Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/2002/10234@2002-01-21/da

Indhold

1. Indledning

Begæring om, at Slagelse Kommune skal overtage 2 ejendomme tilhørende Hunsballe Frø A/S, jf. planlægningslovens § 48.

Taksationskommissionen modtog den 14. februar 2001 fra advokat Mogens Moe, København på vegne Slagelse Kommune anmodning om at træffe afgørelse i en sag, hvor Hunsballe Frø A/S har fremsat krav om, at Slagelse Kommune skal overtage 2 af aktieselskabets ejendomme i Slagelse, jf. planlægningslovens § 48.

Taksationskommissionen har den 19. december 2001 besigtiget de omhandlede ejendomme og forhandlet med repræsentanter for kommunen og aktieselskabet om det fremsatte krav. Der er af advokaterne for Slagelse Kommune og Hunsballe Frø A/S afgivet indlæg om den fremsatte begæring.

Hunsballe Frø A/S har nedlagt påstand om, at Slagelse Kommune tilpligtes at overtage aktieselskabets ejendomme, matr. nr. e 1-ci og 1-da begge Antvorskov Hovedgård, Slagelse jorder.

Slagelse Kommune har nedlagt påstand om frifindelse.

Parterne er enige om, at taksationskommissionen ikke ved denne behandling af sagen skal fastsætte en evt. overtagelsessum.

Matr. nr. 1-ci Antvorskov Hgd. er ifølge tingbogen af areal 29.051 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2001 ansat i ejendomsværdi til 11.300.000 kr., heraf grundværdi 497.600 kr. Ejendommen er samvurderet med ejendommen matr. nr. 13 samme steds., der ifølge tingbogen er af areal 11.470 m 2 . Ejendommen, matr. nr. 1-da samme steds er ifølge tingbogen af areal 1.105 m 2 og er pr. 1. januar 2001 ansat i ejendomsværdi til 880.000 kr., heraf grundværdi 210.000 kr.

Af sagens bilag og det i øvrigt oplyste fremgår:

Hunsballe Frø A/S erhvervede i 1940 matr. nr. 1-ci Antvorskov Hovedgaard. Aktieselskabet har derefter til i 2001 drevet frøforædlingsvirksomhed fra ejendommen. Til brug for virksomheden er der gennem årene opført flere produktions- og lagerbygninger. Naboejendommen, matr. nr. 1-da samme steds er erhvervet i 1950 og er bebygget med et beboelseshus, der har været brugt som funktionærbolig, men nu er udlejet.

Ved skrivelse af 20. december 1973 meddelte Byudviklingsudvalget for Slagelse-Egnen afslag på tilladelse til udvidelse af bygningerne med 2 haller hver på 1.000 m 2 umiddelbart øst for de eksisterende bygninger. I skrivelsen hedder det:

Det fremgår af sagen, at arealet helt er omfattet af fredningsbælterne ved motorvejen og Ny Næstvedvej, og at de nye bygninger agtes opført mindre end 100 meter fra Antvorskov ruiner.

Fredningsplanudvalget ... har meddelt, at de eksisterende bygninger er uheldigt placeret for tæt ved Antvorskov ruin, og at den påtænkte udvidelse vil medføre en forringelse af udsigten til ruinen, ligesom afstanden til denne fra nærmeste bygningshjørne kun bliver ca. 40 meter. Udvalget finder det ud fra en æstetisk betragtning meget uheldigt at placere yderligere byggeri så tæt ved ruinen, og fraråder, at det ansøgte imødekommes.

Slagelse byråd ... at man må fraråde, at fredningslinjerne overskrides.

Hunsballe Frø sendte den 8. januar 1974 Byudviklingsudvalget en ny ansøgning om at måtte bygge en lagerhal på 48 x 30 m 2 . I ansøgningen hedder det:

Der vil næppe senere blive bedt om tilladelser til nye bygningsudvidelser, idet selskabet ikke er interesseret i en større ekspansion.

Overfredningsnævnet meddelte den 28. juni 1974 dispensation til opførelse af en lagerhal øst for de eksisterende bygninger og på nogle nærmere vilkår. Skrivelsen sluttes således:

Det tilføjes, at tilladelse i henhold til naturfredningsloven til yderligere udvidelse af ejendommen ikke kan forventes ...

Af midlertidige § 15-rammer godkendt af Slagelse byråd den 22. maj 1978 fremgår:

Fremtidige parker D38-D42 For områderne: Nr. D 38 (Antvorskov ruin)

gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. at områderne anvendes til offentlige friarealer (bypark, landbrug, skovbrug o.lign).

b. at der ikke må opføres bebyggelse i området. ...

c. ...

d. at område D 38 disponeres efter en samlet plan med særlig hensyntagen til Antvorskov ruin.

Den 8. juli 1985 meddelte Slagelse Kommune på nærmere vilkår Hunsballe Frø byggetilladelse til at opføre en 787 m 2 stor lagerbygning med et rumfang på 5.740 m 3 på matr. nr. 1-cl Antvorskov Hgd. Vestsjællands Amt gav zonetilladelse mod tinglysning af deklaration om beplantning m.m.

I Slagelse Kommunes kommuneplan for 1987-1996 fandtes følgende bestemmelser:

4.D.12 Antvorskov ruin

a. området anvendes tilfriarealer (bypark m.v.)

b. Der må ikke opføres ny bebyggelse i området bortset fra bebyggelse, som er nødvendig for besøgende til Antvorskov ruin (toiletbygning, information- og kioskanlæg og lignende).

c. Området skal disponeres efter en samlet plan med særlig hensyntagen til Antvorskov ruin, og således at dette områdes historiske og rekreative værdier fremhæves.

Hashøj Kommune vedtog i oktober 1991 en lokalplan for et frøavlscenter i Sludstrup på Hunsballegård. Hunsballe Frø opførte ikke det påtænkte frøavlscenter.

Statsaut. ejendomsmægler Jørgen Calmar, Slagelse skrev den 14. november 1994 til Hunsballe Frø, at han s.d. ved et møde med borgmester Jens Jørgensen, Slagelse Kommune havde afleveret udkast til en købsaftale, hvorefter kommunen af Hunsballe Frø skulle købe ejendommene, matr. nr. 1-ci og 1-da begge Antvorskov Hovedgård for 7,5 mio. kr. til overtagelse pr. 20. juli 1995 og med en lejeaftale om, at Hunsballe Frø kunne bruge bygningerne frem til den 1. august 1996 for en leje af 0,6 mio. kr. Ejendommen, matr. nr. I-cl Antvorskov Hgd. betegnes i udkastet som en forretningsejendom med beboelse, og matr. nr. 1-da samme steds som en beboelsesejendom (parcelhus).

Matr. nr. 1-ci Antvorskov Hgd. blev ved årsreguleringen pr. l. januar 1995 ansat i ejendomsværdi til 7.020.000 kr., heraf grundværdi 314.500 kr. Matr. nr. 1-da samme steds blev ved samme årsregulering ansat i ejendomsværdi til 520.000 kr., heraf grundværdi 210.000 kr.

