastsættes af
kommunalbestyrelsen.
Stk. 2. Revisionen foretages af en statsautoriseret eller registreret
revisor efter kommunalbestyrelsens nærmere bestemmelse. Revisors
bemærkninger indføres i en revisionsprotokol. For kommunalt ejede
ældreboliger gælder dog de i lov om kommunernes styrelse fastsatte
regler for revision af kommunernes virksomhed.
Stk. 3. Bebyggelsens årsregnskab tillige med revisors beretning og
udskrift af revisionsprotokollen indsendes inden 6 måneder efter
regnskabsårets afslutning til kommunalbestyrelsens godkendelse.
Stk. 4. Uanset stk. 1-3 finder § 13 i lov om boligbyggeri anvendelse
for ældreboliger i afdelinger af almennyttige boligselskaber.
Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter stk. 1-3 kan ikke
indbringes for anden administrativ myndighed.
Stk. 6. Udlejeren skal på forlangende give kommunalbestyrelsen alle
nødvendige oplysninger til belysning af bebyggelsens økonomiske
forhold. Kapitel 6
Anvendelse, salg
§ 24. Ældreboliger, hvortil støtte er ydet efter denne lov, og som
ejes af et almennyttigt boligselskab, en selvejende institution
eller en pensionskasse, kan ikke uden kommunalbestyrelsens
tilladelse anvendes til andet formål. Kommunalbestyrelsen kan
stille vilkår for en sådan tilladelse.
§ 25. Ejendomme, hvori der er ældreboliger, kan ikke overdrages til
andre end de i § 5 nævnte driftsherrer.
§ 26. Begrænsningen i adgangen til at anvende og overdrage boliger og
ejendomme efter §§ 24 og 25, der skal respekteres af alle
indehavere af rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er
stiftet, sikres ved en deklaration, der tinglyses på ejendommen.
§ 27. Ejeren kan forlange ejendommen overtaget af kommunen til en
pris svarende til restgælden på de i §§ 7, 13 og 14 nævnte lån
ydet med pantesikkerhed i ejendommen, såfremt ejendommen ikke kan
afhændes til anden side for et beløb, der mindst svarer hertil.
§ 28. Ejendomme, hvori der er ældreboliger, skal tilbydes kommunen,
før de overdrages til andre.
Stk. 2. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf
overdrages ved salg, gave eller mageskifte.
Stk. 3. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse, når
erhververen er medejer eller ægtefælle.
Stk. 4. Tilbudspligten respekteres af indehavere af andre
rettigheder over ejendommen, uanset hvornår disse rettigheder er
stiftet.
Stk. 5. Tilbud i henhold til stk. 1 og 2 skal angive salgssummen,
den kontante udbetaling og de øvrige vilkår, der skal være af et
sådant indhold, at de kan opfyldes af kommunen. Acceptfristen skal
være mindst 8 uger. § 12 om vurdering m.v. finder tilsvarende
anvendelse.
Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen
overdrages til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave
eller mageskifte, hvis skødet anmeldes til tinglysning senest 1 år
efter tilbudet til kommunen.
Stk. 7. Ved tvangsauktion over ejendomme, der er omfattet af
tilbudspligten, skal fogden give kommunalbestyrelsen underretning
i overensstemmelse med retsplejelovens regler.
Stk. 8. Regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en
ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, fastsættes af
justitsministeren.
Stk. 9. Boligministeren kan fastsætte regler om tilbudspligtens
nærmere omfang og administration.
Kapitel 7
Forvaltnings- og ikrafttrædelsesbestemmelser
§ 29. Med henblik på indsamling og formidling af erfaringer samt
udarbejdelse og ajourføring af statistik indsender
kommunalbestyrelsen efter boligministerens nærmere bestemmelse
indberetninger vedrørende byggeri, der tilvejebringes efter denne
lov.
Stk. 2. Boligministeren kan pålægge kommunalbestyrelsen at meddele
alle oplysninger, der er nødvendige for gennemførelse af lovens
formål. Dette gælder dog ikke oplysninger, der er omfattet af
forvaltningslovens § 28, stk. 1 og 3.
Stk. 3. Den enkelte kommunalbestyrelse indberetter hvert år i
oktober måned til boligministeren det antal ældreboliger, kommunen
i henhold til det vedtagne budget påtænker at iværksætte det
følgende år. Kommunen kan ikke påbegynde flere ældreboliger, end
der er indberettet.
§ 30. Boligministeren nedsætter et ældreboligråd med repræsentanter
for kommunerne, de almennyttige boligselskaber, repræsentanter for
grundejerne, beboerne samt sociale organisationer med tilknytning
til området. Ældreboligrådet er rådgivende for boligministeren i
spørgsmål om boligforhold for ældre og personer med handicap.
§ 31. Bemyndiger boligministeren en styrelse under ministeriet til at
udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren, kan
ministeren fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser,
der er truffet i henhold til bemyndigelsen, herunder at
afgørelserne ikke skal kunne indbringes for ministeren.
§ 32. Den kasse- og regnskabsmæssige forvaltning af statsstøtten
udføres af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.
Nærmere regler herom fastsættes af finansministeren efter
indstilling af bankens bestyrelse og efter forhandling med
boligministeren.
§ 33. Nærmere regler om administrationen af denne lov fastsættes af
boligministeren.
§ 34. Loven træder i kraft 1. juli 1987.
§ 35. Forslag om revision af loven fremsættes for Folketinget af
boligministeren i folketingsåret 1992-93.
§ 36. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET
Almindelige bemærkninger
Nærværende forslag til lov om boliger for ældre og personer med
handicap skal ses i sammenhæng med det lovforslag, der blev
fremsat i Folketinget den 29. januar 1986 som lovforslag nr. L
139, folketingsåret 1985-86. Der henvises herom til
folketingstidende 1985-86 spalte 5959 (fremsættelse) og spalte
6618 (1. behandling). Lovforslaget var til 1. behandling den 6.
februar 1986 og blev henvist til Folketingets boligudvalg, der
ikke afgav betænkning over forslaget.
Nærværende lovforslag afviger fra L 139 bl.a. ved ændrede regler om
boligernes finansiering. Herudover foreslås enkelte ændringer af
mere præciserende og teknisk karakter.
Antallet af ældre stiger år for år, og forbedring af de ældres
boligforhold bliver som følge heraf en stadig større opgave.
Ældrekommissionen kulegravede i årene 1979-1982 de ældres situation
og ældrepolitikken her i landet. I den forbindelse understregede
kommissionen, at ældrepolitikken bør udformes på en måde,
- så alderdommen kan henleves som en fortsættelse af den tidligere
tilværelse,
- så de ældre selv får lejlighed til at tilrettelægge dagligdagen og
træffe valget mellem forskellige foranstaltninger og
- så der i videst muligt omfang gøres brug af de ældres egne
ressourcer.
Det siger sig selv, at disse synspunkter bedre tilgodeses ved en
tilværelse i egen selvstændig bolig end ved ophold på institution
(sygehus, plejehjem m.v.). Hertil kommer, at det er vel
dokumenteret, at langt de fleste ældre ønsker at forblive i eget
hjem længst muligt.
Siden midten af 1970'erne har udviklingen i kommunerne da også klart
bevæget sig i retning af en udbygning af indsatsen over for ældre
i eget hjem fremfor institutionsbyggeri. Som eksempler kan nævnes
hjemmehjælps- og døgnplejeordningen samt bistand til særlig
boligindretning m.v. Denne udvikling er resultat af kommunernes
bestræbelser på både at tilrettelægge indsatsen, så den bedst
muligt harmonerer med de ældres ønsker og behov, og at udnytte
ressourcerne på ældreområdet mest effektivt.
På denne baggrund fremsætter regeringen nærværende forslag, som først
og fremmest tager sigte på ved nybyggeri og ombygning i den
eksisterende boligmasse at tilvejebringe selvstændige boliger, der
er egnede til ældre.
Med forslaget vil det være muligt for den enkelte kommune at skabe et
varieret udbud af boliger til ældre. Således vil en del af
boligerne kunne indrettes, så der stort set kan udføres samme
pleje som på et plejehjem, mens andre vil kunne gøres mindre
plejeintensive. Ved indretningen af den enkelte bolig lægges vægt
på, at adgangsforhold og planløsning er således udformet, at
beboerne også kan blive boende, selvom deres eventuelle handicaps
og dermed plejebehov gradvis øges.
Selv om forslaget sigter imod selvstændige ældreboliger, åbnes der
dog mulighed for, at kommunerne i særlige tilfælde kan beslutte,
at ælderboliger ikke etableres som selvstændige boliger. Der
tænkes her især på kommuner, som ikke har nogen eller kun meget
ringe plejehjemsdækning i forhold til kommunernes nuværende eller
forventede antal af meget gamle (over 80 år) og plejekrævende
personer.
For at opnå større fleksibilitet og decentralisering i
ældreboligpolitikken, samt for at imødekomme et ønske hos
kommunerne, er ældreboligbyggeriet ikke kvotebelagt. Dvs. at
beslutningen om hvor mange boliger, der skal bygges og indrettes i
den enkelte kommune, træffes af kommunen selv.
Finansieringen af ældreboliger er i forslaget udformet udfra flere
hensyn. For det første således, at der set over en periode, der
svarer til indekslånenes løbetid, ikke sker nogen ændring af
byrdefordelingen mellem stat og kommuner i forhold til det
aktuelle årlige omfang på 1.500 boliger af byggeriet af de kendte
ældreboligformer (lette kollektivboliger, kommunale
pensionistboliger, beskyttede boliger og plejehjem). Denne
neutralitet, som Kommunernes landsforening er enig i. Oprindeligt
fremsat lovforslag
Blad nr 281
Kapitel 1
ÆLDREBOLIGER
§ 1. Kommunalbestyrelsen drager omsorg for, at der i nødvendigt
omfang tilvejebringes boliger, der kan udlejes til ældre og
personer med handicap, som har særligt behov for sådanne boliger.
(Ældreboliger).
Stk. 2. Boligerne kan tilvejebringes som ældreboliger efter denne
lov eller som kommunalt finansierede boliger.
Stk. 3. Med henblik på en hensigtsmæssig tilrettelæggelse af
byggeriet finder § 1 i lov om boligbyggeri anvendelse.
Kapitel 2
BOLIGERNES INDRETNING
§ 2. Ældreboliger skal have en tilfredsstillende udformning i
planmæssig og teknisk henseende og skal under hensyntagen til
kvalitet, udstyr og beliggenhed udføres for det lavest mulige
beløb. Anskaffelsesudgifterne må søges holdt inden for rammer, der
muliggør et sådant lejeniveau, at boligerne kan påregnes udlejet.
Bygherren skal stille fornødne krav til byggeriets parter om
kvalitetssikring i forbindelse med opførelsen og driften af
byggeriet. Ejendommene skal holdes forsvarligt vedlige.
Stk. 2. Boligministeren fastsætter regler om de i stk. 1 nævnte
forhold.
§ 3. Boligen skal med hensyn til udstyr og udformning være særligt
indrettet til brug for ældre og personer med handicap, herunder
kørestolsbrugere.
Stk. 2. Hver ældrebolig skal være forsynet med selvstændigt toilet,
bad og køkken med indlagt vand og forsvarligt afløb for
spildevand.
Stk. 3. Fra hver bolig skal kunne tilkaldes hurtig bistand på ethvert
tidspunkt af døgnet.
Stk. 4. Boligens adgangsforhold skal være egnede for gangbesværede.
I ældreboliger, der tilvejebringes ved indretning af eksisterende
beboelsesejendomme, kan kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde,
hvor ejendommens indretning gør det nødvendigt, tillade, at der
ikke installeres elevator.
Stk. 5. Det gennemsnitlige bruttoetageareal, inkl. fælles boligareal,
for boliger efter denne lov må ikke overstige 67 m2 for boliger i
samme bebyggelse opført samtidig af samme bygherre.
Kommunalbestyrelsen kan dog tillade, at reglen i 1. pkt. fraviges,
såfremt ejendommens indretning gør det nødvendigt.
Stk. 6. En del af boligernes areal kan indrettes som fælles
boligareal for flere boliger.
§ 4. Kommunalbestyrelsen kan uanset § 3, stk. 2 i særlige tilfælde
beslutte, at ældreboliger ikke forsynes med selvstændigt køkken.
