Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1997/60467@1997-12-08/da

Indhold

1. Indledning

Ved klageskrift modtaget den 14.7.1995 har klageren indklaget indklagede i anledning af en tvist, der udspringer af entreprisekontrakt af 18.2.1994, som vedrører klagerens renovering af indklagedes ejendom.

Klagerens oprindelige påstand vedrørte indklagedes pligt til at nedskrive en entreprenørgaranti i medfør af AB 92 § 6. I sagens replik modtaget den 9.10.1995 ændrede klageren sin påstand til betaling af 654.056,50 kr. Denne påstand er senere nedsat flere gange, senest i forbindelse med den mundtlige forhandling den 14.11.1997, hvorefter indklagede ifølge klagerens endelige påstand tilpligtes at betale 454.901,25 kr. med tillæg af procesrente af 79.720 kr. fra den 10.4.1995, af 370.065 kr. fra den 10.5.1995, af 1.500 kr. fra den 5.2.1996 og af 3.616,25 kr. fra sagens anlæg den 14.7.1995 til betaling sker. Klagerens endelige påstand specificeres således :

Garantiprovision 3.616,25 kr.

Ekstra byggepladsomkostninger i alt 85.063,75 kr.

Ekstra stilladsleje 16.781,25 kr.

Fjernelse af lyskasse 30.480,00 kr.

Ændret gulvafløb 5.475,00 kr.

Reparation af kloak 20.066,25 kr.

Skævt bjælkelag i alt 180.856,25 kr.

Merydelser pudsarbejder 104.812,50 kr.

Affald i skunk 6.250,00 kr.

Forgæves fremmøde 1.500,00 kr.

454.901,25 kr.

Der er mellem parterne enighed om, at der i faktura af 1.3.1995 (bilag 14) er sket en ombytning af beløbene under position 66.1 og 66.4, samt at beløbet 185.000 kr. rettelig skal være 67.935 kr.

Indklagedes endelige påstand er frifindelse mod betaling af 10.000 kr. med procesrente fra den 10.5.1995, idet indklagede kan erkende at skylde 8.000 kr. plus moms vedrørende reparation af kloak.

AB 92 er vedtaget mellem parterne.

Der er til behandling af sagen nedsat en voldgiftsret i henhold til " Regler for behandling af sager ved Voldgiftsretten for Bygge- og Anlægsvirksomhed " bestående af arkitekt m.a.a. Lars Møller, Civilingeniør Ole Skjøt og landsdommer Ole Nicolaisen med sidstnævnte som retsformand.

Der er under den mundtlige forhandling afgivet forklaringer som gengivet nedenfor af klagerens konduktør, indklagedes tekniske rådgiver, indklagedes ingeniør og indklagedes arkitekt. Der er endvidere afgivet forklaringer af tømrer, murerformand og de tidligere bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeningen. Gengivelse af disse forklaringer samt en fuldstændig sagsfremstilling er udeladt i denne kendelse.

Klagerens konduktør har som vidne bl.a. forklaret, at han er konduktør hos klageren og var den ansvarlige på byggepladsen. Før projektet gik i gang, blev det beskåret, men på grund af ekstraarbejder blev byggeperioden forlænget ca. 3 måneder. Det har medført ekstra byggepladsomkostninger, der i overensstemmelse med klagerens beregningsmodel er udregnet til 20 % af omkostningerne til byggeplads ved arbejderne omfattet af entreprisen.

Der er ikke tale om, at de 52.000 kr., der er anført i aftaleseddel 33, også skulle omfatte ekstra stilladsleje i anledning af facadearbejder.

Det VA-godkendte gulvafløb, der er beskrevet i byggetilladelsen, viste sig ikke at kunne indbygges. Indklagedes ingeniør opnåede herefter dispensation til et afløb svarende til det tidligere installerede. Klageren har haft ekstraudgifter på 4.380 kr. plus moms = 5.475 kr. i denne anledning.

Ifølge det oprindelige projekt skulle 10 lyskasser fjernes, men dette punkt blev sparet væk med undtagelse af en lyskasse, som kommunen krævede fjernet og opfyldt. Dette ekstraarbejde, som har krævet en lille gravemaskine, har i alt kostet 39.384 kr. ekskl. moms.

Et toilet i en restaurant i indklagedes ejendom havde tilstoppet afløb, der forsøgtes repareret ved to spulinger uden resultat. Klageren måtte herefter udskifte hele kloakledningen, hvilket medførte omfattende arbejder, bl.a. med udgravninger i ejendommens gård, hvilket har kostet det krævede beløb.

