Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/198612K00221@1988-05-21/da

Indhold

1. Indledning

§ 1

I lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse

nr. 437 af 14. august 1984, foretages følgende ændringer:

1. I § 2, STK. 3, ændres »§ 4 og § 4 A« til: »§ 2, stk. 5, § 4 og § 4

A«.

2. I § 2 indsættes efter stk. 4 som nyt stykke:

»STK. 5. Hvert år pr. 31. december optages ejerlejligheder, der siden

ejerlejlighedens sidste vurdering er blevet frigjort fra lejemål

indgået inden ejerlejlighedsopdelingen, til omvurdering.

Bestemmelsen finder ikke anvendelse på ejerlejligheder, der

udelukkende anvendes til andet end beboelse.«

Stk. 5 bliver herefter stk. 6.

3. I § 2, STK. 5, der bliver stk. 6, ændres »stk. 2, nr. 1-9 og nr.

11« til: »stk. 2, nr. 1-9 og nr. 11, eller stk. 5«.

4. I § 3 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:

»STK. 2. Ved vurderinger efter § 2, stk. 5, lægges ejendommens

tilstand på vurderingstidspunktet til grund ved ansættelsen.

Ansættelsen foretages på grundlag af prisforholdene pr. senest

forudgående 1. januar.«

5. I § 40, STK. 1 OG 2, ændres »§§ 4 og 4 A« til: »§ 2, stk. 5, § 4

og § 4 A« (3 steder).

6. I § 42, STK. 2, ændres »§§ 4 og 4 A« til: »§ 2, stk. 5, § 4 og §

4 A«.

7. I § 47 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:

»STK. 2. Ejere af ejerlejligheder har pligt til uden opfordring at

underrette vurderingsmyndighederne om opsigelse og ophævelse af

lejemål, såfremt opsigelsen eller ophævelsen bevirker, at

ejerlejligheden skal optages til omvurdering efter § 2, stk. 5.

Underretningen skal gives inden årets udgang eller senest 6 uger

efter lejers eller udlejers afgivelse af meddelelse om opsigelse

eller ophævelse af lejemålet.«

§ 2

I lov om påligningen af indkomst- og formueskat til staten

(ligningsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 659 af 22. september

1986, som senest ændret ved lov nr. 767 af 12. november 1986,

foretages følgende ændring:

I § 15 G indsættes efter stk. 6 som nyt stykke:

»STK. 7. For ejerlejligheder, der ved den seneste vurdering forud for

det forudgående indkomstår er ansat under hensyntagen til lejemål

indgået inden ejerlejlighedsopdelingen, forhøjes lejeværdien for

det forudgående indkomstår med 100 pct. inden anvendelsen af

reglerne i stk. 3-6.«

§ 3

Stk. 1. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i

Lovtidende.

Stk. 2. § 2 har virkning fra og med indkomståret 1988.

BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET

ALMINDELIGE BEMÆRKNINGER

Formålet med lovforslaget er at sikre, at lejeværdien for

ejerlejligheder, der overgår fra lejeboligstatus til ejerbolig,

hurtigst muligt beregnes på grundlag af ejerlejlighedens værdi som

ejerbolig.

GÆLDENDE REGLER

Lejere, der bor i en udlejningsejendom, der opdeles i

ejerlejligheder, er efter lejeloven beskyttet mod opsigelse. Det

medfører, at ejerlejlighederne først kan sælges som ejerboliger,

efterhånden som lejerne fraflytter ejendommen. Derfor vurderes

udlejede ejerboliger kun til det halve af ejerlejlighedens værdi

som ejerbolig.

Det medfører, at den første køber af en ejerlejlighed kun får

beregnet lejeværdi af det halve af ejerlejlighedens værdi.

Skønt overgangen til ejerbolig medfører en værdistigning på 100 pct.,

skal der efter gældende regler ikke foretages omvurdering af

ejerlejligheden i den anledning.