Der fremkom i januar 1995 en avisartikel, hvori det bl.a. hedder:

Jeg fornemmer, at stemningen blandt byrådspolitikerne går i retning af, at Hunsballe jævnes med jorden. Borgmester Jens Jørgensen (C) siger det med lidt forsigtighed, men understreger sin egen overbevisning med, at bygningerne på Hunsballevej 2-4 er grimme.

Bygningerne som de ligger, er ikke den smukkeste portal til Slagelse, som borgmesteren udtrykker det lidt udglattende.

Det handler om velkomstcenter, det handler om turistattraktioner i Slagelse og det handler om regionplanlægning. ... Jeg har bedt forvaltningen om at overveje, hvilke muligheder, der er i hele området. Vi arbejder bredt, siger borgmesteren, der dermed har frigjort sig fra tanken om, at Hunsballe-bygningerne skal bruges til noget bestemt. Vi har aldrig drøftet bygningerne som særskilt punkt, men som jeg fornemmer stemningen, så er der ingen interesse i, at kommunen overtager Hunsballe-bygningerne på de udbudte vilkår, det vil sige til en pris af godt syv mio. kr. Det kunne godt være, at vi ville købe til grundprisen, fastslår Jens Jørgensen.

Byrådet i Slagelse Kommunes godkendte den 16. juni 1997 "Kommuneplan 1997-2009". Heraf fremgår:

De anvendelser, der er brugt i rammerne er følgende:

D - serviceområde

[På kort visende arealanvendelse i Sydbyen viser signaturen for Antvorskov ruin områdets anvendelse som "kolonihave, idræt. park m.v." medens signaturen for "Slipset" viser anvendelse som "erhvervmindre miljøbelastende"]

Området omkring Antvorskov ruin bør udformes som en offentlig tilgængelig park.

4. C 3 "Slipset"

Området må kun anvendes til transportcenter. ...

4.D.12 Antvorskov ruin

a. Området anvendes til kulturelle/turistmcessige formål, herunder funktioner, der knytter sig til Antvorskov ruin.

b. Området skal disponeres efter en samlet plan hvorefter en bygningsmæssig udtynding i området skal finde sted, idet der dog samtidig åbnes mulighed for ombygning med mindre glasbygninger, forbindelsesgange o.lign.

Der skal disponeres med særlig hensyntagen til Antvorskov ruin, således at områdets historiske og rekreative værdier fremhæves.

[Under generelle bestemmelser findes i et skema markeringer, hvoraf kan udledes, at der i D-områder kun kan etableres bolig sammen med A-virksomheder efter særlig godkendelse]

Slagelse Kommune underrettede ved brev af 10. juli 1997 Hunsballe Frø om den godkendte kommuneplan. Af brevet fremgår:

Idagårdfonden og Hunsballe Frø har ved brev af 20.3.97 gjort indsigelse mod kommuneplanen.

Det foreslås, at området omkring Antvorskov ruin, omfattende bl.a. Hunsballe, overføres fra den nuværende anvendelsesform til areal for miljØbelastende virksomhed med anmeldelsespligt. ...

Det er byrådets opfattelse, at området omkring Hunsballe Frø bør fastholdes og udbygges med henblik på rekreativ anvendelse, uagtet virksomheden har sine bygninger liggende i området. ...

Byrådet er iøvrigt af den opfattelse, at der må findes plads til Hunsballe Frø på kommunens erhvervsarealer andet steds i kommunens periferi. Slagelse Kommune vil i den forbindelse være virksomheden behjælpelig ud fra nogle helhedsbetragtninger angående dette forhold.

Idagårdfonden og Hunsballe Frø gjorde i et fælles brev af 5. september 1997 indsigelse mod kommuneplanen og skrev:

Vi skal især understrege de økonomiske aspekter i sagen. Det har således siden vedtagelsen af den sidste kommuneplan i 1987 vist sig umuligt for Hunsballe Frø at afhænde ejendommen ved Antvorskov, selv om den har været til salg i 7 år. Kommunen har ikke ønsket at købe ejendommen og private potentielle købere har veget tilbage for at købe pga. de meget restriktive anvendelsesmuligheder der er. Der er reelt tale om en væsentlig hindring for, at Hunsballe Frø kan udvikle sig i overensstemmelse med udviklingsmulighederne indenfor frøbranchen.

Afdelingschef Uno Rasmussen, Slagelse Kommune havde den 15. december 1997 et møde med arkitekt Jens Bj. Thorláksson om udbygningsplaner for Hunsballe Frø A/S. Af Uno Rasmussens notat om mødet fremgår:

Thorláksson oplyste, at det er firmaets hensigt at anmode om en større udbygning af firmaets eksisterende virksomhed ved Sdr. Ringgade.

Firmaet var opmærksom på, at man sandsynligvis ville få et afslag på en sådan ansøgning, idet den ville være i strid med kommuneplanen samt flere fredningsbestemmelser og byggeliniebestemmelser ...

Firmaets advokat havde imidlertid oplyst, at såfremt man fik et afslag på udbygning i området, måtte kommunen udarbejde lokalplan og herigennem udlægge arealet, jvf. kommuneplanens bestemmelse, til offentlige formål. Han var så efterfølgende af den opfattelse, at kommunen måtte overtage anlægget.

Jeg bekræftede overfor arkitekten, at man sandsynligvis ville få det afslag, man var interesseret i, men at kommunen formentlig ikke ville udarbejde lokalplan samt efterfølgende ikke var interesseret i at overtage bygningsanlægget på denne baggrund.

Jeg oplyste ham iøvrigt omkring de nye bestemmelser for området, jvf. indsigelsen fra Kulturkredsen, i henhold til hvilken området er udlagt til kulturelle formål, jvf. anvendelse omkring Antvorskov Ruin.

Arkitekten oplyste endvidere, at virksomheden var inde i en stærk vækstperiode, hvor virksomhedens produktion indenfor de sidste 7-8 år var blevet fordoblet. Det var derfor bydende nødvendigt for virksomheden på nuværende tidspunkt at få skabt en fornuftig udbygningsplanlægning. Man havde gode erfaringer med en tilsvarende udbygning, som var foretaget i Holstebro.

Arkitekten oplyste, at virksomhedens umiddelbare behov var ca. 10.000 m 2 . Skulle der endvidere være en reserve, måtte man antage, at bygningsarealet over en årrække kom op på ca. 20.000 m 2 . ...

Det er min opfattelse, at såfremt kommuneplanens bestemmelse angående kulturel anvendelse i området skal nyde fremme, skal det offentlige på en eller anden måde involveres økonomisk i projektet. ...

Den 5. januar 1998 fremsendte arkitekt Jens Bj. Thorláksson, Alleens Tegnestue, Slagelse på vegne Hunsballe Frø A/S en ansøgning, hvoraf fremgår:

... om tilladelse til at udføre den anførte udvidelse og ombygning af eksist. frøavlscenter Hunsballe Frø.

Beliggende Kongevejen 6, matr. nr. 1-ci og 1-ch Antvorskov hovedgård. Eksist. grundareal 29.185 m 2 .

