Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/198712K00217@1988-05-21/da

Indhold

1. Indledning

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som

ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986 og § 1 i lov nr.

376 af 10. juni 1987, foretages følgende ændringer:

1. I § 4 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:

»Stk. 2. Lejeren skal ved lejeaftalens indgåelse udtrykkeligt

oplyses om navn og bopæl på den person, der er udlejer eller

repræsenterer denne i enhver relation til lejeaftalen, herunder

som part i eventuelle sager ved boligretten. Ændringer skal

meddeles lejeren skriftligt.«

Stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 3 og 4.

2. I § 20 indsættes efter 2. pkt. som nyt punktum:

»Dog påhviler det udlejeren at udskifte punkterede termoruder,

medmindre udlejeren kan godtgøre, at forringelsen skyldes

lejerens forsømmelse.«

3. I § 24 ændres »§§ 21-23« til: »§ 19, stk. 1, og §§ 21-23«.

4. I § 40, stk. 2, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

»I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanten

forlange at få tilsendt bilagene.«

5. § 46 a, stk. 3, 3. pkt., affattes således:

»Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af

lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse, jf. §

58, stk. 3.«

6. I § 46 a indsættes efter stk. 3 som nye stykker:

»Stk. 4. Et flertal af lejerne kan kræve en ejendom tilsluttet et

kollektivt varmeforsyningsanlæg.

Stk. 5. Tilsluttes ejendommen et kollektivt varmeanlæg efter reglen

i stk. 4, kan udlejeren for den del af udgifterne, der ikke kan

overføres til varmeregnskabet, og som ikke dækkes af henlæggelser

til fornyelse, forlange en lejeforhøjelse, der dækker afskrivning

og giver en passende forrentning. I den således beregnede

lejeforhøjelse fradrages driftsudgifter til den gamle

varmeforsyning.«

7. I § 48, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »jf. stk. 3« ordene: »,

herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal

rettes, jf. § 4, stk. 2«.

8. I § 50, stk. 4, 1. pkt., indsættes efter »jf. stk. 5« ordene: »,

herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal

rettes, jf. § 4, stk. 2«.

9. § 58, stk. 2, affattes således:

»Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en

passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt

til forbedringen, samt dække afskrivning.«

10. § 58, stk. 3, affattes således:

»Stk. 3. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 46 a,

stk. 3, kan han forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende

forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til

arbejderne, samt dækker afskrivning.«

11. I § 63 a, stk. 4, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

»Udlejeren skal følge forslagene, såfremt de er i overensstemmelse

med stk. 3, og såfremt de kan finansieres af de efter stk. 1

afsatte midler, eventuelt i kombination med en lejeforhøjelse

efter § 46 a, stk. 3, 3. pkt., eller § 65, litra e.«

12. I § 64, stk. 1, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

»Klubværelser betragtes i denne forbindelse som beboelseslejemål.«

13. I § 64 indsættes efter stk. 7 som nyt stykke:

»Stk. 8. Beboermødet træffer beslutning om, hvor stort et beløb der

skal opkræves til beboerrepræsentationens arbejde i ejendommen.«

Stk. 8 bliver herefter stk. 9.

14. § 65 affattes således:

»§ 65. Beboerrepræsentanterne har ret til at drøfte ethvert

spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren.

Repræsentanterne har ret til

a) at få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte

ejendomsbudgettet og spørgsmål om lejeforhøjelse med udlejeren,

b) at få et møde med udlejeren, inden driftsbudgettet udsendes,

c) at blive orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af

ejendomsfunktionærer,

d) at være medbestemmende med hensyn til anvendelse af de midler,

der er afsat til vedligeholdelse og renholdelse, medmindre

udlejer mener, at beboerrepræsentanternes ønsker vil hindre

opfyldelsen af § 19,

e) at forlange gennemførelse af forbedringer og hensigtsmæssige

energibesparende foranstaltninger, når der samtidig gives

tilslutning til en lejeforhøjelse, jf. § 58, stk. 2,

f) at føre tilsyn med planlægningen og gennemførelsen af alle større

arbejder i ejendommen, herunder at være medbestemmende på

indhentning og valg af tilbud fra momsregistrerede håndværkere,

g) at få adgang til regnskabsmateriale og andre bilag, når arbejder,

jf. litra e, er afsluttet, og

h) at få tilsendt udkast til driftsbudget for ejendommen;

driftsbudgettet skal være opstillet som de senest aflagte

regnskaber og have samme periode, ligesom eventuelle ændringer i

grundlaget for udarbejdelse af budget (i forhold til regnskabet)

klart skal præciseres.«

15. I § 83, litra a, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

»Ejes ejendommen af flere personer, kan der dog kun ske opsigelse af

eet lejemål.«

16. § 84, litra b, 2. pkt., affattes således:

»Ved opsigelsen af en lejer i en beboelseslejlighed skal der bl.a.

tages hensyn til lejerens muligheder for at finde anden passende

bolig.«

17. I § 84 indsættes efter litra b som nyt litra:

»c) Opsigelse kan først afgives, når udlejeren eller dennes

ægtefælle har haft tinglyst skøde eller anden tinglyst adkomst

til ejendommen i mindst 2 år.«

Litra c-f bliver herefter litra d-g.

