Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/19871BA00039@1988-05-21/da

Indhold

1. Indledning

Folketinget opfordrer regeringen til senest den 15. januar 1988 at

fremsætte lovforslag om beskatning af fortjeneste ved afståelse af

fast ejendom. Fortjenester ved afståelse af al fast ejendom skal

beskattes efter reglerne for kapitalafkast for personer og som

almindelig indkomst for selskaber, undtagen:

1. Fast ejendom, som i ejertiden har tjent som bolig for ejeren og

dennes husstand. Det betyder, at ejendomme m.v., der er omfattet

af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, er undtaget.

2. Fast ejendom, der er ejet som et naturligt aktiv som led i en

virksomheds drift.

Loven skal ikke gælde for fortjenester eller tab ved afståelse af

fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges

næringsvej, eller ved afståelse af ejerlejligheder, der er

skattepligtige efter loven om beskatning af visse ejerlejligheder

m.v.

Tab ved afståelse af fast ejendom skal behandles skattemæssigt som i

aktieavanceskattelovens § 2, stk. 1, dvs. at tabet alene kan

modregnes i en tilsvarende indkomst med 5 års fremførelsesret.

Fast ejendom, der ejes og udlejes, skal ikke betragtes som en

virksomhed, der giver grundlag for skattefritagelse ved salg.

BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET

Generelle bemærkninger

Kun et fåtal af ejendomsavancer beskattes efter gældende regler. Det

betyder, at meget store fortjenester på fast ejendom indkasseres

skattefrit og omsættes i forbrug.

De nugældende regler er:

1. Omfattet af skattepligt for fortjenester på fast ejendom er de,

der driver handel med fast ejendom som led i deres næringsvej.

2. Fortjenester ved afhændelse af fast ejendom efter en ejerperiode

på under 7 år beskattes efter ejendomsavanceskatteloven. Undtaget

er dog ejendomme, der har tjent som bolig for ejeren og dennes

husstand, hvor fortjenesten som hovedregel alene beskattes,

såfremt ejertiden er under 2 år.

3. Herudover kan salg af et større antal ejerlejligheder i visse

tilfælde beskattes efter ejerlejlighedsavanceskatteloven.

4. Endelig kan der blive tale om en beskatning af genvundne

afskrivninger for erhvervsbygninger.

Det betyder, at fortjenester på fast ejendom hvor ejertiden

overstiger 7 år, som hovedregel er skattefri.

Forslagets hovedindhold

Socialdemokratiet er af den opfattelse, at det er uholdbart, at store

fortjenester, der er opnået gennem passiv kapitalanbringelse i

fast ejendom, ikke beskattes.

Beslutningsforslaget pålægger derfor regeringen at fremsætte

lovforslag, som indfører beskatning af ejendomsavancer i de

situationer, hvor der er tale om passive kapitalanbringelser.

Derimod indebærer forslaget ingen ændringer i beskatningen af

ejerboligen. Her er formålet ikke kapitalanbringelse, men at

skaffe sig selv og sin husstand et sted at bo i en boligform, som

tiltaler familien.

Ligeledes sker der ingen ændringer i beskatningen af fast ejendom,

der ejes som et naturligt led i ejerens erhvervsvirksomhed.

Forslaget vil altså ikke ændre på beskatningen ved salg af f.eks.

et landbrug, ejeren selv har drevet, den forretningsdrivendes

ejendom, industriejendomen, som er benyttet af ejerens virksomhed

osv. Den faste ejendom er i disse situationer ikke anskaffet som

en kapitalanbringelse, men som et nødvendigt aktiv, som led i en

erhvervsvirksomhed. Derfor omfattes fortjenesten ved afståelse af

disse ejendomme ikke af forslaget, også fordi det kunne medføre

problemer ved ejendomssalg, f.eks. i forbindelse med ekspansion.

Beslutningsforslaget er altså målrettet imod beskatning af

fortjenester ved afståelse af fast ejendom, der kan betragtes som

ejet, primært som en passiv kapitalanbringelse.

Udlejningsvirksomhed med fast ejendom betragtes i forslaget ikke som

en virksomhed, der giver grundlag for skattefritagelse. Er fast

ejendom anskaffet som led i en passiv kapitalanbringelse, vil

denne ejendom som regel være udlejet, mens ejeren afventer

værdistigninger, der kan realiseres ved salg. Derfor ville

forslaget være uden reelt indhold, såfremt udlejningsvirksomhed

gav grundlag for skattefritagelse.

Det indebærer også, at en hovedaktionær, som ejer bygninger, der er

udlejet til hans hovedaktionærselskab, vil være omfattet af

forslaget, da aktieselskabet er en selvstændig juridisk person.

Konsekvensen heraf er, at bygninger og virksomhed kan forventes at få

samme ejere i fremtiden. Herved imødegås en af de omsiggribende

skattespekulationsmuligheder med handel med fast ejendom mellem

hovedaktionær og hovedaktionærselskab. En positiv følgevirkning af

forslaget.

Afgrænsning af ejendomme, der ikke er omfattet

Der findes allerede i ejendomsavanceskattelovens § 8 en klar

afgrænsning af fast ejendom, der tjener som bolig for ejeren og

dennes husstand. Det foreslås at fastholde denne afgrænsning i

forhold til den nye lovgivning.

