Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/199712K00029@1997-12-17/da

Indhold

1. Indledning

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1 . Loven gælder for leje af:

1) Almene boliger, der tilhører en almen boligorganisation.

2) Almene ældreboliger, der tilhører en kommune eller en amtskommune.

3) Almene ældreboliger, der tilhører en selvejende institution.

Stk. 2 . Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Stk. 3. Loven gælder ikke ved fremleje af en almen bolig omfattet af stk. 1.

Stk. 4. Almene boliger kan være indrettet som enkeltværelser. Ved et enkeltværelse forstås i denne lov et eller flere beboelsesrum uden eget køkken, som alene lejeren og dennes husstand disponerer over.

§ 2. Loven finder også anvendelse, når en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der er udlejet til andet end beboelse (blandede lejemål). Omfatter en lejeaftale såvel lokaler til beboelse som lokaler, der er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder lovens kapitel 3 om lejefastsættelse og lejeregulering dog alene for de lokaler, der anvendes til beboelse.

Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 anses en bolig og en garage udlejet ved samme aftale ikke som et blandet lejemål.

§ 3. De i § 1, stk. 1, nævnte boligorganisationer, kommuner, amtskommuner og selvejende institutioner betegnes i denne lov som udlejer. Udlejerens rettigheder og pligter efter denne lov udøves i overensstemmelse med reglerne om beboerdemokrati i kapitel 1 og 2 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og i forskrifter udstedt i medfør heraf.

Stk. 2. Den person, som har indgået aftale med udlejer om leje af de i § 1, stk. 1, nævnte boliger, betegnes i denne lov som lejer.

§ 4. Bestemmelserne i denne lov kan ikke fraviges ved aftale mellem parterne, medmindre dette fremgår af loven.

Stk. 2 . Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i lejeaftalen.

Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 5. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt.

Stk. 2 . I lejeaftalen skal der specificeret oplyses om lejens størrelse og om alle kendte udgifter vedrørende det lejede, som lejeren skal betale til udlejeren ud over lejen. Den kendte eller anslåede størrelse for hver enkelt udgiftsart skal angives.

Stk. 3 . I lejeaftalen skal der oplyses om øvrige udgiftsarter vedrørende det lejede, som udlejeren på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse har kendskab til, at lejeren skal betale til andre end udlejeren.

Stk.4. Udlejeren foranlediger, at lejeren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse får udleveret det gældende vedligeholdelsesreglement samt husordenen for boligafdelingen.

§ 6. Ved en blanket til indgåelse af lejeaftaler forstås en fortrykt standardkontrakt til udfyldning samt andre kontrakter og kontraktstillæg, der ikke fremtræder som udarbejdet individuelt for det pågældende lejeforhold.

Stk. 2. Boligministeren autoriserer blanketter efter forhandling med landsomfattende organisationer af udlejere af alment boligbyggeri og landsomfattende organisationer af lejere, der repræsenterer lejere af alment boligbyggeri. Ved autorisation af blanketter kan tidligere autoriserede blanketter fratages autorisation. Anvendes en blanket, som ikke er autoriseret, ses der bort fra bestemmelser i denne, som pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i denne lov.

Stk. 3 . Bestemmelser i autoriserede blanketter, som pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, kan kun påberåbes, såfremt de er fremhævede.

§ 7. Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af boliger er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Udlejer kan dog opkræve gebyr hos boligsøgende, hvis dette er tilladt efter anden lovgivning.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for aftalt afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Stk. 4 . Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller hæfte, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 8. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje og depositum eller lignende. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2 . En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f. eks. ret til at få godtgørelse efter kapitel 8, kan, medmindre andet er aftalt, forlange aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har udlejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at lade aftalen aflyse.

Kapitel 3

Lejefastsættelse og lejeregulering

§ 9. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser og lignende i henhold til reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Stk. 2. Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi.

Stk. 3. Ved afdelingens ibrugtagelse skal lejen og fordelingen heraf på de enkelte lejemål godkendes af kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort og den endelige finansiering er tilendebragt.

Stk. 4. Ændringer i lejefordelingen skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

§ 10. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i § 9, stk. 1, samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændringer i lejefordelingen, jf. § 9, stk. 4, kan gennemføres med 3 måneders varsel. Hvis huslejeforhøjelsen er sket med for kort varsel, er lejeren først forpligtet til at betale forhøjelsen fra det tidspunkt, hvor et tidsmæssigt korrekt afgivet varsel ville have haft virkning.

Stk. 2. Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles således, at fordelingen af den samlede leje på de enkelte boliger opretholdes, jf. § 9, stk. 2.

Stk. 3. Lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Overstiger lejeforhøjelsen inden for et regnskabsår ikke 1 pct. af lejen, kan forhøjelsen dog gennemføres uden kommunalbestyrelsens godkendelse.

Stk. 4. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser fordeles som nævnt i stk. 2, forudsat at arbejderne medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien.

Stk. 5. Krav om forhøjelse af lejen skal varsles skriftligt over for den enkelte lejer med det i stk. 1 omtalte varsel og indeholde oplysning om forhøjelsens beregning, grunden til forhøjelsen og forhøjelsens størrelse angivet i kr. pr. måned.

Stk. 6. Bliver udlejeren bekendt med, at varslingsskrivelsen ikke opfylder kravene i stk. 1 eller stk. 5, skal udlejeren hurtigst muligt skriftligt orientere samtlige berørte lejere herom. Orienteringen skal samtidig indeholde de påkrævede oplysninger. Hvis forhøjelsen er sket med for kort varsel, skal lejerne oplyses om virkningen heraf. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser kan først varsles til ikrafttræden fra tidspunktet for ibrugtagelsen. Udlejeren kan tage de nødvendige forbehold om kommunalbestyrelsens godkendelse.

Stk. 7. Gør forholdene det påkrævet, kan kommunalbestyrelsen påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen.

§ 11. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter § 9, stk. 3 og 4, og § 10, stk. 3 og 7, kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.

§ 12. Uenighed om, hvorvidt et varsel om huslejeforhøjelser er i overensstemmelse med gældende regler, jf. § 10, stk. 1 og 5, afgøres af beboerklagenævnet.

§ 13. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 9-12 nævnte forhold.

Kapitel 4

Lejerens indflytning

§ 14. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse, jf. § 25. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren under lejerens medvirken udarbejde en indflytningsrapport. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om indflytningsrapporter.

§ 15. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen, jf. §§ 18-20, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 16. Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af beboerklagenævnet.

Stk. 2. Beboerklagenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre mangelen.

Kapitel 5

Mangler ved boligen

§ 17. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til lejerens rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

§ 18. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan forlange, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme el. lign., kan lejeren ved fogdens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 19. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 18, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

§ 20. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 21. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 15 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

§ 22. Bringes et lejeforhold bortset fra de i § 21 nævnte tilfælde til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

§ 23. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Stk. 2. Ved bortfald af en lejeaftale i henhold til stk. 1 finder reglerne i § 86, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

Kapitel 6

Vedligeholdelse og istandsættelse

§ 24. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme, skal holdes i god og brugbar stand.

Stk. 2. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger.

Stk. 3. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler, medmindre det aftales, at udlejer overtager forpligtelsen.

Stk. 4. Der kan i et vedligeholdelsesreglement, jf. § 25, stk. 2, fastsættes bestemmelser om, at lejeren uanset reglerne i stk. 1 og 2 overtager udlejerens pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer i umiddelbar tilknytning til boligen samt til at vedligeholde og renholde udvendigt træværk og lignende. Hvis der ikke er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer indgå aftale med den enkelte lejer om, at lejeren overtager den nævnte pligt.

§ 25. Udlejeren skal træffe beslutning om, hvorvidt boligernes vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning skal ske efter reglerne i enten § 26 eller § 27. I en almen boligorganisation besluttes samtidig, om der skal fastsættes ens regler for alle boligorganisationens afdelinger. Der kan fastsættes forskellige regler for de forskellige boligtyper i den enkelte afdeling.

Stk. 2. Udlejeren skal udarbejde et vedligeholdelsesreglement, hvoraf det fremgår, hvilken vedligeholdelsesordning der er gældende for boligerne, jf. stk. 1. Vedligeholdelsesreglementet skal endvidere indeholde nærmere regler om vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning m.v., når henholdsvis § 26 og § 27 finder anvendelse. Endelig skal vedligeholdelsesreglementet indeholde en nærmere beskrivelse af den standard, som boligerne skal have ved overtagelsen. Vedligeholdelsesreglementet gælder for samtlige lejere uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser.

Stk. 3. Det kan ikke ved fraflytning forlanges, at boligen afleveres i en bedre stand end den, hvori den blev overtaget.

Stk. 4. Lejeren skal uanset reglerne i §§ 26 og 27 afholde samtlige udgifter som følge af misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen.

§ 26. Har udlejeren efter § 25, stk.1, truffet beslutning herom, sørger lejeren for og afholder udgiften til at vedligeholde boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden.

Stk. 2. Ved fraflytning af boligen gennemføres for lejerens regning en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Udlejeren kan beslutte, at lejeren i stedet betaler et af udlejeren fastsat hertil svarende normalistandsættelsesbeløb. Udlejeren overtager i løbet af en periode på højst 10 år fra lejerens overtagelse af lejligheden gradvis lejerens udgift til normalistandsættelsen eller betaling af normalistandsættelsesbeløbet. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren kun den andel, som på det tidspunkt, hvor lejemålet ophører, ikke er overtaget af udlejeren.

§ 27. Har udlejeren efter § 25, stk. 1, truffet beslutning herom, vedligeholder udlejeren boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. De nødvendige midler tilvejebringes ved lejerens indbetaling af et beløb til en vedligeholdelseskonto for boligen. Beløbet fastsættes af udlejer til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal. Lejeren kan forlange, at der udføres vedligeholdelse af boligen med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, når det er nødvendigt og udgifterne kan dækkes af boligens vedligeholdelseskonto.

§ 28. Udlejer kan bestemme, at visse vedligeholdelsesarbejder, der er omfattet af § 26, stk. 1, skal udføres af udlejer.

Stk. 2. Udgiften til de i stk. 1 nævnte arbejder afholdes af udlejer.

§ 29. Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse i henhold til § 24, stk. 3 og 4, § 25, stk. 4, samt § 26 afgøres af beboerklagenævnet.

§ 30. Uenighed om opfyldelsen af udlejerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse i henhold til § 27 afgøres af beboerklagenævnet.

Stk. 2 . Nævnet afgør ligeledes uenighed om udlejers pligt til vedligeholdelse i henhold til § 24, dog kun for så vidt angår vedligeholdelsesarbejder i den enkelte bolig eller i umiddelbar tilknytning til denne.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre.

§ 31. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 24-30 nævnte forhold.

Kapitel 7

Udlejerens adgang til det lejede

§ 32. Udlejeren har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 33. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer.

§ 34. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Stk. 2. Beboerklagenævnet kan fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes færdiggørelse.

Kapitel 8

Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede

§ 35. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.

§ 36. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer i ejendommen, såfremt der er mulighed for tilslutning til kabel-tv i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning, kan disse beslutte, at opsætning af antenne skal ske i form af et fællesantenneanlæg.

Stk. 2. Lejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Stk. 3. Etablerer lejeren en antenne på ejendommen, kan udlejer forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod lejeren, som opstår som følge af antennen.

Stk. 4. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, kan udlejer forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejer, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejer med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antennen. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejer. Vedtægterne skal indeholde bestemmelse om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antennen samt i tilfælde af foreningens ophør bære udgifterne som følge af nedtagning af antennen. Udlejer kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejers krav mod foreningen.

Stk. 5. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget.

§ 37. Lejeren har ret til at installere hjælpemidler m.v. efter bestemmelserne i § 102 i lov om social service. Udlejer kan stille krav om, at lejeren foretager retablering ved fraflytning, og at kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifterne. Lejeren skal underrette udlejeren senest 4 uger, før indretningen finder sted.

§ 38. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, som den enkelte lejer har foretaget efter §§ 35-37. Udlejeren kan forlange, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Stk. 2. Har lejeren opsat egen antenne eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter § 36, stk. 1, kan udlejeren kræve retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.

§ 39. Lejeren har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringer m.v. af boligen og ved fraflytning få økonomisk godtgørelse for de afholdte dokumenterede udgifter.

Stk. 2. Forbedringerne m.v. skal være rimelige og hensigtsmæssige. Arbejderne må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens eventuelle karakter af bolig, der er velegnet for ældre og personer med handicap. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

Stk. 3 . Der kan ikke ydes godtgørelse for særligt luksusprægede arbejder eller særligt energiforbrugende installationer.

Stk. 4 . Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.

Stk. 5 . Den nye lejer, der flytter ind i en bolig, hvor den tidligere lejer har gennemført forbedringer m.v., skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse. Ved indgåelse af lejeaftalen kan den nye lejer vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhøjelse, som modsvarer udgiften.

§ 40. Udlejeren kan tillade, at lejeren udfører andre arbejder end de af § 39 omfattede arbejder.

Stk. 2 . Bestemmelsen i § 39, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 41. Uenighed om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af beboerklagenævnet.

§ 42. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 39-41 nævnte forhold, herunder om afgrænsning og beregning af godtgørelsen for forbedringsarbejderne m.v.

Kapitel 9

Betaling af leje m.v.

§ 43. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

§ 44. Lejen betales månedsvis forud. Ved indgåelse af lejemål, hvor der ikke opkræves beboerindskud, jf. § 46, kan det dog aftales, at lejeren betaler leje for en længere periode ad gangen, dog maksimalt for en periode på 3 måneder.

Stk. 2. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Stk. 3. I tilfælde af opsigelse eller ved et tidsbestemt lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør. Har lejeren pligt til helt eller delvis at istandsætte det lejede ved fraflytning, kan det dog aftales, at lejeren betaler for den periode, der medgår til lejemålets kontraktmæssige istandsættelse. Lejeren er dog ikke pligtig at betale for en istandsættelsesperiode ud over 14 dage.

§ 45. Til delvis dækning af finansieringen af byggeriet opkræver udlejeren ved lejemålets indgåelse et beboerindskud. Der kan opkræves beboerindskud for følgende boliger:

1) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

2) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter byggestøtte- eller boligbyggerilovgivningen.

3) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter lov om boliger for ældre og personer med handicap.

4) Boliger, der er opført af en almen boligorganisation med offentlig støtte efter lov om byfornyelse.

§ 46. Ved indgåelse af lejemål, hvor der ikke opkræves beboerindskud efter de i § 45 omtalte regler, kan udlejer i stedet kræve depositum svarende til indtil 3 måneders leje.

§ 47. Når en lejers rettigheder vedrørende en bolig ophører, tilbagebetaler udlejer det indbetalte beboerindskud eller depositum.

Stk. 2. Udlejer kan foretage modregning i det beløb, der er nævnt i stk. 1, for lejerens forpligtelser over for udlejeren, herunder for eventuelle udgifter til det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytningen.

Stk. 3. En lejer kan ikke modregne fordringer på udlejeren i sin forpligtelse til at betale beboerindskud.

§ 48. Hvis beboerindskud efter § 45 eller depositum efter § 46 må antages ikke at kunne dække rimelige udgifter ved det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytning, kan udlejer med kommunalbestyrelsens godkendelse forhøje indskuddet eller depositummet. Ved genudlejning indbetaler den nye lejer det således forhøjede indskud eller depositum til udlejer.

§ 49. Beboerindskud og depositum i henhold til §§ 45 og 46 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

§ 50 . Uenighed om udlejers pligt til at tilbagebetale beboerindskud eller depositum afgøres af beboerklagenævnet.

§ 51. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 43-50 nævnte forhold.

Kapitel 10

Betaling for varme og vand m.v.

§ 52. Leverer udlejeren varme og varmt vand samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand refunderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget fordeles på grundlag af fordelingsmålere. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af fyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

Stk. 4. Indeholder forbrugsregnskabet både udgifter til kollektiv varmeforsyning og til vand, og er det ikke muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller afregningsperiode for de to ydelser, jf. § 53, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat regnskab for vandudgifter efter reglerne i dette kapitel.

§ 53. Forbrugsregnskabet skal udformes således, at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift der vedrører varme og varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del der vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf. § 56, stk.1, samt om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. § 56, stk. 3. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, jf. dog stk. 3 og 4.

Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal varmeregnskabsåret dog følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

§ 54. Fordelingen af udgifterne til varme og varmt vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og, for så vidt angår levering af varmt vand, efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige fordeling af varmeudgiften ændres, således at fordelingen fremover skal ske på grundlag af varmefordelingsmålere. Ligeledes kan udlejeren forlange, at fordelingen af udgiften til vand fremover fordeles på grundlag af vandfordelingsmålere.

Stk. 3. Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 2 betragtes som forbedring.

Stk. 4. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabsperiodes begyndelse. Ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften, som hidtil har været indeholdt i lejen.

§ 55. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter, jf. § 52, stk. 2, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden.

§ 56. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af vand fra kommunen eller vandværket, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.

Stk. 2. Når forbrugsregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for beboerklagenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til regnskabet.

Stk. 4. Indbringer udlejeren ikke lejerens indsigelse i henhold til stk. 3 for beboerklagenævnet, kan lejeren indbringe sagen for beboerklagenævnet.

§ 57. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren forlange tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 58. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 56, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

§ 59. Har udlejeren som følge af en fejl glemt af medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren overføre posten til det følgende forbrugsregnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 57 tilsvarende anvendelse.

§ 60. Reglerne i § 54, stk. 2, 3 og 4, 1. pkt., finder endvidere anvendelse, for så vidt angår elektricitetsmålere, såfremt udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning.

Stk. 2. Beslutninger efter § 54, stk. 2, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.

Stk. 3. Udlejeren kan uanset stk. 1 samt § 52, stk. 2, 2. pkt., forlange, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af elektricitet til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Ændringer af betalingsbetingelserne gælder uanset modstående tidligere aftale.

Stk. 4. Uanset reglerne i dette kapitel kan udlejeren forlange, at lejeren fremtidig betaler udgifter til forsyning med varme og vand på grundlag af afregningsmålere direkte til leverandøren. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Vedrører ændringen afregning for vand, som ikke opkræves over forbrugsregnskabet, kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel. Ændringer af betalingsbetingelserne for varme og vand gælder uanset tidligere modstående aftale.

§ 61. § 52, stk. 1, 3. pkt., kan fraviges ved aftaler om udlejning af almene ungdomsboliger. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til varmefordelingsmåling, der omfatter de pågældende lejemål.

Kapitel 11

Lejerens betaling til fællesantenner m.v.

§ 62. Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Udgifterne fordeles ligeligt på lejemålene i ejendommen. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer, lejeren har adgang til. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Den del af udgiften, der dækkes af udbetaling fra Landsbyggefonden efter kapitel 7 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., medregnes ikke i etableringsudgiften. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Lejeren kan dog forlange at betale beløbet kontant.

Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

Stk. 4. Efter lejerens anmodning skal beboerklagenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter stk. 1. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. Finder nævnet, at udlejeren har gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af fællesantenneanlægget m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage de programsignaler, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.

§ 63. Leverer udlejeren fælles programsignaler i ejendommen, kan udlejeren uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles programsignaler i ejendommen til ophør.

Kapitel 12

Brugsrettens overgang til andre

§ 64. Lejeren har ret til at fremleje højst halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i boligen, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

§ 65. Lejeren har ret til at fremleje boligen i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

1) det samlede antal personer i boligen vil overstige antallet af beboelsesrum eller

2) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Stk. 4. Ved fremleje af en bolig i et bofællesskab skal den pågældende bolig efter fremlejeforholdets etablering bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Stk. 5. Senest 2 uger før lejeren indgår en fremlejeaftale, skal lejeren underrette udlejeren om

1) årsagen til lejerens midlertidige fravær,

2) hvem lejeren agter at fremleje til, herunder om den pågældende opfylder de i stk. 3 eller 4 nævnte betingelser, hvis der er tale om en almen ungdomsbolig, en almen ældrebolig eller en bolig i et bofællesskab,

3) antallet af personer i boligen og

4) den krævede lejes størrelse.

Har udlejeren ikke modsat sig den pågældende fremlejeaftale senest 2 uger efter lejerens underretning, kan lejeren indgå aftalen.

§ 66. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse give udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren kan ikke ved aftaler om fremleje betinge sig en højere leje, end lejeren selv betaler for boligen. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeaftalen, hvis den aftalte leje overstiger dette beløb.

§ 67. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i §§ 64 og 65 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 38 for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 68. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

§ 69. Lejeren har ret til at bytte med en lejer af en anden bolig, således at denne overtager den almene bolig.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis

1) den fraflyttede lejer ikke har beboet boligen i 3 år,

2) boligen ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum eller

3) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 3. Den, der ved bytning opnår en bolig i en almen andelsboligorganisation, skal indtræde som medlem af andelsboligorganisationen.

Stk. 4. Ved bytning af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger kan lejeren kun bytte med personer, som ikke opfylder betingelserne for at komme i betragtning til sådanne boliger, hvis kommunalbestyrelsens samtykke foreligger.

Stk. 5. Ved bytning af en bolig i et bofællesskab skal den pågældende bolig efter bytningen bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 70. Det kan aftales, at lejeren af et blandet lejemål har ret til at lade en anden lejer fortsætte lejemålet.

§ 71. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet. Udlejeren kan i særlige tilfælde tillade, at den i 1. pkt. nævnte anden person fortsætter lejeforholdet, selv om husstandsfællesskabet har varet under 2 år.

Stk. 3. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid.

Stk. 4. Er det lejede en plejebolig, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 3 ske med 1 måneds varsel.

Stk. 5. Stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren af en bolig på grund af alder eller sygdom flytter i ældrebolig, beskyttet bolig, på plejehjem eller lignende.

§ 72. Udlejeren kan tillade, at en person, der blev forsørget af en afdød lejer, herunder afdødes barn under 18 år, fortsætter lejeforholdet.

Stk. 2. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren på grund af alder eller sygdom flytter i ældrebolig, beskyttet bolig, på plejehjem eller lignende.

§ 73. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 74. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af dem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en bolig, der har tjent som fælles bolig. Udlejeren kan i særlige tilfælde tillade, at parterne aftaler, hvem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til den fælles bolig, selv om husstandsfællesskabet har varet under 2 år. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. og 2. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 73, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 75. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet.

§ 76. Uenighed om lejerens ret til at fremleje efter §§ 64 og 65, til at bytte efter § 69 og til at fortsætte lejemålet efter §§ 71 og 75 afgøres af beboerklagenævnet.

§ 77. §§ 65, 69 og 72 gælder ikke for blandede lejemål.

Stk. 2. § 64 gælder ikke for enkeltværelser, og § 72 gælder ikke for enkeltværelser og boliger til funktionærer ved afdelingen.

Kapitel 13

Lejerens brug af det lejede

§ 78. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

§ 79. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 64 og 65.

§ 80. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, § 19 og § 20 finder tilsvarende anvendelse på udlejers overtrædelse af denne pligt.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 81.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 78, stk. 2.

§ 81. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 82, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

7) Når lejeren vanrøgter det lejede.

8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 82, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.

Stk. 3. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, nr. 3-11, og stk. 2, at tilsidesættelsen sker trods udlejers advarsel.

Stk. 4. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 82. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger:

1) Lejemålet kan ophæves, såfremt overtrædelsen er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

2) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan ophæves efter nr. 1 eller opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 14 og 15.

3) Lejeren kan pålægges konfrontation med de personer, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

4) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 81, kan føre til mere indgribende retsfølger efter nr. 1-3 eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 14 og 15.

Stk. 2. Ophævelse af lejemålet efter stk. 1, nr. 1, kan dog kun pålægges, hvis lejeren har tilsidesat god skik og orden efter § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 81, stk. 3. Nævnet kan ikke træffe afgørelse om ophævelse af lejemålet, hvis sagen er indbragt for nævnet af en anden lejer efter § 83, stk. 3.

Stk. 3. Ophævelse af lejemålet efter stk. 1, nr. 1, kan endvidere uanset overtrædelsens karakter anvendes som retsfølge, hvor lejeren inden for 3 år forud for nævnets afgørelse har været pålagt retsfølge efter stk. 1, samt ved overtrædelse af betingelserne i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget.

§ 83. Sag om pålæg af retsfølger efter § 82 indbringes for beboerklagenævnet af udlejeren efter reglerne i kapitel 17, jf. dog stk. 3.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer senest 4 uger efter lejerens begrundede anmodning derom skal give en anden lejer, der har tilsidesat god orden i ejendommen, en advarsel, jf. § 81, stk. 3, eller indbringe sag for beboerklagenævnet mod en anden lejer om pålæg af retsfølger efter § 82. Ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 3. Efterkommer udlejer ikke sin forpligtelse efter stk. 2, kan den klagende lejer selv indbringe sagen for beboerklagenævnet. Lejeren skal ved indbringelsen godtgøre, at lejeren forgæves har forsøgt at få udlejer til at opfylde sin forpligtelse efter stk. 2. Udlejer skal indkaldes som part i sagen.

Kapitel 14

Opsigelse

§ 84. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, jf. dog § 87.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller lejemål, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 68, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 85. Udlejeren kan opsige lejeaftalen i følgende tilfælde:

1) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.

2) Når lejeren af en bolig siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

3) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 81, stk. 3, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

4) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 82, stk. 1, nr. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

5) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 82, stk. 1, og ny overtrædelse af § 81 sker inden for 3 år fra pålægget, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

6) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 2 . Udlejeren skal opsige en lejeaftale vedrørende en almen ungdomsbolig, såfremt lejeren har fuldført sin uddannelse eller de forudsætninger, hvorunder boligen er udlejet, ikke længere er til stede. Opsigelse efter ophørt uddannelse kan under særlige omstændigheder udsættes i op til et år. Opsigelse kan endvidere udsættes, hvis boligen ikke umiddelbart kan genudlejes. Udlejeren kan herudover opsige en lejeaftale vedrørende en almen ungdomsbolig, hvis lejeren ikke har fremsendt nødvendige oplysninger om studieaktivitet senest 6 uger efter, at udlejer har fremsendt skriftlig anmodning herom. Ved beregning af fristen ses bort fra juli og august måned. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om betingelserne for opsigelse.

§ 86. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, 2 eller 6, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i ejendommen, hvis der bliver en anden bolig ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt og boligen skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes boliger.

Stk. 3. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger i medfør af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget til sådanne boliger.

Stk. 4. Hvis en lejer som nævnt i stk. 3 ikke tilhører den berettigede personkreds, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en anden bolig, som skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Stk. 5 . Opsiges en lejer af en plejebolig, som er anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Stk. 6 . For blandede lejemål, hvorfra lejeren driver erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, finder § 87, stk. 1, 3. pkt., og §§ 88-91 i lov om leje tilsvarende anvendelse.

§ 87. Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt. Er en lejeaftale tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder lejeaftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

§ 88. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Stk. 2. Fraflytter lejeren inden opsigelsesperiodens udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

§ 89. Udlejerens opsigelse efter § 85 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejeren. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Kapitel 15

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

§ 90. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. kapitel 7.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 81, stk. 3, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 82, stk. 1, nr. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

9) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 82, stk. 1, og ny overtrædelse af § 81 sker inden for 3 år fra pålægget, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

10) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

11) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

12) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Stk. 2 . Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. § 44, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb på 100 kr. er opgjort i 1998niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Vedrører lejeforholdet en plejebolig, som er anvist af kommunen eller amtskommunen, kan lejeaftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

§ 91. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 90, stk. 1, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

§ 92. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne flytte med sædvanligt varsel, jf. § 88. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder lejetab og omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Kapitel 16

Lejerens fraflytning

§ 93. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Besigtigelse kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytningen opgive den adresse, som meddelelser, herunder krav efter § 94, kan sendes til.

§ 94. Ved fraflytning gennemføres et syn af boligen, hvorunder omfanget af lejerens forpligtelser efter § 25, stk. 4, og § 26 fastlægges. Synet foretages senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Syn kan undlades, såfremt der ikke agtes fremsat krav imod lejeren om betaling af istandsættelsesudgifter.

Stk. 2. Underretter udlejeren ikke senest 2 uger efter synet lejeren skriftligt om istandsættelsesarbejdernes omfang, den anslåede udgift og lejerens andel heraf, bortfalder udlejerens krav mod lejeren, medmindre denne er fraflyttet uden at give udlejeren oplysning om den fremtidige adresse. Overskridelser, der forhøjer lejerens samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 pct., er lejeren uvedkommende.

§ 95. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 93 og 94 nævnte forhold.

Kapitel 17

Beboerklagenævn og boligret

§ 96. I kommuner med almene boliger nedsættes et eller flere beboerklagenævn til afgørelse af tvister efter denne lov. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale beboerklagenævn.

Stk. 2. I kommuner, hvor der er nedsat mere end eet nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

§ 97. Et beboerklagenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af amtmanden, i København af overpræsidenten. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer-, bolig- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3. De i stk. 1 nævnte to medlemmer udpeges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de almene boligorganisationer, der har afdelinger i kommunen, og de større lejerforeninger i kommunen. De to medlemmer skal være sagkyndige med hensyn til almene boligforhold.

Stk. 4. Findes der ikke større lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om medlem til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af et sagkyndigt nævnsmedlem, der skal være lejer, men ikke tillige udlejer. Findes der kun een almen boligorganisation, der har afdelinger i kommunen, udpeges et medlem efter indstilling fra landsdækkende organisationer af udlejere af alment byggeri i stedet for et medlem udpeget efter indstilling fra den pågældende almene boligorganisation.

Stk. 5. I sager om tvister efter kapitel 13 tiltrædes nævnet af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har ikke stemmeret, jf. § 105, stk. 3, i nævnet.

Stk. 6. Der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i stk. 24 nævnte regler.

Stk. 7. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af beboerklagenævnet efter at være fyldt 67 år.

§ 98. Formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2, i lov om leje.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

§ 99. Kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m. v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den socialt sagkyndige, deres suppleanter samt mæglere efter § 82, stk. 1, nr. 3, vederlag for deres virksomhed.

§ 100. Beboerklagenævnet træffer afgørelse i de sager, hvor dette er fastsat i kapitel 1-16.

§ 101. Ud over de i § 100 nævnte sager træffer beboerklagenævnet afgørelse vedrørende følgende spørgsmål:

1) Tvister om lovligheden af beslutninger truffet af de beboerdemokratiske organer, jf. kapitel 1 og 2 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Beboerklagenævnet kan i den forbindelse træffe afgørelse om, at en beslutning er uden gyldighed, hvis det forhold, der gøres indsigelse imod, er af væsentlig betydning for den trufne beslutning. Nævnet kan ikke træffe afgørelse om ugyldighed, hvis den i stk. 2 nævnte frist ikke er overholdt.

2) Tvister om anvisning af almene familieboliger, jf. § 51, stk. 1, 1. pkt., i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., medmindre anvisningen er omfattet af en kommunal godkendelsesordning efter § 61 i samme lov.

Stk. 2 . De i stk. 1 nævnte tvister kan indbringes for beboerklagenævnet af alle, som har en retlig interesse i sagen. Nævnet kan træffe afgørelse om, at indbringelsen skal have opsættende virkning. De i stk. 1, nr. 1, nævnte tvister skal indbringes senest 4 uger efter beslutningen.

Stk. 3. Beboerklagenævnet orienterer kommunalbestyrelsen om nævnets afgørelser vedrørende de i stk. 1 omtalte tvister.

§ 102. Indbringelse af sager for beboerklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager skal betales et gebyr på 100 kr. for hver sag. Beløbet er fastsat i 1998-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i sagen underretning om indbringelsen med angivelse af, at parten må fremsætte sine synspunkter i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 103. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at forlange fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 2. I sager efter kapitel 13 skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 82, stk. 1, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Stk. 3. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 104. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes hertil med mindst 1 uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal indkaldes. Inden nævnet træffer afgørelse om ophævelse af lejemål efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, skal sagens parter altid indkaldes. De kan give møde ved en befuldmægtiget. Nævnet kan endvidere i sager efter kapitel 13 anmode andre om at afgive forklaring.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Stk. 4. Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse.

Stk. 5. I sager om tvister efter kapitel 13 skal nævnet give parterne fornøden vejledning. Efter anmodning bistår sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i forbindelse med afgivelse af skriftlige udtalelser.

§ 105. Beboerklagenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 102, stk. 2, eller efter § 103, stk. 3, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne har afgivet forklaring for nævnet, jf. § 104, stk. 2. I sager efter kapitel 13 kan nævnet mægle forlig.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Stk. 3. Beboerklagenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Beboerklagenævnets afgørelser efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, skal forkyndes. Nævnets afgørelser efter § 82, stk. 1, nr. 2-4, skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter § 106. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor.

Stk. 6. Indbringelse for boligretten af afgørelser om retsfølger efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, har opsættende virkning. Dette meddeles parterne.

Stk. 7. Nævnet kan fastsætte en frist for opfyldelse af afgørelser efter § 82. I afgørelser om ophævelse af lejemål efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, fastsætter nævnet en frist for lejemålets ophør og lejerens fraflytning. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. § 82, stk. 1, nr. 2, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

§ 106. Beboerklagenævnets afgørelse kan af hver af parterne indbringes for boligretten. Afgørelser om meddelelse af advarsel efter § 82, stk. 1, nr. 4, kan dog ikke indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter beboerklagenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Stk. 2. Har beboerklagenævnet truffet afgørelse efter § 82, stk. 1, nr. 1, eller stk. 3, og flytter lejeren ikke inden den af nævnet fastsatte frist, jf. § 105, stk. 7, 2. pkt., skal udlejeren uanset den i stk. 1, 3. pkt., fastsatte frist indbringe sagen for boligretten. Indbringelse skal ske senest 4 uger efter den af beboerklagenævnet fastsatte frist for lejerens fraflytning.

