Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1998/60530@1998-05-26/da

Indhold

1. Indledning

Indledning.

Under denne sag har klager nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale klageren 3.121.123,05 kr. med renter heraf 2 % pr. måned fra fakturadato den 19. marts 1996.

Indklagede har påstået frifindelse.

Klager har opgjort sit krav således:

Faktura pr. d.d. (19/3 1996) d. kr. 3.185.811,05

Rest til fakturering d. kr. 225.312,00

d. kr. 3.411.123,05

Tidligere faktureret d. kr. 290.000,00

I alt vort tilgodehavende d. kr. 3.121.123,05

Sagen er behandlet af en af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed nedsat voldgiftsret bestående af direktør, ingeniør M.IDA Ole Davidsen, arkitekt m.a.a. Lars Møller og højesteretsdommer Jacques Herman.

Mundtlig forhandling i sagen fandt sted i dagene den 21. april og den 27. april 1998.

Sagens omstændigheder.

Det er oplyst, at klager og en entreprenør i foråret 1993 indledte et samarbejde om opførelse af et boligbyggeri på et grundstykke, stort ca. 170.000 m2, i en by i Tyskland, herefter kaldet kommune A. Arealet ejedes af dels af kommune A, dels af en eller to private grundejere. Det er endvidere oplyst, at entreprenøren med henblik på erhvervelse af arealet og gennemførelse af projektet den 26. januar 1994 stiftede et tysk selskab, herefter kaldet selskab X.

Efter det oplyste godkendte myndighederne i kommune A den 5. maj 1994 en af klager udarbejdet "Vorhaben- und Erschliessungsplan nr. 9, Wohngebiet Südlich Des ." (i det følgende benævnt VE-plan eller lokalplan nr. 9), dateret den 30. marts 1994. I planen hedder der bl.a.

"Til vedtagelse i kommune A af byggemodnings- og projektplan nr. 9, boligområde sydlige

.

Antal boliger

I alt opføres 335 boliger.

..

Antal beboere

Ved en gennemsnitlig benyttelse af 3 personer pr. boligenhed opnås følgende antal for planområdet: 1.100 beboere.

8. Forholdsregler for projektets realisering

Til projektet foreligger gennemførelseskontrakt i underskrevet stand. Væsentlige dele af denne kontrakt er:

Kontraktopfyldelsesansvar for kontraktindehaveren er på 1 mio. DM til udgifter for byggemodning.

Afslutning af byggemodningsforanstaltninger inden for 2 år.

Komplet færdiggørelse af bebyggelsen fra bygherreside inden for 5 år.

I købskontrakter for de enkelte parceller indføres en byggefrist på 5 år.

Bygherren er ifølge eget udsagn i stand og villig til at realisere byggeriet inden for disse rammer.

En del af grundstykkerne i planområdet for byggemodningsprojektet er allerede erhvervet af bygherren privat. De øvrige grundarealer er ifølge kommune A til erhvervelse. Det kan forventes, at gammelt krav på grundstykke 278 frafaldes. Hvis ikke er bygherren villig til at købe grundstykket af den tidligere indehaver.

Byggeopstart er planlagt i midten af august 1994.

9. Omkostninger og finansiering

Bygherren finansierer projektet og byggemodningen. De opførte boligenheder og de lukkede parcelgrunde sælges eller lejes efter færdiggørelse til private.

Under projektet hører de uforudsete bebyggelser, forsynings- og spildvandsnet, veje og gader, grønne områder inklusiv retableringsforanstaltninger og legepladser inden for gyldighedsområdet. Herudover skal bygherren forestå finansiering af det projektet nødvendige byggemodningsarbejde."

Den i lokalplanen omtalte gennemførelseskontrakt er indgået mellem kommune A og entreprenøren.

Den 18. maj underskrev klager (kaldet rådgiveren) og entreprenøren (kaldet klienten) en aftale om teknisk rådgivning og bistand ved byggeopgaver. I aftalen der bærer datoen 22. maj 1994, hedder det bl.a.:

" 2. Opgaven.

Aftalen omfatter teknisk rådgivning og bistand vedrørende:

Arkitektprojekteringsarbejder i forbindelse med bebyggelsesplan og byggeri i.h.t. bebyggelsesplan for kommune A, nr. 9, hvor rådgiveren har udarbejdet en bebyggelsesplan, dateret den 21.06.93, som senere er tilrettet, og godkendt af byrådet i kommune A den 05.05.94.

Arkitektprojekteringsarbejdet omfatter således både bebyggelsesplanen samt projektering af bebyggelsen herunder rækkehuse, kædehuse, punkthuse, balkonhuse og etagehuse, men eksklusive enfamiliehuse på enfamiliehusgrunde.

3. AFTALEGRUNDLAGET.

3.1. Følgende rådgivningsmateriale:

Bebyggelsesplan i henhold til den af rådgiveren udarbejdede Kommune A Vorhaben- und Erschliessungsplan nr. 9, dateret 21.06.93 og senere tilrettet.

RÅDGIVERENS YDELSER.

Bebyggelsesplan (Vorhaben- und Erschliessungsplan nr. 9).

Projektforslag.

Forprojekt.

Myndighedsprojekt.

Hovedprojekt.

Projektopfølgning.

Deltagelse i nødvendige byggemøder på byggepladsen.

..

8. HONORAR.

8.1 I henhold til aftale mellem klienten og rådgiveren skal rådgiverens honorar opgøres ifølge danske honorarregler for "Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand (ABR 89)".

Beregningsgrundlaget for ABR 89 baseres på honorar i forhold til de faktiske byggeudgifter.

Klienten og rådgiveren er enige om at omsætte dette beregningsgrundlag fra at være variabel baseret på byggeudgifter, til et fast arkitekthonorar udregnet pr. m2 projekteret byggeri.

..

8.3 Honorar pr. m2 byggeri i henhold til pkt. 8.1 og 8.2 udgør: kr. 356,00 pr. m2 eksklusive moms og afgifter.

..

