Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/199712K00129@1997-12-10/da

Indhold

1. Indledning

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.

Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder §§ 8, 10, 11, 12 og 14 for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.

Stk. 3. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder med arbejde.

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

§ 3. Ved een ejendom forstås i denne lov, jf. dog stk. 2 og 3,

1) eet matrikelnummer,

2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet, eller

3) een ejerlejlighed.

Stk. 2. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne lov som een ejendom.

Stk. 3. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som een ejendom.

§ 4. Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen.

Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 5. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve de pågældende udgifter.

Stk. 3 . Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der indgår i forbrugsregnskabet, herunder udgifter til brændsel, jf. § 47, stk. 2. Stk. 2, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. I lejeaftalen skal der oplyses om øvrige udgiftsarter vedrørende det lejede, som udlejeren på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse har kendskab til, at lejeren skal betale til andre end udlejeren.

Stk. 5. I lejeaftalen skal det oplyses, hvilken dato der tages udgangspunkt i ved regulering for fremtidige skatte- og afgiftsændringer efter §§ 11, 12 og 14. Har udlejeren undladt at give disse oplysninger, lægges ved regulering af lejen, jf. §§ 11, 12 og 14, den størrelse af skatter og afgifter til grund, som påhviler ejendommen ved lejeforholdets begyndelse, og som er pålagt ejendommen ved lejeaftalens indgåelse.

§ 6. Bestemmelser i blanketter til indgåelse af lejeaftaler, som pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, kan kun påberåbes, såfremt de er fremhævede.

Stk. 2. Ved en blanket forstås en fortrykt standardkontrakt til udfyldning samt andre kontrakter og kontraktstillæg, der ikke fremtræder som udarbejdet individuelt for det pågældende lejeforhold.

§ 7. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt. Endvidere skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden ugrundet ophold.

§ 8. En lejeaftale eller en bestemmelse heri kan tilsidesættes eller ændres, såfremt det under hensyntagen til forholdene på tidspunktet for aftalens indgåelse, senere indtrufne forhold, parternes forhandlingsmæssige og økonomiske styrke ved aftalens indgåelse samt forholdene i øvrigt findes urimeligt at gøre den gældende.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til lejeaftalens eventuelt særlige karakter, bestemmelsens sammenhæng med aftalens øvrige bestemmelser, indholdet af reglerne i gældende lejelovgivning samt almindeligt gældende lejevilkår.

§ 9. Reglerne i §§ 5-7 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. § 8 kan ikke fraviges ved aftale.

Kapitel 3

Lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår

§ 10. Fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden sker efter parternes aftale.

Stk. 2. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt og sædvanligt for et lejeforhold af tilsvarende karakter.

§ 11. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje på varslingstidspunktet eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, den leje, der efter § 10, stk. 2, er rimelig og sædvanlig for et lejeforhold af tilsvarende karakter.

Stk. 4 . Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 12. Reglerne i § 11 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning og kontrolmåling, justering og rensning af fyringsanlæg, energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. i medfør af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 11 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.

§ 13. Reglerne i § 11 gælder også for udlejerens nødvendige og rimelige udgifter til drift og administration af eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse eller fælles programforsyning udefra. Uanset § 11, stk. 3, fordeles udgifterne ligeligt på de tilsluttede lejemål. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer, lejeren har adgang til.

§ 14. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 11, 12 og 13 nævnte skatter, afgifter, bidrag eller udgifter, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. I ejendomme som nævnt i § 11, stk. 2, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af udgiften efter stk. 1 er kommet frem til udlejeren.

§ 15. Udlejeren kan hvert 5. år fra lejeforholdets begyndelse eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem lejer og udlejer ændres væsentligt, fremsætte krav om ændring af de gældende lejevilkår for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, jf. dog stk. 6 og § 64, stk. 5. Parterne kan i forbindelse med en ændring af lejeaftalen angive, om der er tale om en væsentlig ændring. Fremsættes der ikke rettidigt krav om ændring af de gældende lejevilkår, fortsætter lejeaftalen uændret i de følgende 5 år.

Stk. 2. Kravet efter stk. 1 skal være kommet frem til lejeren inden udløbet af det 4. år fra lejeforholdets begyndelse, eller fra det tidspunkt, hvor udlejer kunne have krævet lejevilkårene ændret, eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem lejer og udlejer ændres væsentligt, dog tidligst efter 3 år og 9 måneder. Kravet skal være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består. Kravet skal tillige indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3, om lejerens adgang til at fremsætte krav om erstatning efter § 67 samt om, at lejemålet kan opsiges af udlejeren, hvis parterne ikke når til enighed om de fremtidige lejevilkår, jf. stk. 4. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at mangelen ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Stk. 3. Hvis lejeren accepterer udlejerens krav efter stk. 1 og 2, eller hvis lejeren ikke gør rettidig indsigelse, anses vilkårene for lejeaftalen for ændret i overensstemmelse med udlejerens krav med virkning fra udløbet af det 5. år fra lejeforholdets begyndelse, eller fra det tidspunkt, hvor udlejer kunne have krævet lejevilkårene ændret, eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem lejer og udlejer ændres væsentligt. Vil lejeren ikke fortsætte lejemålet på de vilkår, udlejeren har stillet, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 3 måneder efter, at udlejerens krav er kommet frem med angivelse af, på hvilke punkter udlejerens krav ikke kan godkendes, ligesom lejeren skal fremsætte sit krav om erstatning for opsigelse efter stk. 4, jf. § 67.

Stk. 4. Er der ikke mellem lejeren og udlejeren inden 3 måneder, fra lejerens indsigelse er kommet frem, jf. stk. 3, indgået aftale om, på hvilke vilkår lejeforholdet skal fortsætte, kan udlejeren inden yderligere 1 måned opsige lejeaftalen til ophør ved udløbet af det 5. år. Opsiges lejeaftalen ikke, fortsætter den uændret i de følgende 5 år, jf. stk. 1.

Stk. 5. Hvis det mellem parterne er aftalt, at den i stk. 1 nævnte periode skal være længere end 5 år, skal udlejerens krav om ændring af lejevilkårene være fremsat tidligst 1 år og 3 måneder før udløbet af den aftalte periode. I øvrigt finder bestemmelserne i stk. 2-4 tilsvarende anvendelse.

Stk. 6. For lejeforhold, som fortsætter efter en uopsigelighedsperiode, regnes den i stk. 1 nævnte periode fra udløbet af den aftalte uopsigelighedsperiode.

§ 16 . Reglerne i § 15 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren . Det kan dog aftales, at spørgsmålet om ændring af lejevilkår og erstatningsspørgsmålet efter § 67 skal afgøres ved voldgift.

Kapitel 4

Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser

§ 17. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme skal holdes i god og brugbar stand.

Stk. 2. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger.

Stk. 3. Fornyelse af hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er sædvanemæssigt påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

§ 18. Såfremt der foreligger hindring for overtagelse af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Stk. 2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejeren. Retten til at hæve er betinget af, at lejeren, efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren, og lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, såfremt lejeren udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til bestemt tid.

Stk. 3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

§ 19. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets beståen i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, kan lejeren lade mangelen afhjælpe for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme eller lignende, kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren.

§ 20. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 19, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

§ 21. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 22. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 23. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 22 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

§ 24. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 23 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

§ 25. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Stk. 2. Bortfalder en lejeaftale i henhold til stk. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.

Stk. 3. Ved bortfald af en lejeaftale efter stk. 1, skal udlejeren tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes sådanne lokaler.

Kapitel 5

Udlejerens adgang til det lejede og udlejers ret til at foretage ændringer i det lejede m.v.

§ 26. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 27. Udlejeren har, uanset en eventuelt aftalt uopsigelighed, ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Lejeren kan, når udlejeren foretager ændringer efter stk. 1, stille krav om, at lejen skal nedsættes, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede for lejeren.

§ 28. Udlejeren kan iværksætte arbejder i det lejede med det varsel, der er angivet i stk. 2. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

Stk. 2. Varslingen om iværksættelse af arbejder i det lejede skal være skriftlig, og varslet er 8 uger. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned.

Stk. 3. Stk. 1-2 finder tillige anvendelse på arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse.

§ 29. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 30. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til den aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

§ 31. § 28, stk. 2 og 3, og § 29 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 6

Forbedringer

§ 32 . Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet, jf. stk. 2. Ved forbedringer forstås i denne lov arbejder, der tilfører ejendommen eller det lejede kvaliteter eller egenskaber, som lejeren ikke allerede efter retsforholdet har krav på, og som forøger brugsværdien af det lejede. Ved vurdering af den forøgede brugsværdi ses der bort fra forbedringer, der er gennemført efter § 46 a, stk. 3, i lov om leje.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Ved opgørelse af forbedringsudgiften skal der foretages fradrag for eventuelt sparet vedligeholdelse.

Stk. 3. Har en udlejer gennemført arbejder efter § 46 a, stk. 3, i lov om leje, kan udlejer forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Stk. 2, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Har udlejeren opsat eller forbedret eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse i ejendommen, eller har udlejeren etableret eller forbedret tilslutning til programforsyning udefra, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Udlejeren kan forlange en passende forrentning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Lejeren kan dog kræve at betale beløbet kontant. Stk. 2, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 5. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejer forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

Stk. 6. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.

§ 33. Lejeforhøjelse efter § 32 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Stk. 3. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Stk. 4. Boligretten kan på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.

Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til lejeren. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Kapitel 7

Lejerens brug af det lejede

§ 34 . Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

§ 35 . Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del heraf til andre.

§ 36 . Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Bestemmelserne i §§ 19, stk. 2, 20 og 21 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Stk. 2 . Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3 . Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 34.

§ 37. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 38-41 nævnte.

§ 38 . Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen .

§ 39. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer i ejendommen, såfremt der er mulighed for tilslutning til kabel-tv i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning, kan disse beslutte, at opsætning af antenne skal ske i form af et fællesantenneanlæg.

Stk. 2. Lejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Stk. 3. Etablerer lejeren en antenne på ejendommen, kan udlejer forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod lejeren, som opstår som følge af antennen.

Stk. 4. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, kan udlejer forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejer, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejer med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antennen. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejer. Vedtægterne skal indeholde bestemmelse om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antennen, samt i tilfælde af foreningens ophør bære udgifterne som følge af nedtagning af antennen. Udlejer kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejers krav mod foreningen.

Stk. 5. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget.

Stk. 6. Har lejeren opsat egen antenne eller været tilsluttet fællesantenneanlæg efter stk. 1, kan udlejeren kræve retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.

§ 40. Lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager ombygningen.

Stk. 2. Lejeren har endvidere efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede.

Stk. 3. Har lejeren foretaget ændringer som nævnt i stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede.

§ 41. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter lejerens forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende i sædvanligt omfang.

Stk. 2. Lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke pålægges lejere af forretninger i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber at holde åbent efter kl. 20.00.

§ 42. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, ombygninger og ændringer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

§ 43. Reglerne i §§ 38, 40, stk. 2, og § 41, stk. 2, 2. pkt., kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 8

Betaling af leje

§ 44. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl eller forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

§ 45. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2 . Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

§ 46. Reglerne i §§ 44 og 45, stk. 2, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 9

Betaling for varme og vand m.v.

§ 47. Leverer udlejeren varme og varmt vand samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand refunderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget fordeles på grundlag af fordelingsmålere. Udgifterne hertil kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab for ejendommen. For så vidt angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, dog ligeledes medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Indeholder forbrugsregnskabet både udgifter til kollektiv varmeforsyning og til vand, og er det ikke muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller afregningsperiode for de to ydelser, jf. § 48, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat regnskab for vandudgifter efter reglerne i dette kapitel.

§ 48. Forbrugsregnskabet skal udformes således, at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift, der vedrører varme og varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del, der vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf. § 51, stk.1, samt om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. § 51, stk. 3. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, jf. dog stk. 3 og 4.

Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabsåret dog følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

§ 49. Fordelingen af udgifterne til varme og varmt vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og, for så vidt angår levering af varmt vand, efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige fordeling af varmeudgiften ændres, således at fordelingen fremover skal ske på grundlag af varmefordelingsmålere. Ligeledes kan udlejeren forlange, at fordelingen af udgiften til vand fremover fordeles på grundlag af vandfordelingsmålere, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af beboelseslejerne forlanger dette i medfør af bestemmelsen i § 46 j, stk. 1, i lov om leje.

Stk. 3. Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 2 betragtes som forbedring.

Stk. 4. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabsperiodes begyndelse. Ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften, som hidtil har været indeholdt i lejen.

§ 50. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter, jf. § 47, stk. 2, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden.

§ 51. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af vand fra kommunen eller vandværket, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.

Stk. 2. Når forbrugsregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller lejerens befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til regnskabet.

§ 52. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at forbrugsregnskabet er udsendt.

§ 53. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 51, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægs-betaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter udløbet af den i § 51, stk. 1, nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

§ 54. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 52 tilsvarende anvendelse.

§ 55. Såfremt udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning, kan et flertal af erhvervslejerne i ejendommen forlange afregning efter elektricitetsmålere. Reglerne i § 49, stk. 3 og 4, 1. pkt., finder i så fald tilsvarende anvendelse. Beslutninger efter 1. pkt. er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftale.

Stk. 2. Udlejeren kan uanset stk. 1 kræve, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af elektricitet til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et regnskabsårs begyndelse. Ændringer af betalingsbetingelserne gælder uanset modstående tidligere aftale.

Stk. 3. Uanset reglerne i kapitel 9 kan udlejeren forlange, at lejeren fremtidig betaler udgifter til forsyning med varme og vand på grundlag af afregningsmålere direkte til leverandøren. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Vedrører ændringen afregning for vand, som ikke afregnes over forbrugsregnskabet, kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel. Ændringer af betalingsbetingelserne for varme og vand gælder uanset tidligere modstående aftale.

Kapitel 10

Brugsrettens overgang til andre

§ 56. En lejer, der i henhold til aftale med udlejer har ret til at fremleje det lejede, må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og § 20 i lov om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

§ 57. Lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.

Stk. 2. Tidligere lejere har ret til at genindtræde i lejeforholdet, såfremt lejeaftalen med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse.

Stk. 3. Genindtrædelsesretten er betinget af, at den tidligere lejer har et helt eller delvis usikret tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den lejer, der er afstået til, og at udlejeren er underrettet herom ved afståelsen. Det er desuden en betingelse, at den tidligere lejer har holdt udlejer underrettet om sin adresse.

Stk. 4. Udlejer skal underrette de lejere, der opfylder betingelserne i stk. 3, om lejeforholdets ophør på grund af misligholdelse eller opsigelse som nævnt i stk. 2 og give dem en frist på mindst 2 og højst 4 uger til at erklære, om de vil genindtræde i lejeforholdet. Underretning af flere lejere skal ske samtidigt.

Stk. 5. Ønsker flere lejere at genindtræde i lejeforholdet, tilkommer genindtrædelsesretten den lejer, der senest har afstået lejeforholdet. Det er dog en betingelse, at den i stk. 4 nævnte frist er overholdt og ved genindtrædelse efter misligholdelse tillige en betingelse, at den tidligere lejer senest 2 uger efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejers øvrige udgifter i forbindelse med lejeforholdets ophør. Overskrider en lejer disse frister, tilkommer retten til at genindtræde den lejer, der herefter senest har afstået lejeforholdet.

Stk. 6. Lejeren må ikke uden sin ægtefælles samtykke afstå lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 56, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 58. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet, hvis ægtefællen har deltaget i virksomhedens drift.

Stk. 2 . Dør en lejer, der har drevet en erhvervsvirksomhed, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger, der har deltaget i virksomhedens drift, ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det.

Stk. 3. I øvrigt kan udlejeren i tilfælde af lejerens død opsige lejeaftalen med sædvanligt varsel. Dette gælder dog ikke, såfremt lejeren har afståelsesret, og der forinden det tidspunkt, da udlejerens opsigelse skulle have haft virkning efter 1. pkt., af dødsboet eller af den lejer, som der er afstået til, gives meddelelse til udlejeren om, at afståelse har fundet sted.

§ 59. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette.

§ 60. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 58, stk. 1.

§ 61. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 56, 58, stk.1, 59 og 60.

Kapitel 11

Opsigelse

§ 62. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejeforhold om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 56, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 63. Udlejeren kan opsige lejeforhold om garager, stalde og lignende.

Stk. 2. Andre lejeforhold kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde:

1) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.

2) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.

3) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 3. Opsiges en lejer med den begrundelse, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.

Stk. 4. Lejeren kan opsiges, uanset om den i stk. 2, nr. 2, beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Stk. 5. Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan der ikke ske opsigelse efter stk. 2, nr. 1 og 3.

§ 64. Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt, således at lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid. Den tidsbestemte lejeaftale kan opsiges af begge parter efter reglerne i dette kapitel.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 3 måneder efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet på de aftalte vilkår bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Sag herom skal være anlagt senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Er den tidsbestemte lejeaftale indgået for et kortere tidsrum end 6 måneder, skal retssag være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse.

Stk. 4. I de i stk. 2 og 3 nævnte tilfælde kan boligretten ændre lejeaftalens vilkår under hensyn til, at tidsbegrænsningen er bortfaldet.

Stk. 5. Ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter stk. 2 og 3, fortsætter lejeforholdet, og den i § 15 nævnte 5-årige periode regnes fra udløbet af den aftalte lejetid.

§ 65. Opsigelsesvarslet for lejer og udlejer er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for lejeforhold om garager, stalde og lignende.

Stk. 2. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejers krav over for lejeren.

§ 66. Udlejerens opsigelse af lejeforhold om andet end garager, stalde og lignende skal være skriftlig og indeholde oplysning om opsigelsesgrunden samt lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Opsigelsen skal tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter § 67. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

§ 67. Opsiges en lejer efter § 15, bortset fra lejeforhold om garager, stalde og lignende, eller efter § 63, stk. 2, nr. 1 og 3, skal udlejer betale lejeren erstatning for det tab, som denne lider som følge af opsigelsen.

Stk. 2. I erstatningen efter stk. 1 indgår blandt andet

1) lejerens flytteudgifter,

2) værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende ved flytning,

3) værdien af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab,

4) driftstab i normal flytteperiode,

5) værdien af den goodwill, der for lejerens virksomhed var knyttet til beliggenheden af de lokaler, hvorfra lejeren er blevet opsagt,

6) værdien af en afståelsesret, der tilkom lejeren, og

7) lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Stk. 3. Ved fastsættelse af erstatning efter stk. 1 kan der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter det tidspunkt, hvor udlejeren i medfør af § 15 har fremsat krav om ændring af lejevilkårene. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.