Udvidelse som angivet på vedlagte oversigtsplaner : Samlet udvidelse andrager 4.500 m 2

Ombygning andrager den samlede eksist. bebyggelse 6.200 m 2

Ifølge et notat af 4. marts 1998 udfærdiget af Uno Rasmussen forhørte arkitekt Thorlaksson sig den 2. s.m. om muligheden for at etablere et kontordomicil på Hunsballes ejendom ved motorvejen. Af notatet fremgår:

Jeg meddelte ham, at kommuneplanen bestemte, at området skulle udlægges til bypark, og der således ikke var mulighed for at bygge på ejendommen. Jeg meddelte dog i samme åndedrag, at såfremt Hunsballe ville sælge sit nuværende bygningsanlæg til en anden virksomhed, som ville drive en beslægtet virksomhed, som den der i dag finde sted, f. eks. lagervirksomhed, vognmandsvirksomhed eller lign., var dette muligt ud fra bestemmelsen om, at eksisterende forhold kan fortsætte som hidtil.

Stillet overfor dette alternativ var det måske ikke så dårligt med et kontordomicil udformet ud fra nogle arkitektoniske helhedsprincipper, som på en smukkere måde ville tegne byen fra motorvejen end den bebyggelse, som i dag findes på ejendommen.

Alternativet er måske, at Slagelse Kommune i stedet skal betale for ejendommen samt nedrivning af bygningsanlæg.

Jeg meddelte iøvrigt, at Slagelse Kommune var meget interesseret i at indgå i en drøftelse med interessenterne med henblik på servicering af deres projekt.

Af notat af 18. marts 1998 fra Uno Rasmussen fremgår, at der blev aftalt et møde om frøcentrets udvidelsesplaner til den 26. s.m. i Holstebro, hvori kommunaldirektøren skulle deltage. Teknisk forvaltning afventede udfaldet af dette møde. Og af notat af 14. juli 1998 fra Uno Rasmussen fremgår, at arkitekt Thorláksson på et møde dagen før forelagde muligheden for en evt. udbygning af frøcentret. Uno Rasmussen anfører i notatet, at han meddelte arkitekt Thorláksson, at der formentlig kunne tegnes et byggefelt med hensyntagen til frednings- og vejbyggelinierne, at bebyggelse i området ville være i strid med kommuneplanens almindelige bestemmelser, men at spørgsmålet tidligere havde været drøftet med kommunaldirektør og borgmester, som havde tilkendegivet en positiv holdning, såfremt spørgsmålet kunne løses. En evt. realisering af projektet ville forudsætte udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan.

Skov- og Naturstyrelsen afgav den 13. august 1998 følgende udtalelse:

Vedr.: Antvorskov klosterruin, fr.nr. 3622:18, udvidelse af bebyggelse på naboejendom.

Antvorskov kloster, der må betragtes som et nationalt betydningsfuldt fortidsminder, er i dag presset landskabeligt af motorvejen og industribebyggelsen på naboejendommen. Skov- og Naturstyrelsen finder en yderligere forringelse af fortidsmindets omgivelser uacceptabel. Styrelsen kan derfor ikke anbefale, at kommuneplanen ændres for at muliggøre en udbygning af frøavlscenteret. Styrelsen vil i givet fald nedlægge veto mod en lokalplan med dette indhold. Styrelsen vil ligeledes anke en eventuel dispensation, til bebyggelse og etablering af vej- og parkeringsanlæg inden for beskyttelseszonen til Naturklagencevnet. Det skal her bemærkes, at den på den fremsendte tegning viste beskyttelseslinie ikke er korrekt afsat. Beskyttelseszonen regnes fra fortidsmindets ydre begrænsning, hvilket i dette tilfælde vil sige, den udvendige side af det dige, der afgrænser det fredede areal mod sydvest.

Skov- og Naturstyrelsen finder, at arealerne syd og øst for den eksisterende bebyggelse, hvor der tidligere er fundet ruiner af Antvorskov kloster og slots avlsbygninger, af både arkæologiske og landskabelige årsager fortsat bør fremstå som græsklædte arealer.

Slagelse Kommune sendte den 19. august 1998 en kopi af Skov- og Naturstyrelsens udtalelse til arkitekt Thorláksson, som den 16. oktober 1998 underrettede Hunsballe Frø A/S om udtalelsen og om, at Slagelse Kommunes tekniske forvaltning klart havde afvist at tillade udvidelse og ombygning af frøcentrets bygningsanlæg. Arkitekten anførte, at han stadig savnede en regulær skrivelse fra kommunen angivende afslag og begrundelse.

Den 28. oktober 1998 skrev Slagelse Kommune, Teknisk Forvaltning således til arkitekt Thorláksson:

Planlcegningsmcessige - Administrative tilkendegivelser ang. ejendommen Kongeveien 6.

Alleens Tegnestue har på vegne af Frøavlscentret Hunsballe Frø til Slagelse Kommune ansøgt om principiel tilladelse til udvidelse af frøcentrets bygningskompleks.

Tegnestuen har efterfølgende telefonisk anmodet om forskellige administrative tilkendegivelser ang. sagen, herunder:

1. Forhold til fredningsbyggelinien mod Antvorskov Ruin.

2. Forhold til kommuneplanbestemmelserne.

3. Mulighed for opførelse af firmadomicil.

Teknisk Forvaltning skal i den anledning udtale:

Ang. 1 skal der henvises til tidligere besvarelse af 19.8.98 med kopi af brev fra Miljø- og Energiministeriet, hvor ministeriet tilkendegiver, at der ikke kan forventes dispensation for fredningsbyggelinierne imod Antvorskov Ruin.

Ang. 2 skal det oplyses, jvf. tidligere besvarelse i forbindelse med kommuneplandebatten, at området i kommuneplanen er udlagt til kulturelle/turistmæssige formål. Der kan derfor ikke forventes tilladelse til opførelse af nye større produktions- og lagerbygninger i strid med kommuneplanens bestemmelser, hvorimod Teknisk Forvaltning ikke ser problemer i forhold til mindre tilbygninger.

Ang. 3 skal det oplyses, at der tidligere er givet positiv kommunal tilkendegivelse med henblik på en evt. mulighed for opførelse af et firmadomicil på ejendommen. En forudsætning er imidlertid en ændring af kommuneplanen samt udarbejdelse af lokalplan.

Af Uno Rasmussens notat om et møde den 1. februar 1999 mellem p.d.e.s Torkil Jørgensen og Uno Rasmussen for Slagelse Kommune og p.d.a.s direktørene Steen Kisselhegn og Bent Fischer samt advokat Søren Smith Knudsen for Hunsballe Frø fremgår:

Mødet konkluderede i en undersøgelse af følgende 3 muligheder for ejendommen:

1. Virksomheden bliver på ejendommen

Hunsballe Frø bliver på stedet og foretager de fornødne mindre bygningsmæssige korrektioner af hensyn til virksomhedens drift. Virksomheden vil i denne konstruktion skulle anvende tiloversblevne landbrugsbygninger på Idagård.

Teknisk Forvaltning henledte i den forbindelse opmærksomheden på, at både virksomhedens areal ved Kongevejen samt arealerne omkring Idagård er landzone, hvor amtskommunen har zonekompetencen.

Slagelse Kommune har tidligere tilkendegivet at ville støtte ideen om mindre tilbygninger på ejendommen.

2. Salg af ejendommen.

Hunsballe søger, f.eks. gennem develloper, at sælge ejendommen til anden anvendelse indenfor kommuneplanens anvendelsesområde. Slagelse Kommune har tidligere givet tilsagn til en udvidet anvendelse ud over kommuneplanens anvendelsesbestemmelser til f.eks. firmadomicil eller lign.