10. UDBETALING AF HONORAR OG UDLÆG:

10.1

a) Ved myndighedernes godkendelse af den i pkt. 4.1.- a nævnte bebyggelsesplan. 20 %

b) Projektforslag 15 %

c) Forprojekt 20 %

d) Myndighedsprojekt 10 %

e) Hovedprojekt 25 %

f) Projektopfølgning 10 %

..

14. SÆRLIGE BESTEMMELSER.

14.1 Honorar i henhold til pkt. 10 er forfalden til betaling 8 dage efter modtagelse af faktura.

Ved for sen betaling tillægges 2 % i rente pr. måned.

..

14.3 Uanset det i stk. 10 nævnte er rådgiver indforstået med, at betaling af honorarrater først skal betragtes som forfaldne til betaling 8 dage efter, at byggelånet er etableret, henholdsvis at der er indgået aftale med investor om finansiering af byggeprojektet."

Den 8. juli 1994 indgik entreprenøren en grundkøbsaftale med kommune A købspris 1.307.500 DM.

Den 10. maj 1995 underskrev klager og entreprenøren en allonge til aftalen af 22. maj 1994 om teknisk rådgivning og bistand ved byggeopgaver. Det hedder i allongen bl.a.:

"Efterfølgende indhold erstatter afsnit 10.1 i afsnit 10, udbetaling af honorar og udlæg.

ALLONGE nr. 1 har til formål at regulere og definere udbetaling af rådgiverens honorar for allerede udført projekteringsarbejde som efterfølgende bestilles af klienten.

Alle beløb er ekskl. moms og afgifter.

Honorarfordeling og udbetaling.

Etape I bebyggelsesplan og projektforslag.

For allerede udført projektering udbetales:

a. Når byggelån er etableret august (22 %) Kr. 2.000.000

b. Senest ved udgangen af september 1995 (13 %) Kr. 1.154.375

..

Etape II 50 stk. rækkehuse.

Projektering af 5 stk. rækkehuse igangsættes pr. 1. juli 1995.

Projektering af øvrige 45 stk. rækkehuse igangsættes efter aftale."

Allongen indeholder bestemmelser om honorarfordeling og udbetaling ved yderligere tre etaper.

Den 15. maj 1995 indgik entreprenøren og den nuværende ejer af det indklagede selskab en aftale, hvori det bl.a. hedder:

" Entreprenørens Holding firma i det efterfølgende kaldet sælger holder en forretningsandel med pålydende værdi på DM 100.000,00 (ethundredetusinde tyske mark) af de i alt DM 100.000,00 (ethundredetusinde tyske mark) andragende indskudskapital i dette selskab til selskab X, indført i handelsregisteret i amtsretten. Indskudskapitalen er betalt i sin fulde størrelse.

Den under pkt. 1 nævnte forretningsandel bliver delt i to forretningsandele med pålydende værdi på hver DM 50.000 (skrevet femtitusinde tyske mark) med salgsformål for øje.

Sælger sælger den under pkt. 2 nævnte forretningsandel på 50.000 DM til det indklagede selskab i det efterfølgende kaldet køber og overdrager denne til køber, som overtager.

Købsprisen andrager DM 50.000,00.

..

Da der endnu ikke foreligger nogen status for selskabet til den 31.12.1994, sikrer sælgeren, at der ikke foreligger nogen forretningsbegivenheder samt kontraktlige forpligtelser som forpligter hhv. belaster selskabet, med undtagelse af de kendte krav i henhold til bilag, som er køber bekendt, som delvis eller endnu ikke er betalt.

Sælger sikrer endvidere om, at selskabet X er eneindehaver af de samlede projekteringsrettigheder for boligbyggeriet i kommune A, at der ikke består rettigheder fra tredjemand på disse projekteringsrettigheder, og at der for den samlede projekterings- og byggemæssige realisering ikke vil opstå yderligere projekterings-, arkitekt-, ingeniør- og byggeledelsesomkostninger, end der er angivet i den samlede oversigt af 21.7.1994 over omkostninger og indtægter på 3.656.200 DM.

Køber forpligter sig til, at formidle et lån med pålydende værdi på 4.000.000 DM for selskab X til følgende betingelser:

Udbetaling 100 %, renter 13 % p.a., løbetid 3 år,

Sikkerhed: Samlet ejerpantebrev på 4.000.000, på de tre købsobjekter i prioritet efter de indsatte ejerpantebreve til gunst for forretningsbankerne på indtil 7.000.000 DM

Lånet skal i det væsentlige tjene til at afdække de fra selskabet indgåede grundstykskøbskontrakter opståede købsprisfordringer."

I en under sagen fremlagt budgetoversigt af 15. november 1995 fra selskab X om finansieringsbehov i DM fremgår bl.a.:

" 4 Architekthonorar, VE-plan + Gebäudeplanung, 1 BA Ausarbeitung derges. VE-Planes + Planung von 5 Reihenhäusern 800.000,00

10 Baukosten, 5 stck. Reihenhäuser Komplette Erstellung von 5 Reihenhäusern 1.050.000,00

Gesamt Finanzierungsbedarf 7.495.000,00"

Den 8. juli 1996 blev der afholdt generalforsamling i selskab X. I referatet herfra udarbejdet af den nuværende ejers advokat, hedder det bl.a.:

"På grund af selskabets kritiske situation måtte der på generalforsamlingen konstateres, at i modstrid med de lovmæssige forskrifter er der ikke blevet udfærdiget status for 1994 og 1995, det til Finansamtet for 1994 fremsendte udkast viste falske tal, intet reglementeret bogholderi for selskabet for året 1995 blev gennemført og der kunne heller ikke fremlægges belæg eller dokumenter over selskabets faktiske skyld. Der blev gensidigt henvist til mulige strafferetlige konsekvenser.