Stk. 4. Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.

Stk. 5. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget erstatning, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

Stk. 6. Bestemmelsen i stk. 5 gælder ikke ved opsigelse efter § 15.

§ 68. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 67, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren.

Stk. 2. Ved uenighed om erstatningen efter § 67 skal lejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

Stk. 3. Bestemmelserne i stk. 1 og 2 gælder ikke ved opsigelse efter § 15.

§ 69. Reglerne i § 63, § 64, stk. 2 og 3, og §§ 65, 66 og 68 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.

Stk.2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 62, stk. 2.

Kapitel 12

Ophævelse

§ 70. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 71:

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2 og 3.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. §§ 26, 30 og 74.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. § 63, stk. 4 finder tilsvarende anvendelse.

8) Når lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

9) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

10) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Ved pligtig pengeydelse forstås forfaldne krav, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.

Stk. 3. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. § 45, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 107 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb på 107 kr. er opgjort i 1998-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

§ 71. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 70, stk. 1, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

§ 72. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne flytte med sædvanligt varsel, jf. § 65. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder lejetab og omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

§ 73. Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren skal kunne hæve aftalen af andre grunde end de i § 70 nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 72.

Kapitel 13

Lejerens fraflytning

§ 74. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 75, kan sendes til.

§ 75. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har handlet svigagtigt, eller hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed. I sidstnævnte tilfælde skal udlejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget.

§ 76. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det.

Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom.

Kapitel 14

Boligretten

§ 77. Retssager, som udspringer af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler m.v., der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten. Parterne kan aftale voldgiftsbehandling.

Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

Stk. 3. Retten kan ligeledes tiltrædes af 2 lægdommere med henblik på særlig regnskabsmæssig og erhvervsøkonomisk sagkundskab, såfremt en af parterne begærer det, og boligrettens formand bestemmer, at sådanne lægdommere skal medvirke. Lægdommerne udpeges af boligrettens formand efter forhandling med sagens parter. § 78, stk. 2-4, og § 80, stk. 1, finder ikke anvendelse på lægdommere, der medvirker efter denne bestemmelse.

§ 78. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er ansat mere end een dommer, fastsættes, hvem af dommerne der skal være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Stk. 3. Findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Stk. 4. Boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

§ 79. De, der beskikkes og de, der udpeges efter § 77, stk. 3, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, og de, der udpeges efter § 77, stk. 3, skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket eller udpeget efter § 77, stk. 3, for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket eller udpeget.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 80. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter een person fra hver liste som lægdommer. Lægdommere kan beskikkes, selv om de står på lægdommerlisten for en anden retskreds.

Stk. 2. Det skal tilstræbes, at der beskikkes eller udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

§ 81. En sag anlægges på det sted, hvor lejemålet er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

§ 82. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling foretages af formanden alene.

Stk. 3. Retten kan foretage besigtigelse af det lejede. Syn og skøn kan finde sted efter retsplejelovens regler herom.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder tilsvarende anvendelse.

§ 83. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig ingået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

Kapitel 15

Ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

§ 84. Loven træder i kraft den 1. januar 1999 og har virkning for lejeaftaler, der indgås fra og med denne dato.

§ 85. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Lovforslagets baggrund

I februar 1997 afgav Lejelovskommissionen sin betænkning nr. 1331/1997, hvori et flertal af kommissionens medlemmer anbefalede et forslag om en væsentlig liberalisering af de lejeretlige regler gældende for erhvervslejemål. Formålet med forslaget var at opnå et mere smidigt fungerende erhvervslejemarked.

Den nugældende erhvervslejelovgivning, der i høj grad er knyttet til den lovgivning, der gælder for beboelseslejemål, er præget af en lang række beskyttelsesregler. Det er regeringens holdning, at markedsbetingelserne for udlejning til erhvervsformål har ændret sig i retning af større jævnbyrdighed imellem parterne, og at der derfor ikke findes at være den fornødne begrundelse for at opretholde et regelsæt, der medfører en omfattende begrænsning i aftalefriheden for erhvervslejemål. Tiden anses derfor for inde til at foreslå, at der åbnes for en vis liberalisering af lovgivningen for denne sektor. Der vil som i andre aftaleforhold forekomme situationer, hvor parterne ikke er lige stærke eller sagkyndige. Dette må som i andre aftaleforhold om spørgsmål af vidtrækkende karakter medføre, at parterne hver især sørger for sagkyndig bistand ved indgåelsen af kontrakten.

Formålet med dette lovforslag er at opnå et mere fleksibelt erhvervslejemarked bl.a. som følge af, at parterne får mulighed for at indgå de aftaler, der stemmer bedst med lejeforholdets særlige karakter og parternes individuelle ønsker. Endvidere vil en lempelse af opsigelsesreglerne i kombination med aftalefrihed for så vidt angår lejens fastsættelse kunne bidrage til større mobilitet på erhvervslejemarkedet.

Formålet er endelig at tilvejebringe en lovgivning, som kan gøre det attraktivt for - også udenlandske - investorer at investere i erhvervsbygninger.

Lovforslagets systematik

Nærværende lovforslag omfatter kun regler for lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, dvs. for de såkaldte erhvervslejemål.

I overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag foreslås det, at erhvervslejeloven som udgangspunkt skal regulere alle relevante elementer af lejeforholdet mellem lejere og udlejere i erhvervslejeforhold. Ingen af de i lov om leje fastsatte regler skal således længere gælde for leje af erhvervslejemål, heller ikke som »tilbagefaldsregler«.

Den gældende lovgivning for erhvervslejemål findes dels i lejeloven, dels i erhvervslejereguleringsloven.

Nærværende forslag vil betyde en forenkling af strukturen i lejelovgivningen og medføre, at det bliver væsentligt nemmere for brugerne at orientere sig i lovgivningen.

Forslaget til ny lov om leje af erhvervslokaler m.v. indeholder efter ovennævnte systematik således en sammenskrivning af de privatretlige regler fra den nugældende lejelov og den nugældende erhvervslejereguleringslov, der efter forslaget fortsat skal finde anvendelse for erhvervslejemål. Hertil kommer en række nye regler, der bl.a. har sit udspring i Lejelovskommissionens forslag, jf. nedenfor.

Regeringen har tidligere i denne folketingssamling fremsat forslag til en lejelov for almene boliger og påtænker senere at fremsætte forslag til en lejelov for private udlejningsboliger samt en lov, der skal indeholde de offentligretlige regler gældende for private udlejningsejendomme. De offentligretlige regler gældende for erhvervslejemål vil blive medtaget heri. Hvis sidstnævnte forslag ikke gennemføres, vil der være behov for at foretage konsekvensrettelser i lejeloven som følge af nærværende forslag.

Lovens anvendelsesområde

Det foreslås, at loven skal gælde for de samme lejeforhold, som er omfattet af den gældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. Dette indebærer, at loven skal gælde for såvel leje som fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Det er i øvrigt hensigten, at der skal gælde den samme afgrænsning for lovens anvendelsesområde, som i dag gælder for lejelovens § 1 med hensyn til lejebegrebet og begrebet hus eller husrum.

Det foreslås, at loven som hidtil i den gældende erhvervslejereguleringslov skal omfatte såvel erhvervslejemål beliggende i private udlejningsejendomme som erhvervslejemål beliggende i ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer.

Efter den nugældende lejelovgivning betragtes de såkaldte blandede lejemål som en helhed, hvor lejelovgivningens regler om beboelseslejligheder finder anvendelse. Er der tale om et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder reglerne om de rene erhvervslejemål (erhvervslejereguleringsloven) - der alene indeholder regler om lejefastsættelse - for erhvervsdelen.

Som en videreførelse heraf foreslås det således, at erhvervsdelen i et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, skal være omfattet af lejefastsættelsesreglerne i denne lov. I alle andre relationer end lejefastsættelse vil et blandet lejemål - fysisk adskilt eller ej - være omfattet af reglerne om beboelseslejemål i lov om leje eller lov om leje af almene boliger.

Lovforslagets hovedindhold

Hovedparten af reglerne i forslaget er som nævnt ovenfor fremkommet som følge af en sammenskrivning af de regler i den nugældende lejelov og erhvervslejereguleringslov, der finder anvendelse for erhvervslejemål. I forbindelse med sammenskrivningen er der imidlertid foretaget en række ændringer og justeringer, hvorved reglerne er tilpasset indholdet af nærværende forslag til en ny erhvervslejelovgivning, der indebærer en højere grad af aftalefrihed mellem parterne, jf. nedenfor.

Herudover indeholder forslaget i overensstemmelse med Lejelovskommissionens indstilling en række nyskabelser og forslag til mere omfattende ændringer af de gældende regler, jf. nedenfor.

Lejelovskommissionens betænkning indeholder både mere overordnede og mere detaljerede forslag til, hvorledes den fremtidige lovgivning for erhvervslejemål kan se ud. Af tidsmæssige årsager blev andre spørgsmål udeladt i betænkningen med forslag om, at der efterfølgende blev foretaget en grundigere gennemgang heraf.

På denne baggrund er Lejelovskommissionens forslag suppleret med enkelte nye regler, der indebærer, at lejerens retsstilling i lejeforholdet sikres i fornødent omfang med henblik på at opnå en bedre balance mellem aftaleparterne.

Forslaget har været udsendt til høring, hvorved der indkom bemærkninger fra professor Halfdan Krag Jespersen, advokat Preben Bang Henriksen, Udlejerforeningen Danmark, Boligselskabernes Landsforening, Lejernes Landsorganisation, Erhverslejernes Landsorganisation, Håndværksrådet, Dansk Handel & Service, Danmarks Lejerforeninger, Administratorforeningen, Butiksstrukturkommissionen og Erhvervsministeriet.

Endvidere er domstolene blevet hørt med henblik på forslaget om, at boligretten på parternes begæring skal kunne udpege særligt sagkyndige lægdommere med henblik på regnskabsteknisk og erhvervsøkonomisk bistand.

Ændringsforslag i hovedtræk

Forslaget indeholder overordnet set en liberalisering af de gældende regler for erhvervslejemål.

Hvor det nugældende regelsæt er præget af mange lejerbeskyttelsesregler og en høj detaljeringsgrad, foreslås det, at der indføres en højere grad af aftalefrihed for parterne i lejeforholdet for derigennem at tilvejebringe et smidigere erhvervslejemarked. Efter forslaget skal parterne som overvejende hovedregel således frit kunne indgå aftaler om lejeforholdets enkelte vilkår.

Nogle af de gældende præceptive lovbestemmelser - dvs. bestemmelser, der finder anvendelse uden hensyn til, hvad parterne har aftalt - i den gældende lovgivning, f.eks. om lejens størrelse og regulering, foreslås således ikke videreført. For en række andre lejevilkår skal alene gælde deklaratoriske regler - dvs. regler, der finder anvendelse, medmindre parterne har aftalt andet.

Efter forslaget og særligt af hensyn til lejerens beskyttelse er det imidlertid fundet nødvendigt at foretage visse begrænsninger i den frie aftaleret. I forslaget indgår derfor for visse af de mere centrale dele af lejeforholdet fortsat præceptive bestemmelser:

b §§ 5-7 om lejeaftalen,

b § 15 om en »fredningsperiode« på 5 år og lejerens krav på genforhandling af de gældende lejevilkår inden udlejerens evt. opsigelse,

b § 28, stk. 2 og 3, om varsling af udlejers iværksættelse af arbejder i og uden for det lejede,

b § 29 om hensyntagen til lejeren ved udlejerens arbejder i det lejede m.v.,

b §§ 38 og 40, stk. 2, om lejerens ret til at foretage ændringer m.v. i det lejede,

b § 41, stk. 2, 2. pkt., om åbningstider i butikscentre og lignende butiksfællesskaber,

b § 44 og § 45, stk. 2, om stedet og tidspunktet for lejens betaling,

b § 56 om fremleje uden ægtefællesamtykke,

b § 58, stk. 1, om ægtefællens ret til at fortsætte lejeforholdet ved lejerens død,

b § 59 om retten til at fortsætte lejeforholdet ved separation, skilsmisse eller omstødelse af ægteskab,

b § 60 om ægtefællens ret til at fortsætte lejeforholdet, når lejeren har forladt sin ægtefælle,

b § 62, stk. 2, om lejerens adgang til at opsige lejemålet, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet,

b § 63 om lovens opsigelsesgrunde,

b § 64, stk. 2 og 3, om fortsættelse af et tidsbegrænset lejeforhold ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen,

b § 65 om opsigelsesvarslets længde,

b § 66 om formkrav ved opsigelse og lejerens indsigelsesadgang,

b § 68 om frister i forbindelse med lejerens krav om erstatning på grund af opsigelse efter § 63, stk. 2, nr. 1 og 3,

b § 70 om lovens ophævelsesgrunde og

b § 72 om følgerne af, at udlejeren ophæver lejeaftalen.

Lejens fastsættelse og regulering

I overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag foreslås de nugældende præceptive regler i erhvervslejereguleringsloven om lejeregulering efter det lejedes værdi m.v. ikke videreført. Erhvervslejereguleringslovens regler om lejefastsættelse foreslås erstattet med en regel, hvorefter fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejeforholdets beståen overlades til parternes frie aftale.

Efter forslaget er der således ikke længere et »loft« for en lovligt aftalt leje, og parterne har ikke - medmindre andet er aftalt - mulighed for ved boligrettens hjælp at få lejen reguleret med henvisning til en på forhånd fastsat norm for lejens størrelse. Parterne vil således som udgangspunkt i hele lejeperioden være bundet af den indgåede aftale om lejens fastsættelse og regulering.

Dog foreslås det, at der i loven indsættes en bestemmelse, hvorefter urimelige aftaler om lejens størrelse (eller andre lejevilkår i øvrigt) skal kunne tilsidesættes, jf. om forslaget til § 8 nedenfor.

Det foreslås herudover at opretholde et deklaratorisk regelsæt omfattende forbedringsforhøjelser samt skatte- og afgiftsforhøjelser.

Udlejerens adgang til at opsige lejeaftalen og lejerens krav på erstatning

Efter den nugældende lejelov er hovedprincippet uopsigelighed fra udlejerens side. Kun hvor der er tale om lejeforhold som nævnt i lejelovens § 82, eller der foreligger en af de særlige opsigelsesgrunde, der er nævnt i § 83, har udlejeren mulighed for at opsige lejeaftalen.

Disse regler foreslås videreført som nu i form af præceptive bestemmelser, men foreslås kombineret med en deklaratorisk ret for lejeren til at kræve erstatning for det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen, jf. nedenfor.

Herudover foreslås som en væsentlig ændring i forhold til de gældende regler, at udlejeren hvert 5. år - efter forhandling med lejeren - skal have mulighed for at ændre de aftalte vilkår for lejemålet, herunder f.eks. lejens størrelse og regulering. Det foreslås således at give udlejeren mulighed for at kræve en genforhandling af de gældende vilkår for lejeforholdet. Såfremt udlejeren og lejeren efter en forhandling af lejevilkårene ikke kan blive enige, foreslås det, at udlejeren skal kunne opsige lejeren til udløbet af det 5. år.

Forslaget er ikke til hinder for, at parterne i fællesskab når som helst kan aftale en ændring af lejevilkårene.

Bestemmelsen om genforhandling foreslås at skulle gælde præceptivt, dvs. at det ikke ved lejeaftalens indgåelse skal kunne aftales, at udlejeren kan opsige lejeaftalen uden at have forsøgt at nå til enighed med lejeren om de fremtidige lejevilkår.

Som kompensation for udlejerens udvidede ret til at opsige lejeaftalen foreslås det, at lejeren skal kunne kræve erstatning for det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen, jf. nedenfor.

I overensstemmelse med kommissionsbetænkningen foreslås det, at den 5-årige periode ikke skal kunne aftales fraveget til skade for lejeren, hvorved det således ikke mellem parterne ved lejeaftalens indgåelse skal kunne aftales, at udlejeren efter en kortere periode, f.eks. 3 år, skal kunne kræve genforhandling af lejevilkårene med en eventuel opsigelse af lejeren til følge. Derimod kan parterne frit aftale en længere periode end 5 år, før udlejer ensidigt kan kræve de aftalte vilkår ændret.

Erhvervsbeskyttede lejeforhold

For lejere af de såkaldte erhvervsbeskyttede lejeforhold (virksomheder, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden) gælder der en særlig beskyttelse ved opsigelse efter den gældende lejelovs § 83, idet der i lejelovens § 88 stilles krav om, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Hvis opsigelsen finder sted, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen - erhvervsbeskyttelseserstatning - jf. lejelovens §§ 89 og 90.

Begrebet »erhvervsbeskyttet« volder vanskeligheder i praksis.

For butikker, der er kerneområdet for erhvervsbeskyttelsen, er det for nogle lejeforholds vedkommende blevet vanskeligere generelt at afgøre, om lejeforholdet tilhører kategorien af de erhvervsbeskyttede lejeforhold eller ej. Årsagen hertil er, at det traditionelle butiksbegreb har ændret sig væsentligt. Som eksempel herpå kan nævnes butikker, som både sælger varer og tjenesteydelser, butikker som kun fører bestemte mærkevarer og butikker, hvor der tilbydes kunderne særlige fordele i form af bonuskort o.lign. For sådanne butikker vil betydningen af den stedlige beliggenhed muligvis være mindre end for den traditionelle butik, men det vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, om lejeforholdet er erhvervsbeskyttet.

Der forekommer i dag ligeledes vanskelige afgrænsningsproblemer, for så vidt angår de liberale erhverv, hvor den stedlige beliggenhed i nogle tilfælde kan være af betydning for lejerens virksomhed, uanset at dette ikke er hovedreglen. Samtidig er der sket en vækst i kategorien af liberale erhverv, hvor indehaverens personlige kvalifikationer spiller en rolle, men hvor den stedlige beliggenhed ligeledes er af væsentlig betydning. Som eksempler herpå kan nævnes frisører og diverse klinikker til personlig pleje. Det kræver en vurdering af det konkrete lejeforhold ved afgørelsen af, om lejeforholdet er omfattet af erhvervsbeskyttelsesreglerne.

Det kan endvidere anføres, at det ikke er rimeligt at afskære de ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold fra erstatning ved opsigelse, idet disse lejeforhold også kan have ganske betydelige udgifter i forbindelse med en flytning, uanset at en stedlig forbliven i ejendommen ikke er af væsentlig betydning for virksomhedens drift. Som eksempel kan nævnes læger og tandlæger.

