Ekspropriation til anlæg af offentlig sti
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/2003/10359@2003-04-22/da
Indhold
Fastsættelse af erstatning til 11 lodsejere i anledning af, at Holbæk Kommune har eksproprieret til anlæg af en offentlig sti, Fjordstien langs Holbæk Fjord.
Taksationskommissionen har den 18. december 2002 fra Holbæk Kommune modtaget anmodning om at fastsætte erstatning for ekspropriation i medfør af lov om offentlige veje til 11 lodsejere i Allerup by, Tuse.
Ekspropriationerne blev besluttet den 21. august 2002, efter at Holbæk Kommune havde afholdt åstedsforretninger den 11. og 12. juni 2002. Lodsejerne har ikke fremsat indsigelser mod stiprojektet, men alene mod de tilbudte erstatninger.
Taksationskommissionen har den 3. og 4. april 2003 besigtiget de eksproprierede arealer og forhandlet med repræsentanter for Holbæk Kommune og med lodsejerne om fastsættelse af erstatning for ekspropriationerne.
Kommunens repræsentanter oplyste under taksationsforretningen , at arbejderne med stianlægget blev påbegyndt i efteråret 2002 og færdiggøres i 1. halvår af 2003. Stien vil få pålagt et lag rødgrus, og der vil ske opfyldninger og plantning som anført i forligstilbuddene. Opfyldningerne vil blive finregulerede, så ejendommenes arealer skråner op fra stien, og således at der ikke efterlades "lunker", hvor vand kan samles.
Kommunens repræsentanter oplyste, at der vil blive skiltet om, at knallertkørsel på stien ikke er tilladt. Der vil blive opsat bomme og affaldskurve ved stien.
Kommunens repræsentanter oplyste, at der i stiprojektet indgår en afdræning af de berørte ejendomme.
Holbæk Kommune har påstået de tilbudte erstatninger stadfæstet og har til støtte herfor anført:
AREALERSTATNINGER Det generelle billede er en række parcelhuse beliggende i god afstand til Fjordstien med haver terrænmaessigt faldende mod fjorden. Haverne har oftest en skarp afgrænsning mod stien, f.eks. i form af hæk, rosenbuske eller plankeværk. Udenfor haveafgrænsningen er opskylningsområde med mange store sten (kystsikring), grus og sand, foruden tang og haveaffald. Et område med vildtvoksende græs og siv i sommerhalvåret flittigt benyttet som sti i hvert fald siden 70'erne. Arealerne er af beboerne blevet anvendt til oplæg af både, bålplads, opfyld o. lign. Arealerne er omfattet af strandbeskyttelseszonen, hvor der ikke må opføres bebyggelse, hegnes mm. Ingen af parceller fratages udstyknings- eller bebyggelsesmulighed ved ekspropriationen. Holbæk kommune tilbyder erstatning pr. m 2 efter grundværdien excl. byggeretsværdi, svarende til hvad der er betalt ejendomsskatter af. Salgspriser i området bekræfter vurderingen. Hvor stiarealet er sikret ved tinglysning, ydes ikke erstatning. ERSTATNING FOR GENER Fjordstien har reelt eksisteret i mange år. Ifølge godkendt og tinglyst lokalplan siden 1982. Ingen lodsejer har været ubekendt med stien og stiprojektet siden 1982. Den forøgede færdsel har været forventelig i mange år. Ingen afskæres fra adgang til fjorden. Oplæg af både kan fortsætte uændret. Ingen indgreb i afgrænsede haver. Der vil ikke være indbliksgener af betydning. Husene og de dertil hørende terrasser ligger højere. De nærmeste huse ligger 30 m fra stien. Fordele: Bedre stiadgang også for lodsejerne. Betydelig bedre kystsikring og dermed bedre udnyttelse af haverne bag den nye sti. SAGKYNDIG BISTAND Skal fastsættes under hensyn til sagens karakter og ydet indsats herunder deltagelse for flere lodsejere.
Matr. nr. 3-ae AllerM by, Tuse (lb.nr. nr. 10).
Ejendommen ejes af Gudde Tybjerg og er ifølge tingbogen af areal 1.096 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 2.050.000 kr., heraf grundværdi 521.400 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 85 m 2 med 275 kr/m 2 23.375 kr.
landinspektørbistand 500 kr.
