Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1991/17501@1991-06-18/da

Indhold

1. Indledning

År 1991 den 18. juni kl. 12.00 afsagde taksationskommissionen for Århus amts sydlige kreds i sag nr.

Århus amtskommune

mod

Anlægsgartner Ingolf Rasmussen, Lobeliavej 11, Skødstrup,

vedrørende

ejendommen matr.nr. 13-e Skødstrup by, Skødstrup,beliggende Grenaavej 630, Egå,

sålydende K E N D E L S E:

Den 14. november 1990 besluttede Århus amtskommune efter reglerne i lov om offentlige veje, lovbekendtgørelse nr. 261 af 25. april 1990 ved ekspropriation at erhverve ejendomsret til nogle arealer og at erhverve midlertidig brugsret til nogle arealer til ombygning af hovedlandevej 401, Århus - Grenaa, km. 8,9 - 12,6, etape II, udvidelse til 4 spor på strækningen fra Skæring til motorvejen.

Der kunne ikke opnås enighed mellem amtskommunen og nogle af de berørte lodsejere om erstatningens størrelse.

Ved skrivelse af 16. januar 1991 indbragte Århus amtskommune i medfør af § 52 i lov om offentlige veje erstatningsspørgsmålet for taksationskommissionen.

Ejendommen

I den udarbejdede ejendoms- og ekspropriationsbeskrivelse er ejendommen beskrevet således:

Matr. nr. 13-e Skødstrup by, Skødstrup, beliggende Grenaavej 630, Egå.

Ejer: Ingolf Rasmussen, Lobeliavej 11, 8541 Skødstrup.

Bruger: Henrik Holm, Grenaavej 630, 8250 Egå

Status: Ligger i landzone, og er noteret som en landbrugsejendom.

I adgangsregisteret er den anført som frugtplantage med beboelse, men udnyttes erhvervsmæssigt til anlægsgartnervirksomhed.

Offentlig vurdering, kontant, pr. 1. januar 1990.

Areal 3.2151 m2

Ejendomsværdi kr. 410.000,-

Grundværdi - 179.500,- 1000 m2 a 125,- kr. 3.1151 m2 a 2,05 kr.

Servitutter m.v.:

1. Dok. om adgangsbegræsning, lyst den 28. juli 1961

2. - - byggelinier, lyst den 19. december 1973

3. - - byggelinier, lyst den 20. januar 1986.

Ekspropriationen

Efter de foreliggende oplysninger har ekspropriationen følgende omfang:

Der afståes i alt ca. 2.590 m2, (heraf forbliver ca. 940 m2 under ejendommen, men udlægges til privat fællesvej). På arealet fandtes et gammelt stuehus, en tidligere staldbygning ombygget til kontorbygning og en gammel skurbygning med garage.

På den følgende side ses en skitse, der i grove træk viser vejforholdene og bygningernes beliggenhed, samt et foto af det gamle stuehus.

På arealet fandtes/findes nogle løvtræer, grantræer, frugttræer, buske, planter og blomster og en flagstangholder samt et 10 m langt plankeværk.

Under besigtigelsen har kommissionen konstateret bygningernes udseende, tilstand og indvendige indretning. Det omtalte stuehus indeholder 1 stue, 2 værelser, 1 køkken og 1 badeværelse i stueplan samt 1 værelse og et loft på 1. sal. Den omhandlede tidligere staldbygning indeholder i stueetagen et kontorlokale, et køkken, et toilet og en kantine, og på 1. sal en tegnestue.

Parternes påstande

Ejeren har krævet følgende erstatning:

For arealafståelse, have, 550 m2 a 60,- kr., eller 33.000,00 kr. For øvrige areal ca. 2.040 m2 a 20,- kr., eller 40.800,00 kr. For bygningerne 1.954.118,00 kr. For mistede træer, planter, buske, blomster, hegn, jfr. nedenfor 47.620,00 kr. For anlæg af indkørsel 25.000,00 kr. ----------------- I alt: 2.100.538,00 kr. -----------------

Ejeren har subsidiært krævet en erstatning stor 2.094.760,- kr., svarende til retableringsudgifter af stuehus og staldbygning 1.948.340,- kr.