Kapitel 3
KOMMUNAL STØTTE, FINANSIERING
§ 5. Ældreboliger kan opføres og drives af kommuner, almennyttige
boligselskaber, selvejende institutioner samt af private.
§ 6. Kommunalbestyrelsen kan give tilsagn om lån, rentebidrag,
afdragsbidrag og garanti for lån til opførelse af ældreboliger,
hvortil der ydes indeksregulerede realkreditlån.
Stk. 2. Støtte som nævnt i stk. 1 kan ydes til erhvervelse og
efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme.
Stk. 3. Støtte som nævnt i stk. 1 kan endvidere ydes til ombygning af
eksisterende ejendomme, der på tidspunktet for kommunens
støttetilsagn ejes af bygherren, jfr. § 5.
§ 7. Tilsagn om kommunelån efter § 6, stk. 1 og 2 kan gives på indtil
13 pct. af ejendommens værdi. Tilsagn om kommunelån efter § 6,
stk. 3 kan gives på indtil 13 pct. af ombygningens værdi.
Stk. 2. Kommunelån efter § 6, stk. 1 og 2 skal have oprykkende
panteret efter indekslån. Summen af kommunelån og indekslån skal
udgøre 98 pct. af ejendommens værdi.
Stk. 3. Ved ombygning af bebyggede ejendomme efter § 6, stk. 3 skal
kommunelån have oprykkende prioritet efter indestående lån,
herunder indekslånet. Summen af indekslånet og kommunelån må ikke
overstige 98 pct. af ombygningens værdi.
Stk. 4. Kommunelån efter stk. 1 er rentefri. De afdrages, når
ejendommens økonomi efter kommunalbestyrelsens skøn tillader det,
herunder når ejendommens økonomi kan forbedres ved omprioritering,
eller ændrede forhold for byggeriet, f.eks. en stigning i det
almindelige lejeniveau, taler derfor. Tilbagebetaling skal dog
påbegyndes senest 50 år efter lånets udbetaling. Afdragsvilkår
fastsættes af kommunalbestyrelsen.
§ 8. Kommunelån udbetales i forbindelse med ejendoms- eller grundkøb
og byggeriets projektering og udførelse efter samme regler som
gælder for almennyttigt byggeri efter § 33 i lov om boligbyggeri.
§ 9. Rentebidrag udgør et beløb, der svarer til udgiften til
forrentning af indekslån samt til administrations- og
reservefondsbidrag.
Stk. 2. Statens andel af rentebidraget udgør et beløb, der svarer
til 75 pct. af det fulde rentebidrag.
Stk. 3. Kommunens andel af rentebidraget udgør et beløb, der svarer
til 25 pct. af det fulde rentebidrag.
Stk. 4. Afdragsbidrag for boliger efter § 6, stk. 1 og 2 udgør et
beløb, der svarer til afdraget på den del af indekslånet, der ved
lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 75 pct. af ejendommens
værdi. For boliger efter § 6, stk. 3 svarer afdragsbidraget til
afdraget på den del af indekslånet, der tilsvarende har
pantesikkerhed ud over 75 pct, af ombygningens værdi.
Stk. 5. Rentebidrag og afdragsbidrag ydes med virkning fra
indekslånets optagelse og udbetales bagud i tilknytning til de i
pantebrevene fastsatte terminer. Udbetalingen sker til det
långivende realkreditinstitut på grundlag af en specificeret
opgørelse fra instituttet.
Stk. 6. Kommunalbestyrelsen kan helt eller delvis bringe betaling af
rentebidrag og afdragsbidrag til ophør, såfremt ejendommens
økonomi forbedres, eller ændrede forhold for byggeriet taler
derfor, herunder en stigning i det almindelige lejeniveau. En
beslutning om delvist ophør skal fortrinsvis omfatte
afdragsbidrag.
§ 10. Kommunegaranti efter § 6 for indekslån ydes for den del af
lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed
ud over 65 pct. af ejendommens værdi. Garantien omfatter til
enhver tid så stor en del af lånets restgæld og eventuelle
forfaldne terminsydelser, som det oprindelige garantibeløb
udgjorde af hovedstolen. Den del af restgælden, der ikke omfattes
af garantien, har panteret forud for den garanterede del af
restgælden.
§ 11. Kommunalbestyrelsen kan yde støtte svarende til den tidligere
støtte, der efter § 86 stk. 4 i lov om boligbyggeri bortfalder ved
tilvejebringelse af ældreboliger.
§ 12. Inden der indgås bindende aftale om erhvervelse af en
eksisterende ejendom med henblik på ombygning til ældreboliger,
skal ejendommen vurderes.
Stk. 2. Ved vurderingen lægges ejendommens tilstand og prisforholdene
på vurderingstidspunktet til grund. I øvrigt foretages
vurderingen efter reglerne i lov om vurdering af landets faste
ejendomme.
Stk. 3. Overdragelsessummen, omregnet til kontantværdi, må ikke
overstige den af vurderingsrådet ansatte værdi.
Stk. 4. Vurderingsrådets ansættelse kan af køberen, sælgeren og
kommunen påklages efter de regler, der er fastsat i lov om
vurdering af landets faste ejendomme og lov om
skattemyndighedernes organisation og om klageadgang m.m.
§ 13. Såfremt ældreboliger opføres eller indrettes af en kommune,
indskydes det i § 7, stk. 1 nævnte beløb som kommunal
grundkapital.
§ 14. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at lån ydet med garanti efter
§ 10 og grundkapital efter § 13 rykker for lån, der optages til
ejendommens forbedring eller opretning.
Stk. 2. Pantebreve, der udstedes med hjemmel i § 3, stk. 6 i lov om
boligbyggeri kan dog uden kommunalbestyrelsens tilladelse udstedes
med pantesikkerhed forud for lån, hvortil der i medfør af denne
lov er ydet kommunegaranti.
§ 15. Støtte kan kun bevilges, såfremt de arbejder, hvortil der
ønskes støtte, ikke er påbegyndt.
§ 16. Indtil 2 pct. af ejendommens eller ombygningens værdi
tilvejebringes ved indskud fra lejeren. Når en lejers rettigheder
vedrørende en ældrebolig ophører, kan udlejeren foretage
modregning i beboerindskuddet for boligtagerens forpligtelser over
for udlejeren, herunder for eventuelle udgifter til det lejedes
kontraktmæssige istandsættelse.
Stk. 2. Udlejeren kan stille tilbagebetaling af indskud efter stk. 1
helt eller delvis i bero, indtil der er modtaget indskud fra den,
der overtager lejligheden.
Stk. 3. Er en lejer indflyttet i en bolig, forinden boligen ombygges
til ældrebolig efter § 6, stk. 2 eller stk. 3, betales indskuddet
efter stk. 1, 1. pkt. for denne beboer af kommunen.
Kapitel 4
UDLEJNING, LEJEFASTSÆTTELSE
§ 17. Ældreboliger skal efter kommunalbestyrelsens bestemmelse
udlejes til ældre og personer med handicap, der har særligt behov
for sådanne boliger. Kommunalbestyrelsen udøver anvisningsretten
over ældreboliger. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke
indbringes for anden administrativ myndighed.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan overlade til ejendommens ejer at
forestå anvisningen. Kommunalbestyrelsen kan uden varsel
tilbagekalde en sådan bemyndigelse.
Stk. 3. Kommunen betaler et til lejen svarende beløb for boliger, der
ikke er udlejet.
§ 18. Den samlede leje i en ældreboligbebyggelse skal være fastsat
således, at den giver mulighed for afholdelse af de udgifter, der
er forbundet med bebyggelsens drift, herunder til foreskrevne
bidrag og henlæggelser og til prioritetsydelser vedrørende lån som
nævnt i §§ 7, 13 og 14.
Stk. 2. Lejen for en bebyggelses boliger fastsættes efter disses
indbyrdes værdi.
Stk. 3. Lejen ved bebyggelsens ibrugtagelse skal godkendes af
kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort, og den
endelige finansiering er tilendebragt.
Stk. 4. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for
det kommende år. Lejeforhøjelser, der måtte være nødvendige til
opfyldelse af kravet i stk. 1, kan gennemføres med 3 måneders
varsel eller 1 måneds varsel, såfremt der i lejeaftalen er taget
forbehold herom.
Stk. 5. Gør forholdene det påkrævet, kan kommunalbestyrelsen påbyde
forhøjelse eller nedsættelse af lejen.
Stk. 6. A conto-varmebidrag kan forhøjes med 1 måneds varsel.
Stk. 7. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter stk. 3 og 5 kan ikke
indbringes for anden administrativ myndighed.
§ 19. Uanset reglerne i § 18 kan lejen for boliger efter § 4 ikke
overstige 15 pct. af lejerens husstandsindkomst op til en
indkomstgrænse på 45.200 kr. og 25 pct. af husstandsindkomsten
over denne grænse.
Stk. 2. En evt. difference mellem lejen efter stk. 1 og lejen efter §
18 betales af kommunen. Staten refunderer kommunens udgifter efter
1. pkt. med 75 pct.
Stk. 3. Indkomstgrænsen i stk. 1 reguleres een gang årligt med en
procent, der fastsættes på finansloven for det pågældende år.
Stk. 4. De regulerede beløb har gyldighed fra den følgende 1. januar,
første gang 1. januar 1989.
§ 20. Ombygning efter § 6, stk. 2 og 3 betragtes som forbedring.
Kapitel 5
ALMINDELIGE BESTEMMELSER
§ 21. Med henblik på at fremme mulighederne for at iværksætte forsøg
med indretning, anvendelse og drift af boliger for ældre og
personer med handicap kan boligministeren i særlige tilfælde
tillade, at de i denne lov fastsatte bestemmelser fraviges.
Anskaffelsesudgifterne for sådant byggeri skal dog holdes inden
for de rammer, der er fastsat efter § 2 stk. 2 som vilkår for at
opnå støtte.
Stk. 2. Realkreditinstitutter kan yde indekslån til foranstaltninger
som nævnt i stk. 1 efter samme regler som i henhold til lov om
indeksregulerede realkreditlån gælder for tilvejebringelse af
boliger efter denne lovs § 6.
§ 22. Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med bebyggelser, der er opført
eller indrettet af et almennyttigt boligselskab, en selvejende
institution eller en privat. Kommunalbestyrelsen påser, at driften
tilrettelægges forsvarligt i overensstemmelse med reglerne herom.
Kommunalbestyrelsen kan træffe sådanne forholdsregler, som skønnes
nødvendige for at sikre en forsvarlig drift.
§ 23. Regnskabsaflæggelse for hver ældreboligbebyggelse samt
revisionen af regnskaberne sker efter regler, der fastsættes af
kommunalbestyrelsen.
Stk. 2. Revisionen foretages af en statsautoriseret eller registreret
revisor efter kommunalbestyrelsens nærmere bestemmelse. Revisors
bemærkninger indføres i en revisionsprotokol. For kommunalt ejede
ældreboliger gælder dog de i lov om kommunernes styrelse fastsatte
regler for revision af kommunernes virksomhed.
Stk. 3. Bebyggelsens årsregnskab tillige med revisors beretning og
udskrift af revisionsprotokollen indsendes inden 6 måneder efter
regnskabsårets afslutning til kommunalbestyrelsens godkendelse.
Stk. 4. Uanset stk. 1-3 finder § 13 i lov om boligbyggeri anvendelse
for ældreboliger i afdelinger af almennyttige boligselskaber.
Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter stk. 1-3 kan ikke
indbringes for anden administrativ myndighed.
Stk. 6. Udlejeren skal på forlangende give kommunalbestyrelsen alle
nødvendige oplysninger til belysning af bebyggelsens økonomiske
forhold. Kapitel 6
ANVENDELSE, SALG
§ 24. Ældreboliger, hvortil støtte er ydet efter denne lov, og som
ejes af et almennyttigt boligselskab, en selvejende institution
eller en privat, kan ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse
anvendes til andet formål. Kommunalbestyrelsen kan stille vilkår
for en sådan tilladelse.
§ 25. Ejendomme, hvori der er ældreboliger, kan ikke overdrages til
andre end de i § 5 nævnte driftsherrer.
§ 26. Begrænsningen i adgangen til at anvende og overdrage boliger og
ejendomme efter §§ 24 og 25, der skal respekteres af alle
indehavere af rettigheder over ejendommen uanset, hvornår de er
stiftet, sikres ved en deklaration, der tinglyses på ejendommen.