Da anden enighed ikke kunne komme i stand, blev følgende besluttet i henhold til dagsordenen:

Med stemme fra den nuværende ejer af det indklagede selskab bliver inddragelsen af entreprenørens Holding´s forretningsandele besluttet ud fra en vægtig grund.

Efter denne beslutning erklærede klager, at han var selskabets arkitekt, og at han pr. den 08.07.1996 har et krav på 750.000 DM overfor selskabet. Dette tal blev foreholdt entreprenøren med henblik på firmaskylden. Der kunne ikke opnås enighed.

Direktør "entreprenøren" bliver af vægtige grunde omgående afskediget."

Med en skrivelse af 10. juli 1996 fremsendte klager aftalen af 22. maj 1994 samt allongen af 10 maj. 1995 til den nuværende ejer af det indklagede selskab.

I en skrivelse dateret 16. juli 1996 (skal formentlig være 18. juli 1996) fra klager til det indklagede selskab hedder det bl.a.:

"Indledningsvis tak for vort hyggelige møde i går.

Som aftalt fremsender jeg hermed kopi af en opgørelse af 18.07.1996 til selskab X, hvoraf fremgår at vort tilgodehavende er d. kr. 3.121.123,00.

Jeg er glad for din bekræftelse af at du vil afregne vort tilgodehavende primo august 1996."

I en skrivelse af 23. august 1996 meddelte entreprenøren klager, at aktiverne i selskab X var afhændet til den nuværende ejer, idet det ikke var muligt at gennemføre sagen vedrørende kommune A under de oprindelige forudsætninger.

Ved skrivelse af 20. september 1996 rykkede klager under henvisning til sin skrivelse af 16. (18) juli 1996 det indklagede selskab for sit tilgodehavende på 3.121.123,05 kr. Beløbet blev ikke betalt, og efter nogen brevveksling mellem parterne indledte klager ved klageskrift 14. februar 1997, modtaget i Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed den 14. marts 1997, voldgiftssag.

Selskab X har efter den nuværende ejers overtagelse af dette ændret navn til det indklagede selskabs navn.

I den under sagen fremlagte Bebauungsplan nr. 42 hedder det bl.a.:

"Området er overvejende indehavet af et byggevilligt entreprenørfirma. Oprindeligt var projektet planlagt af et andet entreprenørfirma som, ud fra en projekt- og byggemodningsplan, ville byggemodne og bebygge området. Dette projekt foreligger allerede i approberet form. Entreprenørfirmaet kan dog ikke mere realisere projektet inden for den foreskrevne tidsramme. Derfor bliver projekt- og byggemodningsplanen overført til bebyggelsesplan. Det nye planprojekt bliver benyttet til at udforme byggeriets bymæssige kvalitet stærkere og samtidig reagere på den høje efterspørgsel på enfamiliehuse.

Byggemodning og opførsel af byggeriet tænkes påbegyndt allerede i 1997.

..

Der foreligger en landsplanmæssig stillingtagen til projekt- og byggemodningsplan nr. 9. Kontoret for egnsudvikling og landsplaner ser det i deres interesse i størst muligt omfang at tilgodese denne. Eventuelt kan man, med henvisning til det daværende projekts forløb, tilgodese en genbehandling, af den som vedtægt behandlede projekt- og byggemodningssag nr. 9, eller imødekomme en modereret interesse og vigtighed for projektet.

..

I foråret 1997 bliver der, på grundlag af den retsvedtagne projekt- og byggemodningsplan nr. 9, begyndt byggemodning og opførelse af de første enfamiliehuse.

..

Før projektet realiseres bliver der allerede i foråret 1997 begyndt byggemodning af enkelte enfamiliehuse på grundlag af projekt- og byggemodningsplan nr. 9.

Med vedtagelse af bebyggelsesplanen bliver projekt- og byggemodningsplan nr. 9 sat ud af kraft."