Århus amtskommune har tilbudt følgende erstatning:

For arealafståelse, have, 550 m2 a 25,- kr., eller 13.750,00 kr. For øvrige areal, ca 2040 m2 a 8,- kr., eller 16.320,00 kr. Transport 30.070,00 kr. For tab af beboelsesbygning og tidligere stald 515.000,00 kr. For tab af trægarage 16.000,00 kr. For tab af planter m.m 26.500,00 kr. For en flagstangholder 500,00 kr. For 10 m plankeværk 2.000,00 kr. Planteomlægning, ændring af have m.m 30.000,00 kr. Ejendomsskat og ulemper iøvrigt 10.000,00 kr. --------------- I alt 630,070,00 kr. ---------------

Ejeren har specificeret den krævede erstatning for træer m.m. således:

4 frugttræer på ca. 5 m a 550,- kr., eller 2.200,00 kr. 8 træer a ca 4-5 m a 400,- kr. eller 3.200,00 kr. 1 birk på ca 10 m a 6.000,- kr. eller 6.000,00 kr. Ca. 30 roser i indkørslen 2.000,00 kr. 2 stedsegrønne Acer ca. 1,8 m af 280,- kr., eller 560,00 kr. 30 stauder a 16,- kr. 480,00 kr. 20 Rododendroner af 100,- kr. 2.000,00 kr. 20 Sirbuske a 54,- kr. 1.080,00 kr. Kirsebærhegn mod vejen bestående af: 20 stk. kirsebærtræer a ca. 5 m a 400,- kr. 8.000,00 kr. 3 stedsegrønne planter a ca. 1,5 m a 250 kr. 750,00 kr. 70 grantræer a ca. 1,8 m a 175,- kr. 12.250,00 kr. 50 fyrretræer a ca. 1 m a 72,- kr. 3.600,00 kr. 10 frugttræer a 5 m a 550,- kr. 5.500,00 kr. -------------- I Alt 47.620,00 kr. --------------

Århus amtskommune har specificeret den tilbudte erstatning for træer m.m. således:

4 frugttræer 2.200,00 kr. 8 træer 3.200,00 kr. 1 stor birk 1.700,00 kr. 30 roser 2.400,00 kr. 2 Acer 500,00 kr. 30 stauder 500,00 kr. 20 sirbuske 1.000,00 kr. 60 m levende hegn mod vej 3.000,00 kr. 3 stedsegrønne planter 500,00 kr. 70 gran a 50,- kr 3.500,00 kr. 50 fyr a 50,- kr 2.500,00 kr. 10 frugttræer 5.500,00 kr. --------------- I alt 26.500,00 kr. ---------------

Parternes anbringender

Ejeren har gjort gældende, at den krævede arealerstatning svarer til værdien i handel og vandel på ekspropriationstidspunktet. Ejendommen ligger tæt på Århus, og ejeren har haft en berettiget forventning om, at arealerne på et senere tidspunkt vil indgå i udvidelsesplanerne for århus kommune, hvilket vil medføre, at grundpriserne stiger betydeligt. Denne forventning medfører, at arealpriserne i området er højere end for normal landbrugsjord. - Ejeren har desuden krav på fuld erstatning for bygningerne, således som disse forefindes på ekspropriationstidspunktet, uanset at staldbygningen var indrettet til kontoret uden at ejeren havde indhentet myndighedernes godkendelse. Det må kunne lægges til grund, at ejeren kunne have opnået de fornødne godkendelser og dispensationer, idet Århus amtskommune ikke har ført bevis for, at der ikke kunne være givet tilladelse til den foretagne ombygning af staldbygningen til kontorbygning. Under de foreliggende omstædigheder må bevisbyrden nemlig påhvile amtskommunen, idet ejeren aldrig vil kunne bevise 100%, at han kunne have opnået de fornødne dispensationer. Ombygning af staldbygningen til kontorbygning har kostet ejeren 600.000 - 700.000 kr., hvoraf ca. 170.000 kr. vedrører nyt tag og ca. 15.000 kr. nye termoruder. Ejeren har krav på at få disse investeringer erstatet fuldt ud, uanset at de omtalte bygninger står inden for vejbyggelinien. Ifølge vejlovens § 34, stk. 3, jfr. cirkulære nr. 132 af 6. december 1985 har ejeren, lovligt kunnet foretage naturlig vedligholdelse og rimelige modernisering uden tilladels og dispensation. Det gælder f.eks. udskiftning af taget og udskiftning af vinduer og døre. - Den krævede erstatning for planter m.v. svarer til handelspriserne for planter m.v. af de omhandlede størrelser. De specificerede planter m.v., herunder de 20 Rododendroner fandtes på ekspropriationstidspunktet.

Ejeren har til støtte for den subsidiære påstand gjort gældende, at han i hvert fald må have krav på en erstatning svarende til værdien af det stuehus, som lå på ejendommen, samt en staldbygning i ombygget stand i det omfang en sådan ombygning har kunnet foretages lovligt i henhold til det omtalte cirkulære uden dispensation fra byggeliniebestemmelserne. Løgten Murer- og Entreprenørforretning ApS har i et overslag af 18. december 1990 udtalt, at opførelse af en ny ejendom som den eksisterende, der omfatter en beboelse med egen indgang, samt kontorbygning med egen indgang, vil koste i alt 1.954.108.- kr.. Løgten Murer- og Entreprenørforretning ApS har den 14. januar 1991 tilbudt at opføre en ny ejendom, som den eksisterende, samt træskur for i alt 1.948.340,- kr.. Ejeren har krav på erstatning for bygninger svarende hertil.