Stk. 3. Beboerklagenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 4. Ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 82, stk. 1, nr. 2, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af beboerklagenævnets afgørelse.

Stk. 5. Har beboerklagenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 105, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 2 finder tilsvarende anvendelse.

§ 107. Tvister om boligforhold, der er omfattet af denne lov, kan, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for beboerklagenævnet, i 1. instans indbringes for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Om boligretten gælder reglerne i kapitel XVIII i lov om leje.

§ 108. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret. Boligrettens afgørelser om retsfølger efter § 82, stk. 1, nr. 2 og 3, kan dog ikke indbringes for højere ret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

Kapitel 18

Overgangs- og ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

§ 109. Loven træder i kraft den 1. juli 1998.

§ 110. For følgende lejemål gælder lovens ufravigelige bestemmelser ikke, i det omfang andet måtte være aftalt eller må anses for indeholdt i lejeaftalen:

1) Lejemål om almene boliger indgået med virkning før lovens ikrafttræden.

2) Lejemål om boliger, hvis ejer efter lejeaftalens indgåelse er omdannet til en almen boligorganisation, jf. § 1, nr. 4, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

3) Lejemål om boliger, der efter lejemålets indgåelse er erhvervet af en almen boligorganisation, en kommune, en amtskommune eller en selvejende institution, jf. § 1, stk. 1.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 25, stk. 2, § 60, stk. 2-4, og § 63 gælder uanset modstående aftale for lejemål omfattet af stk. 1, nr. 1. Det samme gælder udlejerens pligt til at vedligeholde og forny ruder efter § 24, stk. 1.

Stk. 3. Bestemmelserne i § 60, stk. 2-4, og § 63 gælder uanset modstående aftale for lejemål omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3.

§ 111. Lejere, som har ret til godtgørelse efter § 69, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 514 af 19. juni 1997, bevarer denne ret.

§ 112. For løbende lejemål bevarer lejere, hvis boligoverenskomst eller lejeaftale er indgået inden den 1. april 1975, retten til indeksregulering af deres beboerindskud efter reglerne i bekendtgørelse nr. 357 af 30. juli 1970, kapitel VII, som ændret ved bekendtgørelse nr. 437 af 17. september 1971. Ved fraflytning efter den 1. april 1975 beregnes indeksreguleringen på grundlag af reguleringspristallet for januar 1975.

§ 113. For løbende lejemål i boliger, der er opført med finansieringstilskud fra det offentlige, gælder reglerne i bekendtgørelse nr. 483 af 16. august 1973 af lov om boligbyggeri § 17. Medfører ændring i husstandsindkomsten, jf. lov om individuel boligstøtte, ændring af lejen, får ændringen virkning fra den førstkommende 1. januar, der følger efter indkomstændringen.

Stk. 2. Ved genudlejning af boliger i almene boligorganisationers afdelinger, der er opført med finansieringstilskud fra det offentlige i medfør af tidligere love om boligbyggeri, skal lejeren betale det indskud og den leje, som ville være gældende, såfremt der ikke var ydet sådant tilskud. Afdelingens indtægt ved lejerens betaling af dette indskud indbetales til kommunen, medens indtægten ved lejerens betaling af den del af lejen, hvormed denne hidtil har været nedsat som følge af finansieringstilskuddet, indbetales til Landsbyggefonden.

§ 114. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Oprindeligt fremsat forslag

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1 . Loven gælder for leje af:

1) Almene boliger, der tilhører en almen boligorganisation.

2) Almene ældreboliger, der tilhører en kommune eller en amtskommune.

3) Almene ældreboliger, der tilhører en selvejende institution.

Stk. 2 . Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Stk. 3. Loven gælder ikke ved fremleje af en almen bolig omfattet af stk. 1.

Stk. 4. Almene boliger kan være indrettet som enkeltværelser. Ved et enkeltværelse forstås i denne lov et eller flere beboelsesrum uden eget køkken, som alene lejeren og dennes husstand disponerer over.

§ 2. Loven finder også anvendelse, når en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der er udlejet til andet end beboelse (blandede lejemål). Omfatter en lejeaftale såvel lokaler til beboelse, som lokaler, der er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder lovens kapitel 3 om lejefastsættelse og lejeregulering dog alene for de lokaler, der anvendes til beboelse.

Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 anses en bolig og en garage udlejet ved samme aftale ikke som et blandet lejemål.

§ 3. De i § 1, stk. 1, nævnte boligorganisationer, kommuner, amtskommuner og selvejende institutioner betegnes i denne lov som udlejer. Udlejerens rettigheder og pligter efter denne lov udøves i overensstemmelse med reglerne om beboerdemokrati i lov om almene boliger m.v. og i forskrifter udstedt i medfør heraf.

Stk. 2. Den person, som har indgået aftale med udlejer om leje af de i § 1, stk. 1, nævnte boliger, betegnes i denne lov som lejer.

§ 4. Bestemmelserne i denne lov kan ikke fraviges ved aftale mellem parterne, medmindre dette fremgår af loven.

Stk. 2 . Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i lejeaftalen.

Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 5. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt.

Stk. 2 . I lejeaftalen skal der specificeret oplyses om lejens størrelse og om alle kendte udgifter vedrørende det lejede, som lejeren skal betale til udlejeren ud over lejen. Den kendte eller anslåede størrelse for hver enkelt udgiftsart skal angives.

Stk. 3 . I lejeaftalen skal der oplyses om øvrige udgiftsarter vedrørende det lejede, som udlejeren på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse har kendskab til, at lejeren skal betale til andre end udlejeren.

Stk.4. Udlejeren foranlediger, at lejeren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse får udleveret det gældende vedligeholdelsesreglement samt husordenen for boligafdelingen.

§ 6. Ved en blanket til indgåelse af lejeaftaler forstås en fortrykt standardkontrakt til udfyldning samt andre kontrakter og kontraktstillæg, der ikke fremtræder som udarbejdet individuelt for det pågældende lejeforhold.

Stk. 2. Boligministeren autoriserer blanketter efter forhandling med landsomfattende organisationer af udlejere af alment boligbyggeri og landsomfattende organisationer af lejere, der repræsenterer lejere af alment boligbyggeri. Ved autorisation af blanketter kan tidligere autoriserede blanketter fratages autorisation. Anvendes en blanket, som ikke er autoriseret, ses der bort fra bestemmelser i denne, som pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i denne lov.

Stk. 3 . Bestemmelser i blanketter, som pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, kan kun påberåbes, såfremt de er fremhævede.

§ 7. Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af boliger er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Udlejer kan dog opkræve gebyr hos boligsøgende, hvis dette er tilladt efter anden lovgivning.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for aftalt afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Stk. 4 . Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller hæfte, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 8. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje og depositum eller lignende. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2 . En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f. eks. ret til at få godtgørelse efter kapitel 8, kan, medmindre andet er aftalt, forlange aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har udlejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at lade aftalen aflyse.

Kapitel 3

Lejefastsættelse og lejeregulering

§ 9. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser og lignende i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v.

Stk. 2. Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi.

Stk. 3. Ved afdelingens ibrugtagelse skal lejen og fordelingen heraf på de enkelte lejemål godkendes af kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort, og den endelige finansiering er tilendebragt.

Stk. 4. Ændringer i lejefordelingen skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

§ 10. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i § 9, stk. 1, samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændringer i lejefordelingen, jf. § 9, stk. 4, kan gennemføres med 3 måneders varsel. Hvis huslejeforhøjelsen er sket med for kort varsel, er lejeren først forpligtet til at betale forhøjelsen fra det tidspunkt, hvor et tidsmæssigt korrekt afgivet varsel ville have haft virkning.

Stk. 2. Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles således, at fordelingen af den samlede leje på de enkelte boliger opretholdes, jf. § 9, stk. 2.

Stk. 3. Lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Overstiger lejeforhøjelsen inden for et regnskabsår ikke 1 pct. af lejen, kan forhøjelsen dog gennemføres uden kommunalbestyrelsens godkendelse.

Stk. 4. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser fordeles som nævnt i stk. 2, forudsat at arbejderne medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien.

Stk. 5. Krav om forhøjelse af lejen skal varsles skriftligt over for den enkelte lejer med det i stk. 1 omtalte varsel og indeholde oplysning om forhøjelsens beregning, grunden til forhøjelsen og forhøjelsens størrelse angivet i kr. pr. måned.

Stk. 6. Bliver udlejeren bekendt med, at varslingsskrivelsen ikke opfylder kravene i stk. 1 eller stk. 5, skal udlejeren hurtigst muligt skriftligt orientere samtlige berørte lejere herom. Orienteringen skal samtidig indeholde de påkrævede oplysninger. Hvis forhøjelsen er sket med for kort varsel, skal lejerne oplyses om virkningen heraf. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser kan først varsles til ikrafttræden fra tidspunktet for ibrugtagelsen. Udlejeren kan tage de nødvendige forbehold om kommunalbestyrelsens godkendelse.

Stk. 7. Gør forholdene det påkrævet, kan kommunalbestyrelsen påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen.

§ 11. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter § 9, stk. 3 og 4, § 10, stk. 3 og 7, kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.

§ 12. Uenighed om, hvorvidt et varsel om huslejeforhøjelser er i overensstemmelse med gældende regler, jf. § 10, stk. 1 og 5, afgøres af beboerklagenævnet.

§ 13. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 9-12 nævnte forhold.

Kapitel 4

Lejerens indflytning

§ 14. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse, jf. § 25. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren under lejerens medvirken udarbejde en indflytningsrapport.

§ 15. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen, jf. §§ 18-20, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 16. Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af beboerklagenævnet.

Stk. 2. Beboerklagenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen.

Kapitel 5

Mangler ved boligen

§ 17. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til lejerens rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

§ 18. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan forlange, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 19. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 18, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

§ 20. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 21. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 15 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

§ 22. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 21 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

§ 23. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Kapitel 6

Vedligeholdelse og istandsættelse

§ 24. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme, skal holdes i god og brugbar stand.

Stk. 2. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger.

Stk. 3. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler, medmindre det aftales, at udlejer overtager forpligtelsen.

Stk. 4. Der kan i et vedligeholdelsesreglement, jf. § 25, stk. 2, fastsættes bestemmelser om, at lejeren, uanset reglerne i stk. 1 og 2, overtager udlejerens pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer i umiddelbar tilknytning til boligen, samt til at vedligeholde og renholde udvendigt træværk og lignende. Hvis der ikke er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer indgå aftale med den enkelte lejer om, at lejeren overtager den nævnte pligt.

§ 25. Udlejeren skal træffe beslutning om, hvorvidt boligernes vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning skal ske efter reglerne i enten § 26 eller § 27. I en almen boligorganisation besluttes samtidig, om der skal fastsættes ens regler for alle boligorganisationens afdelinger. Der kan fastsættes forskellige regler for de forskellige boligtyper i den enkelte afdeling.

Stk. 2. Udlejeren skal udarbejde et vedligeholdelsesreglement, hvoraf det fremgår, hvilken vedligeholdelsesordning der er gældende for boligerne, jf. stk. 1. Vedligeholdelsesreglementet skal endvidere indeholde nærmere regler om vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning m.v., når henholdsvis § 26 og § 27 finder anvendelse. Endelig skal vedligeholdelsesreglementet indeholde en nærmere beskrivelse af den standard, som boligerne skal have ved overtagelsen. Vedligeholdelsesreglementet gælder for samtlige lejere uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser.

Stk. 3. Det kan ikke ved fraflytning forlanges, at boligen afleveres i en bedre stand end den, hvori den blev overtaget.

Stk. 4. Lejeren skal uanset reglerne i §§ 26 og 27 afholde samtlige udgifter som følge af misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen.

§ 26. Har udlejeren efter § 25, stk.1, truffet beslutning herom, sørger lejeren for og afholder udgiften til at vedligeholde boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden.

Stk. 2. Ved fraflytning af boligen gennemføres for lejerens regning en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Udlejeren kan beslutte, at lejeren i stedet betaler et af udlejeren fastsat hertil svarende normalistandsættelsesbeløb. Udlejeren overtager i løbet af en periode på højst 10 år fra lejerens overtagelse af lejligheden gradvis lejerens udgift til normalistandsættelsen eller betaling af normalistandsættelsesbeløbet. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren kun den andel, som på det tidspunkt, hvor lejemålet ophører, ikke er overtaget af udlejeren.

§ 27. Har udlejeren efter § 25, stk. 1, truffet beslutning herom, vedligeholder udlejeren boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. De nødvendige midler tilvejebringes ved lejerens indbetaling af et beløb til en vedligeholdelseskonto for boligen. Beløbet fastsættes af udlejer til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal. Lejeren kan forlange, at der udføres vedligeholdelse af boligen med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, når det er nødvendigt, og udgifterne kan dækkes af boligens vedligeholdelseskonto.

§ 28. Udlejer kan bestemme, at visse vedligeholdelsesarbejder, der er omfattet af § 26, stk. 1, skal udføres af udlejer.

Stk. 2. Udgiften til de i stk. 1 nævnte arbejder afholdes af udlejer.

§ 29. Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse i henhold til § 24, stk. 3 og 4, § 25, stk. 4, samt § 26 afgøres af beboerklagenævnet.

§ 30. Uenighed om opfyldelsen af udlejerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse i henhold til § 27 afgøres af beboerklagenævnet.

Stk. 2 . Nævnet afgør ligeledes uenighed om udlejers pligt til vedligeholdelse i henhold til § 24, dog kun for så vidt angår vedligeholdelsesarbejder i den enkelte bolig eller i umiddelbar tilknytning til denne.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre.

§ 31. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 24-30 nævnte forhold.

Kapitel 7

Udlejerens adgang til det lejede

§ 32. Udlejeren har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 33. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer.

§ 34. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Stk. 2. Beboerklagenævnet kan fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes færdiggørelse.

Kapitel 8

Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede

§ 35. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.

§ 36. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, som udlejeren ikke leverer, medmindre udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer i ejendommen, såfremt der er mulighed for tilslutning til kabel-tv i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning, kan disse beslutte, at opsætning af antenne skal ske i form af et fællesantenneanlæg.

Stk. 2. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, kan udlejer forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejer, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejer med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antennen. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejer. Vedtægterne skal blandt andet indeholde bestemmelse om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antennen, samt i tilfælde af foreningens ophør bære udgifterne som følge af nedtagning af antennen. Udlejer kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejers eventuelle krav mod foreningen.

Stk. 3. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 2, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget.

§ 37. Lejeren har ret til at installere hjælpemidler m.v. efter bestemmelserne i § 102 i lov om social service. Udlejer kan stille krav om, at lejeren foretager retablering ved fraflytning, og at kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifterne. Lejeren skal underrette udlejeren senest 4 uger, før indretningen finder sted.

§ 38. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, som den enkelte lejer har foretaget efter §§ 35-37. Udlejeren kan forlange, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Stk. 2. Har lejeren opsat egen antenne eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter § 36, stk. 1, kan udlejeren kræve retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.

§ 39. Lejeren har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringer m.v. af boligen og ved fraflytning få økonomisk godtgørelse for de afholdte dokumenterede udgifter.

Stk. 2. Forbedringerne m.v. skal være rimelige og hensigtsmæssige. Arbejderne må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens eventuelle karakter af bolig, der er velegnet for ældre og personer med handicap. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

Stk. 3 . Der kan ikke ydes godtgørelse for særligt luksusprægede arbejder eller særligt energiforbrugende installationer.

Stk. 4 . Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.

Stk. 5 . Den nye lejer, der flytter ind i en bolig, hvor den tidligere lejer har gennemført forbedringer m.v., skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse. Ved indgåelse af lejeaftalen kan den nye lejer vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhøjelse, som modsvarer udgiften.

§ 40. Udlejeren kan tillade, at lejeren udfører andre arbejder end de af § 39 omfattede arbejder.

Stk. 2 . Bestemmelsen i § 39, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 41. Uenighed om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af beboerklagenævnet.

§ 42. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 39-41 nævnte forhold, herunder om afgrænsning og beregning af godtgørelsen for forbedringsarbejderne m.v.

Kapitel 9

Betaling af leje m.v.

§ 43. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

§ 44. Lejen betales månedsvis forud. Ved indgåelse af lejemål, hvor der ikke opkræves beboerindskud, jf. § 46, kan det dog aftales, at lejeren betaler leje for en længere periode ad gangen, dog maksimalt for en periode på 3 måneder.

Stk. 2. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Stk. 3. I tilfælde af opsigelse eller ved et tidsbestemt lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør. Har lejeren pligt til helt eller delvis at istandsætte det lejede ved fraflytning, kan det dog aftales, at lejeren betaler for den periode, der medgår til lejemålets kontraktmæssige istandsættelse. Lejeren er dog ikke pligtig at betale for en istandsættelsesperiode ud over 14 dage.

§ 45. Udlejeren opkræver ved lejemålets indgåelse et beboerindskud, som beregnes på grundlag af reglerne i lov om almene boliger m.v.

§ 46. Ved indgåelse af lejemål, hvor der ikke opkræves beboerindskud efter de i § 45 omtalte regler, kan udlejer i stedet kræve depositum svarende til indtil 3 måneders leje.

§ 47. Når en lejers rettigheder vedrørende en bolig ophører, tilbagebetaler udlejer det indbetalte beboerindskud eller depositum.

Stk. 2. Udlejer kan foretage modregning i det beløb, der er nævnt i stk. 1 for lejerens forpligtelser over for udlejeren, herunder for eventuelle udgifter til det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytningen.

Stk. 3. En lejer kan ikke modregne fordringer på udlejeren i sin forpligtelse til at betale beboerindskud.

§ 48. Hvis beboerindskud efter § 45 eller depositum efter § 46 må antages ikke at kunne dække rimelige udgifter ved det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytning, kan udlejer med kommunalbestyrelsens godkendelse forhøje indskuddet eller depositummet. Ved genudlejning indbetaler den nye lejer det således forhøjede indskud eller depositum til udlejer.

§ 49. Beboerindskud og depositum i henhold til §§ 45 og 46 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

§ 50 . Uenighed om udlejers pligt til at tilbagebetale beboerindskud eller depositum afgøres af beboerklagenævnet.

§ 51. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 43-50 nævnte forhold.

Kapitel 10

Betaling for varme og vand m.v.

§ 52. Leverer udlejeren varme og varmt vand samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand refunderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget fordeles på grundlag af fordelingsmålere. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt vand kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af fyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

Stk. 4. Indeholder forbrugsregnskabet både udgifter til kollektiv varmeforsyning og til vand, og er det ikke muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller afregningsperiode for de to ydelser, jf. § 53, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat regnskab for vandudgifter efter reglerne i dette kapitel.

§ 53. Forbrugsregnskabet skal udformes således, at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift, der vedrører varme og varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del, der vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf. § 56, stk.1, samt om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. § 56, stk. 3. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, jf. dog stk. 3 og 4.

Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal varmeregnskabsåret dog følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

§ 54. Fordelingen af udgifterne til varme og varmt vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og, for så vidt angår levering af varmt vand, efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige fordeling af varmeudgiften ændres, således at fordelingen fremover skal ske på grundlag af varmefordelingsmålere. Ligeledes kan udlejeren forlange, at fordelingen af udgiften til vand fremover fordeles på grundlag af vandfordelingsmålere.

Stk. 3. Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 2 betragtes som forbedring.

Stk. 4. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabsperiodes begyndelse. Ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften, som hidtil har været indeholdt i lejen.

§ 55. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter, jf. § 52, stk. 2, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-bidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden.

§ 56. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af vand fra kommunen eller vandværket, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.

Stk. 2. Når forbrugsregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for beboerklagenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til regnskabet.

§ 57. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren forlange tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 58. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 56, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale a conto-bidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

§ 59. Har udlejeren som følge af en fejl glemt af medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren overføre posten til det følgende forbrugsregnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 57 tilsvarende anvendelse.

§ 60. Reglerne i § 54, stk. 2, 3 og 4, 1. pkt., finder endvidere anvendelse for så vidt angår elektricitetsmålere, såfremt udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning.

Stk. 2. Beslutninger efter § 54, stk. 2, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.

Stk. 3. Udlejeren kan uanset stk. 1 samt § 52, stk. 2, 2. pkt. forlange, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af elektricitet til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Ændringer af betalingsbetingelserne gælder uanset modstående tidligere aftale.

Stk. 4. Uanset reglerne i dette kapitel kan udlejeren forlange, at lejeren fremtidig betaler udgifter til forsyning med varme og vand på grundlag af afregningsmålere direkte til leverandøren. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Vedrører ændringen afregning for vand, som ikke opkræves over forbrugsregnskabet, kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel. Ændringer af betalingsbetingelserne for varme og vand gælder uanset tidligere modstående aftale.

§ 61. § 52, stk. 1, 3. pkt., kan fraviges ved aftaler om udlejning af almene ungdomsboliger. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til varmefordelingsmåling, der omfatter de pågældende lejemål.

Kapitel 11

Lejerens betaling til fællesantenner m.v.

§ 62 Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Udgifterne fordeles ligeligt på lejemålene i ejendommen. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer, lejeren har adgang til. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Den del af udgiften, der dækkes af udbetaling fra Landsbyggefonden efter kapitel 7 i lov om almene boliger m.v., medregnes ikke i etableringsudgiften. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Lejeren kan dog forlange at betale beløbet kontant.

Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

Stk. 4. Efter lejerens anmodning skal beboerklagenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter stk. 1. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. Finder nævnet, at udlejeren har gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af fællesantenneanlægget m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage de program-signaler, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.

§ 63. Leverer udlejeren fælles program-signaler i ejendommen, kan udlejeren uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles program-signaler i ejendommen til ophør.

Kapitel 12

Brugsrettens overgang til andre

§ 64. Lejeren har ret til at fremleje højst halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i boligen, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

§ 65. Lejeren har ret til at fremleje boligen i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

1) det samlede antal personer i boligen vil overstige antallet af beboelsesrum, eller

2) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 66. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse give udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren kan ikke ved aftaler om fremleje betinge sig en højere leje, end lejeren selv betaler for boligen. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeaftalen, hvis den aftalte leje overstiger dette beløb.

§ 67. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i §§ 64 og 65 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 38 for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 68. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

§ 69. Lejeren har ret til at bytte med en lejer af en anden bolig, således at denne overtager den almene bolig.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis

1) den fraflyttede lejer ikke har beboet boligen i 3 år,

2) boligen ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller

3) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 3. Den, der ved bytning opnår en bolig i en almen andelsboligorganisation, skal indtræde som medlem af andelsboligorganisationen.

Stk. 4. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytning af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 70. Det kan aftales, at lejeren af et blandet lejemål har ret til at lade en anden lejer fortsætte lejemålet.

§ 71. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet. Udlejeren kan i særlige tilfælde tillade, at den i 1. pkt. nævnte anden person fortsætter lejeforholdet, selv om husstandsfællesskabet har varet under 2 år.

Stk. 3. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid.

Stk. 4. Er det lejede en plejebolig, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 3 ske med 1 måneds varsel.

Stk. 5. Stk. 1 og 2, finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren af en bolig på grund af alder eller sygdom flytter i ældrebolig, beskyttet bolig, på plejehjem eller lignende.

§ 72. Udlejeren kan tillade, at en person, der blev forsørget af en afdød lejer, herunder afdødes barn under 18 år, fortsætter lejeforholdet.

Stk. 2. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren på grund af alder eller sygdom flytter i ældrebolig, beskyttet bolig, på plejehjem eller lignende.

§ 73. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 74. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af dem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en bolig, der har tjent som fælles bolig. Udlejeren kan i særlige tilfælde tillade, at parterne aftaler, hvem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til den fælles bolig, selv om husstandsfællesskabet har varet under 2 år. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. og 2. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 73, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 75. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet.

§ 76. Uenighed om lejerens ret til at fremleje efter §§ 64 og 65, til at bytte efter § 69 og til at fortsætte lejemålet efter §§ 71 og 75 afgøres af beboerklagenævnet.

§ 77. §§ 64-69 gælder ikke for bofællesskaber.

Stk. 2. §§ 65, 69 og 72 gælder ikke for blandede lejemål.

Stk. 3. § 64 gælder ikke for enkeltværelser, og § 72 gælder ikke for enkeltværelser og boliger til funktionærer ved afdelingen.

Kapitel 13

Lejerens brug af det lejede

§ 78. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

§ 79. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 64 og 65.

§ 80. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, § 19 og § 20 finder tilsvarende anvendelse på udlejers overtrædelse af denne pligt.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 81.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 78, stk. 2.

§ 81. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 82, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge og sundhedsmæssig risiko.

4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

7) Når lejeren vanrøgter det lejede.

8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer

Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 82, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.

Stk. 3. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, nr. 3 - 11, og stk. 2, at tilsidesættelsen sker trods udlejers advarsel.

Stk. 4. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 82. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger:

1) Lejeforholdet kan gøres betinget, således at der, hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærden i ejendommen, er grundlag for at opsige eller ophæve lejemålet, jf. stk. 2.

2) Lejeren kan pålægges konfrontation med de personer, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

3) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 81, kan føre til mere indgribende retsfølger, jf. nr. 1 og 2, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves, jf. stk. 2.

Stk. 2. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, og § 81, stk. 3, og er forholdet af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, kan udlejeren opsige eller ophæve lejemålet efter reglerne i kapitel 14 og kapitel 15. Lejemålet kan endvidere opsiges eller ophæves uanset overtrædelsens karakter, hvis lejeren har været pålagt retsfølger efter stk. 1, og den nye overtrædelse sker inden for 3 år fra pålægget, samt ved overtrædelse af betingelserne i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget, jf. kapitel 14 og kapitel 15.

§ 83. Sag om pålæg af retsfølger efter § 82, stk. 1, indbringes for beboerklagenævnet af udlejeren efter reglerne i kapitel 17, jf. dog stk. 3.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer senest 4 uger efter lejerens begrundede anmodning derom, skal give en anden lejer, der har tilsidesat god orden i ejendommen, en advarsel, jf. § 81, stk. 3, eller indbringe sag for beboerklagenævnet mod en anden lejer om pålæg af retsfølger efter § 82, stk. 1. Ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 3. Efterkommer udlejer ikke sin forpligtelse efter stk. 2, kan den klagende lejer selv indbringe sagen for beboerklagenævnet. Lejeren skal ved indbringelsen godtgøre, at lejeren forgæves har forsøgt at få udlejer til at opfylde sin forpligtelse efter stk. 2. Udlejer skal indkaldes som part i sagen.

Kapitel 14

Opsigelse

§ 84. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, jf. dog § 87.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller lejemål, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 68, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 85. Udlejeren kan opsige lejeaftalen i følgende tilfælde:

1) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.

2) Når lejeren af en bolig siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

3) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller nr. 11, jf. § 81, stk. 3, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

4) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 82, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

5) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 82, stk. 1, og ny overtrædelse af § 81 sker inden for 3 år fra pålægget, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

6) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 2 . Udlejeren skal opsige en lejeaftale vedrørende en almen ungdomsbolig, såfremt lejeren har fuldført sin uddannelse, eller de forudsætninger, hvorunder boligen er udlejet, ikke længere er tilstede. Opsigelse efter ophørt uddannelse kan under særlige omstændigheder udsættes i op til et år. Opsigelse kan endvidere udsættes, hvis boligen ikke umiddelbart kan genudlejes. Udlejeren kan herudover opsige en lejeaftale vedrørende en almen ungdomsbolig, hvis lejeren ikke har fremsendt nødvendige oplysninger om studieaktivitet senest 6 uger efter, at udlejer har fremsendt skriftlig anmodning herom. Ved beregning af fristen ses bort fra juli og august måned. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om betingelserne for opsigelse.

§ 86. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, 2 eller 6, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i ejendommen, hvis der bliver en anden bolig ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og boligen skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes boliger.

Stk. 3. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger i medfør af lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget til sådanne boliger.

Stk. 4. Hvis en lejer som nævnt i stk. 3 ikke tilhører den berettigede personkreds, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en anden bolig, som skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Stk. 5 . Opsiges en lejer af en plejebolig, som er anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Stk. 6 . For blandede lejemål, hvorfra lejeren driver erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, finder § 87, stk. 1, 3. pkt., og §§ 88-91 i lov om leje tilsvarende anvendelse.

§ 87. Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt. Er en lejeaftale tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder lejeaftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

§ 88. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Stk. 2. Fraflytter lejeren inden opsigelsesperiodens udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

§ 89. Udlejerens opsigelse efter § 85 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejeren. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Kapitel 15

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

§ 90. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. kapitel 7.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller nr. 11, jf. § 81, stk. 3, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 82, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

9) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 82, stk. 1, og ny overtrædelse af § 81 sker inden for 3 år fra pålægget, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

10) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

11) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

12) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Stk. 2 . Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. § 44, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb på 100 kr. er opgjort i 1998niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Vedrører lejeforholdet en plejebolig, som er anvist af kommunen eller amtskommunen, kan lejeaftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

§ 91. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 90, stk. 1, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

§ 92. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne flytte med sædvanligt varsel, jf. § 88. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder lejetab og omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Kapitel 16

Lejerens fraflytning

§ 93. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Besigtigelse kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytningen opgive den adresse, som meddelelser, herunder krav efter § 94, kan sendes til.

§ 94. Ved fraflytning gennemføres et syn af boligen, hvorunder omfanget af lejerens forpligtelser efter § 25, stk. 4, og § 26 fastlægges. Synet foretages senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Syn kan undlades, såfremt der ikke agtes fremsat krav imod lejeren om betaling af istandsættelsesudgifter.

Stk. 2. Underretter udlejeren ikke senest 2 uger efter synet lejeren skriftligt om istandsættelsesarbejdernes omfang, den anslåede udgift og lejerens andel heraf, bortfalder udlejerens krav mod lejeren, medmindre denne er fraflyttet uden at give udlejeren oplysning om den fremtidige adresse. Overskridelser, der forhøjer lejerens samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 pct., er lejeren uvedkommende.

§ 95. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 93 og 94 nævnte forhold.

Kapitel 17

Beboerklagenævn og boligret

§ 96. I kommuner med almene boliger nedsættes et eller flere beboerklagenævn til afgørelse af tvister efter denne lov. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale beboerklagenævn.

Stk. 2. I kommuner, hvor der er nedsat mere end eet nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

§ 97. Et beboerklagenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af amtmanden, i København af overpræsidenten. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer-, bolig- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3. De i stk. 1 nævnte to medlemmer udpeges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de almene boligorganisationer, der har afdelinger i kommunen, og de større lejerforeninger i kommunen. De to medlemmer skal være sagkyndige med hensyn til almene boligforhold.

Stk. 4. Findes der ikke større lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om medlem til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af et sagkyndigt nævnsmedlem, der skal være lejer, men ikke tillige udlejer. Findes der kun een almen boligorganisation, der har afdelinger i kommunen, udpeges et medlem efter indstilling fra landsdækkende organisationer af udlejere af alment byggeri i stedet for et medlem udpeget efter indstilling fra den pågældende almene boligorganisation.

Stk. 5. I sager om tvister efter kapitel 13 tiltrædes nævnet af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har ikke stemmeret, jf. § 105, stk. 3, i nævnet.

Stk. 6. Der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i stk. 24 nævnte regler.

Stk. 7. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af beboerklagenævnet efter at være fyldt 67 år.

§ 98. Formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2, i lov om leje.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

§ 99. Kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m. v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den socialt sagkyndige, deres suppleanter samt mæglere efter § 82, stk. 1, nr. 2, vederlag for deres virksomhed.

§ 100. Beboerklagenævnet træffer afgørelse i de sager, hvor dette er fastsat i kapitel 1-16.

§ 101. Udover de i § 100 nævnte sager træffer beboerklagenævnet afgørelse vedrørende følgende spørgsmål:

1) Tvister om lovligheden af beslutninger, truffet af de beboerdemokratiske organer, jf. kapitel 1 og 2 i lov om almene boliger m.v. Beboerklagenævnet kan i den forbindelse træffe afgørelse om, at en beslutning er uden gyldighed, hvis det forhold, der gøres indsigelse imod, er af væsentlig betydning for den trufne beslutning. Nævnet kan ikke træffe afgørelse om ugyldighed, hvis den i stk. 2 nævnte frist ikke er overholdt.

2) Tvister om anvisning af almene familieboliger, jf. § 51, stk. 1, 1. pkt., i lov om almene boliger m.v., medmindre anvisningen er omfattet af en kommunal godkendelsesordning efter § 61 i samme lov.

Stk. 2 . De i stk. 1 nævnte tvister kan indbringes for beboerklagenævnet af alle, som har en retlig interesse i sagen. Nævnet kan træffe afgørelse om, at indbringelsen skal have opsættende virkning. De i stk. 1, nr. 1, nævnte tvister skal indbringes senest 4 uger efter beslutningen.

§ 102. Indbringelse af sager for beboerklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager skal betales et gebyr på 100 kr. for hver sag. Beløbet er fastsat i 1998-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i sagen underretning om indbringelsen med angivelse af, at parten må fremsætte sine synspunkter i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 103. Nævnet afgør selv hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at forlange fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 2. I sager efter kapitel 13 skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 82, stk. 1, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Stk. 3. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 104. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes hertil med mindst 1 uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal indkaldes. De kan give møde ved en befuldmægtiget. Nævnet kan endvidere i sager efter kapitel 13 anmode andre om at afgive forklaring.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Stk. 4. Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse.

Stk. 5. I sager om tvister efter kapitel 13 skal nævnet give parterne fornøden vejledning. Efter anmodning bistår sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i forbindelse med afgivelse af skriftlige udtalelser.