Teknisk Forvaltning deltager gerne i forbindelse med udarbejdelse af et sådant salgsmateriale med relevante kommunale oplysninger ang. erhvervs- og bosætningsprofil, planlægningsforhold m.v.

3. Offentlig overtagelse af eiendommen.

I henhold til planlovens § 48 kan en ejer, såfremt en ejendom er udlagt til offentlige formål, forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.

Teknisk Forvaltning er af den opfattelse, at ejendommen ikke er udlagt til offentlige formål men til erhvervsmæssige - turistmæssige og kulturelle formål, hvorfor planlovens bestemmelse ikke finder anvendelse i denne situation.

Hunsballe Frøs advokat var af den modsatte opfattelse, og at der i kommuneplanens anvendelsesbestemmelser ligger så væsentlige offentlige funktioner, at det giver virksomheden en mulighed for at forlange ejendommen overtaget.

Den 3. august 1999 skrev Skanska Jensen A/S til Slagelse Kommune og oplyste, at man gennem de seneste måneder forgæves havde forsøgt at finde alternative anvendelser til Hunsballe Frø's ejendom inden for området kultur, primært biograf og konference faciliteter, hvorfor man nu spurgte, om Slagelse kommune havde nogle kulturelle aktiviteter der kunne placeres på ejendommen. Subsidiært spørges, hvilke anvendelser en ny ejer af ejendommen må gøre, uden at der foretages bygningsmæssige ændringer.

Slagelse Kommune svarede den 12. august 1999, at kommunen ikke p.t. havde nogle kulturelle aktiviteter med henblik på Hunsballe Frø's ejendom, og at den anvendelse en ny ejer af ejendommen kunne gøre uden at foretage bygningsændringer måtte komme an på en konkret ansøgning. Ifølge kommunens brev kunne anvendelsen af ejendommen groft opdeles i 3 muligheder/kategorier: 1) En fortsættelse af eksisterende lovlige forhold. 2) Kommuneplanens umiddelbare anvendelsesbestemmelse - offentlige formål med kulturel sigte - både egentlige offentlige virksomheders kulturtilbud, men også mere private tilbud, som f.eks. biograf, teatersal, konferencesal. 3) At kommunen udvidede kommuneplanens anvendelsesbestemmelse i retning af f.eks. mere præsentable bygningsanlæg, såsom firmadomicil eller lign.

I november 1999 vedtog Hashøj Kommune en lokalplan for et område ved Slagelse Landevej, hvorved Hunsballe Frø A/S fik mulighed for at opføre en ny produktionsvirksomhed her. Et 8.000 m 2 stort byggeri var færdigt i juni 2001.

Den 15. marts 2000 skrev Decathlon til Slagelse Kommune om et sportscenter, som kunne placeres på Hunsballe Frø's ejendom. Slagelse Kommunes tekniske udvalg mente, at det påtænkte sportscenter burde placeres ved Japanvej, men den 29. maj 2000 besluttede økonomiudvalget, at det skulle søges udarbejdet kommuneplantillæg og lokalplan, som gav mulighed for at placere virksomheden på Hunsballe Frø's ejendom.

Hunsballe Frø har fremlagt oplysning om, at der i årene fra 1990 til 2001 er sket en fordobling af det areal, hvorfra der er høstet frø til virksomhedens Slagelse-afdeling, og at omkostningerne til lagerleje i årene fra 1996 til 2000 er steget fra under 1 mio. kr. til ca. 1,4 mio. kr. Aktieselskabets regnskab for året 1999/2000 viser, at bygninger afskrives over 25 år.

Matr. nr. 1-ci Antvorskov Hgd., Slagelse jorder var pr. l. januar 2000 ansat i ejendomsværdi til 9.900.000 kr., heraf grundværdi 497.600 kr.

Erhvervsmægler Frank Dal, Eriksen Erhverv A/S, har den 4. december 2000 afgivet følgende erklæring:

Vedr. Hunsballe Frø A/S - Kongevejen 6 4200 Slagelse

I forbindelse med salget af ovenstående ejendom har undertegnede den 15.ds. haft en drøftelse med Slagelse kommune, teknisk afd. bl.a. med kommunaldirektør Erik Bo om hvilke anvendelsesmuligheder en mulig køber af ejendommen kan få lov til.

A. Salg til en anden erhvervsvirksomhed.

... om ejendommen kan anvendes til eksempelvis fortsat lagervirksomhed for andre produkter end frøprodukter vil kommunen ikke umiddelbart se dette som et problem, men ønsker i hvert tilfælde at blive hørt om købers formål med ejendommen som lager. Evt. salg til en lager/produktionsvirksomhed kan ikke forventes godkendt.

Som en ren lagerejendom, forudsat køber evt. kan få lov til at "tilpasse" eksisterende bygninger til købers behov, vurderes salgsprisen til kontant 10,9 mio. Grunden, der er på 30.920 m 2 , vil normalt give en yderligere byggeret. Følger man kommunens bebyggelsesprocent på 50% i andre erhvervsområder vil der yderligere kunne bygges ca. 8.000 m 2 . Denne byggeret anslås til en værdi af ca. 2-3 mio. men på grund af kommuneplanen for området er denne mulighed ikke tilstede, hvorfor der ikke kan opnås denne merpris for ejendommen.

B. Salg udelukkende efter kommuneplanen for området

Sandsynligheden for at sælge ejendommen til samme pris som ovenfor anført med de eksisterende bygninger som de er og forefindes til kulturelle/turistmcessige forhold vurderes til at være særdeles ringe omend ikke muligt.

... Såfremt kommunen ikke kan finde anvendelse for bygningerne, er det vanskeligt at forestille sig mulige købere ... Det er muligt kommunen vil se velvilligt på anden anvendelse eksempelvis til kontorbyggeri, men dette betyder, at salgsværdien må vurderes til at være grundprisen og den udnyttelsesgrad grundarealet godkendes til. Grundarealet udgør ca. 30.000 m 2 og det er selvsagt vanskeligt at vurdere grundprisen, da udnyttelsesgraden ikke er kendt. Hertil kommer udgifterne til fjernelse af eksisterende bygninger. Skønsmæssigt anslås salgsprisen efter at bygningerne er nedrevet og fjernet til kr. 3-4 millioner excl. de 2 eksisterende boliger.

Ifølge notat af 16. januar 2001 havde Uno Rasmussen den 3. s.m. et møde med erhvervsmægler Frank Dahl, som fik oplyst de 3 muligheder, der efter Slagelse Kommunens opfattelse var for udnyttelse af Hunsballe Frø's ejendom.