Holbæk Kommune opfylder et areal på ca. 100 m 2 til kote 1,20 stigende til havens niveau. Ejeren flytter et stengærde til skel mod stien. En eksisterende hybenhæk er fjernet, og kommunen planter en ny hybenhæk bag stengærdet, som reetableres på ejendommen.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 85 m 2 med 600 kr/m 2 51.000 kr.
nedgang i handelsværdi som følge af forøget færdsel og indblik fra stien 50.000 kr.
udgift til sagkyndig bistand 6.000 kr.
Matr. nr. 3-af Allerup by, Tuse (lb.nr. 12).
Ejendommen ejes af Henrik Brøker og er ifølge tingbogen af areal 920 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 1.950.000 kr., heraf grundværdi 473.000 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 80 m 2 med 275 kr/m 2 22.000 kr.
landinspektørbistand 500 kr.
Holbæk Kommune opfylder et areal på ca 38 m 2 til kote 1,20 stigende til haveniveau kote 1,60. Stenene i et stendige er taget op og lagt til side efter ejerens anvisning. Hybenroser er fjernet og en ny hybenhæk plantes bag stendiget.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 80 m 2 med 600 kr./m 2 48.000 kr.
nedgang i handelsværdi som følge af forøget færdsel og indblik fra stien 50.000 kr.
udgift til sagkyndig bistand 6.000 kr.
Matr. nr. 3-ai Allerup by, Tuse, (lb.nr. 161).
Ejendommen ejes af Gert Allan Elmer Egstrup og er ifølge tingbogen af areal 1.137 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 2.250.000 kr., heraf grundværdi 532.700 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 123 m 2 med 275 kr/m 2 33.825 kr.
landinspektørbistand 500 kr.
Holbæk Kommune opfylder et areal på ca. 1 m 2 . Ejeren har selv flyttet hybenroser og rønnebærtræer uden for stiarealet. Arealet nord for stien anlægges til naturområde, siv m.v.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 123 m 2 med 600 kr/m 2 73.800 kr.
nedgang i handelsværdi som følge af forøget færdsel og indblik fra stien 50.000 kr.
udgift til sagkyndig bistand 6.000 kr.
Matr. nr. 3-u Allerup by, Tuse (lb.nr. 18).
Ejendommen ejes af Lis Bøgebjerg Madsen og Frederik Madsen og er ifølge tingbogen af areal 1.114 m 2 . Ejendommen er pr. l. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 1.050.000 kr., heraf grundværdi 526.400 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 60 m 2 med 275 kr/m 2 16.500 kr.
advokatbistand 1.000 kr.
Holbæk Kommune opfylder et areal på ca. 67 m 2 til kote 1,20, så terrænet skråner jævnt stigende mod huset. Arealet tilsås med græs.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 60 m 2 med 2.000 kr/m 2 120.000 kr.
ulemper 100.000 kr.
advokatbistand 8.750 kr.
Matr. nr. 3-v Allerup by, Tuse (lb.nr. 201).
Ejendommen ejes af K. Frederik Madsen og Peter Ole Madsen og er ifølge tingbogen af areal 1.241 m 2 . Ejendommen er pr. l. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 1.050.000 kr., heraf grundværdi 561.300 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 37 m 2 med 275 kr/m 2 10.175 kr.
advokatbistand 1.000 kr.
Holbæk Kommune opfylder et areal på ca. 33 m 2 med muldjord til kote 1,20. Arealet tilsås med græs. Der er etableret en rampe af fortovsfliser med hældning 1:3. En flise i rampen lå ved taksationsforretningen skævt, og kommunen oplyste at ville reetablere rampen. Kommunen planter en række hybenbuske på ejendommen langs skel.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 37 m 2 med 2.000 kr/m 2 74.000 kr.
ulemper 100.000 kr.
advokatbistand 8.750 kr.
Matr. nr. 3-dx Allerup by, Tuse (lb.nr. 30).
Ejendommen ejes af Niels Christian Christensen og Susanne Therese Caspers og er ifølge tingbogen af areal 1.368 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 2.000.000 kr., heraf grundværdi 596.200 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 110 m 2 med 275 kr/m 2 30.250 kr.
landinspektørbistand 500 kr.