III. Forklaringer.

Arkitekt fra klageren har bl.a. forklaret, at selskabet der er klager i sagen, er 20 år gammelt, og at det ejes af ham og en anden arkitekt. Der arbejder i gennemsnit 15 personer i selskabet. Selskabets kundegruppe udgøres fortrinsvis af større foretagender som pensionskasser, forsikringsselskaber og lignende. Der er normalt tale om større boligbyggerier. Selskabet indgår også i udviklingsprojekter, hvor man i forbindelse med en investor er med fra starten af. Man har udfærdiget mange lokalplaner her i landet. Selskabet har ikke arbejdet i Tyskland før, men f.eks. i Polen. Man har samarbejdet med entreprenøren i 10-12 år omkring adskillige større projekter. Denne sag startede i 1992/93, hvor arkitektfirmaet blev kontaktet af en person fra byggeriet, der henledte opmærksomheden på kommune A som et eventuelt interesseområde for firmaet. Man besøgte området og fandt det interessant. Boligmassen i kommune A var forfalden, og byen havde behov for nye boliger. Det var klart, at man ikke kunne løfte opgaven alene, men at man måtte have en investor med fra begyndelsen. Man kontaktede derfor entreprenøren og beså stedet med ham i marts måned 1993. Entreprenøren var interesseret, og der blev aftalt en fordeling af arbejdsopgaverne, således at arkitektfirmaet skulle udfærdige lokalplan, medens entreprenøren bl.a. skulle stå for finansiering og grundkøb. Man tog derefter kontakt til kommunen med henblik på at få fastlagt rammerne for lokalplanen, herunder bebyggelsesprocent, hustyper etc. Der blev opnået god kontakt med tyske byplansarkitekter, men for at sikre sig, at tyske byggeregler blev overholdt, indgik man aftale med et tysk arkitektfirma, der skulle være med på den tekstmæssige del af lokalplanen. En formaliseret aftale med entreprenøren blev først indgået den 18. maj 1994. Det var helt normalt i samarbejdet med entreprenøren, at en formaliseret aftale først blev indgået, når gennemførelsen af et projekt kunne anses for realistisk. Dette var tilfældet efter lokalplanens godkendelse den 5. maj 1994. Det er helt normal praksis at fordele honoraret som sket i aftalens punkt 10.1. Efter lokalplanens godkendelse var det relevant at påbegynde byggemodningen, men dette var ikke arkitektfirmaets opgave. Entreprenøren tog kontakt til et tysk ingeniørfirma herom. Efter at byggemodningsprojektet var afsluttet, hvilket kostede ca. 2 mio. kr., blev arbejdet med de første 5 rækkehuse igangsat i samarbejde med det tyske ingeniørfirma, nu som konstruktionsingeniør. Man blev stort set færdig med myndighedsprojekteringen, men der manglede nogle konstruktionsdetaljer fra det tyske ingeniørfirma, hvorfor byggeansøgning ikke blev indgivet til de tyske myndigheder. Materialet blev afleveret til entreprenøren. Allongen af 10. maj 1995, der er konciperet af arkitektfirmaet, blev udfærdiget på foranledning af entreprenøren, der havde planer om at medinddrage en investor. Han ønskede derfor større klarhed over, hvad arbejdet ville koste fremover. Hverken entreprenøren eller arkitektfirmaet var i tvivl om, hvorledes arkitekthonoraret skulle betales, og der var ingen uenighed om de første 35 % af dette. Efter september 1995 begyndte man at rykke entreprenøren for betaling. Man havde altid tidligere fået betaling, om end ikke altid til tiden. Entreprenøren bad selskabet vente med fakturering og oplyste, at der var opnået tilsagn om finansiering. Det var således alene et tidsspørgsmål, hvornår udbetalingen ville ske. I starten af 1996 ville man ikke vente længere på betaling, hvorfor man fakturerede i marts 1996. Man havde ikke på dette tidspunkt kontakt med den nuværende ejer af det indklagede selskab. I juli måned 1996 blev der afholdt generalforsamling i entreprenørens selskab X. Entreprenøren opfordrede arkitektfirmaet til at deltage heri. Forinden mødet tilkendegav entreprenøren, at det nok ville være en god ide, hvis arkitekthonoraret blev nedsat fra 3 mio. kr. til 2 mio. kr. så ville pengene falde med det samme. Man ønskede imidlertid ikke at medvirke hertil. Efter mødet, hvor entreprenøren blev afsat, bad den nuværende ejer om et møde i Danmark. Han kom hertil nogle dage senere. Forinden havde firmaet udfærdiget en opgørelse over dets krav. Opgørelsen blev gennemgået. Den nye ejer havde ingen indsigelser og erklærede at ville betale beløbet på de ca. 3 mio. kr. Ved besøg i kommune A i sommeren 1997 konstaterede man - meget overraskende - at byggemodningen var i fuld gang. Projektet svarede stort set til lokalplan nr. 9. Vejforløb og udstykning var helt identisk med denne plan, dog at vejføringen et enkelt sted var ændret. Det blev i kommune A oplyst, at man var i færd med at udfærdige en Bebauungsplan (i det følgende kaldt bebyggelsesplan nr. 42) for området. Det må anses for teknisk umuligt, at man har kunnet udfærdige de tegninger, der knytter sig til bebyggelsesplan nr. 42, uden at have anvendt arkitektfirmaets diskette. Forskellen mellem lokalplan nr. 9 og den nye bebyggelsesplan nr. 42 ligger i, at der til lokalplan nr. 9 knytter sig en gennemførelseskontakt. Det gør der ikke til bebyggelsesplan nr. 42. Ved lokalplan nr. 9 er det den, der bestiller lokalplanen, i sagen entreprenøren, der skal gennemføre byggeriet, og som skal tilvejebringe den fulde finansiering heraf. Kommunen ønskede en plan svarende til lokalplan nr. 9. Man er ikke i arkitektfirmaet bekendt med, at delfinansiering af byggeriet ikke skulle være mulig ved en plan svarende til lokalplan nr. 9. Hverken entreprenøren eller den nye ejer har på noget tidspunkt kritiseret arkitektfirmaets arbejde.

Den nye ejer af det indklagede selskab har bl.a. forklaret, at han gennem en dansk byggeleder et par år før 1995 fik kontakt til entreprenøren. Under et besøg i Berlin i 1995 fik han af entreprenøren tilbud om at komme med i kommune A projektet. Han gik ind som passiv investor mod at overtage en ejerandel på 50 % af entreprenørens selskab X og mod at yde et lån på ca. 4 mio. DM til selskabet. Han var under forhandlingerne repræsenteret af advokat. Der var ingen bogføring eller regnskaber for selskabet, men der forelå en oversigt over udestående fordringer. Oversigten, der ikke viste det af nærværende sag omhandlede arkitekthonorar, blev ikke drøftet i detaljer. Lånet på de 4 mio. DM blev fortrinsvis anvendt til betaling af sælgerne af grundstykkerne i projektet, medens resten var betaling for udlæg foretaget af entreprenøren. Han mente, at alle bestående kreditorer dermed var betalt. Han havde før aftalen fået at vide, at der var tilsagn om finansiering, når grundstykkerne var betalt. Det var entreprenøren, der skulle tilvejebringe finansieringen af projektet, men intet skete. Han var selv med til et par møder i banken. Når det ikke lykkedes at opnå finansiering, skyldtes det dels konjunkturmæssige årsager, dels entreprenørens dårlige renommé. Han kunne ikke selv skaffe finansieringen. Det var han ikke kendt nok til i Tyskland. Han tog selv initiativ til generalforsamlingen i juli 1996 i entreprenørens selskab X. Han overvejede at gå ud af selskabet. Muligvis skulle der ske salg til tredjemand. Han havde ikke talt med arkitekten før generalforsamlingen. Det kom her frem som et lyn fra himlen, at arkitekten mente at have et krav mod selskabet på ca. 3 mio. kr. Han var på arkitektens kontor i Danmark kort efter generalforsamlingen. Han blev her informeret om, at selskabet skyldte arkitekten penge. Han kan under mødet have sagt, at hvis selskabet skyldte penge, måtte selskabet betale. Han har ikke reageret over for arkitektens krav af 16. (18) juli 1996. Han betalte 500.000 DM for at overtage entreprenørens aktier i selskabet for at blive eneejer. Han kendte da arkitektens krav på 3 mio. kr.

