Ikke selve loven: Lovforslag

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/bill/ft/200212L00085@2002-11-12/da

Indhold

1. Indledning

§ 1. Loven gælder for leje herunder fremleje af hus eller husrum.

Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Stk. 3. Loven gælder dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster.

§ 2. Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2. Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en amtskommune, en kommune eller en selvejende institution, hvormed en amtskommune eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af kommunernes lønningsnævn.

Stk. 3. Loven gælder ikke for leje af boliger, som er omfattet af § 1 i lov om leje af almene boliger.

Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

§ 3. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, samt flere udlejede andelslejligheder, der henhører under samme andelsforening, anses i denne lov som én ejendom.

Stk. 2. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 3. Flere udlejede andelslejligheder, der henhører under samme andelsforening, anses i denne lov som én ejendom.

§ 4. Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. Reglerne i kapitel 12 gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

§ 5. Lovens kapitel 12 gælder ikke for enkelte værelser til beboelse, hvor værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

§ 6. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 7. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt. Aftaler om beboelseslejligheder eller enkeltværelser skal endvidere udfærdiges på en autoriseret blanket.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 82. Bevisbyrden ligger hos udlejer, såfremt der er uenighed om huslejens sammensætning.

Stk. 4. For lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter.

Stk. 5. Anvendes ikke autoriserede blanketter, gælder lejelovens almindelige vilkår.

Stk. 6. For lokaler som nævnt i stk. 4 skal det endvidere udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i varmeregnskabet. Stk. 4, 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 8. For lejemål, som er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, eller efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, eller efter kap. 5 i lov om byfornyelse. Såfremt der efter samme lov ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, såfremt lejemålet er ombygget efter bestemmelserne om aftalt boligforbedring, jf. kap. 5 i lov om byfornyelse.

Stk. 2. Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, eller efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 11, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 9 . Ved en blanket til indgåelse af lejeaftaler forstås en standardkontrakt til udfyldning samt andre kontrakter og kontrakttillæg, der ikke fremtræder som udarbejdet individuelt for det pågældende lejeforhold.

Stk. 2. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede af socialministeren. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 gælder også for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

§ 10. Enhver person, herunder juridisk person, der administrerer udlejningsejendomme med mindst 2 udlejede beboelseslejligheder, skal have autorisation hertil.

Stk. 2. Stk. 1 finder ikke anvendelse for personer, der administrerer ejendomme, som ifølge tingbogen er personligt ejet af de pågældende.

Stk. 3. Autorisation i henhold til stk. 1 meddeles af socialministeren, som tillige fører register over meddelte autorisationer. Er en administrator frakendt retten til at administrere udlejningsejendomme efter § 217, tilbagekalder socialministeren den meddelte autorisation. Socialministeren kan herudover fastsætte nærmere regler om fratagelse og bortfald af autorisation. Socialministeren fastsætter endvidere efter forhandlinger med landsdækkende organisationer af henholdsvis udlejere og lejere nærmere regler for meddelelse af autorisation, herunder om, hvilken dokumenteret viden der er en betingelse for meddelelse af autorisation, om gebyr samt om administration af autorisationsordningen.

§ 11. Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller hæfte, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

§ 12. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed, afståelsesret eller ret til at få godtgørelse efter § 114 ved fraflytning, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at lade aftalen aflyse.

§ 13. Reglerne i §§ 8 12 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 14. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

Stk. 2. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren sammen med lejeren foretage en gennemgang af det lejede med henblik på udarbejdelse af en indflytningsrapport. Udlejeren af ejendomme med beboerrepræsentation skal med en rimelig frist skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udlejeren skal tilsende lejeren og beboerrepræsentationen kopi af indflytningsrapporten.

Stk. 3. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for indflytningsrapporter.

§ 15. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til den nye lejers rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

§ 16. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejer og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el.lign., kan lejeren ved fogdens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 17. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 16, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

§ 18. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 19. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 20. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre, lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 19 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

§ 21. Bringes et lejeforhold bortset fra de i § 20 nævnte tilfælde til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, hvor forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

§ 22. Bliver det lejede fuldstændig ødelagt ved brand eller anden ulykke, og genopføres ejendommen ikke, bortfalder aftalen.

§ 23. Reglerne i §§ 15 22 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 24. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.

Stk. 2. Fornyelse af tapet, maling, hvidtning eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, som det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 27.

Stk. 3. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

§ 25. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

§ 26. Når en lejlighed er udlejet udelukkende til beboelse, anses udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering for opfyldt, når udlejeren til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 27 og 28.

§ 27. Udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 29,00 kr. pr. m 2 bruttoetageareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til at vedligeholde med tapet, hvidtning og maling, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Stk. 3. Når udlejeren har afholdt udgiften til hvidtning, maling og tapetsering og til anden vedligeholdelse efter § 28, stk. 2, kan udlejeren fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Udlejeren skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Stk. 4. Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres.

Stk. 5. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

§ 28. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager hvidtning, maling og tapetsering, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen. I ejendommens husorden kan fastsættes bestemmelser om, hvordan den i første pkt. omtalte vedligeholdelse praktiseres. Det kan således fastsættes, at lejeren får ret til at få refunderet behørigt dokumenterede udgifter, der er rimelige og nødvendige, når lejeren selv har udført eller ladet udføre de omtalte vedligeholdelsesarbejder og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen

Stk. 2. Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så vidt angår hvidtning, maling og tapetsering.

Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.

Stk. 4. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Stk. 5. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

§ 29. Reglerne i § 24 samt §§ 26 28 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 30. Som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen skal udlejeren afsætte 37,00 kr. pr. m 2 bruttoetageareal årligt på en konto for udvendig vedligeholdelse af ejendommen. I ejendomme, der er taget i brug før 1964, skal udlejeren afsætte 44,00 kr. pr. m 2 årligt på kontoen. Beløbet efter 1. og 2. pkt. forøges pr. 1. januar 1995 med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m 2 bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994 i henhold til § 8 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 348 af 14. maj 2001 med senere ændring. For ejendomme, der ikke er omfattet af stk. 2, forøges den årlige afsættelse dog med 2/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m 2 bruttoetageareal for ejendommene til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994 i henhold til § 8 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 348 af 14. maj 2001 med senere ændring.

Stk. 2. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end 2 beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i stk. 1, afsætte et årligt beløb på 27,50 kr. pr. m 2 . Beløbet efter 1. pkt. forøges den 1. januar i hvert af årene 1995, 1996 og 1997 med 4,00 kr. pr. m 2 bruttoetageareal. For den del af ejendommen, som vedrører beboelseslejemål, hvor lejerens pligt til udvendig vedligeholdelse i henhold til aftale omfatter installationer og bygningsdele som nævnt i § 20 i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 823 af 12. oktober 1993, bortset fra låse og nøgler, forhøjes beløbet i de nævnte år dog kun med henholdsvis 1,50 kr., 1,00 kr. og 1,00 kr. pr. m 2 bruttoetageareal. Endvidere forøges beløbet efter 1. pkt. yderligere pr. 1. januar 1995 med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m 2 bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994 i henhold til § 8 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 3. Beløbene efter stk. 1, 1. og 2. pkt., og stk. 2, 1. pkt., er opgjort i 1994-niveau, og det samlede beløb reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 4. Har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m 2 på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Stk. 5. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til at vedligeholde ejendommen, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt. Har lejeren overtaget hele udlejerens vedligeholdelsespligt, skal der ikke foretages afsætning.

Stk. 6. Såfremt de beløb, der er afsat efter stk. 1 til vedligeholdelse og opretning, ikke kan sikre en tilfredsstillende tilstand i ejendommen i løbet af 5 år, kan udlejeren med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne optage et hertil nødvendigt større beløb på ejendomsbudgettet og på vedligeholdelseskontoen efter stk. 1. Undlader udlejeren helt eller delvis at udføre de aftalte vedligeholdelsesarbejder, nedsættes forøgelsen forholdsmæssigt. Forøgelsen bortfalder, når vedligeholdelsesplanen er gennemført. Såfremt der er gennemført forøgelse af afsætningsbeløbet efter stk. 1 og de i planen aftalte arbejder ikke udføres, kan huslejenævnet bestemme, at den lejeforhøjelse, der måtte være opkrævet som følge af den forøgede afsættelse, skal tilbagebetales til lejerne. Er beløbet indbetalt til en konto i Grundejernes Investeringsfond, skal efterbetaling ske ved frigivelse af midler herfra.

Stk. 7. Udlejeren skal løbende med et halvt års mellemrum fremsende regnskab for kontoen efter stk. 1 med kopi af bilag til beboerrepræsentanterne.

Stk. 8. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder vedligeholdelses- og opretningsarbejder, afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende arbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for arbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt give samtlige beboere meddelelse om beslutningen samt oplyse, at såfremt ¼ af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere.

Stk. 9. Tvister mellem udlejeren og lejerne vedrørende gennemførelse af en vedtagen vedligeholdelsesplan afgøres af huslejenævnet.

§ 31. Af det beløb, der afsættes efter § 30, indsættes 2/3 på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. kap. 6.

Stk. 2. Beløb, der er indsat på en konto efter stk. 1, kan kun anvendes i enighed mellem udlejeren og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, jf. dog stk. 6.

Stk. 3. Beløb, der er indsat på en konto efter stk. 1, anvendes i overensstemmelse med reglerne i §§ 24 29. Dog skal beløbet fortrinsvis anvendes til brandsikring og energibesparende foranstaltninger.

Stk. 4. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 40 og 43.

Stk. 5. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrug, skov, plantage, frugtplantage, gartneri eller planteskole, jf. § 33 i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 6. Uenighed mellem udlejeren og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne vedrørende anvendelse af midler indsat på en konto efter stk. 1 afgøres af huslejenævnet.

Stk. 7. Huslejenævnet kan beslutte, at afsættelsesbeløbet efter § 30, stk. 2, skal nedsættes i en periode på op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter stk. 1 i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser med fradrag af beløb efter § 33, stk. 1, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m 2 bruttoetageareal.

§ 32. Grundejernes Investeringsfond kan fritage ejeren af en ejendom for afsætning efter § 30 for den del af ejendommen, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Socialministeren kan fastsætte regler for, i hvilket omfang Grundejernes Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning efter § 30.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfonds afgørelse efter stk. 1 kan indbringes for socialministeren.

§ 33. Udlejeren kan forøge de beløb, der afsættes efter § 30, stk. 1, hvis det er nødvendigt for at gennemføre en 5-årig vedligeholdelsesplan.