§ 105. Beboerklagenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 102, stk. 2, eller efter § 103, stk. 3, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne har afgivet forklaring for nævnet, jf. § 104, stk. 2. I sager efter kapitel 13 kan nævnet mægle forlig.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Stk. 3. Beboerklagenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Nævnets afgørelser efter § 82, stk. 1, skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter § 106. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor.

Stk. 6. Nævnet kan fastsætte en frist for opfyldelse af afgørelser efter § 82, stk. 1. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. § 82, stk. 1, nr. 1, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

§ 106. Beboerklagenævnets afgørelse kan af hver af parterne indbringes for boligretten. Afgørelser om meddelelse af advarsel efter § 82, stk. 1, nr. 3, kan dog ikke indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter beboerklagenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Stk. 2. Beboerklagenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 3. Ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 82, stk. 1, nr. 1, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af beboerklagenævnets afgørelse.

Stk. 4. Har beboerklagenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 105, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 2 finder tilsvarende anvendelse.

§ 107. Tvister om boligforhold, der er omfattet af denne lov, kan, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for beboerklagenævnet, i 1. instans indbringes for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Om boligretten gælder reglerne i kapitel XVIII i lov om leje.

§ 108. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret. Boligrettens afgørelser om retsfølger efter § 82, stk. 1, kan dog ikke indbringes for højere ret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

Kapitel 18

Overgangs- og ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

§ 109. Loven træder i kraft den 1. juli 1998.

§ 110. For følgende lejemål gælder lovens ufravigelige bestemmelser ikke, i det omfang andet måtte være aftalt eller må anses for indeholdt i lejeaftalen:

1) Lejemål om almene boliger indgået med virkning før lovens ikrafttræden.

2) Lejemål om boliger, hvis ejer efter lejeaftalens indgåelse er omdannet til en almen boligorganisation, jf. § 1, nr. 4, i lov om almene boliger m.v.

3) Lejemål om boliger, der efter lejemålets indgåelse er erhvervet af en almen boligorganisation, en kommune, en amtskommune eller en selvejende institution, jf. § 1, stk. 1.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 25, stk. 2, § 60, stk. 2-4, og § 63 gælder uanset modstående aftale for lejemål omfattet af stk. 1, nr. 1. Det samme gælder udlejerens pligt til at vedligeholde og forny ruder efter § 24, stk. 1.

Stk. 3. Bestemmelserne i § 60, stk. 2-4, og § 63 gælder uanset modstående aftale for lejemål omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3.

§ 111. Lejere, som har ret til godtgørelse efter § 69, stk. 2, i lov om almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 514 af 19. juni 1997, bevarer denne ret.

§ 112. For løbende lejemål bevarer lejere, hvis boligoverenskomst eller lejeaftale er indgået inden den 1. april 1975, retten til indeksregulering af deres beboerindskud efter reglerne i bekendtgørelse nr. 357 af 30. juli 1970, kapitel VII, som ændret ved bekendtgørelse nr. 437 af 17. september 1971. Ved fraflytning efter den 1. april 1975 beregnes indeksreguleringen på grundlag af reguleringspristallet for januar 1975.

§ 113. For løbende lejemål i boliger, der er opført med finansieringstilskud fra det offentlige, gælder reglerne i bekendtgørelse nr. 483 af 16. august 1973 af lov om boligbyggeri, § 17. Medfører ændring i husstandsindkomsten, jf. lov om individuel boligstøtte, ændring af lejen, får ændringen virkning fra den førstkommende 1. januar, der følger efter indkomstændringen.

Stk. 2. Ved genudlejning af boliger i almene boligorganisationers afdelinger, der er opført med finansieringstilskud fra det offentlige i medfør af tidligere love om boligbyggeri, skal lejeren betale det indskud og den leje, som ville være gældende, såfremt der ikke var ydet sådant tilskud. Afdelingens indtægt ved lejerens betaling af dette indskud indbetales til kommunen, medens indtægten ved lejerens betaling af den del af lejen, hvormed denne hidtil har været nedsat som følge af finansieringstilskuddet, indbetales til Landsbyggefonden.

§ 114. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Lovforslagets baggrund og hovedindhold

Hovedsigtet med lovforslaget er at samle alle de lejeretlige regler, der gælder for leje af almene boliger, i een lov. I dag fremgår disse regler dels af lejeloven dels af lov om almene boliger m.v. Denne opdeling i flere love bevirker, at det er vanskeligt for den enkelte bruger at få et overblik over de gældende regler på området, ligesom opdelingen i praksis har givet anledning til en række juridiske fortolkningsproblemer. En samlet lejelov for almene boliger vurderes således at skabe større overskuelighed og sammenhæng i regelsættet.

Forslaget skal ses i sammenhæng med lov om almene boliger m.v., som trådte i kraft den 1. januar 1997. Med denne lov blev der indført en væsentlig udvidelse af beboerdemokratiet i det almene boligbyggeri navnlig i boligorganisationens ledende organer. Beboerne har således i dag den afgørende indflydelse på alle væsentlige forhold vedrørende den almene boligorganisation. Forslaget om en særskilt lejelov for det almene byggeri tilsigter i forlængelse heraf at styrke også den enkelte lejers retsstilling.

Forslaget om en samlet lejelov for almene boliger bygger på den anbefaling, som Lejelovskommissionen er fremkommet med i sin betænkning om lejeforhold (Betænkning nr. 1331, februar 1997). I betænkningen foreslår Lejelovskommissionen bl.a., at der udformes en selvstændig lejelov for hver af de følgende sektorer: Almene boliger, private udlejningsboliger og erhvervslejemål.

Herudover indeholder lovforslaget som en væsentlig nydannelse etablering af beboerklagenævn i samtlige kommuner. Nævnene er en instans, som skal træffe afgørelse i en række tvister mellem udlejere og lejere af almene boliger. Formålet er at styrke beboernes retssikkerhed ved at give dem en klagemulighed, der svarer til den, som lejerne har i det private udlejningsbyggeri i regulerede kommuner. Lejerne har i disse kommuner adgang til at klage til huslejenævnet i en række sager. For de pågældende lejere er huslejenævnet et hurtigt, billigt og nemt alternativ til en domstolsbehandling, der kan være både dyr og tidskrævende. Beboerklagenævnene er på denne baggrund foreslået bygget op efter tilsvarende principper som huslejenævnene.

Spørgsmålet om en klageinstans for beboere i det almene byggeri har været drøftet i Folketinget flere gange i de senere år. Problemstillingen har senest været rejst i forbindelse med Folketingets behandling i april 1996 af forslag til lov om almene boliger mv. (L 158), hvor boligministeren tilkendegav en positiv holdning over for spørgsmålet.

Forslaget om etablering af beboerklagenævn skal tillige ses i lyset af den debat, som den almene boligsektor har ført om problemstillingen i de senere år. Boligselskabernes Landsforening har således på baggrund af en kongresbeslutning udarbejdet en rapport om forskellige muligheder for at styrke beboernes retssikkerhed m.v. , f.eks. ved etablering af et beboerklagenævn, en beboerombudsmand el. lign.

Rapporten forelå i november 1996, og Boligselskabernes Landsforening opfordrede i den anledning regeringen til at fremsætte lovforslag på baggrund af indstillingerne i rapporten. I forbindelse med sin orientering af Folketingets Boligudvalg om rapporten tilkendegav boligministeren, at rapporten ville indgå i Boligministeriets videre overvejelser på området. Forslaget fra Boligselskabernes Landsforening ligger meget tæt op ad dette lovforslag.

Som en anden væsentlig nydannelse er der i lovforslaget foreslået permanente regler om retsfølger som følge af husordensovertrædelser.

Herudover indeholder lovforslaget - ligeledes på baggrund af anbefalinger i Lejelovskommissionens betænkning - forslag til en række forenklinger i de gældende regler bl.a. af reglerne om vand- og varmeregnskaber og om fællesantenner.

Regeringen vil senere i denne folketingssamling fremsætte forslag til en lejelov for private boliger og forslag til en lejelov for erhvervslejemål. Den fremskudte fremsættelse af dette lovforslag skal ses i sammenhæng med hensynet til lejerne i det almene byggeri og behovet for en hurtig gennemførelse af regler om beboerklagenævn og dermed en geografisk udvidelse og permanentgørelse af de nuværende forsøgsregler om boligklagenævn. Disse bør ikke afvente en vedtagelse af de 2 øvrige love. Det vurderes samtidig, at denne forskel med hensyn til fremsættelsestidspunkt ikke vil give anledning til væsentlige problemer.

Da lovforslaget indebærer en overførsel af bestemmelser fra lov om almene boliger m.v. til en almen lejelov, vil der endvidere skulle foretages en række konsekvensændringer i denne lov.

Nærværende lovforslag indeholder samlet følgende hovedelementer:

I Sammenskrivning af de lejeretlige regler, der gælder for almene boliger.

II Regler om nedsættelse af beboerklagenævn.

III Permanente regler om nævnsbehandling af og retsfølger som følge af husordensovertrædelser.

IV Forenkling af gældende lejeretlige regler på en række områder.

I. Sammenskrivning af de lejeretlige regler, der gælder for almene boliger.

Lovforslaget er som udgangspunkt en sammenskrivning af de lejeretlige regler, som i dag gælder for leje af almene boliger. Reglerne fremgår dels af lejeloven dels af lov om almene boliger m.v. I forbindelse med sammenskrivningen er der dog foretaget enkelte justeringer og tilpasninger af de gældende regler.

Det foreslås, at loven skal gælde for de samme almene boligtyper , som er omfattet af lov om almene boliger m.v., d.v.s.

- Almene boliger, der tilhører en almen boligorganisation

- Almene ældreboliger, der tilhører en kommune/amtskommune

- Almene ældreboliger, der tilhører en selvejende institution.

Loven gælder hermed for almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger, jf. §§ 3-5 i lov om almene boliger m.v.

Loven foreslås således ikke at omfatte de støttede lejeboliger, som ikke er omfattet af lov om almene boliger m.v. De pågældende boligtyper vil derfor fortsat være reguleret af reglerne i lejeloven og i den særlovgivning, der i øvrigt gælder for disse boliger. Den største gruppe er boliger tilhørende selvejende ungdomsboliginstitutioner, selvejende ældreboliginstitutioner og selvejende lette kollektivinstitutioner, der alle er etableret før den 1. januar 1997. De nævnte institutioner har imidlertid efter reglerne i lov om almene boliger m.v. mulighed for at søge om omdannelse til almene boliger og dermed at blive omfattet af lejeloven for almene boliger.

Forslaget omfatter også lejemål vedrørende enkeltværelser og blandede lejemål.

Lejerens ret til at fremleje sin bolig eller en del af denne (den legale fremlejeret) foreslås medtaget i dette lovforslag om lov om leje af almene boliger. Selve fremlejeforholdet er ikke omfattet af forslaget. Der er herved lagt vægt på, at disse lejeforhold - hvor »udlejeren« ikke er ejeren af den pågældende bolig, men en lejer - har en sådan karakter, at de bør være omfattet af den private lejelovs regler.

Erhvervslejemål er heller ikke omfattet af forslaget. Disse lejemål vil således fortsat være omfattet af lejeloven og lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.

Loven foreslås som udgangspunkt at omfatte alle relevante lejeretlige emneområder dels fra lejeloven dels fra lov om almene boliger m.v.

Generelt bygger lovforslaget på det grundlæggende synspunkt, at lejerne i det almene byggeri og i det private udlejningsbyggeri så vidt muligt skal stilles ens. Der er således kun fastsat særlige regler for almene boliger på de områder, hvor dette byggeris særlige formål og organisatoriske opbygning nødvendiggør dette.

Lovforslaget indebærer en række afgrænsninger dels over for reglerne i lejeloven dels over for reglerne i lov om almene boliger m.v.

Hvad særligt angår forholdet til lejeloven skal følgende forhold navnlig fremhæves:

Den gældende lejelov finder anvendelse på alle lejemål vedrørende hus eller husrum, medmindre der er fastsat særregler om lejeforholdet i anden lovgivning.

Forslaget til en lov om leje af almene boliger bryder grundlæggende med dette system. Det foreslås således, at den almene lejelov som udgangspunkt skal regulere alle relevante elementer af lejeforholdet mellem lejere og udlejere af almene boliger. Ingen af bestemmelserne i lov om leje skal således længere gælde for leje af almene boliger. Der vil derfor skulle ske en konsekvensændring af lejeloven.

Hvad særligt angår forholdet til lov om almene boliger m.v. skal følgende forhold især fremhæves:

Som nævnt indeholder lovforslaget en række bestemmelser, som er overført fra lov om almene boliger m.v. Udgangspunktet herfor har været, at kun bestemmelser, som vurderes at have aftaleretlig karakter, er overført. Bestemmelser af offentligretlig karakter, bl.a. regler om offentlig støtte til nybyggeri m.v., er derimod forudsat bibeholdt i loven. Den nærmere afgrænsning mellem de to love har især givet anledning til overvejelser på følgende områder: Lejefastsættelse, beboerdemokrati, kommunalt tilsyn og udlejning.

Overvejelserne er resulteret i, at de bestemmelser, der tillige har indflydelse på aftalemuligheden mellem lejer og udlejer, er overført til lovforslaget. Dette omfatter de grundlæggende regler om balancelejen.

Reglerne om beboerdemokrati er bibeholdt i lov om almene boliger m.v.

Når der i den almene lejelov er tillagt udlejeren rettigheder eller forpligtelser, er det således forudsat, at udlejeren udøver disse i overensstemmelse med reglerne om beboerdemokrati i lov om almene boliger m.v. Dette er præciseret i lovforslagets kap. 1. Udlejeren skal således administrere efter de beslutninger, der er truffet af de beboerdemokratiske organer, ligesom udlejer må sikre sig, at den enkelte beslutning er truffet af det organ, som har kompetence til at træffe den pågældende beslutning.

Reglerne om kommunalt tilsyn foreslås ligeledes bibeholdt i lov om almene boliger m.v., bortset fra de regler, der direkte har betydning for lejens størrelse, fordeling o.lign. og dermed for retsforholdet mellem udlejer og den enkelte lejer.

Endelig foreslås også reglerne om udlejning af almene boliger m.v. bibeholdt i lov om almene boliger m.v. Reglerne har til formål at sikre, at disse boliger stilles til rådighed for en bred gruppe af befolkningen, og er tillige opfyldelse af den almene boligsektors særlige opgaver på det boligsociale område.

l lovforslaget lægges op til, at loven som udgangspunkt er ufravigelig. På enkelte områder, hvor der er fundet behov herfor, er der dog åbnet for aftalefrihed mellem parterne. En sådan aftalefrihed vil i givet fald fremgå af lovens enkelte bestemmelser. Systemet adskiller sig grundlæggende fra lejelovens ordning, hvor udgangspunktet er det modsatte, nemlig at lovens regler kan fraviges ved aftale mellem parterne. Lejeloven indeholder dog samtidig en række begrænsninger i denne aftalefrihed (præceptive regler).

II. Regler om nedsættelse af beboerklagenævn.

Det foreslås som nævnt, at der etableres beboerklagenævn i alle kommuner. Nævnene har til opgave at træffe afgørelse i tvister mellem udlejere og lejere. Det er et overordnet sigte med etableringen af et sådant klageorgan at sikre, at beboernes klagemuligheder er på »niveau« med de muligheder, som lejere i private udlejningsejendomme har i de kommuner, hvor der er etableret huslejenævn.

Klageadgangen til beboerklagenævnene indebærer, at parterne får mulighed for at få deres tvister afgjort på en hurtig, nem og billig måde. I dag vil parterne ofte være henvist til at søge en række tvister afgjort ved domstolene, hvilket kan være en både dyr og tidskrævende fremgangsmåde.

Forslaget om etablering af beboerklagenævn indebærer, at lejere i almene boliger og lejere i privat udlejningsbyggeri får ens klagemuligheder med hensyn til en række sagstyper. Der er imidlertid ikke foreslået gennemført en fuldstændig ligestilling, idet der gør sig nogle særlige forhold gældende for den almene boligsektor, som gør det nødvendigt med visse forskelle mellem de to klagesystemer.

Der er tale om følgende særlige forhold:

Reglerne om kommunalt tilsyn i lov om almene boliger m.v. bevirker, at kommunalbestyrelsen har en generel pligt til at påse, at de almene boligorganisationer overholder gældende regler. Helt centralt i denne sammenhæng er tilsynet med huslejefastsættelsen og boligorganisationernes økonomiske forvaltning. Finder kommunalbestyrelsen, at boligorganisationen ikke administrerer i overensstemmelse med de gældende regler, kan kommunalbestyrelsen tage de forholdsregler, som den skønner nødvendige for at sikre, at boligorganisationen fremover administrerer i overensstemmelse med de gældende regler, bl.a. ved påbud og henstillinger til boligorganisationen.

Det har været en klar forudsætning for lovforslaget, at en tvisteinstans for beboerne i det almene byggeri ikke skal bevirke ændringer i det kommunale tilsyn.

Tvister mellem den almene boligorganisation og den enkelte lejer hører også under kommunalbestyrelsens kompetence som tilsynsmyndighed, men i en række sager vil parterne ofte af mere bevismæssige grunde blive henvist til at søge tvisten afgjort ved domstolene. Som eksempel herpå kan nævnes sager om vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning.

Det er derfor fundet hensigtsmæssigt at give beboerklagenævnet kompetence til at træffe afgørelse i sidstnævnte type af sager, jf. herved også oversigten nedenfor.

Beboerne vil dog fortsat kunne henvende sig til den tilsynsførende kommune med disse spørgsmål, men kommunalbestyrelsen vil, hvis den mener, at sagen ikke vedrører direkte, overordnede tilsynsaspekter, være berettiget til at henvise disse til at søge konflikten afgjort ved beboerklagenævnet, ligesom kommunalbestyrelsen som nævnt hidtil har henvist parterne til at søge de pågældende konflikter afgjort ved de almindelige domstole.

Reglerne om beboerdemokrati i lov om almene boliger m.v. indebærer, at beboerne som omtalt har ret til at træffe beslutninger om alle væsentlige forhold vedrørende driften af boligerne, herunder også beslutninger, som direkte påvirker huslejens størrelse. Det er således i lovforslaget forudsat, at beboerklagenævnet ikke kan tage stilling til de beslutninger, som lovligt er truffet af beboerne. Det ligger således uden for beboerklagenævnets kompetence at vurdere den del af beslutningen, som indeholder et skønsmæssigt element.

Derimod kan beboerklagenævnet tage stilling til spørgsmålet om selve lovligheden af de beslutninger, som træffes af beboerne. Dette indebærer, at beboerklagenævnet vurderer, hvorvidt de regler, der regulerer den beboerdemokratiske beslutningsproces, er overholdt.

På denne baggrund er det foreslået, at beboerklagenævnet tillægges kompetence på følgende sagsområder:

- formalia i forbindelse med varslinger af huslejeforhøjelser (§ 12)

- boligens stand ved indflytningen (§ 16)

- vedligeholdelse og istandsættelse (§§ 29 og 30)

- fastsættelse af tidsfrist for udførelse af arbejder i det lejede ( § 34, stk. 2)

- installationer og forbedringer af det lejede - råderet m.v. (§ 41)

- tilbagebetaling af beboerindskud eller depositum (§ 50)

- betaling af varme og vand o.lign ( § 56, stk. 3)

- lejerens betaling af fællesantenner m.v. ( § 62, stk. 4)

- bytte, fremleje og fortsættelse af lejemålet (§ 76)

- husordensovertrædelser ( § 83)

- lovligheden af de beslutninger, som er truffet af de beboerdemokratiske organer ( § 101)

- afslag på anvisning af en ledig lejlighed ( § 101).

Med hensyn til den nærmere afgrænsning af kompetencen m.v. henvises til bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. Hvad angår husordensovertrædelser henvises særligt til afsnit III nedenfor.

Beboerklagenævnet forudsættes opbygget efter tilsvarende organisatoriske principper, som gælder for huslejenævnene i de regulerede kommuner.

I modsætning til det gældende huslejenævnssystem foreslås der dog nedsat beboerklagenævn i kommuner med alment byggeri, d.v.s. i praksis i alle landets kommuner. Flere kommuner vil i fællesskab kunne etablere fælleskommunale beboerklagenævn.

Beboerklagenævnet foreslås at bestå af en formand, der er jurist, samt to sagkyndige med hensyn til almene boligforhold. Formanden beskikkes af amtmanden, i København af Overpræsidenten. De sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de almene boligorganisationer, der har afdelinger i kommunen, og de større lejerforeninger. Det foreslås endvidere, at nævnet i husordenssager skal tiltrædes af et medlem, der er sagkyndigt med hensyn til sociale forhold.

Det foreslås - på linie med hvad der gælder for private huslejenævn - at kommunalbestyrelsen stiller lokaler til rådighed for beboerklagenævnet og sørger for den fornødne sekretariatsbistand. Det forudsættes i denne forbindelse, at der i kommuner med huslejenævn kan etableres sekretariatsfællesskab mellem beboerklagenævnet og huslejenævnet.

De foreslåede regler om beboerklagenævnenes sagsbehandling svarer i det væsentlige til de gældende regler om huslejenævn. Dog er fastsat en række særlige regler som følge af, at beboerklagenævnet får tillagt kompetence til at træffe afgørelse i husordenssager.

Endvidere er der - som under forsøgsordningen vedrørende boligklagenævn - foreslået en brugerbetaling i form af et klagegebyr. Gebyret er i lovforslaget fastsat til 100 kr. pr. sag.

Om reglerne om beboerklagenævnets sagsbehandling henvises i øvrigt til bemærkninger til lovens kap. 17.

Beboerklagenævnets afgørelser kan af hver af sagens parter indbringes for boligretten. Boligrettens afgørelser kan efter retsplejelovens regler igen indbringes for landsretten. Det er en betingelse for at indbringe en sag for boligretten, at en sagsøger har udnyttet klageadgangen til beboerklagenævnet, jf. Højesterets dom af 19. august 1997 (265/1996) om huslejenævn.

III. Permanente regler om nævnsbehandling af og retsfølger som følge af husordensovertrædelser.

I lejeloven indførtes pr. 1. juli 1995 en forsøgsordning vedrørende husordensovertrædelser. Ordningen omfatter såvel privat som alment byggeri. Ordningen har følgende hovedelementer:

1) En uddybning af, hvilke typer af adfærd, der er så uacceptable, at det fører til retsfølger for lejeren.

2) Indførelse af en række mindre indgribende retsfølger end opsigelse over for lejere, hvis adfærd er uacceptabel.

3) Indførelse af amtslige boligklagenævn til behandling af sager om husordensovertrædelser.

Forsøgsordningen er alene gældende i Københavns og Århus amter.

På baggrund af erfaringerne med forsøgsordningen foreslås - i første omgang for almene boliger - at der med nærværende lovforslag indføres en permanent ordning om husordensovertrædelser. Det foreslås, at ordningen gøres landsdækkende, og at den udbygges i forhold til den eksisterende ordning.

Da der som anført ovenfor foreslås indført beboerklagenævn i alle kommuner til afgørelse af uenighed mellem lejer og udlejer om overholdelse af den almene lejelovs regler, foreslås, at kompetencen til at træffe afgørelser om husordensovertrædelser også tillægges dette nævn, således at alle nævnsbehandlinger om overtrædelse af loven behandles af samme instans.

Herudover foreslås, at der gives lejere, der føler sig generet af andre lejere, mulighed for selv at indbringe spørgsmål for beboerklagenævnet, hvis udlejer ikke opfylder sin forpligtelse til at gribe ind.

Det foreslås endvidere, at alle sager om mindre husordensovertrædelser skal indbringes for nævnet i 1. instans frem for indbringelse for boligretten. Opsigelse/ophævelse af lejemål indbringes dog som hidtil af retssikkerhedsmæssige grunde for boligretten i 1. instans.

Med hensyn til de retsfølger, der kan pålægges lejere, der opfører sig uacceptabelt, foreslås en mindre begrænsning af de mulige retsfølger, således at de retsfølger, der ikke har været anvendt i forsøgsperioden, og som er fundet uhensigtsmæssige som egentlige retsfølger, udgår. Det drejer sig om pålæg om økonomisk godtgørelse og afgørelser om, at lejeren flytter til en anden tilbudt bolig. Der vil dog fortsat være mulighed for på frivillighedens basis at gennemføre ordninger, hvorefter en lejer flytter til en anden bolig, hvor den pågældende har en bedre mulighed for at tilpasse sig.

Endelig foreslås en udvidelse af den række af nærmere beskrevne typer af adfærd, der kan føre til retsfølger for lejeren. Baggrunden herfor er, at det i nogle konkrete sager har været uklart, om der var tilstrækkelig hjemmel til at gribe ind over for en lejer, som udøver uacceptabel adfærd i form af f.eks. narkohandel, prostitution og lignende, der medfører gener for dem, der færdes i ejendommen, i form af generel utryghed, forråelse af miljøet i ejendommen, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn, unge eller sundhedsmæssige risiko.

IV. Forenkling af gældende lejeretlige regler på en række områder.

Lovforslaget indeholder bl.a. på baggrund af Lejelovskommissionens anbefalinger en række forenklinger af gældende regler.

Reglerne om betaling for varme og vand, som nu findes i 2 kapitler i lejeloven, er samlet i eet kapitel. Ved sammenskrivningen af de 2 kapitler opnås en reduktion af bestemmelser, idet de gældende kapitler indeholder en række identiske bestemmelser om opkrævning af betaling for forbrug af varme og vand. Der er kun foretaget få realitetsændringer.

Med forslaget tilsigtes endvidere en forenkling af reglerne om udgifter til fællesantenner m.v., idet reglerne om udarbejdelse af specificeret budget, om varsling af og opkrævning af øgede drifts- og anlægsudgifter og om fravalg foreslås ophævet og erstattet af regler, som hovedsagelig skal sikre, at udlejer kan kræve sine udgifter vedrørende fællesantenneanlægget betalt af lejerne. Der foreslås endvidere indført en mulighed for udlejer til uanset modstående aftale at ophøre med at levere fælles program-signaler i ejendommen.

Der foreslås herudover indført en mere generel adgang for lejeren til at opsætte individuel antenne eller et fællesantenneanlæg til modtagelse af programmer, som udlejer ikke leverer, også i de ejendomme, hvor udlejer i øvrigt leverer fælles program-signaler. Etablerer nogle lejere deres eget fællesantenneanlæg, kan udlejer forlange, at disse lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etableringen og driften af fællesantenneanlægget.

Endelig er der sket en forenkling af reglerne om lejernes råderet. Det foreslås at indføre hjemmel til, at udlejer og den enkelte lejer kan indgå individuelle aftaler. Efter den foreslåede model vil lejerne have ret til at foretage de samme forbedringer som hidtil og derudover få mulighed for at foretage andre forbedringer og forandringer i de lejede.

Derudover indeholder lovforslaget en række mindre ændringer og tilpasninger af eksisterende regler. Der henvises herom til beskrivelsen i de specielle bemærkninger.

Økonomiske og administrative konsekvenser

Beboerklagenævn

Som det fremgår ovenfor indebærer lovforslaget, at der etableres beboerklagenævn i samtlige kommuner, eventuelt i form af fælleskommunale nævn. Beboerklagenævnene skal træffe afgørelse i en række tvister mellem udlejere og lejere af almene boliger. Af afsnit II ovenfor, hvortil der henvises, fremgår, på hvilke sagsområder beboerklagenævnene foreslås tillagt kompetence.

Med henblik på en vurdering af det antal sager, som vil blive indbragt for beboerklagenævnene, tages der udgangspunkt i erfaringer med sagsomfanget i huslejenævnene for det private udlejningsbyggeri i de regulerede kommuner.

I den forbindelse skal der gøres opmærksom på, at en væsentlig forskel mellem de to klagesystemer er, at forhold vedrørende lejefastsættelse, som kan indbringes for huslejenævnet, ikke vil kunne indbringes for beboerklagenævnet. En anden forskel er, at husordensovertrædelser, som i dag ikke kan indbringes for huslejenævnet, vil kunne indbringes for beboerklagenævnet.

Boligministeriet har senest undersøgt omfanget af huslejenævnenes sagsbehandling for året 1993. Her viste det sig, at sagsfrekvensen var godt 1 sag pr. 50 private udlejningsboliger omfattet af huslejeregulering, og at knap 50 pct. af sagerne vedrørte lejefastsættelse. Samtidig blev der konstateret et fald i antallet af behandlede sager i forhold til 1989.

Indbringelse af sager for huslejenævnene er ikke pålagt noget klagegebyr. I modsætning hertil foreslås, at der for beboerklagenævn - på linje med, hvad der gælder for forsøgsordningen vedrørende boligklagenævn - bliver tale om brugerbetaling i form af et klagegebyr. Hermed gives der også et signal til parterne om inden indbringelse af en sag at overveje, om grundlaget for at få medhold er til stede i tilstrækkeligt omfang.

Gebyret er i lovforslaget fastsat til 100 kr. pr. sag, der indbringes.

Med betydelig usikkerhed skønnes det, at beboerklagenævnene på årsbasis vil skulle behandle 3.500 sager, excl. sager om husordensovertrædelser, svarende til godt 1 sag pr. 150 almene boliger. Samtidig forventes der at være en »indkøringsperiode«, idet udbredelsen af kendskabet til en ny ordning erfaringsmæssigt tager nogen tid. Det forudsættes derfor, at sagsantallet over en to-årig periode gradvist når op på det forudsatte »normalantal«.

Ved indførelsen af forsøgsordningen med boligklagenævn i Københavns og Århus amt skønnedes det, at de to boligklagenævn tilsammen ville skulle behandle knap 500 sager om året. I perioden fra juli 1995 til februar 1997 har klagenævnene imidlertid kun truffet afgørelse i 58 sager, hvoraf 48 vedrører almene boliger.

Efter forsøgsordningen er det alene udlejer, der kan indbringe sager for boligklagenævnet. Her foreslås, at der gives lejere, der føler sig generet af andre lejere, mulighed for selv at indbringe spørgsmål for beboerklagenævnet, hvis udlejer ikke opfylder sin forpligtelse til at gribe ind.

På denne baggrund skønnes det med betydelig usikkerhed, at beboerklagenævnene på landsplan vil skulle behandle 500 husordenssager om året, og at der bortset fra i de to forsøgsamter, som allerede er under indkøring, vil være den samme »indkøringsperiode« som for øvrige sager, jf. ovenfor.

Med henblik på en vurdering af udgifterne pr. sag, der indbringes for beboerklagenævnene, har det betydning, at kommuner, som forventer kun at have et mindre antal sager, i fællesskab med andre kommuner vil kunne etablere fælleskommunale beboerklagenævn.

På linje med, hvad der gælder for huslejenævn, foreslås det, at kommunalbestyrelsen stiller lokaler til rådighed for beboerklagenævnet og sørger for den fornødne sekretariatsbistand. I den forbindelse har det betydning for sagsudgifterne, at der i kommuner med huslejenævn kan etableres sekretariatsfællesskab mellem beboerklagenævnet og huslejenævnet. Som for huslejenævn afholder kommunen klagenævnets driftsudgifter, herunder eventuelt vederlag til nævnsformand og nævnsmedlemmer.

Det forudsættes, at disse udgifter udgør i alt 3.000 kr. pr. sag. Dog forudsættes udgifterne ved husordenssager at udgøre 4.000 kr. pr. sag. Forskellen beror navnlig på, at husordenssager i gennemsnit antages at kræve en lidt mere omfattende sagsbehandling end andre sager, og at beboerklagenævnet i husordenssager tiltrædes af et medlem, der er sagkyndigt med hensyn til sociale forhold.

Det fremgår ovenfor, at der med hensyn til antallet af sager forventes at være en »indkøringsperiode« på to år. I den forbindelse forudsættes, at udgifterne pr. sag i denne periode vil være højere som følge af, at driftsudgifterne for beboerklagenævn i et vist omfang antages også at indeholde mere faste udgiftselementer.

Det er forudsat, at nedsættelsen af beboerklagenævn ikke medfører nævneværdige udgifter til lokaler.

På ovenstående baggrund skønnes de kommunale nettoudgifter som følge af indførelsen af beboerklagenævn med betydelig usikkerhed maksimalt at blive som angivet nedenfor. Heri er således ikke indregnet, at nedsættelse af beboerklagenævn må antages at medføre en vis aflastning af det kommunale tilsyn med de almene boligorganisationer. De kommunale mindreudgifter som følge heraf er på grund af opgørelsesmæssige vanskeligheder ikke kvantificeret.

(1998-priser, mill. kr.) 1998 1999 2000 2001 Udgifter 3,6 8,7 11,5 12,5 Indtægter 0,1 0,2 0,4 0,4 I alt (nettoudgifter) 3,5 8,5 11,1 12,1

Det forudsættes, at kommunerne kompenseres for de angivne nettoudgifter via en tilsvarende forhøjelse af det kommunale bloktilskud.

Det bemærkes, at der ikke er opnået enighed med de kommunale parter om de kommunaløkonomiske konsekvenser af indførelsen af beboerklagenævn. Dette beror i høj grad på, at der har kunnet konstateres stor forskel med hensyn til det antal sager, beboerklagenævnene skønnes at skulle behandle.

Hvis det viser sig, at antallet af beboerklagenævnssager bliver væsentligt større end skønnet ovenfor, vil boligministeren optage forhandlinger med henblik på en forhøjelse af klagegebyret på 100 kr.