Stien er flyttet mod nord i østsiden ca. 0,70 m, således at det eksisterende hegn kunne blive stående på ejendommen.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 110 m 2 med 600 kr/m 2 66.000 kr.
nedgang i handelsværdi som følge af forøget færdsel og indblik fra stien 50.000 kr.
udgift til sagkyndig bistand 6.000 kr.
Matr. nr. 3-ci Allerup by, Tuse (lb. nr. 32)
Ejendommen ejedes på ekspropriationstidspunktet af Marjorie og Niels Højvig Andreasen og er ifølge tingbogen af areal 1.154 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 2.600.000 kr., heraf grundværdi 537.400 kr.
Ejendommen er ifølge tingbogen i efteråret 2002 solgt til Karina og Ralf Bargum for 2.900.000 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 75 m 2 med 275 kr/m 2 20.625 kr.
landinspektørbistand 500 kr.
Stien er rykket 1 m mod nord, således at ejerens hybenroser og stensætning ikke er berørt.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 75 m 2 med 600 kr/m 2 45.000 kr.
nedgang i handelsværdi som følge af forøget færdsel og indblik fra stien 50.000 kr.
udgift til sagkyndig bistand 6.000 kr.
Matr. nr. 3-m Allerup by, Tuse (lb.nr. 36.).
Ejendommen ejes af Lone Jørgensen og Jørgen Skadhauge Mouridsen og er ifølge tingbogen af areal 1.678 m 2 , heraf vej 590 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 1.850.000 kr., heraf grundværdi 321.000 kr.
Ifølge ekspropriationen overtog Holbæk Kommune 70 m 2 vejareal.
Der er under taksationsforretningen indgået forlig mellem Holbæk Kommune og ejerne om, at Holbæk Kommune overtager hele vejarealet på 590 m 2 af matr. nr. 3-m Allerup by, Tuse. Vejarelet er en fælles privatvej beliggende fra Lærkevej og mod nord ned til fjorden. Vejarealet overtages af kommunen som privat lodsejer og forbliver en privat fællesvej.
Holbæk Kommune skal berigtige overtagelsen af vejarealet og betale alle omkostninger herved.
Holbæk Kommune betaler ejerne en godtgørelse på 1.000 kr. for forberedelse og fremmøde ved åsteds- og taksationsforretningerne.
Ejerne får, så længe de er ejere af restejendommen, en personlig ret til at have deres mindre både -svarende til deres nuværende jolle- liggende på arealet ved fjorden.
Matr. nr. 8-a Allerup by. Tuse (lb.nr. 40).
Ejendommen ejes af Niels Erik Rud Haagensen og er ifølge tingbogen af areal 3.004 m 2 , heraf vej 2 m 2 . Ejendommen er vurderet sammen med matr. nr. 8-o sammesteds (et vejareal på 340 m 2 ) og er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 3.000.000 kr., heraf grundværdi 856.200 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 223 m 2 stiareal med 0 kr/M 2 0 kr.
afskåret areal på 320 m 2 med 86 kr/M 2 27.520 kr.
landinspektørbistand 500 kr.
Holbæk kommune opfylder et areal på ca. 30 m 2 med muldjord til kote 1,20, således at arealet bliver jævnt skrånende mod nord ned til stien. Arealet tilsås med græs. Den eksisterende rampe ned til vandet ud for nr. 36 bevares. Beplantning med taks er under anlægsarbejdet flyttet til ejendommens have og plantes efterfølgende igen ved stien. Stiens skel i vestsiden af ejendommen er rykket 3-4 m mod syd. Kommunen planter en hæk af hybenroser langs skellet mod stien. En tinglyst ret til anlæg af en 5 m bred sti aflyses.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 223 m 2 med 600 kr/m 2 133.800 kr.
afskåret areal på 320 m 2 med 600 kr/m 2 192.000 kr.
udgift til sagkyndig bistand 6.000 kr.
Matr. nr. 8-k Allerup by, Tuse (lb.nr. 42).
Ejendommen ejes af Bent Aage Hansen og er ifølge tingbogen af areal 1.400 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 1.950.000 kr., heraf grundværdi 605.000 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 70 m 2 stiareal med 0 kr/M 2 0 kr.
afskåret areal på 80 m 2 med 275 kr/m 2 22.000 kr.
landinspektørbistand 500 kr.