Da sondringen mellem de erhvervsbeskyttede lejeforhold og de ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold således giver anledning til afgrænsningsproblemer i praksis, og da afgrænsningen ikke forekommer rimelig, foreslås det som en væsentlig ændring i forhold til dels de gældende regler, dels Lejelovskommissionens forslag at ophæve sondringen i lovgivningen.

Ophævelsen af sondringen vil indebære en væsentlig forenkling af de gældende regler og af processen i forbindelse med en eventuel retstvist, idet der alene skal tages stilling til erstatningens størrelse og ikke til, om der er tale om et erhvervsbeskyttet lejeforhold.

De ovenfor skitserede regler om udlejerens adgang til at opsige lejeaftalen og om lejerens krav på erstatning foreslås således at skulle finde anvendelse både for de erhvervsbeskyttede og de ikke-erhvervsbe-skyttede lejeforhold.

Erstatning

Den nugældende erhvervsbeskyttelseserstatning foreslås som nævnt ovenfor ikke videreført, men erstattet af den ovenfor omtalte opsigelseserstatning, der i modsætning til erhvervsbeskyttelseserstatningen skal kunne kræves af også ikke-erhvervsbeskyttede lejere ved opsigelse.

Hvor den nugældende erhvervsbeskyttelseserstatning i et vist omfang har karakter af en standarderstatning, foreslås det, at lejeren med adgang til opsigelseserstatning ved en opsigelse skal kunne kræve erstatning efter dansk rets almindelige regler, det vil sige til dækning af det tab, som lejeren konkret lider som følge af opsigelsen.

Det foreslås således, at erstatningen skal dække lejerens flytteudgifter, værdien af virksomhedens beliggenhed (goodwill), driftstab i flytteperioden, værdiforringelse af lejerens inventar, installationer o. lign. ved flytning, værdien af lejerens forbedringer m.v. af de lejede lokaler, værdien af en eventuel afståelsesret og lejerens udgifter til sagkyndig bistand. Opremsningen er ikke udtømmende, men alene udtryk for eksempler på, hvad erstatningsopgørelsen bør dække.

Særlig aftalebeskyttelse

I takt med at en række lejerbeskyttelsesregler ikke videreføres ved det foreliggende lovforslag, udvides området for aftalefrihed, og det foreslås derfor til beskyttelse af den svagere part i lejeforholdet, at der i erhvervslejeloven indsættes en generalklausul, der giver mulighed for at tilsidesætte urimelige aftaler og aftalevilkår, jf. forslaget til lovens § 8 og bemærkningerne hertil.

Tvistebehandling

Boligrettens indsigt foreslås styrket på en række punkter. Systemet, hvorefter parterne i boligretten hver kan udpege en lægdommer fra de to lister i retskredsen, foreslås opretholdt, hvorimod det som noget nyt foreslås, at parterne herudover hver skal kunne udpege en lægdommer uden for listerne med henblik på regnskabsmæssig og erhvervsøkonomisk bistand. Efter forslaget skal der endvidere være adgang for parterne til at udpege lægdommere, der står på lægdommerlister for andre retskredse. Muligheden for at aftale voldgift foreslås opretholdt.

Lovens ikrafttrædelsesbestemmelser

Efter ikrafttrædelsesbestemmelserne skal loven træde i kraft den 1. januar 1999, og det foreslås, at loven alene skal finde anvendelse på lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden.

Økonomiske og administrative konsekvenser

Overordnet sigter forslaget på at etablere et mere ureguleret erhvervslejemarked med højere grad af aftalefrihed mellem parterne og på at skabe en hurtigere tilpasning mellem den generelle økonomiske udvikling og udviklingen på dele af erhvervslejeområdet.

Lejelovskommissionen konkluderer i sin betænkning fra februar 1997, at erhvervslejemarkedet er præget af en lejestruktur uden betydelige lejespænd. Endvidere vurderer kommissionen, at det aktuelle lejeniveau på erhvervsområdet nogenlunde afspejler markedslejen.

Efter de gældende regler kan såvel udlejer som lejer - som en almindelig regel og uanset den indgåede lejeaftale - efter 4 år forlange lejen hævet eller nedsat med henvisning til, at den aftalte leje ikke svarer til det lejedes værdi, dvs. lejen i andre lejemål med samme beliggenhed, samme kvalitet og udstyr samt på lignende lejevilkår.

Lovforslaget skønnes ikke at få væsentlige økonomiske konsekvenser for erhvervslejeforholdene. Forslaget skønnes således ikke generelt at medføre væsentlige ændringer i den økonomiske balance mellem udlejer og lejer.

Efter de foreliggende oplysninger anvendes muligheden for at få lejen nedsat i få tilfælde. De tidligere forekommende sager, hvor en lejer helt bevidst accepterede en meget høj leje, for umiddelbart efter aftalens indgåelse at rejse krav om en nedsættelse, synes således at være formindsket efter indførelsen af den 4-årige »fredningsperiode«.

De nugældende muligheder for at kræve lejen justeret med henvisning til det lejedes værdi synes ikke i praksis at virke som nogen væsentlig begrænsning af lejefastsættelsen for erhvervslejemål. På denne baggrund vurderes forslaget om at indføre næsten fuld aftalefrihed og dermed ophæve de gældende bestemmelser vedrørende det lejedes værdi ikke at få nogen væsentlig effekt på lejeniveauet.

Den foreslåede ophævelse af de præceptive bestemmelser om regulering af den aftalte leje i lejeperioden, skønnes ikke at få væsentlige økonomiske konsekvenser. Det er efter forslaget alene op til parterne selv at aftale, efter hvilke principper lejen reguleres. Det skønnes ikke, at denne aftalefrihed vil resultere i forskydninger i anvendelsen af reguleringsmekanismerne, og dermed ventes heller ikke ændringer i den almindelige stigningstakt i erhvervslejeniveauet.

Det nugældende hovedprincip om uopsigelighed fra udlejers side videreføres ikke ifølge forslaget.

Der foreslås indført mulighed for, at udlejer hvert 5. år kan kræve genforhandling af den aftalte leje og aftalens reguleringsbestemmelser samt øvrige lejevilkår. Hvis udlejer og lejer ikke kan blive enige om en ny aftale, foreslås, at udlejer skal kunne opsige lejeaftalen efter 5 år. Til gengæld indføres der en deklaratorisk ret for lejer til at kræve erstatning for det tab, denne eventuelt påføres som følge af en opsigelse.

Forslagets ophævelse af uopsigelighed og muligheden for genforhandling hvert 5. år, skønnes at medføre en bedre og hurtigere tilpasning af lejen til den aktuelle markedsleje end den tilpasning, der sker med den nuværende erhvervslejelov.

Forslaget skønnes ikke at have økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.

Erhvervsøkonomiske konsekvenser

Ophævelsen af bestemmelserne vedrørende det lejedes værdi vil fjerne et væsentligt risikoelement, der kan have skabt en vis usikkerhed for potentielle investorer og dermed have medvirket til at dæmpe også internationale investeringer i erhvervsudlejningsejendomme i Danmark. Det ventes derfor, at forslagets elimination af dette usikkerhedsmoment vil øge interessen for at investere i erhvervsejendomsmarkedet i Danmark. Alt andet lige må dette forventes at medføre et øget udbud af erhvervslejemål og dermed et generelt lavere lejeniveau.

Genforhandlingerne af lejeaftalen kan muligvis medføre et beskedent løft i parternes administrative byrder. Parterne må imidlertid i vid udstrækning antages at have en fælles interesse i lejemålets fortsættelse. Endvidere må det antages, at aftaleperiodens længde vil indgå i aftaleforhandlingerne, således at parterne har mulighed for allerede ved aftalens indgåelse at tage højde for eventuelle forskelle i interesserne. På den baggrund forventes den øgede administrative byrde, som kan være en konsekvens af lejeaftalernes genforhandling, at blive af begrænset størrelse.

Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.

Forholdet til EU-retten

Forslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til kapitel 1

Til § 1

Det foreslås, at loven skal gælde for de samme lejeforhold, som er omfattet af den gældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. denne lovs § 1, stk. 1.

Dette indebærer, at loven skal gælde for såvel leje som fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Det er i øvrigt hensigten, at der skal gælde den samme afgrænsning for lovens anvendelsesområde, som i dag gælder for lejelovens § 1 med hensyn til lejebegrebet og begrebet hus eller husrum.

Det foreslås, at loven som udgangspunkt skal indeholde al regulering af lejeforholdet mellem lejer og udlejer, således at de omfattede lejeforhold ikke samtidig skal være reguleret af andre lejelove, jf. nærmere herom i de almindelige bemærkninger. Lov om leje skal således ikke længere gælde for de lejeforhold, der er omfattet af nærværende forslag. På de områder, hvor der skal gælde ensartede regler for private boliger og erhvervslejemål, er det hensigten, at disse regler skal indeholdes i begge love. I de tilfælde, hvor lejeloven regulerer forhold, der ikke er reguleret i nærværende lovforslag, bliver lejeloven således ikke »tilbagefaldslov«, således som det er tilfældet i dag, jf. erhvervslejereguleringslovens § 2, stk. 2.

Lovforslaget omfatter som hidtil i den gældende erhvervslejereguleringslov såvel erhvervslejemål beliggende i private udlejningsejendomme som erhvervslejemål beliggende i ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer.

I bestemmelsen præciseres det, at det er afgørende for, om en lejeaftale er omfattet af lovens bestemmelser, om lokalerne ifølge aftalen er udlejet til andet end beboelse (udelukkende). Den faktiske anvendelse er således ikke afgørende for, om loven finder anvendelse. Bestemmelsen får dermed en udformning, der svarer til den måde, hvorpå erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 1, hidtil i praksis er blevet fortolket. Der er således ikke tale om en realitetsændring.

Efter den nugældende lejelovgivning betragtes de såkaldte blandede lejemål som en helhed, hvor lejelovgivningens regler om beboelseslejligheder finder anvendelse, jf. den nugældende lejelovs § 3, 1. pkt. Er der tale om et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder erhvervslejereguleringslovens regler - der alene indeholder regler om lejefastsættelse - for erhvervsdelen, jf. den nugældende lejelovs § 3, 2. pkt., og erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 2.

Det foreslås som en videreførelse heraf, jf. forslagets § 1, stk. 2, at erhvervsdelen i et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, skal være omfattet af lejefastsættelsesreglerne i denne lov, det vil sige §§ 10,11,12 og 14 i forslagets kapitel 3 om lejefastsættelse og lejeregulering. I sammenhæng hermed foreslås det, at generalklausulen i § 8 skal kunne anvendes i tilfælde, hvor der er indgået en urimelig aftale om lejens fastsættelse eller regulering. I alle andre relationer end lejefastsættelse vil et blandet lejemål - fysisk adskilt eller ej - være omfattet af reglerne om beboelseslejemål i lov om leje eller det fremsatte lovforslag om leje af almene boliger.

Bestemmelsen i forslagets § 1, stk. 3, er identisk med de gældende bestemmelser i erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 3, og lejelovens § 1, stk. 2.

Til § 2

Bestemmelsen er identisk med § 2, stk. 1, i erhvervslejereguleringsloven og § 2, stk. 1, i lejeloven. Som eksempler på lovgivning med særlige regler, der træder i stedet for reglerne i nærværende forslag, kan nævnes lov om Københavns Frihavn (lov nr. 141 af 31. marts 1960) og lov om benzinforhandlerkontrakter (lov nr. 234 af 6. juni 1985, ændret ved lov nr. 376 af 7. juni 1989).

Til § 3

I § 3 foreslås indsat en ny bestemmelse, som fastlægger lovens ejendomsbegreb i overensstemmelse med det begreb, som anvendes i den gældende boligreguleringslov, jf. § 4 a.

Forslaget tager udgangspunkt i gældende retspraksis, hvorefter det lejeretlige ejendomsbegreb svarer til det tingsretlige ejendomsbegreb, således som det er fastlagt i udstykningslovens § 2, sammenholdt med ejerlejlighedslovens ejendomsbegreb, jf. ejerlejlighedslovens § 4, stk. 1. Dette ejendomsbegreb fremgår af den foreslåede § 3, stk. 1, nr. 1, 2 og 3.

I stk. 2 og 3 foreslås begrebet modificeret i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 4 a, hvorefter flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som een ejendom, ligesom flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, anses som een ejendom, hvis de har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab.

Loven regulerer som udgangspunkt lejeforholdet mellem udlejer og lejeren af lokaler.

I bestemte sammenhænge skal det konkrete lejeforhold imidlertid vurderes i forhold til forholdene i ejendommen, og loven indeholder derfor i forslaget til § 3 en definition af en ejendom.

Som eksempel på en situation, hvor der er behov for at kunne definere en ejendom, kan nævnes det i forslagets § 47, stk. 2, nævnte forbrugsregnskab for ejendommen.

Forslaget anses ikke at have større betydning for rene erhvervsejendomme. For blandede ejendomme, det vil sige ejendomme, som indeholder beboelse såvel som lokaler til andre formål, er det i forskellige relationer af betydning, at der for erhvervslejerne og beboelseslejerne gælder det samme ejendomsbegreb.

Til § 4

Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 2, anses en lejeaftale for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Det har i praksis givet anledning til fortolkningsproblemer, at der efter lejelovens § 4, stk. 2, gælder en speciel regel om, at ændring af lejerens retsstilling til skade for lejeren i forhold til retsstillingen efter loven skal være udtrykkelig.

Det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling til en fravigelse af lejelovgivningens regler, ikke medtages. Herefter vil det bero på en fortolkning af aftalen efter aftalerettens almindelige fortolkningsregler, om der i et konkret tilfælde er aftalt en fravigelse.

Den foreslåede bestemmelse svarer til bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og kommissionslovens bestemmelser.

Til kapitel 2

Til § 5

Bestemmelsen i § 5, stk. 1, svarer til § 4, stk. 1, i den nugældende lejelov.

Forslagets § 5, stk. 2, svarer til lejelovens § 4, stk. 4, bortset fra, at ordet »udtrykkeligt« ikke er medtaget, jf. bemærkningerne ovenfor til forslagets § 4, stk. 1.

Forslagets § 5, stk. 3, svarer til lejelovens § 4, stk. 5, bortset fra, at ordet »udtrykkeligt« ikke er medtaget, jf. bemærkningerne ovenfor til forslagets § 4, stk. 1.

I § 5, stk. 4, foreslås indsat en ny bestemmelse, hvorefter udlejeren skal oplyse om andre udgifter, som udlejeren har kendskab til, at lejeren skal betale ved siden af lejen til andre end udlejeren. Af sådanne udgifter kan nævnes individuel betaling for forbrugsposter som el, gas, vand og varme.

Udlejeren skal alene oplyse om arten af sådanne udgifter, men ikke om størrelsen af de beløb, som opkræves.

Hvis lejeren ikke får de nævnte oplysninger, der kan have væsentlig betydning for lejerens samlede udgifter til leje, kan lejeren eventuelt hæve lejeaftalen og kræve erstatning for tab i forbindelse hermed efter dansk rets almindelige erstatningsprincipper, hvis udlejers tilsidesættelse må anses for en væsentlig misligholdelse, eller udlejer har handlet svigagtigt.

Det foreslås endvidere i stk. 5, at det i lejeaftalen skal oplyses, hvilket skatte- og afgiftsniveau, der er indregnet i lejen. Dette indebærer, at udlejeren skal oplyse det tidspunkt, de i lejen indregnede skatter og afgifter knytter sig til.

Såfremt udlejeren undlader at give oplysninger om niveauet i lejeaftalen, lægges det til grund, at der er indregnet de skatter og afgifter på ejendommen, som påhviler ejendommen på det tidspunkt, hvor lejeaftalen træder i kraft, og som er kendt på det tidspunkt, hvor lejeaftalen indgås.

Den foreslåede bestemmelse stiller lejerne, som de kunne påregne at være stillet, hvis lejen var fastsat på grundlag af et aktuelt udgiftsniveau på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Bestemmelsen vil således være til hinder for, at en udlejer på et tidspunkt, hvor lejen i ejendommens lejemål i en længere periode ikke har været reguleret for stigninger i skatter og afgifter, kræver regulering af lejen i forhold til et skatte- og afgiftsniveau, der er lavere end niveauet ved lejeaftalens indgåelse.

Til § 6

Det foreslås i stk. 1, at bestemmelser i blanketter til indgåelse af lejeaftaler, som pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i lovens fravigelige bestemmelser, kun kan påberåbes, såfremt de er fremhævede.

I stk. 2 foreslås det at fastlægge, hvad der i erhvervslejeloven forstås ved en blanket. Begrebet omfatter ikke alene selve den aftale, der indgås om lejemålet forud for indflytningen, men også tillæg til aftalen, f.eks. vedrørende vedligeholdelse. Tillæg forudsættes at være omfattet af blanketbegrebet, uanset om de udfærdiges samtidig med indgåelsen af lejeaftalen eller senere.

Det klare eksempel på en blanket er en standardkontrakt, hvor teksten er fortrykt, og hvor kontrakten kun ved udfyldning af felter er individualiseret. Det er foreslået, at andre kontrakter, der som en fortrykt standardkontrakt fremtræder som en kontrakt med generelle vilkår for lejeaftaler i ejendommen, ligeledes skal betragtes som en blanket i lovens forstand.

Heroverfor kan nævnes kontrakter, der er udskrevet på et tekstbehandlingsanlæg, og hvor det ikke umiddelbart kan fastslås, om der er tale om standardvilkår for lejerne i den pågældende ejendom.

Ved afgørelsen af, om der er tale om en blanket, må der derfor tages udgangspunkt i, hvorledes aftalen fremtræder for lejeren. Fremtræder lejeaftalen således ikke for lejeren som individuelt udarbejdet til det konkrete lejeforhold, foreligger der en blanket, som er underkastet bestemmelserne i det foreslåede stk. 1.

Det vil i relation til, om der er tale om en blanket, være uden betydning, at lejeaftalen er produceret på et tekstbehandlingsanlæg, således at denne frembringelsesmåde ikke i sig selv indicerer, at der er tale om en blanket.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2 er en kodifikation af retspraksis.

Til § 7

Det foreslåede stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 7, stk. 1, hvorefter lejerens rettigheder efter loven og aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er beskyttet mod godtroende omsætningserhververe og retsforfølgende kreditorer uden tinglysning.

Derimod er aftalte rettigheder, som er videregående end de i stk. 1 nævnte rettigheder, ikke beskyttet mod disse erhververe og kreditorer uden tinglysning.