Til sammenligning kan nævnes, at der ved de årlige årsomvurderinger

foretages omvurdering af alle ejendomme, der er forbedret for mere

end 5 pct. af ejendommens værdi (og mindst for 25.000 kr.).

Først ved næste almindelige vurdering vil ejerlejligheden blive

vurderet til værdien som ejerbolig. Der foretages almindelig

vurdering hvert fjerde år. Der går yderligere et år fra

vurderingen, til den nye vurdering får virkning for

lejeværdiberegningen.

Køberen af en ejerlejlighed, der hidtil har været udlejet, betaler

således kun skat af den halve lejeværdi i en periode på op til 5

år.

Hermed er fordelene for køberen dog ikke slut. Efter gældende regler

er den årlige stigning i lejeværdien begrænset til højst 20 pct.

(dog mindst 3.500 kr.).

Det betyder, at lejeværdien først flere år senere kommer op på det

fulde beløb.

De gældende regler medfører således, at to naboer, der bor i

fuldstændig ens lejligheder i samme ejendom, i en periode på op

til 8-12 år kan få beregnet vidt forskellige beløb i lejeværdi.

Det kan tilføjes, at da der ved handel med ejerboliger først og

fremmest lægges vægt på de årlige udgifter i det første år efter

købet, vil skattefordelene i stort omfang blive kapitaliseret af

sælgeren (udstykkeren).

TO EKSEMPLER

I bilag 1 er vist et eksempel på lejeværdiberegningen for to

ejerlejlighedsejere, der bor i to fuldstændig ens lejligheder i

samme ejendom.

Ejerlejlighederne er på 85 m2. De er beliggende i Tårnby og er opført

i 1955. Der er altså tale om lejligheder af ganske almindelig

størrelse, standard og beliggenhed.

A har købt sin ejerlejlighed for flere år siden. Den bliver derfor

ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 vurderet til 650.000

kr., svarende til ejerlejlighedens værdi som ejerbolig.

B køber nabolejligheden, der hidtil har været udlejet, i januar 1986.

Denne lejlighed bliver derfor ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar

1986 kun vurderet til 325.000 kr., svarende til lejlighedens

markedsværdi som lejebolig. Først ved 19. alm. vurdering i 1990

bliver lejligheden vurderet til værdien som ejerbolig. B får

derfor i årene 1986-90 kun beregnet halv lejeværdi.

Derefter aftrappes Bs skattefordel over en 4-årig periode (1991-94).

Først i 1994 (8 år efter købet af ejerlejligheden) kommer B til at

betale samme lejeværdiskat som naboen.

I disse 8 år opnår B en samlet skattefordel på godt 27.000 kr.

Opgjort i 1986-priser udgør den samlede skattebesparelse godt

24.000 kr.

I bilag 2 er vist et andet eksempel. Det drejer sig om en 165 m2 stor

ejerlejlighed på Frederiksberg. Altså en væsentlig større og mere

attraktiv ejerlejlighed.

Mønstret er det samme som i det første eksempel. Den samlede

skattebesparelse udgør godt 42.000 kr. (1986-priser).

Man skal lægge mærke til, at mens Frederiksberg-lejlighedens

ejendomsværdi kun er ca. 50 pct. højere end Tårnby-lejlighedens

ejendomsværdi, så er skattebesparelsen ikke mindre end 75 pct.

større. Altså relativt en væsentlig større skattebesparelse på den

store dyre lejlighed.

Årsagen hertil er den længere aftrapningsperiode efter

ejerlejlighedens vurdering som ejerbolig. For den dyre

ejerlejlighed er den årlige stigning i lejeværdien beregnet til 20

pct. For den billige ejerlejlighed forhøjes lejeværdien hvert år

med 3.500 kr., hvilket i alle årene er mere end 20 pct.

Skattebesparelsen i aftrapningsperioden bliver derfor kun ca.

13.000 kr. for den billige ejerlejlighed mod ca. 34.000 kr. for

den dyre ejerlejlighed.