Det kom som en overraskelse for klageren, at ejendommens gulve hvilede på et skævt bjælkelag. Dette nødvendiggjorde ekstraarbejder, dels ved udstøbning af badeværelsesgulvene, hvor tilbudet var beregnet på grundlag af 8 cm. beton, men hvor det blev nødvendigt at udstøbe i gennemsnit 5 cm. ekstra beton, dels ved opkiling af gulve. Vidnet mener ikke, at entreprisebeskrivelsens angivelse af 8 cm. beton over bjælken skal opfattes som et minimumsmål. Indklagedes arkitekt har givet ordre om, at de 8 cm. skulle overholdes.

Pudsarbejdet blev væsentligt forøget, hvilket skete efter instruks fra indklagedes arkitekt, der ønskede omfattende reparationer. Disse reparationer er ved 1-års gennemgangen blevet målt til 121 m2 i overværelse af tilsynets tekniker.

Der lå en del byggeaffald i en skunk, som det var nødvendigt at fjerne og bortkøre, hvilket klageren sørgede for.

Vidnet kan bekræfte, at 2 medarbejdere fra klageren den 5. februar 1995 mødte op til 1-års gennemgang, der måtte aflyses på grund af indklagedes forhold.

Indklagedes arkitekt har som vidne bl.a. forklaret, at han har været indklagedes totalrådgiver samt projektansvarlig på byggesagen. Der var tale om arbejder i medfør af kap. 3 i lov om byfornyelse og boligforbedring, hvilket betød, at der var en absolut øvre grænse for, hvad kommunen kunne yde støtte med. Blandt andet af denne grund udformede han skarpe bestemmelser i aftalegrundlaget om udførelse af ekstraarbejder for at sikre, at budgettet blev overholdt, og vigtigheden heraf blev tilkendegivet overfor klageren.

Vedrørende forøgede byggepladsomkostninger har vidnet forklaret, at da den oprindelige entreprise blev nedsat fra ca. 10 mio. kr. til ca. 7 mio. kr., søgte han at få nedsat byggepladsomkostningerne med 50.000 kr., men klageren ville kun reducere med 15.000 kr. Vidnet har på den baggrund fundet det rimeligt, at indklagede kun skal betale det samme beløb i forøgede byggepladsomkostninger i anledning af de foreliggende ekstraarbejder, som andrager ca. 1,9 mio. kr. Det beløb på ca. 85.000 kr., som klageren kræver herfor savner ethvert grundlag, ikke mindst fordi den forlængede byggetid i væsentlig grad skyldes klagerens egne forhold, hvor arbejdet har ligget stille i perioder, hvilket vidnet har beklaget sig over både mundtligt og skriftligt.

Om ekstra stilladsleje har vidnet forklaret, at ekstra stilladsudgifter indgår med 12.500 kr. i de 52.000 kr., der er nævnt i aftaleseddel 33.

Vedrørende lyskassen har han forklaret, at han med støtte i et optaget foto af arbejdet er gået ud fra, at arbejdet med hugning er blevet udført med en el-hammer, og at der er skovlet uden gravmaskine. På denne baggrund har han anslået, at der højst kan være anvendt 50-60 timer til dette arbejde, hvorfor vidnet har anerkendt en udgift hertil på 15.000 kr.

Til gulvafløbet i vaskekælderen valgte klageren en uegnet løsning uden at rådføre sig med vidnet, hvorfor ekstraudgifter til en ændring er indklagede uvedkommende.

Det beløb, som klageren kræver for kloakarbejde, skønnes at være urimeligt højt. Vidnet kan henholde sig til indklagedes ingeniørs forklaring herom og støtter hans skøn, hvorefter arbejdet højst kan prissættes til 8.000 kr. plus moms.

Alle gamle ejendomme har skæve bjælkelag, hvilket ikke kan overraske klageren, som i givet fald måtte have taget forbehold herom ved tilbudsgivningen. Vidnet mener bestemt ikke at have givet instruktion om ekstraarbejder i forbindelse hermed. Der kan i øvrigt under ingen omstændigheder være tale om, at merudstøbningen på badeværelser skulle have medført et ekstra betonlag på 5 cm. i gennemsnit. De 8 cm. i entreprisebeskrivelsen angiver en minimumstykkelse af betonlaget af hensyn til bæreevnen.