Da beboerklagenævnets kompetence efter forslaget også omfatter husordenssager, vil boligklagenævnene i Københavns og Århus amt efter 1. juli 1998 ikke længere skulle behandle husordenssager i almene boligafdelinger i de to amter. Ved indførelsen af forsøgsordningen med boligklagenævn i Københavns og Århus amt blev det samtidig fastsat, at ordningen skulle tages op til revision i folketingsåret 1997-98. Som følge heraf er der ikke budgetteret med udgifter til ordningen efter 1998. Det indebærer, at der ikke vil blive tale om mindreudgifter vedrørende boligklagenævnene i forbindelse med, at de nye beboerklagenævn overtager behandlingen af husordenssager.

Andre forslag

Lovforslaget indeholder som nævnt under pkt. IV ovenfor en række forenklinger af gældende regler vedrørende betaling for varme og vand, udgifter til fællesantenner m.v. samt lejernes råderet.

Hvad angår fællesantenner foreslås flere ændringer af de gældende regler, der i dag bl.a. indebærer, at udlejer skal udarbejde et specificeret antennebudget. Efter den overgangsordning, som er i de gældende regler, skal samtlige udgifter vedrørende fællesantenner med virkning fra 1. januar 1998 være skilt ud fra huslejen og overført til antennebudgettet.

Med forslaget indsættes der i loven en udtrykkelig hjemmel, som giver udlejeren adgang til at kræve sine udgifter vedrørende antenneanlægget refunderet hos lejerne. Udgifterne vedrørende fællesantenneanlægget kan således fortsat ikke indeholdes i lejen og vil som udgangspunkt være de samme, som udlejer hidtil har opkrævet via antennebidraget. Der kan ikke opnås boligstøtte til disse udgifter.

Samlet skønnes forslagene vedrørende betaling for varme og vand, udgifter til fællesantenner m.v. samt lejernes råderet ikke at medføre nævneværdige ændringer i de offentlige udgifter til individuel boligstøtte.

Erhvervsøkonomiske konsekvenser

Lovforslaget skønnes ikke at have erhvervsøkonomiske konsekvenser.

Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget skønnes ikke at have nævneværdige miljømæssige konsekvenser.

Forhold til EU-retten

Forslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1

Det foreslås i § 1, at loven skal gælde for leje af almene boliger, der tilhører almene boligorganisationer, jf. lov om almene boliger.

Endvidere foreslås, at loven tilsvarende skal gælde for almene ældreboliger, der tilhører en kommune, en amtskommune eller en selvejende institution.

Forslaget vedrører således i modsætning til den gældende lejelov alene leje af visse nærmere angivne typer af boliger.

Omfattet af loven er herefter følgende boliger: almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger, jf. §§ 3-5 i lov om almene boliger m.v.

Om overgangsspørgsmål vedrørende lejemål om almene boliger, der ikke var almene ved lejemålets indgåelse, henvises til § 110 og bemærkningerne hertil.

Andre offentligt støttede boliger, som ikke er almene boliger, herunder ungdomsboliger samt lette kollektivboliger, der ejes af selvejende institutioner, foreslås ikke omfattet af loven. Det samme gælder ældreboliger, der ejes af selvejende institutioner, og hvortil der er meddelt tilsagn før den 1. januar 1997.

De lejeforhold, som ikke er omfattet af loven, vil således i stedet falde ind under den gældende lejelov. I det omfang, der er fastsat særregler om de pågældende boligtyper, f.eks. i lov om boligbyggeri, gælder disse regler dog fortsat forud for lejeloven, jf. § 2 i lov om leje.

Under begrebet bolig hører også enkeltværelser, som ikke er en del af en beboelseslejlighed. Disse boliger vil i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v. enten være mærkede som almene familieboliger, almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger.

I § 1, stk. 4, er begrebet enkeltværelse defineret som eet eller flere beboelsesrum udlejet uden eget køkken. Hensigten med denne bestemmelse er at kodificere den afgrænsning mellem beboelseslejligheder og enkeltværelser, der fremgår af gældende retspraksis. Afgrænsningen har betydning, idet der efter lovforslaget på visse områder gælder andre regler for værelser end for lejligheder, f.eks. med hensyn til muligheden for at fortsætte lejemålet.

Under begrebet almen bolig hører endvidere blandede lejemål, jf. også § 2.

Det foreslås, at den almene lejelov som udgangspunkt skal regulere alle relevante elementer af lejeforholdet om almene boliger mellem lejer og udlejer, således at de omfattede lejeforhold ikke samtidig skal være reguleret af andre lejelove, jf. nærmere herom i de almindelige bemærkninger. Lov om leje skal således ikke længere gælde for de lejeforhold, der er omfattet af nærværende forslag. Dette foreslås præciseret ved en senere teknisk ændring af lejeloven. På de områder, hvor der fastsættes ensartede regler for almene og private boliger, fastsættes reglerne derfor i begge regelsæt. I de tilfælde, hvor lejeloven regulerer forhold, der ikke er reguleret i nærværende lovforslag, bliver lejeloven således ikke »tilbagefaldslov«, således som det er tilfældet i dag.

Det foreslås dog, at enkelte særregler for det lille antal blandede lejemål (lejemål, der både omfatter beboelse og erhverv) i almene bebyggelser fortsat skal være fastsat i andre lejelove. Endvidere vil der i de tilfælde, hvor ministeren gives bemyndigelse til at dispensere fra nærværende lovforslags regler - f.eks. mht. vedligeholdelse af visse enkeltværelser - være mulighed for i en bekendtgørelse at fastsætte særlige regler, herunder også, at reglerne i lov om leje af private udlejningsboliger i stedet skal gælde på det pågældende område.

Hvad angår afgrænsningen i forhold til lov om almene boliger m.v. henvises til de almindelige bemærkninger. Det følger heraf, at de regler, som regulerer forholdet mellem udlejer og lejer, som altovervejende udgangspunkt er medtaget i lejeloven for almene boliger, mens øvrige forhold, der regulerer opførelsen og driften af almene boliger, forbliver i lov om almene boliger m.v.

Det foreslås ved § 1, stk. 3, udtrykkeligt fastsat, at lovens regler ikke gælder for fremleje af de ellers omfattede boliger - dvs. for retsforholdet mellem lejer og fremlejetager - men alene i forholdet mellem lejer og udlejer. Derimod er der medtaget regler om lejerens ret til at fremleje det lejede (den legale fremlejeret). Reglerne er fastsat i §§ 64-66. Heri foreslås endvidere, at lejeren ikke i en aftale om fremleje kan betinge sig en større husleje, end lejeren selv betaler.

Fremlejeforholdet mellem lejer og fremlejetager vil - som hidtil - fuldt ud være reguleret af lov om leje og - i de omfattede kommuner - tillige af lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Til § 2

Det foreslås i § 2, stk. 1, fastslået, at loven finder anvendelse, når der ved samme aftale er udlejet såvel en beboelseslejlighed eller evt. et enkeltværelse til beboelse som lokaler til andet end beboelse.

De pågældende lejemål benævnes i loven som blandede lejemål.

Dog foreslås, at lovens regler om lejefastsættelse og lejeregulering ikke finder anvendelse for erhvervslokaler i blandede lejemål, hvis bolig og erhverv ligger i hver sin fysiske enhed. Lejefastsættelse og lejeregulering for disse lokaler foreslås i stedet som hidtil omfattet af de gældende regler om lejeregulering for erhvervslejemål. Endvidere foreslås, at lejelovens regler om erhvervsbeskyttelse ved opsigelse af visse lejemål også skal gælde for blandede lejemål i almene bebyggelser, jf. § 86.

Det bemærkes, at en række bestemmelser i lovforslaget ikke finder anvendelse på blandede lejemål. Dette gælder f. eks. reglerne om bytte.

I § 2, stk. 2, er derfor foreslået, at en bolig og en garage udlejet ved samme aftale - uanset bestemmelsen i stk. 1 om blandede lejemål - anses for en almen bolig, der udelukkende er udlejet til beboelse. Reglen er begrundet med, at det ville være urimeligt, såfremt de pågældende lejere ikke i det hele er stillet som lejere af rene beboelseslejemål.

Den foreslåede bestemmelse tilsigter ikke nogen ændring af gældende praksis med hensyn til, hvilke lokaler - som lofts- og kælderrum til opbevaring, hobbylokaler m.v. - der kan være en del af en lejeaftale om en beboelseslejlighed, uden at lejemålet af den grund betragtes som et blandet lejemål.

Til § 3

I § 3 defineres betegnelserne »udlejer« og »lejer«.

Udlejer efter denne lov er herefter almene boligorganisationer, kommuner, amtskommuner og selvejende institutioner, medens lejeren er den person, som har indgået lejeaftalen med udlejeren. Det bemærkes, at begrebet »lejere« også omfatter andelshavere - det vil sige medlemmer af almene andelsboligorganisationer.

Det foreslås præciseret, at udlejeren skal udøve sine rettigheder og forpligtelser efter denne lov i overensstemmelse med de gældende regler om beboerdemokrati. Disse regler findes i kapitel 1 og 2 i lov om almene boliger m.v. og i de forskrifter, der er udstedt i henhold til loven. Udlejer skal herefter administrere i overensstemmelse med de beslutninger, der er truffet af de beboerdemokratiske organer, ligesom udlejer må sikre sig, at den enkelte beslutning er truffet af det organ, som har kompetence til at træffe den pågældende beslutning. Det bemærkes i denne forbindelse, at det kompetente organ i visse tilfælde kan delegere sin kompetence til et andet organ.

Det forhold, at udlejer skal følge de beboerdemokratiske regler, indebærer bl.a., at der ikke kan varsles lejeforhøjelse som følge af stigende driftsudgifter, førend driftsbudgettet, som viser, at lejeforhøjelser er nødvendige for at opnå balance mellem indtægter og udgifter, er godkendt på et afdelingsmøde eller ved urafstemning.

Til § 4

Ved § 4, stk. 1, foreslås, at lov om leje af almene boliger - i modsætning til den gældende lejelov - som udgangspunkt skal være ufravigelig. Det foreslås således, at lovens bestemmelser kun kan fraviges i lejeaftalen, når dette udtrykkeligt er fastsat i loven. Ufravigeligheden foreslås at gælde, uanset om der er tale om fravigelser til fordel for den enkelte lejer eller for udlejer. Der kan således kun aftales fravigelser fra loven, når det fremgår af de enkelte bestemmelser. Vedrørende overgangsregler for lejemål indgået før lovens ikrafttræden henvises til overgangsbestemmelsen i § 110 og bemærkningerne hertil.

I § 4, stk. 2, foreslås, at lovens almindelige vilkår gælder, medmindre andet er aftalt. Loven er således udfyldende i forhold til lejeaftalen.

Den foreslåede § 4, stk. 2, svarer i det væsentlige til den gældende lejelovs § 4, stk. 2. Det har i praksis givet anledning til problemer med fortolkning af lejeaftaler, at der efter lejelovens § 4, stk. 2, gælder en speciel regel om, at fravigelse af lejerens retsstilling til skade for lejeren i forhold til retsstillingen efter loven skal være »udtrykkelig«. Det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling til en fravigelse af lejelovgivningens regler, ophæves. Herefter vil det bero på en fortolkning af aftalen efter almindelige fortolkningsregler, om der i et konkret tilfælde er aftalt en fravigelse. Den foreslåede bestemmelse svarer til bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og kommissionslovens bestemmelser.

Til kapitel 2

Til § 5

Ved § 5, stk. 1, foreslås, at en lejeaftale om en almen bolig skal være skriftlig. Mundtlige lejeaftaler anvendes i praksis heller ikke i dag i alment byggeri.

I stk. 2 foreslås, at udlejeren forpligtes til at oplyse om udgifter, som lejeren skal betale til udlejeren ved siden af lejen. Udgiftsarterne skal specificeres. Som eksempel på sådanne udgifter kan nævnes betaling til udlejer for varme og vand og betaling til udlejer for tilslutning til fællesantenneanlæg eller anden forsyning med antennesignaler, som udlejeren leverer.

Udover udgiftens art skal ligeledes udgiftstørrelsen oplyses, når der er tale om udgifter, der er omfattet af stk. 2. Er den aktuelle størrelse af udgiften ikke kendt på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, skal den anslåede størrelse oplyses.

Ligeledes foreslås det i stk. 3, at udlejeren skal oplyse om andre udgiftsarter, som udlejeren har kendskab til, at lejeren skal betale ved siden af lejen. Af sådanne mulige udgiftsarter kan nævnes individuel betaling for forbrugsposter som el, gas, vand og varme.

Udlejeren skal alene oplyse om arten af sådanne udgifter, der omhandles i stk. 3, men ikke om størrelsen af de beløb, som opkræves.

Hvis lejeren ikke får de nævnte oplysninger, der kan have væsentlig betydning for lejerens samlede boligudgifter, kan lejeren hæve lejeaftalen og evt. kræve erstatning for tab i forbindelse hermed efter dansk rets almindelige erstatningsprincipper, hvis udlejers tilsidesættelse må anses for en væsentlig misligholdelse, eller udlejer har handlet svigagtigt.

I § 5, stk. 4, foreslås, at udlejeren i forbindelse med udlejningen skal foranledige, at vedligeholdelsesreglement samt afdelingens husorden udleveres til lejeren.

Til § 6

Der foreslås som efter den gældende lejelov ikke noget krav om anvendelse af blanketter ved indgåelse af lejeaftaler. I det almene byggeri anvendes autoriserede kontraktsblanketter imidlertid i praksis som altovervejende hovedregel.

I § 6 foreslås at fastlægge, hvad der i loven forstås ved en blanket. Begrebet omfatter ikke alene selve den aftale, der indgås om lejemålet forud for indflytningen, men også tillæg til aftalen. Tillæg forudsættes at være omfattet af blanketbegrebet, uanset om de udfærdiges samtidig med indgåelsen af lejeaftalen eller senere.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 er en kodifikation af retspraksis.

Det klare eksempel på en blanket er en standardkontrakt, hvor teksten er fortrykt, og hvor kontrakten kun ved udfyldning af felter er individualiseret. Det er foreslået, at andre kontrakter, der som en fortrykt standardkontrakt fremtræder som en kontrakt med generelle vilkår for lejeaftaler i ejendommen, ligeledes skal betragtes som en blanket i lovens forstand.

Heroverfor kan nævnes kontrakter, der er udskrevet på et tekstbehandlingsanlæg, og hvor det ikke umiddelbart kan fastslås, om der er tale om standardvilkår for lejerne i den pågældende ejendom.

Ved afgørelsen af, om der er tale om en blanket, må der derfor tages udgangspunkt i, hvorledes aftalen fremtræder for lejeren. Fremtræder lejeaftalen således ikke for lejeren som individuelt udarbejdet til det konkrete lejeforhold, foreligger der en blanket, som er underkastet bestemmelserne i det foreslåede stk. 2.

Det vil således i relation til, om der er tale om en blanket, være uden betydning, at lejeaftalen er produceret på et tekstbehandlingsanlæg, således at denne frembringelsesmåde ikke i sig selv indicerer, at der er tale om en blanket.

Det foreslås, at autorisation af blanketter til alment boligbyggeri sker efter forhandling med landsomfattende organisationer af udlejere af alment boligbyggeri og landsomfattende organisationer af lejere, der repræsenterer lejere af alment boligbyggeri

Da der har været rejst tvivl om, hvorvidt boligministeren er berettiget til at tilbagekalde en autorisation af en blanket i forbindelse med autorisation af en senere blanket, foreslås det præciseret i loven, at ministeren er berettiget hertil.

Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, ses der bort fra enhver fravigelse af loven, dvs. også fravigelser af fravigelige bestemmelser, hvis fravigelsen er til skade for lejeren.

Bestemmelsen i stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 5, stk. 1.

Til § 7

Den foreslåede bestemmelse om dusør svarer til den gældende lejelovs § 6. Dog foreslås angivet i bestemmelsen, at udlejere af almene boliger - uanset det generelle forbud mod dusør - kan opkræve gebyrer, der er tilladt efter anden lovgivning, herunder gebyr for administration af ventelister efter § 51 i lov om almene boliger m.v.

Til § 8

Bestemmelsen svarer i det væsentlige til den gældende lejelovs § 7, hvorefter lejerens rettigheder efter loven er beskyttet mod godtroende omsætningserhververe og retsforfølgende kreditorer uden tinglysning, og hvorefter lejeren har ret til at kræve tinglysning af en aftale om videregående rettigheder i lejeforholdet.

Som eksempel på en rettighed, som ikke skal tinglyses, kan nævnes lejerens legale råderet og den hertil knyttede ret til godtgørelse for de afholdte udgifter, jf. § 39. Indgår parterne aftale om, at lejeren - mod godtgørelse - udfører forbedringsarbejder, som ikke er omfattet af den legale råderet, jf. § 40, kan lejeren forlange aftalen tinglyst, da der her er tale om en videregående rettighed.

Som et andet eksempel på en rettighed, som ikke skal tinglyses, kan nævnes lejerens ret til at få tilbagebetalt beboerindskuddet ved fraflytning. Dette gælder uanset indskuddets størrelse.

Efter den gældende bestemmelse er aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el. lign., ligeledes gyldige mod enhver uden tinglysning, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Da der efter forslaget ikke kan indgås aftale om, at lejeren betaler mere i forudbetalt leje og depositum end hvad der svarer til 6 måneders leje, bliver bestemmelsen om, at aftalen kun er gyldig uden tinglysning, hvis beløbet ikke overstiger et halvt års leje, overflødig i disse situationer, og derfor er denne bestemmelse ikke medtaget.

Til kapitel 3

Bestemmelserne svarer i det væsentlige til § 45 i lov om almene boliger m.v. samt til de gældende administrative forskrifter på området.

Der er som konsekvens af forslaget i § 55, stk. 1, ikke medtaget en bestemmelse svarende til § 45, stk. 6, i lov om almene boliger m.v. (forhøjelse af a conto-varmebidrag).

Til § 9

Af forslagets § 9, stk. 1, fremgår, at den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler til enhver tid skal være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder udgifter til foreskrevne bidrag og henlæggelser o.lign. i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v.

Hermed opretholdes det balancelejeprincip, som i dag gælder for alle kategorier af almene boliger.

Det bemærkes, at de udgiftskomponenter - herunder bidrag og henlæggelser - m.v., der indgår i huslejen, fortsat reguleres af bestemmelser i lov om almene boliger m.v. samt af de administrative regler, der er udstedt med hjemmel i den nævnte lov.

I § 9, stk. 2, fastslås, at lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi.

Endvidere opretholdes i forslagets § 9, stk. 3, de gældende bestemmelser om kommunal godkendelse af huslejen og fordelingen heraf på lejemålene ved en afdelings ibrugtagning. Det er i denne forbindelse forudsat, at kommunalbestyrelsen påser overholdelsen af reglerne i såvel stk. 1, som stk. 2. Når kommunalbestyrelsen ikke alene skal godkende selve balancelejen, men også fordelingen på de enkelte lejemål i forbindelse med ibrugtagningen, er hensigten hermed at forebygge konflikter beboerne indbyrdes om eventuelle forskelle i huslejeniveauer. Kommunalbestyrelsen træffer afgørelsen bl.a. på baggrund af de oplysninger, som den er i besiddelse af i forbindelse med dens behandling af byggesagen.

I § 9, stk. 4, er fastsat, at senere ændringer i lejefordelingen ligeledes skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

Til § 10

Af § 10, stk. 1, fremgår, at lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i § 9, stk. 1, (balancelejen) samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændret lejefordeling, kan gennemføres med 3 måneders varsel. Udgifter til forbedringer indgår på lige fod med andre udgifter i balancelejen, og lejeforhøjelser som følge heraf skal derfor ligeledes varsles med 3 måneders varsel. Det omtalte svarer til de gældende regler på området. Dog har man ikke fundet det hensigtsmæssigt at opretholde den særlige regel om, at der i lejeaftalen kan tages forbehold om 1 måneds varsel. Det foreslås endvidere i bestemmelsen, at lejeren - i tilfælde af, at huslejeforhøjelsen er sket med for kort varsel - først er forpligtet til at betale forhøjelsen fra det tidspunkt, hvor et korrekt afgivet varsel ville have haft virkning.

Kommunalbestyrelsen skal som udgangspunkt ikke godkende lejeforhøjelser, som er nødvendige for at sikre en balanceleje.

Kommunalbestyrelsen skal dog godkende lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder, jf. § 10, stk. 3. Dette svarer ligeledes til de gældende regler.

I § 10, stk. 5, er fastsat regler, som stiller krav til varslingsskrivelsen. Det fremgår bl.a. af bestemmelsen, at forhøjelse af lejen skal varsles skriftligt over for den enkelte lejer med det omtalte varsel på 3 måneder og indeholde oplysning om forhøjelsens beregning, grunden til forhøjelsen og forhøjelsens størrelse angivet i kroner pr. måned.

Bliver udlejeren bekendt med, at varslingsskrivelsen ikke opfylder disse krav, skal udlejeren ifølge § 10, stk. 6, hurtigst muligt skriftligt orientere samtlige berørte lejere herom. Orienteringen skal samtidig indeholde de krævede oplysninger. Hvis forhøjelsen er sket med for kort varsel, skal lejerne oplyses om virkningen heraf i udlejerens berigtigelsesskrivelse. Lejeforhøjelser som følge af moderniserings- og forbedringsarbejder kan som hidtil først varsles til ikrafttræden fra tidspunktet for ibrugtagelsen. Endelig fremgår det af bestemmelsen, at udlejeren kan tage de nødvendige forbehold om kommunalbestyrelsens godkendelse.

Den foreslåede regel i § 10, stk. 6, indebærer, at der ikke længere er forbundet ugyldighedsvirkninger med en tilsidesættelse af krav til varslingsskrivelsens indhold. Baggrunden herfor er bl.a. balancelejeprincippet i det almene byggeri samt ikke mindst det forhold, at det normalt er beboerne selv, som i kraft af beboerdemokratiet har truffet afgørelse om de forhold, der udløser huslejeforhøjelsen. Udlejeren bliver dog som omtalt i bestemmelsen forpligtet til at berigtige manglende eller utilstrækkelige oplysninger i en skrivelse - som således ikke er en ny varslingsskrivelse - til samtlige berørte lejere.

De ovenfor nævnte krav til indholdet af varslingsskrivelsen gælder også varslinger af huslejeforhøjelser, som skyldes stigninger i skatter og afgifter o.lign. Det bemærkes i denne forbindelse, at der i et forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. søges tilvejebragt hjemmel til, at udlejer kan varsle disse forhøjelser uden en særskilt godkendelse på et afdelingsmøde.

I § 10, stk. 7, er gentaget den hidtil gældende regel om, at kommunalbestyrelsen, hvor forholdene gør det påkrævet, kan påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen.

Til § 11

Af § 11 fremgår, at kommunalbestyrelsens afgørelser om huslejens størrelse og fordeling ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed. Det følger heraf - og i øvrigt også af den foreslåede § 12 - at de pågældende afgørelser ikke kan indbringes for beboerklagenævnet.

Til § 12

Endelig er der i § 12 som en ny regel fastsat, at beboerklagenævnet afgør uenighed om, hvorvidt et varsel om huslejeforhøjelser er i overensstemmelse med gældende regler, jf. § 10, stk. 1 og 5. Nævnet kan herunder pålægge udlejer at informere de berørte lejere om virkningen af, at en huslejeforhøjelse er varslet med for kort varsel samt at berigtige manglende eller ufuldstændige oplysninger i en varslingsskrivelse.

Til § 13

I bestemmelsen foreslås, at boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de forhold, der er omtalt i §§ 9-12.

Til kapitel 4

Det foreslås af hensyn til brugerne, at loven skal indeholde et særskilt kapitel om lejerens indflytning således, at reglerne herom udskilles fra reglerne om mangler ved lejemålet i øvrigt.

Bestemmelserne i kapitlet om indflytning svarer i det væsentlige til § 9, stk. 1, 1. pkt., samt § 14 i den hidtidige lejelov.

Til § 14

Ved § 14 er foreslået, at udlejeren som efter den gældende lejelovs § 9, stk. 1, 1. pkt., skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Afdelingens vedligeholdelsesreglement skal indeholde en nærmere beskrivelse af den standard, boligerne skal have ved overtagelsen. Lejeren skal ved lejeaftalens indgåelse have udleveret et eksemplar af reglementet, jf. forslagets § 5, stk. 4.

Det foreslås endvidere, at der indføres en pligt for udlejeren til at udarbejde indflytningsrapporter. Hensigten hermed er at sikre dokumentation for det lejedes tilstand ved indflytningen. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et indflytningssyn.

Rapporten skal underskrives af begge parter, og det kan eventuelt fremgå, på hvilke områder parterne ikke er enige om tilstanden.

Manglende udarbejdelse af indflytningsrapport vil efter omstændighederne kunne indebære processuel skadevirkning for udlejeren.

Til § 15

Den foreslåede bestemmelse svarer fuldt ud til de gældende regler i lejelovens § 14 om lejerens adgang til at påberåbe sig mangler ved indflytning.

Mangler skal efter bestemmelsen som udgangspunkt gøres gældende over for udlejeren inden for 2 uger. Hvis lejeren sidder denne frist overhørig, mister lejeren efter retspraksis retten til at gøre de mangelsbeføjelser gældende, som er anført i §§ 18-20. Overskridelse af fristen indebærer ikke, at lejeren mister sin ret til at kræve manglen udbedret i overensstemmelse med det aftalte (naturalopfyldelse).

Til § 16

Det foreslås, at beboerklagenævnet skal kunne tage stilling til spørgsmålet om udlejers opfyldelse af pligten til at stille det lejede til rådighed i den stand, der kræves efter retsforholdet, herunder vedligeholdelsesreglementet for afdelingen.

Der gælder ingen frist for indbringelse af sager om mangler ved lejeforholdets begyndelse. Tvister om sådanne forhold skal indbringes for beboerklagenævnet, inden de eventuelt senere indbringes for boligretten, jf. § 107. Beboerklagenævnet kan træffe beslutning om, at udlejer skal udbedre en mangel.

Til kapitel 5

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs bestemmelser om mangler, idet lejelovens regler om lejerens indflytning dog som ovenfor anført af hensyn til overskueligheden er foreslået placeret i et særskilt kapitel 4. Nærværende kapitel svarer til §§ 10-13 og 15-17 om mangler i den gældende lejelov. De anvendte begreber og principper svarer til dansk rets almindelige mangelsprincipper.

Det bemærkes i denne forbindelse, at beboerklagenævnet er kompetent for så vidt angår krav om udbedring af mangler, jf. kapitel 4 og kapitel 6. Beboerklagenævnet kan på grundlag af reglerne i ovennævnte kapitler således tage stilling til sager vedrørende såvel mangler, som består på indflytningstidspunktet, som sager vedrørende mangler, der opstår i lejeperioden.

Nærværende kapitel har dermed ingen betydning i relation til beboerklagenævnets adgang til at afgøre sager om udbedring af mangler, idet reglerne alene vedrører lejerens adgang til at gøre mangelsbeføjelserne gældende, det vil sige krav om ophævelse af lejeaftalen, forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Sådanne sager kan som hidtil indbringes for boligretten.

Til § 17

Den foreslåede bestemmelse svarer til den gældende lejelovs § 10.

Til §§ 18-20

Bestemmelserne svarer fuldt ud til den gældende lejelovs §§ 11-13. Dog er udtrykket »kulde« udgået af § 18 i forhold til den gældende bestemmelse. Baggrunden herfor er, at der i dag næppe findes centrale køleanlæg.

Til § 21

Bestemmelsen - som svarer til lejelovens § 15 - tager navnlig sigte på blandede lejemål.

Til §§ 22 og 23

Bestemmelserne svarer fuldt ud til lejelovens §§ 16 og 17.

Til kapitel 6

Bestemmelserne svarer i det væsentlige til reglerne i lejelovens § 19, stk. 1 og 3, og § 20 samt til §§ 65-67 og § 75 i lov om almene boliger m.v.

Til § 24

I forslaget præciseres i § 24, at pligten til udvendig vedligeholdelse som altovervejende hovedregel påhviler udlejeren.

Lejeren har dog ifølge forslagets § 24, stk. 3, pligt til - medmindre andet er aftalt - i lejeperioden at foretage vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler. Det er en nydannelse i forhold til gældende regler, at der foreslås aftalefrihed med hensyn til pligten til at vedligeholde låse og nøgler. Det er ligeledes nyt, når det foreslås, at vedligeholdelsespligten vedrørende låse som udgangspunkt påhviler lejer. Ændringerne foreslås gennemført med det formål at skabe overensstemmelse med reglerne på det private udlejningsområde.

Herudover er i § 24, stk. 4, som en nydannelse foreslået, at der i et vedligeholdelsesreglement kan fastsættes bestemmelser om, at lejeren overtager udlejerens pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer i umiddelbar tilknytning til boligen, samt til at vedligeholde og renholde udvendigt træværk o.lign.

Det er i dag ikke ualmindeligt navnlig i tæt-lavt byggeri, at dele af udlejers udvendige vedligeholdelsespligt er overtaget af lejeren. Der tænkes derfor fortrinsvis på tæt-lavt byggeri, men bestemmelsen vil dog også kunne finde anvendelse på f.eks. stuelejligheder med have eller terrasse i etagebyggeri.

Som eksempler på vedligeholdelsesarbejder, der er omfattet af bestemmelsen, kan nævnes renholdelse, herunder snerydning af adgangsveje, vedligeholdelse af haver, maling af hegn i skel, skure, garager og carporte m.v.

Hvis der ikke er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer indgå aftale med den enkelte lejer om, at lejeren overtager den nævnte forpligtelse.

Udlejer kan således kun indgå individuelle aftaler, hvis vedligeholdelsesreglementet intet indeholder om lejers overtagelse af den omtalte vedligeholdelsesforpligtelse. Det skal understreges, at dette ikke er til hinder for, at der i vedligeholdelsesreglementet fastsættes bestemmelser, som giver udlejeren mulighed for at fravige eller supplere de nævnte regler i reglementet ved aftaler med enkelte lejere.

Reglen forudsætter, at der tages de fornødne individuelle hensyn til lejere, der kan have svært ved at opfylde denne forpligtelse, f.eks. ældre og personer med handicap. Der bør ved udformningen af reglerne i vedligeholdelsesreglementet - samt ikke mindst ved den praktiske administration af disse - tages særligt højde herfor.

Det forudsættes endvidere, at der i lejefastsættelsen for de lejere, der herved enten får en større eller mindre vedligeholdelsesforpligtelse end afdelingens øvrige lejere, tages højde herfor. Uenigheder om huslejekonsekvenserne for den enkelte lejer afgøres i givet fald af kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed.

Reglen skal i øvrigt ses i sammenhæng med reglerne om beboernes individuelle råderet. Reglen vil ligesom råderetsreglerne kunne medvirke til at styrke lejernes følelse af ansvar over for det nære bomiljø.

Hertil kommer, at der vil kunne opnås besparelser på afdelingens driftsudgifter som følge af de nævnte aftaler, og dermed en lavere husleje.

Til § 25

Pligten til indvendig vedligeholdelse afhænger som hidtil af, hvilken vedligeholdelsesmodel udlejeren har valgt. Der kan vælges mellem to ordninger, jf. forslagets § 25, stk. 1. De to ordninger svarer til de hidtidige »A- og B-ordninger«.

I almene boligorganisationer og i selvejende institutioner, som ejer almene ældreboliger, træffes udlejerens beslutning om, hvilken vedligeholdelsesmodel, der skal gælde, af den øverste myndighed. Der vil blive fastsat nærmere regler herom i en bekendtgørelse. I bekendtgørelsen vil endvidere blive åbnet mulighed for, at den øverste myndighed kan beslutte at delegere kompetencen til bestyrelsen eller til de beboerdemokratiske organer. Hvad angår boliger, der tilhører en kommune eller en amtskommune, vil beslutningen skulle træffes af kommunalbestyrelsen eller af amtsrådet.

Det foreslås endvidere præciseret, at der kan fastsættes forskellige regler for de forskellige boligtyper i den enkelte afdeling.

Den hidtidige bestemmelse om, at ændring af den vedtagne vedligeholdelsesordning tidligst kan ske, når ordningen har været i kraft i 5 år, foreslås ophævet, da det ikke kan udelukkes, at der kan være tilfælde, hvor det er hensigtsmæssigt at ændre en vedtaget ordning, inden der er gået 5 år.

I forslagets § 25, stk. 2, er præciseret, at udlejeren skal udarbejde et vedligeholdelsesreglement, hvoraf det fremgår, hvilken vedligeholdelsesordning, der gælder for boligerne. Vedligeholdelsesreglementet skal endvidere indeholde nærmere regler om vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning, når henholdsvis § 26 og § 27 finder anvendelse. Endelig skal vedligeholdelsesreglementet indeholde en nærmere beskrivelse af den standard, som boligerne skal have ved overtagelsen. Vedligeholdelsesreglementet gælder for samtlige lejere uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser.

Lejeren skal ved lejeaftalens indgåelse have udleveret et eksemplar af reglementet, jf. forslagets § 5, stk. 4.

Lejeren skal som hidtil afholde samtlige udgifter som følge af misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd, jf. § 25, stk. 4. Dette gælder, uanset hvilken vedligeholdelsesordning boligorganisationen har valgt.

Til §§ 26 og 27

Forslagene svarer til bestemmelserne i §§ 66 og 67 i lov om almene boliger m.v. Der kan som hidtil vælges mellem to vedligeholdelsesordninger, jf. § 25, stk. 1. Efter § 26 påhviler vedligeholdelsespligten lejeren, og efter § 27 påhviler vedligeholdelsespligten udlejeren.

Til § 28

Det foreslås, at udlejer kan bestemme, at visse vedligeholdelsesarbejder, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, jf. § 26, stk. 1, skal udføres som turnusarbejder. Udgiften til disse arbejder afholdes af udlejer. Reglerne svarer til de hidtil gældende bestemmelser på området.