§ 27. Ejeren kan forlange ejendommen overtaget af kommunen til en
pris svarende til restgælden på de i §§ 7, 13 og 14 nævnte lån
ydet med pantesikkerhed i ejendommen, såfremt ejendommen ikke kan
afhændes til anden side for et beløb, der mindst svarer hertil.
Kapitel 7
FORVALTNINGS- OG IKRAFTTRÆDELSESBESTEMMELSER
§ 28. Med henblik på indsamling og formidling af erfaringer samt
udarbejdelse og ajourføring af statistik indsender
kommunalbestyrelsen efter boligministerens nærmere bestemmelse
indberetninger vedrørende byggeri, der tilvejebringes efter denne
lov.
Stk. 2. Boligministeren kan pålægge kommunalbestyrelsen at meddele
alle oplysninger, der er nødvendige for gennemførelse af lovens
formål. Dette gælder dog ikke oplysninger, der er omfattet af
forvaltningslovens § 28, stk. 1 og 3.
Stk. 3. Den enkelte kommunalbestyrelse indberetter hvert år i
oktober måned til boligministeren det antal ældreboliger, kommunen
i henhold til det vedtagne budget påtænker at iværksætte det
følgende år. Kommunen kan ikke påbegynde flere ældreboliger, end
der er indberettet.
§ 29. Boligministeren nedsætter et ældreboligråd med repræsentanter
for kommunerne, de almennyttige boligselskaber, repræsentanter for
grundejerne, beboerne samt sociale organisationer med tilknytning
til området. Ældreboligrådet er rådgivende for boligministeren i
spørgsmål om boligforhold for ældre og personer med handicap.
§ 30. Bemyndiger boligministeren en styrelse under ministeriet til at
udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren, kan
ministeren fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser,
der er truffet i henhold til bemyndigelsen, herunder at
afgørelserne ikke skal kunne indbringes for ministeren.
§ 31. Den kasse- og regnskabsmæssige forvaltning af statsstøtten
udføres af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.
Nærmere regler herom fastsættes af finansministeren efter
indstilling af bankens bestyrelse og efter forhandling med
boligministeren.
§ 32. Nærmere regler om administrationen af denne lov fastsættes af
boligministeren.
§ 33. Loven træder i kraft 1. januar 1988.
§ 34. Forslag om revision af loven fremsættes for Folketinget af
boligministeren i folketingsåret 1992-93.
§ 35. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET ALMINDELIGE BEMÆRKNINGER
Nærværende forslag til lov om boliger for ældre og personer med
handicap skal ses i sammenhæng med det lovforslag, der blev
fremsat i Folketinget den 29. januar 1986 som lovforslag nr. L
139, folketingsåret 1985-86. Der henvises herom til
folketingstidende 1985-86 spalte 5959 (fremsættelse) og spalte
6618 (1. behandling). Lovforslaget var til 1. behandling den 6.
februar 1986 og blev henvist til Folketingets boligudvalg, der
ikke afgav betænkning over forslaget.
Nærværende lovforslag afviger fra L 139 bl.a. ved ændrede regler om
boligernes finansiering. Herudover foreslås enkelte ændringer af
mere præciserende og teknisk karakter.
Antallet af ældre stiger år for år, og forbedring af de ældres
boligforhold bliver som følge heraf en stadig større opgave.
Ældrekommissionen kulegravede i årene 1979-1982 de ældres situation
og ældrepolitikken her i landet. I den forbindelse understregede
kommissionen, at ældrepolitikken bør udformes på en måde,
- så alderdommen kan henleves som en fortsættelse af den tidligere
tilværelse,
- så de ældre selv får lejlighed til at tilrettelægge dagligdagen og
træffe valget mellem forskellige foranstaltninger og
- så der i videst muligt omfang gøres brug af de ældres egne
ressourcer.
Det siger sig selv, at disse synspunkter bedre tilgodeses ved en
tilværelse i egen selvstændig bolig end ved ophold på institution
(sygehus, plejehjem m.v.). Hertil kommer, at det er vel
dokumenteret, at langt de fleste ældre ønsker at forblive i eget
hjem længst muligt.
Siden midten af 1970'erne har udviklingen i kommunerne da også klart
bevæget sig i retning af en udbygning af indsatsen over for ældre
i eget hjem fremfor institutionsbyggeri. Som eksempler kan nævnes
hjemmehjælps- og døgnplejeordningen samt bistand til særlig
boligindretning m.v. Denne udvikling er resultat af kommunernes
bestræbelser på både at tilrettelægge indsatsen, så den bedst
muligt harmonerer med de ældres ønsker og behov, og at udnytte
ressourcerne på ældreområdet mest effektivt.
På denne baggrund fremsætter regeringen nærværende forslag, som først
og fremmest tager sigte på ved nybyggeri og ombygning i den
eksisterende boligmasse at tilvejebringe selvstændige boliger, der
er egnede til ældre.
Med forslaget vil det være muligt for den enkelte kommune at skabe et
varieret udbud af boliger til ældre. Således vil en del af
boligerne kunne indrettes, så der stort set kan udføres samme
pleje som på et plejehjem, mens andre vil kunne gøres mindre
plejeintensive. Ved indretningen af den enkelte bolig lægges vægt
på, at adgangsforhold og planløsning er således udformet, at
beboerne også kan blive boende, selvom deres eventuelle handicaps
og dermed plejebehov gradvis øges.
Selv om forslaget sigter imod selvstændige ældreboliger, åbnes der
dog mulighed for, at kommunerne i særlige tilfælde kan beslutte,
at ældreboliger ikke etableres som selvstændige boliger. Der
tænkes her især på kommuner, som ikke har nogen eller kun meget
ringe plejehjemsdækning i forhold til kommunernes nuværende eller
forventede antal af meget gamle (over 80 år) og plejekrævende
personer.
For at opnå større fleksibilitet og decentralisering i
ældreboligpolitikken, samt for at imødekomme et ønske hos
kommunerne, er ældreboligbyggeriet ikke kvotebelagt. Dvs. at
beslutningen om hvor mange boliger, der skal bygges og indrettes i
den enkelte kommune, træffes af kommunen selv.
Finansieringen af ældreboliger er i forslaget udformet udfra flere
hensyn. For det første således, at der set over en periode, der
svarer til indekslånenes løbetid, ikke sker nogen ændring af
byrdefordelingen mellem stat og kommuner i forhold til det
aktuelle årlige omfang på 1.500 boliger af byggeriet af de kendte
ældreboligformer (lette kollektivboliger, kommunale
pensionistboliger, beskyttede boliger og plejehjem). Denne
neutralitet, som Kommunernes Landsforening er enig i, har været et
vigtigt mål for regeringen ved udformningen af
finansieringssystemet.
For det andet er der ved udformningen lagt vægt på, at
kvotefriholdelsen modsvares af et større kommunalt engagement i
finansieringen, for herved at styrke sammenhængen mellem ansvaret
for beslutning og finansiering. I konsekvens heraf er det aftalt
med Kommunernes Landsforening, at dersom det årlige omfang af
ældreboligbyggeriet overstiger de 1.500 enheder, der svarer til
den nævnte udgiftsmæssige neutralitet, vil den hertil svarende
statslige merudgift blive modregnet i de kommunale bloktilskud.
Det skal bemærkes, at regeringens sigte med nærværende forslags
finansieringsmodel har været at nå et årligt byggeomfang af
ældreboliger på de 1.500 enheder, der netop giver
byrdefordelingsmæssig neutralitet.
Endelig skal for det tredie nævnes, at den foreslåede
finansieringsmodel fra et lejersynspunkt giver samme husleje som
en tilsvarende almennyttig bolig, således at der ikke opstår
forvridning mellem hus-lejerne i de to ejendomskategorier.
Lovforslaget skal endvidere ses i sammenhæng med, at
boligbyggerilovens bestemmelser om almennyttige boliger, indrettet
så de er velegnet for ældre og handicappede, fortsat eksisterer,
samt at byfornyelsesloven nu foreslås ændret, så der bliver bedre
mulighed for at tage ældreboligpolitiske hensyn i byfornyelsen.
Der bliver således tale om, at kommunerne, der uanset bygherretype
får anvisningsretten til ældreboligerne, får flere strenge at
spille på i tilvejebringelsen af et varieret udbud af
ældreboliger, nemlig de her foreslåede ældreboliger, almennyttige
ældreboliger og byfornyede ældreboliger. Hertil kommer de boliger
for ældre, som kommunerne selv måtte opføre og drive uden for
ældreboliglovforslagets rammer.
Dette giver kommunen maksimale muligheder for at udnytte eksisterende
lokale ressourcer på området, ligesom et sådant flerstrenget
system giver gode muligheder for, at ældreboliger integreres i det
almindelige boligbyggeri - hvad enten det drejer sig om tæt-lavt
byggeri, etagebyggeri eller andre bebyggelsesformer - og kan
placeres i de lokalområder i kommunerne, der er velegnede for
ældre medborgere.
Endvidere er fleksibiliteten med hensyn til boligens fysiske
indretning stor, og der gives beboerne mulighed for at vælge
imellem at blive boende i vante omgivelser (byfornyelse) eller at
flytte i nye ældreboliger.
Ældreboliglovforslaget er helt i tråd med regeringens øvrige
bestræbelser på at forenkle, modernisere og decentralisere den
offentlige sektors virke.
Hovedelementerne i realiseringen af forslaget er:
I. Der indføres et enkelt ældreboligbegreb, der erstatter de nu
kendte 4 kategorier af ældreboliger (lette kollektivboliger,
kommunale pensionistboliger, beskyttede boliger og kommunale
plejehjem).
En ældrebolig er herefter en bolig, som er særligt indrettet til
ældre og personer med handicap, og hvis etablering (ved nybyggeri
eller ombygning af bestående ejendomme) er finansieret igennem
lovforslagets bestemmelser.
II Ældreboliger kan efter forslaget opføres og drives af kommuner,
almennyttige selskaber, selvejende institutioner og private.
Uanset hvem der opfører og står for driften af ældreboligerne, har
kommunen anvisningsretten hertil. Såfremt kommunen ønsker det, kan
den dog overlade anvisningsretten til ejerne (også ikke-kommunale
instanser) for en kortere eller længere periode.
III Ældreboligerne skal som altovervejende hovedregel etableres som
selvstændige boliger uden institutionspræg.
I denne sammenhæng skal der peges på de muligheder, der skabes for,
at tilvejebringelsen af ældreboliger i videst muligt omfang kan
tilgodese hensyn til forskellige integrationsformer for
boligbyggeri. Dette betyder bl.a., at nybyggeri af ældreboliger
kan ske i nær tilknytning til andet byggeri - f.eks. almennyttigt
byggeri. Ved etablering af ældreboliger i eksisterende byggeri kan
integration f.eks. ske ved, at en enkelt opgang - eller række,
hvis tæt/ lavt - gøres ældreegnet. Såfremt ældreboligerne
indrettes i en del af en bygning, skal der af hensyn til den
særlige finansiering af ældreboligerne ske en opdeling i
ejerlejligheder. Der henvises i denne forbindelse til det
samtidigt fremsatte forslag til følgelovgivning til dette
lovforslag.
IV Boligernes anskaffelsessum finansieres med et indeksreguleret
realkreditlån på 85 pct. af ejendommens værdi, som kommuner,
almennyttige selskaber, selvejende institutioner og private kan
optage til formålet. Den resterende del af ejendommens værdi
finansieres med et kommunelån hhv. kommunal grundkapital, hvis
kommunen selv er bygherre, på 13 pct., samt med et beboerindskud
på 2 pct.
Der gives kommunerne fri adgang til at lånefinansiere kommunelån hhv.
kommunale grundkapitalindskud til ældreboliger.
Staten betaler rentebidrag svarende til 75 pct. af renteudgiften på
det indeksregulerede realkreditlån.
Kommunen betaler rentebidrag (25 pct. af renterne) og afdragsbidrag
(11,76 pct. af afdraget) på samme indekslån. Den resterende del
af afdragsbetalingen indregnes i huslejen, som herudover består af
øvrige driftsudgifter (vedligeholdelse og hensættelser,
renholdelse, administration m.v.).
Øges statens årlige rentebidragsudgifter til om- og tilbygninger samt
nybyggeri af ældreboliger med mere end, hvad der svarer til 1.500
nyopførte ældreboliger, modregnes dette beløb i de kommunale
bloktilskud.