18. I § 87, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »stk. 2« ordene: »,

herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal

rettes, jf. § 4, stk. 2«.

19. I § 103, stk. 1, 3. pkt., og stk. 3, 2. pkt., ændres »6 uger«

til: »8 uger«.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.

lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2

i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni

1987 og § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987, foretages følgende

ændringer:

1. § 5, stk. 1, affattes således:

»Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb,

der overstiger den omkostningsbestemte leje ved lejemålets

begyndelse, jf. § 7, med tillæg af lovlige lejeforhøjelser som

følge af forbedringer. Såfremt den efter 1. pkt. fastsatte leje

overstiger det lejedes værdi, må lejen ved lejeaftalens indgåelse

ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi

efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 2.«

2. I § 12, stk. 1, 4. pkt., og i § 13, stk. 2, 2. pkt., indsættes

efter »jf. § 20« ordene: », og for ejendommens hensættelseskonto,

jf. § 20 a«.

3. I § 12, stk. 1, 5. pkt., og i § 23, stk. 1, 3. pkt., indsættes

efter »jf. stk. 2« ordene: », herunder oplysning om, til hvilken

person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2, i lov om leje.«

4. I § 13, stk. 2, 4. pkt., og i § 24, stk. 1, 3. pkt., indsættes

efter »jf. stk. 3« ordene: », herunder oplysning om, til hvilken

person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2, i lov om leje«.

5. Efter § 20 indsættes som ny paragraf:

» § 20 a. Det beløb, der indgår i ejendommens driftsbudget, jf. § 8,

stk. 1, som udgift til henlæggelser til fornyelser, skal

månedsvis afsættes med en tolvtedel på en konto for henlæggelser

til fornyelser.

Stk. 2. På kontoen kan fradrages beløb anvendt til udskiftning af

tekniske installationer.

Stk. 3. § 19, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, samt §§ 20 og 22 finder

tilsvarende anvendelse på hensættelseskontoen.«

6. I § 22, stk. 3, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

»Nævnet kan endvidere fastsætte et afslag i lejen, indtil arbejderne

er udført.«

7. I § 27 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

»Stk. 3. Den udgift, der medgår til forbedringer af tekniske

installationer, kan kun medtages under stk. 1 og 2 i det omfang,

denne ikke dækkes af de beløb til henlæggelse til fornyelse, jf.

§ 8, stk. 1, der ikke er anvendt på et tidspunkt, der ligger

højst 3 måneder før varslingstidspunktet.«

Stk. 3-7 bliver herefter stk. 4-8.

8. I § 41 indsættes efter stk. 3 som nyt stykke:

»Stk. 4. Sager, der behandles i nævnet, bortfalder ikke ved lejers

fraflytning.«

§ 3

I lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. jov nr.

610 af 12. december 1984, foretages følgende ændring:

Efter § 2 indsættes som ny paragraf:

» § 2 a. Huslejenævnet kan på begæring af beboerrepræsentanterne

eller et flertal af lejerne beslutte, at en ejendom skal have

anden administration, når en ejer eller administrator af en

ejendom med mindst 2 udlejede beboelseslejligheder gentagne gange

tilsidesætter reglerne i lov om leje, lov om midlertidig

regulering af boligforholdene og lov om byfornyelse eller har

undladt at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige

for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller

andre, jf. byggeloven.

Stk. 2. Såfremt udlejeren ikke senest 1 måned efter nævnets

afgørelse har fundet en ny administrator, kan huslejenævnet

fastsætte et afslag i lejen, indtil ejendommen overgår til anden

administration.«

§ 4

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 1988.

Stk. 2. § 1, nr. 7 og 8, har virkning for lejeforhøjelser med

ikrafttræden den 1. oktober 1988.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Socialdemokratiet har i mange år ønsket en ensartet lejelov og en

mere forenklet lejelovgivning gældende for hele landet for derved

at gøre lejerrettigheder, -forpligtelser og -beskyttelse ens i

hele landet. I november 1985 fremsatte Socialdemokratiet et

lovforslag (L 69) til en ensartet lejelov med oprettelse af

huslejenævn for samtlige kommuner og omkostningsbestemt husleje i

samtlige kommuner (se Folketingstidende 1985-86, forhandlingerne

sp. 2007 og 3129 samt tillæg A sp. 1567).

