Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1990/4046@1990-10-23/da

Indhold

1. Indledning

Ved brev af 25. juli 1989 har N.N. på Deres vegne klaget over kommunens afgørelse om at yde boligstøtte på grundlag af en nedsat leje.

Endvidere er der klaget over en mangelfuld begrundelse for afgørelsen.

Deres klage har på grundlag af vedlagte redegørelse været behandlet i amtsankenævnets møde den 11. oktober 1990.

Nævnet traf følgende

A F G Ø R E L S E:

Vedr. nedsættelse af beregningsgrundlaget.

Nævnet lagde til grund, at det som udgangspunkt er den aftalte husleje, der skal lægges til grund ved beregning af boligstøtte, jfr. boligstøttelovens § 11, stk. 1.

For så vidt angår garage, fandt nævnet ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens beslutning om at reducere beregningsgrundlaget med 360,- kr. årligt, idet en garage ikke kan anses som et sædvanligt udenomsrum, jfr. boligstøttelovens § 11, stk. 1 - og idet en del af lejen må antages at være betaling for garagen.

Derimod fandt nævnet ikke - som sagen er oplyst - grundlag for at antage, at nogen del af lejen kan henføres til, at der er have til lejligheden.

Nævnet vurderede herefter oplysningerne om de boliger, der har dannet grundlag for kommunens beslutning om at nedsætte beregningsgrundlaget.

De opregnede boliger er med en enkelt undtagelse meget forskellige fra Deres, navnlig med hensyn til boligareal, og fandtes derfor ikke at udgøre et tilstrækkeligt sammenligningsgrundlag.

Nævnet fandt således, at kommunen ikke havde haft tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at lejen i væsentlig grad oversteg den normale leje for sædvanlige lejligheder af tilsvarende størrelse, jfr. § 11, stk. 5.

Nævnet hjemviste derfor denne del af sagen til fornyet vurdering og afgørelse i kommune.

Kommunens fornyede afgørelse kan inden 4 uger indbringes for amtsankenævnet.

Vedr. begrundelse for afgørelsen.

Nævnet fandt, at kommunens henvisning til boligstøttelovens § 11, stk. 5 opfylder forvaltningslovens krav om henvisning til de retsregler, der har fundet anvendelse ved afgørelsen, jfr. forvaltningslovens § 24, stk. 1.

Herudover skønnede nævnet, at kommunen burde have meddelt Dem en kort redegørelse for de faktiske forhold, som var tillagt betydning for afgørelsen, således som kommunen har gjort det i redegørelsen til amtsankenævnet, jfr. forvaltningslovens § 24, stk. 2.

Om muligheden for at klage, se venlagte klagevejledning.

Med venlig hilsen

R E D E G Ø R E L S E

Ved brev af 25.7.1989 har N.N. på sin svigermor X.X.'s vegne klaget over kommunes afgørelse af 27.6.1989 om at yde boligstøtte på grundlag af en nedsat leje. Endvidere er der klaget over en mangelfuld begrundelse for afgørelsen.

Kommunen har den 2.8.1989 fremsendt klagen samt kopi af sagens akter.

Faktiske oplysninger:

X.X flyttede den 1.6.1989 ind i boligen. Boligen er på 125 m(2). Den årlige leje er 31.200,- kr.

Kommunens begrundelse for afgørelsen:

Ved brev af 27.6.1989 til X.X. meddelte kommunen:

»I anledning af at man har modtaget ansøgning om boligstøtte til lejligheden meddeles, at det i lovbekendtgørelse nr. 44 af 28/1 1983 med senere ændringer er pålagt kommunalbestyrelsen at påse, at den husleje hvortil boligstøtte ydes, ikke overstiger den sædvanlige leje for tilsvarende lejligheder på egnen.

Da man finder, at lejen for ovennævnte lejlighed i væsentlig grad overstiger lejeniveauet i kommunen, har økonomiudvalget i medfør af lovens § 11, stk. 5 fastsat kr. 26.400,- som beregningsgrundlag for boligstøtte gældende fra den 1/6 1989 og indtil videre.

For lejligheder med tilhørende garage reduceres beregningsgrundlaget med kr. 360,- ligesom der foretages reduktion på kr. 360,- for lejligheder med tilhørende have m.v.