Denne finansiering muliggør en undladelse af direkte kvotestyring,
hvilket er en imødekommelse af kommunernes ønsker. Dette skal ses
i sammenhæng med, at der, som allerede vedtaget i Folketinget, pr.
1. januar 1987 gennemføres en ændring på bistandslovens område,
der medfører større sammenhæng mellem beslutningskompetence og det
økonomiske ansvar gennem omlægning fra statslig refusion af
kommunernes udgifter til bloktilskud fra staten.
V Forslaget indeholder mere fleksible regler om den maksimale
størrelse på ældreboligerne både i nyopførte og ombyggede
ejendomme.
Med hensyn til nyopførte ældreboliger og ældreboliger, der indrettes
i eksisterende erhvervsejendomme m.v., vil der blive stillet krav
om planløsninger og adgangsforhold, som gør dem kørestolsegnede,
om nødvendigt ved indretning af elevator. Dette vil også blive
tilstræbt ved ombygning af eksisterende beboelsesejendomme i det
omfang, dette er muligt.
VI Støtteproceduren er i overensstemmelse med bestræbelserne på at
forenkle og modernisere den offentlige sektor søgt decentraliseret
mest muligt.
Meddelelse af støttetilsagn, fastsættelse af evt. nærmere vilkår
herfor samt tilsyn med, at opførelse, finansiering og drift sker i
overensstemmelse med lovens regler henhører således under den
enkelte kommune.
Kun i de tilfælde, hvor ældreboliger søges opført som forsøg, skal
den enkelte sag forelægges Boligministeriet.
På denne baggrund er foreslået en bestemmelse, hvorefter
boligministeren kan kræve, at kommunerne indsender oplysninger
vedrørende ældreboligsager til bl.a. belysning af lovens virkning
i praksis.
Det forudsættes, at den kommunale ældreboligplanlægning optages i
social- og sundhedsplanerne samt i nødvendigt omfang i
regionplaner m.v.
VII Ældreboligreformen indeholder endvidere et forslag til
nedsættelse af et ældreboligråd, der skal rådgive boligministeren
vedr. spørgsmål om de ældres boligforhold.
VIII Forslaget til en ny ældreboliglov foreslås suppleret med
ændringer i byfornyelsesloven. Forbedringer af ejendomme i
forbindelse med byfornyelse sker i dag på baggrund af de særlige
tekniske normer, som er fastsat i byfornyelseslovens § 3. Disse
normer indeholder ikke i dag bestemmelser, der tager sigte på at
gøre boligerne egnede for ældre og personer med handicap.
Mulighederne for at opføre ældreegnede almennyttige boliger efter
boligbyggerilovens bestemmelser vil fortsat bestå.
Den enkelte kommune vil herefter kunne fremkomme med et varieret
udbud af boliger til ældre. Der kan blive tale om:
a) Egentlige ældreboliger som finansieres efter dette lovforslag, og
som indrettes i nybyggeri eller ved ombygning af eksisterende
ejendomme.
b) Boliger i ældre ejendomme som i forbindelse med byfornyelse gøres
bedre egnede for ældre og personer med handicap. Disse boliger
finansieres efter reglerne i byfornyelsesloven.
c) Indretning af mindst 1.000 boliger årligt i det almennyttige
nybyggeri, som gøres velegnede for ældre og personer med handicap.
Disse boliger finansieres efter reglerne i boligbyggeriloven.
Hertil kommer de boliger for ældre, som kommunerne selv måtte opføre
og drive uden for ældreboliglovforslagets rammer.
IX Med udgangspunkt i et ældreboligbyggeri i de kommende år af et
omfang svarende til det nuværende (ca. 1.500 boliger), og set over
en tidsperiode, i hvilken ældreboligerne i hvert fald må
forventes at være i brug (35 år), medfører lovforslaget ikke
væsentlige merudgifter for det offentlige.
En tidshorisont af så lang varighed er nødvendig, såfremt der skal
opnås et dækkende billede af de ændrede finansieringsreglers fulde
virkning.
De stort set uændrede udgifter for den offentlige sektor som helhed
fremgår af beregninger af nutidsværdien af de offentlige udgifter
ved opførelse og drift af henholdsvis 1.500 nye ældreboliger og
1.500 af de i dag kendte typer (1.000 lette kollektivboliger, 300
beskyttede boliger og 200 plejehjemspladser, idet der ej heller
under de nugældende regler er regnet med nyopførelse af kommunale
pensionistboliger fra 1988).
Der er mellem Kommunernes Landsforening og Boligministeriet opnået
enighed om, at der med den valgte finansieringsmodel over en
35-årig tidshorisont er opnået udgiftsmæssig neutralitet mellem
statslige og kommunale udgifter for opførelse af 1.500
ældreboliger målt i forhold til 1.500 ældreboliger opført efter
eksisterende regler.
Fremsættelsen af ældreboliglovforslaget samt ønsket om at inddrage
byfornyelse i ældreboligpolitikken gør det nødvendigt, at der
foretages en række konsekvensændringer i følgende love:
1) lov om boligbyggeri
2) lov om byfornyelse og boligforbedring
3) lov om indeksregulerede realkreditlån
4) lov om realkreditinstitutter
5) lov om individuel boligstøtte
6) lov om ejerlejligheder.
Forslag om nødvendige ændringer heri er fremsat samtidig med
nærværende lovforslag; der henvises hertil.
Ældreboligforslaget skal i øvrigt ses som et led i gennemførelsen af
en ældrepolitisk handlingsplan (jfr. socialministerens
ældrepolitiske redegørelse, afgivet til Folketinget den 30.
oktober 1986). Bl.a. skal der ske ændringer på området for
service til ældre. Disse samt nødvendige konsekvensændringer i
bistandsloven som følge af lovforslaget vil blive fremsat af
socialministeren i tilslutning til nærværende lovforslag til
ikrafttræden den 1. januar 1988. Disse ændringer vil bl.a. komme
til at indebære bortfald af adgangen til at opføre plejehjem og
beskyttede boliger efter bistandsloven.
I det omfang særlige regler for ældreboligerne ikke er fastsat i
nærværende lovforslag, suppleres ældreboligloven - som det er
sædvanligt i boliglovgivningen - af de regler, der i øvrigt
normalt er gældende for den pågældende art af byggeri.
For ældreboliger, der opføres af et almennyttigt boligselskab, vil
lov om boligbyggeri samt de i medfør heraf udstedte
bekendtgørelser og cirkulærer m.v. således finde anvendelse med
hensyn til de forhold, som. f.eks. beboerdemokrati og
vedligeholdelse, hvor der ikke er fastsat særlige regler i
forslaget til ældreboliglov. Endvidere vil lov om leje gælde i
samme omfang som for almennyttigt byggeri i øvrigt.
For ældreboliger, der opføres af de øvrige bygherretyper vil lov om
leje være gældende. Dette indebærer, at bl.a. de i lejeloven
indeholdte regler om beboerdemokrati, vedligeholdelse og opsigelse
finder anvendelse. For de boliger for ældre, der opføres af
kommunen uden for ældreboliglovens regler, og som ikke er
omfattede af særlig lovgivning, vil lejelovgivningens regler finde
anvendelse.
Forslaget om ældreboliger skal derfor ses i sammenhæng med disse
love.
Med hensyn til lejelovgivningen bemærkes, at det ved en senere
ændring af lejelovgivningen vil blive foreslået fastsat, at
ældreboliger - som støttet byggeri i øvrigt - ikke er omfattet af
lejelovgivningens regler om lejefastsættelse, eventuelle regler om
huslejenævn m.v. Endvidere vil lejelovens opsigelsesregler blive
foreslået suppleret med en særlig opsigelsesbestemmelse mod tilbud
om anden passende bolig for personer, der overtager en ældrebolig
i forbindelse med lejerens død eller skilsmisse.
Ældreboligbyggeriet foreslås omfattet af Byggeskadefonden på samme
måde som boligbyggeri, der opføres med støtte efter lov om
boligbyggeri. Der henvises til det samtidigt fremsatte forslag til
følgelovgivning på dette område.
ØKONOMISKE KONSEKVENSER
Efter forslaget finansieres ældreboliger fra 1. januar 1988 ved
optagelse af indeksreguleret realkreditlån (IS-lån) til 85 pct. af
anskaffelsessummen.
Den resterende del finansieres ved en grundkapital fra kommunerne på
13 pct. og et beboerindskud på 2 pct.
Staten betaler rentebidrag dækkende 75 pct. af renteudgifterne på de
optagne realkreditlån, mens kommunernes rentebidrag dækker de
resterende 25 pct. Kommunerne betaler afdragsbidrag, der dækker
afdraget på den del af realkreditlånet, der ligger mellem 75 og 85
pct. af ejendommens værdi ved lånets optagelse.
Der åbnes mulighed for, at kommunerne kan finansiere udbetalingen af
grundkapital gennem låneoptagelse.
Anskaffelsessummen for en ældrebolig, uanset type, anslås til 545.000
kr. i medio 1987-priser. Beregningerne udføres i øvrigt i dette
prisniveau, hvilket muliggør sammenligninger med
finanslovforslaget for 1987.
Kursen på indeksobligationer er fastsat til 95, den effektive rente
på et nominelt realkreditlån til 9 pct. p.a. og inflationstakten
til 3 pct. p.a.
I tabel 1 er givet en sammenfattende oversigt over de
bevillingsmæssige konsekvenser for stat og kommuner af en
gennemførelse af den foreslåede ældreboliglov i årene 1988-1991.
I tabel 2 specificeres de enkelte udgiftsposter, der indgår i
finansieringen af de forskellige boligtyper, for det samme
tidsrum.
Der forudsættes et årligt byggeri på 1500 ældreboliger, hvilket
omtrentligt svarer til det nuværende ældreboligbyggeris omfang.
Udgifterne ved byggeri af hvad, der svarer til 1500 nye ældreboliger,
sammenlignes med en situation, hvor der fortsat forudsættes bygget
1500 af de nuværende ældreboligtyper fordelt på 1000 lette
kollektivboliger, 300 beskyttede boliger og 200 plejehjemsboliger.
Dette svarer stort set til den hidtidige fordeling.
TABEL 1. OVERSIGT OVER DE BEVILLINGSMÆSSIGE KONSEKVENSER AF
ÆLDREBOLIGLOVENS GENNEMFØRELSE.
TABEL 2. SPECIFIKATION AF DE ENKELTE UDGIFTSPOSTER VED FINANSIERINGEN
AF HENHOLDSVIS NYE ÆLDREBOLIGER OG EKSISTERENDE ÆLDREBOLIGTYPER.
Udover de i tabel 1 og 2 viste konsekvenser, der vedrører
finansiering af byggeriet, vil der også fremkomme afledede
virkninger. For det første vil der bortfalde beløb til
beboerindskud i lette kollektivboliger. Denne reduktion kan med
betydelig usikkerhed anslås til størrelsesordenen 10-15 mill. kr.
årligt i årene 1989, 1990 og 1991.
ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER
Forslaget lever i vid udstrækning op til bestræbelserne på at
forenkle og decentralisere den offentlige administration.
Samlingen af bestemmelserne om anlæg og drift af ældreboliger i en
enkelt lov henhørende under Boligministeriet indebærer en
forenkling i forhold til situationen i dag, hvor bestemmelserne om
anlæg og drift af ældreboliger findes i bistandsloven (plejehjem,
beskyttede boliger) og i lov om boligbyggeri (lette
kollektivboliger).
Med forslaget samles al lovgivning om ældres boligforhold i
Boligministeriet, mens lovgivningen om serviceydelser til ældre
fortsat henhører under Socialministeriet (bistandsloven).
Plejehjem og beskyttede boliger som er i drift, eller hvor
opførelsen er påbegyndt ved lovens ikrafttræden, vil dog fortsat
være omfattet af bistandslovens bestemmelser.
Bortfald af kvotereguleringen medfører, at tilladelse til at opføre
ældreboliger ikke vil kræve tilsagn fra Boligministeriet
(Boligstyrelsen), hvorfor der ikke vil foregå behandling af
enkeltprojekter her. De eneste undtagelser herfra er eventuelle
forsøgsansøgninger.