Stk. 2. Betingelsen for at forøge beløbet efter stk. 1 er, at udlejeren og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne har vedtaget en 5-årig vedligeholdelsesplan, som udtrykkeligt angiver, hvilke arbejder der skal udføres, og størrelsen af den nødvendige forøgelse samt en tidsplan herfor. Når parterne har vedtaget planen, skal udlejeren sørge for at tilsende Grundejernes Investeringsfond et eksemplar med vedlagt dokumentation for, at parterne har vedtaget planen.

Stk. 3. Undlader udlejeren helt eller delvis at udføre de aftalte vedligeholdelsesarbejder, nedsættes forøgelsen forholdsmæssigt. Forøgelsen bortfalder, når vedligeholdelsesplanen er gennemført. Såfremt der er gennemført forøgelse af afsættelsesbeløbet efter stk. 1 og de i planen aftalte arbejder ikke udføres, kan huslejenævnet, jf. stk. 5, bestemme, at den lejeforhøjelse, der måtte være opkrævet som følge af den forøgede afsættelse, skal tilbagebetales til lejerne. Er beløbet indbetalt til en konto i Grundejernes Investeringsfond, skal efterbetaling ske ved frigivelse af midler herfra.

Stk. 4. Skifter ejendommen ejer, videreføres vedligeholdelsesplanen af den nye ejer i overensstemmelse med aftalen med lejerne efter stk. 2.

Stk. 5. Tvister mellem udlejeren og lejerne vedrørende gennemførelse af en vedtagen vedligeholdelsesplan afgøres af huslejenævnet.

§ 34. På kontoen efter § 31 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlet i § 28, eller beløb anvendt til brandsikring og opretning. Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring, isolering el.lign.

Stk. 2. Dækkes en udgift ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.

§ 35. Der udarbejdes et særskilt årsregnskab for vedligeholdelseskontoen efter § 30, hvor udgiften vises fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Stk. 2. Har hverken lejerne eller beboerrepræsentanterne i løbet af det sidste år modtaget vedligeholdelsesregnskab efter § 30, stk. 7, § 39 og § 134, kan enhver af lejerne kræve at få udleveret en genpart af det i stk. 1 nævnte regnskab. Lejeren eller dennes fuldmægtig skal på begæring gives adgang til at gennemgå bilagene.

Stk. 3. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. En bunden konto efter § 31 følger ved ejerskifte ejendommen.

§ 36. Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel 4, afgøres af huslejenævnet. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning.

Stk. 2. Nævnet afgør endvidere uenighed om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

§ 37. Uenighed om opfyldelsen af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel 4, afgøres af huslejenævnet. Det samme gælder uenighed om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse.

Stk. 2. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra nævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år vedrørende de konti, der er nævnt i § 27 og §§ 30 og 31, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb svarende til periodens hensættelser uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra nævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag vedrørende den i § 31 nævnte konto, kan huslejenævnet forlange regnskaber og bilag fra Grundejernes Investeringsfond.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, såfremt udlejeren ikke overholder en efter 1. pkt. fastsat frist. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført. Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 127, stk. 1, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Stk. 4. Ved afgørelse af spørgsmål om renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder, hvortil udgiften ikke kan afholdes af en vedligeholdelseskonto, skal nævnet tage i betragtning, om ejendommens vedligeholdelsestilstand må anses for rimelig i forhold til den gældende leje. Giver den gældende leje ikke mulighed for straks at påbyde gennemførelse af nødvendige, men ikke uopsættelige vedligeholdelsesarbejder, kan nævnet pålægge udlejeren at gennemføre sådanne arbejder, efterhånden som de hertil fornødne afsættelser får virkning.

§ 38. Ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, er fritaget for reglerne om regnskabs- og bindingspligt efter dette kapitel. De respektive afsættelsesbeløb skal dog indgå i lejeberegningen.

Stk. 2. Ud over det i stk. 1 anførte kan reglerne i dette kapitel ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 39. Det i § 31 nævnte beløb indbetales årligt bagud. Socialministeren fastsætter nærmere regler om forfaldstidspunktet.

Stk. 2. Er der inden den årlige indbetaling afholdt beløb til vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring eller energibesparende foranstaltninger efter § 31, stk. 3, eller § 34, som ikke kan dækkes af beløbet efter § 30, kan beløbet fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen må ledsages af dokumentation for fradraget.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 31 med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af § 40.

Stk. 4. Er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 40 først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Stk. 5. Er det på kontoen indestående beløb større end forudsat, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Stk. 6. Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter. Beløb, der ikke indbetales rettidigt, inddrives ved udpantning efter reglerne for udpantning af skatter og afgifter, som opkræves ved kommunernes foranstaltning, jf. lov om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter m.v. Inddrivelsen foretages på foranledning af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvori ejendommen er beliggende. Inddrivelse sker med tillæg af et gebyr, der tilfalder kommunen, og hvis størrelse fastsættes af socialministeren.

Stk. 7. Socialministeren fastsætter regler for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalinger, jf. § 31, og udbetalinger, jf. §§ 40 og 43. Socialministeren fører tilsyn med, at bestemmelserne overholdes.

§ 40. Beløb indsat på en konto efter § 31 kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb under iagttagelse af § 31, stk. 2, er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring efter § 34, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 34, stk. 2. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Der bortses endvidere fra den del af udgiften, hvortil der er frigivet bundne beløb fra Grundejernes Investeringsfond, jf. § 120.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt.

Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 31 kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejeren og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.

Stk. 4. Det er en betingelse for udbetaling efter stk. 1, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens konto efter § 30 er opbrugt.

§ 41. § 35 finder tilsvarende anvendelse på den i § 31 nævnte konto.

§ 42. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, give oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående beløb på ejendommens konto efter § 31.

§ 43. Såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 31 indestående beløb til ejeren.

Stk. 2. Såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af denne lov, udbetales de på kontoen efter § 31 indestående beløb til ejeren.Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

Stk. 3. Udbetaling efter stk. 1 og 2 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

§ 44. Tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til dette kapital afgøres af huslejenævnet.

§ 45. Den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 31 over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, som den pågældende ikke har viden om, straffes efter straffelovens § 163.

Stk. 2. Grundejernes Investeringsfond skal hvert år foranledige ekstern revision af vedligeholdelseskontiene, jf. §§ 30 og 31, for 1 pct. af de kontohavende ejendomme. Ejendommene udvælges ved lodtrækning. Grundejernes Investeringsfond skal hvert år til socialministeren aflevere en redegørelse for resultaterne af den således stedfundne eksterne revision.

Stk. 3. Socialministeren kan fastsætte nærmere regler om de forhold, der er nævnt i stk. 2.

§ 46. Ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, er fritaget for reglerne om regnskabs- og bindingspligt for de efter dette kapitel afsatte midler.

Stk. 2. Ud over det i stk. 1 anførte kan reglerne i dette kapitel ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 47. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skader, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

§ 48. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 139 og 140.

§ 49. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Bestemmelsen i § 16, stk. 2, og §§ 17 og 18 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 47.

§ 50. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 51 og 52 nævnte.

§ 51. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden installationen foretages.

Stk. 2. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 3. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer i ejendommen med henblik på tilslutning til kabel-tv. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning, kan disse beslutte, at opsætning af antenne skal ske i form af et fællesantenneanlæg.

Stk. 3. Lejerens ret efter stk. 2 gælder ikke, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Stk. 4. Etablerer lejeren en antenne på ejendommen, kan udlejeren forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antennen og retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.

Stk. 5. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 2, kan udlejeren forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejeren, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejeren med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antenneanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejeren. Antenneforeningen er erstatningsansvarlig for skader, der er forårsaget af fællesantenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget, samt at foreningen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning af antenneanlægget og retablering. Udlejeren kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifter til nedtagning af antenneanlægget og retablering.

Stk. 6. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 5, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget og retablering.

Stk. 7. Har lejeren opsat egen antenne eller været tilsluttet fællesantenneanlægget efter stk. 2, kan udlejeren kræve lejerens antenne nedtaget og retablering, når lejeren fraflytter lejemålet.

Stk. 8. Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal underrette udlejeren, før indretning finder sted.

Stk. 9. Lejeren er erstatningsansvarlig for skader, der er forårsaget af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

§ 52. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter lejerens forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lign. i sædvanligt omfang.

Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 6.00.

Stk. 3. Når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt branche, må ejeren ikke udleje andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv benytte dem til drift af en sådan.

§ 53. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 54. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

§ 55. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Stk. 4. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.

Stk. 5. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

§ 56. Udlejeren kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Udlejeren kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum på op til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 175, stk. 1, litra a.

Stk. 2. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 12, stk. 1, 2. pkt.

Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse.

Stk. 4. Efterregulering efter forbedringer gennemført efter lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, reguleres som en særskilt byfornyelsesboligstøtte.

Stk. 5. Regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 3 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 175, stk. 1, litra a.

§ 57. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 58. Leverer udlejeren varme og varmt vand, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Udgiften hertil kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift i varme- og varmtvandsregnskabet. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, dog ligeledes medtages i varme- og varmtvandsregnskabet. Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Fordelingen af udgifterne mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af hidtidige beregningsregler.

Stk. 4. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 175, stk. 1, litra a.

§ 59. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning med varmt vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for varmeregnskabsperioden.

§ 60. Varmeregnskabsåret begynder den 1. juni, jf. dog stk. 3.

Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at varmeregnskabet fremtidig skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Stk. 3. For ejendomme, hvor leverancen sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal varmeregnskabsåret dog følge varmeforsyningsanlæggets.

§ 61. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning efter 2. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Når varmeregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller lejerens befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod varmeregnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet.

§ 62. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 63. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 61, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale varmebidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode.

§ 64. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende varmeregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 62 tilsvarende anvendelse.

§ 65. Er udgiften til leverance af varme og varmt vand helt eller delvis indeholdt i lejen, skal brændselsudgifterne betales særskilt med virkning fra det varmeregnskabsår, som påbegyndes efter udgangen af juni måned 1982. Lejen nedsættes med et beløb, der svarer til brændselsudgiften i det sidste regnskabsår.

§ 66. For andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, finder reglerne i §§ 58 65 tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Udlejeren kan uanset stk. 1 kræve, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af elektricitet til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.

§ 67. Bestemmelserne i § 58, stk. 1 og 2, kan kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. § 58, stk. 1, 2. pkt., finder ikke anvendelse på aftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, selvejende institutioner, fonde og lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det offentlige, eller på lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse. 1. pkt. finder dog ikke anvendelse, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til varmefordelingsmåling, der omfatter de pågældende lejemål.