Århus amtskommune har gjort gældende, at den tilbudte erstatning for havejord, 25,- kr. pr. m2, er passende og i overensstemmelse med overtaksationskommissionens praksis. - Den tilbudte erstatning for det øvrige areal, 8,- kr. pr. m2, er højere end normal landbrugsjordspris, og svarer til priser for arealer der bruges til gartneri, og den er helt i overensstemmelse med taksations- og overtaksationspraksis. - Der knytter sig absolut ingen forventningsværdi til de omhandlede arealer, idet disse ligger i landzone, og idet det er en meget fjerntliggende mulighed, at de bliver inddraget i byzone. Ejeren kan ikke kræve arealet erstattet, som om det var byzonejord, og som om han har betalt frigørelsesafgift. - Den tilbudte erstatning for bygninger svarer til værdien i handel og vandel af de eksproprierede bygninger under hensyn til den bygningsvedligeligeholdelse og ombygning, der foretaget lovligt. Ejeren kan ikke kræve erstatning for den foretagne ombygning af staldbygning til kontorbygning i den udstrækning denne ombygning var ulovlig. Ved værdifastsættelsen skal der efter det oplyste ses bort fra gartnerivirksomhedens kontorenhed, idet denne er etableret på byggelinieareal og uden byggetilladelse. Vejdirektoratet har i et brev af 20. marts 1991 udtalt, at etablering af kontorenheden ikke har kunnet etableres uden byggeliniedispensation, og at en sådan dispensation givet vis ikke ville være givet. Trafiksministeriet har i et brev af 15. marts 1991 erklæret sig enig i, at etableringen af kontorenheden kræver dispensation fra byggeliniebestemmelserne. Århus kommunes bygningsinspetorat har i et brev af 7. marts 1991 udtalt, at kontorenheden kræver byggetilladelse efter byggelovens §2, og at byggetilladelse aldrig er givet. Den tilbydte erstatning er fastsat for den eksproprierede bygning med den tilstand, den havde på ekspropriationstidspunktet, og den forudsætter, at den fløj af bygningen, der rummer kontorenheden, er staldbygning. Det må herefter lægges til grund, at ombygningen af staldbygning til kontorbygning er sket uden tilladelse og er ulovlig, og at ejeren ikke kunne have opnået dispensation. - Den tilbudte erstatning for mistede bygninger svarer til f.eks. en enhedspris på 5.000,- kr. pr. m2 for beboelsen på 80 m2 og 1.533,- kr. pr. m2 for staldbygningen på 75 m2. Disse priser dækker rigeligt bygningernes værdi under hensyn til disses standard og lovlige indretninger. - Garagens værdi i handel og vandel over bestemt heller ikke den tilbudte erstatning på 16.000,- kr.. - Den tilbudte erstatning for træer, planter, buske m.m. er fastsat under hensyn til deres udseende og placering samt nyplantningsprisen. Træerne indgår ikke i et egentligt haveanlæg, og de ville ikke kunne sælges med henblik på genplantning andetsteds. - Amtskommunen har ikke set en eneste Rodoendron på ejendommen, og i mangel af dokumentation for tilstedeværelsen af sådanne må amtskommunen betvivle og bestride, at der på ekspropriationstidspunktet forefandtes Rododendroner på ejendommen. - Ejeren skal derfor ikke have nogen erstatning for mistede Rododendroner. - Den tilbudte erstatning for et mistet birketræ er passende. - Den tilbudte erstatning for planteomlægning, ændring af have, ejendomsskat og samtlige ulemper, der er erstatningsberettigede, er rigeligt anslået. - Den tilbudte samlede erstatning på 630.070,- kr. er 220.070,- kr. højere end hele ejendommens offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 1990 410.00,- kr., og den er rigelig. Den foretagne udskriftning af taget og af vinduer og døre i beboelsen, har kunnet ske uden byggeliniedispensation. Det er nemlig almindelig vedligeholdelse. Disse vedligeholdelsesarbejder er derfor omfattet af den tilbudte erstatning. - Udtalelserne fra Løgten Murer- og entreprenørforretning ApS er uden betydning for denne sag. Der er i ejerens opgørelse af sit krav ikke foretaget fradrag for »nyt for gammelt«, og ejeren kan kun kræve erstatning for de gamle eksisterende bygninger.

Forklaringer.