Arkitekt Jesper Sandfeld, fa. Skaarup og Jespersen, Holstebro har i en erklæring af den 25. april 2001 set på i hvilket omfang Hunsballe Frø A/S ville kunne udvide sine aktiviteter på grunden når vejbyggelinier, fredningslinier samt højdegrænseplan på 8,5 m iagttages. Der tages udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 40, hvorved følgende beregning fremkommer:

Grundareal 29.185 m 2

Byggeret ved 40% bebyggelsesprocent 11.674 m 2

Eks. bebyggelse bruttoetageareal 7.727 m 2

Mulig udvidelse ca. 4.000 m 2

Arkitekt Sandfeld anfører, at der er få udvidelsesmuligheder, når vejbyggelinier og fredningslinier lægges ind på grunden, og at det eneste "byggefelt", der bliver tilbage, er området mod syd ud mod motorvejen. Arkitekten anfører, at der her reelt kan bygges ca. 2.300 m 2 i en etage, alternativt ca. 4.000 m 2 delvist i 2 etager, men anlæggets struktur taget i betragtning, er vel kun et etetages byggeri aktuelt. Arkitekt Sandfeld har med udgangspunkt i, at den eksisterende bebyggelse fjernes og nyt erhvervsbyggeri etableres, udarbejdet en planskitse til at illustrere en mulig ny bebyggelse. Ifølge arkitekten er det tilbageblevne byggefelt -efter at vejbyggelinier og fredningslinier har "taget sit"- ca. 9.700 m 2 . Hvis byggefeltet udnyttes maximalt, kan der tilvejebringes en bebyggelse på ca. 9.700 m 2 etageareal. Det kan ske ved at etablere en "randbebyggelse", som ligger helt op til vejbyggelinierne, og som opføres i to etager å 3,20 m (max. bygningshøjde 8,5 m) i alt 7.200 m 2 . Det resterende areal kan herefter bebygges med ca. 2.500 m 2 i en etage. Randbebyggelse er med en husdybde på 18 m, som erfaringsmæssigt kan bringes til at fungere for erhvervs- og kontorejendomme. Arkitekten har vedlagt 2 planskitser.

I en senere erklæring af 17. september 2001 anfører arkitekt Sandfeld, at såfremt Skov- og Naturstyrelsens fredningslinie lægges til grund, reduceres udbygningsmuligheden af det bestående anlæg fra 2.300 m 2 til ca. 1.900 m 2 .

I en avisartikel i Sjællands Tidende den 26. juni 2001 om indvielsen af Hunsballe Frø's nye afdeling i Sørbymagle citeres bestyrelsesformanden, hofjægermester Peter Skak Olufsen: "Hensigten med denne gennemgribende modernisering af vore produktionsanlæg er langsigtet at reducere avlernes omkostninger til behandling af frø ". I samme artikel citeres direktør Steen Kisselhegn for, at der har været tanker om udflytning i 30 år. I en artikel i Ugenyt fra den 27. juni 2001 citeres direktør Kisselhegn: " I Holstebro kan vi se, at omkostningerne er reduceret stærkt på vores nye anlæg. Skulle vores omkostninger endnu længere ned, krævede det også den nye afdeling på Sjælland, som vi nu har indviet. Frøavlerne vil opleve, at deres udgifter til behandling af frøafgrøderne bliver lavere ... Hos Hunsballe Frø A/S har vi næsten tredoblet mængden af behandlet frø i de seneste ti år". Afdelingsleder Bent Fischer citeres for: "Vores nye anlæg i industriområdet i Sørbymagle ligger tæt på skov og landevej - syv km fra motorvejen. "

Der er under sagen afgivet forklaring af direktør Steen Kisselhegn, arkitekt Jens Bj. Thorláksson, arkitekt Jesper Sandfeld og af afdelingsleder Uno Rasmussen.

Direktør Steen Kisselhegn_, Hunsballe Frø A/S har forklaret, at han efter 4 års ansættelse som afdelingsdirektør i Slagelse fra januar 1990 har været direktør i hovedafdelingen i Holstebro. Han blev ikke ved sin ansættelse briefet om fredningslinier eller fredningsmyndighedernes afgørelse vedrørende Antvorskov ruin, men han kunne se, at ruinen var der og dermed regne ud, at der var nogle restriktioner omkring den. Idagårdfonden ejer 75 % af aktiekapitalen i aktieselskabet. Idagårdfonden ejer endvidere Idagård og jorderne på den modsatte side af vejkrydset, hvor "Slipset" ligger.

Aktieselskabet begyndte driften omkring 1940, hvor gården blev købt og frøforædlingsvirksomheden påbegyndt. Senere blev virksomheden udvidet med stadig flere opgaver, herunder frørenseri. Bygningsarealet blev løbende forøget indtil opførelsen af den seneste tilbygning i 1985. Selskabet har i dag 40 ansatte, heraf halvdelen i Slagelseafdelingen.

Indsigelsen af 5. september 1997 blev underskrevet af formanden for Idagårdfonden, Bent Sloth, og Peter Olufsen, bestyrelsesformand for aktieselskabet, men det var Kisselhegn, der konciperede brevet. Baggrunden for indsigelsen var, at kommuneplanen begrænsede virksomhedens muligheder betydeligt. Kisselhegn så kommuneplanen som en devaluering af virksomhedens ejendom, der ellers lå med Vestsjællands bedste placering, idet den passeres af 19 mio. biler om året. Kommuneplanen begrænsede virksomhedens udvidelsesmuligheder, og kravet om turistmæssige formål mv. kunne ikke danne grundlag for nogen indtjening.

Hunsballe Frø A/S er en international virksomhed udsat for skarp konkurrence, idet prisen for frø reduceres kontinuerligt, hvorfor det er vigtigt, at produktionen til stadighed øges. Virksomhedens bygningsareal falder i to dele: produktionsareal og lagerfaciliteter. Det er ikke noget mål, at lageret er på virksomheden, der da også siden 1990 har benyttet eksterne lagre på Idagård. Af virksomhedens areal på 6.200 m 2 udgjorde produktionsarealet 500 m 2 . Virksomheden manglede produktionsareal. 12002 år skal 5.000 tons frø passere virksomheden. Det var ikke muligt på det tidligere produktionsareal.

Efter kommuneplanens vedtagelse i 1987 og afslaget på dispensation besluttede virksomheden omkring 1990 at flytte ud og sælge ejendommene i Slagelse. Der var mange interesserede købere, som imidlertid faldt fra, når de fik kendskab til fredningslinier og kommuneplan og hørte kommunens indstilling.

Kommunen havde på et tidspunkt talt om at lægge et musikhus på grunden, men det blev opgivet. Der var også på tale, at kommunen skulle købe "Slipset" og i den forbindelse overtage aktieselskabets ejendomme og i stedet give virksomheden jord på "Slipset" eller øst for byen, hvilket aktieselskabet var indstillet på, men kommunen trak sig.

Thorlákssons opgave var at finde en løsning med kommunen, så virksomheden kunne få et større bygningsareal, primært til produktion, idet man havde lagerfaciliteter på Idagård.

I 1994 nåede aktieselskabet meget langt i forhandlingerne med kommunen, og den 20. februar 1995 skulle udkastet til købsaftale have været behandlet. Udkastet var udarbejdet af ejendomsmægler Jørgen Calmar, som aktieselskabet havde antaget til at søge ejendommen solgt. Imidlertid udtalte borgmesteren sig i januar 1995 negativt til pressen, om at bygningerne var grimme, at man kunne frygte tungmetaller på stedet, og at kommunen ingen interesse havde i at overtage ejendommen på de skitserede vilkår.