Såfremt skrivelsens indhold giver anledning til evt. spørgsmål, opfordres De til at rette henvendelse herom til socialkontoret.«

Ved brev af 31.7.1989 meddelte kommunen følgende til X.X.:

»De har i skrivelse af 25/7 1989 anmodet om begrundelse for kommunens nedsættelse af beregningsgrundlag vedr. boligstøtte.

Hertil skal oplyses, at man anser skrivelsen af 27/6 1989 fra økonomiudvalget for at opfylde betingelserne i forvaltningslovens § 22 om begrundelse.

Det kræver i øvrigt indgående lokalkendskab til den samlede boligmasse af udlejningsboliger for at fastsætte et beregningsgrundlag til boligstøtte.

Dette kendskab lader sig ikke uden videre nedfælde på papir, hvorfor man ikke ser sig i stand til at begrunde sagen yderligere.

Deres klage til Amtsankenævnet er videreekspederet, idet der ikke ses at foreligge nyt i sagen der kan begrunde en genbehandling.«

Kommunens redegørelse for beregningsgrundlaget til amtsankenævnet:

Tilbagesendes Nordjyllands amt, idet man indledningsvis skal anføre, at de ønskede oplysninger efter kommunens opfattelse ikke umiddelbart kan anvendes til fastsættelse af beregningsgrundlag til boligstøtte.

Det kræver et indgående lokalkendskab at ændre på beløbene - et kendskab som man naturligvis ikke kan have hos ankenævnet.

Nedenstående afgives de objektivt målelige oplysninger:

Beliggenhed leje opf. ca.m(2) kval. moder. etage (tilføjet af sekr.) m(2)-pris Danmarksgade 20.976 1960 60 alm. etage. 349 Danmarksgade 20.976 1960 60 alm. etage. 349 Danmarksgade 23.550 1915 50 alm. 1988 m/taget 471 Danmarksgade 21.600 1915 60 alm. 1988 m/taget 360 Borups Alle 20.532 1947 90 alm. boligf. 228 Jernbanegade 24.000 1935 85 god 1975 etage. 280 Jernbanegade 24.000 1935 85 god 1975 etage. 280 Søndergade 21.600 1895 55 god etage. 392 Jernbanegade 21.600 1935 85 god 1975 etage. 254 Vestergade 21.600 1910 130 gl. 1971 etage. 166 Brøndumvej 2B 31.200 1925 125 alm. etage. 249

Det nedsatte beregningsgrundlag til 26.400 betyder en m2-pris på 211,- kr.

For alle ovenstående boliger gælder, at den faktiske leje også er godkendt som beregningsgrundlag til boligstøtte, bortset fra Brøndumvej 2B, hvor beregningsgrundlaget er nedsat fra kr. 31.200 til 26.400. Den vedligeholdelsesmæssige og udstyrsmæssige standard er nogenlunde ens, men der kan være en del afvigelser i den udnyttelsesmæssige mulighed - en bolig på f.eks. 125 m2 kan have mange gangarealer o.l., der gør at den ikke er bedre end en bolig på f.eks. 60 m2.'

»For så vidt angår den anførte mangel på begrundelse kan oplyses, at man anser forvaltningslovens § 22 om begrundelse for fuldt ud opfyldt.«

Klagen:

»Jeg har anmodet kommunen om en begrundelse for den trufne afgørelse. Som det fremgår af kommunens skrivelse af 31. juli 1989, finder kommunen, at den ved skrivelse af 27. juli 1989 har givet fyldestgørende begrundelse og henviser i den forbindelse til forvaltningslovens § 22.

Det fremgår af § 22, at en afgørelse skal være ledsaget af begrundelse, når afgørelsen meddeles skriftligt.

§ 24 angiver, at en begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, i henhold til hvilke afgørelsen er truffet.

Her finder en simpel henvisning til paragrafferne - uden gengivelse eller uden vedlæggelse af kopi af de relevante bestemmelser - ikke at være tilstrækkeligt.

Det fremgår endvidere af § 24, at begrundelsen tillige skal angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, i det omfang, afgørelsen efter de gældende regler beror på et administrativt skøn.

Begrundelsen skal endvidere om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Ingen af disse betingelser for en fyldestgørende begrundelse er opfyldt i min sag.

Kommunens skrivelse af 27. juni 1989 indeholder udelukkende en henvisning til lovbestemmelsen. Skrivelsen indeholder overhovedet ikke en beskrivelse af hvilke hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, ligesom der kun er redegjort for sagens faktiske omstændigheder i meget beskedent omfang.