Denne forenklede og klare lejelovgivning kunne ikke gennemføres,

ligesom et senere lovforslag fra den daværende boligminister (L

56) i folketingsåret 1986-87, der på en række væsentlige punkter

afveg fra Socialdemokratiets forslag, heller ikke kunne vedtages

(se Folketingstidende 1986-87 (1. samling), forhandlingerne sp.

1611 og tillæg A sp. 1001).

Selv om der ikke på nuværende tidspunkt er mulighed for at få

gennemført en lejelovgivning, der bygger på ensartethed,

omkostningsbestemt husleje og huslejenævn for alle kommuner, er

det forslagsstillernes opfattelse, at der bør foretages

ændringer, der retter op på de værste skævheder på lejeområdet.

Ændringerne vedrører:

I. Ændring af lov om leje og ændring af lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

II. Ændring af lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Ad I

I mange situationer står lejerne usikre over for, hvem den egentlige

ansvarlige repræsentant for udlejerne er, når indsigelser og

klager m.v. skal fremsendes. Derfor foreslås det, at lejerne

altid af udlejer er orienteret om dette forhold.

Beboerindflydelsen styrkes, og der gives beboerrepræsentanterne ret

til at få forelagt budgetter og regnskabsbilag.

Lejerne får øget indflydelse på anvendelsen af de midler, der er

afsat til vedligeholdelse, og vil få øget adgang til at

iværksætte forbedringer af ejendommen ved aftaler om

lejeforhøjelser, der i et rimeligt forhold dækker udgifterne til

forbedringer.

Lejere af klubværelser har hidtil ikke kunnet vælge

beboerrepræsentanter. Det foreslås derfor, at klubværelser

betragtes som beboelseslejemål ved valg af beboerrepræsentanter.

Opsigelsesreglerne foreslås skærpet således, at udlejerens

muligheder for at opsige lejeren for selv at bebo lejligheden

indskrænkes. Og bestemmelsen vil kun kunne anvendes over

for et lejemål uanset antallet af ejere af den pågældende ejendom.

Ad II

Beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne får øget adgang til

at kræve anden administrator af en ejendom, når tilsidesættelse

af reglerne i lejelovgivningen eller undladelse af at udføre

påkrævede vedligeholdelsesarbejder foregår.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1, 7, 8 og 18

Det har i mange tilfælde vist sig at være vanskeligt for lejeren at

kunne fastslå, hvem der ansvarligt har kunnet repræsentere

udlejeren i forbindelse med indsigelser, klager, retstvister m.v.

Det bliver med de foreslåede bestemmelser lagt over på udlejer i

forbindelse med indgåelse af lejeaftale og ved henvendelser om

lejeforhøjelser og opsigelse at oplyse lejeren om det rette

repræsentationsforhold.

Til nr. 2

Bestemmelsen indebærer, at lejerens pligt til at vedligeholde og

forny ruder begrænses, således at udlejeren forpligtes til at

udskifte punkterede termoruder.

Til nr. 3

Bestemmelsen sikrer, at lejeren ikke ved aftale kan overtage den

udvendige vedligeholdelse af en ejendom.

Til nr. 4, 11, 13 og 14

Bestemmelserne indebærer samlet en væsentlig styrkelse af

beboerindflydelsen. Der gives således større indsigt i

budgetforudsætninger og regnskabsbilag. Der gives adgang til

bestemmende indflydelse på anvendelsen af de afsatte

vedligeholdelsesbeløb, dog således at udlejerens forpligtelser

til at holde ejendommen ved lige ikke kan forflygtiges. Der gives

en udvidet adgang til at bestemme iværksættelsen af

forbedringsarbejder, når de helt eller delvis finansieres af en

frivillig lejeforhøjelse, ligesom der sikres indflydelse på valg

af håndværkere. Endvidere sikres en smidigere finansiering af

beboerrepræsentationens arbejde gennem en friere fastsættelse af

beløb til arbejdet, idet dog boligministerens mulighed for at

fastsætte de ydre rammer for afholdelse af udgifter i forbindelse

med beboerrepræsentationens arbejde bibeholdes.

Til nr. 5, 9 og 10

Muligheden for at medregne udgifter til vedligeholdelse,

administration, forsikring og lignende i forbindelse med

beregningen af forbedringslejeforhøjelse afskæres, da disse

omkostninger er indeholdt i huslejen.