Den gældende bestemmelse i lejelovens § 7, stk. 1, 3. pkt., om, at lejerens krav ved lejeforholdets ophør skal være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, har i praksis givet anledning til problemer for panthavere og andre rettighedshavere over ejendommen, idet det har været vanskeligt at skaffe sig overblik over, om der ville kunne fremkomme sådanne lejerkrav.

Det foreslås derfor i overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag, at der i erhvervslejelovens § 7, stk. 2, 2. pkt. medtages et forslag om, at i de tilfælde, hvor der af lejeren udtages stævning i en sag om krav efter bestemmelsens stk. 1, skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses på ejendommen. Denne pligt påhviler lejeren.

Bestemmelsen tager alene sigte på ejerskiftesituationer og andre tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs og brugeligt pant.

Hvis tinglysningen ikke finder sted, risikerer lejeren at miste muligheden for at gøre kravet gældende mod den nye ejer, jf. tinglysningslovens § 1, hvorefter en ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysningen sker i overensstemmelse med reglerne i tinglysningslovens § 12, stk. 4. Dette indebærer, at der skal træffes beslutning af retten om tinglysning af genparten af stævningen, før tinglysning kan ske. Efter praksis er det et krav, at stævningen er forkyndt for sagsøgte, før tinglysning kan ske. Der vil derfor forløbe en periode, hvis længde sagsøger ikke er herre over. Det foreslås derfor, at tinglysning skal ske uden ugrundet ophold, idet der således ikke stilles krav om, at tinglysningen skal være sket inden for 1 års-fristen.

Ved at indføre en bestemmelse om, at stævningen skal tinglyses på ejendommen, vil fremtidige erhververe og panthavere i et vist omfang få mulighed for at beskytte deres interesser.

Det er ikke i øvrigt ved de foreslåede ændringer i stk. 2 tilsigtet at ændre den bestående retstilstand på området.

Det foreslås, at bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 1. pkt. om, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, kan kræve aftalen tinglyst ikke medtages. Det følger af tinglysningslovgivningen, at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod kreditorer og aftaleerhververe i god tro.

Det foreslås ikke at videreføre bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 2. pkt. om, at den tinglyste aftale om videregående rettigheder skal respektere størst mulige offentlige lån samt andre pantehæftelser og byrder, som var tinglyst på ejendommen ved aftalens anmeldelse til tinglysning. Ved at udelade denne bestemmelse bliver prioritetsstillingen et aftalespørgsmål. Uden særlig aftale opnås prioritetsstilling i henhold til tinglysningslovgivningens regler.

Endelig foreslås det, at bestemmelsen i den gældende lejelovs § 7, stk. 3, om lejerens ret til at lade aftalen tinglyse, hvis ikke ejeren har gjort det senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, ikke medtages i den nye erhvervslejelov. Ligeledes foreslås den gældende § 7, stk. 4, om udlejerens ret til at lade aftalen aflyse efter lejerens fraflytning, ikke medtaget. Bestemmelserne anses for at være overflødige. Tinglysning og aflysning af sådanne aftaler vil herefter være omfattet af almindelige tinglysningsretlige regler, hvorefter det er den, som har en rettighed over en ejendom, der kan kræve rettigheden tinglyst eller aflyst.

Til § 8

Som det fremgår af de almindelige bemærkninger, foreslås det i nærværende lovforslag, at der sker en liberalisering af lejelovgivningens gældende regler om udlejning af erhvervslejemål, således at parterne i lejeforholdet som overvejende hovedregel frit skal kunne aftale de enkelte vilkår for lejeforholdet. Efter forslaget skal parterne f.eks. frit kunne indgå aftale om lejens størrelse og lejens regulering, jf. forslagets § 10, ligesom reglerne for en række andre lejevilkår skal kunne fraviges ved aftale.

I nærværende lovforslag opretholdes for visse lejevilkår fortsat ufravigelige (præceptive) lovbestemmelser, der finder anvendelse, uanset hvad parterne måtte have aftalt, jf. de almindelige bemærkninger til forslaget.

En model med øget aftalefrihed fordrer imidlertid, at parterne i højere grad end tidligere tager stilling til lejekontraktens enkelte vilkår ved aftalens indgåelse, fordi parterne efter forslaget i højere grad end efter den nugældende lovgivning vil være bundet af den aftale, som parterne har indgået. Parterne vil, såfremt de ikke er lejeretskyndige, kunne have behov for at søge sagkyndig bistand.

Udover de foreslåede præceptive beskyttelsesregler vil parterne være omfattet af de samme beskyttelsesregler i aftaleloven og den almindelige aftaleret, som gælder for andre typer af aftaler.

Ved indgåelse af aftaler om udleje af erhvervslokaler vil der i nogle situationer kunne forekomme forskel i styrkeforholdet mellem aftaleparterne. Den nedsatte Lejelovskommission fandt det imidlertid ikke muligt på baggrund af umiddelbart målbare kriterier, såsom lokaliteternes, omsætningens eller lejens størrelse, på forhånd at opdele erhvervslejeforholdene i på den ene side lejeforhold, hvor der kan gælde vidtstrakt aftalefrihed, og på den anden side lejeforhold, hvor lejeren i højere grad bør være beskyttet af præceptive regler svarende til den gældende retstilstand.

På denne baggrund og fordi der med dette forslag ikke længere i samme omfang som tidligere er regler til beskyttelse af lejeren, vurderes det, at der er behov for på anden måde at beskytte den svage part i lejeforholdet.

Lejelovskommissionen har i denne forbindelse drøftet, om aftalelovens § 36 kan udgøre en tilstrækkelig beskyttelse mod urimelige aftaler. Et mindretal i kommissionen har i betænkningen udtrykt betænkelighed ved den centrale placering, som aftalelovens § 36 får som beskyttelse af lejeren efter kommissionens forslag. Efter mindretallets opfattelse har bestemmelsen hidtil ført en tilbagetrukket tilværelse i det praktiske retsliv og kan således næppe udgøre en tilstrækkelig effektiv beskyttelse.

For at kunne varetage den svagere parts interesser foreslås det, at der i stedet for anvendelse af aftalelovens § 36 i erhvervslejeloven som § 8 indsættes en bestemmelse, der giver mulighed for at tilsidesætte urimelige aftaler og aftalevilkår.

§ 8 foreslås indsat direkte i erhvervslejeloven for via en mere synlig placering at tilkendegive, at det er hensigten at give parterne beskyttelse mod urimelige aftaler og aftalevilkår.

Formålet med bestemmelsen er, at den ligesom aftalelovens § 36 skal have karakter af en generalklausul, som kan anvendes i tilfælde af urimelige aftaler, men som i modsætning til aftalelovens § 36, der finder anvendelse generelt i aftaleforhold, alene skal finde anvendelse på lejeforhold, der er omfattet af erhvervslejeloven. Det er hensigten, at området for anvendelsen af § 8 skal være det samme som området for anvendelsen af aftalelovens § 36. Hermed er det endvidere hensigten at afskære parterne fra at anvende aftalelovens § 36, når betingelserne herfor er tilstede.

Efter forslaget skal en lejeaftale eller en bestemmelse heri kunne tilsidesættes eller ændres, såfremt det under hensyntagen til forholdene på tidspunktet for aftalens indgåelse, senere indtrufne forhold, parternes forhandlingsmæssige og økonomiske styrke ved aftalens indgåelse samt forholdene i øvrigt findes urimeligt at gøre den gældende. Der skal ved afgørelsen tages hensyn til lejeaftalens eventuelt særlige karakter, bestemmelsens sammenhæng med aftalens øvrige bestemmelser, indholdet af reglerne i gældende lejelovgivning samt almindeligt gældende lejevilkår.

Der er tale om fri bevisbedømmelse. Rettens afgørelse beror derfor på parternes bevisførelse.

Bestemmelsen kan tænkes anvendt f.eks. i den situation, hvor en væsentlig uligevægt i parternes forhandlingsmæssige styrke ved aftalens indgåelse har bevirket en urimelig aftale, f.eks. om, at lejeren i forbindelse med opsigelse ved udløbet af den 5-årige periode, jf. forslagets § 15, ikke kan kræve erstatning. En sådan aftale kan ifølge loven indgås frit, men vil konkret, f.eks. på grund af lejerens særlige ukyndighed, kunne være urimelig, hvor det f.eks. er udlejeren bekendt, at lejeren i forbindelse med en fraflytning formentlig vil have meget store flytteomkostninger eller goodwilltab, og hvor lejeren ved aftalen ikke i øvrigt har fået kompensation for at være afskåret fra at kunne gøre et erstatningskrav gældende. En uligevægt i parternes forhandlingsmæssige styrke kan f.eks. opstå/forstærkes ved, at udlejeren i en lejeaftale anvender kontraktsvilkår, der ved lejeaftalens indgåelse ikke bliver gjort til genstand for individuel forhandling. Dette kunne f.eks. forekomme ved anvendelse af fortrykte lejekontraktsblanketter eller ved anvendelse af udlejers sædvanlige koncept.

Med bestemmelsen i stk. 2 sigtes med 1. led især til lejeaftaler af finansiel karakter, herunder de såkaldte sale and lease back aftaler, hvor lejeren ved salget af ejendommen er gået ind på nogle særlige betingelser, der har sammenhæng med ejendomssalget.

Med hensyn til bestemmelsen i 2. led vil der i en række lejeforhold ofte findes klausuler, som isoleret set forekommer mindre rimelige, men som kan være begrundet i tilstedeværelsen af andre klausuler, således at de kan siges at opveje hinanden.

Hvad angår 3. og 4. led, vil den omstændighed, at en del erhvervslejekontrakter er meget langvarige, kunne bevirke, at tiden er løbet fra nogle af klausulerne heri. Ved bedømmelsen af sådanne klausulers rimelighed vil det være nærliggende at sammenholde dem med den gældende lejelovgivning og almindeligt gældende lejevilkår.

Til § 9

Det foreslås, at reglerne i §§ 5-7 ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Den foreslåede generalklausul i § 8 kan efter forslaget ikke fraviges ved aftale.

Til kapitel 3

Til § 10

Efter den nugældende erhvervslejereguleringslov er udgangspunktet, at parterne ved lejeaftalens indgåelse frit kan aftale lejens størrelse. Aftales der en leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejeren herefter tidligst forlange lejen nedsat til det lejedes værdi 4 år efter lejeforholdets begyndelse, ligesom udlejeren tidligst 4 år efter lejeforholdets begyndelse kan fremsætte krav om en lejeforhøjelse. I lejeperioden kan hver af parterne ligeledes kun hvert 4. år kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi. Reglerne om regulering af lejen efter det lejedes værdi er præceptive og kan kun fraviges i lejeaftaler, indgået efter den 31. december 1991 i »skræddersyet nybyggeri«, jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 3.

Efter de gældende regler kan det aftales, at lejen (evt. tillige) skal kunne reguleres i medfør af særlige reguleringsklausuler. Er det aftalt, at lejen skal reguleres efter sådanne klausuler, stiller loven imidlertid særlige krav til aftalens indhold med hensyn til regneeksempler m.v., jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4.

Ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 10 i nærværende forslag, hvorefter fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejemålets beståen overlades til parternes frie aftale. Med forslaget overlades det således til parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres.

Det foreslås dog samtidig at opretholde et deklaratorisk regelsæt omfattende forbedringsforhøjelser, skatte- og afgiftsforhøjelser samt udgifter til drift og administration af fællesantenneanlæg, jf. forslagets kapitel 6 og §§ 11-14.

En urimelig aftale om lejens størrelse - eller andre lejevilkår i øvrigt - vil kunne anfægtes som anført i forslagets § 8.

I § 10, stk. 2, foreslås, at lejen anses for at udgøre det beløb, som er rimeligt og sædvanligt for et lejeforhold af tilsvarende karakter, hvis lejens størrelse ikke er aftalt.

Som konsekvens af, at reglerne om lejeregulering efter det lejedes værdi ikke foreslås videreført, videreføres princippet om lejefastsættelse efter det lejedes værdi i den gældende lejelovs § 4, stk. 3, heller ikke. Fastsættelse af lejen i de situationer, der er omfattet af bestemmelsen, foreslås således at skulle ske efter en vurdering af, hvad der er rimeligt og sædvanligt efter lejeforholdets karakter.

Til §§ 11-14

Forslaget er med få ændringer en videreførelse af reglerne i erhvervslejereguleringslovens §§ 6-8 om varsling af lejeforhøjelse for skatter og afgifter.

Det foreslås i § 11, stk. 3, at en skatte- og afgiftsstigning skal fordeles i forhold til den leje, der faktisk betales på varslingstidspunktet. Lejeforhøjelser, der er varslet inden varslingen af skatte- og afgiftsforhøjelsen, men som ikke er trådt i kraft endnu, skal således ikke medtages ved fastsættelsen af fordelingsgrundlaget.

Det fremgår af den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 5, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det foreslås, at udgangspunktet fortsat skal være ugyldighed, hvis disse krav ikke er opfyldt.

En ubetinget ugyldighedsvirkning af formelle mangler kan føre til urimelige resultater for udlejeren, især i tilfælde, hvor fejlen har været undskyldelig og ubetydelig, og hvor den økonomiske virkning af ugyldighed har været stor. Heroverfor står lejerens behov for, at udlejeren overholder de krav, der stilles til en varsling.

I de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, foreslås det, at det skal være muligt for boligretten at træffe afgørelse om, at mangelen i det konkrete tilfælde ikke skal føre til ugyldighed.

Det foreslås derfor som § 11, stk. 5, at det ved formelle mangler ved varslingen kan bestemmes, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

§ 12, stk. 1, er en videreførelse af erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 1.

§ 12, stk. 2, svarer til erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 2.

I § 13 foreslås - af hensyn til de blandede ejendomme med både erhvervs- og beboelseslejemål - medtaget en bestemmelse om, at udlejeren kan kræve lejeforhøjelse til udligning af nødvendige og rimelige udgifter til drift og administration af fællesantenneanlæg eller fælles programforsyning udefra.

Spørgsmålet om betaling for adgang til fællesantenneanlæg og eventuel regulering af betalingen afgøres af parternes aftale. Det normale vil formentlig være, at betaling for tilslutning til udlejerens antenneanlæg er indeholdt i lejen, men man kan også forestille sig, at betalingen skal ske ud over lejen. I så fald skal dette oplyses i lejeaftalen, jf. § 5, stk. 2, i forslaget.

Hvis betalingen er indeholdt i lejen, eller hvis betalingen sker ud over lejen, og det ikke er aftalt, hvordan betalingen skal reguleres, kan udlejeren i medfør af forslagets § 13 forlange forhøjelse af sine nødvendige og rimelige udgifter til drift og administration af fællesantenneanlægget dækket af lejeren under forudsætning af, at denne er tilsluttet fællesantenneanlægget. Udgifterne fordeles ligeligt mellem de lejere, som er tilsluttet anlægget.

§ 14 svarer til erhvervslejereguleringslovens § 8.

Til § 15

Det foreslås i bestemmelsen, at udlejeren hvert 5. år fra lejeforholdets begyndelse eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres væsentligt, ensidigt skal kunne fremsætte krav om en ændring af de gældende vilkår for lejeaftalen. Det foreslås i denne forbindelse, at parterne kan angive i lejeaftalen, om der er tale om en væsentlig ændring.

Fremsætter udlejer ikke rettidigt krav om ændring af de gældende lejevilkår, fortsætter lejeaftalen uændret i de følgende 5 år.

Bestemmelsen er ikke til hinder for aftalte ændringer i løbet af den 5-årige periode. Hvis en sådan ændring er væsentlig, beregnes 5-års perioden efter stk. 1 fra ændringen.

Ønsker udlejer ensidigt at ændre lejevilkårene, og kan der ikke opnås enighed mellem udlejeren og lejeren, kan udlejeren vælge - mod erstatning - at opsige lejeaftalen.

Bestemmelsen foreslås at skulle finde anvendelse ved enhver ændring fra udlejers side af lejevilkår, herunder om lejens størrelse og om erstatning, ligesom bestemmelsen foreslås at skulle finde anvendelse ved spørgsmål om f.eks. udlejerens ensidige ændringer af det lejedes identitet, som udlejeren ellers ikke ville kunne gennemføre efter forslagets kapitel 5.

I bestemmelsens stk. 2-4 er de formelle regler for forhandlingen mellem udlejeren og lejeren om de fremtidige lejevilkår fastsat. Proceduren tilrettelægges, så parterne får lejlighed til at forhandle de fremtidige vilkår for lejeaftalen/alternativt flytningen med det overordnede formål at skabe et grundlag for, at lejeaftalen kan fortsætte på vilkår, som begge parter er indforstået med.

Ønsker udlejeren ensidigt at foretage en ændring af de gældende lejevilkår for lejeaftalen, skal udlejeren over for lejeren inden udløbet af det 4. år fra lejeforholdets begyndelse eller fra det tidspunkt, hvor udlejer kunne have krævet lejevilkårene ændret, eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem lejer og udlejer ændres væsentligt, fremsætte krav om en ændring af lejevilkårene. Krav kan dog tidligst fremsættes efter 3 år og 9 måneder. Lejeren har herefter mulighed for at vælge at fortsætte lejeforholdet fra udløbet af det 5. år på de vilkår, udlejeren stiller, såfremt lejeren ønsker dette.

Hvis lejeren ikke gør rettidig indsigelse, anses vilkårene for lejeaftalen for ændret i overensstemmelse med udlejerens krav med virkning fra udløbet af det 5. år.

Ønsker lejeren ikke at fortsætte lejeforholdet på de vilkår, udlejeren stiller, skal lejeren meddele udlejeren dette og samtidig over for udlejeren fremsætte sit krav om erstatning for en eventuel opsigelse efter bestemmelsens stk. 4. Udlejeren har herefter mulighed for at opsige lejeaftalen, ligesom udlejeren i lyset af det potentielle erstatningskravs størrelse kan vælge ikke at opsige lejeren. Opsiges lejeaftalen ikke, fortsætter den uændret i de følgende 5 år.

Hvis udlejeren opsiger lejeren, skal lejeren flytte ved udgangen af det 5. år.

Retten til erstatning i forbindelse med opsigelse efter forslagets § 67 foreslås dog at skulle gælde deklaratorisk, jf. forslagets § 69 modsætningsvis. Efter forslaget har lejeren således ingen ret til erstatning (hel eller delvis), såfremt udlejeren ved lejeaftalens indgåelse har taget et forbehold herom.