Entreprenøren har bl.a. forklaret, at han har haft flere projekter sammen med arkitekten før projektet i kommune A. Lokalplanen er altafgørende, og det er helt sædvanligt, at en formelig samarbejdsaftale først indgås, når der er sikkerhed for, at lokalplanen godkendes. Derfor er den skriftlige aftale mellem ham og arkitektfirmaet først indgået den 18. maj 1994. Indtil dette tidspunkt var der mundtligt aftalt retningslinjer for samarbejdet, hvilket er helt normalt i branchen. Han betalte arkitektfirmaet et mindre beløb under lokalplanens udarbejdelse. Han husker ikke, hvornår forhandlingerne med den nye ejer påbegyndtes i forhold til allongen af 10. maj 1995. Den nye ejer ønskede mere præcise spilleregler for, hvornår ydelserne forfaldt. Alle regnede med, at et byggelån hurtigt blev opnået. Dette var en klar forudsætning for indholdet af allongen. Når arkitektfirmaets krav på 3 mio. kr. ikke er med i den oversigt, der medfulgte overdragelsesaftalen af 15. maj 1995 mellem ham og den nye ejer, skyldtes det, at oversigten, ud over beløb til betaling af grundstykkerne, alene medtog forfalden gæld. Man skyldte nok arkitektfirmaet godt 3 mio. kr., men beløbet var endnu ikke forfaldent. Når han indgik aftale med den nye ejer i 1995, var det, fordi han indså, at han ikke ville være i stand til at løfte opgaven alene. Han søgte derfor en partner. De tyske banker krævede, at grundene var betalt, førend lån kunne ydes. Den nye ejer havde to gange tidligere søgt kontakt med ham for at få nogle opgaver. Med et lån på 4 mio. DM var grundene betalt. Den nye ejers lån rykkede op for et pantebrev på 7 mio. DM til finansiering af selve byggeriet. Han mente, at lånet var tilstrækkeligt til at få finansieringen i gang. Den nye ejer skulle fremsende egne kreditoplysninger, men var ikke meget herfor. Det var hans opfattelse, at den nye ejers advokat, ikke var særlig interesseret i, at den nye ejer skulle gennemføre byggeriet i samarbejde med vidnet. Han havde mundtligt tilsagn fra en bank om finansiering, men banken trak sig på grund af manglende oplysninger fra den nye ejer. Situationen tilspidsedes, dels som følge af byggefristens udløb, dels på grund af arkitektfirmaets krav på betaling. Den nye ejer bad ham få disse forhold afklaret. For så vidt angår arkitekthonoraret foreholdt han den nye ejer, at selskabet havde pligt til at betale. Den nye ejer ønskede imidlertid at slippe billigere. Vidnet foreslog derfor arkitektfirmaet en betaling på 500.000 DM, hvilket han også gjorde den nye ejer bekendt med. Der var ingen kritik af arkitektydelsen, og kommunen A var glad for projektet.

Den tyske arkitekt har bl.a. forklaret, at han driver arkitektvirksomhed i Tyskland. Midt i 1993 fik han af klager i nærværende sag i opdrag at forestå den tegningsmæssige og tekstmæssige udformning af lokalplan nr. 9. Denne plan er knyttet til en investor og ledsages af en aftale mellem investor og kommunen om realisering af det samlede projekt. Bebyggelsesplan nr. 42 er i tidsmæssig sammenhæng mere vidtfavnende. I realiseringen er man stillet friere. Man er f.eks. således ikke bundet til samme investor, ligesom man ikke er bundet til et bestemt åremål i relation til gennemførelsen af projektet. Kommunen havde interesse i en plan svarende til lokalplan nr. 9, der ikke indeholdt økonomiske forpligtelser for kommunen, idet stort set alt skulle betales af investor.

Den nye ejers advokat har bl.a. forklaret, at han kom ind i det projekt, nærværende sag omhandler, i april/maj 1995. Den nye ejer fortalte ham, at entreprenøren havde tilbudt ham 50 % af selskabet X mod, at den nye ejer ydede et lån på 4 mio. DM. Der forelå ikke under forhandlingerne om den nye ejers indtræden i selskabet regnskaber for dette. Han ønskede derfor en liste over selskabets gældsposter. Entreprenøren udfærdigede listen, men man diskuterede ikke enkelt kreditorer. Der var et budget for fremtidige omkostninger, hvortil også hørte arkitektomkostninger. Budgettet var bl.a. afgørende for overskuddets størrelse. Budgettet blev udfærdiget bl.a. for at forhindre, at de fremtidige arkitektomkostninger skulle begrænse det fremtidige driftsresultat. Arkitekt- og ingeniørudgifterne beløb sig til 3,6 mio. DM. Hverken i oversigten over gældsposter eller i budgettet over fremtidige omkostninger indgik det beløb, som nærværende sag drejer sig om. Det var ham, der på den nye ejers vegne tog initiativet til at indkalde til generalforsamlingen i juli 1996. Man var da blevet klar over, at selskab X var insolvent. Det var nødvendigt at indkalde til generalforsamlingen for at beskytte den nye ejer. Hvis entreprenøren gik konkurs, ville den nye ejer risikere at miste hele sit indskud på 4 mio. DM. Han kendte ikke arkitektfirmaet før generalforsamlingen eller dets krav. Entreprenøren havde forsikret, at der intet krav bestod fra arkitektfirmaet. Når det ikke lykkedes for entreprenøren at opnå finansiering af byggeriet, skyldtes det flere forhold. Byggekonjunkturerne var ikke længere så gode som tidligere. Endvidere var entreprenørens renommé dårligt. Endelig var lokalplan nr. 9 ikke egnet som plan for det omhandlede meget omfattende byggeri. Ved anvendelse af en sådan plan kan kommunen først give sin endelige godkendelse, når alle foranstaltninger er iværksat, d.v.s. at alle huse fysisk skal være opført, førend det enkelte hus kan sælges. Dette kunne ikke gennemføres på grund af økonomien. Usikkerheden var for stor til, at bankerne ville finansiere. Hvis man ikke har penge nok, skal man vælge en bebyggelsesplan svarende til bebyggelsesplan nr. 42. Han er nu prokurist i det indklagede selskab og ansvarlig for kommune A projektet. Det har vist sig nødvendigt med en ny plan, en Bebauungsplan. Kommunen har givet grønt lys for et projekt efter en sådan plan, og kommunen har uddelegeret arbejdet til et privat byggearkitektfirma. Omkostningerne ved firmaets arbejde afholdes af det indklagede selskab. Man havde håbet, at man kunne gå ud fra de gamle tegninger og planer, men det har vist sig umuligt på grund af de ændringer i projektet, kommunen har ønsket. Som følge af skiftet i planen har byen fået frie hænder og har benyttet dette til at kræve en tættere bebyggelse med mindre bygninger. Kommunen har endvidere ønsket flere grønne områder. En oprindelig planlagt skole er samtidig blevet opgivet. Hele projektet, der nu kun angår salg af parcelhusgrunde, er dermed væsentligt ændret. Lokalplan nr. 9 er ophævet for en måned siden. Bebyggelsesplan nr. 42 er under godkendelse, men har endnu ikke opnået retsvirkning. Der er i dag solgt ca. 40 grunde.