Ejeren har forklaret, at har købte ejendommen i 1982 (rettelig i 1980) for en købesum af 610.000,- kr.. Han fik lagt nyt tag på bygningerne og fik sat termovinduer i. Taget kostede vist nok omkring 170.000,- kr.. Vinduerne kostede vist nok omkring 15.000,- kr.. Han ombyggede staldbygning til kontorbrug. Ombygningen kostede i alt 600.000 - 700.000 kr.. han søgte ikke dispensation. Han tror, at han ville have fået de nødvendige dispensationer, hvis han havde søgt dengang. Samtlige foran omtalte træer, planter, buske m.m. fandtes på ekspropriationstidspunktet, også de anførte 20 Rododendroner. De krævede erstatninger svarer til handelspriserne for træer, planter m.m. af nævnte art, størrelse og kvalitet. Prisen på en frøformeret hængebirk, 10 meter høj, svarede til den på ejendommen værende er i følge en indhentet erklæring af 3. juni 1991 fra P. Kortegaards Planteskole af 1982 A/S, Langeskov, ca. 35.000,- kr.. Det er derfor ikke for meget, ejeren kræver i erstatning for birketræet nemlig 6.000,- kr..

Taksationskommissionen udtaler

Efter den skete besigtigelse og under hensyntagen til ejendommens beliggenhed og beskaffenhed finder taksationskommissionen, at erstatningen for arealaftåelse passende kan fastsætte til 25,- kr. pr. m2 for 550 m2 såkaldt havejord i landzone og til 8,- kr. pr. m2 for ca. 2.040 m2 anden jord i landzone, idet der ikke findes at være knyttet nogen forventningsværdi til arealerne.

Efter det oplyste må det lægges til grund, at en ombygning som den foretagne af staldbygningen til kontorbygning har krævet dispensation fra adgangsbestemmelserne, samt byggetilladelse efter byggelovens § 2.

Det må lægges til grund, at de nødvendige dispensationer og tilladelser ikke har foreligget.

Som sagen er oplyst må det antages, at ejeren ikke ville have kunnet opnå de fornødne dispensationer og tilladelser.

Som følge heraf er etableringen af kontorenheden i den tidligere staldbygning ulovlig, og kan ikke indgå i erstatningsfastsættelsen.

Heraf følger, at ejeren skal have erstatning for bygningen som staldbygning med de dertil hørende lovlige indretninger, herunder nyt tag, men ikke med nye termoruder og heller ikke med de omhandlede kontorindretninger.

Herefter finder taksationskommissionen, at erstatningen for mistet beboelsesbygning, mistet staldbygning og mistet udhus med garage passende kan fastsættes i overensstemmelse med amtskommunens påstand til i alt 531.000 kr..

Taksationskommissionen finder det sandsynligt i overensstemmelse med ejerens forklaring og påstand, at der på ekspropriationstidspunktet fandtes i alt 20 Rododendroner på ejendommen.

Imidlertid findes der at være plads til en passende erstatning for disse 20 Rododendroner inden for den inden for den tilbudte erstatning på 40.000,- kr. for planteomlægning, ændring af have, ejendomsskat og øvrige ulemper, som skønnes rigeligt anslået.

På baggrund af det anførte finder taksationskommissionen, at erstatningen for samtlige ulemper, herunder mistet beplantning, mistet flagstangholder, mistet plankeværk, planteomlægning, ændring af have og ejendomsskat, passende kan fastsættes i overensstemmelse med amtskommunens påstand til i alt 69.000,- kr.

Erstatningsbeløbene vil være at forvente efter lov om offentlige veje § 63 som nedenfor bestemt.

Det pålægges Århus amtskommune at betale sagsomkostninger til ejeren med 5.000,- jfr. vejlovens § 61, hvorved bemærkes, at ejeren har haft advokatbistand under sagen.

Thi bestemmes:

Århus amtskommune skal til Ingolf Rasmussen som ejer af ovennævnte ejendom betale følgende erstatninger:

For afståelse af 550 m2 havejord i landzone betales efter endelig opmåling 25,-kr pr. m2.

For afståelse af ca. 2.040 m2 anden jord i landzone betales efter endelig opmåling 8,- kr. pr. m2.

For mistede bygninger i alt 531.000,- kr..

For samtlige ulemper, herunder mistet bevoksning, mistet flagstangholder, mistet plankeværk, planteomlægning, ændring af have og ejendomsskat, betales i alt 69.000,- kr.

I sagsomkostninger betales 5.000,- kr.

Erstatningsbeløbene forrentes med en årlig rente svarende til Nationalbankens diskonto pr. 14. november 1990 med tillæg af 1% fra nævnte dato, til betaling sker.

Beløbene udbetales efter reglerne i vejlovens § 64 uden unødigt ophold.

Omkostningerne ved taksationssagens behandling betales af Århus amtskommune efter opgørelse fra taksationskommissionens formand.

Versioner

1. 1991-06-18