Boligstøtte - Ekspropriation betragtes som ejerskifte
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1985/4029@1985-05-09/da
Indhold
I skrivelse af 27.3.1985 (j.nr. 35697.07 kt/aj/sc) har De som advokat for en boligydelsesmodtager i Odense kommune anmodet boligstyrelsen om at ændre styrelsens afgørelse af 22.2.1985, hvori boligstyrelsen har optaget en af amtsankenævnet for Fyns amt truffet afgørelse til principiel behandling.
Sagen vedrører tilbagebetaling af boligydelseslån ved frasalg af en del af en ejendom.
Boligstyrelsen har i skrivelse af 7.3.1985 efter Deres ønske fremsendt kopi af alle skrivelser og alle bilag, som boligstyrelsen har været i besiddelse af ved behandlingen af sagen, ligesom boligstyrelsen i denne skrivelse har redegjort for, hvorfor sagen er optaget til principiel behandling i styrelsen.
I fortsættelse af styrelsens skrivelse af 7.3.1985 har De i Deres skrivelse af 27.3.1985 nærmere redegjort for sagens omstændigheder og argumenteret for, hvorfor boligstyrelsens afgørelse efter Deres opfattelse bør ændres.
Endvidere har De anført, at boligstyrelsen efter Deres opfattelse ikke har haft hjemmel til at behandle amtsankenævnets afgørelse, da dette kun kan ske i principielle sager af vejledende karakter. Hertil kommer, at styrelsen efter Deres opfattelse har tilsidesat sædvanlige forvaltningsretlige principper om kontradiktion. Således har Odense kommune ikke orienteret Dem eller Deres klient om, at kommunen havde indanket sagen for boligstyrelsen inden for 4 ugers-fristen. Endelig har boligstyrelsen været i telefonisk kontakt med Odense kommune, hvilket De finder kritisabelt, og endvidere er det kort- og bilagsmateriale, boligstyrelsen på tidspunktet for sagens behandling var i besiddelse af, efter Deres opfattelse ufuldstændigt.
Afsluttende har De anført, at boligstyrelsen ikke har taget stilling til den subsidiære påstand over for Fyns amtskommune, og De har endelig oplyst, at såfremt sagen ikke løses på en for Deres klient acceptabel måde, vil De forbeholde Dem sagsanlæg mod boligstyrelsen, ligesom sagen vil blive indbragt for folketingets ombudsmand.
Vedrørende de nærmere omstændigheder i sagen har De oplyst, at Deres klient, N.N., ejer en beboelsesejendom på Brolandsvej 54, matr.nr. 20a, og at han samtidig ejer matr.nr. 23a, der er et areal beliggende ca. 300-400 m fra beboelsesejendommen Brolandsvej 54.
Det pågældende vejareal (matr.nr. 23a) har Odense kommune reserveret i forbindelse med udstykning af parceller, der støder op til matr.nr. 23a, for at der kunne være vejadgang til byzoneareal beliggende bagved.
I forbindelse med salg af det bagvedliggende byzoneareal ønskede køberne af byzonearealet ved frivillig overdragelse at erhverve arealet og aftalte med Deres klient at betale en købesum på 15.120 kr. kontant.
De har endelig oplyst, at i forbindelse med overdragelsen har andre panthavere, der har pant i såvel matr.nr. 20a som 23a relakseret uden krav om ekstraordinært afdrag. Endvidere har De oplyst, at Odense kommune i lokalplan nr. 46 har udlagt matr.nr. 23a som vejareal, og at der i henhold til § 34 i kommuneplanloven kan foretages ekspropriation af private ejendomme, når det vil være af væsentlig betydning for at virkeliggøre lokalplanen.
Boligstyrelsens afgørelse er efter Deres opfattelse ikke korrekt, da ordet »ejendom« i boligstøttelovens § 32, stk. 1, må forstås som den ejendom, der tjener til beboelse. Dette indebærer, at Odense kommune alene burde have stillet krav om tinglysning af skadesløsbrev på den ejendom, der tjener N.N. som beboelse.
De har videre anført, at i cirkulære om individuel boligstøtte anføres det, at lånet kan kræves indfriet, såfremt en væsentlig del af ejendommen overdrages. De har herved dels bestridt, at det frasolgte vejareal er en del af en »ejendom«, og dels har De bestridt, at et vejareal, som matr.nr. 23a iøvrigt kun vil kunne betragtes som en væsentlig del af ejendommen, hvis matr.nr. 20a og matr.nr. 23a skal ses under eet.
Ordet »væsentlig« må efter Deres opfattelse gå på værdien og betydningen for ejendommens brug, og med en kontantværdi på 510.000 kr. og en kontant salgssum for matr.nr. 23a på 15.120 kr. finder De, at vejarealet er uvæsentligt i forhold til ejendommens vurdering iøvrigt.
De finder endelig, at matr.nr. 23a, som er beliggende ca. 300-400 m fra beboelsesejendommen - ikke har nogen betydning for brugen eller benyttelsen af den ejendom, der af N.N. benyttes til beboelse.
Endelig finder De, at størrelsen af et areal som vejareal kvadratmetermæssigt er irrelevant for denne sag, og at det i loven iøvrigt ikke er anført, hvor stort et areal, der skal frasælges, for at der er tale om delvist salg.
