Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/198712K00211@1988-05-21/da

Indhold

1. Indledning

§ 1

I lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom,

jf. lovbekendtgørelse nr. 504 af 26. september 1984, som senest

ændret ved lov nr. 227 af 22. april 1987, foretages følgende

ændringer:

1. I § 1, stk. 3, indsættes som 2. punktum:

»Ejendommens værdi i handel og vandel opgøres efter reglerne i § 3.«

2. I § 3, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »gave eller arveforskud,»

ordene: »eller ved overdragelse mellem nært beslægtede, mellem et

selskab og dets hovedaktionær eller mellem andre parter, der ikke

er hinanden uafhængige«.

3. I § 3, stk. 2, 1. pkt., indsættes efter »gave eller arveforskud,»

ordene: »eller ved overdragelse mellem nært beslægtede, mellem et

selskab og dets hovedaktionær eller mellem andre parter, der ikke

er hinanden uafhængige«.

4. I § 3 indsættes efter stk. 2 som nye stykker:

»Stk. 3. En værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 pct. fra

den seneste almindelige ejendomsvurdering, eventuelt reguleret

efter vurderingslovens § 2 A, eller fra en årsvurdering eller en

omvurdering som nævnt i vurderingslovens § 4, vil i almindelighed

kunne godkendes som afståelsessum.

Stk. 4. Kan de skattelignende myndigheder ikke godkende en ejendoms

anskaffelsessum eller afståelsessum, kan de lade ejendommen

vurdere af to personer udmeldt efter stk. 5. Såfremt de to

personer ikke vedtager en fælles vurdering, skal værdien

fastsættes til et gennemsnit af de to personers vurdering. Den

ved en sådan vurdering fastsatte værdi skal herefter lægges til

grund.

Stk. 5. Skatteministeren eller den, hvem denne bemyndiger hertil,

udpeger den ene person, medens den anden person udmeldes af

skifteretten efter reglen i kildeskattelovens § 16, stk. 3.

Stk. 6. Udgifterne ved vurderingen betales i første omgang af

statskassen. Hvis den fælles vurderingssum, henholdsvis

gennemsnittet af de to vurderingssummer, afviger mere end 15 pct.

fra den værdi, der er selvangivet, refunderer den skattepligtige

vurderingsudgifterne til statskassen.

Stk. 7. Skatteministeren fastsætter de nærmere regler for

administrationen af stk. 4-6.«

§ 2

Loven træder i kraft ved bekendtgørelsen i Lovtidende og har

virkning for afståelse af fast ejendom, der sker den 17. februar

1988 eller senere.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Handel med fast ejendom vil normalt ikke indeholde skattemæssige

problemer i forhold til prisfastsættelsen. Såfremt handelen

foregår imellem uafhængige parter, vil de modstridende interesser

imellem køber og sælger betyde, at prisen fastsættes til den

værdi, som ejendommen har i handel og vandel. I disse situationer

vil den pris, som er aftalt imellem køber og sælger, også blive

accepteret af skattemyndighederne.

Problemet med den rigtige prisfastsættelse opstår først, såfremt der

handles fast ejendom imellem parter, der ikke er uafhængige af

hinanden. Der findes situationer, hvor køber og sælger har fælles

interesse i enten en høj pris eller en lav pris på ejendommen. I

de tilfælde kan skattemyndighederne naturligvis ikke uden videre

lægge den aftalte pris til grund for den skattemæssige behandling.

Efter gældende lovgivning skal overdragelse af fast ejendom imellem

parter, der ikke er uafhængige, altid fastsættes til en pris, der

svarer til værdien i handel og vandel. For at undgå usikkerhed

om, hvilken værdi der skattemæssigt kan accepteres, har man i

ligningsvejledningen udstukket faste retningslinjer herfor.

Af ligningsvejledningen for 1986 under afsnit K.2.2.3. og af

ligningsvejledningen for selskaber for 1986 under afsnit SL

2.5.3. fremgår således: »En overdragelse af en fast ejendom til

en pris, der ligger inden for +-15 pct. af den senest

bekendtgjorte kontantejendomsværdi med årsregulering, vil ikke

blive anfægtet skattemæssigt.«

Som udgangspunkt er denne regel udmærket, og i de fleste situationer

vil en sådan prisfastsættelse ikke volde problemer. Efterhånden

er der dog udviklet en betydelig skattespekulation, som gør det

nødvendigt med ændring. Socialdemokratiet har opfordret til

ændring af de administrative retningslinier, der findes i

ligningsvejledningen, for at imødegå denne spekulation.

Ændringen er fortsat ikke sket. Derfor har Socialdemokratiet set sig

nødsaget til at foreslå en lovændring om prisfastssættelsen ved

handel med fast ejendom mellem parter, der ikke er hinanden

uafhængige.

Viser det sig imidlertid under udvalgsarbejdet muligt at opnå den

tilsigtede virkning gennem administrative bestemmelser, er

forlagsstillerne åbne over for dette. Dog må det sikres, at en

praksisændring ikke senere kan underkendes af domstolene.

Væsentlige eksempler på spekulation og muligheder for spekulation

ses i det stigende antal handler mellem hovedaktionær og

hovedaktionærselskab. Ejer hovedaktionæren en fast ejendom, som

han ønsker at sælge til sit hovedaktionærselskab, er han

interesseret i den højest mulige pris. I den situation vil man

altså vælge at benytte den seneste vurdering med tillæg af 15

pct. Det ses dog i en række situationer, at man i stedet

fastsætter en pris, som er 50-100 pct. over den seneste

vurdering. Herefter anmoder man om bindende forhåndsbesked for at

sikre sig, at skattemyndighederne ikke efterfølgende underkender

handelsprisen.