Hunsballe Frø A/S bad Thorláksson, der tidligere havde været arkitekt ved byggerier, om at forsøge at opnå tilladelse til forøgelse af bygningsarealet. Virksomheden var blevet i Slagelse, såfremt den havde kunnet opnå tilladelse til forøgelse af produktionsarealet til 2.000 m2. Kommunen har imidlertid hele tiden ønsket virksomheden væk fra grunden, hvilket efter Kisselhegns opfattelse er baggrunden for, at der aldrig blev truffet egentlige beslutninger fra kommunens side med hensyn til virksomhedens ansøgninger.

På et tidspunkt overvejede aktieselskabet at flytte virksomheden til Sludstrup, men det blev opgivet, fordi de små veje passede dårligt til den tunge trafik til virksomheden. Virksomheden havde også ved opførelsen af et nyt hovedkontor i Holstebro mærket reklameværdien af en beliggenhed nær en stor vej. Endelig var der problemer i relation til en lokalplan, ligesom virksomheden ville have en fordel ved beliggenhed i et egentligt industrikvarter med adgang til et stort areal.

Den 5. november 1999 besluttede aktieselskabet at flytte Slagelseafdelingen til Sørbymagle. Aktieselskabet købte en grund i Sørbymagle pr. 1. januar 2000. Fa. Skanska skulle opføre nye bygninger i Sørbymagle og skulle overtage aktieselskabets ejendomme i Slagelse. Skanska sprang imidlertid fra aftalen i juli 2000. Aktieselskabet besluttede at undlade retsforfølgning i den anledning, men fortsatte byggeriet i Sørbymagle, idet grunden var købt og projekteringen tilendebragt.

Opførelsen af virksomhedens nye bygninger i Sørbymagle kostede 45 mio. kr. Med en tilbygning i Slagelse på 2.000 m 2 kunne virksomheden have undladt flyttet produktionen til Sørbymagle. Der var ikke i øvrigt behov for modernisering af produktionsanlægget i Slagelse. Langt hovedparten af maskinerne er flyttet til de nye bygninger i Sørbymagle. En tilbygning på 2.000 m 2 ville have kostet ca. 4 mio. kr. at opføre. Flytning og renovering af maskiner ville måske have kostet 1-2 mio. kr. Dette ville have været en langt billigere løsning for virksomheden. Der er dog logistiske fordele ved bygningen i Sørbymagle. Bygningen i Slagelse manglede højde, men dette kunne være afhjulpet for væsentlig lavere pris. Produktionsarealet i det nye anlæg i Sørbymagle er ca. 2.000 m 2 . De fleste frøavlere ligger i området mellem Høng og Næstved, hvorfor beliggenheden i Sørbymagle også af denne grund er god.

Kisselhegn kan til pressen have sagt, at produktionsmulighederne i Slagelse var utidssvarende, men ikke at bygningerne var det. Udtalelsen blev fremsat ved indvielsen af den nye virksomhed. Det var en festdag, hvor man siger det, som medierne gerne vil høre. Bemærkningen om, at udflytningen havde været 30 år undervejs kom af, at Anders Hunsballe allerede for 30 år siden talte om at flytte virksomheden, hvilket dengang dog ikke blev taget alvorligt.

Kisselhegn fulgte med i Thorlákssons forhandlinger med kommunen og fik det indtryk, at de løb ud i sandet. Han ville gerne have haft en konklusion eller en afgørelse fra kommunen, men forhandlingerne døde blot ud. Ved et møde i Holstebro med borgmesteren og kommunaldirektøren blev det aftalt, at Kisselhegn skulle fremkomme med et konkret forslag til overtagelsessum. Hans forslag tog udgangspunkt i ejendomsvurderingen. Kommunen ville i 1999 alene betale 4 mio. kr. for ejendommene under forudsætning, at virksomheden fjernede bygningerne. Dette bud ville alene give et nettoprovenu til Hunsballe Frø A/S på ca. 2 mio. kr., hvilket virksomheden ikke kunne acceptere.

Hunsballe Frø A/S forsøger fortsat at sælge ejendommen. Skanska og Decathlon har været interesserede i at købe, men er faldet fra. Med begrænsninger alene som på "Slipset" ville aktieselskabets ejendomme have været solgt for 10 år siden. Det er forsat ejendomsværdien, der danner grundlag for salgsbestræbelserne, idet ejendommene dog efter mæglerens råd er udbudt til en pris, der ligger lidt over ejendomsværdien.

Virksomhedens tidligere hovedkontor i Holstebro lå nær privatboliger og blev af kommunen overtaget til ejendomsvurderingen, hvorefter virksomheden i 1996 flyttede produktionen, der er ganske lig afdelingen i Sørbymagle.

Arkitekt Jens Bj. Thorl á ksson har forklaret, at han har været arkitekt for Hunsballe Frø A/S siden 1970'erne og har været med ved udbygninger af virksomheden. Da aktieselskabet i 1997 ønskede at udvide for at fa en rentabel produktion, henvendte han sig til kommunen med ansøgning om udvidelse med et konkret byggeareal og volumen. Ud over korrespondance havde han et par møder med kommunen, der ikke var særlig begejstret, men opfordrede virksomheden til at købe andre arealer og flytte virksomheden. Der blev på et tidspunkt talt om at nøjes med et mindre areal og benytte Idagård i større omfang, men det er Thorlákssons opfattelse, at det var meget vanskeligt at fa kommunen med til selv mindre udvidelser på grund af fredningslinier og kommuneplan. Kommunen var ikke interesseret i, at virksomheden overhovedet skulle udvide, men ønskede i stedet ruinen friholdt, således at den kunne ses.

Thorláksson var ved sin skitsetegning fra 1997 bevidst om, at de skitserede tilbygninger ligesom en del af de eksisterende overskred fredningslinierne. Han mente imidlertid, at han var nødt til at ansøge for at få et svar. Han opfattede skrivelsen fra Skov- og Naturstyrelsen som et klart afslag, hvilket ikke var uventet. Tegnestuen havde ikke forinden udfærdigelsen af skitseprojektet talt med Skov- og Naturstyrelsen. Det er normalt først at kontakte nærmeste myndighed, hvorefter kommunen kontakter Skov- og Naturstyrelsen. Thorláksson var bekendt med Overfredningsnævnets afgørelse fra 1974, men der var tidligere uagtet denne afgørelse givet tilladelse til udvidelser. Han lavede det relativt beskedne skitseprojekt og skrev ansøgningen for at se, om der overhovedet var muligheder for udvidelser.

En del af virksomhedens grund er blød. Ca. 30 % af bygningerne står på 15 in-pæle. Området mellem de nuværende bygninger og motorvejen har blød bund, hvorfor det ville være uhensigtsmæssigt at bygge der. Byggeri her ville helt tage udsynet til ruinen. Meromkostningerne ved pilotering giver hurtigt ekstraudgifter på 30%, hvilket virksomheden også tidligere har betalt, fordi man ikke var interesseret i at flytte.

Kommunen tog positivt mod alternative forslag om biograf og domicilbyggeri på grunden, men ønskede ikke frøvirksomhedens forbliven, idet kommunen ikke mente, at bygningerne var pæne eller en pæn indgang til byen. Man diskuterede flytning til "Slipset" eller øst for byen. Thorláksson var ikke involveret i drøftelser om kommunens tvangsmæssig overtagelse af bygningerne.