Vidnet bestrider, at han skulle have instrueret klageren om så omfattende reparationer af pudsarbejder, uden at det var blevet anført i byggemødereferaterne. Det er for øvrigt umuligt at opmåle sådanne reparationer ved 1-års gennemgangen, hvor der er malet ovenpå. Han har talt med indklagedes tekniske rådgiver, der ikke husker en sådan opmåling.

Det er rigtigt, at der i en skunk var byggeaffald, som blev fjernet af klageren, uden at dette arbejde var varslet.

Der blev ikke foretaget en egentlig afleveringsforretning. Den blev erstattet af en mangelgennemgang, som ikke fandt sted i forbindelse med det afsluttende byggemøde, men først i februar-marts 1995, hvorefter vidnet udfærdigede den fremlagte liste af 20. marts 1995 over mangler og fejl.

Indklagedes ingeniør har som vidne forklaret, at han har bistået arkitekten i forbindelse med denne byggesag. Han blev kontaktet, da det VA-godkendte gulvafløb i vaskekælderen ikke passede og henvendte sig til kommunens afløbskontor, der tillod benyttelse af et afløb svarende til det hidtil benyttede der ikke havde VA-godkendelse.

Han har fulgt arbejdet med kloakken i forbindelse med det tilstoppede toilet og mener ikke, at der har været foretaget udvendig opgravning. Blandt andet på denne baggrund har han skønnet, at 8.000 kr. plus moms ville være en rimelig pris.

Klageren har til støtte for sin påstand henvist til konduktørens forklaring og har i øvrigt anført følgende :

Klageren har krav på at få nedskrevet den stillede garanti den 19.12.1994, hvor arbejdet efter det afsluttende byggemøde må anses for at være ibrugtaget. Indklagede kan ikke beholde den fulde garantisum, indtil samtlige mangler er udbedrede. Indklagede skal derfor pålægges at betale den præmie, som klageren har måttet betale for at have den fulde garanti løbende fra den 19.12.1994 til den 12.9.1995, hvor garantien blev nedskrevet. Denne merpræmie har klageren beregnet til 3.616,25 kr.

På grund af ekstraarbejder blev byggeperioden forlænget med ca. 3 måneder, og klagerens opgørelse af de ekstra byggepladsomkostninger må lægges til grund, idet arkitektens argumentation for kun at betale mindre må afvises. Af det udregnede beløb på 65.351 kr. ekskl. moms har indklagede kun betalt 15.000 kr., således at der skyldes 50.351 kr. plus moms = 62.938,75 kr. Der er herudover påløbet 17.700 kr. plus moms = 22.125 kr. i byggepladsomkostninger, som indklagede har nægtet at betale.

Problemer med facadebehandling nødvendiggjorde yderligere stilladstid, der er beregnet som 15 dage á 895 kr. = 13.425 kr. med tillæg af moms.

Arkitektens teoretiske vurderinger af udgifterne til fjernelse af lyskasse kan ikke lægges til grund. Der var tale om et besværligt arbejde, som har kostet væsentlig mere end de 15.000 kr., som er betalt af indklagede. Da arbejdet har kostet 39.384 kr. ekskl. moms, skyldes der 24.384 kr. plus moms = 30.480 kr.

Klageren modtog fra indklagede en byggetilladelse vedrørende gulvafløb, der blev forsøgt efterlevet, men hvor der påløb ekstraudgifter som følge af, at det VA-godkendte afløb ikke passede. Disse ekstraudgifter må afholdes af indklagede.

Ingeniørens prissætning af udgifterne til toiletafløbet på 8.000 kr. plus moms må afvises. Det var nødvendigt at grave dybt og lægge ny kloakledning, hvilket har kostet det beløb, som klageren kræver.

Entreprisebeskrivelsen tager ikke højde for det skæve bjælkelag, der gjorde det nødvendigt at oprette gulve samt at udstøbe et ekstra betonlag i badeværelser. Indklagede har herved fået en bedre ydelse end forudsat i aftalegrundlaget og må betale herfor i overensstemmelse med de af klageren udregnede tal.

Indklagede må ligeledes betale for ekstra pudsreparationer, som er rekvireret af arkitekten og opmålt i den tekniske rådgivers påsyn.

Det var nødvendigt, at klageren fjernede noget byggeaffald i en skunk, og indklagede må betale dette som ekstraarbejde.

Klageren har skønsmæssigt beregnet sit tab i forbindelse med forgæves fremmøde til 1-års gennemgangen til 1.500 kr. Dette beløb må erstattes af indklagede, som var ansvarlig for, at gennemgangen ikke kunne gennemføres som varslet den 5.2.1995.