Til nr. 6

Bestemmelsen giver lejerne ret til at forlange ejendommen tilsluttet

et kollektivt varmeforsyningsanlæg mod at indgå en aftale om

lejeforhøjelse. Ved beregning af lejeforhøjelsen skal der

samtidig tages hensyn til de besparelser, udlejerne opnår ved

bortfald af driftsudgifter til drift og vedligeholdelse af det

gamle varmeanlæg.

Til nr. 12

Bestemmelsen skal sikre, at klubværelser medregnes forholdsmæssigt i

enhver sammenhæng, hvor antallet af beboelseslejemål har

betydning for lejernes rettigheder. Dette betyder, at en etage

med klubværelser medregnes som et antal beboelseslejemål svarende

til det antal beboelseslejemål, der findes på øvrige etager i

ejendommen. I ejendomme med udelukkende klubværelser medregnes

hvert enkelt klubværelse som en beboelseslejlighed.

Til nr. 15, 16 og 17

Begrænsningerne i udlejerens muligheder for at opsige lejeren med

henvisning til ønske om selv at bebo lejligheden skærpes og

præciseres.

I forhold til gældende bestemmelser foreslås, at kun eet lejemål kan

opsiges, selv om flere personer eller en selskabsdannelse ejer

ejendommen.

Endvidere begrænses muligheden for at spekulere i opsigelsesretten,

idet der foreslås en mindste ejertid på 2 år, forinden retten til

opsigelse kan benyttes.

Til nr. 19

Ændringen skal sikre, at der gives lejerne en fornøden, men stadig

knap tid til at danne en andelsboligforening og skaffe den

nødvendige finansiering.

Ønsket om ændringen er forstærket af den udvikling, der har

resulteret i, at stadig flere ejendomme tilbydes beboerne på

tidspunkter, hvor ferieperioder lægger massive hindringer i

vejen. 8 ugers acceptfrist vil sikre, at ikke hele perioden

ligger fra midten af juni til slutningen af juli.

Til § 2

Til nr. 1

I forbindelse med indgåelse af lejeaftale er det ofte sket, at der

er aftalt en leje, der er højere end den omkostningsbestemte

leje. Da dette udhuler princippet om den omkostningsbestemte

leje, foreslås det, at den omkostningsbestemte leje også ved

lejeaftalens indgåelse danner maksimum for den lovlige leje

sammen med det lejedes værdi.

Til nr. 2 og 5

Der sikres ved bestemmelserne regnskabspligt og lejeindsigt i

forhold til de midler, der opkræves som en del af den

omkostningsbestemte leje til hensættelse til fornyelser.

Kontoen for hensættelser til fornyelser behandles på nøjagtig

tilsvarende måde som kontoen for udvendig vedligeholdelse med

hensyn til regnskab, saldooverførsel, aflæggelse af regnskab,

videreførelse ved ejerskifte, afgørelse af tvister om foretagne

fradrag, konsekvenser ved manglende regnskabsaflæggelse og

gennemtvingelse af fornødne arbejder med fornyelser.

Til nr. 3 og 4

Som til § 1, nr. 1 og 6.

Til nr. 6

Bestemmelsen medfører, at huslejenævnet som en pression over for

udlejer kan fastsætte et nedslag i lejen, indtil de påbudte

arbejder er udført tilfredsstillende.

Til nr. 7

Bestemmelsen skal hindre, at udlejeren af lejerne får betalt den

samme tekniske installation 3 gange, dels ved henlæggelse til

fornyelser, dels ved betaling af afskrivning af forbedring og

dels ved gevinst ved ejendommens salg.

Til nr. 8

Bestemmelsen sikrer, at sager fortsætter i nævnet til afgørelse,

selv om den lejer, der har indbragt sagen, fraflytter ejendommen.

Til § 3

Til nr. 1

Bestemmelsen tager sigte på, at de udlejere eller administratorer,

der gentagne gange bevidst undlader at efterleve lovens

bestemmelser, kan fratages retten til at administrere ejendommen.

Alle og enhver kan nedsætte sig som ejendomsadministratorer, og

det findes derfor rimeligt, at huslejenævnene får mulighed for at

beslutte, at en ejendom skal have anden administration.

Bestemmelsen tager sigte på de ejendomme, hvor el- og

varmeforsyningen bliver lukket på grund af manglende betaling fra

udlejer eller administrator, hvor varmeregnskaber ikke bliver

udsendt til lejerne, påbudte vedligeholdelsesarbejder ikke bliver

udført, hvor der sker ulovlige opsigelser, gentagne varslinger af

ulovlige lejeforhøjelser m.m.

Versioner

1. 1988-05-21