Der er i eksemplerne regnet med en årlig stigning i ejendomsværdien

på 5 pct. Det er urealistisk lavt.

I de sidste 5 år er priserne (og dermed ejendomsværdierne) for

ejerlejligheder steget med gennemsnitlig ca. 15 pct. årligt. En

prisstigning af denne størrelse giver en aftrapningsperiode på

ca. 16 år. Det vil medføre langt større skattebegunstigelse end i

de viste eksempler, hvor aftrapningsperioden kun udgør 4-5 år.

LOVFORSLAGETS INDHOLD

Det foreslås, at der indsættes en bestemmelse i vurderingsloven om

omvurdering af ejerlejligheder, der frigøres for lejemål indgået

inden ejerlejlighedsopdelingen.

Efter lovforslaget skal der hvert år pr. 31. december foretages

omvurdering af ejerlejligheder, der siden sidste vurdering er

blevet frigjort for lejemål.

Vurderingen foretages efter vurderingslovens sædvanlige regler. Dog

skal vurderingen foretages i prisniveauet pr. senest forudgående

1. januar. Derved sikres det, at lejeværdien i det følgende år

beregnes efter samme prisniveau som for andre ejendomme.

Lovforslaget indeholder endvidere en ændring af ligningsloven. Efter

ligningslovens § 15 G, stk. 3, kan den årlige stigning i

lejeværdien højst udgøre 20 pct. (dog mindst 3.500 kr.).

Det foreslås, at lejeværdien for det forudgående år skal forhøjes med

100 pct., inden begrænsningsreglen anvendes, hvis stigningen i

lejeværdien skyldes, at ejerlejligheden er overgået fra

lejeboligstatus til ejerbolig. Derved sikres det, at der bortses

fra den del af stigningen i lejeværdien, der alene skyldes

overgangen til ejerbolig.

Lovforslaget vil sikre, at købere af ejerlejligheder, der hidtil har

været udlejet, efter højst 1 års forløb får beregnet lejeværdien

efter samme regler som alle andre ejerlejlighedsejere.

Lovforslaget skønnes at give et årligt merprovenu på gennemsnitligt

ca. 60 mill. kr. årligt. Provenuet vil variere noget over den

4-årige vurderingsperiode. Provenuet vil være mindst i begyndelsen

af vurderingsperioden og størst i slutningen af

vurderingsperioden.

BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGETS ENKELTE BESTEMMELSER

Til § 1, nr. 2

Ejerlejligheder, der frigøres for lejemål, foreslås optaget til

omvurdering pr. 31. december. Det er fundet mest hensigtsmæssigt

at foretage alle årets omvurderinger een gang årligt. Datoen den

31. december er valgt, fordi lejeværdien beregnes på grundlag af

den senest forud for indkomståret ansatte ejendomsværdi. Hvis

omvurderingen først blev foretaget pr. 1. januar, der er den

sædvanlige omvurderingstermin, ville der kunne gå op til 2 år fra

overgangen til ejerbolig, til lejeværdien blev beregnet efter

værdien som ejerbolig.

Frigørelsen fra lejemål vil kunne ske ved opsigelse eller ophævelse.

Ejerlejligheden anses for frigjort fra lejemålet på det tidspunkt,

hvor lejeren eller udlejeren har givet meddelelse om opsigelse

eller ophævelse af lejemålet efter de bestemmelser, der gælder i

henhold til lejelovgivningen.

TIL § 1, NR. 1 OG 3

Der er tale om konsekvensændringer.

TIL § 1, NR. 4

Det foreslås, at ansættelsen skal foretages på grundlag af

prisforholdene pr. senest forudgående 1. januar. Det svarer til

gældende regler for andre vurderinger (§ 4 og § 4 A), der

foretages uden for den normale vurderingstermin (1. januar).

