Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1985/60386@1985-02-06/da

Indhold

1. Indledning

Under en sag om varmeregnskab konstateredes, at et dokumenteret olieforbrug var ekstraordinært stort i forhold til tidligere varmeår. Et sådant ekstraordinært forbrug var ikke indiceret ved oplysning om graddage eller aflæste målerdelinger, og det ekstraordinære forbrug kom efter gennemførelse af energibesparende foranstaltninger. Der forelå oplysninger om defekt olieledning og om mangelfuld tilstand ved oliefyrene.

Ankenævnet pålagde udlejer at udarbejde nyt varmeregnskab på grundlag af et olieforbrug, svarende til literforbruget året tidligere, hvilket svarede til knap 50% af den dokumenterede olieleverance i det påklagede varmeår.

I ankenævnets afgørelse hedder det bl.a.:

»I skrivelse af 27. september 1984 har advokat ... på vegne ejendommens 14 lejere indbragt huslejenævnets afgørelse af 31. august 1984 vedrørende varmeregnskabet for perioden 1. januar 1983 - 31. december 1983. ...

I afgørelse af 24. juli 1984 meddelte huslejenævnet, at man havde vedtaget at godkende varmeregnskabet.

I anken er nedlagt påstand om, at varmeregnskabet ændres, således at forbruget fastsættes i overensstemmelse med tidligere års varmeregnskaber, og således at der yderligere fratrækkes 20-25% svarende til den af udlejer lovede varmebesparelse ved gennemførelsen af de energibesparende foranstaltninger og den deraf følgende lejeforhøjelse.

Det er oplyst, at varmeforbruget i varmeperioden 1979/80 udgjorde 29.709 l olie, i 1980/81 43.365 l, i 1982 31.287 l og i 1983 63.395 l.

Det gøres gældende, at der foreligger en række indikationer, som gør det usandsynligt, at lejernes varmeforbrug kan være steget fra 31.287 l til 63.395 l. Det anføres, at der i efteråret 1982 udførtes energibesparende foranstaltninger, som forventelig skulle have medført en varmebesparelse på 20-25%. Videre er anført, at ifølge Teknologisk Institut udgjorde graddagene gennemsnitlig pr. år i perioden 1. juni 1979 til 31. december 1982 2.630 graddage og i perioden 1. januar 1983 til 31. december 1983 2.605 graddage.

Yderligere er anført, at de af målerfirmaet Kosan Brunata opgjorte varmeenheder udgjorde gennemsnitlig 558 streger i perioden 1. juni 1979 - 31. december 1982 og i perioden 1. januar 1983 - 31. december 1983 601 streger.

Da de klimatiske forhold i varmeregnskabsåret 1983 har været normale, ligeledes forholdet mellem målerdelinger og graddage, og da der inden varmeregnskabsåret 1983 er udført energibesparende foranstaltninger, gøres gældende fra lejernes side, at det er umuligt, at lejerne kan have forbrugt 63.395 l olie, hvorfor det må antages, at olien er forsvundet på anden vis, f.eks. ved lækage i olierørene.

Det er oplyst, at lejerne allerede i februar/marts måned gjorde udlejer opmærksom på det usædvanligt store olieforbrug. ...

Af sagen fremgår, at Københavns Magistrats 5. afdeling i skrivelse af 28. marts 1984 har oplyst, at en sag om olieforurening ikke gav anledning til yderligere bemærkninger, efter at Miljøkontrollen i rapport af 16. marts 1984 havde anset det for godtgjort, at der ikke var trængt større mængder olie ned i undergrunden fra en defekt returledning end skønsmæssigt ca. 50 l.

På given foranldning har administrator fremsendt dokumentation for, at udlejer har betalt for påfyldninger svarende til 63.593 l olie. Af det fremsendte regningsmateriale fremgår, at der i varmeperioden er sket 16 påfyldninger.

I skrivelse af 9. januar 1985 anmodede ankenævnet administrator om at indsende den i § 3 i byggestyrelsens bekendtgørelse nr. 497 af 19. november 1980 om kontrolmåling, justering og rensning af større oliefyrsanlæg m.v. (§ 5 i nugældende bekendtgørelse nr. 438 af 16. augut 1984). Omhandlede driftsjournal for varmeperioderne 1983 og 1982.