Stk. 3. Bestemmelserne i § 59, stk. 3, og i §§ 61 64 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 4. Bestemmelsen i § 60, stk. 3, kan ikke fraviges ved aftale.

Stk. 5. Ændringer af betalingsbetingelserne for elektricitet efter § 66, stk. 3, gælder uanset modstående tidligere aftale.

§ 68. Har en godkendt energikonsulent udarbejdet energimærkning, energiplan m.v., jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, skal udlejeren orientere lejerne herom og på en lejers forlangende give lejeren eller lejerens befuldmægtigede adgang til at gennemgå opstillingen eller rapporten og eventuelle bilag hertil.

Stk. 2. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan i medfør af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, når der samtidig anvises mulighed for finansiering og dækning af de driftsudgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse.

Stk. 3. Leverer udlejeren varme og varmt vand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning og energiplan, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, kan lejerne kræve, at udlejeren gennemfører en energimærkning og udarbejdelse af energiplan. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 104.

Stk. 4. Uenighed om gennemførelse af arbejder efter stk. 2 og 3 afgøres af huslejenævnet.

§ 69. Undlader en udlejer, som skal levere varme og varmt vand, jf. § 58, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, jf. § 16, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning for udlejerens regning.

Stk. 2. Beløb, som kommunen har lagt ud, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 3. Beløb efter stk. 2 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

§ 70. Leverer udlejeren vand, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgiften til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere.

Stk. 2. Udlejeren kan kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige udgifter til betaling for vand, herunder vand- og vandafledningsafgifter. Vandregnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, udlejeren afregner efter over for kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at vandregnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret, jf. § 60. Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Udgifter som følge af overgang til betaling for vand efter forbrugsmålere efter stk. 1 betragtes som forbedringsudgifter.

Stk. 4. Beslutninger efter stk. 1 kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring. Lejen nedsættes samtidig med et beløb, der svarer til vandudgiften i det seneste regnskabsår.

Stk. 5. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 1, såfremt udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

§ 71. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for vandregnskabsperioden.

§ 72. Vandregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende levering af vand fra kommunen eller vandværket. Følger vandregnskabsperioden varmeregnskabsåret, skal vandregnskabet udsendes samtidig med varmeregnskabet. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter til vand og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning efter 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Når vandregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod vandregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af vandregnskabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod vandregnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til vandregnskabet.

§ 73. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at vandregnskabet er udsendt.

§ 74. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren inden udløbet af den i § 61 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale vandbidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt vandbidrag for den afsluttede vandregnskabsperiode.

§ 75. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende vandregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 73 tilsvarende anvendelse.

§ 76. Bestemmelserne i § 70, stk. 1 og 2, kan kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. § 70, stk. 1, finder ikke anvendelse på aftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, selvejende institutioner, fonde og lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det offentlige, eller på aftaler om enkelte værelser til beboelse.

Stk. 3. Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejerne.

Stk. 4. Beslutninger efter § 70, stk. 1, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.

§ 77. Bliver vandforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere vand, jf. § 70, afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, jf. § 16, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at vandforsyningen genoptages.

Stk. 2. Beløb, som kommunen har lagt ud, herunder betaling af eventuelle restancer, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb over 1.000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 3. Beløb efter stk. 2 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

§ 78. Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, som ifølge aftale med lejeren er forpligtet til at bidrage til fællesantenneanlægget. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer, lejeren har adgang til. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Har udlejeren efter aftale med lejeren etableret eller forbedret ejendommens programforsyning, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. § 30. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter § 104 for etablering og forbedring af fællesantenner.

Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 175, stk. 1, litra a.

§ 79. Leverer udlejeren fælles programsignaler i ejendommen, kan udlejeren uanset modstående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at udlejeren bringer leveringen af fælles programsignaler i ejendommen til ophør.

Stk. 2. Har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af fællesantenneanlægget m.v., kan lejeren med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til at modtage de programsignaler, som udlejeren foranstalter fordelt i ejendommen.

§ 80. Huslejenævnet afgør uenighed imellem lejeren og udlejeren vedrørende §§ 78 og 79.

Stk. 2. Efter lejerens anmodning skal huslejenævnet afgøre, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter § 78, stk. 1. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget betalte tilbage. § 11, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 81. Bestemmelserne i § 78 kan ikke fraviges til skade for lejeren. Bestemmelserne i § 79 og 80 kan ikke fraviges.

§ 82. Lejen må hverken ved lejemålets indgåelse eller i lejeperioden fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 83, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 84. For lejemål, som efter 1973 er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse i overensstemmelse med § 104.

Stk. 2. Lejen må ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. stk. 3.

Stk. 3. Det lejedes værdi fastsættes ud fra en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der skal fortrinsvis ske sammenligning med lejemål beliggende i ejendomme med omkostningsbestemt lejefastsættelse. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål i ejendomme, der er forbedret efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Der ses ligeledes bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor socialministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994.

Stk. 4. Lejevilkårene må efter en samlet bedømmelse ikke være mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

§ 83. De nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring, i det omfang det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter §§ 27, 30 og 31.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.

§ 84. Ejendommens afkast må ikke overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 2. I stedet for afkast efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme, der er taget i brug efter 1963, som afkast beregne et beløb, der svarer til ydelsen på et sædvanligt 30-årigt realkreditlån optaget til finansiering af ejendommes opførelse.

Stk. 3. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. almindelige vurdering, beregnes afkastet på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering.

Stk. 4. Til det beregnede afkast kan udlejeren for 1995 og fremover lægge et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller lovligt kunne være henlagt for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994. Beløbet reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

§ 85. Lejen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 27, 30 og 31, fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m 2 bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m 2 bruttoetageareal.

Stk. 2. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.

Stk. 3. Er lejen for en lejlighed forhøjet på grundlag af forbedring eller øget brugsværdi, der ikke modsvares af udgifter på budgettet, og er forhøjelsen sket efter den 1. april 1973, ses der ved budgetteringen og ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.

§ 86. For husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 2 omhandlede enkeltværelser skal der på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning. Fordelingen sker efter bruttoetageareal.

Stk. 2. For ejendomme, hvor der for beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §§ 27, 30 og 31 afsættes forskellige beløb pr. m 2 bruttoetageareal for de enkelte beboelseslejligheder, sker fordelingen af afsættelsesbeløbene efter disse lejligheders faktiske beløb pr. m 2 bruttoetageareal.

§ 87. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 83, og afkastet af ejendommens værdi, jf. § 84, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse.

Stk. 2. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal udfærdiges skriftligt på en af socialministeren autoriseret blanket og skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Det skal endvidere være ledsaget af et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jf. § 35, for tiden fra det senest udsendte regnskab og til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet, samt af den senest udsendte meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på kontoen efter § 31. Kravet skal indeholde oplysning om lejeres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation skal kravet endvidere indeholde oplysning om, at det budget og øvrige materiale, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 4. Har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, eller beboerrepræsentanterne, senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 88. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 87, stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede. Udviser det varslede huslejebudget på en eller flere budgetposter væsentligt større beløb end de faktisk kendte udgifter på varslingstidspunktet, kan de pågældende overbudgetterede poster nedsættes med det dobbelte af den konstaterede overbudgettering.

Stk. 2. Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m 2 bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

§ 89. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 88, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2. Nævnet afgør endvidere uenighed om mangler ved det lejede, lejerens betaling for varme og ligende, herunder uenighed om acontobidrag, betaling for vand efter kapitel 10, herunder tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig installation af vandmålere efter § 70, stk. 5, og uenighed om acontobidrag, lejerens ret efter § 51, stk. 3, således at udlejeren i tilfælde af indsigelse fra lejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet under iagttagelse af de i loven angivne frister. Huslejenævnet afgør endvidere uenighed om ansættelse af vagtselskab eller installation af dørtelefon efter § 155.

Stk. 3. I ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om forhold som nævnt i stk. 2.

§ 90. Med bøde eller hæfte straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne.

Stk. 2. Er en af de i stk. 1 nævnte overtrædelser begået af et aktieselskab, andelsselskab el. lign., kan strafansvar pålægges selskabet som sådant.

§ 91. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud el. lign. end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.

Stk. 2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Stk. 3. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.

§ 92. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 93. Reglerne i dette kapitel gælder for udlejning af de værelser, der ikke er omfattet af reglerne i kapitel 12, jf. § 5.

§ 94. Finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimelige, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre lejen efter § 82, stk. 2 og stk. 3, samt ændre lejevilkårene.

Stk. 2. Nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af nævnet, kan dette bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.

§ 95. Skønnes en opsigelse fra udlejerens side at være foranlediget ved eller at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre ubillige lejevilkår, kan huslejenævnet forkaste opsigelsens gyldighed og bestemme, at lejeforholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, dersom en opsigelse som følge af andre særlige omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse skønnes stridende mod sædvanlig god udlejningsskik, således at den må anses for ubillig.

§ 96. Er en sag rejst for huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, således at lejeren skal fraflytte det lejede, forinden nævnets afgørelse i sagen er truffet.

§ 97. Med bøde eller hæfte straffes den, som opkræver højere leje end tilladt af huslejenævnet efter reglen i § 94, eller som i strid med § 95 opsiger lejeforholdet uden nævnets samtykke.

Stk. 2. Er en af de nævnte overtrædelser begået af et aktieselskab, andelsselskab el. lign., kan bødeansvar pålægges selskabet som sådant.

Stk. 3. § 91 finder tilsvarende anvendelse.

§ 98. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 99. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 100. Udlejeren kan, under iagttagelse af §§ 103 og 136, iværksætte lovlige arbejder i det lejede.

Stk. 2. Når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, har lejeren krav på 6 ugers skriftligt varsel. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders skriftligt varsel.

Stk. 3. Senest 7 dage før arbejderne faktisk iværksættes, skal udlejeren skriftligt meddele lejeren det præcise tidspunkt for arbejdernes iværksættelse, en tidsplan for arbejdernes gennemførelse samt afslutningstidspunkt. Modtager lejeren ikke disse oplysninger, kan arbejderne ikke iværksættes.

Stk. 4. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

§ 101. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 102. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 103. Udførelse af forbedringsarbejde eller anden ændring på ejendommens bygningsmæssige indretning, som ikke er vedligeholdelse og ikke er pålagt ved lov, forudsætter, at der er indgået aftale herom med de berørte beboere. Med hensyn til de særlige bestemmelser og rettigheder, der gælder i forbindelse med byfornyelsen, henvises til lov om byfornyelse.