Stien er flyttet mod syd i forhold til projektet. I østsiden ca. 4 m. Holbæk Kommune opfylder et areal på ca. 80 m 2 med muldjord til kote 1,20, således at arealet skråner ned mod nord. Arealet tilsås med græs. Kommunen planter en hæk af hybenroser langs skel til stien. En tinglyst ret til en 5 m bred sti aflyses.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 70 m 2 med 600 kr/M2 42.000 kr.
afskåret areal på 80 m 2 med 600 kr/m 2 48.000 kr.
udgift til sagkyndig bistand 6.000 kr.
Matr. nr. 8-i Allerup by, Tuse (lb.nr. 44).
Ejendommen ejes af Bent Thomsen og er ifølge tingbogen af areal 2.280 m 2 . Ejendommen er pr. 1. januar 2002 ansat i ejendomsværdi til 3.150.000 kr., heraf grundværdi 794.100 kr.
Kommunen har tilbudt erstatning for
afståelse af 107 m 2 stiareal med 0 kr/m 2 0 kr.
afskåret areal 163 m 2 med 275 kr/m 2 44.825 kr.
landinspektørbistand 500 kr.
Holbæk Kommune planter en hæk af hybenroser langs skel til stien. Stien er flyttet mod syd i forhold til projektet. I østskellet 4,5 m og i vestskellet 2 m. Arealet opfyldes med muldjord skrånende mod nord ned mod stien. Arealet tilsås med græs.
Ejeren har påstået sig tilkendt erstatning for
afståelse af 107 m 2 med 600 kr/m 2 64.200 kr.
afskåret areal på 163 m 2 med 600 kr/m 2 97.800 kr.
udgift til sagkyndig bistand 6.000 kr.
Bent Thomsen oplyste under taksationsforretningen, at man ved vintertid ikke har kunnet færdes på den tidligere trampesti på hans ejendom, da området er sumpet. Han henviste til sin korrespondance med kommunen om opfyldning og effektiv dræning af sin ejendom og anførte, at den dræning, der er lavet i forbindelse med stianlægget, ikke har kunnet afdræne hans ejendom i den forgangne vinter. Han ønskede en opfyldning til kote 1,60 og udført således, at opfyldningen skråner op mod hans hus.
Der er på matr.nr.e 8-a. 8-k og 8-i Allerup by, Tuse den 20. april 1955 tinglyst en servitut med følgende indhold:
"Undertegnede frugtavler Jens Peter Pedersen af Allerup pålægger herved matr. nr. 8a af Allerup by, Tuse sogn, nedennævnte servitut, der skal gælde for mig og efterfølgende ejere af matr. nr. 8-a og for ejere af parceller udstykkede fra matr.nr. 8-a af Allerup by, Tuse sogn i overensstemmelse med statsministeriets skrivelse af 7. december 1954 ... til landinspektør E. Forsberg, Holbæk. -
I skrivelse af 29. august 1953 har De ansøgt om tilladelse for gartner Jens Peter Pedersen til at foretage bebyggelse af ejendommen matr.nr. 8-a af Allerup by, Tuse sogn mellem kysten og den af strandfredningskommissionen fastlagte byggelinie.
denne anledning giver statsministeriet herved den hertil fornødne dispensation fra bestemmelserne om byggelinien ved strandbredder, dog kun for arealet mellem byggelinien og en linie 40 m fra den for græsvækst blottede strandbreds inderste kant. Det er et vilkår, at ejeren lader tinglyse en af fredningsnævnet for Holbæk amtsrådskreds godkendt servitut på ejendommen gående ud på, at der ikke må opføres nogen bygning forinden dennes udseende og beliggenhed er godkendt af fredningsnævnet, og at den ved byplanvedtægt vedrørende et areal nord for Kalundborg landevej i Holbæk kommune fastlagte strandsti sikres over det pågældende areal."