Heller ikke i kommunens fremsendelsesskrivelse til amtsankenævnet er der i synderlig grad redegjort for, hvilke hovedhensyn m.m., der har været bestemmende for afgørelsen.

Sagens faktiske omstændigheder - herunder beskrivelse af min lejlighed, dens beliggenhed i byen og i ejendommen, ejendommen og dens nærmere karakter - er der ikke redegjort for, ligesom der stort set heller ikke er redegjort for de lejligheder, som man bruger til sammenligning, idet man dog erkender, at de ikke kan sammenlignes.

På den baggrund finder jeg - i øvrigt i overensstemmelse med kommunens egen opfattelse, jfr. skrivelse af 31. juli 1989 »Dette kendskab lader sig ikke uden videre nedfælde på papir« - at afgørelsen ikke er tilstrækkeligt begrundet.

Det er kommunens opgave at sandsynliggøre, at den husleje, jeg finder rimelig, overstiger lejeniveauet i kommunen. Allerede da kommunen har overordentligt vanskeligt ved at begrunde sin afgørelse, har kommunen ikke sandsynliggjort, at lejen overstiger lejeniveauet i kommunen.

Jeg må derfor fastholde, at der er tale om en normal leje - også for denne egn, og at boligydelsen skal beregnes ud fra den faktiske husleje.'

Efter at være gjort bekendt med kommunens redegørelse til amtsankenævnet har klager yderligere anført:

Kommune har lavet en opstilling over 11 lejligheder - incl. klagers.

Det fremgår af denne opstilling

-at m(2)-lejen varierer fra 166,- kr. til 471,- kr.

-at den gennemsnitlige m829-leje for de anførte 11 lejligheder er på ca. 308,- kr.

-at X.X.'s faktiske m(2)-leje er på knap 250,- kr.

-at det af kommune opstillede beregningsgrundlag for lejligheden ville betyde en m(2)-leje på ca. 211.- kr.

Kommunen angiver ikke andre objektive oplysninger som baggrund for dens beslutning, og da kommunen betragter sin begrundelse som tilstrækkelig, betyder det, at disse oplysninger må betragtes som værende de oplysninger, der er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Hertil skal fremhæves, at den af X.X. accepterede faktiske lejeudgift ligger et væsentligt niveau under den gennemsnitlige leje for de lejligheder, som kommune hævder at være kommunens »objektivt målelige« baggrund for dens afgørelse.

D.v.s. de af kommune fremhævede objektivt målelige oplysninger overhovedet ikke taler for en nedsættelse af beregningsgrundlaget for boligydelsen.

Ud over de objektivt målelige oplysninger henviser kommunen til »et indgående lokalkendskab«. En sådan stort set intetsigende begrundelse kan naturligvis ikke være en fyldestgørende begrundelse.

Det er fortsat min opfattelse, at det er kommunens opgave at sandsynliggøre, at den husleje, X.X. finder rimelig, overstiger lejeniveauet i kommunen. En sådan sandsynliggørelse har kommunen overhovedet ikke været i stand til at foretage.'

Kommunes kommentarer til klagen:

»Tilbagesendes Amtsankenævnet, idet man til det anførte blot skal

anføre,

at man, som tidligere anført, ikke anser m2-lejen for anvendelig til fastsættelse af hverken leje eller beregningsgrundlag, men

at den i skrivelsen anførte gennemsnitlige m2-leje på kr. 308 i øvrigt er forkert. - Den rigtige er på kr. 284. Desuden vil m2-lejen altid blive større i en mindre lejlighed end i en større, da de dyre rum - bad/toilet og køkken - er lige dyre at etablere, uanset boligen er på 100 eller 50 m2 eller der er få eller mange værelser og

at man anser det subjektive »lokalkendskab« for at have overordentlig stor betydning ved fastsættelse af beregningsgrundlaget. - Et kendskab som en i Esbjerg ikke kan have f.s.v.a. lejeniveauet i X-by.

Retsgrundlag:

Boligstøttelovens § 11: Ved opgørelse af boligudgiften for lejere lægges den leje til grund, som efter lejeaftalen skal betales for lejlighedens areal, fælles boligareal, adgangsareal samt tilhørende sædvanlige udenomsrum, jfr. stk. 1.