Stk. 2. Arbejder, jf. stk. 1, inde i det enkelte lejemål kræver skriftlig tilslutning fra pågældende lejer, der dog må bære rimelige følgearbejder i form af ledningsgennemføring og lign. i forbindelse med forbedringsarbejder i de øvrige lejemål.

Stk. 3. Arbejder, jf. stk. 1, der har karakter af generelle arbejder på ejendommen, forudsætter skriftlig tilslutning fra et flertal af lejerne, jf. dog § 136.

a) Arbejder, jf. stk. 1, inde i det enkelte lejemål, forudsætter ved samtidig bytning mellem to lejere, jf. § 143, skriftlig tilslutning fra den nye lejer, jf. stk. 2.

b) Udlejeren kan ikke uden den nye lejers skriftlige tilsagn udføre arbejder, jf. stk 1, i det enkelte lejemål, i den periode på op til 3 år, der vil overstige 64 kr./m 2 /år, hvis udlejeren ikke samtidig har iagttaget § 136.

Stk. 4. Arbejder, jf. stk. 2 og stk. 3, for eventuelle ubeboede lejemål forudsætter tilsvarende tilslutning fra beboerrepræsentationen, dersom en sådan er valgt i ejendommen.

§ 104. Har udlejeren under iagttagelse af §§ 103, 106 110, 135 og 136, forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet.

Stk. 2. Forhøjelsen kan maksimalt ske med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. dog stk. 3. Ved vurdering af det lejedes værdi ses der bort fra forbedringer, der er gennemført efter reglen i § 68, stk. 3, samt fra forbedringer, der er udført for beløb omfattet af §§ 30 og 31.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige et beløb, der udgør en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign. En passende forrentning som nævnt i 1. pkt. kan ikke overstige et beløb, der svarer til ydelsen på et sædvanligt 20-årigt realkreditlån. Kan der optages lån i Grundejernes Investeringsfond til hel eller delvis dækning af forbedringsudgiften, og er ydelsen på dette lån lavere end ydelsen på et lån som nævnt i 2. pkt., anvendes den lave ydelse forholdsmæssigt i forbindelse med fastsættelsen af en passende forrentning som nævnt i 1. pkt. Forhøjelsen bortfalder 20 år efter dens ikrafttræden.

Stk. 4. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 68, stk. 3, 1. pkt., kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign., beregnet efter reglerne i stk. 2 og 3.

Stk. 5. Den del af udgiften til en forbedring af beboelseslejlighederne, der kan dækkes ved udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter § 33, medregnes ikke ved beregning af lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3.

Stk. 6. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.

§ 105. Lejeforhøjelse efter § 104 kan gennemføres med mindst 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

§ 106. Inden udlejeren i en ejendom iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 64 kr. pr. m 2 bruttoetageareal, skal udlejeren fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Varslet skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne, oplysning om finansieringen heraf og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Såfremt der er beboerrepræsentation i ejendommen, skal varslingen tillige indeholde oplysning om, at hele materialet har været forelagt beboerrepræsentanterne, samt om disses eventuelle udtalelser, jf. § 135. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejernes adgang til at gøre indsigelse, lejernes mulighed for at foreslå ændringer i projektet samt lejernes adgang til at nedlægge veto, jf. § 103. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. Har beboerrepræsentationen eller mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til samtlige lejere, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen. Den enkelte lejer har adgang til selv at indbringe den varslede forbedring for huslejenævnet.

Stk. 3. Opsætning eller forbedring af antenneanlæg og forhøjelse af antennebidrag som følge heraf betragtes som en forbedring og forbedringsforhøjelse som nævnt i stk. 1.

Stk. 4. Senest samtidig med varslet til beboerrepræsentanterne, jf. § 135, skal udlejeren give meddelelse herom til samtlige lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Meddelelsen skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse samt oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er varslet efter stk. 1 ugyldigt.

§ 107. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for varsling af iværksættelse af forbedringer efter § 106.

§ 108. Indbringes en sag om iværksættelse af forbedringer efter § 106 for huslejenævnet, kan nævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis forbedringen ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.

Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.

Stk. 3. Indbringelse efter §§ 208 eller 209 af en afgørelse for huslejenævnet, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

§ 109. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 127 kr. pr. m 2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at lejeren kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. § 109, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der efter fradrag af eventuel boligstøtte ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer. Lejeren kan ikke stilles ringere, end hvis der havde været tale om byfornyelse.

Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi lejeren finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse.

§ 110. I forbindelse med varsling af forbedringslejeforhøjelse, jf. § 104, finder reglerne i §§ 87-89 og 91 tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Den foreløbige lejeforhøjelse kan maksimalt opkræves i 12 måneder, hvorefter lejeforhøjelsen bortfalder, såfremt der ikke inden for denne frist er varslet endelig lejeberegning på baggrund af et afsluttet byggeregnskab.

Stk. 3. Er en sag indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse.

Stk. 4. Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde med den fornødne hurtighed, jf. § 101, kan huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.

Stk. 5. Tilbagebetaling til lejerne af for meget erlagt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 91, stk. 3.

Stk. 6. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for varsling af forbedringsforhøjelser efter stk. 1.

§ 111. På begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne afgør huslejenævnet, om betingelserne, for at kræve udførelse af arbejder omfattet af § 68, stk. 3, er opfyldt.

Stk. 2. Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de i stk. 1 nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.

§ 112. Har udlejeren efter pålæg i medfør af byggeloven gennemført en gårdrydning, kan den udgift, der er godkendt af kommunalbestyrelsen, udlignes gennem en lejeforhøjelse i medfør af § 104.

§ 113. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

§ 114. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Socialministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af disse arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 141 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 157.

Stk. 2. Lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejeren. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. Lejeren er, jf. § 51, stk. 9, erstatningsansvarlig for skader, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget.

Stk. 3. Forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlige vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlig luksusprægede eller særlig energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og begrundelsen herfor.

Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejeren kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejeren kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Stk. 5. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 10.000 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 30.000 kr. Godtgørelse på mindre end 2.000 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift (momsloven), og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1. 3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 6. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

Stk. 7. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter, at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales mellem lejeren og udlejeren under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

Stk. 8. Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 181, stk. 3. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.

Stk. 9. I nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller at betale en lejeforhøjelse beregnet efter reglerne i § 104, stk. 2 og 3. Ved genudlejning efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, bortfalder lejeforhøjelsen.

Stk. 10. Flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejeren efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejeren, jf. stk. 8.

§ 115. Huslejenævnet afgør uenighed om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter § 114.

Stk. 2. Huslejenævnet afgør endvidere uenighed om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 114, stk. 4, for lejerens udgifter til forbedringsarbejder m.v.

Stk. 3. Huslejenævnet afgør desuden på lejerens begæring uenighed om lejeforhøjelse ved genudlejning i denne forbindelse.

§ 116. Lejeren af en beboelseslejlighed, der ønsker at udføre andre forbedringsarbejder m.v. end de arbejder, der er afgrænset efter § 114, stk. 1, kan aftale med udlejeren, at der ved fraflytning ydes lejeren en godtgørelse efter reglerne i § 114, stk. 4, 5, 7 og 8, dog således at beløbsgrænserne i stk. 5 ikke finder anvendelse. Det samme gælder lejere af andre lejemål end beboelseslejemål. § 114, stk. 2, 9 og 10, finder tilsvarende anvendelse.

§ 117. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. Med bøde eller hæfte straffes den, som gennemfører forbedringer af en ejendom i strid med reglerne i dette kapitel eller med kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne forbedringer.

Stk. 3. Er en af de i stk. 2 nævnte overtrædelser begået af et aktieselskab, andelsselskab el.lign., kan bødestraf pålægges selskabet som sådant.

§ 118. Grundejernes Investeringsfond forvalter de lejeforhøjelser, der er bundet i medfør af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 348 af 14. maj 2001 med senere ændring, i medfør af § 62 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 347 af 14. maj 2001 med senere ændringer, samt midler, der er bundet i medfør af nærværende lovs § 31. Fondens vedtægter skal godkendes af socialministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision ved en statsautoriseret revisor, der udpeges af socialministeren.

Stk. 2. Fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. Socialministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af socialministeren efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter bestyrelsen direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinier for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.

§ 119. De beløb, der er indbetalt til fonden i medfør af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 348 af 14. maj 2001 med senere ændring vedrørende et regnskabsår, bindes for en periode af 15 år regnet fra regnskabsårets udløb. Ved periodens udløb tilbagebetales de for et regnskabsår indbetalte beløb over 10 år med lige store andele hvert år.

Stk. 2. Fonden udsteder beviser for modtagne indbetalinger. Indskyderen kan ikke sælge, pantsætte eller på anden måde råde over beviset. Så længe et beløb er bundet, kan det heller ikke gøres til genstand for udlæg eller udpantning.

§ 120. Har en indskyder efter 1. januar 1984 på en eller flere af sine ejendomme afholdt udgifter, der kan fradrages efter § 34, kan indskyderen kræve frigivelse af bundne beløb. Det er dog en betingelse for frigivelse, at det dokumenteres, at indestående beløb på de berørte ejendommes vedligeholdelseskonto efter §§ 30 og 31 er opbrugt, og at beboerrepræsentanterne eller lejerne underrettes herom.

Stk. 2. Det frigivne beløb kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen har indbragt en sag for huslejenævnet vedrørende anvendelse af indestående beløb på ejendommens vedligeholdelseskonto efter §§ 30 og 31, jf. § 37, stk. 1.

Stk. 3. Resterende bundne beløb udbetales efter § 119, stk. 1, 2. pkt., idet der dog sker nedrunding af resterende beløb indbetalt vedrørende et regnskabsår til nærmeste hele kronebeløb deleligt med det resterende antal udbetalingsår.

§ 121. Ved indskyderens død, konkurs eller tvangsakkord eller i tilfælde af et boligselskabs afvikling kan boet kræve de bundne beløb frigivet.

Stk. 2. En indskyder, der har en konto, hvor saldoen pr. 1. januar ikke overstiger 10.000 kr., får indeståendet udbetalt ved førstkommende renteudbetaling.

§ 122. Indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse fastsættes af fonden under hensyn til det almindelige renteniveau og instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9 pct. p.a. Renten af beløb indbetalt i medfør af lov om midlertidig regulering af boligforholdene af 14. februar 1967 udbetales én gang årligt. Renten af beløb, der er bundet efter § 31 i denne lov, tilskrives kontoen én gang årligt.