Boligministeriets opgaver i forbindelse med gennemførelsen af
lovforslaget vil først og fremmest være at udarbejde vejledninger
m.v. om indretning af ældreboliger. Som et led i gennemførelsen af
den ældrepolitiske handlingsplan vil Boligministeriet i
tilknytning til denne lov endvidere udsende vejledende materiale,
der nærmere belyser de praktiske forhold omkring lovens
administration og den fysiske indretning og planlægning af
boligerne. Nedsættelsen af et ældreboligråd indebærer endvidere,
at Boligministeriet vil skulle varetage sekretariatsfunktionen for
rådet. På længere sigt vil det være opgaven at indsamle og
bearbejde erfaringer om lovens funktion, dels med henblik på en
revision af loven i 1992-93, dels med henblik på udarbejdelse af
rådgivnings- og vejledningsmateriale.
Der kan forventes at blive tale om en ekstra arbejdsbyrde i
Boligministeriet som følge af varetagelsen af
sekretariatsfunktionen for ældreboligrådet, samt »indkøringen« af
den nye lov og den hermed forbundne iværksættelse af en oplysende
og vejledende indsats. Hertil kommer, at der i de første par år
stadig vil være arbejde i forbindelse med administrationen af den
eksisterende ældreboliglovgivning vedrørende lette
kollektivboliger, idet de sidste boliger opført i henhold til
denne først vil stå færdige i 1989. Der vil skulle ansættes een
akademisk medarbejder yderligere i Boligministeriet som følge af
denne ekstra arbejdsopgave.
BEMÆRKNINGER TIL DE ENKELTE BESTEMMELSER
Kapitel 1
TIL § 1
Lovforslagets formål er at sikre tilvejebringelse af boliger for en
bred kreds af ældre og personer med handicap, herunder bl.a. de
personer, der hidtil har betjent sig af lette kollektivboliger,
kommunale pensionistboliger, beskyttede boliger og plejehjem.
Ældreboligerne vil således - som hidtil lette kollektivboliger -
også kunne lejes ud til personer med psykisk handicap, der efter
kommunens vurdering vil kunne klare sig i en selvstændig bolig med
den service, kommunen sædvanligvis stiller til rådighed.
Forslaget om en sådan bred personkreds sigter imod at opnå den bedst
mulige udnyttelse af kommende ældreboliger gennem fleksibel adgang
til udlejning af boligerne efter en konkret vurdering i den
enkelte kommune af de lokale muligheder og behov.
Vedrørende kriterier for udlejning af ældreboligerne henvises til §
17.
Det foreslås at præcisere, at det påhviler den enkelte kommune - som
det i dag er tilfældet vedrørende plejehjem og beskyttede boliger
- at sørge for, at der i kommunen findes et passende antal boliger
til brug for den berettigede personkreds. Det vil være den enkelte
kommunalbestyrelse, der vurderer, hvilket antal boliger, der er
nødvendigt. Sådanne boliger vil kunne tilvejebringes i form af
ældreboliger, som indrettes og finansieres efter ældreboligloven.
Kommunen vil endvidere have mulighed for at tilvejebringe boliger,
der er egnede for ældre og personer med handicap, efter den
foreslåede ændring af byfornyelsesloven. Herudover vil ældreegnede
boliger kunne indrettes i det almennyttige byggeri efter
boligbyggerilovens regler herom. Det bemærkes, at loven ikke er
til hinder for, at udlejningsboliger for ældre også kan opføres
uden for lovens rammer. Således vil velgørende foreninger m.m.,
der selv råder over midler til anskaffelse og drift, kunne
etablere og drive sådanne boliger. Disse boliger vil blive
omfattede af lejelovgivningens regler, idet der vil være tale om
privat udlejningsbyggeri. Specielt for almennyttige boligselskaber
gælder dog, at disse ikke uden for lov om boligbyggeri eller
nærværende lov kan drive udlejningsvirksomhed. Boligselskaber kan
således ikke opføre ældreboliger uden for lovens rammer, således
som det er muligt for eksempelvis de ovennævnte foreninger. Efter
den hidtidige retstilstand har kommunerne heller ikke haft adgang
til at tilvejebringe ældreboliger uden udtrykkelig hjemmel i
lovgivningen. Dette ændres ved den foreslåede bestemmelse i stk.
2, som giver kommunerne mulighed for at tilvejebringe boliger, der
skal udlejes til ældre og personer med handicap. For sådanne
boliger gælder de samme regler som for kommunernes almindelige
forsyningsvirksomhed. Kommunerne vil således have mulighed for
efter lokale ønsker og behov at tilvejebringe det antal boliger
for ældre og personer med handicap, de finder passende.
Det bemærkes, at bistandslovens regler om amtskommunale institutioner
m.v. for personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap
opretholdes i forbindelse med den kommende ændring af lov om
social bistand. Sådanne institutioner vil ligesom servicearealer
(f. eks. daghjem og dagcentre) fortsat kunne indrettes i
forbindelse med almennyttige bebyggelser, jfr. § 84 i lov om
boligbyggeri og det samtidig fremsatte forslag til følgelov om
ændring heraf.
I lighed med hvad der gælder for det øvrige støttede byggeri,
foreslås via en henvisning til § 1 i lov om boligbyggeri indført
en bemyndigelse for boligministeren til efter omstændighederne at
regulere omfanget af igangsættelser af ældreboligbyggeriet.
Såfremt kommunernes årlige indberetninger vedr. planlagte
ældreboliger i det kommende år overstiger 1.500 boliger, kan
boligministeren således beslutte at regulere omfanget af
igangsættelserne af nyt ældrebyggeri.
Kapitel 2
TIL § 2
For at sikre, at udgifterne til opførelse af ældreboliger holdes på
et rimeligt niveau, foreslås indført en bestemmelse som den
gældende boligbyggerilovs § 56, hvorefter boligministeren kan
fastsætte regler om udgiftsrammer for byggeriet.
Med hjemmel i denne bestemmelse agtes fastsat regler om rammebeløb
(maksimal anskaffelsessum pr. m2 bruttoetageareal) svarende til de
for almennyttigt byggeri gældende regler og de hidtidige regler
for lette kollektivboliger.
Med hensyn til ombygning af eksisterende ejendomme agtes det i denne
forbindelse fastsat, at rammebeløbet - på samme vilkår som det i
dag gælder for ungdomsboliger efter lov om boligbyggeri kap. 11 -
skal indeholde købesummen for ejendommen. For ejendomme, der
allerede ejes af bygherren og ombygges efter forslagets § 6, stk.
3, vil støtte dog alene kunne ydes til selve ombygningsudgifterne.
For disse ejendomme vil blive fastsat, at den samlede
begyndelsesleje for boligerne efter ombygningen ikke må overstige
den leje, der ville skulle betales, såfremt ejendommen var fuldt
ud prioriteret efter ældreboliglovens regler. Herved sikres en
ensartet kvalitet og et ensartet lejeniveau i de to typer boliger.
Der henvises herudover til de almindelige bemærkninger vedrørende
finansiering og økonomiske konsekvenser.
TIL § 3
Det er lovforslagets udgangspunkt, at den enkelte kommune i
samarbejde med bygherren på baggrund af lokale behov og ønsker i
videst muligt omfang selv skal kunne fastsætte rammerne for
indretning af kommende ældreboliger.
Under hensyn til den særlige brugerkreds af ældre og personer med
handicap foreslås dog i loven fastsat enkelte minimumskrav til
boligernes indretning. Endvidere foreslås fastsat visse
maksimumsgrænser med hensyn til boligernes størrelse og pris (jfr.
også § 2). Endelig foreslås, at der åbnes mulighed for at lade en
mindre del af boligernes bruttoetageareal indrette som fælles
boligareal (i form af f.eks. køkken, opholdsrum eller hobbyrum).
BINDENDE REGLER
De i lovteksten foreslåede regler er begrænset til at vedrøre
følgende forhold:
1) Boliger, der tilvejebringes efter loven, skal som altovervejende
hovedregel indrettes, så de kan bebos af personer med handicap,
herunder kørestolsbrugere.
Vurderingen af, hvilke krav, der skal stilles, for at en bolig kan
betragtes som indrettet for personer med handicap, overlades i
vidt omfang til kommunen.
2) Alle ældreboliger skal som alt overvejende hovedregel være
egentlige, selvstændige lejligheder uden institutionspræg med eget
køkken, bad og toilet.
Baggrunden for dette krav er dels regeringens generelle ældrepolitiks
målsætning om at sikre de ældre egnede boliger uden
institutionspræg, dels den kendsgerning, at der i dag eksisterer
ca. 50.000 plejehjemsboliger, som i al væsentlighed må formodes
fremover at dække de allermest plejekrævende ældres behov for
sådanne boliger. Vedrørende muligheden for i ganske særlige
tilfælde at etablere ældreboliger som ikke-selvstændige
lejligheder henvises til de almindelige bemærkninger samt
bemærkningerne til § 4.
3) Det stilles - i lighed med, hvad der i dag gælder for så vidt
angår lette kollektivboliger - som et krav, at der fra den enkelte
ældrebolig skal kunne tilkaldes hurtig hjælp, f.eks. i tilfælde af
sygdom, uheld eller lignende, for derved at sikre beboernes
tryghed. Med hvilke midler tilkald skal kunne ske foreslås
overladt til kommunernes konkrete vurdeing, idet det findes mest
hensigtsmæssigt, at det overlades til de enkelte kommuner ud fra
de teknologiske muligheder og de enkelte beboeres behov og ønsker
at vurdere, på hvilken måde hjælp skal kunne tilkaldes. For at
sikre, at et egentligt kaldeanlæg skal kunne installeres i en
ældrebolig, så snart, der måtte vise sig behov herfor, foreslås,
at der stilles krav om, at et egentligt, fast kaldeanlæg skal
forberedes i forbindelse med boligernes tilvejebringelse således,
at et sådant til enhver tid kan tilsluttes. Der er ikke efter den
foreslåede bestemmelse en særlig forpligtelse for kommunen til at
oprette døgnberedskab.
4) Det er som anført i bemærkningerne til § 1 lovforslagets
udgangspunkt, at de krav, der tænkes stillet til ældreboliger,
skal gælde såvel for boliger i nybyggeri som for boliger, der
indrettes i eksisterende bygninger. Det foreslås, at det gøres til
en betingelse for at opnå støtte til ældreboliger, at alle
ældreboliger - også de, der indrettes i eksisterende
beboelsesejendomme - skal sikres tilfredsstillende adgangsforhold
for gangbesværede. Der vil ved opførelse af nyt etagebyggeri og
ombygning af eksisterende erhvervsejendomme m.v. blive stillet
krav om elevatorer.
Imidlertid må det nok påregnes, at mange i øvrigt ældreegnede
eksisterende beboelsesejendomme på grund af en vis bundethed til
de eksisterende boligers udformning og størrelse kun vanskeligt
vil kunne bringes til fuldt ud at opfylde det stillede krav om
kørestolsegnethed og/ eller arealkravet indenfor en rimelig
udgiftsramme.
Såfremt kravet om kørestolsegnethed skal opfyldes, vil det kunne
bevirke, at en række eksisterende beboelsesejendomme, der måske
alene ved f.eks. opstilling af en elevator kunne blive
hensigtsmæssige som boliger for ældre, ikke - eller kun ved en
større ombygning - vil kunne finansieres efter loven, idet f.eks.
eksisterende entreer og døre vil kunne bevirke, at kravet ikke kan
opfyldes. For så vidt angår indretning af ældreboliger i bestående
beboelsesejendomme, findes det derfor mest hensigtsmæssigt, for at
opnå en fleksibel udnyttelse af de eksisterende ejendomme og
derved give adgang for indretning af ældreboliger i flest muligt
egnede og velplacerede ejendomme, at kommunalbestyrelsen kan
tillade fravigelse af vilkårerne om kørestolsegnethed og/ eller
arealkravet i nødvendigt omfang. Derimod vil det generelle krav om
handicapegnethed ikke kunne fraviges, og det vil derfor efter § 3,
stk. 4 være et krav, at alle boliger har tilfredsstillende
adgangsforhold. Kravene vil endvidere kun kunne fraviges ved
ombygning af eksisterende beboelsesejendomme, men ikke ved
ombygning af eksisterende erhvervsejendomme m.v., idet det må være
et naturligt vilkår for sådanne ejendommes indretning til
ældreboliger, at disse bygninger på forhånd er således indrettede,
at de kan opfylde de særlige krav, der må stilles til sådanne
boliger.