Det bemærkes endvidere, at udlejer som hidtil vil kunne bestemme, at visse vedligeholdelsesarbejder, der er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt, jf. § 27, stk.1, skal udføres af udlejer som turnusarbejder.

Til § 29

I bestemmelsen er som noget nyt foreslået, at beboerklagenævnet kan afgøre uenighed om lejers pligt til vedligeholdelse m.v., herunder om den udvendige vedligeholdelsesforpligtelse, som påhviler lejeren.

Til § 30

Det foreslås som noget nyt, at nævnet afgør uenighed om udlejerens pligt til vedligeholdelse, herunder sager om udbedring af mangler, som opstår i lejeperioden.

Nævnets kompetence omfatter udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse.

Derimod omfatter kompetencen ikke udlejerens pligt til udvendig vedligeholdelse, bortset fra udvendige vedligeholdelsesarbejder i den enkelte bolig eller i umiddelbar tilknytning til denne. Med sidstnævnte arbejder sigtes dels på vedligeholdelsesarbejder i boligen, som ikke falder ind under begrebet indvendig vedligeholdelse, herunder udbedring af mangler, som opstår under lejemålets beståen, dels på de vedligeholdesarbejder, som er beskrevet i § 24, stk. 4. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne nedenfor.

Beboerklagenævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre. Dette svarer til den kompetence, som huslejenævnet i dag har på det private udlejningsområde i regulerede kommuner.

Hvad særligt angår fraflytningsager, vil beboerklagenævnet bl.a. kunne tage stilling til følgende »konfliktpunkter«:

- omfanget af normalistandsættelsen (hvilke arbejder skal udføres),

- spørgsmål om udlejerens overtagelse af normalistandsættelsen (A-ordningen),

- spørgsmålet om eventuel misligholdelse og omfanget heraf,

- tilsidesættelse af formalia i forbindelse med syn og endelig afregning, og

- spørgsmålet om prisen for det udførte arbejde (regningens størrelse).

Som led i sin virksomhed vil beboerklagenævnet kunne foretage besigtigelse af den pågældende bolig såvel inden istandsættelsen udføres som efter istandsættelsen.

Som omtalt er beboerklagenævnets kompetence ikke generelt foreslået at omfatte udlejerens pligt vedrørende den udvendige vedligeholdelse - således som det i dag er tilfældet for huslejenævnene på det private udlejningsområde. Baggrunden herfor er, at kommunalbestyrelsen efter reglerne i lov om almene boliger fører et generelt tilsyn med ejendommens vedligeholdelsestilstand. Som led i dette tilsyn får kommunalbestyrelsen løbende tilsendt de vedligeholdelsesplaner, som boligorganisationerne efter gældende regler er forpligtede til at udarbejde.

De foreslåede regler giver imidlertid - som omtalt - beboerklagenævnet en vis kompetence også med hensyn til den udvendige vedligeholdelse, nemlig i forhold til særskilte forhold vedrørende det enkelte lejemål. Hvis en udlejer ikke efterkommer et pålæg fra beboerklagenævnet om at udføre visse vedligeholdelsesarbejder, vil lejeren kunne anvende mangelsbeføjelserne i kapitel 5. Lejeren har herunder mulighed for at udbedre manglen for udlejers regning.

Til § 31

I § 31 er foreslået, at boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 24-30 nævnte forhold. Det er hensigten at udnytte denne bemyndigelse til at fastsætte regler, der i det væsentlige svarer til de nugældende regler på området. Det er blandt andet hensigten at undtage visse enkeltværelser og blandede lejemål fra reglerne om vedligeholdelse og istandsættelse, jf. bemærkningerne til § 1.

Til kapitel 7

Kapitel 7 om udlejers adgang til det lejede svarer fuldt ud til den gældende lejelovs kapitel IX.

Som noget nyt foreslås dog, at beboerklagenævnet skal kunne fastsætte en frist for færdiggørelse af arbejder i det lejede.

Det bemærkes, at bestemmelsen i den gældende lejelovs § 62 om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til installation af varmeanlæg ikke foreslås videreført i nærværende lov, idet der ikke i noget omfang af betydning antages at eksistere almene boliger uden centralvarme.

Til § 32

Bestemmelsen i § 32 om udlejers adgang til det lejede svarer til den gældende lejelovs § 54.

Til § 33

Bestemmelsen i § 33 om varsling af iværksættelse af arbejder i det lejede svarer til lejelovens § 55.

Til § 34

Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 56, hvorefter udlejeren skal udføre arbejder i det lejede uden afbrydelse og med størst mulig hensyntagen til lejeren.

Ved stk. 2 foreslås, at lejeren får mulighed for at indbringe spørgsmålet om færdiggørelsen af arbejder i det lejede for beboerklagenævnet, hvis lejeren finder, at arbejdet ikke udføres så hurtigt, som lejeren efter stk. 1 har krav på. Beboerklagenævnet kan efter bestemmelsen fastsætte en frist for færdiggørelse af arbejderne.

Overholdes tidsfristen ikke, vil den kommunale tilsynsmyndighed efter anmodning fra en lejer kunne gribe ind over for boligorganisationen på baggrund af beboerklagenævnets afgørelse.

Til kapitel 8

Det foreslås, at alle bestemmelser, som vedrører lejerens ret til at foretage ændringer i det lejede, samles i dette kapitel. Kapitlet indeholder således regler om lejerens ret til at foretage installationer (antenner m.v.) i det lejede, lejerens ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder mod godtgørelse (råderet) samt regler om, i hvilket omfang udlejer kan tillade lejeren at udføre andre arbejder end de arbejder, som er omfattet af råderetten.

Der foreslås ingen ændringer i de gældende bestemmelser om lejerens installationsret bortset fra antennebestemmelserne, der foreslås ændret som følge af den teknologiske udvikling.

De gældende regler om den legale råderet i lov om almene boliger m.v. og i driftsbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 935 af 28. oktober 1996) - det vil sige den ret, som følger umiddelbart af loven og bekendtgørelsen - foreslås videreført uændret. Dette gælder også de til råderetten knyttede regler om godtgørelse og den efterfølgende lejers pligt til at betale for den tidligere lejers forbedringer.

Herudover foreslås, at udlejer skal kunne tillade, at lejerne udfører andre arbejder end de forbedringsarbejder, der er omfattet af den legale råderet. Disse tilladelser kan omfatte både forbedringsarbejder og forandringer.

Udlejerens tilladelser forudsættes givet under iagttagelse af de beboerdemokratiske regler, jf. § 3.

De eksisterende beboerdemokratiske regler på området videreføres, dog således at der gives udlejer en vis handlefrihed med hensyn til aftaler om arbejder i den enkelte lejers bolig, jf. nedenfor under bemærkningerne til § 40. Boligorganisationerne vil herefter kunne anlægge en fleksibel og liberal praksis, således at lejerne får mulighed for at udføre flere arbejder end de forbedringer, som de nu har ret til at udføre.

Til § 35

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 29, stk. 1.

Til § 36

Den gældende § 29, stk. 2, i lejeloven om lejerens ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen, har i stigende omfang givet anledning til tvister. Navnlig i ejendomme med lejere af forskellig etnisk herkomst har der været rejst spørgsmål vedrørende rækkevidden af den gældende bestemmelse, idet det ikke fremgår klart af denne, i hvilket omfang en antenne anbragt ved udlejerens foranstaltning udelukker den enkelte lejers adgang til at opsætte antenne, uanset hvilke programmer, der rent faktisk fordeles i fællesantenneanlægget.

Det må imidlertid lægges til grund, at der i befolkningen i dag er en stor efterspørgsel efter tv-forsyning, som er tilpasset den enkeltes ønsker og behov.

Det foreslås derfor, at lejeren - også selv om udlejeren leverer fælles radio- og tv-signaler i ejendommen - får en ubetinget adgang til at opsætte egne antenner på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af programmer, som udlejeren ikke leverer, medmindre udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Udtrykket »antenner« forudsættes også at omfatte parabolantenner.

Udlejer skal ikke fremover kunne kræve, at en eller flere lejere kun må sætte en antenne op, såfremt opsætning sker i form af fællesantenneanlæg, jf. den gældende bestemmelse i lejelovens § 29, stk. 2, hvorefter udlejeren kan forlange, at opsætning af radio- og fjernsynsantenne skal ske i form af fællesantenneanlæg, såfremt en lejer ønsker at anbringe en radio- eller fjernsynsantenne på ejendommen. Baggrunden for forslaget er dels, at begrebet »fællesantenne« ikke længere er noget entydigt begreb, dels at det kan forekomme urimeligt, at udlejer i princippet kan forlange etableret et fællesantenneanlæg, som alt andet lige er dyrere end en individuel antenne, selv om der ikke på tidspunktet for etableringen er andre lejere, som har udtrykt ønske om at blive tilsluttet lejerens fællesantenneanlæg.

For så vidt angår spørgsmålet vedrørende den nærmere placering af antennen kan det være hensigtsmæssigt, at udlejer opstiller forskrifter herfor enten i lejekontrakten eller i en husorden.

Udlejeren kan efter forslaget modsætte sig opsætningen af antennen, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Som eksempler på saglige grunde kan f.eks. nævnes ejendommens konstruktive forhold eller fredningsmæssige hensyn. Udlejer vil kunne modsætte sig opsætningen af antennen, såfremt denne indebærer en overtrædelse af anden lovgivning, f.eks. planlovgivningen. Udlejer vil derimod ikke kunne nægte opsætning af en antenne ud fra æstetiske hensyn alene, det vil sige, at udlejer ikke bare kan henvise til, at antennen vil skæmme ejendommen.

For at sikre, at det er overladt til lejerens frie valg, om lejerens individuelle program-forsyning skal etableres i form af opsætning af en antenne eller ved fremføring af kabler, er det fundet nødvendigt, at det præciseres i loven, at udlejeren skal give lejeren adgang til de rum eller installationer i ejendommen, som er nødvendige for etablering af kabel-tv i ejendommen. Det bemærkes, at der ikke i gældende lovgivning er regler, som sikrer lejeren denne adgang, og at der er forekommet eksempler på, at udlejere har nægtet enkelte lejere adgang til de for installation af kabel-tv nødvendige faciliteter.

Det foreslås endvidere, at flere lejere skal kunne beslutte at etablere egen program-forsyning i form af et fællesantenneanlæg. Udlejeren vil alene kunne modsætte sig etableringen af anlægget af samme grunde som nævnt ovenfor.

Lejerens adgang til at opsætte antenne eller etablere fællesantenneanlæg forudsættes som nævnt at gælde, uanset om udlejer har etableret fællesantenneanlæg eller kabel-tv i ejendommen, hvis udlejer ikke herved leverer de programmer, som lejeren ønsker. Lejeren kan imidlertid ikke frigøre sig for forpligtelsen til at betale til udlejerens program-forsyning, hvis lejeren vælger at etablere egen program-forsyning. Lejeren må således både betale for den program-forsyning, udlejeren stiller til rådighed, og for egen program-forsyning.

Det er ikke hensigten, at nogle lejeres etablering af et fællesantenneanlæg i ejendommen skal medføre forpligtelser for udlejer, hverken i form af en eventuel oplysningspligt over for nye lejere, eller i form af administration.

I stk. 2 foreslås, at såfremt flere lejere uden udlejers deltagelse etablerer et fællesantenneanlæg i ejendommen, kan udlejer forlange, at fællesantenneanlægget skal etableres og drives af en antenneforening. Udlejer kan herved sikre sig, at der ikke opstår tvivl om, hvem udlejer med frigørende virkning kan rette henvendelse til i spørgsmål angående antennen.

Der er ingen nærmere regler om antenneforeninger i anden lovgivning. Telestyrelsen har imidlertid udarbejdet et vejledende regelsæt vedrørende etablering af en antenneforening m.v., som kan anbefales anvendt.

Forlanger udlejer således, at der skal stiftes en antenneforening, følger det af den foreslåede bestemmelse, at der skal vælges en bestyrelse for foreningen, og at udlejer skal have et eksemplar af foreningens vedtægter. Det vil være overladt til foreningen at fastlægge det nærmere indhold af vedtægterne, dog skal disse som minimum indeholde bestemmelse om, at antenneforeningen skal tegne en ansvars- og en kaskoforsikring, således at udlejer sikres dækning for eventuelle udlæg som følge af skader m.v., som forårsages af antennen.

Det foreslås endvidere, at udlejer kan sikre sig dækning for eventuelle udgifter som følge af nedtagning af antennen, gennem antenneforeningens indbetaling af et rimeligt depositum. Hvad der skal forstås ved rimeligt, er ikke muligt at fastlægge nærmere. Størrelsen af beløbet vil afhænge blandt andet af fællesantenneanlæggets karakter, og det findes derfor mest hensigtsmæssigt, at udlejer - eventuelt efter at have rettet henvendelse til leverandøren - ansætter beløbet skønsmæssigt.

Til § 37

Bestemmelsen om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter bistandslovens § 59, stk. 1, findes nu i den gældende lejelovs § 29, stk. 3. Henvisningen til bistandsloven er ændret til en henvisning til lov om social service.

Efter den gældende bestemmelse har lejeren ret til at installere hjælpemidler, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Under hensyntagen til det almene byggeris boligsociale forpligtelser vil det imidlertid i mange tilfælde være rimeligt ikke at stille krav om retablering, og derfor foreslås at ændre bestemmelsen, således at udlejer kan stille krav om retablering og om, at kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifterne.

Til § 38

Stk. 1 er alene ændret redaktionelt i forhold til den gældende lejelovs § 29, stk. 4.

Som en konsekvens af udvidelsen af lejerens adgang til at opsætte antenner m.v. foreslås det, at udlejeren sikres mulighed for at kræve, at lejeren i tilfælde af fraflytning skal tage antennen ned og udbedre de eventuelle huller eller andet, som har været forårsaget af opsætning af antennen.

Til § 39

Bestemmelsen omhandler den legale råderet.

Det foreslås, at lejere i almene boliger som hidtil skal have ret til at foretage bestemte forbedringer af boligen og ret til ved fraflytning (inden for en bestemt periode) at få økonomisk godtgørelse for de afholdte udgifter. De arbejder, som lejeren har ret til at foretage, fremgår af driftsbekendtgørelsen (positivlisten). Lejeren har herefter ret til at foretage

1) energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler og lignende,

2) andre ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks. vandbesparende foranstaltninger og lignende,

3) etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener samt flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge, som nødvendiggøres heraf, og

4) tekniske installationer, herunder el-installationer.

Der er ikke planer om at ændre denne positivliste.

De gældende regler i kapitel 5 i lov om almene boliger m.v. om godtgørelse og den nye lejers pligt til at betale for den tidligere lejers forbedringsarbejder foreslås videreført uændret.

Til § 40

Der er efter de gældende regler i kapitel 5 i lov om almene boliger m.v. mulighed for, at afdelingsmødet kan beslutte, at lejerne i den pågældende afdeling kan udføre andre forbedringsarbejder end de arbejder, som fremgår af driftsbekendtgørelsen - både arbejder, som giver ret til godtgørelse, og arbejder, som ikke giver ret til godtgørelse. Det antages, at disse regler er udtømmende for så vidt angår forbedringer, således at boligorganisationen ikke kan give den enkelte lejer tillladelse til at udføre andre forbedringer end de forbedringer, som er tilladt i den pågældende afdeling.

Det foreslås i § 40, at udlejeren kan tillade, at lejeren udfører andre arbejder end de forbedringsarbejder, der er omfattet af den legale råderet. Ved »andre arbejder« forstås både forbedringer og forandringer.

Om en ændring er en forbedring beror på, om ændringen generelt set forøger det lejedes værdi.

Bestemmelsen vil blive nærmere udmøntet i de administrative regler, som fastsættes af boligministeren i henhold til bemyndigelsen i § 42, jf. nedenfor.

Efter de regler, der fastsættes, vil afdelingsmødet fortsat have kompetence til at træffe beslutning om de forbedringsarbejder, som den enkelte lejer kan gennemføre. Dog vil kompetencen - i modsætning til de nuværende regler - alene komme til at gælde for forbedringsarbejder uden for den pågældende lejers bolig . Som eksempel herpå kan nævnes etablering af carporte, udhuse osv.

Afdelingsmødet vil herudover få tillagt kompetence til at træffe beslutning om forandringer uden for den enkelte lejers bolig.

Har afdelingsmødet imidlertid ikke udnyttet denne kompetence, vil udlejer - det vil i denne sammenhæng sige boligorganisationens ledelse - dog kunne indgå aftaler om sådanne arbejder med de enkelte lejere.

De regler, som fastsættes, vil endvidere indebære, at udlejer vil kunne indgå aftale med den enkelte lejer om forbedringsarbejder og forandringer i den enkelte lejers bolig.

Udlejeren vil dog kunne overlade til afdelingsmødet at fastsætte retningslinjer for indgåelse af aftaler om forbedringsarbejder og forandringer i den enkelte lejers bolig.

De arbejder, som vil kunne gennemføres efter den omtalte ordning (det vil sige både arbejder, som gennemføres efter afdelingsmødets beslutning, og arbejder, som gennemføres efter aftale med udlejer), vil skulle opfylde de betingelser, der gælder for de arbejder, som er omfattet af den legale råderet. De skal således være rimelige og hensigtsmæssige, og de må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens eventuelle karakter af bolig, der er velegnet for ældre og personer med handicap.

Muligheden for at yde godtgørelse for afholdte forbedringsudgifter vil blive opretholdt. Godtgørelsen vil skulle ydes efter samme regler, som gælder for de arbejder, der er omfattet af den legale råderet.

I de situationer, hvor der ikke ydes godtgørelse, vil der fortsat kunne kræves retablering ved fraflytning, og der vil blive fastsat regler om sikkerhedsstillelse for opfyldelse af denne pligt.

Boligorganisationen skal administrere den foreslåede ordning i overensstemmelse med god forvaltningsskik, herunder lighedsgrundsætningen. Dette indebærer, at lejerne i den enkelte afdeling som udgangspunkt skal behandles ens, og at der kun kan forskelsbehandles, hvis der foreligger en saglig begrundelse herfor.

Til § 41

Det foreslås, at tvister om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel skal kunne indbringes for beboerklagenævnet. Bestemmelsen indebærer, at en lejer vil kunne rette henvendelse til nævnet, hvis lejeren ønsker at gennemføre et bestemt arbejde, som lejeren mener at have ret til at udføre, men som efter boligorganisationens opfattelse ikke er omfattet af den legale installations- og råderet. En lejer, som har udnyttet sin råderet, og som efter § 39, stk. 2, får forhøjet lejen, fordi arbejderne medfører særlige vedligeholdelsesudgifter, vil kunne indbringe en tvist om størrelsen af lejeforhøjelsen. En nyindflyttet lejer vil ligeledes kunne gå til beboerklagenævnet, hvis den kontante betaling eller den lejeforhøjelse, som udlejeren forlanger for arbejder udført af den tidligere lejer, efter den nye lejers opfattelse er for høj.

Derimod foreslås nævnet ikke tillagt kompetence til at behandle tvister vedrørende den i § 40 foreslåede ordning. Nævnet kan således ikke tage stilling til klager fra lejere, som får afslag på deres anmodning om at gennemføre et bestemt arbejde, som ikke er omfattet af den legale råderet. Hvis en lejer ikke får lov til at udføre samme arbejder som andre lejere i afdelingen, vil en sådan lejer kunne klage til kommunen som tilsynsmyndighed, der herefter kan pålægge boligorganisationen kun at forskelsbehandle lejerne, hvis der er en saglig begrundelse herfor.

Nævnets kompetence omfatter heller ikke tvister om fortolkningen af indgåede aftaler.

Til § 42

Bestemmelsen svarer til § 75 i lov om almene boliger m.v. Det foreslås således, at ministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om råderetten, herunder om den nye ordning, hvorefter udlejer kan tillade, at den enkelte lejer foretager både forbedringer og forandringer. Bemyndigelsen tænkes tillige anvendt til at afgrænse anvendelsesområdet f.eks. i forhold til blandede lejemål.

Til kapitel 9

Bestemmelserne svarer i det væsentlige til den gældende lejelovs § 32, § 33, stk. 1 og stk. 3-5, § 34 og § 35 og til §§ 71 og 72 i lov om almene boliger m.v. med dertil knyttede administrative forskrifter.

Til § 43

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32.

Til § 44

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 33, stk. 1, 3 og 5.

Der er ikke i forslaget medtaget en bestemmelse svarende til lejelovens § 33, stk. 2, idet der ikke findes almene boliger, for hvilke lejen er beregnet for en kortere periode end en måned.

I § 44, stk. 1, foreslås, at lejen betales månedsvis forud. Der åbnes dog mulighed for, at der ved indgåelse af lejemål, hvor der ikke opkræves et beboerindskud - jf. bemærkningerne til § 46 nedenfor - kan aftales, at lejeren betaler leje for en længere periode ad gangen, dog maksimalt for en periode på 3 måneder.

Af stk. 3, 1. pkt., fremgår, som efter den gældende lejelovs § 33, stk. 5, at udlejer som udgangspunkt ikke kan kræve leje for nogen periode efter lejemålets ophør. Hvis en lejer har en pligt til at istandsætte ved fraflytning, og hvis lejeren ikke afleverer det lejede kontraktmæssigt istandsat ved lejemålets udløb, har udlejer imidlertid efter gældende praksis mulighed for at kræve erstatning for lejetab i istandsættelsesperioden.

I praksis antages på denne baggrund, at det, når lejeren har en istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning, kan aftales ved lejemålets indgåelse, at lejer skal fraflytte op til 14 dage før lejemålets ophør med henblik på istandsættelse i denne periode. Lejeren kommer således i disse tilfælde reelt til at betale leje i op til 14 dage, hvor den lejede bolig ikke kan bebos. Omvendt antages det efter den gældende bestemmelses ordlyd, at det ikke kan aftales, at lejeren i stedet bliver boende lejeperioden ud og så betaler leje for 14 dage herefter.

Denne begrænsning forekommer ubegrundet og ufleksibel. Det foreslås derfor ved § 44, stk. 3, 2. og 3. pkt., at det også skal kunne aftales, at lejer betaler leje i en istandsættelsesperiode på op til 14 dage efter lejemålets ophør. Den foreslåede bestemmelse begrænser ikke udlejers adgang til at kræve erstatning herudover i tilfælde, hvor der på grund af lejers misrøgt eller manglende fraflytning kræves længere tid til lejemålets istandsættelse.

Til § 45

I § 45 fastslås udlejers ret til at opkræve det indskud, der er fastsat efter reglerne i kapitel 9 i lov om almene boliger m.v.

Til § 46

Det følger bl.a. af de i § 45 omtalte regler - herunder af de administrative regler, der er udstedt på området - at der ikke opkræves beboerindskud for en række lejemål, bl.a. for visse ungdomsboliger og enkeltværelser, der er mærkede som familieboliger. Endvidere opkræves ikke beboerindskud i forbindelse med overtagelse af eksisterende private ejendomme.

Det findes rimeligt, at udlejer også vedrørende disse lejemål kan opnå en sikkerhedsstillelse for lejerens forpligtelser over for udlejeren, jf. § 47. Det er derfor i § 46 foreslået, at udlejer ved aftalens indgåelse kan kræve depositum svarende til indtil 3 måneders husleje. Depositum reguleres ikke automatisk, men kan forhøjes med kommunalbestyrelsens godkendelse efter forslagets § 48.

Til § 47

I bestemmelsen foreslås, at udlejer tilbagebetaler det indbetalte beboerindskud eller depositum, når en lejers rettigheder vedrørende en bolig ophører.

Bestemmelsen åbner ikke - som efter de nuværende regler - mulighed for, at udlejeren kan stille udbetalingen af indskud helt eller delvis i bero, indtil udlejeren har modtaget indskud fra den, der overtager boligen.

I bestemmelsen foreslås endvidere, at udlejer kan foretage modregning i et indbetalt beboerindskud og for de lejemål, hvor der ikke opkræves indskud, i depositum for lejerens forpligtelser over for udlejeren, herunder for eventuelle udgifter til det lejedes kontraktsmæssige istandsættelse ved fraflytningen. Lejeren kan ikke modregne fordringer på udlejeren i sin forpligtelse til at betale beboerindskud.

Udlejeren vil således skulle tilbagebetale det indbetalte beboerindskud eller depositum til lejeren, når disse forpligtelser er gjort op, jf. herved de gældende regler om, at udlejer uden unødig forsinkelse skal tilsende lejeren den endelige opgørelse af udgifterne til istandsættelse af boligen.

Til § 48

I § 48 er foreslået, at udlejer med kommunalbestyrelsens godkendelse kan forhøje såvel et beboerindskud som et depositum, hvis dette ikke må antages at kunne dække rimelige udgifter ved det lejedes kontraktsmæssige istandsættelse ved fraflytning. Ved genudlejning betaler den nye lejer det forhøjede indskud.

Til § 49

I § 49 foreslås, at indskud og depositum bliver pligtig pengeydelse i lejeforholdet, se også lejelovens § 34, stk. 1, 5. pkt., om depositum.

Til § 50

Det foreslås ved § 50, at uenighed om udlejers tilbagebetaling af indskud og depositum afgøres af beboerklagenævnet ligesom spørgsmålet om lejers istandsættelsesforpligtelse, jf. § 29.

Til § 51

Endelig foreslås i § 51 indsat en bemyndigelse for boligministeren til at fastsætte nærmere regler om de i §§ 43-50 nævnte forhold.

Til kapitel 10

Det foreslåede kapitel 10 indeholder en sammenskrivning af de gældende kapitler om varmebetaling og udgifter til vand. Hensigten med sammenskrivningen er at forenkle lovgivningen. Ved sammenskrivning af de to kapitler opnås en reduktion af bestemmelser, idet de to gældende kapitler indeholder en række identiske bestemmelser om opkrævning af betaling for forbrug af varme og vand.

Herudover findes indførelsen af et fælles regnskab at udgøre en forenkling for begge parter i lejeforholdet. Udlejeren kan hermed foretage opkrævningen af betaling for varme og vand i een omgang og dermed tilrettelægge den administrative rutine mere rationelt, mens lejerne bibringes et samlet overblik over betaling for forbrug, som opkræves ved siden af lejen.

Kapitlets overskrift - betaling for varme og vand - dækker over det forhold, at varmeudgiften som hidtil omfatter udgifter til rumopvarmning og til opvarmning af det varme vand, mens vandudgiften alene vedrører betaling for selve vandet.

Ved sammenskrivningen af de to kapitler er de gældende regler videreført i stort set uændret form. Af hensyn til overskueligheden er kapitlets opbygning ændret på enkelte punkter. Kun på ganske få områder er der foretaget egentlige ændringer i regelsættet. For disse ændringer redegøres nærmere nedenfor.

Til § 52

I stk. 2 foreslås det præciseret, at reglerne ligeledes gælder, når opvarmningen foregår ved hjælp af el eller gas.

Det bemærkes, at kravet om, at udgifter til vand afregnes over et forbrugsregnskab, fortsat alene gælder i de tilfælde, hvor det samlede forbrug fordeles på grundlag af fordelingsmålere. I de tilfælde, hvor der ikke forefindes fordelingsmålere, kan forbruget fortsat opkræves som et element i lejen, fordelt efter reglerne om fordeling af lejen på de enkelte lejemål.

Det følger af den foreslåede § 53, stk. 4, at regnskabsperioden for forbrugsregnskabet skal følge regnskabsåret eller afregningsperioden for det kollektive varmeforsyningsværk, som forsyner ejendommen med energi.

I de tilfælde, hvor der ud over udgifter til kollektiv varmeforsyning indgår udgifter til vand i forbrugsregnskabet, og hvor det ikke er muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller aflæsningsperiode for de to ydelser, eventuelt efter aftale med et forsyningsværk, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat vandregnskab ved siden af forbrugsregnskabet efter de herfor gældende regler.

Til § 53

Den foreslåede bestemmelse indeholder en mere klar beskrivelse af, hvad der skal fremgå af et forbrugsregnskab.

For det første skal det fremgå, hvor stor en del af den samlede betaling, som omfatter betaling af varme, herunder varme til opvarmning af vand, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del, som alene omfatter betaling for vand. Baggrunden for kravet om opdeling af udgiftstyperne er, at der hermed gives lejerne mulighed for fortsat at vurdere størrelsen af forbruget på hvert område.

For det andet skal det fremgå, hvordan den enkelte lejers andel af den samlede udgift er beregnet. Formålet med dette krav er at give lejerne mulighed for at vurdere beregningen af beløbet.

Forslaget forventes ikke at give anledning til væsentlige ændringer i de administrative rutiner, som anvendes i praksis vedrørende udarbejdelse af varmeregnskaber og vandregnskaber.

Efter det foreslåede stk. 4 skal regnskabsperioden for forbrugsregnskaber, hvori der indgår betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, følge varmeforsyningsanlæggets. Dette indebærer, at regnskabsperiodens termin skal være sammenfaldende med en termin for værkets afregningsperiode. Dette gælder, uanset om der tillige i forbrugsregnskabet indgår betaling for energimærkning m.v. og vand.

Indgår der betaling for varme, som ikke leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, eller indgår der alene betaling for vand og energimærkning m.v., gælder hovedreglen efter stk. 2, det vil sige, at regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, medmindre en anden periode er fastsat af udlejeren.

Til § 54

Det foreslås, at de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages under varmeudgifterne og fordeles efter de regler, som gælder for fordeling af varmeudgifter.

Beslutning om overgang til fordeling af varme- og/eller vandudgifter efter fordelingsmålere skal ske i overensstemmelse med reglerne om beboerdemokrati i lov om almene boliger m.v. Beslutningen træffes på et beboermøde. Beslutningen skal træffes i overensstemmelse med gældende lovgivning, herunder regler om obligatoriske målere.

Det bemærkes, at fordeling af varmeudgifter efter den 1. januar 1999 skal ske efter måling af forbruget i den enkelte boligenhed, jf. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996, medmindre ejendommen er fritaget for installation af sådanne målere efter bekendtgørelsens § 10.

I den foreslåede bestemmelse i stk. 4, 1. pkt., er forbeholdet om periodens længde udeladt. Dette indebærer dog ikke, at beslutningen i alle tilfælde skal gennemføres inden for 6 uger, idet lejerne forudsætningsvis må acceptere, at gennemførelsen efter omstændighederne kan tage længere end 6 uger. Med ændringen bringes de gældende regler for overgang til afregning efter fordelingsmålere for varme og vand i indbyrdes overensstemmelse.

Uanset den ændrede formulering af reglen om lejenedsættelse efter stk. 4, 2. pkt., ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere er der ikke tilsigtet nogen realitetsændring. Lejen skal fortsat nedsættes med et beløb svarende til den del af lejen, som på ændringstidspunktet opkrævedes til dækning af vandudgifter.

Til § 55

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 38.

Til § 56

I stk. 1 foreslås det præciseret, at sammenhængen imellem de to frister for aflæggelse af forbrugsregnskab - 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb henholdsvis 3 måneder efter modtagelse af endelig afregning fra værket - er, at 3-månedersfristen alene finder anvendelse i de tilfælde, hvor denne frist udløber på et tidspunkt, som ligger efter 4-månedersfristen. Bestemmelsen i 2. pkt. omfatter såvel tilfælde, hvor regnskabet alene vedrører vandudgifter, som tilfælde, hvor regnskabet herudover indeholder udgifter som følge af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger.

Til § 57

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 41.

Til § 58

I stk. 2 foreslås det præciseret, at det er a conto-bidrag lejeren kan undlade at indbetale, indtil lejeren har modtaget regnskabet og eventuelt for meget betalt bidrag. Den del af betalingen, som lejeren har undladt at indbetale efter denne bestemmelse, vil udlejeren ved aflæggelse af regnskabet for den pågældende regnskabsperiode efter gældende praksis kunne opkræve som tillægsbetaling.

Til § 59

I § 59, stk. 1, er foreslået, at udlejeren kan overføre en udgiftspost, som udlejeren har glemt at medtage på forbrugsregnskabet, til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af beløbet. Der stilles således ikke - som efter den gældende lejelovs § 43 - krav om, at udgiftsposten skal være under 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab, og om at fejlen er »undskyldelig«. Årsagen hertil er, at lejerne på grund af balancelejeprincippet under alle omstændigheder vil skulle betale det manglende beløb.

Til § 60

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 45, stk. 2 og 3, samt § 46, stk. 6.

Ved en ændring af varmeforsyningsloven, jf. lov nr. 436 af 10. juni 1997, indførtes regler, hvorefter afregning for varme og naturgas efter målt forbrug skal ske i et direkte kundeforhold imellem forbruger og forsyningsselskab, hvis det er teknisk muligt. Ligeledes er der i vandforsyningsloven indført regler, hvorefter miljø- og energiministeren kan fastsætte nærmere regler om, at afregning for betaling for vand efter målt forbrug kan ske direkte imellem forbruger og vandforsyning. Det er hensigten, at der med hjemmel i denne bemyndigelse udstedes en bekendtgørelse, hvori de nærmere vilkår for overgang til direkte kundeforhold er fastsat.

Overgang til direkte kundeforhold imellem forbruger og leverandør forudsætter imidlertid i lejeforhold, at udlejeren har mulighed for at frigøre sig fra den kontraktsmæssige forpligtelse til at levere de pågældende ydelser.

Det foreslås derfor ved § 60, stk. 4, i lighed med lejelovens regler for el-forsyning, jf. lovforslagets § 60, stk. 3, at udlejeren i de tilfælde, hvor det er muligt at etablere direkte kundeforhold, kan forlange, at lejeren overgår til afregning efter målt forbrug af varme og vand direkte til leverandøren.