Der er på de i sagen omhandlede ejendomme i 1982 tinglyst lokalplan nr. 5 med følgende bestemmelser:
§ 8. STIFORHOLD 8.1. Et areal af 3 m bredde udlægges som vist på kortbilaget og tværsnittene til offentlig fodgængersti. 8.2. Til sikring af stien udlægges areal i fremtidig opfyldning med et omtrentligt omfang som vist på kortbilaget og tværsnittene . 8.3. I forbindelse med en evt. nedlægning af Holbæk kommunes Vestre Vandværk, matr.nr. 6i Ladegården, kan byrådet træffe beslutning om stiens forlægning over ejendommen, sydfor Holbæk Roklubs bygning. 8.4. Stien anlægges i ca. 1,5 m bredde, med grusbelægning og uden belysning i de på kortbilaget og tværsnittene angivne omtrentlige koter. 8.5. Anlægget af stien gennemføres iøvrigt efter vejlovgivningens bestemmelser. 8.6. Hvor stiens anlæg forudsætter opfyldning, udføres beplantning mellem sti og private arealer efter en beplantningsplan, der udarbejdes særskilt under hensyntagen til lodsejernes ønsker.
Holbæk Kommune har oplyst følgende om grundværdier (ca. priser)
Adresse Beliggenhed Arealvurdering
Lærkevej 1. række til fjorden 275 kr/m 2 + byggeret
Allerup Vandværk 1. række til fjorden 275 kr/m 2 + byggeret
Kærsangervej 1. række til fjorden 290 kr/m 2 + byggeret
Fjordparken 2. række til fjorden 400 kr/m 2 + byggeret
Byggeret: 275 kr/m 2 for 800 m 2 = 220.000 kr.
Hvis grunden er større end 1.400 m 2 , vurderes det øvrige areal til 1/3.
salgspriser for byggemodnede parcelhusgrunde (ca. priser)
Område År Grundstørelse: Salgsværdi / Grundpriser
Tåstrup 2001-02 1.000 m 420.000 kr.
Stenhusvænget 2003 700 m 520.000 kr.
Stenhusvænget 2003 1.000 m 625.000 kr.
Wegenersmin:de 2002-03 750 m 585.000 kr.
Wegenersminde 2003-03 1.000 m 665.000 kr.
Wegenersminde 2002-03 1.200 m 685.000 kr.
Wegenersminde 2002-03 1.300 m 725.000 kr.
Landinspektør Sten Lund har for 8 lodsejere (lb.nr.e 10, 12, 16, 30, 32, 40, 42 og 44) henvist til sit brev af 2. juli 2002 til Holbæk Kommune:
... Jeg skal derfor efterfølgende redegøre for de synspunkter der bør lægges til grund for arealafståelsen, idet jeg på alle grundejemes vegne gjorde opmærksom på, at der ingen indvendinger var mod projektet, men alene indvendinger mod kommunens erstatningstilbud.
På åstedsforretningen den 11. juni 2002 fremlagde jeg vedlagte tre bilag:
1. Artikel fra Berlingske Tidende af 11. juni 2002.
2. Udskrift af protokollen for Overtaksationskommissionen for Frederiksborg og Vestsjællands Amter, O.taks.nr. 2/2001 vedrørende Søstien i Hillerød Kommune. 3. Udskrift fra Taksationskendelser side 294-297 vedrørende Overtaksationskommissionen for Fyn, Ribe og Sønderjyllands Amtsrådskredse, Kendelse af 14. august 1997 i sag 8/1997 vedrørende Gendarmstien i Sydals Kommune.
Af bilag 1 fremgår, at Holbæk Kommune efter borgmesterens udsagn "kan tilbyde en byggemodnet grund tæt på fjorden til 440.000 kr.", hvilket svarer til ca. 600 kr./m2. Da Holbæk Kommune i 1996 har solgt to ejendomme i samme lokalplanområde som de berørte ejendomme, Kærsangervej 34 og Kærsangervej 36 for 626.501 kr. og 602.000 kr. svarende til henholdsvis 450 kr./m 2 og 481 kr./m 2 , jf. vedlagte vurderings- og tingbogsoplysninger bilag 4 og 5, fremsatte jeg et erstatningskrav for den samlede arealafståelse på 600 kr. /m 2 .
