Ejendomsvurdering - grundværdi ansat med 2 byggeretsværdier - nedslag i ejendomsværdi for bygningsbeliggenhed.(* 1)
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1990/18019@1990-12-28/da
Indhold
A og B klagede med påstand om nedsættelse over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af grundværdien.
Grundværdien var ansat med følgende specifikation:
1.576 (m2) a 162 kr. 255.312 kr. 2 byggeretsværdier a 130.000 kr. 260.000 kr. udstykningsnedslag 40.000 kr. ------------ afrundet 475.300 kr. ------------
Ejendommen omfattede et grundareal på 1.576 (m2) med et i 1928 opført enfamilieshus med et bebygget areal på 60 (m2) og udnyttet tagetage på 41 (m2) samt fuld kælder. Endvidere var der på ejendommen opført en carport på 18 (m2) og et udhus på 5 (m2).
Til støtte for påstanden gjorde klagerne gældende, at der i grundværdien, ligesom ved 17. alm. vurdering, alene burde indgå 1 byggeretsværdi.
Repræsentanter for Landsskatteretten besigtigede ejendommen, hvorunder sagen blev drøftet med klagerens juridiske konsulent. Denne anførte, at grundværdien ved 17. alm. vurdering af vurderingsrådet blev ansat med 2 byggeretsværdier. Ejerne havde klaget herover, og ved skyldrådets klagebehandling blev den ene byggeret slettet i overensstemmelse med påstanden. Konsulenten påstod derfor principalt, at denne afgørelse var bindende for vurderingsmyndighederne efter et forventningsprincip, ikke mindst under hensyn til, at resultatet af klagen medførte en begunstigende forvaltningsakt, samt at lovgrundlaget har været det samme ved 17. og 18. alm. vurdering.
Subsidiært påstod konsulenten, at uanset ordlyden af vurderingslovens § 13, stk. 1, hvorefter værdien af grunden skal ansættes i ubebygget stand, burde vurderingsmyndighederne indfortolke rimeligheds- og hensigtmæssighedshensyn. I det foreliggende tilfælde var bebyggelsen placeret således på grunden, at bebyggelsen skulle nedrives før en udstykning var mulig. Det forhold, at der som følge af bebyggelsens placering var ydet et nedslag på 40.000 kr. for udstykningsomkostninger i grundværdien og et nedslag på 90.000 kr. i ejendomsværdien, således at der i skønnet over ejendommens samlede handelsværdi kun indgik værdien af 1 byggeret, fandt han logisk forkert.
Landsskatteretten bemærkede, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Endvidere bemærkedes, at vurderingen i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 1 ikke er foretaget med udgangspunkt i en tidligere vurdering, men efter en fornyet undersøgelse og selvstændig bedømmelse til opfyldelse af vurderingslovens forskrift om ansættelse af grundens værdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet.
I øvrigt udtalte retten, at anvendelsen af byggeretsværdiprincippet med opdeling af grundværdien i byggeretsværdi og arealværdi var et hjælpemiddel til opfyldelse af vurderingslovens bestemmelser om ansættelse af grundværdien til det beløb, der efter gældende handelspriser måtte antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.
Det forhold, at skyldrådet i forbindelse med dets klagebehandling ved 17. alm. vurdering havde ændret grundværdiansættelsen og nedsat denne med værdien af 1 byggeret skyldtes ifølge det oplyste, at rådet havde lagt til grund, at bebyggelsens placering umuliggjorde en udstykning af grunden. Skyldrådet havde således ikke - som forudsat i loven - ved ansættelsen af grundværdien taget udgangspunkt i grundens retlige udnyttelsesmulighed i ubebygget stand. Da det fra kommunens tekniske forvaltning over for Landsskatteretten var oplyst, at ejendommen i ubebygget stand kunne være tilladt udstykket i 2 parceller til boligformål, var grundværdien med rette ansat med 2 byggeretter ved den påklagede vurdering pr. 1. januar 1986 i overensstemmelse med de for denne efterfølgende vurdering udsendte retningslinier, idet der var indrømmet nedslag for de med en udstykning forudsatte omkostninger på 40.000 kr.
Da ansættelsen af ejendomsværdien i henhold til vurderingslovens § 9 skal foretages ud fra værdien af den faste ejendom i dens helhed, ville der derimod ved denne skulle tages hensyn til ejendommens fremtræden som en bebyggelse med en placering, som hindrede udstykning.
Ansættelsen af ejendomsværdien blev herefter foretaget således:
Forskelsværdi som ansat og ikke påklaget 450.765 kr. 1 byggeretsværdi 130.000 kr. 1.400 (m2) a 162 kr. 226.800 kr. ----------- 807.565 kr. 157 (m2) a 80 kr. 12.560 kr. ----------- 820.125 kr. -----------
Ansættelsen af såvel ejendomsværdien som grundværdien blev stadfæstet.