I besvarelse heraf har administrator den 17. januar 1985 fremsendt kopi af aftale af 12. september 1983 om VKO-kontrol med varmekonsulent ..., kopi af en VKO-checkliste af 2. september 1983 for kedel- og varmeanlæg, samt udtalelse af 12. september 1983 fra ... Der er dog ikke fremsendt driftsjournaler.

I denne udtalelse er anført følgende:

»Den 2. september 1983 har vi foretaget økonomiprøve på Deres oliefyr. Kopi af måleresultaterne vedlægges. Kedel nr. 2 incl. røgkanal var blevet renset. Glanssoden var blevet fjernet, men der sidder endnu en hård belægning på kedelfladen. Kedel nr. 1 var slet ikke renset. Den hårde belægning bør fjernes, evt. ved hjælp af et sodfjerningsmiddel.

Som det fremgår af økonomiprøven, har begge oliefyr en meget dårlig forbrænding og bør justeres. Den pågældende kedel DFJ, type J, er vanskelig at måle på, men med et Riello oliefyr skulle man kunne opnå en CO 2 % på 8-10 med et sodtal på O - 1 ved en røgtemperatur på 170 C til 200 C.

Olieforbruget i 1982 på 30.787 l svarer nøje til det forbrug, man kunne forvente efter ejendommens størrelse og alder. Det meget store merforbrug i første halvdel af 1983 kan sandsynligvis tilskrivs den kraftige tilsodning af kedlen samt den dårlig forbrænding.

Vi har aftalt med varmemester ..., at han i den kommende tid måler olieforbrug hver uge.« ...

Ankenævnet ... har efter en gennemgang af samtlige sagens oplysninger fundet det overvejende sandsynligt, at lejernes forbrug af olie i varmeperioden 1. januar 1983 til 31. december 1983 ikke har oversteget forbruget i varmeperioden 1982, hvilket forbrug ifølg varmeregnskabet for 1982 udgør 30.787 liter (31.287 l + 4.000 l - 4.500 l).

Ankenævnet har herefter vedtaget at lægge et forbrug på 30.787 l olie til grund for varmeregnskabet 1983, og således at udgiiften baseres på enhedsprisen for olieleverancerne i 1983.

I overensstemmelse med foranstående pålægges det udlejer at udfærdige et nyt varmeregnskab efter de anførte retningslinier og at afregne med lejerne i henhold til dette regnskab.

Ved sin afgørelse har ankenævnet lagt vægt på, at de foreliggende oplysninger om graddage i 1983 og 1982 ikke indicerer, at lejernes varmeforbrug i 1983 skulle være væsentligt højere end forbruget i 1982, hvorved bemærkes, at de aflæste målerdelinger i henholdsvis 1982 og 1983 udgør stort set det samme tal. Endvidere har ankenævnet lagt vægt på, at der i efteråret 1982 er gnnemført energibesparende foranstaltninger, hvilke foranstaltninger må antages at have medført en vis varmebesparelse i 1983.

Når yderligere henses til de foreliggende oplysninger om udskiftet defekt returledning, herunder det under besigtigelsen konstaterede, til indholdet af rådgivnde ingeniør ...'s udtalelse af 12. september 1983 vedrørende oliefyrenes tilstand, samt til det forhold, at udlejer ikke tidligere har været tilsluttet den i byggestyrelsens bekendtgørelse om kontrolmåling, justering og rensning af større oliefyrsanlæg omhandlede VKO-kontrolordning og ført den i bekendtgørelsen omhandlede driftsjournal, er det ankenævnets opfattelse, at årsagen til det usædvanlige varmeforbrug i 1983 må søgs i omstændigheder, som hidrører fra ejendommens varmeindretninger, hvilket forhold udlejer må være ansvarlig for og bære risikoen for.

Huslejenævnets afgørelse ændres hermed således, at det pålægges udlejer at udarbejde nyt varmeregnskab i overensstemmelse med de af ankenævnet skitsrede retningslinier. ...'

Versioner

1. 1985-02-06