For vand, som ikke afregnes over forbrugsregnskabet, fordi fordelingen imellem de enkelte lejere ikke sker efter fordelingsmålere, kan overgang til direkte kundeforhold ske med 6 ugers varsel. For øvrige ydelser, det vil sige for vand, som fordeles efter fordelingsmålere, og for varme, kan overgang ske med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse.

Til § 61

Reglerne om betaling for varme og vand er som lovforslagets øvrige bestemmelser som udgangspunkt ufravigelige.

For almene ungdomsboliger, der hidtil ikke har været omfattet af reglerne om varmeregnskaber og vandregnskaber, foreslås dog, at kapitlets regel om, at varmeudgifter ikke kan indeholdes i lejen, kan fraviges ved aftale.

Til kapitel 11

Til § 62

Efter de gældende regler om udgifter til fællesantenner m.v. i lejelovens kapitel VII A består der en pligt for udlejer til at udarbejde et specificeret antennebudget på baggrund af de faktiske udgifter vedrørende fællesantenneanlægget. Der er endvidere meget detaljerede regler vedrørende varsling af øgede udgifter og den enkelte lejers adgang til fravalg.

Som et led i en forenkling af udlejerens administration af fællesantenneanlægget foreslås flere ændringer af de gældende regler. Det vil imidlertid også fremover være nødvendigt, at der i loven er en udtrykkelig hjemmel, som giver udlejeren adgang til at forlange sine udgifter vedrørende antenneanlægget refunderet hos lejerne.

Det bemærkes, at »udlejer« i forslagets § 62 og § 63 skal forstås i overensstemmelse med de definitioner, som fremgår af lovforslagets § 3. Det fremgår således af § 3, at udlejerens rettigheder og forpligtelser efter denne lov udøves i overensstemmelse med reglerne om beboerdemokrati i lov om almene boliger m.v.

Efter stk. 1 i den foreslåede bestemmelse kan udlejer kræve dækning for de nødvendige udgifter til etablering, forbedring og drift af fællesantenneanlægget hos lejerne. De enkelte udgiftsposter er ikke længere angivet i loven. Dette er imidlertid ikke udtryk for en ændring i størrelsen og arten af de udgifter, udlejeren kan forlange dækket via opkrævningen af fællesantenneudgifter. Det fremgår således af bestemmelsen, at udgifterne skal være nødvendige og rimelige. Herved sikres, at udlejeren, uanset om udgifterne er nødvendige, for at udlejeren kan opfylde sine forpligtelser til at levere fælles program-signaler, samtidig må foretage en konkret vurdering af, om de er rimelige og f.eks. ikke overstiger, hvad der er sædvanligt for den pågældende ydelse.

Det er fortsat hensigten, at det er de faktiske udgifter vedrørende fællesantenneanlæggget, som udlejeren kan kræve godtgjort hos lejerne. Herudover er det præciseret i bestemmelsen, at udlejeren kan beregne sig et rimeligt beløb til dækning af udgifter som følge af administration af fællesantenneanlægget.

Efter § 8, stk. 3, i lov nr. 380 af 20. maj 1992 om lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om boligbyggeri m.v. om udgifter til fællesantenner, gælder indtil den 1. januar 1998 en særlig overgangsordning for ejendomme med programforsyning udefra, når programforsyningen er etableret før den 22. maj 1992.

Overgangsordningen indebærer, at der indtil den 1. januar 1998 kan være indeholdt udgifter i huslejen, som vedrører ejendommens programforsyning. Samtlige af disse udgifter skal fra og med den 1. januar 1998 skilles ud fra lejen og opkræves sammen med de øvrige antenneudgifter. Huslejen skal samtidig nedsættes med beløbet.

Da de nævnte udgifter således allerede skal være skilt ud fra huslejen og overført til antennebudgettet inden nærværende forslags ikrafttræden, vil det som udgangspunkt være de samme udgifter, som udlejer hidtil har opkrævet via antennebidraget, som udlejer også fremover vil kunne få dækket uden for lejen.

Det er, når henses til de administrative og praktiske problemer, som de hidtidige bestemmelser i lejeloven om den enkelte lejers adgang til fravalg af programmer eller programpakker har givet anledning til, fundet hensigtsmæssigt at ophæve disse. Dette skal blandt andet ses i lyset af, at det i Forskningsministeriets bekendtgørelse nr. 72 af 27. januar 1994 om fællesantenneanlæg, som senere er ændret, er bestemt, at brugeren (lejeren) skal have mulighed for at foretage fravalg af betalingsprogrammer, der koster brugeren mere end 25 kr. månedligt pr. program. Hertil kommer, at den teknologiske udvikling må forventes at gå i retning af at kunne tilgodese den enkelte modtagers behov for at vælge og betale for bestemte programmer.

De lejere, som i medfør af de hidtil gældende regler om fravalg har fået opsat spærrefiltre m.v., vil kunne opretholde disse. I § 62, stk. 1, 3. pkt., foreslås, at den enkelte lejer kun skal betale for de programmer, lejeren har adgang til. Udlejeren vil imidlertid kunne forlange sådanne spærrefiltre nedtaget, såfremt der på et senere tidspunkt udføres ændringer i fællesantenneanlægget, hvor de opsatte spærrefiltre ikke kan opretholdes.

Udgifterne vedrørende fællesantenneanlægget kan efter forslaget fortsat ikke indeholdes i lejen. Dette indebærer, at der ikke kan opnås individuel boligstøtte til disse udgifter. Kommunalbestyrelsen påser som led i sit tilsyn med det almene boligbyggeri, at udgifterne ikke er indeholdt i lejen.

I stk. 2 er foreslået, at udlejer kan få godtgjort anlægsudgifter vedrørende ejendommens fælles program-forsyning. For dog at sikre, at der ikke f.eks. sker en helt unødvendig udskiftning af et fællesantenneanlæg m.v., er der i bestemmelsen stillet krav om, at der skal være tale om etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Finder lejeren, at udgiften ikke er afholdt med rimelighed, kan denne indbringe spørgsmålet for beboerklagenævnet, jf. bestemmelsens stk. 1 og 4. Stk. 2, 2. pkt., svarer til § 46, stk. 2, i lov om almene boliger m.v.

Ligesom efter gældende regler foreslås det, at lejerens bidrag til fællesantenneanlægget m.v. er pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Dette indebærer, at udlejeren som følge af misligholdelse med betalingen kan ophæve den pågældende lejers lejemål.

I stk. 4 foreslås det, at beboerklagenævnet på lejerens begæring skal tage stilling til, om udlejeren har opkrævet de nødvendige og rimelige udgifter vedrørende fællesantenneanlægget.

Som en konsekvens af, at lejerens tilslutning til udlejerens fællesantenneanlæg indgår i lejeaftalen som en del af aftaleforholdet, er det fundet naturligt, at der i loven gives den enkelte lejer mulighed for at frigøre sig fra aftalen, såfremt udlejeren gør sig skyldig i væsentlig misligholdelse af aftalen.

Det foreslås derfor, at såfremt udlejeren gør sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af fællesantennen m.v., så kan lejeren med frigørende virkning ophøre med at modtage de af udlejeren leverede fælles program-signaler samt at betale herfor, både for så vidt angår udgifter til selve anlægget og programudgifter. Som eksempler på »grov tilsidesættelse« kan nævnes, at udlejeren gentagne gange opkræver større beløb end tilladt, eller at udlejeren ikke inden for en rimelig tid reparerer antennen, hvis den er i stykker.

Til § 63

Som noget nyt foreslås fastsat en hjemmel i loven, som uanset modstående aftale giver udlejer mulighed for at ophøre med at levere fælles program-signaler i ejendommen og i stedet overlade det til lejerne selv at sørge for radio- og program-forsyning.

Forslaget skal ses i sammenhæng med, at der i lovforslagets kapitel 8 foreslås indført en videre adgang for lejerne til at opsætte egne antenner, end den der er i dag.

Forslaget er begrundet i, at nogle udlejere ønsker at blive frigjort fra forpligtelsen til at levere program-forsyning, fordi lejernes ønsker om programmer er så forskellige, at det er umuligt for udlejeren at imødekomme alle ønsker om program-forsyning. Set i det lys kan det være kostbart at vedligeholde og udbygge et fællesantenneanlæg, så det lever op til lovgivningens krav om levering af must-carry programmer.

Forslaget vil endvidere kunne være aktuelt i den situation, hvor det af udlejeren er besluttet at installere et nyt anlæg eller at forbedre et eksisterende anlæg. I sådanne situationer kan det være umuligt eller for kostbart for udlejeren at opretholde det eksisterende anlæg (forsyning). Udlejeren har med forslaget en adgang til at frigøre sig fra en kontraktsmæssig forpligtelse til at levere program-forsyning til lejeren.

Omvendt har de pågældende lejere i henhold til § 36 i forslaget en adgang til at etablere egen programforsyning.

Hertil kommer, at der mange steder i landet er mulighed for at modtage kabel-tv baseret på en individuel aftale mellem lejeren og kabel-tv-leverandøren. Herved opnås, at lejeren kun modtager og betaler for det, denne ønsker at modtage.

En beslutning om at ophøre med levering af fælles program-signaler i ejendommen skal træffes under iagttagelse af de beboerdemokratiske regler, jf. lovforslagets § 3.

Til kapitel 12

I kapitlet videreføres nogle bestemmelser uændret fra den gældende lejelovs kapitel XII, medens andre foreslås ændret.

Det bemærkes, at de regler i dette kapitel, som gælder for ægtefæller, gælder tilsvarende for registrerede partnere.

Det bemærkes endvidere, at der ikke er medtaget bestemmelser om udlejning af almene boliger og oprykningsret på grund af disse reglers offentligretlige karakter.

Til § 64

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 69, stk. 1, om delvis fremleje.

Til § 65

Stk. 1 og 2 svarer til § 70, stk. 1 og 2, i den gældende lejelov. Dog foreslås, at lejerens ret til at fremleje hele boligen skal gælde uanset antallet af boliger i bebyggelsen.

I stk. 3 foreslås, at udlejer kan stille krav om, at lejere, som ved fremleje overtager almene ungdomsboliger og almene ældreboliger, skal opfylde de betingelser, der gælder for at komme i betragtning til disse boligtyper, hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen. Herved kan udlejer sikre, at disse boliger fortsat forbeholdes den berettigede personkreds, hvis der er behov herfor. Der foreslås i øvrigt en tilsvarende bestemmelse for så vidt angår bytte, jf. § 69, stk. 4.

Til § 66

Stk. 1 svarer til § 69, stk. 2, i den gældende lejelov.

I stk. 2 er som noget nyt foreslået, at lejeren ved aftaler om fremleje ikke skal kunne betinge sig en højere husleje, end lejeren selv betaler for boligen. Baggrunden herfor er, at det findes urimeligt, at en lejer skulle kunne tjene på at fremleje sin bolig i det almene byggeri. Udlejeren kan afvise fremlejeaftalen, hvis lejeren opkræver en højere leje end tilladt efter bestemmelsen.

Reglen gælder også ved delvis fremleje. Her vil den maksimale leje, som lejeren kan betinge sig, således svare til, hvad lejeren selv betaler for hele boligen. Dette beløb er dog kun det yderste maksimum for, hvad lejeren vil kunne kræve i leje, hvis lejeren ønsker at udnytte sin fremlejeret. Et fremlejeforhold om et enkeltværelse vil i øvrigt være omfattet af den private lejelovgivning.

Fremlejetagere af såvel enkeltværelser som lejligheder vil på samme måde som andre »private« lejere kunne få nedsat en eventuelt for højt fastsat leje i overensstemmelse med reglerne herom.

Til §§ 67 og 68

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 71 og 72.

Til § 69

Bestemmelserne om lejerens bytteret i stk. 1-3 svarer indholdsmæssigt til de gældende bestemmelser i lejelovens § 73, stk. 1 og 2, og § 74, stk. 2. Den gældende bestemmelse om, at udlejer kan modsætte sig bytte, hvis udlejer bor i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder, er dog ikke medtaget, da den ikke er relevant for det almene område.

Det foreslås at ophæve den gældende betingelse i lejelovens § 74, stk. 1, hvorefter en lejer, som bytter sig til en lejlighed, der tilhører en almen boligorganisation, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for sådanne lejligheder.

Disse særlige vilkår vedrører krav til husstandens størrelse og sammensætning ved overtagelse af almene familieboliger og krav om, at personer, som overtager almene ungdomsboliger og ældreboliger, skal opfylde betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Vilkårene fremgår af udlejningsbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 895 af 10. oktober 1996).

For så vidt angår almene familieboliger foreslås det helt at ophæve kravene til husstandens størrelse og sammensætning. Herved opnås en forenkling af regelsættet og et lige så smidigt regelsæt som det, der gælder ved bytte til boliger i den private udlejningssektor. F.eks. vil lejere uden børn i en 5-6 rums lejlighed i privat udlejningsbyggeri herefter kunne bytte med en børnefamilie i en 4-rums lejlighed i alment byggeri. Dette skal tillige ses i sammenhæng med de bestræbelser, der i øvrigt tilsigter at opnå en bredere beboersammensætning i det almene boligbyggeri.

For så vidt angår ungdomsboliger og ældreboliger foreslås dels at overføre de særlige vilkår fra udlejningsbekendtgørelsen til loven (til § 69, stk. 4) dels at lempe vilkårene. Det foreslås således, at udlejer - hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen - kan stille krav om, at den nye lejer tilhører den berettigede personkreds. Bestemmelsen svarer til, hvad der foreslås at skulle gælde ved fremleje.

Hvis en lejer i den almene sektor ønsker at bytte med en lejer i den private sektor, kan der ligeledes være særlige vilkår, som førstnævnte lejer skal opfylde. Disse vilkår fremgår af lejeloven. Som eksempel kan nævnes, at lejere, som ønsker at bytte til lejligheder i stiftelser eller pensionskasser, skal opfylde de vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder.

Til § 70

Det foreslås, at det fortsat skal kunne aftales i blandede lejemål, at lejeren har afståelsesret.

Til § 71

Bestemmelsen svarer stort set til § 75, stk.1, 2, 4 og 5, i den gældende lejelov.

Hvis lejeren af en beboelseslejlighed dør uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet, jf. § 75, stk. 2. Boligministeriet har givet udtryk for, at denne 2-års grænse kan fraviges af boligorganisationen i særlige tilfælde, og det foreslås, at denne mulighed præciseres i loven, jf. § 71, stk. 2.

§ 75, stk. 3, om overtagelse af erhvervslejemål er ikke medtaget, da lovforslaget ikke gælder for disse lejemål.

Bestemmelsen i stk. 5 er omformuleret, men svarer i realiteten til den gældende lejelovs § 76. Plejeboliger er således fortsat omfattet af bestemmelsen, eftersom disse boliger definitionsmæssigt er ældreboliger.

Til § 72

Bestemmelsen, som nu findes i § 17, stk. 1 og 2, i udlejningsbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 895 af 10. oktober 1996), foreslås flyttet til loven, da den hører naturligt hjemme blandt de øvrige bestemmelser om fortsættelse af lejemålet.

Det bemærkes, at bestemmelsen supplerer forslagets § 71 om fortsættelse af lejemålet. Bestemmelsen gælder således også for personer, som ikke har boet sammen med lejeren i 2 år.

Til § 73

Bestemmelsen svarer til § 77 i den gældende lejelov.

Til § 74

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 77 a bortset fra forslaget om, at udlejeren - ligesom i § 71, stk. 2 - i særlige tilfælde skal kunne se bort fra kravet om 2 års husstandsfællesskab.

Til § 75

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 78.

Til § 76

Det foreslås, at tvister om lejerens ret til fremleje, bytte og fortsættelse af lejemålet kan afgøres af beboerklagenævnet. Det bemærkes i denne forbindelse, at der vil kunne forekomme sager om disse forhold, som på grund af karakteren af tvisten sammenholdt med beboerklagenævnets mulighed for at oplyse sager af beboerklagenævnet vil blive henvist til afgørelse ved boligretten.

Til § 77

Bestemmelsen regulerer anvendelsesområdet for reglerne i dette kapitel for så vidt angår bofællesskaber, blandede lejemål og enkeltværelser.

Ved lov nr. 380 af 10. juni 1997 blev der indført nye regler om bofællesskaber . Reglerne omhandler almene familieboligfælleskaber og almene ældreboligfællesskaber. Bofællesskaberne kan være både kollektive og individuelle; forskellen beror på, at lejerne i kollektive bofællesskaber ikke har eget køkken, medens lejerne i individuelle bofællesskaber har eget køkken. Reglerne træder i kraft den 1. januar 1998.

Efter disse regler skal kommunalbestyrelsen og boligorganisationen aftale, hvordan udlejningen finder sted, idet meningen er, at lejerne skal have indflydelse på beboersammensætningen i bofællesskabet. På denne baggrund er det foreslået, at reglerne om fremleje og bytte ikke skal gælde for bofællesskaber.

Der foreslås ingen ændringer for så vidt angår blandede lejemål .

For så vidt angår enkeltværelser foreslås som udgangspunkt, at alle reglerne skal gælde. Det gør de ikke i dag, idet nogle af reglerne i lejelovens kapitel XII om brugsrettens overgang til andre kun gælder for lejligheder. Af regelforenklingshensyn foreslås, at reglerne som udgangspunkt kommer til at gælde både for lejligheder og værelser. Efter forslaget vil lejere af almene ungdomsboliger, familieboliger og ældreboliger, der er mærket som enkeltværelser, eksempelvis få ret til både at bytte og at fremleje.

§ 64 foreslås dog ikke at skulle gælde; det giver ingen mening at tale om delvis fremleje af et enkeltværelse.

Ligeledes foreslås, at § 72 ikke skal gælde for enkeltværelser, hvilket er begrundet i regelforenklingshensyn.

Endvidere foreslås, at bestemmelsen - ligesom i dag - ikke skal gælde for boliger til funktionærer ved afdelingen.

Til kapitel 13

Forsøgsordningen vedrørende husordensovertrædelser - boligklagenævn - i Københavns og Århus amter, der blev indført 1. juli 1995 for såvel privat som alment byggeri, fremgår af kapitel XII A i den gældende lejelov (§§ 79 a - 79 o). Ifølge ændringsloven, lov nr. 361 af 14. juni 1995, § 5, skal forslag til revision af reglerne fremsættes for Folketinget i folketingsåret 1997-98.

Den løbende evaluering og den i foråret 1997 gennemførte endelige evaluering af ordningen har vist, at der har været forholdsvis få sager, men at ordningen har fungeret godt.

Ordningen har følgende hovedpunkter:

1) En uddybning af lejelovens regler om uacceptabel adfærd.

2) Indførelse af en række mindre indgribende retsfølger over for lejere, hvis adfærd er uacceptabel.

3) Indførelse af boligklagenævn til behandling af sager om husordensovertrædelser.

På baggrund af overvejelserne i forbindelse med evalueringen af forsøgsordningen vedrørende husordensovertrædelser og de indhentede høringssvar fra Justitsministeriet, Boligselskabernes Landsforening, Udlejerforeningen Danmark og de to boligklagenævn fra København og Århus foreslås ordningen ændret på følgende punkter:

1) Ordningen gøres landsdækkende .

2) Ordningen gøres permanent .

3) Kompetencen placeres hos landsdækkende beboerklagernævn .

4) Boligretten fratages kompetencen til at træffe afgørelse som første instans i sager om pålæggelse af mindre retsfølger.

5) Lejere gives mulighed for selv at indbringe sager om mindre retsfølger for beboerklagernævnet i tilfælde, hvor udlejer ikke efterkommer sin pligt til at give en uefterrettelig lejer advarsel eller indbringe sag for nævnet. Udlejer gøres udtrykkelig til part i disse sager, således at afgørelsen også er bindende for udlejer.

6) Ordningens katalog af såkaldte mindre retsfølger begrænses, således at der alene opereres med 3 retsfølger, nemlig betinget lejeforhold, pålæg af konfrontation med deltagelse af mægler og advarsel.

7) Ordningens katalog af, hvilke former for uacceptabel adfærd der kan medføre retsfølger, udvides til også at omfatte uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af miljøet i ejendommen, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge og sundhedsmæssig risiko for dem, der færdes i ejendommen.

Om de landsdækkende beboerklagenævn og boligretten henvises til de almindelige bemærkninger og det foreslåede kapitel 17.

Til §§ 78 og 79

Bestemmelserne svarer til §§ 25 og 26 i den gældende lejelov.

Til § 80

Bestemmelsens stk. 1, 1. pkt., stk. 2 og 3, svarer til den gældende lejelovs § 27.

Det foreslåede stk. 1, 2. pkt., der er nyt, indgår som et led i de samlede bestræbelser på at sikre lejerens retsstilling bedre. Der henvises herom nærmere til de almindelige bemærkninger.

De gældende misligholdelsesbeføjelser i lejelovens §§ 11-13 finder efter retspraksis anvendelse i situationer, hvor udlejeren tilsidesætter sin forpligtelse til at holde orden i ejendommen.

Det indebærer, at lejere, som er belastet af ulemper som følge af, at udlejeren ikke griber ind over for husordensovertrædelser i ejendommen, efter omstændighederne kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hæve lejeaftalen eller kræve erstatning.

Det foreslås på denne baggrund, at det udtrykkeligt præciseres i loven, at lejeren kan gøre de omtalte misligholdelsesbeføjelser gældende.

Sager herom skal som i dag anlægges ved boligretten.

Til § 81

Bestemmelsen svarer til § 79 a i den gældende lejelov. Den gældende ordnings katalog af, hvilke former for uacceptabel adfærd der kan medføre retsfølger, foreslås udvidet til også at omfatte uacceptabel adfærd, der medfører gener for dem, der færdes i ejendommen, i form af generel utryghed, forråelse af miljøet i ejendommen, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge eller sundhedsmæssig risiko. Eksempelvis kan narkohandel, prostitution og lignende medføre sådanne gener.

Til §§ 82 og 83

Bestemmelserne svarer til §§ 79 b og 79 f i den gældende lejelov. Den gældende ordnings katalog af såkaldte mindre retsfølger foreslås af praktiske og forenklingsmæssige grunde begrænset, således at der alene opereres med tre retsfølger, nemlig betinget lejeforhold, pålæg af konfrontation med deltagelse af mægler og advarsel.

Efter § 79 f i den gældende lejelov kan udlejeren indbringe sag om pålæggelse af de såkaldte mindre retsfølger enten for boligklagenævnet eller for boligretten, mens sager om fortabelse af lejemålet (opsigelse/ophævelse) på grund af husordensovertrædelser kun kan føres for boligretten. Sager om husordensovertrædelser kan efter de gældende regler ikke føres af lejere mod andre lejere.

Det foreslås at placere boligklagenævnenes kompetence hos beboerklagenævnene. Samtidig fratages boligretten som foreslået i kapitel 17 kompetencen til at træffe afgørelse som første instans i sager om pålæggelse af mindre retsfølger. Boligrettens afgørelser som »ankeinstans« skal som hidtil ikke kunne ankes til landsretten.

Efter forslaget skal sager med påstand om, at lejeren mister sit lejemål, som hidtil af retssikkerhedsmæssige grunde altid anlægges ved boligretten som en opsigelses- eller ophævelsessag, jf. forslagets § 82, stk. 2, og de foreslåede bestemmelser i § 85, stk. 1, nr. 3-5, og § 90, stk. 1, nr. 7-9.

Som efter de gældende regler kan en lejer efter forslaget forlange, at udlejer skal give en anden lejer, der har tilsidesat god ro og orden i ejendommen, en advarsel eller indbringe sag for beboerklagenævnet om pålæg af retsfølger.

Efterkommer udlejer ikke denne forpligtelse, foreslås det, at lejeren selv kan indbringe sagen for beboerklagenævnet mod at godtgøre, at lejeren forgæves har forsøgt at få udlejeren til at opfylde sin forpligtelse. Udlejer skal efter forslaget indkaldes som part i sagen, således at afgørelsen også er bindende for udlejer. Hvis lejeforholdet ved afgørelsen gøres betinget, vil udlejer som part i sagen, hvis betingelserne overtrædes, have pligt til og grundlag for at føre sag mod lejeren om fortabelse af lejemålet (opsigelse/ophævelse).

Den gældende regel, hvorefter boligretten kan pålægge en udlejer, der har tilsidesat denne forpligtelse, at betale en godtgørelse til en særlig boligmiljøkonto for ejendommen, foreslås ikke videreført for det almene byggeris vedkommende.

Lejeren har desuden, som foreslået i § 80, stk. 1, 2. pkt., mulighed for at benytte sig af de i denne bestemmelse nævnte misligholdelsesbeføjelser.

Til kapitel 14

Bestemmelserne svarer i det væsentlige til opsigelsesbestemmelserne i lejelovens §§ 80-81, § 83, stk. 1, litra b, c og f samt stk. 2, § 85, § 86, stk. 1 og 3, og § 87 samt til § 53, stk. 1 og 2, i lov om almene boliger m.v.

Lejelovens § 82, § 83, stk. 1, litra a og d, § 84 og § 86, stk. 2, vedrører ikke almene boliger og er derfor ikke medtaget. Det er endvidere hensigten, at den gældende lejelovs §§ 85 a-85 e om det offentliges pligter over for lejere, der opsiges i forbindelse med ekspropriation m.v., skal overføres til lov om almene boliger for så vidt angår almene boliger, jf. herom de almindelige bemærkninger.

I § 85, stk. 1, nr. 3, foreslås, at lejemål kan opsiges ved en række nærmere beskrevne, grove husordensovertrædelser, hvor lejerens flytning er påkrævet, jf. også § 82, stk. 2. Modellen svarer til den gældende forsøgsordning i lejelovens §§ 79 a og 79 b. Der foreslås samtidig en udvidelse af de typer af uacceptabel adfærd, der kan føre til opsigelse.

Forslaget omfatter en redaktionel ændring af kapitlets opbygning. Efter forslaget er kapitlets system følgende:

Som en ny § 84 indføres en bestemmelse, der fastslår lejerens frie opsigelsesret. Herefter følger bestemmelser om udlejers opsigelsesadgang, jf. §§ 85 og 86, om tidsbegrænsede lejemål, jf. § 87, og endelig procedurereglerne for opsigelse, jf. §§ 88 og 89.

Til § 84

I bestemmelsen fastslås lejerens frie opsigelsesadgang.

Det kan dog aftales, at lejemålet skal være tidsbegrænset og uopsigeligt i lejeperioden, jf. § 87.

Bestemmelsens indhold svarer til den gældende retstilstand efter lejeloven, jf. lovens § 81.

Stk. 2 om ægtefællens samtykke gælder efter lov om registreret partnerskab også for registrerede partnere.

Til § 85

Udgangspunktet såvel efter den gældende lejelov som efter nærværende forslag er, at udlejeren som udgangspunkt ikke kan opsige en lejer.

Lejeren kan dog opsiges i nærmere angivne situationer:

Den foreslåede § 85, stk. 1, svarer i betydeligt omfang til den gældende lejelovs § 83 om udlejers adgang til at opsige lejeren i bestemte tilfælde. Lejelovens § 83, stk. 1, litra a, om udlejers adgang til selv at flytte ind i det lejede, er dog ikke medtaget, da bestemmelsen ikke kan blive aktuel i alment byggeri. Det samme gælder § 83, stk. 1, litra d, om arbejder- og funktionærboliger.

Den foreslåede § 85, stk. 1, nr. 2, svarer fuldstændig til den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra c, om opsigelse af en lejer, der er ansat som funktionær ved ejendommens drift.

Bestemmelserne i § 85, stk. 1, nr. 3-5, vedrører som den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra e, og forsøgsordningen i lejelovens § 79 b, stk. 2 og 5, regler om, i hvilke tilfælde en lejer kan opsiges på grund af uacceptabel adfærd.

Det foreslås ved nr. 3, som efter den gældende forsøgsordning, at opsigelse kan ske i en række tilfælde, der er nærmere beskrevet i lovens kapitel om husordensovertrædelser, således at det umiddelbart vil være så klart som muligt for såvel lejer som udlejer og boligret, om lejeren ved sin opførsel overskrider grænserne for acceptabel adfærd i ejendommen.

De husordensovertrædelser, der foreslås umiddelbart at kunne føre til opsigelse er følgende:

- Vold og trusler om vold.

- Chikane (psykisk vold/terror).

- Farefremkaldende forhold.

- Væsentligt generende støj, herunder uacceptabel støjende menneskelig adfærd og stærk musikstøj eller stærk maskinstøj til væsentlig gene for beboerne.

- Materiel ødelæggelse.

- Vanrøgt.

- Anden uacceptabel adfærd. (Mere atypiske forhold af generende karakter, der bør kunne føre til retsfølger for den lejer, der har generet).

Disse typer af adfærd svarer til det katalog af husordensovertrædelser, der efter den gældende forsøgsordning, jf. lejelovens § 79 b, kan føre til opsigelse.

Herudover foreslås en udvidelse af de typer af adfærd, der kan føre til opsigelse, med:

- Uacceptabel adfærd, der medfører gener for dem, der færdes i ejendommen, i form af generel utryghed, forråelse af miljøet i ejendommen, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge eller sundhedsmæssig risiko, jf. § 81, stk. 1, nr. 3.

- Væsentligt generende husdyrhold (frygt- og farefremkaldelse, støj, lugt og uhumskhed), jf. § 81, stk. 1, nr. 8.

Den første af de foreslåede udvidelser skal sikre, at der er tilstrækkelig hjemmel i de gældende regler til at opsige lejemålet over for en lejer, som udøver uacceptabel adfærd, der medfører gener som beskrevet for dem, der færdes i ejendommen.

Hensigten med forslaget er at sikre lejeren et trygt boligmiljø beskyttet mod de ulempeforvoldende følger af narkohandel, prostitution og lignende virksomhed i ejendommen. Forslaget skal ses i sammenhæng med bestemmelsen i foreslåede § 81, stk.1, nr. 3, om beboerklagenævnets mulighed for at pålægge retsfølger for sådan adfærd, og den tilsvarende ophævelsesbestemmelse i den foreslåede § 90, stk. 1, nr. 7.

En lejer vil endvidere efter forslaget i § 85, stk. 1, nr. 4, som efter forsøgsordningen kunne opsiges i forbindelse med husordensovertrædelser, hvis lejeforholdet er gjort betinget af beboerklagenævnet efter § 82, stk. 1, nr. 1, og lejeren ikke overholder betingelserne.

Lejeren kan endelig efter forslagets § 85, stk. 1, nr. 5, som efter forsøgsordningen opsiges også ved de mindre af de husordensovertrædelser, der er nævnt i § 81, hvis lejeren inden for de seneste 3 år en eller flere gange har været pålagt retsfølger af beboerklagenævnet for husordensovertrædelser. Dette gælder således også, hvis lejeren har været pålagt konfrontation eller har fået en advarsel af beboerklagenævnet.

§ 85, stk. 2 , vedrører udlejers adgang til at opsige lejere af almene ungdomsboliger. Regler herom findes i dag i § 53 i lov om almene boliger. Det bemærkes, at udlejer efter bestemmelsen i stk. 2, 1. pkt., ikke alene har en ret, men også en pligt til at opsige lejere af disse boliger, når betingelserne for at bebo boligen ikke længere er til stede. Det fremgår af bestemmelsen, at boligorganisationen med 3 måneders varsel kan opsige lejeaftalen, hvis lejeren ikke har fremsendt de nødvendige oplysninger om studieaktivitet senest 6 uger efter, at boligorganisationen har fremsat skriftlig anmodning herom. Det foreslås, at der ved beregning af 6-ugers fristen ses bort fra juli og august måned.

Til § 86

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 85 og § 83, stk. 2, samt for blandede lejemål § 87, stk. 1, 2. pkt., og §§ 88-91. Det er dog i stk. 3 præciseret, at lejeren også skal tilhøre den berettigede personkreds i forbindelse med ombygning til ungdomsboliger.

Bestemmelsen i stk. 5 svarer til den gældende lejelovs § 83, stk. 2. Lejeren af en plejebolig kan som andre lejere alene opsiges, når opsigelsesbetingelserne i § 85 er opfyldt. § 86, stk. 5, indebærer, at der kun er adgang til at opsige en lejer af en plejebolig, når lejeren samtidig tilbydes en anden og passende bolig.

Efter lejelovens §§ 88-91 har lejere, der driver erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, opsigelsesbeskyttelse og mulighed for at få erstatning for flytteudgifter og tab af goodwill. Dette gælder også for blandede lejemål.

Da reglerne om opsigelsesbeskyttelse er snævert knyttet til reglerne for erhvervslejemål, og da der kun eksisterer et begrænset antal almene lejemål, hvor reglerne vil kunne anvendes, findes det uhensigtsmæssigt at medtage detaljerede bestemmelser herom i en almen lejelov, der primært vedrører boligforhold.

Det foreslås derfor ved stk. 6, at blandede lejemål i almene bebyggelser omfattes af den gældende lejelovs regler om opsigelsesbeskyttelse, ligesom blandede lejemål er det i privat udlejningsbyggeri.

Til § 87

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80 om tidsbegrænsede lejemål.

Den altovervejende hovedregel ved udlejning af almene boliger er, at disse lejes ud på tidsubegrænsede kontrakter.

Der kan dog forekomme særlige tilfælde, hvor der kan ske tidsbegrænset udlejning. F.eks. kan almene ungdoms- og ældreboliger udlejes til andre boligsøgende på tidsbegrænsede kontrakter, såfremt boligerne ikke kan udlejes til den berettigede personkreds.

Til § 88

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 86, stk. 1 og 3.