Hvert år pr. 1. januar foretages der maskinelt en årsregulering af

alle ejendomme, der ikke er undergivet væsentlige forandringer

siden sidste vurdering. Der foretages dog ikke årsregulering i år,

hvor der foretages almindelig vurdering. Ejerlejligheder, der på

grund af frigørelse fra lejemål er optaget til vurdering pr. 31.

december, vil skulle medtages ved årsreguleringen den følgende dag

(1. januar).

TIL § 1, NR. 5

Det drejer sig om udsendelse af meddelelse til ejeren om resultatet

af vurderingen og om optagelse på vurderingsfortegnelsen. Der

foreslås anvendt samme fremgangsmåde som for vurderinger efter § 4

og § 4 A, der ligeledes foretages uden for de sædvanlige

vurderingsterminer.

TIL § 1, NR. 6

Der foreslås fastsat en klagefrist på 4 uger ligesom for vurderinger

efter § 4 og § 4 A.

TIL § 1, NR. 7

For at sikre, at vurderingsmyndighederne får meddelelse herom, når et

lejemål vedrørende en ejerlejlighed opsiges eller ophæves,

foreslås det, at ejeren pålægges en pligt til at underrette

vurderingsmyndighederne. Tilsidesættelse af underretningspligten

foreslås sanktioneret med bøde eller hæfte.

TIL § 2

Ligningslovens § 15 G, stk. 3-6, begrænser den årlige stigning i

lejeværdien til 20 pct. Stigningen kan dog altid udgøre 3.500 kr.

(for skattepligtige, der er fyldt 67 år, samt visse andre dog kun

1.000 kr.).

Det foreslås, at lejeværdien for det forudgående indkomstår ved denne

beregning forhøjes med 100 pct., hvis lejeværdien i dette år er

fastsat på grundlag af ejerlejlighedens værdi som lejebolig.

Derved opnås det, at de to lejeværdier, der sammenlignes, begge er

beregnet på grundlag af ejerlejlighedens værdi som ejerbolig.

Bilag 1

Sammenligning af lejeværdi for to identiske ejerlejligheder

Ejerlejlighederne er beliggende i Tårnby og har et etageareal på 85

m2. De er opført 1955 og har indlagt fjernvarme.

Ejendomsværdi pr. 1. januar Lejeværdi År Lejl. A Lejl. B Lejl. A Lejl. B Forskel --------------------------------------------------------------------- 1985 620.000 310.000 1986 650.000 325.000 15.500 7.750 7.750 1987 682.000 341.000 16.250 8.125 8.125 1988 716.000 358.000 17.050 8.525 8.525 1989 752.000 376.000 17.900 8.950 8.950 1990 790.000 790.000 18.800 9.400 9.400 1991 830.000 830.000 19.750 12.900 6.850 1992 871.000 871.000 20.750 16.400 4.350 1993 915.000 915.000 21.775 19.900 1.875 1994 960.000 960.000 22.875 22.875 0 --------------------------------------------------------------------- Forskel i alt 55.825 Samlet skattebesparelse (50 pct.) 27.913 ---------------------------------------------------------------------

NOTER:

Der er regnet med en årlig stigning i ejendomsværdien på 5 pct.

Lejlighed A har i flere år været anvendt som ejerbolig. Den er derfor

i hele perioden vurderet som ejerbolig.

Lejlighed B overgår til ejerbolig i januar 1986. Den bliver derfor

ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 vurderet som lejebolig.

Først ved 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1990 bliver denne

ejerlejlighed vurderet som ejerbolig.

Lejeværdien beregnes som 2,5 pct. af ejendomsværdien det forudgående

år.

For ejerlejlighed B beregnes kun halv lejeværdi i perioden 1986-90. I

årene 1991-93 stiger lejeværdien med 3.500 kr. årligt. Først i

1994 kommer ejerlejlighed B op på samme lejeværdi som

ejerlejlighed A.