En arkitekt ansat af det indklagede selskab har bl.a. forklaret, at han i foråret 1997 hørte fra den nye ejers advokat om byggeriet. Han har deltaget i planlægning af den indre ring. Han har ikke været inddraget i udarbejdelsen af bebyggelsesplan nr. 42, men han kender den. Han kender ikke nærmere til lokalplan nr. 9. En plan svarende til lokalplan nr. 9 gør det muligt for en kommune at realisere et byggeri forholdsvis hurtigt, men hele byggeriet skal realiseres under ét. Han mener, at lokalplan nr. 9 ikke er en egnet plan for et byggeri som det i kommune A. Byggeriet er af en sådan størrelsesorden, at det er vanskeligt at realisere hele projektet som en enhed. En plan som lokalplan nr. 9 bruges ved mindre bebyggelser eller industrianlæg. Kommunen har godkendt projektet og må såvel antages at have ønsket byggeriet udført som helhed. Den finansielle risiko påhvilede jo investor og ikke kommunen. Et sædvanligt arkitekthonorar for bebyggelsesplan og projektforslag ville i Tyskland andrage ca. 100.000 DM. Han har selv endnu ikke modtaget honorar for sit arbejde i forbindelse med projektet i kommune A.

IV. Klagerens procedure.

Klager har indledningsvis bemærket, at indklagedes betalingsforpligtelse over for klager følger af aftalen af 22. maj 1994 suppleret med allongen af 10. maj 1995. Det følger af allongen, at indklagede skal betale for lokalplan, forprojekt og projektering af nogle rækkehuse. 2 mio. kr. skal betales, når byggeplan er etableret i august og 1.154.375 kr. senest ved udgangen af september 1995. Ifølge aftalen er klagers tilgodehavende således forfaldent til betaling ultimo september 1995. Honoraret følger branchenormerne og er helt sædvanligt både for klagers ydelse i et projekt som det foreliggende og imellem samarbejdspartnerne. Der er ikke senere mellem parterne truffet modstående aftale, ligesom der ikke er indtrådt omstændigheder, der skulle medføre, at betalingsaftalen ikke skal gennemføres. Betalingsforpligtelsen er ikke bestridt i tiden maj 1995 til maj 1996. Indklagede har ikke protesteret over klagers krav, men har tværtimod over for denne i sommeren 1996 vedstået betalingsforpligtelsen.

Klagers honorarkrav er ikke bortfaldet som følge af manglende finansiering. Ifølge aftalen af 15. maj 1995 mellem entreprenøren og indklagede skulle sidstnævnte indskyde 4 mio. DM i selskabet for at overtage 50 % af dette. Med dette beløb kunne grundene frikøbes. Lokalplanen var allerede gennemført, og finansieringsbehovet blev i november 1995 opgjort til ca. 7 mio. DM. Ingen forudså på dette tidspunkt finansieringsproblemer. Tanken om, at finansieringen ikke skulle lykkes, var ikke fremme. Honorarkravet var definitivt forfaldent ultimo september 1995 og var ikke knyttet til forudsætninger om byggelån. At fakturering først skete i 1996, skyldtes alene klagers smidighed over for entreprenøren i det mellem dem bestående samarbejde. Den interne fordeling af de 4 mio. DM og opgørelsen af finansieringsbehovet havde intet med klager at gøre.

Klagers honorarkrav er baseret på en aftale mellem klager og entreprenørens projekteringsselskab. Det er mellem disse parter, striden står. Hvad aktionærerne har fortalt hinanden, er uden betydning for indklagedes pligt til at betale klager. Indklagede handlede i øvrigt med entreprenøren i sommeren 1996 på et tidspunkt, hvor han var bekendt med, at klager havde et honorarkrav og dettes størrelse.

Det er ganske udokumenteret og forkert, dels at klager skulle have begået fejl ved valget af bebyggelsesplan, dels at klager ikke skulle have taget hensyn til tysk byggeret. Der er ikke på noget tidspunkt rejst kritik af klagers arbejde. Indklagedes advokats udsagn er ikke underbygget. Der er ikke efter lokalplan nr. 9 eller gennemførelsesaftalen hertil noget til hinder for en successiv bebyggelse, men alene tidsfrister for gennemførelsen af det samlede byggeri. Valget af planen er sket i samarbejde mellem professionelle partnere, herunder kommune A. For en investor ville en plan svarende til bebyggelsesplan nr. 42 muligt være mere hensigtsmæssig end en plan svarende til lokalplan nr. 9, medens denne plan vil være at foretrække for professionelle arkitekter og entreprenører. På tidspunktet for indklagedes indtræden i det indklagede selskab i 1996 var der klart tale om lokalplan nr. 9.