Afslutningsvis har De anført, at ejerne af det bagvedliggende byzoneareal efter lokalplanen kunne have krævet, at der ved ekspropriation var sket overdragelse af matr.nr. 23a til de pågældende købere. I dette tilfælde ville lånet til boligstøtte efter Deres opfattelse ikke kunne kræves tilbagebetalt, og så meget desto mere bør lånet ikke kræves tilbagebetalt, når formålet nås gennem frivillig aftale.
I denne anledning skal boligstyrelsen indledningsvis meddele, at styrelsen i lighed med det tidligere meddelte har optaget den af amtsankenævnet den 20.12.1984 trufne afgørelse til principiel behandling, fordi afgørelsen efter styrelsens opfattelse ikke er i overensstemmelse med det i cirkulære om individuel boligstøtte af 30.8.1982 anførte vedrørende tilbagebetaling af boligydelseslån.
Styrelsen finder herunder, at sagen er af principiel karakter, idet det af amtsankenævnet anførte om bl.a. adgang til at foretage ekspropriation ikke har betydning for tilbagebetalingsspørgsmålet efter boligstøttelovens § 33.
Da amtsankenævnet i sin afgørelse har fremhævet matr.nr. 23a's beliggenhed i forhold til boligen og at der efter lokalplanen kunne foretages ekspropriation, og nævnet herefter ikke har fundet betingelserne i § 33 opfyldt, har boligstyrelsen således fundet anledning til ved optagelse af sagen at præcisere, at disse omstændigheder ikke har betydning i forhold til en afgørelse efter § 33.
Der er i lovens § 33, stk. 2, udtrykkeligt gjort op med, hvilke situationer der ikke skal betragtes som ejerskifte, og da bestemmelsen i § 33, stk. 1, ikke undtager ekspropriation-situationen, finder styrelsen ikke, at denne situation kan fremdrages som argument for, at lånet ikke forfalder i forbindelse med en frivillig aftale, hvor ekspropriation kunne have været gennemført.
Med hensyn til arealets beliggenhed og benyttelse i forhold til boligen er der endvidere ikke holdepunkter i loven for, at skadesløsbrev kun skal lyses på den del af ejendommen, der tjener til beboelse.
Styrelsen har i denne forbindelse noteret sig, at andre panthavere - i lighed med Odense kommune - i ejedommen har pant i såvel matr. nr. 20a som matr.nr. 22a.
Endvidere skal boligstyrelsen meddele, at det i relation til væsentlighedskriteriet ikke er afgørende, hvorledes købssummen for et delareal er i forhold til eksempelvis kontantvurderingen. Prisen på arealet ville herefter som et led i salget i sin helhed kunne sættes tilpas lavt for dermed at undgå, at lån på ejendommen forfaldt ved ejerskiftet.
Når boligstyrelsen i cirkulæret under pkt. 11.3 har anført, at det ikke udløser ejerskifte, såfremt eksempelvis 17 (m2) af en grund på 1.800 (m2) frasælges, har man med dette ville præcisere, at frasalg af helt uvæsentlige og ubetydelige arealer ikke udløser tilbagebetaling. Dette betyder på den anden side, at salg af eksempelvis 1/4 - selvom dette naturligvis ikke er størstedelen af ejendommen - må betragtes som en væsentlig del af ejendommen. Endvidere skal boligstyrelsen meddele, at relaksation fra andre panthavere i forhold til det aktuelle salg ikke betyder, at en kommune er afskåret fra at kræve lån tilbagebetalt.
Endvidere skal boligstyrelsen til det iøvrigt anførte vedrørende sagens behandling bemærke, at boligstyrelsen i januar 1985 modtog såvel oversigt over matrikelnumrenes beliggenhed i forhold til hinanden med korrekt indtegning (bilag I), relevante uddrag af lokalplanen for området (bilag II) samt oversigt over lokalplanens område (bilag III), hvilket materiale fuldt belyser spørgsmålene i sagen.
Boligstyrelsen må således fastholde, at styrelsen ved sagens behandling ikke har tilsidesat almindelige regler for sagens forsvarlige oplysning.
Endvidere skal boligstyrelsen meddele, at der til boligstyrelsens adgang til at optage sagen til principiel behandling ikke er knyttet obligatoriske høringsforskrifter, og at styrelsen, da man fandt, at sagen var forsvarligt oplyst, ikke fandt anledning til at kontakte Dem eller Deres klient.
Styrelsen er dog enig med Dem i, at Odense kommune burde have orienteret Deres klient eller Dem om, at kommunen havde indbragt sagen for boligstyrelsen, jf. cirkulærets afsnit 17.
På denne baggrund må boligstyrelsen således fastholde sin afgørelse af 22.2.1985.
Det bemærkes, at styrelsen ikke har kunnet tage stilling til den af Dem anførte subsidiære påstand, da denne ikke ses formuleret i det materiale, De har tilsendt styrelsen.
Man skal afslutningsvis meddele Dem, at såvel amtsankenævnet for Fyns amt som Odense kommune, magistratens 3. afdeling, har modtaget en kopi af nærværende skrivelse.'
2. Til orientering.
Der henvises til j.nr. 120308-1401.
3. Til orientering.
Der henvises til j.nr. 1-795-1984.