Landsskatteretskendelse af 4. juli 2002 vedr. Andelsboligforening fordeling af fællesudgifter
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/2002/10124@2002-07-04/da
Indhold
Andelsboligforeningen A, der har både medlemmer og ikke-medlemmer, klager for indkomstårene 1997-1999 over, at de stedlige skattemyndigheder har ændret fordelingsnøglen vedr. fællesudgifter.
Det fremgår af sagen, at andelsboligforeningen, er en privat andelsboligforening bestående af 27 lejemål på i alt 2.112 m 2 , heraf 5 erhvervslejemål på 762 m 2 udlejet til ikke andelshavere, og 22 beboelseslejemål på i alt 1.350 m 2 , der er udlejet til såvel andelshavere som ikke andelshavere.
Sagen vedrører spørgsmålet om ejendommens fællesudgifter skal fordeles mellem den erhvervsmæssige skattepligtige lejeindtægt og den ikke erhvervsmæssige, ikke skattepligtige, boligafgift på grundlag af forholdet mellem den faktiske erhvervsmæssige lejeindtægt og andelsboligforeningens samlede lejeindtægter/boligafgift eller på et grundlag, hvori indgår såvel ejendommens faktiske lejeindtægter som areal.
Andelsboligforeningens revisor har ved opgørelsen af andelsboligforeningens skattepligtige indkomster for 1997, 1998 og 1999 fordelt ejendommens fællesudgifter på grundlag af forholdet mellem de erhvervsmæssige lejeindtægter og de samlede lejeindtægter og boligafgifter. Den selvangivne erhvervsmæssige andel af fællesudgifterne fremkom således:
1997:
Fællesudgifter skattemæssigt 982.688 kr.
Erhvervsmæssig bruttoleje 612.150 kr.
Bruttolejeindtægter jf. regnskab 999.128 kr.
Erhvervsmæssig andel i fællesudgifter:
(612.150 kr. * 982.688 kr. ) / 999.128 kr. 602.077 kr.
1998:
Fællesudgifter skattemæssigt 1.020.667 kr.
Erhvervsmæssig bruttoleje 612.525 kr.
Bruttolejeindtægter jf. regnskab 1.022.010 kr.
Erhvervsmæssig andel i fællesudgifter:
(612.525 kr. * 1.020.667 kr. ) / 1.022.010 kr. 611.720 kr.
1999:
Fællesudgifter skattemæssigt 955.287 kr.
Erhvervsmæssig bruttoleje 579.154 kr.
Bruttolejeindtægter jf. regnskab 1.024.272 kr.
Erhvervsmæssig andel i fællesudgifter:
(579.154 kr. * 955.287 kr. ) / 1.024.272 kr. 540.148 kr.
De stedlige skattemyndigheder har ændret andelsboligforeningens skattepligtige indkomst på grundlag af følgende fordelingsnøgle:
Fællesudgifter * Erhvervsmæssige lejeindtægter
Boligafgift + erhvervsboligafgift reguleret til lejeniveau + lejeindtægter
Som begrundelse for de foretagne ansættelser har myndighederne bl.a.. anført, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. selskabsskatteloven § 9, stk. 1, kun kan fratrækkes de udgifter, som vedrører de indtægtskilder, hvis indtægter er skattepligtige.
Den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle efter forholdet mellem erhvervsmæssige lejeindtægter og samlede lejeindtægter/boligafgifter, kan ifølge de stedlige skattemyndigheder således ikke benyttes i et tilfælde som det foreliggende, hvor erhvervsindtægten hidrører fra udlejning af såvel beboelse som erhverv, og hvor lejere og andelshavere ikke betaler samme leje pr. m 2 , jf. ligningsvejledningen 1999, afsnit S.C.6.1.7.