Til støtte for denne m 2 -pris henviste jeg tillige til side 5-7 i overtaksationskendelsen bilag 2, hvor overtaksationskommissionen blandt andet bemærkede: "Overtaksationskommissionen finder som taksationskommissionen, at erstatningen for de afståede arealer skal fastsættes som arealernes værdi i almindelig handel på ekspropriationstidspunktet. Den offentlige ejendomsvurdering er ikke bindende, men kan sammen med sagens øvrige oplysninger være vejledende for kommissionens skønsmæssige fastsættelse af værdien af de afståede arealer. Overtaksationskommissionen har endvidere noteret sig, at den offentlige arealvurdering pr. 1. januar 1999 af ejendommene omfattet af byplanvedtægt nr. 44 er vurderet til 380 kr./m 2 , at den af ejendommene inden for lokalplan nr. 206 er fastsat til 1.600 kr./m 2 ganget med den tilladte bebyggelsesprocent, at den for de berørte ejendomme inden for lokalplan 256 er fastsat til 1.400 kr./m 2 reguleret efter bebyggelsesprocenten samt at ekspropriationen ikke for nogen ejendom medfører en indskrænkning i de hidtidige muligheder for at bygge på ejendommene. Det er efter overtaksationskommissionens opfattelse sædvanligt, at arealer også friarealer til ejendomme med en tilladt høj bebyggelsesprocent vurderes højere end friarealer til ejendomme, hvor den tilladte bebyggelsesprocent er relativ lav. Overtaksationskommissionen kan derfor ikke tiltræde, at arealerne i byplanvedtægten skal vurderes til samme værdi som arealerne inden for de to lokalplaner. Kommissionen finder efter en samlet vurdering af de således foreliggende oplysninger, at erstatningen for de afståede arealer inden for byplanvedtægt nr. 44 passende kan fastsættes til 600 kr./m 2 , medens arealerne inden for lokalplan nr. 206 og 246 passende kan fastsættes til 1.600 kr./m2."
Udover erstatning for arealafståelse fremsatte jeg på grundejernes vegne krav om, at der som nævnt i overtaksationskendelsen bilag 3 blev tillagt en erstatning på 50.000 kr. til hver grundejer for nedgang i handelsværdien, som følge af de væsentlige ulemper forøget færdsel og indblik fra stien ville påføre grundejerne. Specielt henviste jeg til, at den trampede sti langs fjorden kun tjener til benyttelse for et begrænset antal grundejere, mens stien efter anlægsarbejderne vil blive benyttet af langt flere af de omkringliggende ejendomme.
På baggrund af sagens specielle karakter fremsatte jeg endvidere det synspunkt, at de enkelte grundejere til sagkyndig bistand blev tillagt en rimelig og sædvanlig godtgørelse på 4.000 kr. pr. grundejer - se endvidere overtaksationskendelsen bilag 2, side 7.
Holbæk Kommune har sammen med forligstilbuddene for lb.nr. 40, 42 og 44 vedlagt deklaration af 20. april 1955 med tilhørende deklarationskort til sikring af en 5.00 m bred strandsti over de pågældende ejendomme. I deklarationen er anført, "at den ved byplanvedtægt vedrørende et areal nord for Kalundborg Landevej i Holbæk Kommune fastlagte strandsti sikres over det pågældende areal". I deklarationen er der ikke anført, at arealafståelsen til stien skal ske uden erstatning, hvorfor de 3 grundejere naturligvis også skal have en erstatning på 600 kr./m 2 for arealafståelsen. Til gengæld må de så tåle de gener og ulemper stien medfører.
Til slut vil jeg anmode om kommunens bekræftelse på aftalen om, at de enkelte grundejeres både fortsat midlertidigt kan blive placeret på de ikke befæstede arealer af stiarealet ud mod fjorden samt at kommunen efter den matrikulære berigtigelse af ekspropriationen vil fremsende nye matrikelkort til grundejerne.
Advokat Henrik Krebs har til støtte for erstatningskravene for 2 lodsejere (lb.nr.e 18 og 20) anført:
Erstatningen opgøres dels som erstatning pr. m 2 eksproprieret jord dels som en ulempeerstatning. I henhold til ejendomvurderingen udgjorde grundværdien for matr. nr. 3 v kr. 561.300 og for matr. nr. 3 u kr. 326.400, opgjort på basis af en m 2 -pris på kr. 275 samt en byggeretspris ansat til kr. 220.000. Det er ejers opfattelse, at vurderingen på ingen vis står mål med ejendommens reelle værdi. Ved opgørelse af m 2 -pris er det ejers opfattelse, at denne bør fastsættes udfra en samlet vurdering af grundens værdi, hvorfor der således ikke kan anvendes det tekniske begreb "byggeretspris". Ekspropriationen medfører en begrænset ret til bebyggelse af ejendommen, idet området er underlagt begrænsninger i bebyggelsesgraden. Der er tale om en beliggenhed, der vanskeligt kan sammenlignes med anden beliggenhed i Holbæk og omegn.