Erstatningsspørgsmålet kan indbringes for boligretten eller parterne kan aftale at afgøre spørgsmålet ved voldgift, jf. forslagets §§ 16 og 77. Det følger af forslagets § 67, stk. 6, at lejeren ved opsigelse efter § 15 har pligt til at flytte, uanset om lejeren har modtaget erstatning.

For lejeforhold, som fortsætter efter en uopsigelighedsperiode, regnes den 5-årige periode fra udløbet af den aftalte uopsigelighedsperiode, jf. bestemmelsens stk. 6.

Det følger bl.a. af forslagets § 64, stk. 5, at § 15 ikke finder anvendelse på tidsbegrænsede aftaler.

For tidsbegrænsede lejeaftaler gælder endvidere efter forslaget, at ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen, regnes den 5-årige periode fra udløbet af den aftalte lejetid, jf. forslagets § 64, stk. 5.

Hvis parterne har aftalt, at lejevilkårene skal genforhandles efter en længere periode end 5 år, skal udlejerens krav om ændring af lejevilkårene efter bestemmelsens stk. 5 være fremsat tidligst 1 år og 3 måneder før udløbet af den aftalte periode.

Som nævnt under de almindelige bemærkninger foreslås det, at sondringen mellem de erhvervsbeskyttede lejeforhold og de ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold ophæves. Sondringen giver i praksis anledning til afgrænsningsproblemer. Det foreslås således, at der skal gælde de samme regler for ændring af lejevilkår, opsigelse og erstatning uanset typen af erhvervslejeforhold, herunder også for de efter den gældende lejelov såkaldte erhvervsbeskyttede lejeforhold.

Til § 16

Det foreslås, at bestemmelsen i § 15 ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Det kan dog som hidtil aftales, at spørgsmålet om ændring af lejevilkår og erstatningsspørgsmålet (forslagets § 67) skal afgøres ved voldgift. Der tænkes hermed på sådanne aftaler om voldgift, der hidtil principielt har været anset for gyldige.

Uanset at bestemmelsen bliver præceptiv, vil parterne dog i de situationer, hvor lejeren har meddelt udlejeren, at lejeren ikke ønsker at fortsætte på de vilkår, udlejeren stiller, altid efterfølgende kunne indgå aftale om, at de i § 15 nævnte frister rykkes frem, eller at parterne ser helt bort fra disse.

Til kapitel 4

Det foreslåede kapitel 4 svarer som udgangspunkt til § 19 om vedligeholdelse i den gældende lejelov og til kapitel III om mangler ved det lejede.

I kapitlet er udeladt en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 20, hvorefter lejeren i lejeperioden skal foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Det er oftest forekommende, at lejer og udlejer i en lejeaftale om lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, træffer helt særlige aftaler om fordelingen af vedligeholdelsesforpligtelsen, hvorfor en regel svarende til den nugældende lejelovs § 20 er overflødig.

Efter forslaget har udlejeren således - medmindre andet er aftalt - vedligeholdelsespligten af ejendommen og det lejede i det hele.

Det foreslås, at den nugældende bestemmelse i lejelovens § 9, stk. 1, om lejemålets stand ved lejemålets begyndelse og i lejeperioden, udelades i erhvervslejeloven, idet bestemmelsen må anses for at være uden reel betydning, bl.a. fordi den er deklaratorisk.

Til § 17

Det er foreslået præciseret, at udlejerens vedligeholdelsespligt omfatter alle indretninger på ejendommen, som stilles til rådighed for lejerne.

Endvidere er det præciseret, at det er udlejerens pligt at sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af udendørs opholdsarealer.

Der er ikke ved de foreslåede ændringer tilsigtet ændringer i den bestående retstilstand vedrørende udlejerens vedligeholdelsespligt.

Stk. 3 svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 19, stk. 2. Det foreslås præciseret, at fornyelse af hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve skal foretages så ofte, det er »sædvanemæssigt« påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Der er ikke tilsigtet en realitetsændring herved.

Til § 18

Den gældende § 10 i lejeloven foreslås erstattet af § 18 om forsinkelse. Bestemmelsen er udformet efter dansk rets almindelige principper gældende ved forsinkelse.

I stk. 1 foreslås, at såfremt der foreligger hindring for overtagelse af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

I stk. 2 foreslås, at lejeren kan hæve aftalen, hvis der er tale om væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejeren. Hæveretten er betinget af, at lejeren har fremsat påkrav over for udlejeren og fortsat ikke kan overtage de lejede lokaler i rimelig tid derefter. I de tilfælde, hvor lejeren udtrykkeligt har betinget sig at kunne overtage lokalerne til en bestemt tid, kan lejeaftalen hæves ved enhver forsinkelse.

I stk. 3 er beskrevet, at lejeren har ret til at kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

Til § 19

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 11.

Til § 20

Det foreslås, at det af bestemmelsen, der i øvrigt svarer til den gældende lejelovs § 12, kommer til at fremgå klart, at lejerens ret til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren har givet udlejeren et påkrav om at afhjælpe manglen.

Til §§ 21-25

Bestemmelserne svarer i hovedtræk til den gældende lejelovs §§ 13-17.

I § 25, stk. 2 og 3, foreslås to nye bestemmelser, der tilsigter at øge lejerens beskyttelse i de tilfælde, hvor det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke. I stk. 2 foreslås således, at hvis en lejeaftale bortfalder i henhold til stk. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.

Hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, skal udlejeren i medfør af stk. 3 tilbyde lejeren at leje disse lokaler.

Som anført i de almindelige bemærkninger er det et gennemgående træk ved forslaget, at reguleringen af lejeforholdet mellem udlejer og lejer i højere grad end hidtil overlades til parternes aftale.

Det foreslås i overensstemmelse hermed, at bestemmelserne i dette kapitel skal kunne fraviges ved parternes aftale, hvorfor den gældende bestemmelse i lejelovens § 18 ikke er medtaget i forslaget.

Gyldigheden af aftaler, der forringer lejerens retsstilling i forhold til de deklaratoriske bestemmelser i erhvervslejeloven, vil skulle afgøres efter forslagets § 8.

Ved vurderingen af, om der foreligger et urimeligt aftalevilkår, der vil kunne tilsidesættes efter § 8, må det inddrages, om der på grund af konkrete omstændigheder er et særligt beskyttelsesbehov for lejeren.

Til kapitel 5

I kapitel 5 om udlejers adgang til det lejede foreslås indført regler om udlejers ret til og mulighed for at foretage ændringer i det lejede. Endvidere foreslås en bestemmelse om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til varmeinstallationer placeret i dette kapitel. Herudover svarer kapitlet til den gældende lejelovs kapitel IX.

Til § 26

Bestemmelsen i § 26 er identisk med den gældende lejelovs § 54.

Til § 27

Bestemmelsen i § 27, som er en nydannelse, vedrører udlejerens ret til at foretage ændringer dels i ejendommen, dels i det lejede.

Efter den indtil 1980 gældende lejelovs § 59 var der i loven en udtrykkelig hjemmel for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede. Den udtrykkelige hjemmel udgik pr. 1. januar 1980, men det er i retspraksis antaget, at der fortsat består en ret for udlejeren til på dette punkt at udøve en ejers rettigheder over ejendommen og det lejede. I praksis gælder der dog den modifikation, at udlejeren ikke ensidigt kan foretage ændringer i det lejede, som betager det dets identitet, således at der sker en væsentlig ændring af genstanden for lejeaftalen.

Det foreslås at genindføre en udtrykkelig hjemmel for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede i § 27 svarende til den ret, udlejeren antages at have efter retspraksis.

Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det findes væsentligt at undgå, at en for snæver adgang for udlejeren til at gennemføre ændringer, herunder forbedringer, tilskynder udlejeren til at indgå lejeaftaler af kortere varighed.

Det foreslås derfor, at udlejeren skal have ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Som eksempel på ændringer, der efter omstændighederne ikke vil være omfattet af udlejerens ret, kan nævnes etablering af badeværelse i et lejemål, hvor der ikke tidligere var hverken toilet- eller badefaciliteter, og hvor der til formålet inddrages en ikke uvæsentlig del af det lejedes areal.

Bestemmelsen fastslår således, at udlejeren har en ubetinget ret til at foretage ændringer i ejendommen, som ikke er væsentlige. Udlejeren har ligeledes en ubetinget ret til at foretage ændringer, som ganske vist væsentligt ændrer det lejedes identitet, men ikke varigt. Sådanne ændringer kan f.eks. være en midlertidig nedtagning af en altan.

Udlejeren kan endvidere foretage ændringer, som varigt men ikke væsentligt ændrer det lejedes identitet. Dette vil efter omstændighederne kunne ske ved installation af et centralvarmeanlæg.

Lejeren kan efter forslagets stk. 2 kræve lejenedsættelse, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede.

Hvis udlejeren har et ønske om at gennemføre mere vidtgående ændringer, end § 27 giver mulighed for, kan udlejeren fremsætte krav om gennemførelse af sådanne ændringer i forbindelse med en genforhandling af lejevilkårene efter § 15.

Til § 28

I § 28 er foreslået regler vedrørende varsling af adgangen til det lejede for at gennemføre alle typer arbejder, det vil sige såvel reparationer som vedligeholdelse, forbedringer og ændringer.

Den gældende lejelovs § 55 indeholder en bestemmelse om, at iværksættelse af arbejder i det lejede, der ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, skal ske med 6 ugers varsel, medens lejeren har krav på 3 måneders varsel inden iværksættelsen af andre arbejder.

Det foreslås, at der ved udlejerens iværksættelse af arbejder i det lejede altid skal gives et varsel på 8 uger, uanset om der er tale om arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejeren. Begrundelsen herfor er, at en ensartet varslingsfrist for forskellige typer af arbejder vil kunne virke konfliktforebyggende. Samtidig er varslet så langt, at der er rimelig tid for lejerne til at indrette sig på forholdene.

Herudover foreslås det, at udlejeren i visse af de tilfælde, hvor udlejeren ønsker at foretage ændringer uden for det lejede, skal varsle iværksættelsen af arbejderne over for de berørte lejere. Det drejer sig om tilfælde, hvor arbejderne medfører hindringer for lejerens adgang til det lejede eller er til væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede. Bestemmelsen vil kunne finde anvendelse både på hindringer og væsentlig ulempe under arbejdernes gennemførelse og efter færdiggørelsen.

Hensigten med denne bestemmelse er, at ændringer uden for det lejede kan medføre så omfattende gener for lejeren, at det er rimeligt at varsko lejeren om iværksættelsen af arbejderne. Ændringer, der udløser pligt til at varsle, vil eksempelvis kunne omfatte midlertidig eller permanent ændring af adgangsforholdene til et lejemål.

Til § 29

Bestemmelsen er identisk med den gældende lejelovs § 56.

Til § 30

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 62 om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til installation af varmeanlæg.

Bestemmelsen har hidtil været placeret i lejelovens kapitel om forbedringer, men synes indholdsmæssigt at høre hjemme i et kapitel om udlejers adgang til at foretage ændringer i det lejede.

Til § 31

Det foreslås, at reglerne i § 28, stk. 2 og 3, og § 29 ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren.

Til kapitel 6

Til § 32

§ 32, stk. 1, svarer i det væsentlige til lejelovens § 58, stk. 1.

Bestemmelsen foreslås tilføjet en udtrykkelig fastlæggelse af det lejeretlige forbedringsbegreb. Det er ikke hensigten med denne fastlæggelse at foretage realitetsændringer i den gældende retsstilling, idet hensigten alene er at præcisere det indhold, som begrebet er tillagt gennem en omfattende retspraksis.

Med det udgangspunkt, at der alene findes enten vedligeholdelsesarbejder eller forbedringsarbejder, fastlægges forbedringsarbejder som de arbejder, hvorved der tilføres ejendommen eller det lejede kvaliteter og egenskaber, som lejeren ikke allerede efter retsforholdet har krav på tilstedeværelsen af, og som forøger brugsværdien af det lejede.

Det, lejeren i denne henseende efter lejelovens system har krav på, er, at det kvalitetsniveau, som det lejede efter retsforholdet skal svare til, opretholdes. De arbejder, som har dette formål, udgør i lejelovens forstand vedligeholdelse. I modsætning hertil udgør de arbejder, som i forhold til dette niveau indebærer en forhøjelse af kvalitetsniveauet, forbedringer.

Formålet med at præcisere denne sondring er især at understrege det forhold, at der ved vurderingen af et arbejde, som indebærer, at eksisterende bygningsdele udskiftes med nye, nøje skal ses på, om denne udskiftning i realiteten indebærer en reel kvalitetsniveauforhøjelse, eller om der alene er tale om, at en eksisterende kvalitet ved forandringen sikres på en anden måde.

Forholdet kan illustreres ved udskiftning af vinduer. I sådanne tilfælde vil der efter omstændighederne kunne være tale om, at de eksisterende vinduer i vel vedligeholdt stand med forsatsvinduer eller koblede rammer vil have en kvalitet, hvad angår varme- og støjisoleringsevne, som ikke er dårligere end nye vinduer med termoruder. En sådan udskiftning vil derfor i forbedringsmæssig henseende repræsentere en meget begrænset brugsværdiforøgelse, idet der dog typisk vil ligge en komfortmæssig forbedring i, at nye og mere moderne bygningsdele isættes.

Som eksempel på en forbedring, hvor forøgelsen af brugsværdien typisk svarer til hele ombygningsinvesteringen, kan nævnes, at der installeres ventilationsanlæg eller trækkes kabler til brug for EDB.

Hensigten med ændringen set i sammenhæng med den foreslåede § 32, stk. 2, er at præcisere, at stk. 2 indeholder beregningsreglen, mens stk. 1 fastlægger forbedringsbegrebet.

I § 32, stk. 2, der svarer til lejelovens § 58, stk. 2, foreslås det ligeledes præciseret, at der i forbindelse med forbedringsarbejder, hvor eksisterende bygningsdele erstattes med nye, skal ske en reduktion af forbedringsudgiften for den del heraf, som modsvares af den aktuelle og fremtidige sparede vedligeholdelse af de udskiftede bygningsdele, som opnås ved udskiftningen.

Forholdet, som er fast forankret i retspraksis, tager udgangspunkt i den grundlæggende sondring imellem forbedring og vedligeholdelse, idet den lejelovsmæssige virkning af sondringen er, at lejeforhøjelse alene kan beregnes for de udgifter, som efter sondringen vedrører forbedringer.

I tilfælde af udskiftninger vil en del af udgiften i realiteten dække over en forhøjelse af kvaliteten op til det niveau, som lejeren allerede efter retsforholdet har krav på. Det indgår i lejelovgivningens system, at der via lejen betales til denne vedligeholdelse. Virkningen af denne sammenhæng er således, at der kun skal beregnes en forbedringsforhøjelse for den del af udgifterne ved en udskiftning, som bevirker, at kvaliteten forøges udover dette niveau.

I beregningsmæssig henseende kommer dette forhold til udtryk ved, at der i forbedringsudgiften foretages et fradrag for den sparede vedligeholdelse.

§ 32, stk. 3, svarer til lejelovens § 58, stk. 3.

I § 32, stk. 4, foreslås det, at udlejeren kan få godtgjort rimelige etablerings- og forbedringsudgifter i forbindelse med etablering eller forbedring af fællesantenneanlæg eller tilslutning til programforsyning udefra. Bestemmelsen foreslås medtaget af hensyn til de blandede ejendomme med både erhvervs- og beboelseslejemål.

§ 32, stk. 5, svarer til lejelovens § 61, stk. 1, idet der dog ikke længere stilles krav om, at lejerens indsigelse over for udlejeren skal være begrundet.

§ 32, stk. 6, er identisk med lejelovens § 58, stk. 6.

Til § 33

§ 33, stk. 1, svarer til lejelovens § 59, stk. 1.

I § 33, stk. 2, foreslås det, at det ved formelle mangler kan bestemmes, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 11.

§ 33, stk. 3 og 4, er identiske med lejelovens § 59, stk. 3 og 4.

§ 33, stk. 5, svarer til lejelovens § 59, stk. 5, bortset fra, at bestemmelsen om, at beboerrepræsentanterne (for så vidt angår ejendomme, hvor der er beboerrepræsentation) kan gøre indsigelse mod forhøjelsen på alle lejernes vegne, er taget ud.

Til kapitel 7

Til § 34

Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 25.

Det foreslås dog, at ordet »husstand« i den gældende bestemmelse i lejelovens § 25 i forslagets § 34, stk. 2, som mere relevant erstattes med »personale«.

I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 25 foreslås endvidere, at der i forslagets § 34, stk. 2, tilføjes »herunder ved fremleje«, hvorved det kommer til at fremgå af bestemmelsen, at lejeren også er erstatningsansvarlig for skade som forvoldes af andre, som lejeren har givet adgang til det lejede ved fremleje. Der er ikke tilsigtet en realitetsændring herved.

Til § 35

Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 26.

Bestemmelsens stk. 1 er identisk med lejelovens § 26, stk. 1.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 26, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand.

Det foreslås, at bestemmelsen i erhvervslejelovens § 35, stk. 2, formuleres således, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede til andre.

Til § 36

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 27, dog således at der er indføjet en henvisning til § 19, stk. 2, og §§ 20 og 21 vedrørende lejerens mangelsbeføjelser.

De gældende misligholdelsesbeføjelser i lejelovens §§ 11-13 finder efter retspraksis anvendelse i situationer, hvor udlejeren tilsidesætter sin forpligtelse til at holde orden i ejendommen.

Dette indebærer, at lejere, som er belastet af ulemper som følge af, at udlejeren ikke griber ind over for husordensovertrædelser i ejendommen, efter omstændighederne kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hæve lejeaftalen eller kræve erstatning.

Det foreslås på denne baggrund, at det udtrykkeligt præciseres i loven, at lejeren kan gøre de omtalte misligholdelsesbeføjelser gældende.

Sager herom skal som i dag anlægges ved boligretten.

Til § 37

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 28.

Til § 38

Forslagets § 38 svarer til § 29, stk. 1, i den gældende lejelov.

Efter forslagets § 37 gælder ligesom i den gældende lejelovs § 28, at lejeren som udgangspunkt ikke må foretage ændringer i det lejede uden udlejerens samtykke.

Lejeren har imidlertid ifølge den gældende lejelovs § 29, stk. 1, ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Denne bestemmelse foreslås videreført for erhvervslejemål med § 38. Bestemmelsen giver lejeren adgang til for egen regning at opsætte f.eks. termostatventiler eller hårde hvidevarer.