Byggemodning er nu gennemført, og bebyggelsen skyder op på grundlag af lokalplan nr. 9, der har været regelgrundlaget indtil udgangen af marts 1998. Bebyggelsesplan nr. 42 er i alt væsentlig identisk med lokalplan nr. 9, og det er meningsløst at hævde, at det har været nødvendigt efter opgivelsen af lokalplan nr. 9 at starte helt forfra. Klagers indsats i forbindelse med lokalplanen har været meget betydelig, og indsatsen er ydet efter parternes aftale og må honoreres herefter. Det ville være urimeligt, hvis indklagede kunne tilegne sig produktet og sælge det uden at yde arkitektvederlag til klager.

Der er i det foreliggende intet grundlag for, at klagers honorar skulle bortfalde eller nedsættes i medfør af aftalelovens § 36.

V. Indklagedes procedure.

Indklagede har indledningsvis anført, at hovedparten af det tegningsmateriale, som klager kræver betaling for, var udført såvel før stiftelsen af selskab X som før aftalen af 22. maj mellem klager og entreprenøren. Det nævnte selskab var stiftet med en kapital på 50.000 DM, der end ikke var indbetalt kontant, og selskabet kunne ikke forventes at kunne honorere klagers krav.

Der var mellem sagens parter en klar aftale om, at klagers honorar skulle udbetales ved 100% fremmed finansiering. En sådan finansiering blev ikke opnået og kunne ikke opnås på baggrund af det af klageren udførte arbejde. Ifølge pkt. 14.3 i aftalen af 22. maj 1994 skulle betaling af klager afvente finansiering af byggeprojektet. Der skete ikke nogen realitetsændring heri ved allongen af 10. maj 1995. Bestemmelserne i punkt a og b om honorarfordelingen i etape I, der alene erstatter punkt 10.1 i aftalen af 22. maj 1994, men ikke punkt 14.3, må naturligvis læses i sammenhæng, således at udbetaling først skal ske, når byggelån er etableret. Skulle der efter formuleringen være tvivl herom, må denne tvivl komme klager, der har konciperet allongen, til skade. Indklagedes opfattelse er bekræftet af entreprenøren, hvorefter selskabet nok skyldte klager penge, men gælden var ikke forfalden. Den i aftalen af 22. maj 1994 og i allongen af 10. maj 1995 nævnte finansiering blev aldrig opnået, uden at dette kan lægges indklagede til last. Den manglende finansiering var årsag til, at det indklagede selskab måtte opgive lokalplan nr. 9 og erstatte denne med en helt ny plan. Den manglende finansiering må medføre, at klager ikke har krav på honorar.

Såfremt den manglende finansiering af byggeprojektet ikke kan begrunde frifindelse af indklagede, må honoraret til klager bortfalde helt eller delvis som følge af, at klagers arbejde er værdiløst for indklagede. Det kan ikke tillægges betydning, at kommunen har godkendt lokalplanen. Kommunen havde ingen interesse i at fraråde planen. Man havde tværtimod interesse i at binde en investor op på gennemførelse og betaling af hele projektet. Hverken klager, der første gang opererede i Tyskland, eller entreprenøren kendte forskel på de to slags planer, ligesom ingen af dem var bekendt med forbuddet mod opdeling. En samlet gennemførelse af projektet efter lokalplan nr. 9 ville have krævet en investering på 40 mio. DM. En finansiering i overensstemmelse hermed var helt urealistisk. Da projektet ikke kunne gennemføres efter lokalplan nr. 9, måtte denne opgives og en helt ny plan udarbejdes. Da kommune A var frigjort af den oprindelige plan, ønskede kommunen en ændret bebyggelse. Klagers ydelse har vist sig uanvendelig for indklagede på grund af et for stort finansieringsbehov. Klager har begået en klar faglig fejl ved at ville gennemføre projektet efter lokalplan nr. 9 i stedet for en plan svarende til bebyggelsesplan nr. 42 og ved ikke at rådgive det indklagede selskab om de forskellige plantyper. Det har været nødvendigt at skrotte klagers arbejde, og dennes honorar må derfor bortfalde eller væsentligt nedsættes.

Såfremt hverken den manglende finansiering af byggeriet eller uanvendeligheden af klagers projekt kan føre til det af indklagede påståede resultat, må klagers honorar bortfalde eller hvert fald nedsættes i medfør af aftalelovens § 36. Forholdene ved indgåelsen af aftalen af 24. maj 1994, aftalens indhold og efterfølgende omstændigheder må føre til dette resultat. Arbejdet er fra starten af udført af klager på eget initiativ og uden rekvisition fra tredjemand. Der kan herefter ikke kræves betaling, når anstrengelserne ikke bar frugt. En aftalt betaling på 35 % af arkitekthonoraret alene for lokalplan nr. 9, forprojektet og projekteringen af nogle rækkehuse er urimeligt højt og helt usædvanligt efter tysk byggeret. En tysk arkitekt ville have kunnet kræve 100.000 DM. Indklagede er af entreprenøren holdt i uvidenhed om klagers krav, og klager har undladt før sommeren 1996 at kontakte indklagede om kravet. Indklagede har ikke over for klager vedstået gælden, men alene givet udtryk for, at selskabet hæftede for, hvad det juridisk var forpligtet til. Indklagede har ikke påtaget sig videregående forpligtelser.