Derimod findes der ikke en tilsvarende klar afgrænsning for fast

ejendom, der ejes som et naturligt aktiv som led i en virksomheds

drift. I praksis vil det dog næppe volde store problemer at

foretage en sådan afgrænsning, da udlejning af fast ejendom ikke

kan medregnes til virksomhedens drift i denne sammenhæng.

Hovedopgaven bliver derfor at udstikke klare retningslinjer i de

situationer, hvor en del af ejendommen bruges af virksomheden og

en anden del af ejendommen er udlejet. Her må den klareste

afgrænsning kunne foretages ved, at kun en forholdsmæssig del af

fortjenesten beskattes, nemlig den procentdel, der svarer til den

andel af bygningen, der har været udlejet. Har virksomheden

eksempelvis selv benyttet 50 pct. af arealet og de resterende 50

pct. har været udlejet, så skal kun halvdelen af fortjenesten

beskattes. I den forbindelse bør der ses bort fra værdiløse udhuse

og lignende.

Også over tid kan en fast ejendom være benyttet til flere formål. Har

en bygning kun i en del af ejertiden været benyttet som led i

ejerens erhvervsmæssige virksomhed, bør kun en forholdsmæssig

andel af fortjenesten fritages for beskatning.

Socialdemokratiet ser gerne i forbindelse med udvalgsarbejdet, at

netop disse spørgsmål gøres til genstand for en meget nøje

vurdering, hvor vi er åbne for de enkleste og mest hensigtsmæssige

løsninger.

Avanceopgørelse og tab

Fortjenester ved afståelser opgøres som hovedregel efter

skattelovgivningens regler om opgørelse af fortjeneste ved

afståelse af fast ejendom, der ikke er omfattet af

ejendomsavanceskatteloven.

Afstås ejendom med tab, kan tabet alene modregnes i tilsvarende

fortjenester. Her benyttes den samme model, som er anvendt i

aktieavanceskattelovens § 2, stk. 2. Det indebærer også, at tabet

kan fremføres i op til 5 år til modregning i eventuelle

tilsvarende fortjenester.

For at undgå, at personer eller selskaber, der har ejet en ejendom i

en længere årrække skal dokumentere forbedringsudgifterne for en

urimelig lang periode, foreslås det, at man som alternativ til

anskaffelsesprisen kan benytte 17. alm. vurdering pr. 1. januar

1981. Herved har vi nedbragt den periode, hvor der kan være behov

for at dokumentere forbedringsudgifter m.v., til en rimelig

periode.

I valg af opgørelsesmetode m.v. har Socialdemokratiet taget

udgangspunkt i de regler, som blev gennemført ved lov nr. 193 af

9. april 1986 om beskatning af fortjenester ved

førstegangsafståelse af visse ejerlejligheder m.v.

(ejerlejlighedsavanceskatteloven).

På to områder lægger beslutningsforslaget dog op til en lempeligere

metode, end der her blev gennemført:

1. Det foreslås som en valgmulighed at anvende 17. alm. vurdering som

afskaffelsespris, såfremt den er mere fordelagtig for sælgeren end

den faktiske anskaffelsespris. Denne mulighed blev ikke givet i

ejerlejlighedsavanceskatteloven.

2. Der gives fradrag for tab i tilsvarende indkomst med

fremførelsesret i op til 5 år. I ejerlejlighedsavanceskatteloven

er der ingen fradrag for tab overhovedet.

Undvigelsesmuligheder

Ved at anbringe den faste ejendom i et ejendomsaktieselskab eller et

ejendomsanpartsselskab er der visse muligheder for at undvige den

foreslåede beskatning. For at dæmme op for det er det nødvendigt

at ændre aktieavanceskatteloven, så aktier og anparter i

selskaber, hvis altovervejende aktivmasse består af fast ejendom,

som udlejes, bør underlægges en beskatning på 50 pct. af

fortjenesten ved salg af aktierne og anparterne. Herudover

henvises til det lovforslag om ændring af aktieavanceskatteloven,

som Socialdemokratiet tidligere har fremsat, og som løser de

resterende problemer.

Endelig betyder forslaget, at salg af allerede ejet fast ejendom, der

sælges til et aktie- eller anpartsselskab, vil udløse skat af

fortjenesten, hvilket normalt vil forhindre selskabskonstruktionen

som undvigelse.

Realrenteskattepligtige

Realrenteskattepligtige institutioner, der ejer fast ejendom,

undtages for beskatningen.

Beskatningsniveau

Den opgjorte avance for personer beskattes som kapitalafkast, da den

er at betragte som en avance på passiv kapitalanbringelse. Det

betyder, at avancen beskattes med ca. 51-57 pct. For selskaber

indgår avancen i den almindelige indkomstopgørelse.

Ikrafttrædelse

Loven bør have virkning fra lovens fremsættelsesdato.

Provenuskøn

Det er vanskeligt at skønne eksakt over provenugevinsten som følge af

forslaget. Der er dog ingen tvivl om, at der er tale om et provenu

på adskillige hundrede millioner kr. Det skønnes, at forslaget vil

medføre et provenu på ca. 700 mio. kr. i 1988. Dette beløb skønnes

at stige til ca. 1,2 mia. kr. i 1989, hvor selskabers

ejendomsavancer vil forøge selskabsskatterne. Som følge af den

lange henstand med selskabsskatten vil den ikke påvirke

finansloven i 1988.

Versioner

1. 1988-05-21