Indklagede har til støtte for sin påstand henvist til, at der i entreprisekontrakten er anført følgende om ekstraarbejder : "at mundtlige aftaler er at betragte som ugyldige så længe der ikke foreligger aftaleseddel, der er underskrevet af bygherrens tekniske rådgiver". Til trods herfor har klageren krævet betaling for omfattende ekstraarbejder uden aftalesedler og uden nogen dokumentation af sådanne arbejders nødvendighed eller påståede omfang samt uden varsling på byggemøderne. Først længe efter det afsluttende byggemøde den 19.12.1994, fremkommer betalingskravet, da klageren fremsender fakturaer af 2.2.1995 og 1.3.1995. På denne baggrund må der påhvile klageren en meget tung bevisbyrde for, at kravene skulle være berettigede.

Vedrørende de enkelte krav har indklagede anført følgende :

Klageren har ikke krav på nedskrivning af garantisummen, før alle manglerne er udbedrede, hvilket tidligst var tilfældet i september 1995. Der kan i alt fald ikke være krav om nedskrivning før den 20.2.1995, hvor der forelå en mangelliste.

Klagerens krav om at indklagede skal betale 85.000 kr. i ekstra byggepladsomkostninger som følge af ekstraarbejder forekommer helt urimeligt. Det store beløb er ikke på nogen måde dokumenteret ved bilag eller på anden måde, og under disse omstændigheder kan klageren ikke gøre krav på mere end det beløb på 15.000 kr., som indklagede har betalt, idet der henvises til arkitektens forklaring herom.

Aftaleseddel 33 viser, at et betalt beløb på 52.000 kr. også dækker den ekstra stilladsleje vedrørende facaden.

Arkitektens faglige vurdering vedrørende fjernelse af lyskasse må lægges til grund. Herefter må de betalte 15.000 kr. dække udgifterne.

De opståede problemer med at etablere et ændret gulvafløb har klageren ikke drøftet med indklagedes tekniske rådgiver. Det må herefter være klagerens eget ansvar, når ændringen medfører ekstra udgifter.

Indklagedes ingeniørs skøn over udgifterne til kloakreparation må lægges til grund, hvorefter der ikke skal betales mere end 10.000 kr. for dette arbejde.

Det forekommer helt urimeligt, at klager så sent fremkommer med sine to store krav begrundet i skævt bjælkelag, som er almindeligt forekommende i ældre ejendomme. Det bestrides, at de pågældende arbejder er krævet udført af indklagedes tilsyn, og der foreligger hverken varsling eller aftalesedler, ligesom der ikke er dokumentation for størrelsen af de krævede beløb.

Klagerens krav vedrørende merydelser for pudsarbejder er uvarslede og kan ikke støttes på aftalesedler. Konduktørens notat, der først er fremkommet under den mundtlige forhandling, er ikke tilstrækkeligt bevis for omfanget af disse arbejder, der på grund af efterfølgende malerarbejde ikke kan konstateres udført.

Klagerens krav vedrørende rydning af en skunk for byggeaffald er uvarslet og størrelsesmæssigt helt udokumenteret.

Det bestrides, at klageren kan kræve erstatning for tab som følge af sit forgæves fremmøde den 5.2.1995, hvor aflysningen skyldtes en misforståelse mellem bygherre og rådgiver.

Voldgiftsrettens bemærkninger :

Entreprisekontraktens bestemmelser, hvorefter mundtlige aftaler om ekstraydelser er ugyldige, så længe der ikke foreligger aftalesedler, kan ikke i sig selv føre til, at klageren afskæres fra at kræve sådanne ydelser betalt, idet en sådan bestemmelse må fortolkes som en bevisregel og ikke som en gyldighedsbetingelse. Som følge heraf må der foretages en konkret bedømmelse af de enkelte fremsatte krav om betaling af ekstraydelser til bedømmelse af, om betaling kan kræves.

Garantiprovision:

En egentlig afleveringsforretning har ikke fundet sted, men det ved entreprisen udførte arbejde må efter det oplyste anses for at være taget i brug i forbindelse med det afsluttende byggemøde den 19.12.1994, hvor der i referatet af mødet er opregnet en række mangler, som indklagede kræver udbedret. Herefter skulle sikkerhedsstillelsen ifølge entreprisekontrakten være nedskrevet til 10 % af entreprisesummen nævnte dag. Da denne nedskrivning først fandt sted den 12.9.1995, er indklagede forpligtet til at dække klagerens udgifter til præmie vedrørende sikkerhedsstillelsen for den mellemliggende periode. Idet indklagede ikke har protesteret over for klagerens opgørelse af størrelsen af denne præmie, tages klagerens påstand om betaling af 3.616,25 kr. til følge.

