Tab der hidrører fra fraflyttede lejere kan ikke debiteres konto for udvendig vedligeholdelse
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1985/4067@1985-09-16/da
Indhold
Afgørelse nr. 39. 1985
Afgørelse af 16.09.1985 fra København 10. huslejenævn
L mod U (sag nr. 10.17 966).
Huslejenævnet fandt, at en udgift til udbedring af rådskader på et i et erhvervslejemål kunne debiteres den udvendige vedligeholdelseskonto. Tab, der hidrører fra fraflyttede lejere, fandtes ikke at kunne belastes den udvendige vedligeholdelseskonto.
I huslejenævnets afgørelse hedder det bl.a.:
»I skrivelse af 30. maj 1984 har L - i henhold til boligreguleringslovens § 22, stk. 1 - anmodet nævnet om at afgøre visse tvister vedrørende ejendommens konto for udvendig vedligeholdelse.
Efter brevveksling mellem parterne og nævnet kan tvistighederne opdeles i 4 punkter:
1) Hensættelsesbeløbene fra 1.1.1975 til 31.12.1983. Fra lejerside gøres det gældende, at periodens hensættelser bør være 395.737 kr., mens udlejer har opgjort beløbet til 378.416 kr.
2) Udgiftsposter 1975-1978. Lejerne gør gældende, at kontoen i perioden skønmæssigt kun kan debiteres 100.000 kr., mens udlejer har opgjort beløbet til 157.378 kr.
3) Udgiftsposter 1980. Fra lejerside gøres det gældende, at kontoen i perioden kun kan debiteres 16.002 kr., mens udlejer rent faktisk har debiteret kontoen med 32.345 kr.
4) Udgiftsposter 1981. Fra lejerside gøres det gældende, at kontoen i perioden kun kan debiteres 11.319 kr., mens udlejer rent faktisk har debiteret kontoen med 20.282 kr.
Ad pkt. 1 har nævnet vedtaget at udtale følgende:
Under henvisning til boligreguleringslovens § 66, stk. 1 skal der - indtil forhøjelse varsles i medfør af boligreguleringslovens §§ 7, 27 eller 29 - hensættes til konto for udvendig vedligeholdelse, herunder genopretningskonto som sket i 1979. Da forhøjelse varsles pr. 1. november 1980, skal der hensættes 10/12 af 1% af 1. almindelige vurdering til genopretningskonto i 1980. Hensættelser for 1980 udgør derfor ialt
10/12 af 12.250 kr. + 10/12 af hensættelsesbeløbet til udvendig vedligeholdelse for 1.7.1979 - 31.12.1979 + 2/12 x ejendommens areal x 17 kr.
Ialt 46.462 kr.
Endvidere er det nævnets opfattelse, at beløb, der hensættes i forhold til ejendommens areal i 1981 og 1982, først kunne forhøjes, når der skete varsling af forhøjelsen i hensættelsesbeløbene.
For 1981 skal derfor hensættes 6/12 x 2.044 x 17 kr. = 17.374,00 6/12 x 2.044 x 19 kr. = 19.418,00 I alt 36.792,00 idet forhøjelse først varsledes pr. 1.7.1981. For 1982 skal derfor hensættes 6/12 x 2.044 x 19 kr. = 19.418,00 6/12 x 2.044 x 23,50 kr. = 24.017,00 I alt 43.435,00 idet forhøjelse først varsledes pr. 1.7.1981.
De samlede hensættelsesbeløb for perioden 1.6.1975 til 31.12.1983 har herefter udgjort følgende beløb:
1.6.1975 - 31.12.1978 155.025,00 1.1.1979 - 31.12.1979 47.593,00 1.1.1980 - 31.12.1980 46.462,00 1.1.1981 - 31.12.1981 36.792,00 1.1.1982 - 31.12.1982 43.435,00 1.1.1983 - 31.12.1983 66.430,00 I alt 395.737,00
Ad pkt. 2 har nævnet vedtaget følgende:
Efter en gennemgang af udgiftsbilagene for perioden 1.6.1975 - 31.12.1978 findes udgifter for 137.158 kr tilfredsstillende dokumenteret. Endvidere har nævnet vedrørende de mangelfuldt dokumenterede udgifter skønsmæssigt vedtaget at godkende udgifter for i alt 12.815 kr., således at de samlede udgifter i perioden herefter udgør 150.000,00 kr.
ad pkt. 3 har nævnet vedtaget følgende:
Vedrørende murerarbejde for ialt 4.167,70 kr. ser nævnet sig ikke på det foreliggende grundlag i stand til at afgøre, om arbejdet er udført på ejendommen eller ej. Bevisførelse vedrørende dette spørgsmål vil antage et sådant omfang, at nævnet ser sig nødsaget til at henvise tvisten til afgørelse ved Boligretten, såfremt parterne ikke kan blive enige.
Vedrørende arbejder på gulv i erhvervslejemål for i alt 12.174,88 kr. har udlejer oplyst, at udgiften hidrører fra udbedring af rådskader på gulvene. Idet rådskader ikke normalt kan forlanges udbedret af en erhvervsleje, findes udgiften med rette debiteret ejendommens vedligeholdelseskonto. Udgifterne for 1980 kan herefter godkendes for så vidt angår 28.177,30 kr.
ad pkt. 4 har nævnet vedtaget følgende:
Malerarbejde for i alt 1.346,88 kr. ses med rette debiteret konto for udvendig vedligeholdelse, idet maling af væg i gården og bejdsning af port ikke kan antages at være en reparation forårsaget af en påkørsel.
En udgift på 7.616,49 kr. hidrørende fra udskiftning af dør og dobbelt vindue »under og over partier på ejendommen« er - efter det oplyste - pålignet vedligeholdelseskontoen, idet det ikke har været muligt at få en tidligere lejer af chokoladeforretningen i ejendommen - der havde forårsaget skaden - til at erstatte beløbet. Det er nævnsflertallets opfattelse - selv om det er umuligt at få skadevolder til at erstatte udgiften - at beløbet ikke kan debiteres vedligeholdelseskontoen, idet tab vedrørende fraflyttede lejere ikke henhører under ejendommens vedligeholdelsespligt, men er udlejers risiko. Udlejer henvises til at gardere sig mod sådanne tab ved at betinge sig betaling af et passende depositum ved lejeaftalens indgåelse. Et medlem fandt, at udgiften med rette er debiteret vedligeholdelseskontoen.
Udgifterne for 1981 kan herefter godkendes for så vidt angår 12.665,88 kr.
De godkendte udgifter kan herefter opgøres således:
1.6.1975 - 31.12.1978 150.000,00 1.1.1979 - 31.12.1979 23.534,00 1.1.1980 - 31.12.1980 28.177,00 1.1.1981 - 31.12.1981 12.665,88 1.1.1982 - 31.12.1983 41.117,00 Ialt 255.494,18
På grund af tvisten under pkt. 3 vedrørende murerarbejde for ialt 4.167,70 kr. kan kontoen ikke opgøres endeligt pr. 31.12.1983. Uden at tage dette beløb i betragtning kan saldoen pr. 13.12.1983 opgøres således:
Hensættelser 1.6.1975 - 31.12.1983 395.747,00 Udgifter 1.6.1975 - 31.12.1983 255.494,18 Saldo (under forudsætning af, at saldoen pr. 31.5.1975 var 0 kr.) 140.242,82
...'