Baggrunden for, at hovedaktionæren er interesseret i den højest

mulige pris for ejendommen, er, at han herved kan trække pengene

ud af selskabet skattefrit. Fortjenesten på ejendommen er fri for

ejendomsavancebeskatning, såfremt ejerperioden er over 7 år. Er

der tale om en afskrivningsberettiget bygning, vil en opskruet

pris også resultere i et højt afskrivningsgrundlag for selskabet.

Er det derimod selskabet, som ejer en fast ejendom, der sælges til

hovedaktionæren, er man interesseret i den lavest mulige pris.

Her vælger man den seneste vurdering med fradrag af 15 pct. som

handelspris.

Der er flere grunde til, at man i den situation ønsker en lav

prisfastsættelse. Er der tale om en afskrivningsberettiget fast

ejendom, kan selskabet med en lav pris undvige en beskatning af

genvundne afskrivninger. Hovedaktionæren vil endvidere erhverve

en fast ejendom til underpris. Herved undviges beskatning hos

hovedaktionæren af det beløb, som trækkes ud af selskabet,

svarende til forskellen imellem den fastsatte pris og den reelle

pris for den faste ejendom i handel og vandel. Denne fortjeneste

kan hovedaktionæren senere realisere skattefrit ved salg efter 7

års besiddelse.

Den mest spekulative konstruktion, der kendes, er at lade sit

hovedaktionærselskab, som er næringsdrivende i handel med fast

ejendom, bygge og eje hovedaktionærens bolig, som hovedaktionæren

i første omgang lejer sig ind i. Efter et par år, hvor ejendommen

for længst er blevet vurderet, sælges den til hovedaktionæren til

vurderingen fratrukket 15 pct. Det tab, som herved opstår, er

fradragsberettiget hos selskabet, da det er næringsdrivende med

faste ejendomme. I nogle situationer er det meget store

millionbeløb, som hovedaktionærer kan trække ud af selskaberne

ved at handle fast ejendom.

Selv om den meget omtalte Illumhandel ikke spekulerede i disse

regler, illustrerer den meget godt mulighederne for spekulation i

prisfastsættelsen på fast ejendom. Illumbygningen blev ved den

seneste offentlige vurdering (årsregulering) vurderet til 334,4

mio. kr. Med et fradrag på 15 pct. kunne hovedaktionærerne købe

ejendommen til ca. 285 mio. kr., uden at skattemyndighederne

ville anfægte prisfastsættelsen. Nu ønskede personerne bag

Illumselskabet i stedet at afhænde bygningen til den højest

mulige pris. Efter indhentningen af flere realkreditinstitutters

vurderinger fastsættes prisen til 930 mio. kr. Forskellen imellem

den lavest mulige pris og den højest mulige pris udgør i dette

konkrete eksempel over 600 mio. kr. på en enkelt bygning.

Selv om prisforskelle i den størrelsesorden givetvis er enestående,

viser det meget klart behovet for, at skattemyndighederne får

adgang til at kræve en konkret offentlig vurdering i konkrete

situationer.

Lovforslagets hovedindhold

Lovforslaget opretholder som hovedregel en prisfastsættelse for

handel imellem ikke uafhængige parter på +- 15 pct. af den

seneste offentlige vurdering af den faste ejendom.

For at imødegå en voksende spekulation i disse regler åbnes der

mulighed for, at de faste retningslinjer kan fraviges, såfremt

skattemyndighederne måtte ønske det.

Lovforslaget fastlægger de retningslinjer, som en konkret vurdering

skal behandles efter. Der udpeges to personer, som i fællesskab

eller hver for sig fastsætter prisen på den faste ejendom.

Skatteministeren eller den, der kan bemyndiges til det, udpeger den

ene person. Her vil det være naturligt at trække på de personer,

som allerede har en meget betydelig erfaring fra det offentlige

vurderingssystem.

Herudover udpeges en person efter reglen i kildeskattelovens § 16,

stk. 3 (skifterettens vurdering af værdiansættelsen af aktiver og

passiver i et bo).

Det vil være hensigtsmæssigt at etablere en vurderingsprocedure,

hvori to gennemprøvede vurderingssystemer kombineres, i stedet

for at etablere nye systemer. Herigennem sikres en så uvildig

vurdering af fast ejendom som muligt af trænede vurderingsmænd

med stor erfaring.

Den vurderingssum, som de pågældende vurderingsmænd når frem til,

skal herefter lægges til grund for handelen. Kan de to

vurderingsmænd ikke nå frem til et fælles grundlag, er det

gennemsnittet af de to vurderingssummer, som danner grundlag for

handelsprisen. Afviger den således foretagne vurdering mindre end

15 pct. fra den aftalte pris, betales vurderingsomkostningerne af

det offentlige. Afviger vurderingssummen mere end 15 pct.,

afholdes omkostningerne af de handlende parter.

Det kan ikke undgås, at lovforslaget fjerner en sikkerhed i

prisfastsættelsen i forhold til den skattemæssige accept. Det er

dog vigtigt at fastslå, at denne usikkerhed alene opstår i

forhold til handel med fast ejendom imellem parter, som ikke er

hinanden uafhængige. Ønsker man fuld sikkerhed for, at

skattemyndighederne vil acceptere den aftalte pris, kan man

benytte sig af reglerne om bindende forhåndsbesked. Den tid, som

medgår til at indhente den bindende forhåndsbesked, vil være

stort set uproblematisk i de situationer, hvor der handles

imellem ikke uafhængige parter - typisk imellem hovedaktionær og

hovedaktionærselskab.

Versioner

1. 1988-05-21