Stk. 5.:

Overstiger lejen i væsentlig grad den normale leje for sædvanlige lejligheder af en tilsvarende størrelse, eller må lejen anses for delvis betaling for luksuriøst udstyr eller beliggenhed, kan kommunalbestyrelsen nedsætte lejen med et beløb, der svarer til forskellen.

Boligstøttelovens § 36, stk. 3: Kommunalbestyrelsen kan afkræve ejer af ejendomme med lejligheder, hvortil der søges boligstøtte, alle nødvendige oplysninger til brug ved behandling af spørgsmål om ydelse af boligstøtte og lade sådanne ejendomme besigtige.

Boligstyrelsens vejledning af 22. oktober 1987.

Pkt. 6.2. Boligudgift for lejere.

Reglerne i lovens § 11 gælder for lejere og for andelshavere i almennyttige andelsboligforeninger.

Ved opgørelse af boligudgiften benyttes som udgangspunkt den kontraktlige leje eller boligafgift, som boligtageren skal betale for lejlighedens areal, fællesboligareal samt tilhørende sædvanlige udenomsrum, jf. lovens § 11, stk. 1.

Ved lejlighedens areal, fællesboligareal, adgangsareal samt lokaliteter, der i medfør af boligstyrelsens bekendtgørelse om beregning af boligens bruttoetageareal i henhold til boligstøtteloven medregnes til boligens bruttoetageareal, jf. boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 839 af 10. december 1986. Bekendtgørelsen er optaget som bilag 6 i denne vejledning.

Såfremt lejebeløbet eller boligudgiften derfor omfatter leje for lokaliteter, der efter bekendtgørelsen ikke medregnes til boligens bruttoetageareal, f.eks. garager, skal lejebeløbet eller boligafgiften nedsættes ved beregningen med et efter kommunalbestyrelsens skøn passende beløb.

Pkt. 6.9. Nedsættelse af boligudgiften.

Overstiger lejen i væsentlig grad den normale leje for sædvanlige lejligheder af tilsvarende størrelse - værelsesantal og areal - eller må lejen ses som delvis betaling for luksuriøst udstyr eller beliggenhed, kan kommunalbestyrelsen efter § 11, stk. 5, ved beregning af boligstøtte nedsætte boligudgiften med et beløb, der svarer til forskellen.

Bestemmelsen tager sigte dels på tilfælde, hvor lejen er større end normalt for tilsvarende lejligheder, dels på tilfælde, hvor lejen vel er rimelig, men hvor lejligheden er af en så høj kvalitet og standard, at det ikke vil være rimeligt, om der hertil skulle ydes fuld boligstøtte.

Pkt. 6.10. Urimelig husleje. ....................

Lejen må derfor bedømmes ud fra det lejeniveau, der er sædvanligt i kommunen for lejligheder af tilsvarende størrelse, kvalitet og udstyr i ejendomme, der er opført i samme tidsrum, herunder også ejendomme, der er opført med statsstøtte. ....................

For at kommunalbestyrelsen kan reducere boligudgiften, skal der være en væsentlig forskel mellem den faktiske leje og den leje, som betales for tilsvarende sædvanlige lejligheder. Skønnet over, om dette er tilfældet, udøves af kommunalbestyrelsen bl.a. under hensyntagen til, hvor ensartet lejeniveauet er for sædvanlige lejligheder af den pågældende art. Afvigelser på mindre end 10 pct. kan i almindelighed næppe begrunde en nedsættelse.

En huslejenævnsafgørelse kan være vejledende for kommunalbestyrelsens vurdering af en eventuel nedsættelse af boligudgiften. ...................

Kommunalbestyrelsen vil, efter fuldmagt fra lejer kunne indbringe en sag om lejens størrelse for huslejenævn eller boligret.

Forvaltningslovens § 22:

En afgørelse skal, når den meddeles skriftligt, være ledsaget af en begrundelse, medmindre afgørelsen fuldt ud giver den pågældende part medhold.

§ 24, stk. 1:

En begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, i henhold til hvilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativt skøn, skal begrundelsen tillige angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen.

Stk. 2: Begrundelsen skal endvidere om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Stk. 3: Begrundelsens indhold kan begrænses, i det omfang partens interesse i at kunne benytte kendskab til denne til varetagelse af sin tarv findes at burde vige for afgørende hensyn til den pågældende selv eller til andre private eller offentlige interesser, jfr. § 15.

Versioner

1. 1990-10-23, til 2026-06-23