§ 123. De indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme med henblik på sanering, skal til enhver tid være anbragt i obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er godkendt i henhold til lov om realkreditinstitutter.

§ 124. Udlån til beboelsesejendomme kan ydes til:

1. Installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms varmeinstallation.

2. Varmeisoleringsarbejder.

3. Forbedring af sanitære installationer.

4. Forbedring af køkkener.

5. Brandsikringsforanstaltninger.

6. Andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad, herunder f.eks. omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure el.lign., hvorved der tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt fjernelse af bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en varig forbedring af forholdene.

7. Opretning.

Stk. 2. Lån kan kun ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens gennemførelse er rimelig.

§ 125. De af fonden i medfør af § 124 ydede lån sikres ved pant i vedkommende ejendom, således at lånet har sikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må, sammenlagt med eventuelle tillægslån til de i ejendommen indestående lån, der optages til dækning af udgifterne ved forbedringen, ikke overstige 90 pct. af disse udgifter.

Stk. 2. Lånene udbetales kontant og forrentes med en rente, der fastsættes af fondens bestyrelse, dog mindst svarende til mindsterentekravet i kursgevinstlovens § 7. Ved lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Stk. 3. Afdragstiden for lånene skal fastsættes således, at fonden har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til fondens administration og reservefond efter nærmere i fondens vedtægter fastsatte regler.

Stk. 4. Lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal garanti for lånet.

Stk. 5. Lån til brandsikringsforanstaltninger kan ydes, selv om lånet ikke får pantesikkerhed inden for 85 pct. af pantets værdi, når panteretten suppleres med en kommunal garanti efter brandsikringslovens § 10, stk. 4.

§ 126. Fonden kan yde lån til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring, for så vidt angår bevaringsværdige ejendomme.

Stk. 2. Vilkårene for lån til ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af socialministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

§ 127. Har en udlejer ikke udført renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 37, stk. 3, og § 110, stk. 4, samt § 111, stk. 2, kan investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene.

Stk. 2. Bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne, eller udgifternes rimelighed, kan udlejeren deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling.

Stk. 3. Forrentning af beløb, som investeringsfonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, som svarer til renten på kontantlån ydet i en serie med en løbetid på 10 år i realkredit i et godkendt realkreditinstitut. Nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af socialministeren.

Stk. 4. Såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse. Lånet udbetales kontant og forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden, og som ved lånets optagelse svarer til forrentningen efter stk. 3. Afdragstiden fastsættes til højst 10 år. Dette gælder også for udgifter til dækning af forundersøgelser og lign., som er nødvendige for fondens beslutning efter stk. 1. Fonden kan opkræve et administrationsbidrag svarende til, hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 3, 1. pkt. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms administrator efter lov om tvungen administration af udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen. Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Stk. 5. Investeringsfonden kan i øvrigt bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter. Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen.

Stk. 6. Såfremt investeringsfonden efter stk. 5 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har frigørende virkning.

§ 128. Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for administrationen af bestemmelserne i denne lovs § 31.

§ 129. Opstår der ved fondens virksomhed tab, der ikke kan dækkes af de af fonden opsamlede reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb endnu ikke tilbagebetalte indskud.

Stk. 2. Medmindre bestyrelsen med godkendelse fra socialministeren, der har tilslutning fra Folketingets Finansudvalg, træffer anden bestemmelse, fordeles eventuelt overskud ved fondens ophør forholdsmæssigt blandt de indskydere, der har indbetalt beløb, som ikke er tilbagebetalt i medfør af § 121.

§ 130. Med bøde straffes den, der i strid med reglerne i § 127, stk. 5, undlader at give investeringsfonden alle nødvendige oplysninger om lejerne og lejens størrelse.

§ 131. Uenighed mellem udlejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til dette kapitel afgøres af huslejenævnet.

§ 132. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejerne.

§ 133. I ejendomme med mere end 2 beboelseslejemål har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Stk. 2. Ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges mindst 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.

Stk. 3. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 4 og 5. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.

Stk. 4. Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således, at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.

Stk. 5. Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.

Stk. 6. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der, såfremt der bliver fremsat ønsker herom fra beboerne, oprettes én fælles beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 3 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme. Ønsker beboerne beboerrepræsentation for hver enkelt ejendom, bibeholdes denne.

Stk. 7. Socialministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation. Den lejerbetaling til beboerrepræsentationens arbejde, som fastsættes i medfør af socialministerens bekendtgørelse, er pligtig ydelse i lejeforholdet.

§ 134. Beboerrepræsentanterne har ret til

a) at gøre indsigelse på lejernes vegne i alle lejeretlige spørgsmål, som vedrører ejendommen generelt. I de tilfælde, hvor lejerindsigelse efter lovgivningen betyder, at udlejeren for at opretholde sit krav må indbringe sagen for huslejenævn eller boligret, har sådan indsigelse fra beboerrepræsentanterne samme retsvirkning som indsigelse fra samtlige lejere. For ubeboede lejemål træder beboerrepræsentanterne i lejernes sted,

b) at få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte budget og lejeforhøjelser med udlejeren, herunder ret til at få udleveret regnskabsmateriale samt bilag vedrørende gennemførelsen af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen,

c) i samarbejde med udlejeren at ansætte og afskedige alle serviceydere på ejendommen, hvis ydelser betales over huslejen, herunder ejendommens administrator, revisor og forsikringsselskab, ejendomsfunktionærer og andre personer/firmaer, der står for renholdelse og vedligeholdelse af ejendommen,

d) i samarbejde med udlejeren at iværksætte udarbejdelse af tilstandsrapport for ejendommen,

e) i samarbejde med udlejeren at beslutte, hvorledes midler, der er afsat til vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse m.v., skal anvendes, og til at deltage i styringen af gennemførelsen af planlagte vedligeholdelsesarbejder,

f) i samarbejde med udlejeren at iværksætte forbedringer på ejendommen under iagttagelse af bestemmelserne i kapitel 15,

g) i samarbejde med udlejeren at indgå aftaler med kommunen om gennemførelse af byfornyelse i henhold til lov om byfornyelse,

h) at få udleveret kopier af ethvert foreliggende materiale med oplysninger om ejendommens økonomi og bygningsmæssige forhold, herunder materiale vedrørende aftaler med personer, som udfører arbejde på eller for ejendommen.

Stk. 2. Ved manglende enighed mellem udlejeren og beboerrepræsentanterne om forhold som nævnt i stk. 1, kan en af parterne indbringe spørgsmålet for boligretten/huslejenævnet til afgørelse.

Stk. 3. Udlejeren skal holde beboerrepræsentanterne løbende orienteret om beboeres klager over andre beboere. Endvidere skal udlejeren orientere beboerrepræsentanterne, når der foretages genudlejning af beboelseslejligheder med oplysning om indestående på kontoen for indvendig vedligeholdelse efter § 27.

§ 135. Udlejeren kan ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig, fremsætte krav om lejeforhøjelse for beboelseslejemålene. De tre uger regnes fra det tidspunkt, hvor beboerrepræsentanterne får udleveret fuld kopi af de varslingsskrivelser, der påtænkes udsendt til lejerne, sammen med en skriftlig oplysning om denne særlige 3-ugers indsigelsesadgang for beboerrepræsentanterne. Beboerrepræsentanterne kan inden for de 3 uger fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentanterne udleverer en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger tillige med sådan dokumentation, som beboerrepræsentanterne har udbedt sig vedrørende lejefastsættelsen og ejendommen generelt, jf. § 134, stk. 1, litra g. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Stk. 2. Beboerrepræsentanterne skal, med et varsel på 3 uger, skriftligt indkaldes til møde med udlejeren om gennemførelse af planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder med henblik på at indgå aftale herom.

Stk. 3. Såfremt arbejder efter stk. 2 udbydes i bunden licitation, skal beboerrepræsentanterne tilbydes at udpege mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Stk. 4. Ved gennemførelse af arbejder efter stk. 2 skal udlejeren i byggeperioden skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til samtlige byggemøder og efter arbejdets gennemførelse indkalde beboerrepræsentanterne til afleveringsforretninger og kontroleftersyn.

Stk. 5. Udlejeren skal hvert år indkalde beboerrepræsentanterne til en gennemgang af ejendommens bygninger m.v. og på et efterfølgende møde drøfte og fastlægge en vedligeholdelsesplan for ejendommen.

Stk. 6. Modtager beboerrepræsentanterne ikke de i stk. 2 5 anførte oplysninger og indkaldelser, kan udgifterne til pågældende arbejder hverken debiteres ejendommens vedligeholdelseskonti eller danne grundlag for lejeforhøjelser.

§ 136. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser på maksimalt 64 kr. årligt pr. m 2 bruttoetageareal. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder sådanne forbedringsarbejder, afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt give samtlige beboere meddelelse om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere. Aftalen kan til enhver tid indbringes for huslejenævnet, såfremt 1/4 af beboerne klager.

Stk. 2. Huslejenævnet kan på en lejers begæring tilsidesætte en aftale, der i medfør af stk. 1 eller § 103 er indgået mellem udlejeren og beboerrepræsentanterne eller lejerflertallet, såfremt aftalen er åbenbart urimelig.

Stk. 3. Det i stk. 1, 1. pkt., nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

§ 137. Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives 1 stemme.

§ 138. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 139. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Stk. 2. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

§ 140. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

a) ejendommen omfatter mindre end 13 beboelseslejligheder eller

b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum eller

c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3. § 139, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 141. Lejeren er erstatningsansvarlig for skader, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i §§ 139 og 140 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 51, stk. 9, for skader forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 142. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller være grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov om ægteskabets retsvirkninger, jf. lovbekendtgørelse nr. 37 af 5. januar 1995 om ægteskabets retsvirkninger med senere ændringer, finder tilsvarende anvendelse.

§ 143. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed eller med indehaveren af en andelslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis

a) udlejeren har sin bopæl i ejendommen og denne omfatter mindre end 3 lejligheder,

b) den fraflyttende lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

c) lejligheden ved bytning vil blive beboet af mere end 1 person pr. beboelsesrum eller

d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 3. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne bestemmelse som én ejendom. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne bestemmelse som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

§ 144. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.

Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

§ 145. Lejeren af lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejemålet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.

Stk. 2. Den oprindelige lejer har ret til at genindtræde i lejemålet, såfremt lejemålet med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse. Genindtrædelsesretten er dog betinget af, at den oprindelige lejer inden 14 dage efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejerens øvrige udgifter i forbindelse med lejemålets ophør.

Stk. 3. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke afstå lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 142, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 146. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 3. Dør en lejer, der har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.

Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Stk. 5. Er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere gældende lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 662 af 8. august 2002 med senere ændringer m.v., og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel.

§ 147. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere gældende lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 662 af 8. august 2002 med senere ændringer m.v., finder § 146, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

§ 148. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 149. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 148, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 150. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 146, stk. 1.

§ 151. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 152. En lejer kan pålægges en eller flere retsfølger efter § 153, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:

a) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.

b) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.

c) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

d) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

e) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

f) Når lejeren vanrøgter det lejede.

g) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

h) Når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

i) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, litra b og d-i, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens advarsel.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, af dennes husstandsmedlemmer eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 153. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 152, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 2-4:

a) Lejeforholdet kan opsiges betinget, således at der, hvis lejeren overtræder nærmere fastlagte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kap. 20 og 21.

b) Lejeren kan pålægges konfrontation med udlejeren eller de lejere, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

c) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 152, vil føre til mere indgribende retsfølger, jf. litra a og b, eller at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kap. 20 og 21.

Stk. 2. Vedrører overtrædelsen alene § 152, stk. 1, litra h, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra a eller b.

Stk. 3. Har en lejer været pålagt retsfølger efter stk. 1, kan lejeren uanset stk. 2 pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter stk. 1, eller lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kap. 20 og 21, såfremt lejeren inden for 3 år fra pålægget på ny har udøvet adfærd i strid med § 152.

Stk. 4. Reglerne i § 168, stk. 1 og 3, § 169 og § 177 finder tilsvarende anvendelse efter dette kapitel.

Stk. 5. Socialministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af mæglere, der deltagere i konfrontationerne efter stk. 1, litra b.

§ 154. Har en lejer undladt at efterleve en retsfølge pålagt efter § 153, kan lejeren uanset § 153, stk. 2, pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter § 153, stk. 1.

§ 155. Lejerne kan på et beboermøde beslutte, at udlejeren til at føre tilsyn med ejendommen skal ansætte et vagtselskab. Lejerne kan tilsvarende beslutte, at ejendommen skal forsynes med dørtelefon. Udlejeren kan kræve sine udgifter til vagtordningen refunderet af lejerne efter reglerne i kap. 12. Installation af dørtelefon betragtes som en forbedring. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af lejernes beslutning, hvis den efter ejendommens forhold ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

§ 156. Sag om pålæg af retsfølger efter § 153, stk. 1, indbringes for huslejenævnet af udlejeren. Udlejeren har mulighed for i stedet at indbringe sagen for boligretten.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer senest 4 uger efter lejerens begrundede anmodning derom, skal give en anden lejer, der har tilsidesat god orden i ejendommen, en advarsel, jf. § 152, eller anlægge sag for huslejenævnet mod en anden lejer om pålæg af retsfølger efter § 153. Ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 3. Efterkommer udlejeren ikke sin forpligtelse efter stk. 2, kan den klagende lejer selv indbringe sagen for huslejenævnet. Lejeren skal ved indbringelsen godtgøre, at lejeren forgæves har forsøgt at få udlejeren til at opfylde sin forpligtelse efter stk. 2. Udlejeren skal indkaldes som part i sagen.

§ 157. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetidsudløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

§ 158. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 142, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 159. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

b) en beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse,

c) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lign., hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse,

d) garager, stalde og lign.

§ 160. Andre lejeforhold end de i § 159 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 161 og 170:

a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

b) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Opsigelse kan dog ikke ske, når udlejeren efter en ombygning selv ønsker at benytte det lejede.

c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 152, stk. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 153, stk. 1, litra a, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.

g) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 153, stk. 1, og ny overtrædelse af § 152 sker inden for 3 år fra pålægget og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.

h) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere gældende lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24 april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v., anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

§ 161. I opsigelsesretten efter § 160, stk. 1, litra a, gælder følgende begrænsninger:

a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Er denne en ejerlejlighed, som udlejeren ikke tidligere har beboet, er det tillige en betingelse, at lejemålet er indgået før 1. juli 1986.

b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

c) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

d) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og hvis lejeren ved lejeforholdets påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 160, litra a.

e) En lejer kan ikke opsiges, så længe lejeren er beboerrepræsentant.

f) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

g) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.

§ 162. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 160, stk. 1, litra a, b, c eller f, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt og lejligheden skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 160, stk. 1, litra b, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

Stk. 3. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 160, stk. 1, litra b, som følge af, at en ejendom ombygges til boliger for ældre og personer med handicap i medfør af den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller til almene ældreboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter de nævnte love.

Stk. 4. Hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter lov om boliger for ældre og personer med handicap, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 163, stk. 2, 2. og 3. pkt.

§ 163. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 160, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til en erstatningsbolig, jf. dog § 165. Det samme gælder, hvis opsigelse sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. En lejer af et værelse til beboelse, som ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, har samme ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

§ 164. Lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at anvise en erstatningsbolig, jf. § 163, har ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede flytteudgifter.

Stk. 2. Ansøgning om flyttegodtgørelse indgives til kommunalbestyrelsen, som beregner og udbetaler godtgørelsen.

§ 165. Lejere i ejendomme omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter § 38 i beredskabsloven er ikke omfattet af §§ 163 og 164. Det samme gælder lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen først forlanges mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse.

Stk. 2. En udlejer, som ved offentlig indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning eller på anden måde er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, skal inden lejeaftalen indgås, skriftligt gøre lejeren bekendt med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan anlægsmyndigheden forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som anlægsmyndigheden påføres herved.

§ 166. Opsiges en lejer, der driver erhverv fra lokaler i ejendommen, efter § 160, stk. 1, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

Stk. 2. Godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af

a) tab på inventar og installationer,

b) driftstab i flytteperioden,

c) flytteudgifter og

d) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Stk. 3. Godtgørelse efter stk. 1 nedsættes, i det omfang der ydes erstatning for ekspropriation eller efter §§ 170-172.

Stk. 4. Såfremt en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtil lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

§ 167. Anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og godtgørelse efter § 166.

Stk. 2. Socialministeren kan fastsætte nærmere regler om fastsættelsen af flyttegodtgørelse efter § 164 og godtgørelse efter § 166 og om fastsættelsen af de administrative udgifter, som følger af kommunalbestyrelsens pligt til at anvise erstatningsbolig efter § 163 og til at beregne og udbetale flyttegodtgørelsen efter § 164 og godtgørelse efter § 166.

§ 168. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 159, litra a og d, nævnte lejeforhold.

Stk. 2. Ved opsigelse efter § 159, litra b, og § 160, stk. 1, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

§ 169. Udlejerens opsigelse efter § 159, litra b, og § 160 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 160 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 170-172. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

§ 170. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 160, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, lejerens behandling af de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.

§ 171. Opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Stk. 2. Ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1 skal boligretten ud over de i § 170, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til

a) værdiforringelsen af lejerens inventar og lign. ved flytning,

b) lejerens flytteudgifter,

c) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og at lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Stk. 3. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning, der er tilkendt den pågældende, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

§ 172. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 171, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham.

Stk. 2. Lejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

§ 173. Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.

Stk. 2. Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med reglerne i stk. 1.

§ 174. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 175. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

a) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

b) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 99, 100, 113 og 179.

d) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

e) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

f) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

g) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 152, stk. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.

h) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 153, stk. 1, litra a, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.

i) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 153, stk. 1, og ny overtrædelse af § 152 sker inden for 3 år fra pålægget og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.

j) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

k) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

l) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. § 55, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. + 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere gældende lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

§ 176. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 175, stk. 1, litra a-f nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

§ 177. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

§ 178. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges således, at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 175, jf. §176, nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 177.

§ 179. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 180, kan sendes til.

§ 180. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Såfremt udlejeren sammen med lejeren i forbindelse med fraflytning foretager gennemgang af en beboelseslejlighed, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation orientere lejeren om adgangen til at lade beboerrepræsentanter deltage i gennemgangen. På lejerens begæring skal udlejeren med en rimelig frist skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af gennemgangen en fraflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt kopi deraf.

Stk. 3. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for fraflytningsrapporter.

§ 181. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det.

Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 50 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom, da udlejeren meddelte samtykket.

Stk. 3. Har lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 114, stk. 1, og § 116, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejer enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve retablering.

§ 182. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 183. I ejendomme med 3 lejemål eller derover, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. I ejendomme med 2 lejemål eller derunder, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal ejeren tilbyde lejerne ejendommen til personlig eller fælles overtagelse, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 3. Når bortses fra salg af enkelte ejerlejligheder, der er omfattet af bestemmelsen i stk. 2, finger reglerne om tilbudspligt ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Stk. 4. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse ved overdragelse af almene boligorganisationers ejendomme, hvis ejendommene fortsat ejes af en almen boligorganisation, eller ved overdragelse af ejendomme i forbindelse med, at selvejende ældreboliger, selvejende lette kollektivboliger eller selvejende ungdomsboliginstitutioner sammenlægges eller omdannes til en afdeling af en almen boligorganisation.

Stk. 5. Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren efter lovens vedtagelse foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

§ 184. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.

Stk. 2. Tilbudspligten falder bort, når ejendommen er opdelt i ejerlejligheder.

§ 185. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

a) når erhververen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab, eller

b) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i ejerens sidelinje så nær som søskende eller disses børn,

c) når erhververen er en hidtidig medejer,

d) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

§ 186. Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således, at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbudet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.

Stk. 3. Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 185, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2.

Stk. 4. Senest samtidig med tilbudet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne.

Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis ikke foreningen på accepttidspunktet repræsenterer mindst halvdelen af beboelseslejlighederne, eller hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbudet til lejerne.

§ 187. Regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, fastsættes af justitsministeren.

Stk. 2. Socialministeren fastsætter nærmere regler for de forhold der er nævnt i § 186, stk. 1 og stk. 4.

§ 188. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 189. Reglerne i dette kapitel gælder for boliger med køkken, der er eller har været benyttet til helårsbeboelse.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel er endelige.

§ 190. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvis. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt., gælder tilsvarende for enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan bortset fra de i stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser ikke nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende betingelser er opfyldt:

a) Ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m 2 .

b) Boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejerens side, efter § 159 eller § 160, stk. 1, litra a og b.

c) Boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

§ 191. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end én bolig i samme kommune. Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og kommunerne i Københavns, Roskilde og Frederiksborg Amter betragtes i denne henseende som én kommune.

Stk. 2. En bolig, der hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, må ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

§ 192. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt., gælder tilsvarende enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Stk. 2. Har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Efter udløbet af den angivne frist kan kommunalbestyrelsen anvise en lejlighedssøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen.