Thorláksson udarbejdede ikke efter Skov- og Naturstyrelsens udtalelse et nyt projekt, idet kommunen ikke ønskede virksomheden på stedet og ikke ønskede bygninger, der kunne spærre for udsynet til ruinen. Virksomheden kunne under disse vilkår lige så godt flytte.

Arkitekt Jesper Sandfeld har forklaret, at han af Hunsballe Frø A/S fik til opgave at afdække, hvad virksomhedens udbygningsmuligheder var under hensyn til fredningslinier, vejlinier mv., hvis man så bort fra kommunens bestemmelse om rekreative formål.

Sandfeld så kun mulighed for udbygning mod syd og foreslog en tilbygning på 2.300 m 2 i en etage med en højde på 8,5 meter. Da han blev bekendt med Skov- og Naturstyrelsens udtalelse om fredningsliniens rette beliggenhed, som ikke var, hvor alle havde troet, blev byggearealet reduceret med 400 m 2 . Sandfeld var ikke klar over, at der mod syd er blød bund, hvilket imidlertid ikke hindrer det skitserede projekt. Hans forslag har ikke været forelagt kommunen.

Afdelingsleder Uno Rasmussen har forklaret, at han er arkitekt, planlægger og leder af planlægningskontoret i Slagelse kommune, hvor han har været ansat 128 år.

Ved vedtagelsen af kommuneplanen i 1987 imødekom kommunen ikke en anmodning fra Hunsballe Frø A/S om udlægning af området til miljøbelastende erhverv. Kommunen ønskede området friholdt for bygninger af hensyn til ruinen. Kommuneplanen anfører ikke noget om, at området skal være offentligt ejet. Det kan lige så vel være i privat eje. Rekreativ anvendelse kan være både offentlig og privat. Kommunen er meget omhyggelig med at anføre, når et formål er offentligt, idet der deri ligger, at der er tale om områder, som kommunen gerne vil være i besiddelse af. Man kunne godt forestille sig, at f.eks. et domicilbyggeri ville kunne godkendes politisk og medføre et tillæg til kommuneplanen. Det er ikke ualmindeligt, at en lokalplan ændres i forbindelse med et planlagt byggeri. Kommuneplanen er et stærkt styringsredskab, men der kan ændres i teksten.

Kommunens afslag er sædvanligvis klarere end det Hunsballe Frø A/S fik. Afslaget til aktieselskabet var måske også blevet klarere, hvis forhandlingerne var fortsat. Virksomheden anmodede om en lokalplan, som kommunen ikke mente kunne vedtages. Hvis ansøgningen havde vedrørt en byggetilladelse, ville der måske være givet et mere klart svar.

Sandfelds projekt i en etage ville ikke være i overensstemmelse med kommuneplanen, hvis der var tale om en produktionsbygning, hvorfor kommunen nok ikke ville have accepteret forslaget, hvis projektet var blevet forelagt. Kommunen har dog prøvet at udvise imødekommenhed og har prøvet at anvise andre arealer til virksomheden.

Hunsballe Frø A/S har gjort gældende, at virksomheden siden kommuneplanens vedtagelse i 1987 har været afskåret fra at udbygge sine bygninger uanset behovet for øget produktionsareal. Salg har ikke været muligt. Situationen er fastlåst for selskabet, der ikke kan bruge sine ejendomme til sin virksomhed og heller ikke kan sælge dem.

Efter taksations- og retspraksis kan overtagelsespligten efter planlægningslovens § 48 aktualiseres også på grundlag af bestemmelser i en kommuneplan.

Antvorskov Ruin var tydeligt afgørende for kommunens plan for området. I relation til aktieselskabet er de kulturelle/turistmæssige formål, herunder funktioner knyttet til Antvorskov Ruin, formål som typisk vil skulle varetages af det offentlige.

At området er udlagt til offentligt formål ses af kommunens svar af 12. august 1999 til Skanska Jensen A/S og af beslutningsprotokollen fra økonomiudvalgets møde den 29. maj 2000, hvor kommuneplanens umiddelbare anvendelsesbestemmelser er angivet som "offentlige formål med kulturelt sigte". I kommuneplanens områdebeskrivelse er anført, at området bør udformes som offentlig tilgængelig park, og i de midlertidige § 15-rammer, der godkendtes af byrådet den 22. september 1978 er anført, at området skal anvendes til "offentlige friarealer". I kommunens brev af 10. juli 1997 til Hunsballe Frø anføres, at området omkring virksomheden burde udbygges med henblik på en rekreativ anvendelse.

Hunsballe Frø A/S har ved arkitekt Sandfelds erklæring og forklaring dokumenteret, at det, når man bortser fra kommuneplanen, var muligt at bebygge ejendommen yderligere til opfyldelse af virksomhedens behov for øget produktionsareal, ligesom man -uden kommuneplanen- ville kunne have nedrevet de gamle bygninger og opført nye bygninger med et bygningsareal på op til 10.000 m 2 .

Hunsballe Frø A/S har herefter godtgjort ikke at kunne udnytte arealet på en økonomisk rimelig måde, jf. planlægningslovens § 48, stk. 3.

Når kommunen har ønsket at reservere området til en bestemt fremtidig anvendelse, og ved brug af rådighedsbegrænsninger fastsat i kommuneplanen har hindret ejeren i en rimelig økonomisk udnyttelse af sin ejendom og samtidig reduceret markedsværdien af ejendommene og vanskeliggjort salg af dem med de pålagte restriktioner, vil det være uacceptabelt ikke at imødekomme aktieselskabets krav om overtagelse i medfør af planlægningslovens § 48.

Det fremgår af kommuneplanen pkt. 4.C.3, at omkringliggende arealer, herunder "Slipset" ikke ved kommuneplanen blev undergivet samme restriktioner, som aktieselskabets ejendom. Aktieselskabet kan således ikke udnytte sin ejendom på en måde svarende til de ejendomme, der er placeret umiddelbart i nærheden.

Hunsballe Frø A/S har endvidere påstået sig tillagt sagsomkostninger i forhold til advokatens anvendelse af min. 100 timer til sagen samt dækning for sin udgift til arkitektbistand med 18.710 kr. + moms.

Slagelse Kommune har g jort gældende, at en kommune efter planlægningsloven erstatningsfrit kan planlægge, hvorledes en by skal udvikle sig, herunder også træffe beslutning om, hvor man vil godkende industrivirksomhed.

Beslutninger i henhold til planlægningsloven (ved kommuneplan, lokalplan eller zoneafgørelse) er erstatningsfri regulering i det omfang, f.eks. fortidsmindebeskyttelse sætter begrænsninger. De omhandlede ejendomme har i en årrække været genstand for omfattende statslig regulering, herunder af fredningsmyndigheder, Skov- og Naturstyrelsen og zonemyndigheder. Aktieselskabets ejendomme er undergivet overordnede begrænsninger, herunder naturbeskyttelseslovens § 18 og planlægningslovens § 35, som Slagelse Kommune er uden indflydelse på. Selskabet har været bekendt med disse begrænsninger i hvert fald de seneste 30 år, hvorfor det må være aktieselskabets manglende forudseenhed og planlægning af udvidelser, der er baggrund for den nuværende situation. Kommunen har ikke hindret aktieselskabet i at drive virksomhed inden for de gennem mange år kendte rammer. Det er ikke rimeligt at fremsætte krav om overtagelse over for kommunen, når virksomheden igennem en årrække har været bekendt med, at yderligere udvidelser ikke ville blive tilladt. Det er reelt fredningsbeskyttelseslinien, der har klemt virksomheden.