Til § 39

Den gældende § 29, stk. 2, i lejeloven om lejerens ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen, har i stigende omfang givet anledning til tvister. Der har således været rejst spørgsmål vedrørende rækkevidden af den gældende bestemmelse, idet det ikke fremgår klart af denne, i hvilket omfang en antenne anbragt ved udlejerens foranstaltning udelukker den enkelte lejers adgang til at opsætte antenne, uanset hvilke programmer, der rent faktisk fordeles i fællesantenneanlægget.

Det må imidlertid lægges til grund, at der i befolkningen i dag er en stor efterspørgsel efter tv-forsyning, som er tilpasset den enkeltes ønsker og behov.

Det foreslås derfor i stk. 1, at lejeren - også selv om udlejeren leverer fælles radio- og tv-signaler i ejendommen - får en udvidet adgang til at opsætte egen antenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer. Udtrykket »antenne« forudsættes også at omfatte parabolantenne.

Udlejer skal ikke fremover kunne kræve, at en eller flere lejere kun må sætte en antenne op, såfremt opsætning sker i form af fællesantenneanlæg, jf. den gældende bestemmelse i lejelovens § 29, stk. 2, hvorefter udlejeren kan forlange, at opsætning af radio- og fjernsynsantenne skal ske i form af fællesantenneanlæg, såfremt en lejer ønsker at anbringe en radio- eller fjernsynsantenne på ejendommen. Baggrunden for forslaget er dels, at begrebet »fællesantenne« ikke længere er noget entydigt begreb, dels at det kan forekomme urimeligt, at udlejer i princippet kan forlange etableret et fællesantenneanlæg, som alt andet lige er dyrere end en individuel antenne, selv om der ikke på tidspunktet for etableringen er andre lejere, som har udtrykt ønske om at blive tilsluttet lejerens fællesantenneanlæg.

For at sikre, at det er overladt til lejerens frie valg, om lejerens individuelle program-forsyning skal etableres i form af opsætning af en antenne eller ved fremføring af kabler, er det fundet nødvendigt, at det præciseres i loven, at udlejeren skal give lejeren adgang til de rum eller installationer i ejendommen, som er nødvendige for etablering af kabel-tv i ejendommen. Det bemærkes, at der ikke i gældende lovgivning er regler, som sikrer lejeren denne adgang, og at der er forekommet eksempler på, at udlejere har nægtet enkelte lejere adgang til de for installation af kabel-tv nødvendige faciliteter.

Det foreslås endvidere, at flere lejere skal kunne beslutte at etablere egen program-forsyning i form af et fællesantenneanlæg.

For så vidt angår spørgsmålet vedrørende den nærmere placering af antennen, kan det være hensigtsmæssigt, at udlejer opstiller forskrifter herfor enten i lejekontrakten eller i en husorden.

Det er ikke hensigten, at nogle lejeres etablering af et fællesantenneanlæg i ejendommen skal medføre forpligtelser for udlejer, hverken i form af en eventuel oplysningspligt over for nye lejere eller i form af administration.

Lejerens adgang til at opsætte antenne eller etablere fællesantenneanlæg ændrer ikke på den forpligtelse til at betale til udlejerens fællesantenneanlæg, som lejeren aftalemæssigt måtte have påtaget sig.

Efter forslagets stk. 2 gælder retten til at opsætte antenne imidlertid ikke, hvis udlejeren godtgør, at anbringelsen af antennen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Som eksempler på saglige grunde kan nævnes ejendommens konstruktive forhold eller fredningsmæssige hensyn. Udlejer vil kunne modsætte sig opsætningen af antennen, såfremt denne indebærer en overtrædelse af anden lovgivning, f.eks. planlovgivningen. Udlejer vil derimod normalt ikke kunne nægte opsætning af en antenne ud fra æstetiske hensyn alene, det vil sige, at udlejer ikke blot kan henvise til, at antennen vil skæmme ejendommen.

For at begrænse antallet af antenner på ejendommene er det i stk. 2 endvidere foreslået, at det er en forudsætning for opsætningen, at det pågældende program ikke kan modtages gennem udlejerens fælles program-forsyning i ejendommen eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Det foreslås i stk. 3, at udlejer kan sikre sig dækning for eventuelle udgifter som følge af nedtagning af antennen gennem lejerens indbetaling af et rimeligt depositum. Hvad der skal forstås ved rimeligt, er ikke muligt at fastlægge nærmere. Størrelsen af beløbet vil afhænge blandt andet af antennens eller fællesantenneanlæggets karakter, og det findes derfor mest hensigtsmæssigt, at udlejer - eventuelt efter at have rettet henvendelse til leverandøren - ansætter beløbet skønsmæssigt.

I stk. 4 foreslås, at såfremt flere lejere uden udlejers deltagelse efter stk. 1 etablerer et fællesantenneanlæg i ejendommen, kan udlejer forlange, at fællesantenneanlægget skal etableres og drives af en antenneforening. Udlejer kan herved sikre sig, at der ikke opstår tvivl om, hvem udlejer med frigørende virkning kan rette henvendelse til i spørgsmål angående antennen.

Der er ingen nærmere regler om antenneforeninger i anden lovgivning. Telestyrelsen har imidlertid udarbejdet et vejledende regelsæt vedrørende etablering af en antenneforening m.v., som kan anbefales anvendt.

Forlanger udlejer således, at der skal stiftes en antenneforening, følger det af den foreslåede bestemmelse, at der skal vælges en bestyrelse for foreningen, og at udlejer skal have et eksemplar af foreningens vedtægter. Det vil være overladt til foreningen at fastlægge det nærmere indhold af vedtægterne, dog skal disse som minimum indeholde bestemmelse om, at antenneforeningen skal tegne en ansvars- og en kaskoforsikring, således at udlejer sikres dækning for eventuelle udlæg som følge af skader m.v., som forårsages af antennen.

I stk. 4, sidste punktum, foreslås, at udlejer også i forhold til en antenneforening kan opnå sikkerhed for foreningens forpligtelser over for udlejer, jf. herved bemærkningerne til stk. 3.

Som en konsekvens af udvidelsen af lejerens adgang til at opsætte antenner m.v. foreslås det i stk. 6, at udlejeren sikres mulighed for at kræve, at lejeren i tilfælde af fraflytning skal tage antennen ned og udbedre de eventuelle huller eller andet, som har været forårsaget af opsætning af antennen.

Til § 40

Det foreslås, at der i loven som § 40, stk. 1, indsættes en bestemmelse, hvorefter lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden ombygningen foretages. Bestemmelsen indebærer, at lejeren, såfremt det lejede ifølge parternes aftale f.eks. skal benyttes til supermarked, kan foretage en sådan ombygning, som må betragtes som sædvanlig for at drive supermarked fra lokalerne, uden at indhente udlejerens samtykke. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale.

I stk. 2 foreslås ligeledes en ny bestemmelse, hvorefter lejer har ret til at foretage ændringer, når ændringen sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Der kan være tale om påbud om opsætning af udsugningsanlæg, indretning af toilet- og badefaciliteter og lignende. Bestemmelsen omhandler krav fra en offentlig myndighed, der nødvendiggør installationer eller ombygninger i de lejede lokaler, men også ændringer, der berører den øvrige bygning.

Da udlejeren imidlertid især i sidstnævnte situationer kan have en interesse i, på hvilken måde et påbud efterkommes, foreslås det, at lejeren skal foretage de pågældende arbejder efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger.

Et eksempel på udlejerens ret til at give lejeren anvisninger kan være det tilfælde, hvor ejeren af en ejendom med både erhverv og beboelse lejer stueetagen ud til restaurationsvirksomhed, og hvor lejeren af en offentlig myndighed pålægges at opsætte et (større) ventilationsanlæg. I et sådant tilfælde vil udlejeren af hensyn til beboelseslejerne i ejendommen have en rimeligt begrundet interesse i at få indflydelse på, hvor ventilationsanlægget placeres.

Ligeledes kan udlejerens fremtidige planer for ejendommens anvendelse betyde, at udlejeren har en rimeligt begrundet interesse i, hvorledes et påbud efterkommes.

I fortsættelse af forslaget om lejers udvidede installations- og ombygningsret, foreslås indsat et stk. 3 i § 40, hvorved det bestemmes, at såfremt lejeren har foretaget ændringer efter stk. 1og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale.

Til § 41

§ 41 svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 1.

I § 41, stk. 2, der som udgangspunkt svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 2, foreslås 1. pkt. formuleret, således at bestemmelsen kommer til at gælde for »en butik, et hotel, en restauration og lignende«.

Det foreslås endvidere, at 2. pkt. i den gældende lejelovs § 30, stk. 2, hvoraf det fremgår, at det ikke kan pålægges lejere af forretninger i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber at holde åbent efter kl. 20.00, medtages.

Endelig foreslås det, at den gældende § 30, stk. 3, i lejeloven, hvoraf det fremgår, at når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt branche, må ejeren ikke udleje andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv benytte dem til drift af en sådan, udelades. Rækkevidden af bestemmelsen giver i praksis anledning til mange problemer, hvorfor det forekommer mere hensigtsmæssigt, at parterne i forbindelse med lejeaftalens indgåelse indgår en konkret aftale herom.

Til § 42

§ 42 svarer til den gældende lejelovs § 29, stk. 4, bortset fra, at det foreslås præciseret, at lejerens erstatningsansvar omfatter skade forårsaget af såvel installationer, som ombygninger og ændringer, som lejeren har foretaget.

Til § 43

Det forslås, at reglerne i §§ 38, 39, 40, stk. 1, og § 41, stk. 2, 2. pkt., ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren.

Til kapitel 8

Til § 44

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet det er tilføjet, at betaling udover på udlejerens bopæl kan ske på udlejerens forretningssted.

Til § 45

Bestemmelsens stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 33, stk. 1, om månedsvis forudbetaling foreslås indført i erhvervslejeloven.

Bestemmelsens stk. 2, der er identisk med den gældende lejelovs § 33, stk. 3, om forfaldsdagen foreslås indført i erhvervslejeloven.

Den nuværende lejelovs § 33, stk. 2, om at lejen kan kræves betalt forud for den periode, den vedrører, hvis lejen er beregnet for en kortere periode end en måned, foreslås ikke medtaget.

Til § 46

Det foreslås, at reglerne i §§ 44 og 45, stk. 2, ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Dette svarer til den gældende lejelovgivning.

Ifølge den gældende lejelovs § 33, stk. 5, er lejeren i tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

Der foreslås ikke medtaget en bestemmelse svarende til § 33, stk. 5.

I øvrigt overlades det til parterne at aftale, om der skal betales husleje i den periode, der medgår med istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.

Til kapitel 9

Det foreslåede kapitel 9 indeholder en sammenskrivning af de gældende kapitler om varmebetaling og udgifter til vand. Hensigten med sammenskrivningen er at forenkle lovgivningen. Ved sammenskrivning af de to kapitler opnås en reduktion af bestemmelser, idet de to gældende kapitler indeholder en række identiske bestemmelser om opkrævning af betaling for forbrug af varme og vand.

Herudover findes indførelsen af et fælles regnskab at udgøre en forenkling for begge parter i lejeforholdet. Udlejeren kan hermed foretage opkrævningen af betaling for varme og vand i een omgang og dermed tilrettelægge den administrative rutine mere rationelt, mens lejerne bibringes et samlet overblik over betaling for forbrug, som opkræves ved siden af lejen.

Kapitlets overskrift - betaling for varme og vand - dækker over det forhold, at varmeudgiften som hidtil omfatter udgifter til rumopvarmning og til opvarmning af det varme vand, mens vandudgiften alene vedrører betaling for selve vandet.

Ved sammenskrivningen af de to kapitler er de gældende regler videreført i stort set uændret form. Af hensyn til overskueligheden er kapitlets opbygning ændret på enkelte punkter. Kun på ganske få områder er der foretaget egentlige ændringer i regelsættet. For disse ændringer redegøres nærmere nedenfor.

Til § 47

I stk. 2 foreslås det præciseret, at forbrugsregnskabet omfatter udgifter for hele ejendommen. Dette indebærer, at der for blandede ejendomme som hidtil skal udarbejdes et samlet regnskab for ejendommen, uanset at der efter opdelingen af lovgivningen gælder eet regelsæt for erhvervslejere og eet for beboelseslejere, idet reglerne for udarbejdelse og aflæggelse af regnskabet fortsat er ens.

I stk. 2 foreslås det præciseret, at reglerne ligeledes gælder, når opvarmningen foregår ved hjælp af el eller gas.

Det bemærkes, at kravet om, at udgifter til vand afregnes over et forbrugsregnskab, fortsat alene gælder i de tilfælde, hvor det samlede forbrug fordeles på grundlag af fordelingsmålere. I de tilfælde, hvor der ikke er fordelingsmålere, kan forbruget fortsat opkræves som et element i lejen, fordelt efter reglerne om fordeling af lejen på de enkelte lejemål.

Det følger af den foreslåede § 48, stk. 4, at regnskabsperioden for forbrugsregnskabet skal følge regnskabsåret eller afregningsperioden for det kollektive varmeforsyningsværk, som forsyner ejendommen med energi.

I de tilfælde, hvor der udover udgifter til kollektiv varmeforsyning indgår udgifter til vand i forbrugsregnskabet, og hvor det ikke er muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller aflæsningsperiode for de to ydelser, eventuelt efter aftale med et forsyningsværk, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat vandregnskab ved siden af forbrugsregnskabet efter de herfor gældende regler.

Til § 48

Den foreslåede bestemmelse indeholder en mere klar beskrivelse af, hvad der skal fremgå af et forbrugsregnskab.

For det første skal det fremgå, hvor stor en del af den samlede betaling, som omfatter betaling af varme, herunder varme til opvarmning af vand, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del, som alene omfatter betaling for vand. Baggrunden for kravet om opdeling af udgiftstyperne er, at der hermed gives lejerne mulighed for fortsat at vurdere størrelsen af forbruget på hvert område.

For det andet skal det fremgå, hvordan den enkelte lejers andel af den samlede udgift er beregnet. Formålet med dette krav er at give lejerne mulighed for at vurdere beregningen af beløbet.

Forslaget forventes ikke at give anledning til væsentlige ændringer i de administrative rutiner, som anvendes i praksis vedrørende udarbejdelse af varmeregnskaber og vandregnskaber.

Stk. 3 svarer til § 39, stk. 2 i den gældende lejelov.

Efter det foreslåede stk. 4 gælder, at regnskabsperioden for forbrugsregnskaber, hvori der indgår betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal følge varmeforsyningsanlæggets. Dette indebærer, at regnskabsperiodens termin skal være sammenfaldende med en termin for værkets afregningsperiode. Dette gælder uanset om der tillige i forbrugsregnskabet indgår betaling for energimærkning m.v. og vand.

Indgår der ikke betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, gælder hovedreglen efter stk. 2, det vil sige, at regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, medmindre en anden periode er fastsat af udlejeren.

Til § 49

Det foreslås, at de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages under varmeudgifterne og fordeles efter de regler, som gælder for fordeling af varmeudgifter.

Efter forslaget i stk. 2 er det alene udlejeren, som kan forlange, at der fremover skal ske fordeling af varmeudgiften på grundlag af varmefordelingsmålere. Dette svarer til den hidtidige tilstand, idet kompetencen hidtil har tilkommet beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejere, hvorved forstås beboelseslejere.

Det bemærkes, at fordeling af varmeudgifter efter den 1. januar 1999 skal ske efter måling af forbruget i den enkelte boligenhed, jf. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996, medmindre ejendommen er fritaget for installation af sådanne målere efter bekendtgørelsens § 10.

For så vidt angår udlejerens krav om afregning for vandforbrug efter vandfordelingsmålere, kan et sådant krav alene stilles, såfremt der er tale om en blandet ejendom, hvor beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne har rejst kravet i medfør af bestemmelsen i lejelovens § 46 j, stk. 1.

Ligesom i dag skal installation af målere betragtes som en forbedring.

I den gældende bestemmelse om lejernes adgang til at forlange overgang til fordeling af vandudgifter efter fordelingsmålere, kan beslutningen gennemføres med 6 ugers varsel og »indenfor en periode, som må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring«. I den foreslåede bestemmelse i stk. 4, 1. pkt., er forbeholdet om periodens længde udeladt.

Uanset den ændrede formulering af reglen om lejenedsættelse efter stk. 4, 2. pkt., ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j, stk. 4, er der ikke tilsigtet nogen realitetsændring. Lejen skal fortsat nedsættes med et beløb svarende til den del af lejen, som på ændringstidspunktet opkrævedes til dækning af vandudgifter.

Til § 50

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 38.

Til § 51

I stk. 1 foreslås det præciseret, at sammenhængen imellem de to frister for aflæggelse af forbrugsregnskab - 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb henholdsvis 3 måneder efter modtagelse af endelig afregning fra værket - er, at 3-månedersfristen alene finder anvendelse i de tilfælde, hvor denne frist udløber på et tidspunkt, som ligger efter 4-månedersfristen. Bestemmelsen i 2. pkt. omfatter såvel tilfælde, hvor regnskabet alene vedrører vandudgifter, som tilfælde, hvor regnskabet herudover indeholder udgifter som følge af lov om fremme af energi- og vandbesparelser.

Stk. 2 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 40, stk. 2 og 3, idet reglen om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse dog er udtaget.

Det bemærkes i denne forbindelse, at reglen i stk. 3 efter gældende retspraksis alene pålægger udlejeren en pligt til at indbringe sagen for boligretten, såfremt lejeren gør indsigelse imod udlejerens krav om tillægsbetaling.

Vedrører lejerens indsigelse et krav om tilbagebetaling af for meget betalt bidrag, er udlejeren ikke forpligtet til at indbringe sagen, og lejeren er dermed henvist til selv at indbringe sagen.

Til § 52

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 41.

Til § 53

I stk. 2 foreslås det præciseret, at det er acontobidrag lejeren kan undlade at indbetale, indtil lejeren har modtaget regnskabet og eventuelt for meget betalt bidrag. Den del af betalingen, som lejeren har undladt at indbetale efter denne bestemmelse, vil udlejeren ved aflæggelse af regnskabet for den pågældende regnskabsperiode efter gældende praksis kunne opkræve som tillægsbetaling. Det er derimod ikke hensigten, at udlejeren i en sådan situation kan forhøje acontobidraget for resten af perioden og dermed få udlignet den manglende betaling.

Bestemmelsen svarer i øvrigt til den gældende lejelovs § 42.

Til § 54

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 43.

Til § 55

Bestemmelsen svarer i det væsentlige til reglerne i den gældende lejelovs § 45, stk. 2 og 3.