Som betingelse for fravigelse af arealkravet vil blive krævet, at
anskaffelsessummen for bebyggelsen ikke overskrider det beløb, der
efter § 2 ville kunne godkendes, såfremt boligernes
gennemsnitsareal havde været 67 m2.
5) Det foreslås, at der fastsættes en maksimal grænse for kommende
ældreboligers størrelse. Denne er søgt fastsat så fleksibelt, at
den gør det muligt for den enkelte kommune efter behov at kunne
etablere ældreboliger, som er egnede ikke blot for enlige, men
også for par og for personer, som er stærkt bevægelseshæmmede. Der
foreslås derfor fastsat et gennemsnitligt bruttoetageareal på 67
m2 pr. bolig inkl. fællesareal beregnet for hver enkelt
ældreboligbebyggelse i kommunen. Dette areal svarer stort set til
det gældende maksimum for lette kollektivboliger, der i dag er 63
m2 for boligens bruttoetageareal med et tillæg på 3-6 pct.
fællesareal. Der vil ikke herudover kunne ydes støtte til
yderligere fællesareal.
Den foreslåede grænse for ældreboliger er fleksibel, idet den f.eks.
giver adgang til en fordeling på de 3 kategorier, med 20 pct.
boliger for par (75 m2), 20 pct. for stærkt bevægelseshæmmede (80
m2) og 60 pct. for enlige (60 m2).
Vedr. muligheden for at kommunalbestyrelsen kan tillade fravigelse af
boligernes maksimale størrelse henvises til det ovenfor anførte.
6) Det foreslås, at støtte til ældreboliger kan ydes også til et
fælles boligareal, således at der for flere boliger i en
bebyggelse f.eks. kan indrettes et fælles opholdsrum, køkken,
hobbyrum eller andet fælleslokale til boligformål.
Finansiering efter lovforslaget kan derimod ikke ske af
servicearealer, som det efter bistandsloven påhviler kommunerne at
tilvejebringe til brug også for kommunens øvrige beboere med behov
derfor.
Sådanne servicearealer, der anvendes til funktioner som f.eks.
behandling, der normalt ikke vil foregå i en selvstændig bolig,
men derimod i en institution eller på en klinik, skal således
fortsat finansieres efter bistandslovens regler herom.
Ældreboligloven er imidlertid ikke til hinder for, at sådanne
servicearealer placeres i umiddelbar tilknytning til en
ældreboligbebyggelse, idet en sådan placering tværtimod oftest vil
være hensigtsmæssig, bl.a. når henses til, at de kommende boliger
skal betjene også beboere med et stort plejebehov, beboere, der
efter den gældende lovgivning ville bo på plejehjem med »fuld«
service.
Servicearealer vil som hidtil kunne indrettes i forbindelse med
almennyttige bebyggelser efter § 84 i lov om boligbyggeri, jfr.
det samtidigt fremsatte forslag til ændring heraf. Dette vil
herunder kunne ske i forbindelse med ombygning af en del af de
almennyttige boliger til ældreboliger.
VEJLEDENDE REGLER
Til hjælp for kommuner og bygherrer vil Boligministeriet i samarbejde
med de berørte parter udarbejde en vejledning om ældreboliger.
Vejledningen tænkes udformet som et katalog med forslag og ideer
til hensigtsmæssig indretning af ældreboliger. I denne vejledning
påregnes bl.a. følgende forhold omtalt:
1) Hver bolig bør mindst indeholde 2 beboelsesrum, 1 køkken og 1
bade- og WC-rum.
Baggrunden herfor er et ønske om at sikre, at boligerne bedst muligt
svarer til beboergruppens behov og ønsker. Dette svarer til den
gældende praksis med hensyn til lette kollektivboliger, hvor langt
hovedparten af alle eksisterende boliger har 2 og en mindre del 3
beboelsesrum.
2) Kommunalbestyrelsen bør søge at opnå en varieret størrelse af
kommunens ældreboliger. Det bør tilstræbes, at der i en kommune
findes ældreboliger egnede for såvel enlige som par og svært
bevægelseshæmmede, således at disse har mulighed for at opnå fuld
individuel boligstøtte til nedbringelse af lejen.
Det tilføjes, at der efter bistandsloven fortsat vil være adgang til
i konkrete tilfælde at yde hjælp til indretning af enkelt-boliger,
således at disse gøres bedre egnede for beboere med invaliditet
eller sygdoms- eller aldersbetinget svagelighed.
3) Af boligens bruttoetageareal kan der afgives et passende antal m2
til fælles boligareal for flere boliger. Der bør tilstræbes et
rimeligt forhold mellem boligareal og fællesboligarealet, således
at boligerne bevarer karakter af en egentlig bolig.
4) Boligen bør uanset bestemmelserne i småhusreglementet indeholde
mindst eet beboelsesrum med et gulvareal på mindst 18 m2. Mindst
eet beboelsesrum bør have en bredde på 2,90 m.
Baggrunden herfor er et ønske om at sikre, at kørestolsbrugere kan
bevæge sig frit i ældreboligen ved almindelig møblering.
5) Boligens køkken bør have et gulvareal på mindst 5 m2.
6) Køkkenet kan indrettes i åben forbindelse med lejlighedens
opholdsrum.
7) Såfremt der også er indrettet køkken i boligernes
fællesboligareal, vil den enkelte boligs køkken kunne udformes med
et gulvareal på mindre end 5 m2.
Bygningsreglementet indeholder krav om, at 1 beboelsesrum skal være
mindst 18 m2, at rumbredden skal være mindst 2,2 m, og at køkkenet
skal være minimum 7 m2 (ved ombygning 6 m2). Småhusreglementet,
der bl.a. gælder for tæt-lav bebyggelse og dermed må antages at
komme til at gælde for en stor del af de kommende ældreboliger,
indeholder ikke tilsvarende krav. I den kommende vejledning tænkes
derfor beskrevet de krav, der synes hensigtsmæssigt at burde gælde
for ældreboliger. Herudover vil bygnings- og småhusreglementets
(ens) krav om fri afstand foran køkkenbord og toilet, gangbredde
m.v. automatisk gælde for ældreboligerne.
8) Der bør i umiddelbar tilknytning til boligen være mulighed for
parkering af kørestol.
Kørestolsbrugere vil ofte have et behov for indendørs parkering af
(og evt. opladning af) (elektrisk) kørestol, der anvendes til
udendørsbrug.
Indretningen af ældreboliger i eksisterende ejendomme forudsættes
gennemført under fornøden hensyntagen til de interesser, der måtte
være til ejendommens bevaring.
FREMTIDIG VEJLEDNINGSVIRKSOMHED
Når der er indsamlet erfaring vedr. loven vil det blive overvejet at
udarbejde yderligere materiale om ældreboliger indeholdende
forslag til hensigtsmæssig indretning af boliger i forskellig
størrelse og ideer med hensyn til hensigtsmæssig placering af
boligerne i forhold til f.eks. kollektiv trafik, butikker og
social service, integrering i byggeri for andre aldersgrupper m.m.
TIL § 4
Som anført i § 3 skal alle ældreboliger som overvejende udgangspunkt
være selvstændige lejligheder med eget køkken, bad og toilet.
Det kan imidlertid ikke udelukkes, at enkelte kommuner i takt med
stigningen i antallet af meget gamle (over 80 år) og ofte stærkt
svækkede personer ikke finder at have et tilstrækkeligt antal
tidssvarende boliger til dækning af behovet hos denne
persongruppe, og at sådanne kommuner derfor kan ønske også efter
1. januar 1988 at kunne opføre plejehjemslignende boliger i et
vist omfang.
Det foreslås derfor, at kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde kan
beslutte, at ældreboliger indrettes uden eget køkken. Boligerne
skal derimod altid være udstyrede med bad og toilet.
Kapitel 3
TIL § 5
Det foreslås, at ældreboliger efter lovforslaget kan opføres og
drives som udlejningsbyggeri af
1) almennyttige boligselskaber
2) selvejende institutioner
3) kommuner
samt
4) private.
Kommuner og selvejende institutioner har hidtil opført og drevet
beskyttede boliger og plejehjem, mens selvejende institutioner og
almennyttige boligselskaber i dag står for opførelsen og driften
af lette kollektivboliger.
Herudover åbnes der efter lovforslaget mulighed for, at også private
kan forestå såvel opførelse som drift af ældreboliger som privat
udlejningsbyggeri.
Uanset bygherretype foreslås, jfr. § 17, at kommunen får
anvisningsret til alle ældreboliger.
Den foreslåede bestemmelse begrænser ikke kommunernes hidtidige
mulighed for i overensstemmelse med reglerne i
Indenrigsministeriets lånebekendtgørelse til ældreboligformål at
leje private udlejningsejendomme opført af f.eks.
realrenteafgiftspligtige investorer. Vedrørende sådanne lejemål
anføres i lånebekendtgørelsen, at kommunerne kan lade sådanne
boliger tilvejebringe uden dispensation fra reglerne om kommunal
låneoptagelse, hvis kommunen samtidig i et pengeinstitut deponerer
et beløb svarende til anlægssummen for det lejede.
For så vidt angår optagelse af indekslån til ældreboliger efter
nærværende lovforslag vil der være automatisk låneadgang, og disse
lån vil derfor kunne optages uden, at der stilles krav om
deponering. TIL § 6
Det foreslås, at boliger for ældre og personer med handicap efter
loven kan indrettes ved:
1) Nybyggeri (§ 6, stk. 1).
2) Ombygning af eksisterende ejendomme (§ 6, stk. 2 og 3).
De under punkt 2 nævnte ejendomme forudsættes ikke ombygget i medfør
af byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutninger med henblik på
at gøre bygningerne tidssvarende.
AD 1) Nybyggeriet, der må betragtes som lovens basismodel, foreslås
fuldt ud at skulle opføres efter lovens regler såvel med hensyn
til finansiering som indretning, jfr. § 3, stk. 1-5, § 7, stk. 1
og 2, § 10 og § 13.
AD 2) I lighed med det i dag gældende for etablering af statsstøttede
ungdomsboliger findes det hensigtsmæssigt at åbne adgang for, at
egnede, velbeliggende ejendomme kan ombygges til ældreboliger
efter lovens regler om finansiering og indretning. Ved
erhvervelse af ejendomme til ældreboligformål er det efter
forslagets § 6, stk. 2 en betingelse for at få omfinansieret
ejendommen, at der samtidig finder en ombygning sted. Det må
herved forudsættes, at der er tale om en væsentlig ombygning, som
gør ejendommen egnet for ældre og personer med handicap.
For at sikre, at optagelsen af indekslån ikke alene sker med det
formål at omfinansiere en ejendom, foreslås, at der ikke kan ske
omfinansiering af en eksisterende ejendom, såfremt den allerede
ejes af bygherren, men alene finansiering af ombygningsudgiften.
Det bemærkes, at i det omfang ældreboliger indrettes i eksisterende
almennyttige bebyggelser, vil tidligere bevilget statsstøtte
bortfalde, jfr. § 86 i lov om boligbyggeri og det samtidig
fremsatte forslag til lov om ændring heraf samt § 11.
Med hensyn til de ikke-ældre eller -handicappede beboere, der bor i
ejendommen på ombygningstidspunktet, bemærkes, at disse efter lov
om leje vil have ret til at blive boende. Boligstøtte vil kunne
ydes efter de særlige forbedringsboligstøtteregler i lov om
individuel boligstøtte. Der henvises til § 16, stk. 3 samt til
bemærkningerne til § 18. TIL § 7
Efter den foreslåede finansieringsmodel finansieres forslagets
ældreboliger således:
a) 85 pct. af ejendommens værdi finansieres med IS-lån. (Indekslån
svarende til dem, som anvendes ved almennyttigt byggeri).
b) Kommunen indskyder en grundkapital på 13 pct. af ejendommens
værdi. Kommunen kan finansiere denne grundkapital ved
låneoptagelse.
c) Beboerne betaler 2 pct. af ejendommens værdi i indskud (jfr. herom
bemærkningerne til § 16). d) Kommunen betaler 25 pct. rentebidrag
på IS-lånene.
e) Staten betaler 75 pct. rentebidrag på IS-lånene. Såfremt der i alt
pr. år udbetales statslige rentebidrag ud over, hvad der svarer
til opførelse af 1.500 nye ældreboliger pr. år, modregnes det
overskydende beløb i de kommunale bloktilskud.
f) Kommunen betaler afdragsbidrag svarende til den del, staten
betaler for almennyttige boliger (svarende til 11,76 pct. af det
samlede afdrag). Afdragsbidraget er afdraget på den del af lånet,
der ligger mellem 75 og 85 pct. af ejendommens værdi.