Stk. 4. Kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogeden at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejligheden.

Stk. 5. Har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at ejeren har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ejeren en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

§ 193. Er en bolig som omhandlet i § 192 udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen, medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2. Ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Stk. 3. Vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Stk. 4. Har ejeren ikke en måned efter, at ejeren fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 192, stk. 3 og 4, anvendelse.

§ 194. En bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, må ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder de i § 192, stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser.

Stk. 2. Meddeles afslag på samtykke, finder reglerne i § 192, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i § 192, stk. 2, løber fra kommunalbestyrelsens afslag.

Stk. 3. Har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 192. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelsen som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 193.

§ 195. Kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i henhold til §§ 190, 191 og 194 skal foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Stk. 2. Er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Stk. 3. Har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 192, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

§ 196. Forinden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el.lign. iværksættes med henblik på sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Stk. 2. Fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i § 190, § 191 eller § 194, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

§ 197. Med bøde straffes den, som uden kommunalbestyrelsens samtykke

a i strid med reglerne i § 190, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis,

b) i strid med reglerne i § 191, stk. 1, benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for personer, der tilhører samme husstand,

c) i strid med reglerne i § 191, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

d) i strid med reglerne i § 194, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el.lign.,

e) i strid med reglerne i § 195 iværksætter bygningsforandringer el.lign. med henblik på sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Stk. 2. Med bøde straffes den, som undlader at indgive den i § 192, stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den angivne frist.

Stk. 3. Er en af de i stk. 1 eller stk. 2 nævnte overtrædelser begået af et aktieselskab, andelsselskab el.lign., kan bødeansvaret pålægges selskabet som sådant.

§ 198. Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme med mere end 6 beboelseslejemål skal stille indtil hver 4. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver.

Stk. 2. § 146, stk. 8-11, og § 147 i lov om byfornyelse finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Ejere af ejendomme med mere end 6 beboelseslejemål skal føre en venteliste over boligsøgende, der opføres i rækkefølge efter indskrivningstidspunkt.

Stk. 4. Ventelisten er offentlig, og udlejeren skal efter anmodning udlevere den til boligsøgende, ejendommens beboere og beboerrepræsentanter samt kommunalbestyrelsen.

Stk. 5. Udlejeren skal tilbyde ledige boliger til kommunalbestyrelsen, jf. stk. 1, og herefter til de boligsøgende efter deres anciennitet på ventelisten. Udlejeren kan dog modsætte sig udlejning til en boligsøgende, såfremt udlejeren har vægtige grunde til det. Såfremt udlejeren i øvrigt ikke lejer ud i overensstemmelse med ventelisten, kan den forbigåede boligsøgende anlægge erstatningssag mod udlejeren.

Stk. 6. Socialministeren fastsætter nærmere regler for udlejeres førelse af de i stk. 3 nævnte ventelister.

Stk. 7. Med bøde straffes den, som udlejer boliger i strid med reglerne efter stk. 1 - 6.

§ 199. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 200. Hver kommune skal være dækket af et eller flere huslejenævn.

Stk. 2. I kommuner, hvori der er nedsat mere end et nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

Stk. 3. To eller flere nabokommuner inden for samme amt kan indgå samarbejde om oprettelse af et fælles nævn.

§ 201. Et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af statsamtmanden, i København af overpræsidenten. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen og må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3. De to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større udlejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. Tvivl om, hvilke foreninger der kan afgive indstilling, afgøres af socialministeren.

Stk. 4. Findes der ikke større udlejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne efter de i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år.

§ 202. Formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i § 212, stk. 2.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 212, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

§ 203. Kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m.v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden og de øvrige medlemmer vederlag for deres virksomhed.

§ 204. Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges.

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet sagens andre parter underretning om indbringelsen med angivelse af, at vedkommende må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 205. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 206. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en befuldmægtiget.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i et nævnsmøde.

§ 207. Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 204, stk. 2, eller efter § 205, stk. 2, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.

Stk. 3. Huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles klageren og den anden part i lejeforholdet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med ankeadgangen efter § 208 eller § 209. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor.

Stk. 6. Har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter § 208 eller § 209 har opsættende virkning.

§ 208. Uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Stk. 2. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne indbringe afgørelsen. § 89, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Huslejenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 4. Har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 207, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 2 og 3 finder tilsvarende anvendelse.

§ 209. I Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 208, stk. 2 og 4, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, heraf 2 bygningskyndige. Formanden beskikkes af socialministeren. De øvrige medlemmer beskikkes af kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 201, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Bestemmelserne i § 201, stk. 5 og 6, og § 202 finder tilsvarende anvendelse. Den, der har sæde i et huslejenævn, kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet.

Stk. 4. Klageren afkræves et gebyr på 106 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Gebyret tilfalder kommunen. Gebyret er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 5. Reglerne i §§ 203-207 finder anvendelse.

Stk. 6. Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten efter reglerne i § 208. Fristen på 1 år, jf. § 208, stk. 1, regnes fra ankenævnets afgørelse.

§ 210. Tvister om lejeforhold, der er omfattet af denne lov, kan, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune for ankenævnet, i første instans indbringes for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

§ 211. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er ansat mere end en dommer, fastsættes, hvem af dommerne der skal være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Stk. 3. Findes der ikke større udlejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Stk. 4. Socialministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

§ 212. De, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes skal være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 213. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter en person fra hver liste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 61 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

§ 214. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

§ 215. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling foretages af formanden alene.

Stk. 3. Retten kan foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder tilsvarende anvendelse.

§ 216. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

§ 217. En ejer eller en person, herunder juridisk person, der administrerer en ejendom med mindst 2 beboelseslejligheder, kan ved dom miste retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, og ejeren kan tillige ved dom miste retten til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom eller indtil videre.

Stk. 2. Frakendelse i medfør af stk. 1 kan ske, såfremt en ejer eller en administrator groft har tilsidesat reglerne i denne lov.

Stk. 3. Frakendelse i medfør af stk. 1 kan i øvrigt ske i tilfælde, hvor en ejer eller en administrator

1) er idømt bøde- eller hæftestraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, tidligere lejelovgivning eller lov om byfornyelse og boligforbedring,

2) er idømt bødestraf i medfør af byggeloven for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre,

3) har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme,

4) har udvist vedvarende chikanerende adfærd over for en eller flere af ejendommens lejere eller

5) på anden måde har udvist grov tilsidesættelse af reglerne i denne lov.

Stk. 4. Sager om rettighedsfrakendelse efter stk. 2 og 3 samt efter stk. 5 føres i strafferetsplejens former. Huslejenævnet kan begære sagen rejst. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

Stk. 5. Er retten til at administrere udlejningsejendomme eller til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme, efter stk. 1 frakendt for længere tid end 2 år, skal spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes for domstolene. Indbringelse kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden. Såfremt frakendelse er sket for et bestemt tidsrum, kan retten kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder foreligger.

Stk. 6. Overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af stk. 1 straffes med bøde eller hæfte.

§ 218. Når en ejer er dømt efter § 217, skal Grundejernes Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2. For ejerens regning forestår Grundejernes Investeringsfond herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i den af dommen omfattede periode.

Stk. 3. § 127, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse.

§ 219. Socialministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 220. Socialministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.

Stk. 2. Socialministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

§ 221. Loven træder i kraft den 1. juli 2003.

Stk. 2. § 10 har virkning for administrationsaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden.

Stk. 3. § 82 har virkning for lejeaftaler, der er indgået efter lovens ikrafttræden.

Stk. 4. §§ 103 og 104 har virkning for forbedringsarbejder, der iværksættes efter lovens ikrafttræden.

§ 222. Samtidig ophæves lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 347 af 14. maj 2001, som ændret ved lov nr. 447 af 7. juni 2001 og lov nr. 402 af 6. juni 2002.

Stk. 2. Samtidig ophæves lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 348 af 14. maj 2001.

§ 223 . For lejemål, hvor en hidtil lovligt oppebåren husleje måtte overstige lejen efter nærværende lov, opretholdes den hidtidige husleje, indtil der efter de nye regler kan ske lejeforhøjelse.

§ 224. Er den andel af lejen, der efter de hidtil gældende regler afsættes på en vedligeholdelseskonto til hvidtning, tapetsering og maling af lejligheden, større end det beløb, der er fastsat i § 27, opretholdes den højere afsættelse, indtil udlejeren kræver lejeforhøjelse efter §§ 82-87 eller § 104.

Stk. 2. Såfremt fordelingsmetoden i § 86 medfører, at den procentandel af driftsudgifterne, som påhviler de husrum, der er omfattet af kapitel 13, bliver større end disse husrums tilsvarende procentandel ved udgangen af 1994, forhøjes de pågældende husrums procentandel gradvis, således at deres procentandel ved udgangen af 1994 hvert år den 1. januar forhøjes med 1 procentpoint af forskellen mellem procentandelen den 1. januar 1995 og procentandelen ved udgangen af 1994. Procentandelen kan kun forhøjes, indtil den svarer til den aktuelle procentandel. Den del af ejendommens henlæggelsesbeløb, som lægges til afsætningsbeløbene efter nærværende lovs §§ 30 og 31 for de husrum, der er omfattet af kapitel 13, kan ligeledes maksimalt forhøjes med 1 procentpoint af den i 1. pkt. nævnte forskel om året. Uanset bestemmelserne i 1. og 3. pkt. kan lejen dog højst forhøjes med 5 kr. pr. m 2 om året som følge af den ændrede fordelingsmetode og overførslen af 2/3 af henlæggelsesbeløbet til vedligeholdelseskontiene efter §§ 30 og 31 i nærværende lov.

Stk. 3. For ejendomme, hvor der har været afsat beløb til en konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 63 a i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 165 af 10. marts 1998, overføres saldoen pr. 30. juni 2003 til en konto efter § 31 i nærværende lov, jf. dog stk. 5.

Stk. 4. For ejendomme, hvor der har været afsat beløb til en konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 18 b i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 348 af 14. maj 2001 med senere ændring, overføres saldoen pr. 30. juni 2003 til en konto efter § 31 i nærværende lov, jf. dog stk. 5.

Stk. 5. For ejendomme, der pr. 1. juli 2003 ikke længere er omfattet af reglerne om bindingspligt efter nærværende lovs kapitel 5, udbetales det på kontoen efter § 3 i denne lov indestående beløb.

§ 225. Reglen i § 161, litra d, er ikke til hinder for, at en udlejer, der selv ønsker at benytte det lejede, kan afgive opsigelse, når det lejede er omdannet til ejerlejlighed inden lejeaftalens indgåelse og lejeaftalen er indgået inden 1. januar 1980.