Det foreslås at give lejerne kompetence til at forlange afregning for elforbrug til andet end opvarmning efter elektricitetsmålere. Dette svarer til beboelseslejernes ret efter den gældende lejelovs § 45, stk. 2.

Ved en ændring af varmeforsyningsloven, jf. lov nr. 436 af 10. juni 1997, indførtes regler, hvorefter afregning for varme og naturgas efter målt forbrug skal ske i et direkte kundeforhold imellem forbruger og forsyningsselskab, hvis det er teknisk muligt. Ligeledes er der i vandforsyningsloven indført regler, hvorefter miljø- og energiministeren kan fastsætte nærmere regler om, at afregning for betaling for vand efter målt forbrug kan ske direkte imellem forbruger og vandforsyning. Det er hensigten, at der med hjemmel i denne bemyndigelse udstedes en bekendtgørelse, hvori de nærmere vilkår for overgang til direkte kundeforhold er fastsat.

Overgang til direkte kundeforhold imellem forbruger og leverandør forudsætter imidlertid i lejeforhold, at udlejeren har mulighed for at frigøre sig fra den kontraktmæssige forpligtelse til at levere de pågældende ydelser.

Det foreslås derfor ved § 55, stk. 3, i lighed med den gældende lejelovs regler for elforsyning, jf. lovforslagets § 55, stk. 2, at udlejeren i de tilfælde, hvor det er muligt at etablere direkte kundeforhold, kan forlange, at lejeren overgår til afregning efter målt forbrug af varme og vand direkte til leverandøren.

For vand, som ikke afregnes over forbrugsregnskabet, fordi fordelingen imellem de enkelte lejere ikke sker efter fordelingsmålere, kan overgang til direkte kundeforhold ske med 6 ugers varsel. For øvrige ydelser, det vil sige for vand, som fordeles efter fordelingsmålere, og for varme kan overgang ske med 6 ugers varsel til et forbrugsregnskabsårs begyndelse.

Til kapitel 10

Til § 56

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 72. Bestemmelsen sigter på de tilfælde, hvor det er aftalt, at lejeren har en fremlejeret, jf. forslagets § 35, stk. 2.

Til § 57

Bestemmelsen i stk. 1 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 1. Efter forslaget er udgangspunktet for parternes overvejelser som hidtil en (deklaratorisk) regel om afståelsesret, der kan justeres ved indgåelsen af de enkelte aftaler.

Flere og flere selskaber driver virksomhed fra lejede lokaler som en naturlig følge af den udvikling, at erhvervsvirksomhed, herunder ganske almindelige forretninger, i stadigt større omfang drives i selskabsform - f.eks. som aktie- eller anpartsselskab. Der er derfor behov for at se på, i hvilket omfang en afståelsesret, der tilkommer en fysisk person, er ensbetydende med, at lejeforholdet kan afstås til et aktie- eller anpartsselskab.

Dette spørgsmål har Højesteret taget stilling til i 1995 i to sager - trykt som U 1995.574 og 1995.648. Den førstnævnte dom vil som den vigtigste af de to domme blive omtalt i det følgende. Dommene er kommenteret af højesteretsdommerne Jørgen Nørgaard og Per Walsøe i U 1996 B 187-191.

Der var tale om en lejekontrakt fra 1982, hvor lejelovens udgangspunkt var en regel om ikke-afståelsesret, der kunne fraviges ved de konkrete lejekontrakter. I henhold til kontraktens punkt 5 var lejeren (en fysisk person) »berettiget til i 10 år fra lejemålets begyndelse at overdrage lejemålet og forretningen til andre for en del eller i sin helhed, dog kun til en lejer, mod hvem udlejer ikke kan fremsætte begrundede indsigelser« - altså en tidsbegrænset afståelsesret.

Lejeren vandt sagen om ret til afståelse ved såvel boligretten som landsretten.

Lejeren tabte imidlertid sagen ved Højesteret, der i sin enstemmige afgørelse fandt, at den betingelse, der ligger i ordene »dog kun en lejer, mod hvem udlejer ikke kan fremsætte begrundede indsigelser« (dvs. rimeligt begrundede indsigelser), ikke var opfyldt.

Højesteret tilkendegiver i dommen, at »overdragelse af lejemålet til et anpartsselskab ikke i sig selv betyder overdragelse »til en lejer, mod hvem udlejer . . . kan fremsætte begrundede indsigelser«, jf. herved lejekontraktens punkt 5' - og fortsætter derefter med en fremhævelse af de konkrete omstændigheder, som først og fremmest betød, at de med lejekontraktens punkt 5 stillede betingelser ikke var opfyldt.

Hvor afståelse sker til et aktie- eller anpartsselskab, er det nærliggende at finde et kompromis mellem udlejer- og lejerinteresserne, hvilket betyder, at der ved fortolkning af lejekontraktbestemmelser om afståelsesret må ses på, om man med bestemmelserne har søgt at imødegå risici for udlejeren i form af svigtende betalingsevne og miskreditering af de udlejede lokaler.

Det forekommer tilsvarende rigtigt at fortolke den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a på samme måde.

Det afgørende for løsningen af konflikten mellem udlejer og lejer er, om de tilsagn, som lejeren har knyttet til udøvelsen af afståelsesretten, er sådanne, at den betingelse udlejeren med ordene »dog kun til en lejer, mod hvem udlejer ikke kan fremsætte begrundede indsigelser« har stillet i lejekontrakten, er opfyldt, nemlig at udlejeren ikke vil risikere at få en dårlig betaler eller en lejer, som bringer lokalerne i miskredit, typisk som følge af manglende branchekendskab.

For fremover at imødegå »selskabsrisikoen« for udlejer er det således nødvendigt at justere den foreslåede deklaratoriske regel om afståelsesret ved indgåelsen af de enkelte aftaler på en sådan måde, at den betingelse, der ligger i ordene »medmindre udlejeren har saglige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette«, er opfyldt, navnlig i »selskabsrisiko-tilfældene«. Dels forsvinder den personlige hæftelse i disse tilfælde, dels beror karakteren af den drift, der kan bringe lokalerne i generel eller branchemæssig miskredit, nu på de til enhver tid værende aktionærer eller anpartshavere. Risikoen for udlejeren vil ikke alene kunne ændre karakter, hvis selskabet videreoverdrager lejemålet, men også hvis der overdrages anparter/aktier i selskabet på en sådan måde - et bestemmende antal anparter - at beslutningstageren bliver en anden.

Bestemmelserne i stk. 2-5 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 2, om genindtrædelsesret med enkelte ændringer.

Da den gældende bestemmelse om genindtrædelsesret volder en del problemer i praksis, har Lejelovskommissionens flertal anset en række - i vidt omfang alene tekniske - justeringer for påkrævet. Det foreslås således, at det gøres til en betingelse for at genindtræde, at den lejer, som genindtræder, har et helt eller delvis usikret tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den lejer, som den pågældende har afstået lejemålet til, idet formålet med at genindtræde bl.a. er, at lejeren får mulighed for at redde sit tilgodehavende.

Det foreslås desuden, at der ikke blot - som hidtil - skal være genindtrædelsesret, hvis den lejer, der er afstået til, misligholder lejeaftalen, men også, hvis denne lejer siger op eller bliver opsagt.

Det foreslås endvidere gjort til en betingelse for at kunne genindtræde, at de tidligere lejere i forbindelse med afståelsen har underrettet udlejeren om, at der haves et usikret tilgodehavende hos den lejer, der er afstået til, ligesom det er en betingelse, at de pågældende lejere løbende har holdt udlejeren underrettet om deres respektive adresser.

For at sikre, at en tidligere lejer bliver bekendt med et lejeforholds ophør, foreslås der indført en pligt for udlejeren til at underrette de tidligere lejere om misligholdelsen eller opsigelsen, idet udlejeren skal følge en bestemt procedure, hvis lejemålet har været afstået flere gange.

En tidligere lejer skal herefter for at kunne genindtræde inden en bestemt frist fra udlejerens underretning om misligholdelsen eller opsigelsen meddele udlejeren, om vedkommende ønsker at genindtræde i lejemålet.

Hvis flere ønsker at gentræde, gives der fortrinsret til den, der senest har afstået lejemålet.

Ved genindtrædelse efter misligholdelse er det som hidtil en betingelse, at den tidligere lejer inden 2 uger efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejerens øvrige udgifter i forbindelse med lejemålets ophør. Overskrides de nævnte frister, tilkommer genindtrædelsesretten efter forslaget den næste lejer i rækken.

Bestemmelsen i stk. 6 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 3.

Til § 58

§ 58, stk. 1, svarer til lejelovens § 75, stk. 1, bortset fra at det foreslås, at det gøres til en betingelse for ægtefællens ret til at fortsætte lejeforholdet, at ægtefællen har deltaget i virksomhedens drift.

§ 58, stk. 2, svarer som udgangspunkt til lejelovens § 75, stk. 3. Det foreslås, at livsarvinger i alle typer af erhvervsvirksomheder skal have ret til at overtage et lejeforhold, når lejeren dør uden at efterlade sig ægtefælle, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Dog foreslås det, at det skal være en betingelse, at den pågældende livsarving skal have deltaget i virksomhedens drift for at kunne overtage lejeforholdet.

Endelig foreslås bestemmelsen udformet således, at lejerens svigerbørn ikke længere skal have ret til at overtage lejemålet.

Med indledningsordene: »I øvrigt« i forslagets § 58, stk. 3, sigtes der - på tilsvarende måde som i den gældende lejelovs § 75, stk. 4 - til de tilfælde, hvor den afdøde lejer hverken efterlader sig ægtefælle eller livsarvinger eller, hvor der ikke gøres brug af retten til at overtage lejeforholdet.

Det foreslås i overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag, at det udtrykkeligt kommer til at fremgå, at reglen i § 58, stk. 3, om udlejerens opsigelsesadgang, ikke gælder, såfremt lejeren har afståelsesret, og der forinden det tidspunkt, da udlejerens opsigelse skulle have haft virkning, gives meddelelse af dødsboet eller af den lejer, som der er afstået til, til udlejeren om, at afståelse har fundet sted. Endvidere skal dødsboet forinden udløbet af det sædvanlige opsigelsesvarsel have givet udlejeren meddelelse om, at afståelsesretten ønskes udnyttet.

I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 4, foreslås det, at bestemmelsen kun omfatter opsigelse fra udlejerens side i tilfælde af lejerens død. På baggrund af Lejelovskommissionens betænkning foreslås det, at opsigelse fra dødsboets side bør behandles efter dansk rets almindelige regler. Der ses ikke at være nogen grund til, at lejeforholdets ophør på grund af lejerens død skal underkastes andre regler end dem, der gælder f.eks. ved en lejers opsigelse af lejeforholdet med for kort varsel, jf. den nugældende lejelovs § 86, stk. 3. Man kan f.eks. forestille sig det tilfælde, at en lejer har påtaget sig uopsigelighed i en årrække, og lejeren afgår ved døden umiddelbart efter aftalens indgåelse. Efter den nugældende lejelovs § 75, stk. 4, vil dødsboet slippe helt for at betale erstatning til udlejeren for lejetab i tiden, indtil dødsboet kunne sige lejeforholdet op med det varsel, som lejeren havde bundet sig til. En sådan regel afviger betydeligt fra dansk rets almindelige regler gældende for andre kontraktsforhold. Det forekommer mere rimeligt, at dødsboet - hvis dødsboet vælger at opsige kontrakten - skal betale erstatning for det tab, som udlejeren lider ved, at kontrakten opsiges med et kortere varsel end aftalt.

Såfremt dødsboet er insolvent, gælder bestemmelserne i dødsboskiftelovens §§ 69-73.

Til § 59

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 77.

Til § 60

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 78 bortset fra at det - ligesom ved dødsfald, jf. § 58, stk. 1 - foreslås, at det gøres til en betingelse for at fortsætte lejeforholdet, at ægtefællen har deltaget i virksomhedens drift.

Til § 61

Det foreslås i bestemmelsen, at lejeren ikke skal kunne give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 56 og 58, stk. 1, og §§ 59 og 60.

Til kapitel 11

Kapitlet om opsigelse foreslås ændret for så vidt angår kapitlets opbygning, så det i højere grad afspejler lovens system med hensyn til opsigelse.

Det foreslås således, at kapitlet begynder med reglerne om lejerens henholdsvis udlejerens adgang til at opsige (§§ 62-63). Dernæst følger reglerne om tidsbegrænsede lejemål (§ 64). Herefter følger i nævnte rækkefølge: reglerne om opsigelsesvarsler (§ 65), reglerne om formkrav (§ 66), reglerne om opsigelseserstatning (§§ 67 og 68) og reglerne om ufravigelighed (§ 69).

Herudover foreslås de gældende regler om opsigelse af erhvervslejeforhold ændret på en række punkter, hvoraf de væsentligste er følgende:

1) Tidsbegrænsede lejeaftaler.

2) Erhvervsbeskyttede lejeforhold.

Ad 1)

Efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 80, stk. 1, ophører lejeforholdet, når en lejeaftale er tidsbestemt, uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Endvidere gælder, at den tidsbestemte lejeaftale ikke ved opsigelse kan bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Bestemmelsen i den gældende lejelovs § 80, stk. 1, har i praksis ofte givet anledning til uenighed mellem udlejer og lejer, idet navnlig lejerne ofte ikke har været opmærksomme på, at opsigelse i lejeperioden ikke kan finde sted, medmindre det udtrykkeligt er aftalt.

Det foreslås derfor, at det skal være lovens udgangspunkt, at også tidsbegrænsede lejeaftaler skal kunne opsiges i den aftalte lejeperiode efter lovens almindelige regler herom, dvs. når en af lovens særlige opsigelsesgrunde er til stede.

Ad 2)

Efter de gældende regler i lejelovens §§ 88-91 nyder visse typer af erhvervsforhold særlig beskyttelse ved opsigelse. Efter reglerne kan en lejer, der nyder erhvervsbeskyttelse, kun opsiges, når - bortset fra kravet om, at der skal foreligge en af de i loven nævnte særlige opsigelsesgrunde - opsigelsen skønnes at være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, ligesom lejeren ved en eventuel opsigelse kan tilkendes en erhvervsbeskyttelseserstatning herfor.

Efter den nugældende § 88 anses en erhvervsdrivende lejer for erhvervsbeskyttet, hvis der er tale om en erhvervsvirksomhed, »hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden«.

Som det fremgår af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, foreslås sondringen mellem de erhvervsbeskyttede lejeforhold og de ikke- erhvervsbeskyttede lejeforhold ophævet. Dette betyder, at der efter forslaget ikke længere skal foretages en sondring mellem erhvervsbeskyttede og andre lejeforhold, ligesom der efter forslaget ved opsigelse ikke længere skal anlægges en rimelighedsbetragtning. Desuden foreslås den nugældende erhvervsbeskyttelseserstatning, der i et vist omfang har karakter af en standarderstatning, for alle erhvervslejeforholds vedkommende afløst af en erstatning udløst af selve opsigelsen for det tab, som lejeren konkret har lidt. Dette foreslås at gælde både ved opsigelse af en særlig opsigelsesgrund og ved opsigelse efter genforhandling af lejeaftalen, jf. forslagets kapitel 3.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til de enkelte bestemmelser nedenfor.

Til § 62

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 81.

Til § 63

Bestemmelsen i stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 82, litra d, om lejeforhold om garager, stalde og lignende, som udlejer kan opsige uden begrundelse.

I overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag foreslås det, at følgende i den nugældende § 82, litra c, nævnte lejeforhold (etablissementslejemål) ikke længere skal være frit opsigelige: »lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker o. lign., hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse«. Disse lejeforhold foreslås omfattet af de almindelige opsigelsesregler, jf. nedenfor.

Bestemmelsen i stk. 2 svarer til de særlige opsigelsesgrunde i den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra b, e og f. Bestemmelsen i § 83, stk. 1, litra a, i den gældende lejelov om udlejerens adgang til at opsige lejeren, når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, er ikke medtaget som følge af udlejers udvidede opsigelsesadgang i § 15.

Eksemplerne i den nugældende § 83, stk. 1, litra e, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens side, der kan føre til opsigelse, foreslås udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener. Opremsningen er ikke udtømmende. Der kan tænkes yderligere eksempler på misligholdelse, såsom lejers uberettigede disponering over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald.

Bestemmelsen i stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 85, stk. 2.

Bestemmelsen i stk. 4 svarer til den gældende lejelovs § 79 a, stk. 3, om forsøgsordningen vedrørende husordensovertrædelser.

Det foreslås, at det i stk. 5 bestemmes, at udlejer ikke kan opsige lejer med angivelse af de særlige grunde i § 63, når det er aftalt mellem parterne, at lejeaftalen er uopsigelig. Undtaget herfra er misligholdelsestilfælde, hvor udlejer kan opsige lejer i medfør af § 63, stk. 2, nr. 2.

Til § 64

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80, idet det dog som nævnt indledningsvis foreslås, at det skal være lovens udgangspunkt, at også tidsbegrænsede lejeaftaler skal kunne opsiges i den aftalte lejeperiode under iagttagelse af de almindelige opsigelsesregler.

For såvel de tidsbegrænsede som de tidsubegrænsede lejeforhold gælder herefter, at udlejeren kun kan opsige lejeforholdet, såfremt betingelserne herfor er opfyldt og med det gældende opsigelsesvarsel, mens lejeren kan opsige med det sædvanlige varsel på 1 eller 3 måneder.

Samtidig foreslås det at åbne mulighed for, at parterne kan aftale, at lejeaftalen ikke skal kunne opsiges i lejeperioden hverken fra udlejerens, lejerens eller begge parters side. Parterne kan således aftale den samme retstilstand, som gælder efter den nugældende § 80, stk. 1.

Det foreslås desuden at forlænge fristen for udlejerens reaktion over for en lejers fortsatte brug af det lejede fra 1 til 3 måneder.

Opfordrer udlejeren ikke lejeren til at flytte, inden der er gået 3 måneder efter udløbet af tidsbegrænsningen, foreslås det, at lejeforholdet skal fortsætte på de samme vilkår, som parterne aftalte skulle gælde for den tidsbegrænsede aftale, bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.

Det præciseres samtidig efter forslaget, at det afgørende for, om tidsbegrænsningen kan tilsidesættes af boligretten, er, om udlejeren havde en rimelig grund til at udleje på disse vilkår på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået. Er en omgåelse af reglen om erstatning ved opsigelse, jf. nedenfor, sandsynliggjort, taler dette for tilsidesættelse af tidsbegrænsningen.