I den yderste kolonne til højre er år for år anført forskellen

mellem lejeværdien for de to ejerlejligheder. Den samlede forskel

over de 8 år udgør godt 55.000 kr. Ved en marginalskat på 50 pct.

svarer det til en samlet skattebesparelse på godt 27.000 kr.

Beregnet i 1986-prisniveau udgør den samlede skattebesparelse godt

24.000 kr.

Bilag 2

Sammenligning af lejeværdi for to identiske ejerlejligheder

Ejerlejlighederne er beliggende på Frederiksberg og har et etageareal

på 165 m2. De er opført 1935 og forsynet med elevator, fjernvarme

og to toiletter.

Ejendomsværdi pr. 1. januar Lejeværdi År Lejl. A Lejl. B Lejl. A Lejl. B Forskel --------------------------------------------------------------------- 1985 952.000 310.000 1986 1.000.000 500.000 23.800 11.900 11.900 1987 1.050.000 525.000 25.000 12.500 12.500 1988 1.102.000 551.000 26.250 13.125 13.125 1989 1.158.000 579.000 27.550 13.775 13.775 1990 1.216.000 1.216.000 28.950 14.475 14.475 1991 1.276.000 1.276.000 30.400 17.975 12.425 1992 1.340.000 1.340.000 31.900 21.570 10.330 1993 1.407.000 1.407.000 33.500 25.884 7.616 1994 1.477.000 1.477.000 35.175 31.061 4.114 1995 1.551.000 1.551.000 36.934 36.934 0 --------------------------------------------------------------------- Forskel i alt 100.260 Samlet skattebesparelse (50 pct.) 50.130 ---------------------------------------------------------------------

NOTER

Der er regnet med en årlig stigning i ejendomsværdien på 5 pct.

Lejlighed A har i flere år været anvendt som ejerbolig. Den er

derfor i hele perioden vurderet som ejerbolig.

Lejlighed B overgår til ejerbolig i januar 1986. Den bliver derfor

ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 vurderet som lejebolig.

Først ved 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1990 bliver denne

ejerlejlighed vurderet som ejerbolig.

Lejeværdien beregnes som 2,5 pct. af ejendomsværdien det forudgående

år.

For ejerlejlighed B beregnes kun halv lejeværdi i perioden 1986-90. I

1991 stiger lejeværdien med 3.500 kr. I årene 1982-94 stiger

lejeværdien med 20 pct. årligt. Først i 1995 kommer ejerlejlighed

B op på samme lejeværdi som ejerlejlighed A.

I den yderste kolonne til højre er år for år anført forskellen mellem

lejeværdien for de to ejerlejligheder. Den samlede forskel over de

9 år udgør godt 100.000 kr. Ved en marginalskat på 50 pct. svarer

det til en samlet skattebesparelse på godt 50.000 kr.

Beregnet i 1986-prisniveau udgør den samlede skattebesparelse godt

42.000 kr.

Bilag 3

Uddrag af vurderingsloven og ligningsloven

VURDERINGSLOVENS § 3

§ 3. Ved de almindelige vurderinger og årsomvurderingerne er

vurderingsterminen 1. januar i det år, hvori vurderingen skal

foretages, således at det med de af bestemmelserne i § 12 og § 14,

stk. 3, følgende modifikationer er ejendommens tilstand pr.

pågældende 1. januar, der skal lægges til grund ved ansættelsen.

Ved de almindelige vurderinger og årsomvurderingerne skal

ansættelsen endvidere foretages på grundlag af prisforholdene på

samme tidspunkt.

VURDERINGSLOVENS § 42, STK. 2

Stk. 2. Ved de almindelige vurderinger og årsomvurderingerne skal

klage være indgivet senest den 15. oktober i vurderingsåret. Ved

de i medfør af §§ 4 og 4 A foretagne vurderinger er klagefristen 4

uger fra datoen for meddelelsen om resultatet af vurderingen. Ved

vurderingsrådets afgørelse i medfør af § 33 A er klagefristen 4

uger fra datoen for meddelelsen om afgørelsen.