Der vil i medfør af § 11 stk. 1 i lov om realkreditinstitutter blive
fastsat regler om værdiansættelsen, der skal danne grundlag for
udmålingen af de anførte indekslån.
Hvis der fremover på årsbasis ikke bliver opført flere nye
ældreboliger end det antal ældreboliger (lette kollektivboliger,
beskyttede boliger, kommunale pensionistboliger samt plejehjem),
som opføres i dag - ca. 1.500 - vil kommunernes og statens
økonomiske stilling være uændret ved denne finansieringsmodel,
idet de nye bistandslovsregler med virkning fra 1. januar 1987 er
lagt til grund.
Der henvises herom til de almindelige bemærkninger vedrørende
forslagets økonomiske konsekvenser.
Det bemærkes, at kommunelån efter § 7, stk. 3 skal have oprykkende
prioritet efter såvel oprindelige indestående lån (såvel
nominallån som evt. indekslån) som indekslån optaget til
finansiering af ombygningen.
Med hensyn til tilbagebetaling efter § 7, stk. 4 vil der for så vidt
angår ældreboliger i almennyttige afdelinger, der også indeholder
ikke-ældreboliger, til sin tid blive gennemført en harmonisering
af tilbagebetalingen.
TIL § 8
Bestemmelsen svarer til den gældende boligbyggerilovs § 33 vedrørende
tidspunktet for udbetaling af statslån til almennyttigt byggeri.
TIL § 9
Bestemmelsen svarer til den gældende boligbyggerilovs § 49 om rente-
og afdragsbidrag. TIL § 10
Det foreslås, at kommunegaranti efter § 10 ydes efter regler svarende
til de i § 85 i den gældende lov om boligbyggeri fastsatte
vedrørende kommunegaranti til lette kollektivboliger, plejehjem og
beskyttede boliger.
Samtidig gives der ved den samtidigt foreslåede ændring af lov om
realkreditinstitutter - for så vidt angår ombygninger efter § 6,
stk. 3, - adgang til med denne kommunegaranti at fravige
lånegrænsen på 85 pct., jfr. forslag til ændring af
realkreditlovens § 10. TIL § 11
Ældreboliger vil kunne indrettes bl.a. ved ombygning af almennyttige
beboelseslejligheder. Disse lejligheder er i forvejen finansierede
med statslig støtte i form af grundkapital, rentesikring eller
afdrags- og rentebidrag. Denne støtte vil bortfalde ved
ombygningen til ældreboliger, og ved den her foreslåede
bestemmelse åbnes der adgang for kommunen til at yde en
tilsvarende støtte. Der henvises til det samtidigt fremsatte
forslag til ændring af lov om boligbyggeri.
Ved det hidtidige, tilsvarende bortfald af støtte ved indretning af
pensionistboliger, beskyttede boliger, plejehjem o.l. i støttet
byggeri har kommunerne kunnet overtage den bortfaldne støtte ved
de lejekontrakter, de har indgået med boligselskabet.
Med overgangen til ældreboligloven, hvor lejekontrakterne indgås med
boligtageren - og ikke kommunen er det, for at sikre en ensartet
huslejedannelse i ældreboligerne, nødvendigt at give kommunerne
hjemmel til at yde den støtte, der bortfalder.
Kommunalbestyrelsen kan hverken efter nærværende forslag eller efter
det samtidig fremsatte forslag til følgelovgivning optage lån i
realkreditinstitutterne eller modtage rentebidrag fra staten til
den støtte, der bortfalder eller skal tilbagebetales ved
tilvejebringelse af ældreboliger i eksisterende offentligt støttet
byggeri. Der kan kun ydes realkreditlån og udbetales rentebidrag
efter denne lovs § 6, stk. og 3 til finansieringen af selve
ombygningsarbejderne.
TIL § 12
Det foreslås, at købsprisen for eksisterende ejendomme, der erhverves
med henblik på ombygning til ældreboliger, skal forelægges det
lokale vurderingsråd.
Baggrunden for forslaget er et ønske om at sikre, at adgangen til at
opnå støtte til erhvervelse af eksisterende ejendomme ikke kan
give anledning til spekulationsmæssigt betingede stigninger i
købspriserne på disse ejendomme. TIL § 13
Det foreslås præciseret, at den kommunale støtte i de tilfælde, hvor
ældreboliger opføres eller indrettes med kommunen selv som
bygherre, består i en kommunal grundkapital svarende til
kommunelån til de øvrige bygherrer. Kommunens støtte ydes i øvrigt
på tilsvarende måde som til de øvrige bygherrer efter § 7 stk.
2-3, § 8 og § 9. TIL § 14
Det foreslås, at indeks- og kommunelån i medfør af ældreboliglovens §
6, stk. 3 efter godkendelse fra kommunen som støttemyndighed skal
kunne rykke for senere forbedringslån, således at der bliver
større mulighed for at optage sådanne lån med sikkerhed indenfor
85 pct. af ejendommens værdi.
En forudsætning for, at indekslån kan rykke, er, at der er kommunal
garanti for den del af lånet, der herefter har pantesikkerhed ud
over 85 pct. af ejendommens værdi. Desuden skal det pågældende
realkreditinstitut være indforstået med rykningen. For så vidt
angår almennyttige ejendomme, hvortil der er ydet kommunal støtte
til opførelse eller ombygning til ældreboliger, foreslås det, at
pantebreve udstedt med hjemmel i § 3, stk. 6, i lov om
boligbyggeri uden kommunal godkendelse skal kunne udstedes med
pantesikkerhed forud for det indekslån, hvortil kommunen har ydet
garanti. Også her er det en forudsætning for, at indekslånet kan
rykke, at der er kommunal garanti for den del af lånet, der
herefter har pantesikkerhed ud over 85 pct. af ejendommens værdi,
ligesom det pågældende realkreditinstitut skal være indforstået
med rykningen. Der henvises til, at lånegrænsen på 85 pct.
samtidig foreslås fraveget for lån med kommunal garanti, jfr.
bemækningerne til § 10.
Da kommunelånet (grundkapitallånet) efter lovforslagets § 7 skal have
oprykkende panteret efter indekslånet med kommunegaranti, vil den
almennyttige afdelings muligheder for at opnå lån til eventuel
senere forbedring eller opretning af ejendommen under de nævnte
forudsætninger være upåvirket af ældreboligindretningen og den
kommunale medfinansiering og garantistillelse.
Formuleringen indebærer desuden, at et senere optaget indekslån med
kommunal garanti efter ældreboligloven ved successiv ombygning til
ældreboliger i prioritetsrækkefølgen kan placeres efter et
tidligere ydet ældreboliglån. TIL § 15
Det foreslås i lighed med § 58 i lov om boligbyggeri, at støtte efter
ældreboligloven ikke skal kunne ydes til arbejde, der er udført
forinden støttetilsagn opnås. Baggrunden herfor er bl.a. et ønske
om at sikre, at støtte efter loven bevirker en egentlig tilvækst
af boliger egnede for ældre og personer med handicap. TIL § 16
Bestemmelsen svarer i princippet til de for almennyttigt byggeri og
lette kollektivboliger gældende regler, jfr. §§ 11, 43 og 82 i lov
om boligbyggeri. Beboerindskuddets størrelse, 2 pct. af
anskaffelsessummen, svarer til indskuddet i almennyttigt byggeri.
Der vil hertil kunne opnås lån til betaling af beboerindskud efter
reglerne i lov om individuel boligstøtte. Kapitel 4
TIL § 17
Efter de gældende regler i bistandsloven står kommunerne for
visitation til plejehjem og beskyttede boliger. Udlejning af lette
kollektivboliger sker i praksis i vidt omfang i et meget nært
samarbejde mellem bygherren (det almennyttige selskab eller den
selvejende institution) og kommunen.
Ved lovforslagets § 1 foreslås, at den enkelte kommune sørger for det
fornødne antal boliger for ældre og personer med handicap, der har
behov for sådanne boliger.
Herudover påhviler det kommunen finansielt at bidrage i mærkbart
omfang til tilvejebringelse af kommende ældreboliger.
For at sikre en hensigtsmæssig anvendelse af ressourcerne, foreslås
det derfor, at der - uanset om bygherren er et almennyttigt
selskab, en selvejende institution eller en privat, der også
forestår boligernes drift - gives kommunerne en fuld, formaliseret
anvisningsret til alle boliger, der tilvejebringes efter
ældreboligloven.
Hvis ældreboligerne ejes af et almennyttigt boligselskab, en
selvejende institution eller en privat, vil det kun være
anvisningsretten til boligerne, der foreslås overført til
kommunen. Den egentlige udlejning og administration tilkommer
fortsat ejeren.
Ved § 17, stk. 2 foreslås, at den enkelte kommune, hvis den ønsker
det, kan overlade sin anvisningsret til ejendommens ejer for en
kortere eller længere periode. Ejeren vil som ved
udlejningsbyggeri i øvrigt kunne lade en administrator el.lign.
forestå den praktiske udlejning.
Det bemærkes, at såfremt kommunen overlader anvisningsretten til
ejendommens ejer, gælder for dennes virke de samme
retssikkerhedsgarantier som gælder for offentlig
virksomhedsudøvelse. Således vil såvel offentlighedsloven som
forvaltningsloven gælde for ejendomsejerens eventuelle udøvelse af
anvisningsret. I det omfang kommunalbestyrelsen vælger at overlade
anvisningsretten til ejendommens ejer, vil kommunen have pligt til
at fastsætte nærmere forskrifter for udøvelse af virksomheden.
Det bemærkes i denne forbindelse, at der ved en senere revision af
lov om leje vil blive foreslået en opsigelsesbestemmelse,
hvorefter personer, der overtager en ældrebolig i forbindelse med
lejerens død, i lighed med boligbyggerilovens § 83 a om lette
kollektivboliger vil kunne opsiges fra boligen, hvis de samtidig
tilbydes en anden passende bolig. Det må dog herved forudsættes,
at der ved overvejelserne i forbindelse med opsigelse tages videst
muligt hensyn til den tilbageblevne ægtefælle, og at opsigelse kun
finder sted, hvor det skønnes strengt nødvendigt af hensyn til
udnyttelsen af de eksisterende boliger. Det samme gælder
overtagelse af et lejemål ved lejerens skilsmisse og de øvrige i
lejelovens §§ 75-78 nævnte tilfælde.
Det foreslås, at der ikke i ældreboligloven fastsættes kriterier for
anvisning af ældreboligerne. Den enkelte kommune kan således inden
for den brede personkreds af ældre og personer med fysisk eller
psykisk handicap med behov for en ældrebolig foretage anvisning
efter en konkret vurdering af lokale forhold og behov.
TIL § 18
Det foreslås, at lejefastsættelsen for ældreboliger - uanset bygherre
- sker i form af den fulde omkostningsbestemte leje svarende til
det i dag gældende for alt støttet udlejningsbyggeri efter lov om
boligbyggeri, herunder lette kollektivboliger.
Lejen skal kunne dække alle nødvendige udgifter til renholdelse,
forsikringer, administration, prioritetsydelser vedrørende lån (i
det omfang disse ikke dækkes af rente- og afdragsbidrag),
vedligeholdelse, henlæggelser til planlagte og periodiske
fornyelser og andre foreskrevne bidrag. For almennyttige
afdelinger vil dette omfatte bidrag til dispositionsfond, ligesom
reglerne om byggefond finder anvendelse for dette byggeri. Der
henvises herom nærmere til de almindelige bemærkninger, hvoraf
fremgår, at lov om leje og for almennyttigt byggeri tillige lov om
boligbyggeri finder supplerende anvendelse for ældreboliger.
Lejen er således i princippet indkomst-uafhængig. Beboere i
ældreboliger vil uanset deres indkomst skulle betale en leje, der
i princippet dækker de omkostninger ved boligernes drift, der ikke
dækkes af rente- og afdragsbidrag. Der sker således ikke
inddragelse af beboeres pension/ indtægt eller en del heraf til
dækning af boligudgiften som efter de gældende regler for
plejehjem.
Beboerne vil efter reglerne i lov om individuel boligstøtte kunne
opnå boligstøtte til betaling af en del af lejen.
Lejen fastsættes for hver enkelt bebyggelse forstået som boliger
opført samtidig af samme bygherre.