Til § 89

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 87, stk. 1, 1., 2. og 4. pkt., og stk. 2. Lejelovens § 87, stk. 1, 3. pkt., om erhvervsbeskyttede lejemål foreslås medtaget i kapitel 18, jf. bemærkningerne hertil og de indledende bemærkninger til kapitel 14.

Til kapitel 15

Kapitlet svarer med få ændringer til lejelovens § 93, stk. 1, litra a-g, litra i-j, stk. 2 og 3, §§ 94-95.

Som et led i bestræbelserne på at sikre lejerne mod, at andre lejere udøver uacceptabel adfærd, foreslås en opstramning af reglerne om ophævelse af lejemål, hvor en lejers adfærd er til stor gene eller fare for andre lejere.

Til § 90

Bestemmelsens stk 1, nr. 1-6 og nr. 10, og stk. 2 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 93. Lejelovens § 93, stk. 1, litra h, vedrører ikke almene boliger. § 90, stk. 1, nr. 8 og 9, svarer til den gældende forsøgsordning om husordensovertrædelser, jf. lejelovens § 79 b, stk. 5.

Den foreslåede ændring af bestemmelsen om husordensovertrædelser i § 90, stk. 1, nr. 7, i forhold til den gældende lejelovs § 93, stk. 1, litra g, udgør et led i bestræbelserne på at sikre lejerens retsstilling bedre, jf. også bemærkningerne til § 85.

Udvidelsen svarer til den udvidelse, der foreslås, med hensyn til de husordensovertrædelser, der kan føre til retsfølger i øvrigt efter forslagets § 81 og § 85, stk. 1, nr. 3. Forslaget skal sikre, at der er tilstrækkelig hjemmel i de gældende regler til at ophæve lejemålet over for en lejer, som udøver uacceptabel adfærd, der medfører gener for dem, der færdes i ejendommen, i form af generel utryghed, forråelse af miljøet i ejendommen, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge eller sundhedsmæssig risiko, når forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Forslaget forventes at medvirke til at sikre lejerne bedre mod de ulempeforvoldende følger af andre lejeres voldelige adfærd , handel med narko, udøvelse af prostitution og anden tilsvarende virksomhed fra lejemålet.

Til § 91

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 94.

Til § 92

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 95, idet det er præciseret, at lejeren ved ophævelse af lejemålet er forpligtet til at erstatte udlejeren ethvert tab, herunder lejetab, som udlejeren måtte lide.

Til kapitel 16

Til § 93

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 97, stk. 1, 1., 2. og 4. pkt., samt stk. 2. De detaljerede regler i lejelovens § 97, stk. 1, 3. pkt., om besigtigelsestid og § 98, stk. 1, 1. pkt., om fraflytningstidpunktet foreslås ikke medtaget som lovbestemmelser.

Til § 94

§ 94 svarer i det væsentlige til § 65, stk. 5, i lov om almene boliger m.v. samt til de gældende administrative forskrifter på området.

Til § 95

Det foreslås at give boligministeren bemyndigelse til at fastsætte nærmere regler, jf. herved også forslagets § 31.

Til kapitel 17

Efter kapitel 13 i lov om almene boliger m.v. fører kommunalbestyrelsen tilsyn med de almene boligorganisationer. Tvister mellem den almene boligorganisation og den enkelte lejer hører således som udgangspunkt under kommunalbestyrelsens kompetence. Kommunalbestyrelsen træffer normalt ikke egentlige afgørelser i sådanne tvister, men finder kommunalbestyrelsen, at boligorganisationen ikke administrerer i overensstemmelse med de gældende regler, kan kommunalbestyrelsen tage de forholdsregler, der skønnes nødvendige for at sikre, at organisationen og de enkelte afdelinger fremover administrerer i overensstemmelse med de gældende regler, bl.a. ved påbud og henstillinger til boligorganisationen.

Hvis det er magtpåliggende for lejer eller udlejer at få tvisten afgjort ved en egentlig afgørelse, må sagen efter de gældende regler indbringes sagen for domstolene.

Da domstolsbehandling kan være både dyr og tidskrævende, foreslås det, at der indføres beboerklagenævn på det almene område, ligesom der efter lejelovgivningen er huslejenævn inden for den private udlejningssektor. Det foreslås, at begge parter i lejeforholdet skal kunne indbringe tvister for beboerklagenævnet. Nedsættelse af beboerklagenævn inden for den almene sektor vil betyde en vis aflastning af det kommunale tilsyn og af domstolene.

Det er naturligvis ikke alle typer tvister, som egner sig til nævnsbehandling. Det fremgår af de enkelte kapitler i lovforslaget, hvilke sager der foreslås omfattet af nævnets kompetence.

Det forhold, at der nu indføres beboerklagenævn på det almene område, er ikke ensbetydende med, at lejerne ikke i fremtiden vil kunne rette henvendelse til kommunen vedrørende sager, som er omfattet af nævnets kompetence. Lejerne vil således fortsat kunne henvende sig til den tilsynsførende kommune med disse spørgsmål, men kommunalbestyrelsen vil, hvis den mener, at sagen ikke vedrører direkte, overordnede tilsynsaspekter, være berettiget til at henvise disse til at søge konflikten afgjort ved beboerklagenævnet, ligesom kommunalbestyrelsen som nævnt hidtil har henvist parterne til at søge de pågældende konflikter afgjort ved de almindelige domstole.

Det foreslås, at sådanne almene nævn - i overensstemmelse med såvel Lejelovskommissionens forslag på det private område som Boligselskabernes Landsforenings forslag på det almene område, men i modsætning til de i dag gældende regler på det private område - nedsættes i hele landet. Der er således i dag alment byggeri i alle kommuner . Dog foreslås - ligeledes i overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag - adgang til, at flere kommuner kan etablere fælles nævn.

Det er hensigten, at der i overensstemmelse med Lejelovskommisionens forslag ved en senere ændring af lejelovgivningen for private udlejningsboliger indføres huslejenævn i hele landet også på det private område.

Nærværende kapitel indeholder de processuelle regler for sådanne almene nævn.

Det er hensigten med forslaget at indføre beboerklagenævn for det almene område på det samme retsgrundlag, som gælder for de eksisterende huslejenævn på det private område.

Dette indebærer, at beboerklagenævnet udgør en del af den offentlige forvaltning og dermed antages at være et forvaltningsorgan, som udover de særlige regler i nærværende lovforslag er omfattet af de almindelige forvaltningsretlige regler, herunder reglerne i forvaltningsloven.

Af central betydning i denne henseende er officialprincippet, som følger af almindelige forvaltningsretlige grundsætninger. Efter dette princip påhviler der nævnet en pligt til selv at oplyse sagen i fornødent omfang både med hensyn til det retlige som det faktiske grundlag. I modsætning hertil gælder forhandlingsprincippet ved domstolene, hvorefter sagens oplysning påhviler parterne.

Ud over officialprincippet har især reglerne om partshøring og begrundelse i forvaltningsloven betydning for beboerklagenævnenes sagsbehandling.

Karakteren af den enkelte tvist har imidlertid betydning for nævnets mulighed for at realitetsbehandle tvisten. Beboerklagenævnssystemet varetager især hensynet til, at parterne i lejeforhold hurtigt og nemt kan få afgjort tvister, som måtte opstå, og dette hensyn er en væsentlig årsag til, at beboerklagenævnssager i vidt omfang forudsættes at kunne behandles skriftligt.

Dette helt centrale hensyn bag systemet sammenholdt med officialprincippet tilsiger, at nævnet bør henvise sager, hvor tvist om faktum indebærer nogen videre bevisførelse så som vidneførsel og lignende, til boligretten. Dette gælder alle typer af sager, som indbringes for nævnet, hvor nævnet skønner, at sagens karakter er af en sådan art, at en bevisførelse, som ligger ud over, hvad der er hensigtsmæssigt, er påkrævet.

Ved kapitel 13 er foreslået, at lejelovens forsøgsordning vedrørende boligklagenævn og husordensovertrædelser erstattes af en generel ordning, hvorefter afgørelser i sager om husordensovertrædelser fremover skal træffes af beboerklagenævnet. For at sikre, at sådanne sager oplyses og behandles på den efter sagernes karakter mest hensigtsmæssige måde, og herunder for at sikre, at hensynet til parternes retssikkerhed varetages bedst muligt, foreslås, at en række procedureregler, der har været gældende for boligklagenævnene, overføres til de almene beboerklagenævn, for så vidt angår disse sager. Dette gælder bl.a. reglerne om, at nævnet i visse sager skal tiltrædes af en person med social sagkundskab, nævnets særlige vejledningspligt og muligheden for at indkalde ikke blot lejer og udlejer, men også andre til at afgive forklaring.

Kapitlet indeholder endvidere regler om boligrettens behandling af afgørelser om almene boliger.

Da regler om boligrettens sammensætning m.v. allerede er fastsat i den gældende lejelov, og da det som hidtil er den samme ret, der skal træffe afgørelse for almene og privatudlejede boliger, foreslås de processuelle regler herfor ikke gentaget i den almene lejelov, hvori der i stedet henvises til lejelovens regler.

Til § 96

Det foreslås som anført i de indledende bemærkninger, at der for alle kommuner skal nedsættes beboerklagenævn til afgørelse af tvister efter denne lov.

Med henblik på at tilvejebringe et rationelt arbejdsgrundlag for beboerklagenævnene foreslås, at der gives mulighed for at etablere beboerklagenævn på fælleskommunalt niveau, således at kommuner, som typisk ikke forventer et større antal sager ved nævnet, kan oprette fælleskommunale beboerklagenævn.

Ud over den økonomiske besparelse, der ligger i denne konstruktion, er det hensigten hermed, at de enkelte nævn sikres et vist minimum af sager, der gør det muligt at oparbejde en praksis og rutine for behandling og afgørelse af beboerklagenævnssager.

Til § 97

Beboerklagenævnets sammensætning er fastlagt efter samme principper som sammensætningen af huslejenævn på det private område efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene, nemlig med en jurist som formand og to sagkyndige medlemmer udpeget efter indstilling fra henholdsvis lejer- og udlejerorganisationer.

Det foreslås endvidere, at nævnet i husordenssager skal tiltrædes af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. En sådan person deltager efter den gældende forsøgsordning som medlem i boligklagenævnene. Det foreslås, at den pågældende person udpeges af kommunalbestyrelsen, og at den pågældende ikke skal være medlem med stemmeret i nævnet, men skal deltage på møder om husordensspørgsmål med henblik på at rådgive formanden og de øvrige medlemmer om sociale spørgsmål. Den socialt sagkyndige kan være en ansat i kommunen, men kan også være en anden person, der på baggrund af anden ansættelse eller uddannelse efter kommunens vurdering har baggrund for at varetage opgaven.

Hensigten med, at en sådan sagkyndig person deltager i sager om husordenssager, er et ønske om bedst muligt at sikre, at også sociale hensyn varetages ved afgørelsen af, hvilke retsfølger der pålægges en generende lejer. Hensigten er endvidere at vurdere, om der er tale om en sag af social karakter, jf. § 103. Den pågældende varetager derimod - heller ikke hvis der er tale om en ansat i socialforvaltningen i den pågældende kommune - rollen som socialforvaltningens sagsbehandler over for den berørte lejer. Den socialt sagkyndige vil herunder have tavshedspligt med eventuelle oplysninger om lejeren, som socialforvaltningen måtte være i besiddelse af. Overtrædelse af tavshedspligten kan medføre strafansvar efter straffelovens regler, jf. forvaltningslovens § 27.

Er der tale om en sag af social karakter, inddrages den kommunale socialforvaltning efter reglerne i den foreslåede § 103.

Det foreslås, at der gives det enkelte medlem af beboerklagenævnet mulighed for at udtræde på grund af alder, når medlemmet er fyldt 67 år.

Træder et medlem ud af beboerklagenævnet på grund af alder i funktionsperioden, indtræder dennes suppleant i stedet. Der skal herefter vælges en ny suppleant for den resterende funktionsperiode.

Til § 98

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 37.

Til § 99

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 38. Det forudsættes, at der i kommuner med huslejenævn for det private boligbyggeri kan etableres sekretariatsfællesskab mellem de to nævn. Herved opnås dels en økonomisk hensigtsmæssig ordning dels den bedst mulige koordination af nævnsafgørelserne.

Til § 101

Det foreslås at give beboerklagenævnet kompetence til at tage stilling til tvister vedrørende lovligheden af de beslutninger, som træffes i henhold til de beboerdemokratiske regler. De regler, som gælder for de beboerdemokratiske organers udøvelse af beboerdemokratiet, findes både i den lovgivning, som direkte regulerer den almene sektors virksomhed, herunder de enkelte boligorganisationers vedtægter, og i den almindelige foreningsret. Nævnet kan herefter tage stilling til klager over, at det pågældende organ ikke har været kompetent, at bestemte frister ikke er overholdt, at ikke-stemmeberettigede har stemt osv. Nævnet kan derimod ikke tage stilling til den del af en beslutning, der omfatter det pågældende organs udøvelse af skøn. Sondringen indebærer, at beboerklagenævnet ikke har mulighed for at foretage en prøvelse af de skønsmæssige elementer, som måtte ligge i beslutningen. Der er således alene tale om en legalitetsprøvelse.

Det foreslås endvidere, at alle, der har en retlig interesse i den trufne beslutning, skal kunne indbringe de her omhandlede tvister. Det vil først og fremmest sige beboerne og udlejeren, men også f.eks. bestyrelsen i en almen forretningsførerorganisation og i et alment andelsselskab vil kunne indbringe tvister.

Såfremt nævnet finder, at beslutningen ikke er truffet på et lovligt grundlag, foreslås, at nævnet skal kunne erklære beslutningen for ugyldig, hvis manglen ved beslutningen har haft væsentlig betydning for den trufne beslutning. I visse tilfælde vil beboerklagenævnet efter almindelige forvaltningsretlige principper kunne se bort fra, at en beslutning er behæftet med mangler, som medfører ugyldighed. Som eksempel herpå kan nævnes »værdispilds-synspunkter«, som vil kunne bevirke, at et væsentligt misforhold imellem det forhold, som indsigelsen er rettet imod, og de økonomiske konsekvenser af beslutningens ugyldighed, kan begrunde, at beslutningen opretholdes.

Det beror således på en konkret vurdering, om der foreligger sådanne omstændigheder, at en ellers ugyldig beslutning bør bevare sin gyldighed.

Herudover foreslås, at tvister skal indbringes for nævnet inden 4 uger, efter at beslutningen er truffet, og at nævnet kan tillægge indbringelsen opsættende virkning. Fristen foreslås også at omfatte ugyldighedsindsigelser.

Det forhold, at indsigelser om bl.a. ugyldighed ikke fortabes, selv om en klagefrist måtte være overskredet, er uhensigtsmæssig i de her foreliggende situationer, hvor den beslutning, som viser sig at være ugyldig, kan være ført ud i livet, hvis sagen først rejses lang tid efter, at beslutningen er truffet. Derfor foreslås, at nævnet ikke skal kunne træffe afgørelse om ugyldighed, hvis indbringelsesfristen er overskredet. En klager er dog ikke afskåret fra at indbringe indsigelsen om ugyldighed for boligretten.

Endelig foreslås, at nævnet skal kunne tage stilling til visse tvister om anvisning af boliger. Det foreslås, at kompetencen skal omfatte anvisning af almene familieboliger efter venteliste, herunder oprykningsventelisten, efter § 51, stk. 1, 1. pkt., i lov om almene boliger m.v.

Dog foreslås, at tvister om anvisning ikke skal være omfattet af nævnets kompetence i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at den vil godkende hver enkelt anvisning.

Tvister om anvisning af boliger vil typisk vedrøre det forhold, at boligorganisationen nægter at udleje en bolig til en boligsøgende, fordi den pågældende ikke opfylder de gældende betingelser om husstandens størrelse og sammensætning, eller fordi den boligsøgende har et uafklaret økonomisk mellemværende med boligorganisationen fra et tidligere lejeforhold.

Ligesom ved de ovenfor omhandlede tvister om manglende overholdelse af regler vedrørende beboerdemokratiet foreslås, at alle, der har en retlig interesse i sagen, skal kunne indbringe tvisten for nævnet, og at nævnet skal kunne give indbringelsen opsættende virkning.

Til § 102

Bestemmelsens stk. 1, 1. og 2. pkt., og stk. 2 svarer til boligreguleringslovens § 39 og lejelovens § 79 j, stk. 1, 1. og 2. pkt., og stk. 2.

Ved stk. 1, 3. pkt., foreslås som efter forsøgsordningen om boligklagenævn, jf. lejelovens § 79 j, stk. 1, 3. pkt., at der skal betales et gebyr for indbringelse af sager for beboerklagenævnet. Gebyret foreslås fastsat til 100 kr. for hver sag, der indbringes.

Indbringer flere lejere i fællesskab et spørgsmål til afgørelse for nævnet, skal der kun betales eet gebyr. Det samme gælder, hvis en udlejer indbringer et spørgsmål, der omfatter flere lejere, for nævnet.

Baggrunden herfor er et ønske om en vis brugerbetaling til dækning af de administrative udgifter, uden at betalingen bliver af en sådan størrelse, at den forhindrer lejere med almindelige indkomster i at indbringe sager for nævnet.

Samtidig foreslås gebyret som et signal til parterne om inden indbringelse af f.eks. husordenssager at overveje, om grundlaget for at få medhold i en sag er til stede i tilstrækkeligt omfang.

Hvis afdelingsbestyrelsen indbringer et spørgsmål til afgørelse for nævnet, afholder afdelingen udgiften til gebyret.

Til § 103

Stk. 1 og 3 svarer til boligreguleringslovens § 40. Der henvises nærmere til de indledende bemærkninger til kapitlet.

Det foreslåede stk. 2 svarer til § 79 k, stk. 1, 2 pkt., i lejeloven, der blev indsat under udvalgsbehandlingen af forslaget til lejelovens gældende forsøgsordning.

Bestemmelsen indebærer, at beboerklagenævnet i de sager, som nævnet finder har social karakter, skal undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig med en pålagt retsfølge, f. eks. en betinget opsigelse, kan gøre brug af sociale tilbud fra den kommunale socialforvaltning. Efter nævnets vurdering af sagen kan der indhentes enten mere generelle oplysninger om kommunens tilbud eller - forudsat at forvaltningslovens betingelser er opfyldt, og nævnet i øvrigt finder dette af betydning - oplysninger, der relaterer sig til den pågældende lejers konkrete muligheder for at gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning.

Til § 104

Stk.1, stk. 2, 1.-3. pkt., og stk. 3 svarer til boligreguleringslovens § 41 og lejelovens § 79 l, stk. 1, stk. 2, 1.-3. pkt., og stk. 3. Stk. 2, 4. pkt., hvorefter nævnet kan indkalde andre end parterne til at afgive udtalelse i husordenssager, svarer til lejelovens § 79 l, stk. 2, 4. pkt.

Stk. 4 og 5 om nævnets udvidede vejlednings- og bistandspligt svarer til § 79 l, stk. 4, i lejelovens forsøgskapitel. Det er udtrykkeligt anført i bestemmelsen, at vejledningspligten også omfatter fornøden bistand til udformning af skriftlige udtalelser i det omfang, en part anmoder herom.

Til § 105

Stk. 1, 1. pkt., stk. 2-4 og stk. 5, 1., 3., 4. og 5. pkt., svarer til boligreguleringslovens § 42, stk. 1-5.

Stk. 1, 2. pkt., svarer til lejelovens § 79 m, stk. 1, 2. pkt., og stk. 6 svarer til lejelovens § 79 m, stk. 6.

Det foreslåede stk. 5, 2. pkt., er ny. Det foreslås heri, at afgørelser om husordensovertrædelser skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet uden, at parten har svaret eller givet møde for nævnet. Efter den gældende lejelovs § 79 m, stk. 7, har parter, der ikke har svaret, i dag mulighed for at få sagen genoptaget inden for 4 uger.

Til §§ 106-108

§ 106 svarer i det væsentlige til boligreguleringslovens § 43 og lejelovens § 79 n om, at nævnsafgørelser kan indbringes for boligretten inden for 4 uger. Det foreslås, som det i dag gælder for boligklagenævnene, at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Det foreslås som efter den gældende forsøgsordning, jf. lejelovens § 79 o, at boligretten i sager om tilsidesættelse af betingelserne i et lejeforhold, der er gjort betinget på grund af husordensovertrædelser, kan foretage en fuldstændig prøvelse af sagen. Retten kan således også foretage en prøvelse af de forhold, der lå til grund for, at lejeforholdet blev gjort betinget.

Som anført i de almindelige bemærkninger vil det som udgangspunkt være en betingelse for at indbringe en sag for boligretten, at sagsøger har udnyttet klageadgangen til beboerklagenævnet. Ved § 106, stk. 4, foreslås dog, at hvis en sag er indbragt for nævnet, og nævnet ikke har truffet afgørelse inden den fastsatte frist herfor, kan klageren indbringe sagen for boligretten. Bestemmelsen svarer til den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 4.

Det foreslås, at afgørelser, der ikke ifølge en bestemmelse i loven kan indbringes for beboerklagenævnet, som hidtil kan indbringes for boligretten.

Om boligretten gælder de regler, der er fastsat herom i den gældende lejelov.

Boligretsdomme kan - uanset om sagen har været behandlet af beboerklagenævnet, ankes til landsretten.

Det foreslås dog, at boligretttens afgørelser i husordenssager efter § 82, stk. 1, nr. 1 og 2, der altså har været behandlet i to instanser, af hensyn til ønsket om at begrænse sagsbehandlingstiden, ikke kan indankes for landsretten.

Til kapitel 18

Til § 109

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 1998.

Til § 110

Loven gælder efter § 1 som udgangspunkt fuldt ud for alle almene boliger.

Det følger af § 4, stk. 1, at lovens bestemmelser ikke kan fraviges ved aftale, medmindre dette udtrykkeligt fremgår af loven.

Der er i loven alene foreslået mulighed for fravigelse af et meget begrænset antal bestemmelser. Lov om leje af almene boliger vil således i det væsentligste være ufravigelig for parterne i et lejeforhold, der er omfattet af loven.

Der er, som det fremgår af de almindelige bemærkninger, ikke ved nærværende lovforslag tilsigtet væsentlige ændringer af reglerne for almene boliger. Overgangen til de nye regler skulle derfor ikke indebære væsentlige ændringer af eksisterende lejeaftaler om almene boliger. Der kan dog efter de hidtil gældende regler på visse områder lovligt være indgået individuelle aftaler mellem lejer og udlejer, der ikke vil kunne indgås efter den foreslåede nye lov.

For at loven ikke skal gribe ind i sådanne indgåede individuelle aftaler, som lejeren har haft en berettiget forventning om, skulle gælde i hele lejeperioden, foreslås ved § 110, at sådanne aftaler om almene boliger, der er indgået før lovens ikrafttræden - herunder aftaler, der er indgået om en almennyttig bolig før lov om almene boliger trådte i kraft - som udgangspunkt fortsat skal gælde. Sådanne aftaler opretholdes, uanset om der er tale om fravigelser af bestemmelser i loven, der på grund af den generelle ufravigelighed ikke længere kan fraviges, jf. nr. 1.

Tilsvarende foreslås for selvejende institutioner indeholdende ungdomsboliger, ældreboliger eller lette kollektivboliger, der omdannes til almene boligorganisationer eller afdelinger af sådanne, at de lejere, der har indgået lejeaftale med den selvejende institution før omdannelsen, forbliver boende på de aftalte lejevilkår, også i det omfang disse måtte afvige fra den almene lejelovs bestemmelser.

I det omfang, en lejeaftale alene henviser til (den til enhver tid) gældende lejelovgivning, vil aftalen være omfattet af nærværende lovforslag. Det gælder således aftaler indgået på den gældende standardlejekontrakt type B for alment byggeri.

For boliger i tidligere private udlejningsejendomme, der er erhvervet med henblik på omdannelse til alment boligbyggeri, foreslås endelig på samme måde, at de lejere, der har indgået lejeaftale med den private udlejer før overdragelsen, forbliver boende på de da aftalte lejevilkår (for private udlejningsboliger). Ved genudlejning skal boligerne udlejes på almene lejevilkår.

På de områder, hvor det er hensigten med loven, at der skal indføres nye regler også for eksisterende lejemål om almene boliger, foreslås det udtrykkeligt angivet i de enkelte lovbestemmelser, at de gælder uanset tidligere modstående aftale. Forslagets § 110, stk. 2 og 3, indeholder særlige regler herom. De pågældende regler forudsættes ikke at have ekspropriativ karakter over for parterne i lejeforholdet.

Til § 111

Efter de gældende regler om råderet kan afdelingsmødet beslutte, at der i den enkelte afdeling kan gennemføres andre forbedringsarbejder end dem, der er omfattet af den legale råderet. Sådanne arbejder giver ret til godtgørelse. Da disse regler nu ændres, foreslås for en ordens skyld indsat en bestemmelse om, at lejere, som har ret til godtgørelse efter den tidligere ordning, bevarer retten til godtgørelse.

Til § 112

Bestemmelsen svarer til § 125 i den gældende bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v.

Til § 113

Bestemmelsen svarer til §§ 81 og 192 i lov om almene boliger m.v.

Til § 114

Lovforslaget vedrører almene boliger efter lov om almene boliger m.v., der ikke gælder for Færøerne og Grønland.

Skriftlig fremsættelse (22. oktober 1997)

Boligministeren (Ole Løvig Simonsen):

Jeg tillader mig herved for Folketinget at fremsætte:

Forslag til lov om leje af almene boliger.

(Lovforslag nr. L 29).

Hovedsigtet med lovforslaget, som bygger på Lejelovskommissionens anbefaling i betænkningen om lejeforhold (Betænkning nr. 1331, februar 1997), er at samle alle de lejeretlige regler, der gælder for leje af almene boliger, i een lov for dermed at skabe større overskuelighed og sammenhæng i regelsættet.

Forslaget tilsigter samtidig at styrke den enkelte lejers retstilling. Dette skal ses i sammenhæng med den væsentlige udvidelse af beboerdemokratiet i det almene boligbyggeri, som blev indført den 1. januar 1997.

Herudover indeholder lovforslaget som væsentlige nydannelser etablering af beboerklagenævn i samtlige kommuner og permanente regler om retsfølger som følge af husordensovertrædelser.

Lovforslaget indeholder følgende elementer:

1. Sammenskrivning af de lejeretlige regler, der gælder for almene boliger: Lovforslaget er som udgangspunkt en sammenskrivning af de lejeretlige regler, som i dag gælder for leje af almene boliger. I dag fremgår reglerne dels af lejeloven dels af lov om almene boliger m.v.

Det foreslås, at loven skal gælde for de samme almene boligtyper, som er omfattet af lov om almene boliger m.v., d.v.s. almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger.

Forslaget indebærer, at den almene lejelov som udgangspunkt skal regulere alle relevante elementer af lejeforholdet mellem lejere og udlejere af almene boliger. Det foreslås, at kun bestemmelser, som vurderes at have aftaleretlig karakter, overføres fra lov om almene boliger. Bestemmelser af offentligretlig karakter, bl.a. reglerne om det kommunale tilsyn og om offentlig støtte til nybyggeri m.v., er derimod forudsat bibeholdt i lov om almene boliger m.v.

2. Nedsættelse af beboerklagenævn: Det foreslås, at der etableres beboerklagenævn i alle kommuner. Det overordnede sigte med etablering af et sådant klageorgan er at sikre, at beboernes klagemuligheder er på »niveau« med de muligheder, som lejere i private udlejningsejendomme har i de kommuner, hvor der er etableret huslejenævn, d.v.s. at få tvister afgjort på en hurtig, nem og billig måde.

3. Permanente regler om nævnsbehandling af og retsfølger som følge af husordensovertrædelser: I lejeloven indførtes pr. 1. juli 1995 en forsøgsordning vedrørende husordensovertrædelser for såvel privat som alment byggeri. På baggrund af erfaringerne med denne forsøgsordning foreslås - i første omgang for almene boliger - indført en permanent ordning om husordensovertrædelser. Det foreslås, at ordningen gøres landsdækkende, og at den udbygges i forhold til den eksisterende ordning.

4. Forenkling af gældende lejeretlige regler på en række områder: Lovforslaget indeholder bl.a. på baggrund af lejelovskommissionens anbefalinger en række forenklinger af gældende regler om betaling for varme og vand, udgifter til fællesantenner m.v. og lejernes råderet.

Derudover indeholder lovforslaget en række mindre ændringer og tilpasninger af eksisterende regler.

Gebyret for indbringelse af en sag for beboerklagenævnet er i lovforslaget sat til 100 kr. pr. sag, der ikke tilbagebetales, selvom klageren får medhold. Det skønnes med betydelig usikkerhed, at beboerklagenævnene efter en »indkøringsperiode« vil skulle behandle 4.000 sager om året. Hvis det viser sig, at antallet af beboerklagenævnssager bliver væsentligt større, vil boligministeren optage forhandlinger med henblik på en forhøjelse af klagegebyret på 100 kr. De kommunale nettoudgifter som følge af indførelsen af beboerklagenævn skønnes med betydelig usikkerhed maksimalt at blive 3,5 mill. kr. i 1998, 8,5 mill. kr. i 1999, 11,1 mill. kr. i 2000 og 12,1 mill. kr. i 2001.

Samlet skønnes forslagene vedrørende betaling for varme og vand, udgifter til fællesantenner m.v. samt lejernes råderet ikke at medføre nævneværdige ændringer i de offentlige udgifter til individuel boligstøtte.

Lovforslaget skønnes ikke at have erhvervsøkonomiske konsekvenser eller EU-retlige aspekter.

Den foreslåede udvidelse af de former for uacceptabel adfærd, som kan medføre retsfølger, herunder ophævelse af lejeaftalen, vil i en række situationer kunne indebære en forbedring af det nære miljø. Forslaget vurderes ikke herudover at have miljømæssige konsekvenser.

Idet jeg i øvrigt henviser til lovforslaget og de bemærkninger, som ledsager det, skal jeg anbefale forslaget til Tingets velvillige behandling.

Efter 2. behandling den 9. december 1997

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1 . Loven gælder for leje af:

1) Almene boliger, der tilhører en almen boligorganisation.

2) Almene ældreboliger, der tilhører en kommune eller en amtskommune.

3) Almene ældreboliger, der tilhører en selvejende institution.

Stk. 2 . Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Stk. 3. Loven gælder ikke ved fremleje af en almen bolig omfattet af stk. 1.

Stk. 4. Almene boliger kan være indrettet som enkeltværelser. Ved et enkeltværelse forstås i denne lov et eller flere beboelsesrum uden eget køkken, som alene lejeren og dennes husstand disponerer over.

§ 2. Loven finder også anvendelse, når en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der er udlejet til andet end beboelse (blandede lejemål). Omfatter en lejeaftale såvel lokaler til beboelse som lokaler, der er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder lovens kapitel 3 om lejefastsættelse og lejeregulering dog alene for de lokaler, der anvendes til beboelse.

Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 anses en bolig og en garage udlejet ved samme aftale ikke som et blandet lejemål.

§ 3. De i § 1, stk. 1, nævnte boligorganisationer, kommuner, amtskommuner og selvejende institutioner betegnes i denne lov som udlejer. Udlejerens rettigheder og pligter efter denne lov udøves i overensstemmelse med reglerne om beboerdemokrati i kapitel 1 og 2 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og i forskrifter udstedt i medfør heraf.

Stk. 2. Den person, som har indgået aftale med udlejer om leje af de i § 1, stk. 1, nævnte boliger, betegnes i denne lov som lejer.

§ 4. Bestemmelserne i denne lov kan ikke fraviges ved aftale mellem parterne, medmindre dette fremgår af loven.

Stk. 2 . Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i lejeaftalen.

Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 5. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt.

Stk. 2 . I lejeaftalen skal der specificeret oplyses om lejens størrelse og om alle kendte udgifter vedrørende det lejede, som lejeren skal betale til udlejeren ud over lejen. Den kendte eller anslåede størrelse for hver enkelt udgiftsart skal angives.

Stk. 3 . I lejeaftalen skal der oplyses om øvrige udgiftsarter vedrørende det lejede, som udlejeren på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse har kendskab til, at lejeren skal betale til andre end udlejeren.

Stk.4. Udlejeren foranlediger, at lejeren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse får udleveret det gældende vedligeholdelsesreglement samt husordenen for boligafdelingen.

§ 6. Ved en blanket til indgåelse af lejeaftaler forstås en fortrykt standardkontrakt til udfyldning samt andre kontrakter og kontraktstillæg, der ikke fremtræder som udarbejdet individuelt for det pågældende lejeforhold.

Stk. 2. Boligministeren autoriserer blanketter efter forhandling med landsomfattende organisationer af udlejere af alment boligbyggeri og landsomfattende organisationer af lejere, der repræsenterer lejere af alment boligbyggeri. Ved autorisation af blanketter kan tidligere autoriserede blanketter fratages autorisation. Anvendes en blanket, som ikke er autoriseret, ses der bort fra bestemmelser i denne, som pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i denne lov.

Stk. 3 . Bestemmelser i autoriserede blanketter, som pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, kan kun påberåbes, såfremt de er fremhævede.

§ 7. Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af boliger er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Udlejer kan dog opkræve gebyr hos boligsøgende, hvis dette er tilladt efter anden lovgivning.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for aftalt afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Stk. 4 . Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller hæfte, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 8. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje og depositum eller lignende. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2 . En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f. eks. ret til at få godtgørelse efter kapitel 8, kan, medmindre andet er aftalt, forlange aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har udlejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at lade aftalen aflyse.

Kapitel 3

Lejefastsættelse og lejeregulering

§ 9. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser og lignende i henhold til reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Stk. 2. Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi.

Stk. 3. Ved afdelingens ibrugtagelse skal lejen og fordelingen heraf på de enkelte lejemål godkendes af kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort og den endelige finansiering er tilendebragt.