VI. Voldgiftsrettens bemærkninger.

Det følger af aftalen af 22. maj 1994 mellem klager og det indklagede selskab suppleret med allongen af 10. maj 1995, at det indklagede selskab har påtaget sig at yde klager honorar for teknisk rådgivning og bistand vedrørende et byggeprojekt i kommune A omfattende bl.a. bebyggelsesplan, samt projektering af et antal rækkehuse. Ifølge punkt 14.3 i aftalen af 22. maj 1994 har klager erklæret sig indforstået med, at betaling af honorarrater først skal anses som forfaldne til betaling 8 dage efter, at byggelån er etableret, eller aftale med investor om finansiering er indgået. Bestemmelsen er ikke ændret ved allongen af 10. maj 1995, hvorefter der for allerede udført projektering skal udbetales a. 2 mio. kr., når byggelån er etableret i august, medens b. 1.154.375 kr. skal betales senest ved udgangen af september 1995. Voldgiftsretten finder at måtte give indklagede medhold i, at bestemmelsen i allongen under punkt a. og punkt b. naturligt må læses i sammenhæng, således at klager herved er indgået på at afvente betaling, indtil finansieringen af byggeriet var tilvejebragt.

Imidlertid må det efter de afgivne forklaringer lægges til grund, at såvel klager som indklagede på tidspunktet for allongens oprettelse anså finansiering for umiddelbart forestående. Entreprenøren har således forklaret, at der forelå finansieringstilsagn fra en tysk bank, når grundstykkerne var betalt. Midler hertil ville blive tilvejebragt ved lånet på 4 mio. DM fra den nuværende ejer af det indklagede selskab ifølge aftalen af 15. maj 1995 mellem entreprenøren og den nuværende ejer. Det har således ligget helt uden for parternes forudsætninger, at finansieringen ikke skulle blive tilvejebragt. Der er derfor ved affattelsen af allongen taget stilling til, hvad der skulle gælde, hvis finansieringen ikke blev opnået. Voldgiftsretten finder på denne baggrund, at der ikke i ordlyden af allongen kan indlægges nogen opgivelse fra klagers side af honorarkravet for det tilfælde, at denne situation indtraf. Klager har for så vidt angår bebyggelsesplan, projektforslag og projektering af nogle rækkehuse udført det arbejde, der var aftalt mellem klager og indklagede, og den manglende finansiering af projektet kan ikke begrunde, at indklagede ikke skal betale for klagers ydelser. Det forhold, at hovedparten af arbejdet af klager er udført før aftalen af 22. maj 1994, kan ikke føre til noget andet resultat. Arbejdet er udført efter retningslinjer mundtligt aftalt mellem parterne, og det var efter det oplyste sædvanligt i samarbejdet mellem klager og entreprenøren, at formelig aftale først blev indgået, når der var rimelig sikkerhed for, at projektet kunne realiseres. At fakturering fra klagers side først skete i marts 1996, kan heller ikke tillægges betydning for resultatet. Fakturering blev udskudt efter ønske fra entreprenøren.

Såvel den mundtlige som den senere skriftlige aftale af 22. maj 1994 mellem klager og indklagede angik en Vorhaben- und Erschliessungsplan (VE-plan nr. 9). Gennemførelsen af projektet blev forhandlet mellem entreprenøren og kommune A, og den aftale af 30. marts 1994, som blev indgået mellem disse, var også en aftale om VE-plan. Klager var uden indflydelse på sidstnævnte aftale og havde således heller ikke indflydelse på, om aftalen indebar, at alle huse skulle opføres før salg.

Voldgiftsretten finder på denne baggrund, at det ikke kan bebrejdes klager som en faglig fejl, at VE-plan nr. 9 blev valgt i stedet for en Bebauungsplan. Det bemærkes herved, at klager var uden indflydelse på finansieringen af projektet. Det er ikke nærmere oplyst eller dokumenteret, i hvilket omfang formen for bebyggelsesplan har været drøftet mellem parterne. Det fremgår derimod af det foreliggende materiale, at klager har leveret den ydelse, der var aftalt.

Voldgiftsretten finder, at der ikke er noget grundlag for at fastslå, at lokalplan nr. 9 har været uanvendelig, selv efter at det indklagede selskab og kommune A ønskede et ændret byggeri. Det fremgår efter voldgiftsrettens opfattelse klart, at bebyggelsesplan nr. 42 er baseret på lokalplan nr. 9. Der er herefter ikke grundlag for at lade klagers honorar bortfalde eller nedsætte under henvisning til, at klagers arbejde har været værdiløst for indklagede.

Voldgiftsretten finder endelig, at der ikke i forholdene ved indgåelsen af aftalen af 22. maj 1994, i denne aftales indhold eller i efterfølgende omstændigheder er grundlag for at lade klagers krav på honorar for det udførte arbejde bortfalde eller nedsætte i medfør af bestemmelsen i aftalelovens § 36. Klagers arbejde er ikke udført uden rekvisition, men efter aftale med indklagede, og det krævede honorar er ikke usædvanligt efter dansk byggeret. Selv om det måtte lægges til grund, at entreprenøren har forholdt den nuværende ejer af det indklagede selskab oplysninger om klagers krav, kan dette ikke tillægges betydning i forholdet mellem klager og indklagede.

Som følge af det anførte skal indklagede betale 3.121.123,05 kr. til klager. Indklagede har ikke haft bemærkninger til klagers rentepåstand.

Indklagede skal i sagsomkostninger til klager betale 100.000 kr.

Indklagede skal betale de med voldgiftsrettens behandling af sagen forbundne omkostninger.

Der afsiges herefter sålydende

Indklagede skal til klager betale 3.121.123,05 kr. med tillæg af renter 2 % pr. måned fra den 19. marts 1996, til betaling sker.

I sagsomkostninger skal indklagede betale 100.000 kr. til klager.

I parternes indbyrdes forhold skal indklagede betale de med voldgiftsrettens behandling af sagen forbundne omkostninger.

De ikendte beløb skal betales inden 14 dage efter denne kendelses afsigelse.

Versioner

1. 1998-05-26