Lejefastsættelse forudsættes at gælde det samlede bruttoetageareal
inkl. evt. fælles boligareal.
Det bemærkes, at lejen efter den foreslåede lejefastsættelsesmetode i
modsætning til efter lejelovens regler ikke indeholder et afkast.
Såfremt en kommune udlejer ældreboliger, vil den således ikke, som
hvis den optræder som »privat« udlejer af almindeligt
udlejningsbyggeri, oppebære et afkast, og beboerne vil altså ikke
skulle bidrage hertil.
Det foreslås, at tilsynet med lejefastsættelse for ældreboligerne,
uanset om udlejer er et almennyttigt selskab, en selvejende
institution eller private, foretages af kommunalbestyrelsen.
Reglen svarer til kommunalbestyrelsens tilsyn med lejefastsættelse
i almennyttigt byggeri og lette kollektivboliger efter § 7 i den
gældende lov om boligbyggeri, ligesom tilsynet med den daglige
drift af plejehjem og beskyttede boliger efter bistandslovens § 82
føres af kommunalbestyrelsen.
For så vidt angår oprindelige beboere i privat udlejningsbyggeri, der
ombygges til ældreboliger, vil det ved en senere revision af
lejelovgivningen blive foreslået, at de hidtidige regler om
lejefastsættelse, eventuel huslejenævnsbehandling m.v. skal
forblive uændret for disse bebeoere. Det foreslåede svarer til,
hvad der i dag gælder vedrørende private udlejningsejendomme, der
erhverves af almennyttige boligselskaber. TIL § 19
Boligydelse og boligsikring efter lov om individuel boligstøtte kan
kun ydes til selvstændige lejligheder forsynet med køkken med
indlagt vand og forsvarligt afløb for spildevand.
Det foreslås i § 19, stk. 1, at lejen for de ældreboliger efter § 4,
der måtte blive indrettet som ikke-selvstændige lejligheder uden
eget køkken fastsættes efter lignende retningslinier, som i de
tilfælde, hvor der kunne ydes boligstøtte. Evt. overskydende beløb
betales af kommunen med en statsrefusion på 75 pct. Ved
husstandsindkomst forestås i denne forbindelse samme begreb som
efter lov om individuel boligstøtte. Lejen vil selvsagt i intet
tilfælde kunne overstige den omkostningsbestemte leje, jfr. § 18.
Det forudsættes, at den i stk. 3 foreslåede reguleringsordning ændres
i overensstemmelse med eventuel regulering af grænsebeløbet i lov
om individuel boligstøtte.
TIL § 20
Det foreslås, at ombygningsarbejder efter ældreboligloven altid fuldt
ud betragtes som en forbedring, for hvilken lejeforhøjelse kan
kræves i overensstemmelse med de gældende regler herom.
Kapitel 5
TIL § 21
For at sikre, at ældreboliger til stadighed kan opfylde tidssvarende
krav til kvalitet og indretning samt mere generelle ønsker fra
boligtagere, kommuner og bygherrer, kan der være behov for at
kunne foretage forsøg, hvor f.eks. alternative byggemetoder, nye
boligformer og lignende ideer kan afprøves. Som eksempel herpå kan
nævnes indretning af boligfællesskaber/ ældreboligkollektiver og
forsøg med elevatorer.
Med henblik på at sikre, at kommende revisioner af ældreboligloven
kan bygge på de indvundne erfaringer, og derved medvirke til at
sikre de bedst mulige boliger for ældre og personer med handicap
også på længere sigt, foreslås, at der i loven indføres en
forsøgsbestemmelse, således at boligministeren i konkrete sager
får mulighed for at fravige de i loven fastsatte regler med hensyn
til indretning, anvendelse og drift af ældreboliger. Der vil
derimod ikke være mulighed for at fravige de gældende
udgiftsrammer. En tilsvarende forsøgsbestemmelse eksisterer for
støttet byggeri efter boligbyggerilovens § 62 a. TIL § 22
Det foreslås, at kommunalbestyrelsen er tilsynsmyndighed med hensyn
til drift af ældreboliger, herunder med hensyn til overholdelse af
lovens regler om lejens fastsættelse m.v.
Under hensyn til kommunernes medfinansiering af ældreboligbyggeriet
foreslås en meget høj grad af decentralisering. Der vil således
ikke ud over de enkelte tilfælde, der efter lovforslaget direkte
kræver boligministerens medvirken, blive fastsat administrative
rutiner, hvorefter de enkelte byggeprojekter indsendes til
Boligministeriet til godkendelse, men alene en ordning, med
henblik på ministeriets indsamling og formidling af mere generelle
erfaringer samt udarbejdelse af statistik. Den enkelte kommune
fastsætter selv inden for lovgivningens rammer de nærmere regler
for boligernes drift, herunder for det kommunale tilsyn med
driften af de boliger, der ejes af andre end kommunen selv.
For så vidt angår ældreboliger, der opføres af almennyttige
boligselskaber, suppleres den foreslåede § 22 dog som anført med
de i lov om boligbyggeri fastsatte tilsynsregler. TIL § 23
Reglerne for regnskabsaflæggelse svarer i hovedtræk til
bestemmelserne i boligbyggerilovens §§ 13 og 18 om
regnskabsaflæggelse for almennyttigt byggeri. For kommunalt ejede
ældreboliger gælder dog de revisionsregler, der er fastsat for
kommunernes virksomhed i lov om kommunernes styrelse.
Kapitel 6
TIL § 24
Det foreslås, at ældreboliger, der har fået støtte efter loven, ikke
skal kunne anvendes til andet formål, med mindre
kommunalbestyrelsen giver tilladelse hertil - f.eks. fordi
ejendommen ikke længere er egnet til ældreboliger, eller fordi der
ikke længere er behov for sådanne boliger i kommunen.
Kommunalbestyrelsen vil kunne stille som betingelse for en sådan
tilladelse, f.eks. at ydet støtte (såvel lån som afdrags- og
rentebidrag) tilbagebetales. TIL § 25
Det foreslås fastslået, at ældreboligejendomme ikke skal kunne
overdrages til andre end dem, der er nævnt i § 5. Ejendommen kan
ikke overdrages, såfremt overdragelsen medfører, at ældreboligerne
ikke fortsat kan udlejes.
TIL § 26
Det foreslås, at begrænsningerne i råderetten over en
ældreboligejendom sikres ved en deklaration, der tinglyses på
ejendommen som en fortrinsret.
TIL § 27
Det foreslås, at ejeren - f.eks. et dødsbo efter en privat person,
der har ejet og drevet ældreboliger - kan forlange, at kommunen
overtager boligerne til en pris svarende til restgælden på
indekslån og kommunelån (og for ombygninger tillige oprindelige,
foranstående lån), såfremt ejendommen ikke kan sælges til denne
eller højere pris til anden side. Kapitel 7
TIL § 28
Vurderingen af virkningen på boligforsyningen af den foreslåede nye
ældreboligordning er behæftet med usikkerhed, indtil erfaring med
reglernes praktiske virkning indvindes.
Da behandlingen af sager vedrørende opførelse og drift af
ældreboligerne efter forslaget som udgangspunkt fuldt ud er lagt
ud til kommunerne foreslås, at ministeren kan kræve, at kommunerne
til ministeriet skal indsende materiale vedrørende ældreboliger
til brug for bl.a. opsamling og formidling af erfaringer i form af
udsendelse af publikationer samt statistikudarbejdelse og
vurdering af bl.a. lovens bygningsmæssige og økonomiske
virkninger.
Kommunerne vil med udgangspunkt i denne bestemmelse endvidere blive
pålagt at indberette de tilfælde til Boligministeriet, hvor der
meddeles dispensation efter forslagets § 4.
For at kunne følge aktiviteten af ældreboligbyggeriet skal
Boligministeriet endvidere hvert år i oktober måned modtage
oplysninger om, hvor mange ældreboliger den enkelte kommune
påtænker at iværksætte i det kommende år. Kommunen kan ikke
påbegynde flere ældreboliger, end der er indberettet.
TIL § 29
På linie med hvad der gælder på ungdomsboligområdet, foreslås
oprettet et ældreboligråd, der som rådgivende organ for
boligministeren skal foretage en permanent og systematisk
opfølgning af ældreboligområdet og de ældres boligforhold. Rådet
skal endvidere virke som et ideeforum, egnet til at fremme
dialogen på området. Rådet vil blive sammensat af repræsentanter
fra myndigheder og organisationer, der arbejder med
ældreboligområdet og har med disse problemer at gøre.
Rådet vil i sin virksomhed bl.a. løbende kunne holde boligministeren
underrettet om sine overvejelser og vurderinger, idet udviklingen
i de ældres boligforhold må skønnes at kunne blive af en sådan
karakter, at der fremover kan være behov for en rådgivning af de
besluttende myndigheder på dette område. Hvor der er særlige
økonomiske eller sociale problemer forbundet med at sikre de ældre
rimelige boligforhold, er det rådets opgave at afgive indstilling
til boligministeren om foranstaltninger til afhjælpning heraf.
Rådet skal samtidig følge og vurdere boligforholdene for særlige
ældregrupper, som erfaringsmæssigt har mere specielle
boligproblemer og i fornødent omfang indstille, hvorledes disse
specielle problemer kan tænkes løst. Rådet vil herunder kunne
holde sig underrettet om eksempelvis udlejningssituationen og
øvrige økonomiske og organisatorisk- administrative forhold i
ældreboligsektoren. Rådet skal endelig overveje planlægningen og
udformningen af fremtidige boliger for ældre.
Sekretariatsfunktionen varetages af Boligministeriet. Det
bemærkes, at formanden for ældreboligrådet agtes aflønnet efter
samme retningslinier som formanden for det nuværende
ungdomsboligråd.
TIL § 30
Bestemmelsen svarer til de tilsvarende bestemmelser i lov om
boligbyggeri, lov om byfornyelse og boligforbedring m.fl.
TIL § 31
Det foreslås, at den kasse- og regnskabsmæssige forvaltning for så
vidt angår rentebidraget udføres af Kongeriget Danmarks
Hypotekbank og Finansforvaltning i lighed med, hvad der gælder for
boligbyggeri opført med støtte efter lov om boligbyggeri.
TIL § 32
Bestemmelsen giver i lighed med hvad der gælder efter § 92 i lov om
boligbyggeri boligministeren adgang til at fastsætte nærmere
bestemmelser vedrørende administrationen af loven.
TIL § 33
Det foreslås, at loven træder i kraft 1. januar 1988.
Fra og med denne dato vil der ikke kunne påbegyndes opførelse af
ældreboliger i henhold til bistandsloven (plejehjem og beskyttede
boliger). Efter den 31.12.1987 vil der heller ikke kunne gives
tilsagn til opførelse af lette kollektivboliger efter lov om
boligbyggeri. Tilsvarende kan der fra samme dato heller ikke
indgås lejeaftaler vedrørende pensionistboliger efter lov om
individuel boligstøtte. Der henvises herom nærmere til de
almindelige bemærkninger vedrørende ændringer af de nævnte love.
TIL § 34
Det foreslås fastsat, at loven tages op til revision i folketingsåret
1992-93. Baggrunden herfor er et ønske om at sikre gennemførelse
af de justeringer, der må vise sig hensigtsmæssige, når de første
erfaringer foreligger med hensyn til lovens praktiske virkninger,
jfr. også bemærkninger til § 28.
Det er herved forudsat, at også spørgsmålet om tilnærmelse af driften
af eksisterende ældreboliger til forslagets regler vil kunne tages
op i forbindelse med den foreslåede revision.
Forslaget indeholder derfor ikke bestemmelser om eksisterende
ældreboligers evt. overgang til senere drift efter forslagets
regler.
Ældreboliger af de eksisterende typer vil således kunne videreføres i
den oprindelige form. Også de eksisterende plejehjem vil efter
den nye lovs ikrafttræden kunne videreføres som institutioner,
hvor service ydes, og hvor den enkelte beboers bolig ikke er en
særskilt lejlighed.
Disse institutioner vil således fortsat kunne stå til rådighed for de
ældre, som er i en situation, hvor den service, kommunen kan yde i
den ældres hjem, ikke længere slår til.
Efter lovforslaget vil ejerne af sådanne boliger imidlertid
umiddelbart også få mulighed for at kunne få finansieret ombygning
af boligerne til ældreboliger, jfr. § 6, stk. 3.