Det er først og fremmest risikoen for omgåelse, der er baggrunden for forslaget om at opretholde den gældende adgang til at tilsidesætte en tidsbegrænsning på erhvervslejeområdet, hvor aftaler om tidsbegrænsning af lejeaftalen er sædvanligt forekommende.

Bortfalder eller sker der tilsidesættelse af en aftalt tidsbegrænsning, fortsætter lejeaftalen, idet den i den foreslåede § 15 nævnte 5-årige periode efter forslaget regnes fra udløbet af det aftalte tidsrum.

Den tidsbestemte lejeaftale adskiller sig fra den almindelige lejeaftale, hvorefter udlejer hvert 5. år kan fremsætte krav om ændring af de gældende lejevilkår, ved, at den ophører uden opsigelse ved den aftalte lejeperiodes udløb. Ved udløbet af en tidsbegrænset lejeaftale har lejeren således ikke de samme rettigheder - dvs. ret til erstatning - som følger af en opsigelse af en almindelig lejeaftale.

Der foreslås indført et krav om, at lejeren skal reagere inden for visse frister, såfremt lejeren ønsker at påberåbe sig, at tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Det foreslås, at boligretten kun kan tilsidesætte tidsbegrænsningsvilkåret, hvis lejeren har anlagt retssag senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse. Sag skal dog være anlagt senest 6 måneder før udløbet af den aftalte lejetid.

Er lejeaftalen af kortere varighed end 6 måneder, skal retssag anlægges hurtigst muligt efter lejeforholdets påbegyndelse.

Det er ligeledes foreslået som gældende både for den situation, hvor udlejeren ikke rettidigt opfordrer lejeren til at flytte, og ved boligrettens tilsidesættelse af tidsbegrænsningen, at boligretten kan ændre aftalens vilkår som følge af tidsbegrænsningens bortfald. Boligretten får herved mulighed for at ændre vilkårene i lyset af, at der ikke længere er tale om en tidsbegrænset lejeaftale, og at nogle af de aftalte vilkår derfor ikke forekommer rimelige, når aftalen gøres tidsubegrænset. Udgangspunktet er som følge heraf, at boligretten skal foretage en rimelighedsvurdering af, om de vilkår, som er aftalt for det tidsbegrænsede lejeforhold, også skal gælde for det tidsubegrænsede lejeforhold. Boligretten kan således også tage stilling til andre forhold end spørgsmålet om opsigelsesvarsel, herunder eksempelvis forhold vedrørende vedligeholdelsespligt.

Til § 65

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 86. Opsigelsesvarslet er efter forslaget i alle tilfælde fra såvel lejers som udlejers side 3 måneder med undtagelse af opsigelse af lejeforhold om garager, stalde og lignende, hvor varslet er 1 måned.

Stk. 2 om udlejers tabsbegrænsningspligt svarer til den nugældende § 86, stk. 3. Denne bestemmelse om udlejerens pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, hvis lejeren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, og dermed begrænse sit tab, foreslås således videreført.

Til § 66

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 87 om formkravene til en opsigelse, idet de såkaldte etablissementslejemål dog efter forslaget også er omfattet af formkravene.

Bestemmelsen foreslås i forhold til den nugældende § 87, stk. 1, ændret således, at selv om et eller flere af formkravene ikke er opfyldt, kan varslingen alligevel bevare sin gyldighed, såfremt udlejeren kan godtgøre, at lejerens retsstilling i den konkrete sag ikke er blevet forringet derved.

Til § 67

Med bestemmelsen foreslås indført en ret for en erhvervslejer til at få erstatning ved opsigelse fra udlejers side.

Efter den gældende lejelovgivning har det kun været muligt at få erstatning for den lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, det vil sige ved opsigelse af de erhvervsbeskyttede lejeforhold.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at alle typer af erhvervslejeforhold - bortset fra garager, stalde og lignende - vil kunne få erstatning ved opsigelse, såfremt det godtgøres, at der er lidt et tab.

En erhvervslejer vil således kunne få erstatning såvel ved opsigelse efter forslagets § 15 som efter forslagets § 63, stk. 2, nr. 1 og 3. Dette indebærer, at de eksisterende ikke-erhvervsbeskyttede lejere med den foreslåede § 67 får en bedre beskyttelse ved opsigelse, end de har efter de gældende regler.

Den nugældende erhvervsbeskyttelseserstatning har i et vist omfang karakter af en standarderstatning. Det foreslås, at fastsættelsen af en opsigelseserstatning i stedet skal ske på grundlag af det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen.

Det foreslås i bestemmelsen således, at erstatningsopgørelsen skal omfatte lejerens flytteudgifter, værdien af virksomhedens beliggenhed (goodwill), driftstab i flytteperioden, værdiforringelse af lejerens inventar, installationer o. lign. ved flytning, værdien af lejerens forbedringer m.v. af de lejede lokaler, værdien af en eventuel afståelsesret og lejerens udgifter til sagkyndig bistand.

Opremsningen i bestemmelsen af de poster, der kan ydes erstatning for, er ikke udtømmende, men alene udtryk for eksempler på, hvad erstatningsopgørelsen bør dække.

Det vil endvidere f.eks. kunne tænkes, at en lejer, der er blevet opsagt, efter omstændighederne i erstatningsopgørelsen vil kunne medtage udgifter til erstatning til de ansatte som følge af, at personalets ansættelsesforhold afbrydes.

I de tilfælde, hvor lejeren har en elev ansat i virksomheden, er virksomheden forpligtet til at opfylde uddannelsesaftalen med eleven. Er dette ikke muligt, er virksomheden forpligtet til at finde en anden virksomhed, hvor eleven kan fuldføre sin uddannelse. Hvis virksomheden ikke kan opfylde uddannelsesaftalen med eleven eller finde en anden virksomhed, vil der kunne blive tale om erstatning til eleven, som i givet fald, hvis betingelserne for at yde erstatning er til stede, vil kunne indgå i tabet.

Hvis en elev uforskyldt mister en uddannelsesaftale og mulighederne for at finde en anden virksomhed, hvor eleven kan fuldføre sin uddannelse, er udtømt, giver erhvervsuddannelsesloven mulighed for for en række lærepladsers vedkommende, at eleven kan optages i skolepraktik under visse nærmere betingelser.

De anførte erstatningsposter svarer i det væsentlige til de poster som efter gældende praksis normalt indgår ved beregning af erstatning til en lejer efter lejelovens § 89, og det er således ikke hensigten med bestemmelsen, at erstatningen skal udmåles som handelsværdien af den opsagte virksomhed (going concern princippet).

Med hensyn til lejerens udgifter til sagkyndig bistand er det hensigten med forslaget, at der vil kunne ydes erstatning for de rimelige og sædvanlige omkostninger, som lejeren har i forbindelse med genforhandling og opsigelse, herunder opgørelse af erstatningskrav.

Udgiften til leje i et nyt lejemål vil normalt ikke skulle omfattes af tabsopgørelsen. Dette gælder normalt, selv om lejeren skal betale en højere leje et andet sted ud fra den betragtning, at den højere leje generelt må antages at være udtryk for en højere lejeværdi.

Ved fastsættelse af opsigelseserstatningen kan der ses bort fra ændringer, som lejeren foretager i de lejede lokaler efter det tidspunkt, hvor udlejeren i medfør af forslagets § 15 fremsætter krav om ændring af lejevilkårene. Indtil dette tidspunkt skal lejeren kunne indrette sig, herunder foretage ændringer i de lejede lokaler, i tillid til, at udlejeren kun kan kræve ændring af lejevilkårene hvert 5. år. Det betyder, at de ændringer, som lejeren foretager i perioden, indtil udlejeren fremsætter krav om ændring af lejevilkårene, som udgangspunkt skal indgå i vurderingen af, om lejeren har lidt et tab.

Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt eller fastsat ved lov.

Udlejers eventuelle krav skal ifølge forslagets § 15 fremsættes senest inden udløbet af det 4. år og tidligst 3 år og 9 måneder efter, at lejeaftalen er indgået, eller lejevilkårene sidst er væsentligt ændret.

Virkningen af forslaget er, at lejeren ikke kan påregne, at forbedringer eller nyindretning af lejemålet efter dette tidspunkt vil blive omfattet af den erstatning, som lejeren har krav på i tilfælde af opsigelse.

Bestemmelsen i stk. 5 svarer til den nuværende lejelovs § 89, stk. 3. Det foreslås, at bestemmelsen, hvorefter lejeren ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatning, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling, skal gælde ved opsigelse efter en af de særlige opsigelsesgrunde, der er beskrevet i § 63. Bestemmelsen skal derimod ikke finde anvendelse ved opsigelse efter § 15.

Retten til erstatning ved opsigelse gælder efter forslaget deklaratorisk. Det foreslås således, at lejeren ikke har ret til erstatning (helt eller delvis), hvis udlejeren ved lejeaftalens indgåelse har taget et forbehold herom. Et sådant forbehold skal dog kunne tilsidesættes af boligretten, hvis der er tale om urimelige vilkår, jf. forslagets § 8.

Parterne kan ved lejeaftalens indgåelse aftale en erstatning, der fastsættes uafhængig af det tab, som lejeren måtte lide ved en eventuel opsigelse. Der vil desuden kunne aftales faste erstatningsbeløb.

Det kan endvidere aftales, at den del af erstatningen, der fastsættes under henvisning til forslagets § 67, stk. 2, nr. 5, skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale, ligesom det kan aftales, at lejeren ikke må åbne forretning i samme branche inden for den fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt den omhandlede erstatning, jf. den gældende lejelovs § 91.

Til § 68

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 90, dog således, at lejer skal anlægge sag ved boligretten ved uenighed om erstatningen efter § 67. Det foreslås, at bestemmelsen skal gælde ved opsigelse efter en af de særlige opsigelsesgrunde, der er beskrevet i § 63. Bestemmelsen skal derimod ikke finde anvendelse ved opsigelse efter § 15.

Til § 69

Bestemmelsens stk. 1 og 3 er en videreførelse af den gældende lejelovs § 92.

Ved alle typer erhvervslejeforhold skal det således som hidtil kunne aftales, at begge parter skal sige op med et længere varsel end opsigelsesvarslet efter loven, ligesom det skal kunne aftales, at lejeren kan sige op med et kortere varsel.

Endvidere skal parterne som hidtil kunne aftale, at udlejeren eller begge parter ikke skal kunne opsige lejeaftalen i en periode, som kan være længere eller kortere end 5 år. Såvel lejeren som udlejeren giver ved en sådan aftale afkald på at kunne foretage opsigelse efter reglerne i det foreslåede kapitel om opsigelse.

For lejeforhold, som fortsætter efter en uopsigelighedsperiode, foreslås det i stk. 2, at den i den foreslåede § 15 nævnte 5-årige periode regnes fra udløbet af den aftalte uopsigelighedsperiode.

Til kapitel 12

De gældende regler om ophævelse af lejeaftalen i lejelovens §§ 93-96 foreslås videreført i det væsentlige uændret.

Til § 70

Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den nugældende § 93.

Udlejeren kan ligesom i den nugældende lov blandt andet hæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. forslagets stk. 1, nr. 1. Det foreslås, at det i stk. 2 beskrives, at der ved pligtig pengeydelse forstås forfaldne krav, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.

Eksemplerne i den nugældende § 93, stk. 1, litra g, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens side, der kan føre til ophævelse, foreslås udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko, jf. forslagets § 70, stk. 1, nr. 7. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener.

Opremsningen er ikke udtømmende. Der kan tænkes yderligere eksempler på misligholdelse, såsom lejers uberettigede disponering over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald.

Stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 93, stk. 2.

Til §§ 71 og 73

Bestemmelserne svarer til de nugældende §§ 94 og 96.

Til § 72

Bestemmelsen svarer til den nugældende § 95, idet det præciseres, at den misligholdende lejer ved ophævelse af lejeforholdet i overensstemmelse med dansk rets almindelige erstatningsregler er forpligtet til at erstatte udlejeren ethvert tab, herunder lejetab, hvis lejeforholdet har været uopsigeligt fra lejers side i en længere periode.

Til kapitel 13

Til § 74

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 97.

Til § 75

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 98.

I stk. 1 foreslås det ikke at medtage lejelovens § 98, stk. 1, sidste pkt., hvorefter det ikke kan pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede. Begrundelsen herfor er, at det med forslaget til erhvervslejelov overlades til parterne at aftale, i hvilken stand lejemålet skal afleveres ved fraflytningen.

I bestemmelsens stk. 2 foreslås fristen for udlejerens indsigelse forlænget fra 2 til 4 uger fra fraflytningsdagen. Det foreslås endvidere, at i de tilfælde, hvor lejeren har handlet svigagtigt eller mangelen ikke har kunnet erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, skal udlejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget.

Til § 76

Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 99, stk. 1.

Bestemmelsens stk. 2 svarer til den gældende lejelovs § 99, stk. 2, dog således, at såfremt lejeren med udlejerens samtykke har foretaget ændringer, kan udlejeren kræve retablering, såfremt udlejeren har taget et generelt forbehold ved lejekontraktens indgåelse eller et konkret forbehold ved meddelelse af samtykke.

Til kapitel 14

Det foreslås, at tvister i erhvervslejeforhold - medmindre parterne har aftalt voldgiftsbehandling - fortsat skal afgøres ved de almindelige domstole, dvs. ved boligretten i 1. instans.

Til § 77

§ 77, stk. 1 og 2, svarer til den gældende lejelovs § 107, stk. 1 og 2.

I § 77, stk. 1, foreslås, at retssager, som udspringer af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler m.v., der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten. Det foreslås præciseret, parterne kan aftale voldgiftsbehandling. Der tænkes hermed på sådanne aftaler om voldgift, der hidtil principielt har været anset for gyldige.

Det kan i mange tilfælde være hensigtsmæssigt at styrke domstolenes indsigt i spørgsmål af regnskabsteknisk og erhvervsøkonomisk karakter, og det foreslås derfor i et nyt stk. 3 til bestemmelsen, at boligretten på parternes begæring skal kunne udpege en sagkyndig på dette område for hver af parterne.

§ 78, stk. 2-4, om lægdommerlister gælder ikke for de lægdommere, der udpeges med henblik på særlig regnskabsmæssig og erhvervsøkonomisk sagkundskab. Lægdommerne skal således udpeges af boligrettens formand efter forhandling med sagens parter.

Det er ikke hensigten, at anvendelse af lægdommere skal være til hinder for, at parterne gør brug af den gældende mulighed for at få udmeldt syn og skøn.

Til § 78

§ 78 er identisk med den nugældende lejelovs § 108.

Til § 79

§ 79 svarer til den gældende lejelovs § 109, dog således at bestemmelsen ligeledes finder anvendelse ved udpegning af de i § 77, stk. 3, nævnte lægdommere.

Til § 80

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 110.

Kravene efter retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 om habilitet, jf. den gældende lejelovs § 110, stk. 1, 3. pkt., skal efter forslaget ligeledes finde anvendelse på lægdommere, udpeget efter § 77, stk. 3.

Som en styrkelse af lægdommersystemet foreslås der i § 80, stk. 1, sidste pkt. indsat en bestemmelse om adgang til at beskikke lægdommere, selv om de står på lægdommerlisten for andre retskredse.

Til § 81

§ 81 er identisk med den gældende lejelovs § 111.

Til § 82

§ 82 svarer til den gældende lejelovs § 112, idet det foreslås præciseret, at syn og skøn kan finde sted efter retsplejelovens regler.

Til § 83

§ 83 er identisk med den gældende lejelovs § 113.

Til kapitel 15

Til § 84

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 1999, og har virkning for lejeaftaler, der indgås fra og med denne dato.

Tidspunktet for lejeaftalens indgåelse vil normalt være den dato, hvor lejeaftalen er underskrevet. Det kan dog også afhængig af den konkrete situation være et tidligere tidspunkt, f.eks. indflytningstidspunktet, hvis indflytningen er sket før lejeaftalens underskrivelse.

Til § 85

Det foreslås, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland.

Skriftlig fremsættelse (10. december 1997)

Boligministeren (Ole Løvig Simonsen):

Jeg tillader mig herved for Folketinget at fremsætte:

Forslag til lov om leje af erhvervslokaler m.v .

(Lovforslag nr. L 129).

Af forenklingshensyn og for at gøre lovgivningen mere brugervenlig samles ved forslaget alle de regler, der gælder i forholdet mellem en udlejer og en erhvervslejer i een lov.

Forslaget, der i vid udstrækning bygger på anbefalingerne i Lejelovskommissionens betænkning afgivet af et flertal af kommissionens medlemmer, er udtryk for en liberalisering. Parterne skal således ifølge forslaget som altovervejende hovedregel frit kunne aftale de enkelte vilkår for lejeforholdet.

Herudover indeholder forslaget en række nye principper, hvoraf de væsentligste er følgende:

Aftalefrihed. De gældende regler for lejefastsættelse erstattes med en regel om, at det overlades til parternes frie aftale at fastsætte lejen og en eventuel regulering heraf under lejemålets beståen. Lejens størrelse vil således ikke længere af en af parterne kunne anfægtes under henvisning til det lejedes værdi, men er bundet af den indgåede aftale. Dog indeholder forslaget en bestemmelse, hvorefter et aftalt vilkår kan tilsidesættes, hvis det må anses for urimeligt at opretholde det.

Genforhandling af lejevilkårene. Det foreslås, at udlejeren hvert 5. år kan genforhandle de aftalte vilkår for lejemålet med lejeren. Såfremt udlejeren og lejeren ikke kan blive enige foreslås det, at udlejeren kan opsige lejeren til udløbet af det 5. år.

Erstatning. Som kompensation for udlejerens udvidede ret til at opsige lejeaftalen foreslås det, at lejeren skal kunne kræve erstatning til dækning af det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen.

Erhvervsbeskyttede lejemål. Efter den gældende lovgivning er der særlige regler i forbindelse med opsigelse og erstatning for erhvervsbeskyttede lejeforhold, dvs. virksomheder, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Denne sondring foreslås af forenklingshensyn opgivet, således at udlejerens adgang til at opsige lejeaftalen og lejerens krav på erstatning skal gælde både for de erhvervsbeskyttede og de ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold.

Ikrafttræden. Det foreslås, at de nye regler alene skal finde anvendelse på lejeforhold, der indgås efter lovens ikrafttræden den 1. januar 1999.

Idet jeg i øvrigt henviser til lovforslaget og de bemærkninger, der ledsager det, skal jeg anbefale forslaget til Tingets velvillige behandling.

Versioner

1. 1997-12-10