Stk. 4. Ændringer i lejefordelingen skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

§ 10. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i § 9, stk. 1, samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændringer i lejefordelingen, jf. § 9, stk. 4, kan gennemføres med 3 måneders varsel. Hvis huslejeforhøjelsen er sket med for kort varsel, er lejeren først forpligtet til at betale forhøjelsen fra det tidspunkt, hvor et tidsmæssigt korrekt afgivet varsel ville have haft virkning.

Stk. 2. Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles således, at fordelingen af den samlede leje på de enkelte boliger opretholdes, jf. § 9, stk. 2.

Stk. 3. Lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Overstiger lejeforhøjelsen inden for et regnskabsår ikke 1 pct. af lejen, kan forhøjelsen dog gennemføres uden kommunalbestyrelsens godkendelse.

Stk. 4. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser fordeles som nævnt i stk. 2, forudsat at arbejderne medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien.

Stk. 5. Krav om forhøjelse af lejen skal varsles skriftligt over for den enkelte lejer med det i stk. 1 omtalte varsel og indeholde oplysning om forhøjelsens beregning, grunden til forhøjelsen og forhøjelsens størrelse angivet i kr. pr. måned.

Stk. 6. Bliver udlejeren bekendt med, at varslingsskrivelsen ikke opfylder kravene i stk. 1 eller stk. 5, skal udlejeren hurtigst muligt skriftligt orientere samtlige berørte lejere herom. Orienteringen skal samtidig indeholde de påkrævede oplysninger. Hvis forhøjelsen er sket med for kort varsel, skal lejerne oplyses om virkningen heraf. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser kan først varsles til ikrafttræden fra tidspunktet for ibrugtagelsen. Udlejeren kan tage de nødvendige forbehold om kommunalbestyrelsens godkendelse.

Stk. 7. Gør forholdene det påkrævet, kan kommunalbestyrelsen påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen.

§ 11. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter § 9, stk. 3 og 4, og § 10, stk. 3 og 7, kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.

§ 12. Uenighed om, hvorvidt et varsel om huslejeforhøjelser er i overensstemmelse med gældende regler, jf. § 10, stk. 1 og 5, afgøres af beboerklagenævnet.

§ 13. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 9-12 nævnte forhold.

Kapitel 4

Lejerens indflytning

§ 14. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse, jf. § 25. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren under lejerens medvirken udarbejde en indflytningsrapport. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om indflytningsrapporter.

§ 15. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen, jf. §§ 18-20, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 16. Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af beboerklagenævnet.

Stk. 2. Beboerklagenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre mangelen.

Kapitel 5

Mangler ved boligen

§ 17. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til lejerens rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

§ 18. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan forlange, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme el. lign., kan lejeren ved fogdens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 19. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 18, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

§ 20. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 21. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 15 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

§ 22. Bringes et lejeforhold bortset fra de i § 21 nævnte tilfælde til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

§ 23. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Stk. 2. Ved bortfald af en lejeaftale i henhold til stk. 1 finder reglerne i § 86, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

Kapitel 6

Vedligeholdelse og istandsættelse

§ 24. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme, skal holdes i god og brugbar stand.

Stk. 2. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger.

Stk. 3. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler, medmindre det aftales, at udlejer overtager forpligtelsen.

Stk. 4. Der kan i et vedligeholdelsesreglement, jf. § 25, stk. 2, fastsættes bestemmelser om, at lejeren uanset reglerne i stk. 1 og 2 overtager udlejerens pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer i umiddelbar tilknytning til boligen samt til at vedligeholde og renholde udvendigt træværk og lignende. Hvis der ikke er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer indgå aftale med den enkelte lejer om, at lejeren overtager den nævnte pligt.

§ 25. Udlejeren skal træffe beslutning om, hvorvidt boligernes vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning skal ske efter reglerne i enten § 26 eller § 27. I en almen boligorganisation besluttes samtidig, om der skal fastsættes ens regler for alle boligorganisationens afdelinger. Der kan fastsættes forskellige regler for de forskellige boligtyper i den enkelte afdeling.

Stk. 2. Udlejeren skal udarbejde et vedligeholdelsesreglement, hvoraf det fremgår, hvilken vedligeholdelsesordning der er gældende for boligerne, jf. stk. 1. Vedligeholdelsesreglementet skal endvidere indeholde nærmere regler om vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fraflytning m.v., når henholdsvis § 26 og § 27 finder anvendelse. Endelig skal vedligeholdelsesreglementet indeholde en nærmere beskrivelse af den standard, som boligerne skal have ved overtagelsen. Vedligeholdelsesreglementet gælder for samtlige lejere uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser.

Stk. 3. Det kan ikke ved fraflytning forlanges, at boligen afleveres i en bedre stand end den, hvori den blev overtaget.

Stk. 4. Lejeren skal uanset reglerne i §§ 26 og 27 afholde samtlige udgifter som følge af misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen.

§ 26. Har udlejeren efter § 25, stk.1, truffet beslutning herom, sørger lejeren for og afholder udgiften til at vedligeholde boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden.

Stk. 2. Ved fraflytning af boligen gennemføres for lejerens regning en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Udlejeren kan beslutte, at lejeren i stedet betaler et af udlejeren fastsat hertil svarende normalistandsættelsesbeløb. Udlejeren overtager i løbet af en periode på højst 10 år fra lejerens overtagelse af lejligheden gradvis lejerens udgift til normalistandsættelsen eller betaling af normalistandsættelsesbeløbet. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren kun den andel, som på det tidspunkt, hvor lejemålet ophører, ikke er overtaget af udlejeren.

§ 27. Har udlejeren efter § 25, stk. 1, truffet beslutning herom, vedligeholder udlejeren boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. De nødvendige midler tilvejebringes ved lejerens indbetaling af et beløb til en vedligeholdelseskonto for boligen. Beløbet fastsættes af udlejer til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal. Lejeren kan forlange, at der udføres vedligeholdelse af boligen med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, når det er nødvendigt og udgifterne kan dækkes af boligens vedligeholdelseskonto.

§ 28. Udlejer kan bestemme, at visse vedligeholdelsesarbejder, der er omfattet af § 26, stk. 1, skal udføres af udlejer.

Stk. 2. Udgiften til de i stk. 1 nævnte arbejder afholdes af udlejer.

§ 29. Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse i henhold til § 24, stk. 3 og 4, § 25, stk. 4, samt § 26 afgøres af beboerklagenævnet.

§ 30. Uenighed om opfyldelsen af udlejerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse i henhold til § 27 afgøres af beboerklagenævnet.

Stk. 2 . Nævnet afgør ligeledes uenighed om udlejers pligt til vedligeholdelse i henhold til § 24, dog kun for så vidt angår vedligeholdelsesarbejder i den enkelte bolig eller i umiddelbar tilknytning til denne.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre.

§ 31. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 24-30 nævnte forhold.

Kapitel 7

Udlejerens adgang til det lejede

§ 32. Udlejeren har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 33. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer.

§ 34. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Stk. 2. Beboerklagenævnet kan fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes færdiggørelse.

Kapitel 8

Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede

§ 35. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.

§ 36. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer i ejendommen, såfremt der er mulighed for tilslutning til kabel-tv i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning, kan disse beslutte, at opsætning af antenne skal ske i form af et fællesantenneanlæg.

Stk. 2. Lejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Stk. 3. Etablerer lejeren en antenne på ejendommen, kan udlejer forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod lejeren, som opstår som følge af antennen.

Stk. 4. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, kan udlejer forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejer, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejer med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antennen. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejer. Vedtægterne skal indeholde bestemmelse om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antennen samt i tilfælde af foreningens ophør bære udgifterne som følge af nedtagning af antennen. Udlejer kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejers krav mod foreningen.

Stk. 5. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget.

§ 37. Lejeren har ret til at installere hjælpemidler m.v. efter bestemmelserne i § 102 i lov om social service. Udlejer kan stille krav om, at lejeren foretager retablering ved fraflytning, og at kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifterne. Lejeren skal underrette udlejeren senest 4 uger, før indretningen finder sted.

§ 38. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, som den enkelte lejer har foretaget efter §§ 35-37. Udlejeren kan forlange, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Stk. 2. Har lejeren opsat egen antenne eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter § 36, stk. 1, kan udlejeren kræve retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.

§ 39. Lejeren har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringer m.v. af boligen og ved fraflytning få økonomisk godtgørelse for de afholdte dokumenterede udgifter.

Stk. 2. Forbedringerne m.v. skal være rimelige og hensigtsmæssige. Arbejderne må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens eventuelle karakter af bolig, der er velegnet for ældre og personer med handicap. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

Stk. 3 . Der kan ikke ydes godtgørelse for særligt luksusprægede arbejder eller særligt energiforbrugende installationer.

Stk. 4 . Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.

Stk. 5 . Den nye lejer, der flytter ind i en bolig, hvor den tidligere lejer har gennemført forbedringer m.v., skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse. Ved indgåelse af lejeaftalen kan den nye lejer vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhøjelse, som modsvarer udgiften.

§ 40. Udlejeren kan tillade, at lejeren udfører andre arbejder end de af § 39 omfattede arbejder.

Stk. 2 . Bestemmelsen i § 39, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 41. Uenighed om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af beboerklagenævnet.

§ 42. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 39-41 nævnte forhold, herunder om afgrænsning og beregning af godtgørelsen for forbedringsarbejderne m.v.

Kapitel 9

Betaling af leje m.v.

§ 43. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

§ 44. Lejen betales månedsvis forud. Ved indgåelse af lejemål, hvor der ikke opkræves beboerindskud, jf. § 46, kan det dog aftales, at lejeren betaler leje for en længere periode ad gangen, dog maksimalt for en periode på 3 måneder.

Stk. 2. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Stk. 3. I tilfælde af opsigelse eller ved et tidsbestemt lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør. Har lejeren pligt til helt eller delvis at istandsætte det lejede ved fraflytning, kan det dog aftales, at lejeren betaler for den periode, der medgår til lejemålets kontraktmæssige istandsættelse. Lejeren er dog ikke pligtig at betale for en istandsættelsesperiode ud over 14 dage.

§ 45. Til delvis dækning af finansieringen af byggeriet opkræver udlejeren ved lejemålets indgåelse et beboerindskud. Der kan opkræves beboerindskud for følgende boliger:

1) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

2) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter byggestøtte- eller boligbyggerilovgivningen.

3) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter lov om boliger for ældre og personer med handicap.

4) Boliger, der er opført af en almen boligorganisation med offentlig støtte efter lov om byfornyelse.

§ 46. Ved indgåelse af lejemål, hvor der ikke opkræves beboerindskud efter de i § 45 omtalte regler, kan udlejer i stedet kræve depositum svarende til indtil 3 måneders leje.

§ 47. Når en lejers rettigheder vedrørende en bolig ophører, tilbagebetaler udlejer det indbetalte beboerindskud eller depositum.

Stk. 2. Udlejer kan foretage modregning i det beløb, der er nævnt i stk. 1, for lejerens forpligtelser over for udlejeren, herunder for eventuelle udgifter til det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytningen.

Stk. 3. En lejer kan ikke modregne fordringer på udlejeren i sin forpligtelse til at betale beboerindskud.

§ 48. Hvis beboerindskud efter § 45 eller depositum efter § 46 må antages ikke at kunne dække rimelige udgifter ved det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytning, kan udlejer med kommunalbestyrelsens godkendelse forhøje indskuddet eller depositummet. Ved genudlejning indbetaler den nye lejer det således forhøjede indskud eller depositum til udlejer.

§ 49. Beboerindskud og depositum i henhold til §§ 45 og 46 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

§ 50 . Uenighed om udlejers pligt til at tilbagebetale beboerindskud eller depositum afgøres af beboerklagenævnet.

§ 51. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 43-50 nævnte forhold.

Kapitel 10

Betaling for varme og vand m.v.

§ 52. Leverer udlejeren varme og varmt vand samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand refunderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget fordeles på grundlag af fordelingsmålere. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af fyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

Stk. 4. Indeholder forbrugsregnskabet både udgifter til kollektiv varmeforsyning og til vand, og er det ikke muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller afregningsperiode for de to ydelser, jf. § 53, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat regnskab for vandudgifter efter reglerne i dette kapitel.

§ 53. Forbrugsregnskabet skal udformes således, at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift der vedrører varme og varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del der vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf. § 56, stk.1, samt om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. § 56, stk. 3. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, jf. dog stk. 3 og 4.

Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal varmeregnskabsåret dog følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

§ 54. Fordelingen af udgifterne til varme og varmt vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og, for så vidt angår levering af varmt vand, efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige fordeling af varmeudgiften ændres, således at fordelingen fremover skal ske på grundlag af varmefordelingsmålere. Ligeledes kan udlejeren forlange, at fordelingen af udgiften til vand fremover fordeles på grundlag af vandfordelingsmålere.

Stk. 3. Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 2 betragtes som forbedring.

Stk. 4. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabsperiodes begyndelse. Ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften, som hidtil har været indeholdt i lejen.

§ 55. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter, jf. § 52, stk. 2, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden.

§ 56. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af vand fra kommunen eller vandværket, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.

Stk. 2. Når forbrugsregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for beboerklagenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til regnskabet.

Stk. 4. Indbringer udlejeren ikke lejerens indsigelse i henhold til stk. 3 for beboerklagenævnet, kan lejeren indbringe sagen for beboerklagenævnet.

§ 57. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren forlange tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 58. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 56, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

§ 59. Har udlejeren som følge af en fejl glemt af medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren overføre posten til det følgende forbrugsregnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 57 tilsvarende anvendelse.

§ 60. Reglerne i § 54, stk. 2, 3 og 4, 1. pkt., finder endvidere anvendelse, for så vidt angår elektricitetsmålere, såfremt udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning.

Stk. 2. Beslutninger efter § 54, stk. 2, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.

Stk. 3. Udlejeren kan uanset stk. 1 samt § 52, stk. 2, 2. pkt., forlange, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af elektricitet til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Ændringer af betalingsbetingelserne gælder uanset modstående tidligere aftale.

Stk. 4. Uanset reglerne i dette kapitel kan udlejeren forlange, at lejeren fremtidig betaler udgifter til forsyning med varme og vand på grundlag af afregningsmålere direkte til leverandøren. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Vedrører ændringen afregning for vand, som ikke opkræves over forbrugsregnskabet, kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel. Ændringer af betalingsbetingelserne for varme og vand gælder uanset tidligere modstående aftale.

§ 61. § 52, stk. 1, 3. pkt., kan fraviges ved aftaler om udlejning af almene ungdomsboliger. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til varmefordelingsmåling, der omfatter de pågældende lejemål.

Kapitel 11

Lejerens betaling til fællesantenner m.v.

§ 62. Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Udgifterne fordeles ligeligt på lejemålene i ejendommen. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer, lejeren har adgang til. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Den del af udgiften, der dækkes af udbetaling fra Landsbyggefonden efter kapitel 7 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., medregnes ikke i etableringsudgiften. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Lejeren kan dog forlange at betale beløbet kontant.

Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.

Stk. 4. Efter lejerens anmodning skal beboerklagenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter stk. 1. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. Finder nævnet, at udlejeren har gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af fællesantenneanlægget m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage de programsignaler, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.

§ 63. Leverer udlejeren fælles programsignaler i ejendommen, kan udlejeren uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles programsignaler i ejendommen til ophør.

Kapitel 12

Brugsrettens overgang til andre

§ 64. Lejeren har ret til at fremleje højst halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i boligen, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

§ 65. Lejeren har ret til at fremleje boligen i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

1) det samlede antal personer i boligen vil overstige antallet af beboelsesrum eller

2) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Stk. 4. Ved fremleje af en bolig i et bofællesskab skal den pågældende bolig efter fremlejeforholdets etablering bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Stk. 5. Senest 2 uger før lejeren indgår en fremlejeaftale, skal lejeren underrette udlejeren om

1) årsagen til lejerens midlertidige fravær,

2) hvem lejeren agter at fremleje til, herunder om den pågældende opfylder de i stk. 3 eller 4 nævnte betingelser, hvis der er tale om en almen ungdomsbolig, en almen ældrebolig eller en bolig i et bofællesskab,

3) antallet af personer i boligen og

4) den krævede lejes størrelse.

Har udlejeren ikke modsat sig den pågældende fremlejeaftale senest 2 uger efter lejerens underretning, kan lejeren indgå aftalen.

§ 66. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse give udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren kan ikke ved aftaler om fremleje betinge sig en højere leje, end lejeren selv betaler for boligen. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeaftalen, hvis den aftalte leje overstiger dette beløb.

§ 67. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i §§ 64 og 65 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 38 for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 68. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

§ 69. Lejeren har ret til at bytte med en lejer af en anden bolig, således at denne overtager den almene bolig.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis

1) den fraflyttede lejer ikke har beboet boligen i 3 år,

2) boligen ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum eller

3) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 3. Den, der ved bytning opnår en bolig i en almen andelsboligorganisation, skal indtræde som medlem af andelsboligorganisationen.

Stk. 4. Ved bytning af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger kan lejeren kun bytte med personer, som ikke opfylder betingelserne for at komme i betragtning til sådanne boliger, hvis kommunalbestyrelsens samtykke foreligger.

Stk. 5. Ved bytning af en bolig i et bofællesskab skal den pågældende bolig efter bytningen bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

§ 70. Det kan aftales, at lejeren af et blandet lejemål har ret til at lade en anden lejer fortsætte lejemålet.

§ 71. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet. Udlejeren kan i særlige tilfælde tillade, at den i 1. pkt. nævnte anden person fortsætter lejeforholdet, selv om husstandsfællesskabet har varet under 2 år.

Stk. 3. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid.

Stk. 4. Er det lejede en plejebolig, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 3 ske med 1 måneds varsel.

Stk. 5. Stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren af en bolig på grund af alder eller sygdom flytter i ældrebolig, beskyttet bolig, på plejehjem eller lignende.

§ 72. Udlejeren kan tillade, at en person, der blev forsørget af en afdød lejer, herunder afdødes barn under 18 år, fortsætter lejeforholdet.

Stk. 2. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren på grund af alder eller sygdom flytter i ældrebolig, beskyttet bolig, på plejehjem eller lignende.

§ 73. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 74. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af dem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en bolig, der har tjent som fælles bolig. Udlejeren kan i særlige tilfælde tillade, at parterne aftaler, hvem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til den fælles bolig, selv om husstandsfællesskabet har varet under 2 år. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. og 2. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 73, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 75. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet.

§ 76. Uenighed om lejerens ret til at fremleje efter §§ 64 og 65, til at bytte efter § 69 og til at fortsætte lejemålet efter §§ 71 og 75 afgøres af beboerklagenævnet.

§ 77. §§ 65, 69 og 72 gælder ikke for blandede lejemål.

Stk. 2. § 64 gælder ikke for enkeltværelser, og § 72 gælder ikke for enkeltværelser og boliger til funktionærer ved afdelingen.

Kapitel 13

Lejerens brug af det lejede

§ 78. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

§ 79. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 64 og 65.

§ 80. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, § 19 og § 20 finder tilsvarende anvendelse på udlejers overtrædelse af denne pligt.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 81.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 78, stk. 2.

§ 81. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 82, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

7) Når lejeren vanrøgter det lejede.

8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.

10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.

11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 82, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.

Stk. 3. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, nr. 3-11, og stk. 2, at tilsidesættelsen sker trods udlejers advarsel.

Stk. 4. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 82. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger:

1) Lejemålet kan ophæves, såfremt overtrædelsen er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

2) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan ophæves efter nr. 1 eller opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 14 og 15.

3) Lejeren kan pålægges konfrontation med de personer, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

4) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 81, kan føre til mere indgribende retsfølger efter nr. 1-3 eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 14 og 15.

Stk. 2. Ophævelse af lejemålet efter stk. 1, nr. 1, kan dog kun pålægges, hvis lejeren har tilsidesat god skik og orden efter § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 81, stk. 3. Nævnet kan ikke træffe afgørelse om ophævelse af lejemålet, hvis sagen er indbragt for nævnet af en anden lejer efter § 83, stk. 3.

Stk. 3. Ophævelse af lejemålet efter stk. 1, nr. 1, kan endvidere uanset overtrædelsens karakter anvendes som retsfølge, hvor lejeren inden for 3 år forud for nævnets afgørelse har været pålagt retsfølge efter stk. 1, samt ved overtrædelse af betingelserne i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget.

§ 83. Sag om pålæg af retsfølger efter § 82 indbringes for beboerklagenævnet af udlejeren efter reglerne i kapitel 17, jf. dog stk. 3.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer senest 4 uger efter lejerens begrundede anmodning derom skal give en anden lejer, der har tilsidesat god orden i ejendommen, en advarsel, jf. § 81, stk. 3, eller indbringe sag for beboerklagenævnet mod en anden lejer om pålæg af retsfølger efter § 82. Ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 3. Efterkommer udlejer ikke sin forpligtelse efter stk. 2, kan den klagende lejer selv indbringe sagen for beboerklagenævnet. Lejeren skal ved indbringelsen godtgøre, at lejeren forgæves har forsøgt at få udlejer til at opfylde sin forpligtelse efter stk. 2. Udlejer skal indkaldes som part i sagen.

Kapitel 14

Opsigelse

§ 84. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, jf. dog § 87.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller lejemål, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 68, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 85. Udlejeren kan opsige lejeaftalen i følgende tilfælde:

1) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.

2) Når lejeren af en bolig siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

3) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 81, stk. 3, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

4) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 82, stk. 1, nr. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

5) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 82, stk. 1, og ny overtrædelse af § 81 sker inden for 3 år fra pålægget, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

6) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 2 . Udlejeren skal opsige en lejeaftale vedrørende en almen ungdomsbolig, såfremt lejeren har fuldført sin uddannelse eller de forudsætninger, hvorunder boligen er udlejet, ikke længere er til stede. Opsigelse efter ophørt uddannelse kan under særlige omstændigheder udsættes i op til et år. Opsigelse kan endvidere udsættes, hvis boligen ikke umiddelbart kan genudlejes. Udlejeren kan herudover opsige en lejeaftale vedrørende en almen ungdomsbolig, hvis lejeren ikke har fremsendt nødvendige oplysninger om studieaktivitet senest 6 uger efter, at udlejer har fremsendt skriftlig anmodning herom. Ved beregning af fristen ses bort fra juli og august måned. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om betingelserne for opsigelse.

§ 86. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, 2 eller 6, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i ejendommen, hvis der bliver en anden bolig ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt og boligen skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes boliger.

Stk. 3. Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger i medfør af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget til sådanne boliger.

Stk. 4. Hvis en lejer som nævnt i stk. 3 ikke tilhører den berettigede personkreds, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en anden bolig, som skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Stk. 5 . Opsiges en lejer af en plejebolig, som er anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Stk. 6 . For blandede lejemål, hvorfra lejeren driver erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, finder § 87, stk. 1, 3. pkt., og §§ 88-91 i lov om leje tilsvarende anvendelse.

§ 87. Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt. Er en lejeaftale tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder lejeaftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

§ 88. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Stk. 2. Fraflytter lejeren inden opsigelsesperiodens udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

§ 89. Udlejerens opsigelse efter § 85 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejeren. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Kapitel 15

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

§ 90. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. kapitel 7.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 81, stk. 3, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 82, stk. 1, nr. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

9) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 82, stk. 1, og ny overtrædelse af § 81 sker inden for 3 år fra pålægget, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

10) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

11) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

12) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Stk. 2 . Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. § 44, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb på 100 kr. er opgjort i 1998niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Vedrører lejeforholdet en plejebolig, som er anvist af kommunen eller amtskommunen, kan lejeaftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

§ 91. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 90, stk. 1, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

§ 92. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne flytte med sædvanligt varsel, jf. § 88. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder lejetab og omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Kapitel 16

Lejerens fraflytning

§ 93. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Besigtigelse kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytningen opgive den adresse, som meddelelser, herunder krav efter § 94, kan sendes til.

§ 94. Ved fraflytning gennemføres et syn af boligen, hvorunder omfanget af lejerens forpligtelser efter § 25, stk. 4, og § 26 fastlægges. Synet foretages senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Syn kan undlades, såfremt der ikke agtes fremsat krav imod lejeren om betaling af istandsættelsesudgifter.

Stk. 2. Underretter udlejeren ikke senest 2 uger efter synet lejeren skriftligt om istandsættelsesarbejdernes omfang, den anslåede udgift og lejerens andel heraf, bortfalder udlejerens krav mod lejeren, medmindre denne er fraflyttet uden at give udlejeren oplysning om den fremtidige adresse. Overskridelser, der forhøjer lejerens samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 pct., er lejeren uvedkommende.

§ 95. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 93 og 94 nævnte forhold.

Kapitel 17

Beboerklagenævn og boligret

§ 96. I kommuner med almene boliger nedsættes et eller flere beboerklagenævn til afgørelse af tvister efter denne lov. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale beboerklagenævn.

Stk. 2. I kommuner, hvor der er nedsat mere end eet nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

§ 97. Et beboerklagenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af amtmanden, i København af overpræsidenten. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer-, bolig- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3. De i stk. 1 nævnte to medlemmer udpeges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de almene boligorganisationer, der har afdelinger i kommunen, og de større lejerforeninger i kommunen. De to medlemmer skal være sagkyndige med hensyn til almene boligforhold.

Stk. 4. Findes der ikke større lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om medlem til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af et sagkyndigt nævnsmedlem, der skal være lejer, men ikke tillige udlejer. Findes der kun een almen boligorganisation, der har afdelinger i kommunen, udpeges et medlem efter indstilling fra landsdækkende organisationer af udlejere af alment byggeri i stedet for et medlem udpeget efter indstilling fra den pågældende almene boligorganisation.

Stk. 5. I sager om tvister efter kapitel 13 tiltrædes nævnet af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen. Den socialt sagkyndige har ikke stemmeret, jf. § 105, stk. 3, i nævnet.

Stk. 6. Der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne og den socialt sagkyndige efter de i stk. 24 nævnte regler.

Stk. 7. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af beboerklagenævnet efter at være fyldt 67 år.

§ 98. Formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2, i lov om leje.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

§ 99. Kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m. v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden, øvrige nævnsmedlemmer, den socialt sagkyndige, deres suppleanter samt mæglere efter § 82, stk. 1, nr. 3, vederlag for deres virksomhed.

§ 100. Beboerklagenævnet træffer afgørelse i de sager, hvor dette er fastsat i kapitel 1-16.

§ 101. Ud over de i § 100 nævnte sager træffer beboerklagenævnet afgørelse vedrørende følgende spørgsmål:

1) Tvister om lovligheden af beslutninger truffet af de beboerdemokratiske organer, jf. kapitel 1 og 2 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Beboerklagenævnet kan i den forbindelse træffe afgørelse om, at en beslutning er uden gyldighed, hvis det forhold, der gøres indsigelse imod, er af væsentlig betydning for den trufne beslutning. Nævnet kan ikke træffe afgørelse om ugyldighed, hvis den i stk. 2 nævnte frist ikke er overholdt.

2) Tvister om anvisning af almene familieboliger, jf. § 51, stk. 1, 1. pkt., i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., medmindre anvisningen er omfattet af en kommunal godkendelsesordning efter § 61 i samme lov.

Stk. 2 . De i stk. 1 nævnte tvister kan indbringes for beboerklagenævnet af alle, som har en retlig interesse i sagen. Nævnet kan træffe afgørelse om, at indbringelsen skal have opsættende virkning. De i stk. 1, nr. 1, nævnte tvister skal indbringes senest 4 uger efter beslutningen.

Stk. 3. Beboerklagenævnet orienterer kommunalbestyrelsen om nævnets afgørelser vedrørende de i stk. 1 omtalte tvister.

§ 102. Indbringelse af sager for beboerklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager skal betales et gebyr på 100 kr. for hver sag. Beløbet er fastsat i 1998-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i sagen underretning om indbringelsen med angivelse af, at parten må fremsætte sine synspunkter i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 103. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at forlange fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 2. I sager efter kapitel 13 skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 82, stk. 1, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Stk. 3. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 104. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes hertil med mindst 1 uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal indkaldes. Inden nævnet træffer afgørelse om ophævelse af lejemål efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, skal sagens parter altid indkaldes. De kan give møde ved en befuldmægtiget. Nævnet kan endvidere i sager efter kapitel 13 anmode andre om at afgive forklaring.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

Stk. 4. Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse.

Stk. 5. I sager om tvister efter kapitel 13 skal nævnet give parterne fornøden vejledning. Efter anmodning bistår sekretariatet i fornødent omfang parterne under sagen i forbindelse med afgivelse af skriftlige udtalelser.

§ 105. Beboerklagenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 102, stk. 2, eller efter § 103, stk. 3, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne har afgivet forklaring for nævnet, jf. § 104, stk. 2. I sager efter kapitel 13 kan nævnet mægle forlig.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen.

Stk. 3. Beboerklagenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles klageren og de øvrige parter. Beboerklagenævnets afgørelser efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, skal forkyndes. Nævnets afgørelser efter § 82, stk. 1, nr. 2-4, skal forkyndes, hvis afgørelsen er truffet, uden at parten har svaret eller er mødt for nævnet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med indbringelsesadgangen efter § 106. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor.

Stk. 6. Indbringelse for boligretten af afgørelser om retsfølger efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, har opsættende virkning. Dette meddeles parterne.

Stk. 7. Nævnet kan fastsætte en frist for opfyldelse af afgørelser efter § 82. I afgørelser om ophævelse af lejemål efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, fastsætter nævnet en frist for lejemålets ophør og lejerens fraflytning. Er lejeforholdet gjort betinget, jf. § 82, stk. 1, nr. 2, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

§ 106. Beboerklagenævnets afgørelse kan af hver af parterne indbringes for boligretten. Afgørelser om meddelelse af advarsel efter § 82, stk. 1, nr. 4, kan dog ikke indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter beboerklagenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Stk. 2. Har beboerklagenævnet truffet afgørelse efter § 82, stk. 1, nr. 1, eller stk. 3, og flytter lejeren ikke inden den af nævnet fastsatte frist, jf. § 105, stk. 7, 2. pkt., skal udlejeren uanset den i stk. 1, 3. pkt., fastsatte frist indbringe sagen for boligretten. Indbringelse skal ske senest 4 uger efter den af beboerklagenævnet fastsatte frist for lejerens fraflytning.

Stk. 3. Beboerklagenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 4. Ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 82, stk. 1, nr. 2, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af beboerklagenævnets afgørelse.

Stk. 5. Har beboerklagenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 105, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 2 finder tilsvarende anvendelse.

§ 107. Tvister om boligforhold, der er omfattet af denne lov, kan, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for beboerklagenævnet, i 1. instans indbringes for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Om boligretten gælder reglerne i kapitel XVIII i lov om leje.

§ 108. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret. Boligrettens afgørelser om retsfølger efter § 82, stk. 1, nr. 2 og 3, kan dog ikke indbringes for højere ret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

Kapitel 18

Overgangs- og ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

§ 109. Loven træder i kraft den 1. juli 1998.

§ 110. For følgende lejemål gælder lovens ufravigelige bestemmelser ikke, i det omfang andet måtte være aftalt eller må anses for indeholdt i lejeaftalen:

1) Lejemål om almene boliger indgået med virkning før lovens ikrafttræden.

2) Lejemål om boliger, hvis ejer efter lejeaftalens indgåelse er omdannet til en almen boligorganisation, jf. § 1, nr. 4, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

3) Lejemål om boliger, der efter lejemålets indgåelse er erhvervet af en almen boligorganisation, en kommune, en amtskommune eller en selvejende institution, jf. § 1, stk. 1.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 25, stk. 2, § 60, stk. 2-4, og § 63 gælder uanset modstående aftale for lejemål omfattet af stk. 1, nr. 1. Det samme gælder udlejerens pligt til at vedligeholde og forny ruder efter § 24, stk. 1.

Stk. 3. Bestemmelserne i § 60, stk. 2-4, og § 63 gælder uanset modstående aftale for lejemål omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3.

§ 111. Lejere, som har ret til godtgørelse efter § 69, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 514 af 19. juni 1997, bevarer denne ret.

§ 112. For løbende lejemål bevarer lejere, hvis boligoverenskomst eller lejeaftale er indgået inden den 1. april 1975, retten til indeksregulering af deres beboerindskud efter reglerne i bekendtgørelse nr. 357 af 30. juli 1970, kapitel VII, som ændret ved bekendtgørelse nr. 437 af 17. september 1971. Ved fraflytning efter den 1. april 1975 beregnes indeksreguleringen på grundlag af reguleringspristallet for januar 1975.

§ 113. For løbende lejemål i boliger, der er opført med finansieringstilskud fra det offentlige, gælder reglerne i bekendtgørelse nr. 483 af 16. august 1973 af lov om boligbyggeri § 17. Medfører ændring i husstandsindkomsten, jf. lov om individuel boligstøtte, ændring af lejen, får ændringen virkning fra den førstkommende 1. januar, der følger efter indkomstændringen.

Stk. 2. Ved genudlejning af boliger i almene boligorganisationers afdelinger, der er opført med finansieringstilskud fra det offentlige i medfør af tidligere love om boligbyggeri, skal lejeren betale det indskud og den leje, som ville være gældende, såfremt der ikke var ydet sådant tilskud. Afdelingens indtægt ved lejerens betaling af dette indskud indbetales til kommunen, medens indtægten ved lejerens betaling af den del af lejen, hvormed denne hidtil har været nedsat som følge af finansieringstilskuddet, indbetales til Landsbyggefonden.

§ 114. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Versioner

1. 1997-12-17