§ 226. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Lovforslaget er en stort set uændret genfremsættelse af lovforslag nr. L 39 fra folketingssamlingen 2001-02, 1. samling (se Folketingstidende 2001-02, 1. samling, tillæg A side 1134 og 1177). Lovforslaget har tidligere været fremsat som lovforslag nr. L 237, folketingssamlingen 2000-01 (se Folketingstidende 2000-01, tillæg A side 7348 og 7391). Der er tale om et forslag til én ny samlet lejelov for boliglejemål i privat udlejningsbyggeri.

Forslaget baserer sig på den grundholdning, at boligen er en menneskeret. Det baserer sig på erkendelsen af, at den svage part i aftaleforholdet er lejeren, og på en konstatering af, at der er større efterspørgsel end udbud på lejemarkedet. Disse tre præmisser betyder, at markedskræfternes frie spil over huslejedannelsen ikke skal ændres yderligere. Tværtimod skal lejelovgivningen opretholdes som en social beskyttelseslovgivning.

Forslagsstillerne har på den ene side ønsket at udstikke nogle politiske linjer til forenkling og effektivisering af den eksisterende lejelov. Men den grundlæggende økonomi og fordelingspolitik i lejeboligerne ændres ikke i denne omgang.

Forslagsstillerne ønsker på den anden side ikke at lægge skjul på, at den boligpolitiske strategi for forslagsstillerne er langt mere vidtgående og visionær end det fremsatte lovforslag. En total omfordeling samt en fundamental ændring af ejer- og lejerforholdet ville vi gerne have skrevet ind i forslaget, således at den basale ret til en ordentlig bolig, der er til at betale, bliver sikret for alle samfundsgrupper. Tilsyn med og oprydning blandt spekulationsudlejerne er ligeledes et udestående område.

Der er gennem de senere år gennemført så mange stramninger og forringelser på boligområdet for lejerne, at skulle situationen rulles tilbage, ville det dreje sig om et omfattende lovkatalog.

Efter Lejelovskommissionens rapport blev det åbenbart, at det er nødvendigt, at der sættes nogle få pejlemærker som et minimum i hele diskussionen om lejeloven og beskyttelsen af lejerne allerede nu. Så længe det er muligt at tjene penge på andres behov for en bolig, er det nødvendigt med en lejelov, der beskytter lejeren.

Ud over at regulere forholdet mellem udlejer og lejer, regulerer lejeloven også forholdet mellem lejerne indbyrdes, hvor det er nødvendigt at finde balancen mellem den enkeltes ret til at sige fra over for forbedringer herunder byfornyelse og lejerens mulighed for at blokere for projekter til fælles bedste.

Ofte vil lejere modsætte sig projekter, der betyder huslejestigninger, og dette kan ikke løses ved eksempelvis at præcisere mindretalsbeskyttelse. Løsningen ligger i at tilføre sektoren tilskud til forbedringsdelen for at begrænse huslejestigningerne. Dette kræver imidlertid, at udlejers mulighed for at kapitalisere offentligt finansierede forbedringer ved salg eller belåning begrænses. Dette problem er ikke løst ved det foreliggende lovforslag.

Derfor begrænser lovforslaget sig til udvalgte hjørnestene, der skal betragtes som første skridt mod en rimeligere og mere retfærdig boligpolitik.

Forenkling af eksisterende love med det formål kun at have ét eksisterende regelsæt for alle typer af private boliglejemål har længe været tiltrængt. Samtidig skal bestemmelserne fra den nuværende boligreguleringslov overføres til lejeloven, og den vil herefter gælde i alle landets kommuner.

Der foreslås klarere regler for lejeforhøjelser, kun omfattende omkostningsbestemte lejeforhøjelser og forbedringsforhøjelser. Varslingsbestemmelserne gøres i videst muligt omfang fælles.

Byfornyelseslovens særlige regler for lejeforhøjelser og varsling fortsætter, indtil en revision af loven på et senere tidspunkt vil overflødiggøre disse. Byfornyelsesloven foreslås ændret, så byfornyelsesarbejderne lægges ind under forbedringsarbejderne, hvorefter lejeforhøjelses- og varslingsreglerne bliver identiske med lejelovens regler. Herefter vil byfornyelsen »blot« være et sæt særlige finansieringsmuligheder for forbedringer.

Lejen fastsættes for alle private udlejningsejendomme som omkostningsbestemt leje både ved genudlejning og ved forhøjelser i lejeperioden. Det lejedes værdi udgør et loft over lejen. Det anvendes i de tilfælde, hvor den omkostningsbestemte leje overstiger, hvad der almindeligvis betales for tilsvarende kvalitet. Det lejedes værdi fastsættes ud fra en sammenligning med lejemål/ejendomme i kvarteret eller området, som er sammenlignelige med det aktuelle lejemål. Sammenligningen sker primært med andre lejemål/ejendomme, der har lejen fastsat ud fra en omkostningsbestemt beregning.

Den grundlæggende lejefastsættelse baseres således på ejendommens faktiske driftsomkostninger inkl. hensættelser til vedligeholdelse og tillagt et kapitalafkast.

Kapitalafkastet beregnes for hovedparten af ejendommene efter de hidtidige regler. For ejendomme opført før 1964 udgør afkastet således 7 pct. af den 15. alm. vurdering, tillagt 1/3 af »1994-fornyelseshensættelserne«.

For nyopførte ejendomme erstattes de nuværende regler af en bestemmelse om, at afkastet svarer til ydelsen på et sædvanligt 30-årigt realkreditlån. For alle de nuværende mellemkategorier af afkastberegninger gælder ifølge lovforslaget, at afkastberegningerne opretholdes, indtil lejeberegning efter de nye regler fører til højere husleje.

Systemet med henlæggelser til ejendommens vedligeholdelse m.v. forenkles: 2/3 af de midler, der til enhver tid skal afsættes, bindes på kontoen i Grundejernes Investeringsfond og frigøres efter de gældende regler herfor. Den resterende 1/3 af henlæggelserne afsættes på kontoen uden bindingspligt.

Som sanktion over for de udlejere, der bevidst og i væsentligt omfang varsler huslejestigninger ud fra overbudgetterede poster i de omkostningsbestemte huslejebudgetter, gives huslejenævnene beføjelse til at fastsætte huslejen ud fra et budget med underbudgettering af samme størrelse på de pågældende poster.

Forbedringslejeforhøjelser kan kun gennemføres som beregnede lejeforhøjelser efter samme grundprincip, som kendes i dag for bestående boliglejemål.

Forhøjelsen beregnes ud fra den udgift, der med rimelighed ved forbedringen er investeret i ejendommen, idet vedligeholdelsesandelen forlods trækkes ud og dækkes over vedligeholdelseskontoen.

Den årlige lejeforhøjelse beregnes af det herved fremkomne beløb som den årlige ydelse på et sædvanligt 30-årigt realkreditlån. Lejeforhøjelsen bortfalder efter 30 år, når dette lån er eller burde være betalt ud.

Der anvendes samme formelle varslingsregler ved foreløbig og endelig lejeberegning.

Den foreløbige lejeberegning kan maksimalt opkræves i 12 måneder, således at udlejer inden for 1 år må varsle den endelige lejeberegning på grundlag af et afsluttet byggeregnskab.

Reglerne for iværksættelsesvarsling (udlejerens adgang til det lejede) præciseres, så det klart fremgår, at lejeren har krav på at kende både arbejdets omfang, start- og slutdato.

Det gøres til en gyldighedsbetingelse, at der anvendes standardformularer autoriseret af Socialministeriet både i forbindelse med lejekontrakter, ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsesregnskaber, forbrugsregnskaber og i forbindelse med synsrapporter ved ind- og udflytning.

For ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder skal udlejeren være forpligtet til at føre venteliste. Listerne skal være offentligt tilgængelige for de boligsøgende, for ejendommens beboere samt for kommunen.

Der indføres for ventelisterne en ligestilling med det almene byggeri, således at kommunen for alle eller for enkelte udvalgte ejendomme kan kræve at få stillet indtil hver fjerde ledige lejlighed til rådighed for løsning af boligsociale opgaver.

Der indføres en autorisationspligt for ejendomsadministratorer samt effektivisering af reglerne for fradømmelse af retten til at forestå ejendomsadministration.

Reglerne for beboerrepræsentationen styrkes og gøres mere overskuelige, således at alle ejendomme med mere end 3 beboelseslejemål er omfattet. Dette præciserer, at beboerdemokratiet i de mindre ejendomme indiskutabelt har de samme beføjelser som i de større.

Beboerrepræsentanterne får generel aktindsigt i alle forhold vedrørende ejendommens drift og vedligeholdelse.

Beboerrepræsentanterne får beføjelse til generel indsigelse i alle tilfælde, hvor der kan gøres generel indsigelse på lejernes vegne.

Hvor lovgivningen i dag angiver »hensigtserklæringer« med hensyn til beboerrepræsentationens beføjelser, suppleres disse med angivelse af konsekvenserne af manglende overholdelse.

Beboerrepræsentanterne får en ligestillet beslutningsret med udlejeren på områder, hvor konsekvenserne af beslutningen betyder huslejeforhøjelser.

Ved manglende enighed afgør huslejenævnet/boligretten sagerne.

Lejernes vetoret i byfornyelseslovgivningen vil ved en lovrevision blive overført til de generelle bestemmelser i lejelovgivningen. Dette gælder både den kollektive vetoret over for ændringer i ejendommen som helhed og den individuelle vetoret over for ændringer inden for det enkelte lejemål.

De særlige regler for lejefastsættelse i småhusejendomme bortfalder, men småhusbegrebet opretholdes for så vidt angår fritagelse for vedligeholdelsesregnskaber.

De nuværende bestemmelser om sanktioner og straf ved overtrædelse af lejelovgivningens bestemmelser bliver praktisk talt ikke brugt. Dette er på ingen måde udtryk for, at reglerne overholdes i bred almindelighed. Tværtimod er overtrædelse på en del punkter mere reglen end undtagelsen. Derfor foreslås, at bestemmelserne udvides, skærpes og effektiviseres.

Keld Albrechtsen (EL):

Som ordfører for forslagsstillerne tillader jeg mig herved at fremsætte:

Forslag til lov om leje.

(Lovforslag nr. L 85).

Jeg henviser i øvrigt til de bemærkninger, der ledsager lovforslaget, og anbefaler det til Tingets velvillige behandling.

Versioner

1. 2002-11-12