Myndighederne har godkendt fællesudgifter på baggrund af følgende beregning:
Indkomståret 1997:
Fordelingstal:
Lejeindtægt alm. lejere 297 m 2 164.122
Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b -15.262 148.860
Erhvervsleje 762 m 2 448.028
Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b -39.158 408.870
Erhvervsmæssig lejeindtægt 557.730
Boligafgift 1.036 m 2 386.978
Reguleret til lejeniveau 132.277 519.255
Fordelingstal 1.076.985
Fællesudgifter:
Fællesudgifter iflg. indkomstopgørelse 982.688
Ydelsesstøtte medregnet med 160.878
Godkendt medregnet med 0 -160.878
Afskrivning installationer fratrukket med 41.240
Godkendt fratrukket med 6 % af 1.031.000 kr. 61.860 20.260
Fællesudgifter 842.430
Erhvervsmæssig andel heraf:
842.430 kr. * 557.730 kr./1.076.985 kr. = 436.262
Indkomståret 1998:
Fordelingstal:
Lejeindtægt alm. lejere 297 m 2 159.132
Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b -15.262 143.870
Erhvervsleje 762 m 2 453.393
Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b -39.158 414.235
Erhvervsmæssig lejeindtægt 558.105
Boligafgift 1.036 m 2 409.485
Reguleret til lejeniveau 92.364 501.849
Fordelingstal 1.059.954
Fællesudgifter:
Fællesudgifter iflg. indkomstopgørelse 1.020.667
Ydelsesstøtte medregnet med 161.498
Godkendt medregnet med 0 -161.498
Afskrivning installationer fratrukket med 41.240
Godkendt fratrukket med 6 % af 1.031.000 kr. 61.860 20.260
Fællesudgifter 879.789
Erhvervsmæssig andel heraf:
879.789 kr. * 558.105 kr./1.059.954 kr. = 463.241
Indkomståret 1999:
Fordelingstal:
Lejeindtægt alm. lejere (297 m 2 indtil 31/3 og 231 m 2 fra 1/4 til 31/12) 134.468
Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b -11.450 123.018
Erhvervsleje 762 m 2 459.362
Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b -41.548 417.814
Erhvervsmæssig lejeindtægt 540.832
Boligafgift 444.218
Reguleret til lejeniveau 95.321 539.539
Fordelingstal 1.080.371
Fællesudgifter:
Fællesudgifter iflg. indkomstopgørelse 955.287
Ydelsesstøtte medregnet med 161.407
Godkendt medregnet med 0 -161.407
Afskrivning installationer fratrukket med 52.588
Godkendt fratrukket med 6 % af 1.031.000 kr. 51.551 -1.038
Fællesudgifter 792.842
Erhvervsmæssig andel heraf:
792.842 kr. * 540.832 kr./1.080.371 kr. = 396.895
Andelsboligforeningens repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at beregningsposten ”reguleret til lejeniveau” ikke har lovhjemmel, og at fordelingen af de fradragsberettigede omkostninger skønsmæssigt kan ske forholdsmæssigt på grundlag af de faktiske indbetalte huslejer, fordelt på lejere og andelshavere, hvilket har været administrativ praksis gennem mange år.
Til støtte herfor har han bl.a. anført, at de stedlige skattemyndigheder har henvist til ligningsvejledningen 1999, afsnit S.C.6.1.7, hvor der ikke fremgår nogen henvisning til lovbestemmelser, som giver medhold i beregningen af de fiktive huslejeforhøjelser. Repræsentanten har endvidere den opfattelse, at statsskatteloven § 4, stk. b, ikke hjemler mulighed for denne fiktive huslejeberegningsmetode.
Landsskatteretten skal udtale:
Det fremgår af selskabsskatteloven § 9, stk. 1, at de af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, omfattede foreninger m.v. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun kan fratrække udgifter, som vedrører de indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige.
Den del af andelsboligforeningens udgifter, som ikke udelukkende kan henføres til indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige, må fordeles forholdsmæssigt i en fradragsberettiget og en ikke-fradragsberettiget del. Fordeling må bero på et skøn, der tager udgangspunkt i, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til.
Den kommunale skatteforvaltnings skøn er baseret på de faktiske årlige lejebetalinger fra ikke-medlemmer sat i forhold til de samlede årlige leje- og afgiftsbetalinger fra såvel medlemmer som ikke-medlemmer reguleret for den forskel i lejen eller afgiften pr. kvadratmeter, der eksisterer for medlemmer henholdsvis ikke-medlemmer. Denne fordelingsnøgle medfører, at fællesudgifterne fordeles med udgangspunkt i de indkomstkilder, til hvilke de årlige skattepligtige indtægter kan henføres.
Landsskatteretten finder ikke, at den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle i samme udstrækning tager hensyn til, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til, idet den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle tager udgangspunkt i forholdet mellem de erhvervsmæssige lejeindtægter og de samlede lejeindtægter og boligafgifter.
Landsskatteretten finder på baggrund heraf samt henset til TfS 2001.406 LSR og Ligningsvejledningen 1999 S.C.6.1.7, ikke grundlag for at tilsidesætte den af de stedlige skattemyndigheder anvendte fordelingsnøgle. Den påklagede ansættelse stadfæstes dermed.