Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/1999/11177@2000-08-16/da

Indhold

1. Indledning

Overdragelse af køberet til udstykningsgrund

- beskatning af avance ved afståelse

Reference:

EBL

LV 1998 E.J.5.2.2

A A/S klagede for indkomståret 1996 over, at skatteankenævnet havde anset avance ved overdragelse af køberet for omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Det fremgik af sagens oplysninger, at A A/S, herefter benævnt selskabet, i november 1995 fik reserveret et areal i en kommunal udstykningsgrund (grund 1). Prisen for grunden var aftalt til 35 kr. pr. m², eller i alt 481.810 kr. B ønskede imidlertid at overtage grund 1, og ved efterfølgende forhandlinger mellem kommunen, B og selskabet accepterede selskabet at afstå fra at købe grund 1 mod at kunne købe en tilsvarende grund (grund 2), hvorefter B erhvervede grund 1. Grund 2 kostede imidlertid 60 kr. pr. m², eller i alt 840.000 kr. Som en del af aftalen skulle B betale en difference på 344.150 kr., som indbetaltes til kommunen på en check dateret den 19. december 1996.

Skatteankenævnet havde ved den påklagede afgørelse anset selskabet for skattepligtig af avancen ved afståelse af køberetten til den første grund i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens bestemmelser. Som begrundelse for afgørelsen havde nævnet bl.a. anført, at selskabet da forhandlingerne med B og kommunen påbegyndtes, allerede havde meddelt kommunen, at selskabet ønskede at købe grunden, at B ikke tidligere havde været ejer af den grund, selskabet købte, samt at transaktionerne omkring de to grunde blev foretaget efter fælles aftale mellem de 3 involverede parter. Herefter måtte selskabet anses for at have overdraget køberetten, jf. Landsskatterettens afgørelse i TfS 1988, 613, hvorfor vederlaget herfor var skattepligtigt, jf. også cirk. nr. 166 af 12. september 1994, pkt. 2.1. og Ligningsvejledningen 1996 E.J.5.2.2., ligesom der ikke var tale om et mageskifte.

Klagerens repræsentant havde over for Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at det omhandlede vederlag vedrørte kompensation for opgivelse af en køberet.

Til støtte for påstanden havde repræsentanten bl.a. anført, at opgivelsen blev ensidigt udvirket af kommunen og B's fælles varetagelse af offentlige interesser ved at motivere til et frikøb af den erhvervsbyggegrund, som var omfattet af selskabets køberet, og ved at tilskynde selskabet til at tåle en ny køberet etableret på et andet grundstykke i nabolaget. Selskabet betingede sig således blot skadesløsholdelse ved opgivelsen af køberetten. Vederlag for opgivelse af en køberet var ikke skattepligtig i medfør af statsskatteloven eller ejendomsavancebeskatningsloven, jf. cirk. nr. 166 af 12. september 1994, pkt. 2.1. Repræsentanten havde herved anført:

"Vi gør gældende, at vederlag for opgivelse af en køberet ikke er omfattet af skattepligt i henhold til statsskattelovens bestemmelser, og at et sådant vederlag ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, jf. cirkulære nr. 166 af 12. september 1994, punkt 2.1. om lovens anvendelsesområde, hvorfra citeres:

"Reglerne omfatter tillige fortjenester, der stammer fra afståelse af middelbare ejendomsrettigheder over fast ejendom, som f. eks. vederlag for at tilstå en anden køberet til en ejendom, idet ejeren gennem modtagelsen af vederlaget for køberetten påtager sig en rådighedsindskrænkning."

Det er vor opfattelse, at den sproglige formulering begrænser cirkulærets anvendelse som beskatningshjemmel til en gennemførelse af beskatning af de vederlag, som tilflyder ejere af fast ejendom for påtagelse af rådighedsindskrænkning, byrder og gener som kompensation for ejerens meddelelse af en køberet. Derved får vederlaget nærmest karakter af en fremrykket betaling i forhold til senere udnyttelse ved gennemførelse af det forventede køb, hhv. en "præmie" for at være sikret køberetten, dvs. ligheder til indgåelse af en option med "fortrydelsesadgang".

Loven kan ikke anvendes vedrørende skatteydere, som ikke er, ikke har været, og ikke bliver ejer af en fast ejendom, som opgivelsen af køberetten direkte vedrører, hvorfor loven ikke finder anvendelse i forhold til selskabet.

I den foreliggende situation er der tale om den - i forhold til citatet fra cirkulæret - omvendte situation, nemlig at kommunen ved sin rolle sikrer en betaling til indehaveren af køberetten for at formå denne til at opgive sin ret, jf. reservation den 8. november 1995. Havde der ved reservationen været ydet en betaling til kommunen for indrømmelse af denne køberet, ville dette vederlag have været skattepligtigt for ejeren, forudsat at denne ikke positivt var fritaget for skattepligt."

Subsidiært havde repræsentanten nedlagt påstand om, at der mellem selskabet og B blev truffet aftale om, at der var tale om et mageskifte af et ubebygget areal, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 2. For selskabet var der alene tale om, at et andet jordstykke trådte i stedet for det oprindelige, uden omkostninger for selskabet i øvrigt.

Endelig havde repræsentanten, såfremt selskabet måtte blive anset for skattepligtig af avancen, anmodet om, at avancen blev anset for genanbragt i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6A. Til støtte for dette havde repræsentanten henvist til skattestyrelseslovens § 28, stk. 1, 2. pkt. og § 23, stk. 2, 2. pkt. og bl.a. anført, at dette måtte være muligt, uanset reglen om, at anvendelse af genanbringelsesreglen ikke var begæret anvendt ved indsendelse af selvangivelsen, jf. § 6A, stk. 1, litra c. Som følge af sagens udvikling, hvor der havde været begrundet foranledning til at antage, at der var tale om vederlag for en opgivelse af køberetten, der således var skattefri, havde det ikke været muligt eller naturligt ved selvangivelsen i det pågældende indkomstår at begære reglen om genanbringelse anvendt.

Landsskatterettens bemærkninger:

Selskabet havde købt grund 2, som selskabet ikke havde køberet til, for en købesum på 840.000 kr., hvoraf B havde betalt 344.150 kr. Baggrunden for, at B havde betalt dette beløb, var, at selskabet uanset sin køberet til grund 1 havde accepteret, at B kunne købe denne grund af kommunen til den pris, der var fastsat i selskabets køberet, nemlig 481.810 kr. Selskabet havde således overdraget sin køberet til grund 1 til B, og da denne overdragelse var sket mod en økonomisk modydelse på 344.150 kr., var selskabet skattepligtig af dette beløb efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Landsskatteretten fandt ikke anledning til at tage stilling til anmodningen om genanbringelse, da dette spørgsmål ikke havde været forelagt de stedlige skattemyndigheder.

Versioner

1. 2000-08-16