En analogi fra planlægningslovens § 48, således at også bestemmelser i kommuneplaner kan medføre overtagelse, er under visse betingelser mulig. Men ikke, når formålet med et område ikke er endeligt fastsat. Slagelse Kommune har været positivt indstillet over for anvendelse af området ved Antvorskov Ruin til forskellige formål. Det i kommuneplanen beskrevne formål rummer en fleksibilitet. Anvendelse af området er ikke forbeholdt for offentlige formål. Der er også mulighed for visse private aktiviteter, blot ikke for erhverv eller industri. Uden for fredningslinien er der en fri del med mange muligheder for byggeri. Det har siden Overfredningsnævnets udtalelse i 1974 været klart, at Skov- og Naturstyrelsen ville håndhæve fredningslinien. Aktieselskabet har ikke kunnet forlange, at Slagelse Kommune lavede en lokalplan, som Skov- og Naturstyrelsen ville nedlægge veto mod. Arkitekt Thorlákssons projektforslag fra 1998 var urealistisk. Det er aktieselskabets valg af vækststrategi, der har bragt selskabet i en knibe.

Hunsballe Frø A/S har ikke dokumenteret, at selskabets areal ikke kan udnyttes i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omkringliggende ejendomme, jf. planlægningslovens § 48, stk. 3. Virksomhedens behov for flytning er opstået ved den fordobling af høstede hektar, der har fundet sted op gennem 1990'erne.

Hunsballe Frø A/S har ikke krav på en salgspris svarende til ejendomsværdien. Aktieselskabet har haft mere end 25 år til at afskrive på sine bygninger. Med de eksisterende bygninger er det urealistisk at forlange en pris svarende til ejendomsvurderingen, som muligt er for høj, hvilket selskabet dog ikke har klaget over. Virksomheden har siden 1974 været bekendt med, at der kun var små udvidelsesmuligheder, ligesom der ved godkendelsen af § 15-rammerne i 1978 blev givet et tydeligt signal herom. Dette blev senere gentaget. Ejendommen er ikke en dårlig ejendom, men med en salgspris på 10 mio. kr. har Hunsballe Frø A/S bragt sig selv op i et hjørne. Det er ikke hensigten med planlægningslovens § 48, at kommunen via virksomhedens urimelige krav skal kunne tvinges til overtagelse. Ejendomsværdien har ikke betydning ved fastsættelsen af ejendommens handelsværdi. Ejendomsvurderingen har muligt været fejlagtig, men virksomheden har aldrig klaget over den.

Taksationskommissionens bemærkninger og afgørelse:

I kommuneplaner træffes bestemmelser om, hvad et område i fremtiden må anvendes til. Herunder kan der også træffes bestemmelse om, at der ikke i fremtiden må etableres industri i et område. Sådanne bestemmelser kan træffes erstatningsfrit, dog med de undtagelser, som følger af planlægningslovens §§ 48 og 49 eller af retspraksis.

Efter kommuneplanens bestemmelse skal område 4.D.12, hvor den omhandlede ejendom er beliggende, benyttes til "kulturelle/turistmæssige formål". Efter taksationskommissionens opfattelse må dette formål uanset den brede formulering anses for at være et offentligt formål. Det er herved uden betydning, om de kulturelle/turistmæssige formål skal varetages af en offentlig myndighed eller af private.

Mod denne forståelse af kommuneplanens angivne formål taler hverken, at Slagelse Kommune har peget på anvendelse til biograf, teater eller konferencesal, at kommunen i maj 2000 vedtog, at der kunne udarbejdes kommuneplantillæg og lokalplan, hvorved ejendommen kunne anvendes som et regionalt detailhandelscenter for fritids- og sportsartikler med inden- og udendørsaktivitetsarealer, eller at kommunen ikke har stillet sig afvisende over for forespørgsler om at ændre kommuneplanen, således at der kunne nyopføres firmadomicil eller andet præsentabelt byggeri på ejendommen. Kommunens beslutning i maj 2000 har ligesom de positive udtalelser fra kommunen ikke ført til nogen ændring af kommuneplanens bestemmelser, hvilket der senest var anledning til ved vedtagelse af ny kommuneplan i 2001.

Slagelse kommune er derfor pligtig at overtage Hunsballe Frø A/S's ejendom, hvis ejeren ikke har kunnet udnytte ejendommen på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme.

Af konkurrencemæssige grunde måtte Hunsballe Frø A/S øge sin produktion. Virkosmheden fik derfor i 1990'erne behov for at udvide og ombygge virksomhedens bygninger. Selv om der er fredningslinie og vejbyggelinier på matr. nr. 1-ci, var der dog et muligt byggefelt på ca. 1.900 m 2 syd for de eksisterende bygninger. Det må lægges til grund, at Slagelse kommune i anledning af en ansøgning i januar 1998 reelt modsatte sig nybyggeri på matr. nr. 1-ci.

Selv om Slagelse Kommune ikke har stillet sig afvisende over for anden anvendelse af ejendommene, til f.eks. biograf, teatersal, konferencesal eller sportscenter samt til domicilbyggeri el. lign., må det herefter lægges til grund, at Slagelse Kommune med henvisning til den af kommunen vedtagne kommuneplan hindrede virksomheden i at udnytte matr. nr. 1-ci Antvorskov Hgd., Slagelse jorder på en økonomisk rimelig måde.

Derimod har kommuneplanen ikke hindret en økonomisk rimelig udnyttelse af matr. nr. 1-da Antvorskov Hgd., Slagelse jorder, hvorfor kommunen ikke kan tilpligtes at overtage denne ejendom.

Med Hunsballe Frø A/S' påstand om sagsomkostninger forholdes som nedenfor anført.

Derfor bestemmes:

Slagelse Kommune skal overtage den Hunsballe Frø A/S tilhørende ejendom matr. nr. 1-ci Antvorskov Hgd., Slagelse jorder. Overtagelsesdagen og overtagelsessummen fastsættes ved aftale mellem parterne eller i mangel af enighed derom ved en fortsættelse af denne taksationssag.

Udgifterne ved taksationskommissionens behandling af sagen betales af Slagelse Kommune, der tillige i sagsomkostninger til Hunsballe Frø A/S skal betale 50.000 kr. med tillæg af moms til dækning af udgifter til advokatbistand.

S.E. Hansen Ib Larsen Jens Torben Nielsen

Denne kendelse kan af en part indbringes for Overtaksationskommissionen for Frederiksborg og Vestsjællands amtsrådskredse. Anke sker ved en skriftlig begæring til Taksationskommissionen for Vestsjællands Amt senest 4 uger efter, at udskrift er kommet parten i hænde.

Udskriftens rigtighed bekræftes. Taksationskommissionen for Vestsjællands Amt, den 22. januar 2002.

P.f.v.

Nina Nielsen, sekr.

Versioner

1. 2002-01-21