Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1999/11151@2000-07-11/da

Indhold

1. Indledning

Ejendomsavance

- omkostninger i forbindelse med ejerskiftelån ved salg

Reference:

EBL § 4, stk. 4

A klagede for indkomståret 1997 over, at skatteankenævnet ikke havde godkendt låneomkostninger i forbindelse med afståelse af ejendom fradraget i avanceopgørelsen.

Det fremgik af sagens oplysninger, at klageren ved skøde af 27. august 1997 solgte en ejendom, som han havde erhvervet den 1. maj 1995. Ejendommen havde ikke været beboet af klageren, og var således omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler. Af skødets pkt. 7 fremgik bl.a. følgende:

".... køberne .... overtager .... den i ejendommen indestående pantegæld til:

A. KREDITFORENING, opr. og til rest 260.000,00 kr.

iflg. 20-årigt kontantlån, der optages for sælgers regning, mod at denne modtager provenuet heraf ...."

Omkostninger i forbindelse med klagerens optagelse af kontantlånet på 260.000 kr. var opgjort således:

Omkostninger ved ejerskiftelån:

Stempel, tinglysningsafgift, salær 7.800 kr.

Kurtage og gebyr for lånesag (ved opt. af kontantlån 1.390 kr.

I alt 9.190 kr.

Skatteankenævnet havde ved den påklagede afgørelse ikke anerkendt klagerens udgifter til låneoptagelse i forbindelse med handlen på 9.190 kr. Som begrundelse for afgørelsen havde nævnet bl.a. anført, at der i henhold til gældende praksis ikke kunne godkendes fradrag for låne- og prioriteringsomkostninger i forbindelse med optagelse af ejerskiftelån. Nævnet havde herved henset til, at det af cirkulære til ejendomsavancebeskatningsloven af 12. september 1994, pkt. 4.1.3., fremgik, at der var fradrag for salgsomkostninger, men at det ikke fremgik, hvad begrebet salgsomkostninger dækkede. Imidlertid var disse i Skattekartoteket 51.5.10. specificeret som værende mæglersalær, advokatomkostninger og omkostninger i forbindelse med stempling af skøde. I cirkulærets pkt. 4.1.1. om kontantomregning efter lovens ' 4, stk. 4, fremgik det, at ejerskiftelån, der blev optaget af sælger, skulle behandles på samme måde som ethvert andet lån, der blev stiftet efter ejendommens anskaffelsestidspunkt. Endvidere var der henvist til Landsskatterettens kendelser af 30. november og 11. december 1963.

Klagerens repræsentant havde over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at klagerens udgift i forbindelse med afståelsen af ejendommen på 9.190 kr. blev godkendt fradraget i avancen.

Til støtte for påstanden havde repræsentanten bl. a. anført, at køber i forbindelse med ejendomshandler afgjorde, om den eksisterende prioritering skulle bibeholdes, eller om der skulle ske omprioritering i forbindelse med handlen. Hvis det blev aftalt, at sælger skulle foretage omprioriteringen, ville sælger forlange en højere salgspris. Hvis det blev aftalt, at køber ville foretage omprioriteringen, ville denne forlange et afslag i prisen. For sælgers vedkommende var det således som udgangspunkt underordnet, hvem der skulle sørge for omprioriteringen. På Sjælland var der kutyme for, at køber foretog omprioriteringen, mens det vest for Storebælt var sælgeren, der afholdt disse udgifter. Parterne i denne handel havde således fulgt kutymen på området.

Ud fra ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, og cirkulære nr. 166 af 12. september 1994, pkt. 4.1.3. indgik afståelsesvederlaget i avanceopgørelsen med det kontantomregnede nettoprovenu, idet salgsomkostninger, som den skattepligtige sælger havde måttet afholde, fragik i afståelsesvederlaget. Sælgers nettoprovenu i denne sag var således provenuet efter fradrag af låneomkostninger, som sælger ifølge skødet havde forpligtet sig til at afholde i direkte forbindelse med salget. Ifølge repræsentanten var der intet belæg for at antage, at opremsningen i Skattekartoteket var udtømmende. Det fremgik af tidligere praksis, jf. herved cirkulære nr. 250 af 29. december 1975, pkt. 4, at "afståelsesvederlaget nedsættes endvidere med de salgsomkostninger, den skattepligtige havde måttet afholde .... Såfremt der i forbindelse med afståelsen af en fast ejendom foretages belåning eller omprioritering af denne, og det er et led i salgsaftalen, at sælgeren er forpligtet til at bære omkostningerne herved, herunder kurstab, kan disse udgifter fradrages i afståelsesvederlaget...." Ejendomsavancebeskatningsloven blev indført i 1982, hvorved der indførtes kontantværdiomregning. Herefter kunne kurstab ikke fradrages. Imidlertid var der ikke noget der tydede på, at omkostninger i forbindelse med låneoptagelse i direkte forbindelse med salget ikke længere skulle være fradragsberettigede. Mens 1975-cirkulæret direkte hjemlede ret til at fradrage disse omkostninger, var det i cirkulære nr. 216 af 17. december 1982, pkt. 9, og det tilsvarende cirkulære fra 1984 anført, "afståelsesvederlaget nedsættes med de salgsomkostninger, som den skattepligtige har måttet afholde ..." Denne ændring i ejendomsavance-cirkulærets ordlyd kunne ikke medføre, at der ikke længere var fradrag for låneomkostninger ved omprioritering, når dette skete som følge af og i direkte forbindelse med salget af ejendommen.

Landsskatteretten lagde til grund, at klagerens låneomkostninger var en direkte følge af salgsaftalen samt at de var afholdt som vilkår i umiddelbar tilknytning til afståelsen. Herefter fandt retten, at låneomkostningerne var en salgsomkostning, som afståelsesvederlaget skulle nedsættes med, hvilket var tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen.

Versioner

1. 2000-07-11