Ekstra stilladsleje :

Efter ordlyden af aftaleseddel 33 (bilag Y) samt arkitektens forklaring herom, og da der ikke foreligger dokumentation for størrelsen af det beløb, som klageren har krævet i denne anledning, tages indklagedes frifindelsespåstand til følge.

Fjernelse af lyskasse :

Klagerens udgifter hertil må ansættes skønsmæssigt på grundlag af de afgivne forklaringer. Der findes herefter ud over det beløb på 15.000 kr., som indklagede har betalt, at burde tilkendes klageren yderligere 15.000 kr. inkl. moms.

Ændret gulvafløb :

Indklagedes tekniske rådgiver har videresendt kommunens afløbstilladelse til klageren, hvilket må opfattes som en konkret anvisning til klageren om, at arbejdet skal udføres i overensstemmelse med tilladelsen, hvorefter gulvafløbet i kælderen skal forsynes med et VA-godkendt lukke. De ekstra udgifter, der opstod som følge af, at det godkendte lukke ikke kunne anvendes, må herefter påhvile indklagede. Da der ikke er rejst indvendinger mod klagerens opgørelse af sit krav i denne forbindelse, tages påstanden om betaling af 4.380 kr. plus moms = 5.475 kr. til følge.

Reparation af kloak :

Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at der måtte foretages omfattende og nødvendige arbejder i denne anledning, og det beløb, som klageren har krævet betalt herfor, findes rimeligt. Herefter tages påstanden om betaling af 16.053 kr. plus moms = 20.066,25 kr. til følge.

Arbejder i anledning af skævt bjælkelag (pos 66.1 og 66.4) :

Klageren har herfor rejst to krav på i alt 180.856,25 kr. inkl. moms. Disse krav har ikke på nogen måde været varslet som ekstraarbejder, før arbejderne blev igangsat, hvilket har afskåret indklagede fra forhandling om deres berettigelse, ligesom kontrol med deres omfang har været umuliggjort. Når dette sammenholdes med, at størrelsen af klagerens krav er udokumenterede, tages indklagedes frifindelsespåstand til følge.

Merydelser vedrørende pudsarbejder :

Det findes ikke godtgjort, at arkitekten skulle have krævet disse arbejder, der angår et betydeligt beløb på 104.812,50 kr. inkl. moms, udført, idet arkitekten har bestridt dette, og da det ikke fremgår af byggemødereferaterne eller andet skriftligt materiale. Herefter, og da konduktørens forklaring samt hans notat om opmåling af de pågældende reparationer, der først er fremlagt under den mundtlige forhandling, ikke kan anses for tilstrækkelig dokumentation for, at sådanne arbejder er udført i et omfang som angivet af klageren, tager voldgiftsretten indklagedes påstand om frifindelse til følge.

Fjernelse af affald i skunk :

Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at dette arbejde har været nødvendigt og er udført af klageren. Kravets størrelse findes rimeligt, hvorfor påstanden om betaling af 5.000 kr. plus moms = 6.250 kr. tages til følge.

Klagerens forgæves fremmøde den 5.2.1996 :

Den omstændighed, at indklagedes rådgiver ikke gav møde ved den pågældende lejlighed findes ikke at have påført klageren et tab, som kan kræves erstattet af indklagede, hvis frifindelsespåstand derfor tages til følge.

Efter det anførte tilkommer der herefter klageren følgende beløb :

Garantiprovision 3.616,25 kr.

Ekstra byggepladsomkostninger i alt 40.000,00 kr.

Fjernelse af lyskasse 15.000,00 kr.

Ændret gulvafløb 5.475,00 kr.

Reparation af kloak 20.066,25 kr.

Affald i skunk 6.250,00 kr.

90.407,50 kr.

Efter sagens udfald sammenholdt med de nedlagte påstande forholdes der med sagens omkostninger som nedenfor anført.

THI BESTEMMES :

Indklagede skal til klageren betale 90.407,50 kr. med tillæg af procesrente af 3.616,25 kr. fra sagens anlæg den 14.7.1995 og af det resterende beløb fra den 10.5.1995.

Klageren skal i sagsomkostninger til indklagede betale 20.000 kr.

De omkostninger. Der er forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, skal i det hele betales af klageren.

Kendelsen skal opfyldes inden 14 dage efter dens modtagelse.

Versioner

1. 1997-12-08