VURDERINGSLOVENS § 47

§ 47. Offentlige myndigheder, pengeinstitutter, assuranceselskaber

samt dige- og pumpelag og deslige institutioner er på begæring

forpligtet til uden betaling at meddele vurderingsmyndighederne de

oplysninger, der kan tjene dem til vejledning ved udførelsen af

deres hverv. Det samme gælder oplysninger til Landsskatteretten.

Vægrer nogen sig ved at meddele de begærede oplysninger, afgør

ministeren for skatter og afgifter, hvorvidt han er pligtig

dertil, og kan om fornødent fremtvinge oplysningernes meddelelse

ved pålæg af daglige bøder.

LIGNINGSLOVENS § 15 G

§ 15 G. Lejeværdien beregnes som 2,5 pct. af den del af det efter §§

15 B til 15 F opgjorte beregningsgrundlag, der ikke overstiger et

grundbeløb på 1.200.000 kr., og 7,5 pct. af resten. Grundbeløbet

reguleres efter personskattelovens § 20.

Stk. 2. Er den skattepligtige eller den med denne samlevende

ægtefælle inden udgangen af kalenderåret fyldt 67 år, nedsættes de

i stk. 1 nævnte 2,5 pct. til 1,2 pct. Det samme gælder for en

efterlevende ægtefælle, som ikke opfylder aldersbetingelsen, hvis

denne efter den anden ægtefælles død bliver boende i en ejendom,

som har tilhørt en af ægtefællerne og før dødsfaldet omfattedes af

disse beregningsregler på grund af den afdøde ægtefælles alder.

Bestemmelsen i 2. pkt. gælder dog ikke, såfremt den efterlevende

ægtefælle har indgået nyt ægteskab inden kalenderårets begyndelse.

Stk. 3. Hvis lejeværdien for skattepligtige omfattet af stk. 1 er

steget med mere end 3.500 kr. i forhold til lejeværdien for det

forudgående indkomstår, nedsættes lejeværdien med det overskydende

beløb. Nedsættelse kan dog højst ske til et beløb svarende til

lejeværdien for det forudgående indkomstår forhøjet med 20 pct.

Stk. 4. Hvis lejeværdien for skattepligtige omfattet af stk. 2 er

steget med mere end 1.000 kr. i forhold til lejeværdien for det

forudgående indkomstår, nedsættes lejeværdien med det overskydende

beløb. Nedsættelse kan dog højst ske til et beløb svarende til

lejeværdien for det forudgående indkomstår forhøjet med 20 pct. og

nedsat med 2.500 kr.

Stk. 5. Stk. 4 finder tilsvarende anvendelse for skattepligtige,

1) der inden udgangen af kalenderåret er fyldt 60 år, og som modtager

eller får forskud på førtidspension eller modtager

invaliditetsydelse med bistands- eller plejetillæg, jf. lov om

social pension,

2) der modtager efterløn, jf. lov om arbejdsformidling og

arbejdsløshedsforsikring,

3) hvis samlevende ægtefælle opfylder betingelserne i 1) eller 2).

Det samme gælder efterlevende ægtefæller, der opfylder de i stk.

2, 2. og 3. pkt., nævnte betingelser.

Stk. 6. Ministeren for skatter og afgifter kan fastsætte nærmere

regler om beregningen af den lejeværdi for indkomståret og for det

forudgående indkomstår, der skal lægges til grund efter stk. 3,

for følgende ejendomme:

1) Ejendomme, hvis beregningsgrundlag skal opgøres efter § 15 B, stk.

3, eller § 15 C.

2) Ejendomme, for hvilke lejeværdien nedsættes eller forhøjes efter §

15 H.

3) Ejendomme, som den skattepligtige ikke har ejet i hele

indkomståret og hele det forudgående indkomstår, eller som ikke i

hele denne periode har tjent til bolig for den skattepligtige.

Versioner

1. 1988-05-21