Til illustration af prisniveau vedlægges tingbogsoplysning for ejendommen Wegeners Vej 18, 4300 Holbæk, der er en ubebygget grund på 1.305 m 2 , hvilken grund netop er overdraget for en sum stor kr. 700.000, jf. vedlagte tingbogsoplysning. Ejendommen er beliggende med kig til fjorden, men beliggende ca. 5-800 fra fjorden. Købsprisen medfører en m 2 -pris på kr. 536 pr. m 2 . Til illustration vedlægges tillige udskrift fra tingbog over ejendommen Kærsangervej 40, 4300 Holbæk. Ejendommen blev 31. juli 2000 erhvervet ... for en pris på kr. 2,6 mio. Ejendommen blev nedrevet således, at alene kælder og enkelte ydermure blev bevaret, hvorfor ejendommen er at betragte som nyopført. Købsprisen har derfor mere eller mindre blot bestået af grundprisen. Ejendommen er på 1.049 m 2 , hvilket medfører en m 2 - større end kr. 2.000 på overdragelsestidspunkt den 31. juli 2000. Ejendommen er beliggende i første række til Holbæk Fjord, men med stiforbindelse til Holbæk mellem ejendommen og fjorden.
På baggrund af ovenstående ejendomme er det ejers opfattelse, at vurderingen minimum skal sættes til kr. 2.000 pr. m 2 .
Anlæggelse af sti medfører væsentlig ulemper for ejendommen, der før var beliggende ugenert direkte til fjorden. Der var begrænset trafik i strandkanten, men efter anlæggelse af sti, er trafikken særdeles voldsom, hvilket medfører dels et indkigsproblem i haven, et støjproblem fra de forbipasserende. Værdien er vanskelig at fastsætte, men bør efter ejers opfattelse ansættes i et niveau på minimum kr. 100.000.
For så vidt angår ulemper er det aftalt med Holbæk Kommune, at disse foretager opfyldning samt beplanter i aftalt omfang samt for så vidt angår 3 v anlægger ophalingsrampe til båd.
For så vidt angår sagsomkostninger opgøres omkostninger til advokatbistand med kr. 3.000 i forbindelse med ekspropriationen, og kr. 4.000 i forbindelse med sagens behandling for Taksationskommissionen. Det bemærkes, at udgifterne tillæges moms og er opgjort på basis af tidsforbrug, herunder forventet tidsforbrug i forbindelse med Taksationskommissionens behandling af sagen.
Under taksationsforretningen udtrykte flere lodsejere, at opfyldning ikke var sket som lovet ved åstedsforretnignen. Enkelte lodsejere ønskede opfyldning til kote 1,60.
Landinspektør Sten Lund anmodede på vegne de lodsejere, han repræsenterede, om at der sker yderligere opfyldning, og at opfyldningerne finreguleres, så ejendommenes arealer kommer til at skråne jævnt ned mod stien, og således at opfyldnings- og justeringsarbejderne efterlader et pænt helhedsindtryk.
Taksationskommissionens bemærkninger og afgørelse:
Kommissionen lægger til grund, at Holbæk Kommune opfylder sine løfter om opfyldning, regulering og dræning. Kommissionen har i den forbindelse noteret sig, hvad der er lovet skriftligt i erstatningstilbuddene, og det kommunens repræsentanter har oplyst under taksationsforretningen.
Erstatningerne for de afståede arealer skal fastsættes som arealernes værdi i almindelig handel på ekspropriationstidspunktet. Den offentlige vurdering er ikke bindende, men kan sammen med sagens øvrige oplysninger være vejledende for kommissionens skønsmæssige fastsættelse af værdierne af de afståede arealer.
Kommissionen kan ikke tiltræde Holbæk Kommunes synspunkt om, at der ved vurdering af de afståede arealers værdi skal ske fradrag for den ved ejendomsvurderingerne benyttede byggeretsværdi. Kommissionen henviser herved til kendelse af 9. oktober 1998 fra Overtaksationskommissionen for Frederiksborg og Vestsjællands Amter, hvor et synspunkt svarende til Holbæks Kommunes ikke blev fulgt. Ejendommenes grundværdi pr. m 2 må således antages at være højere end de beløb, kommunen har tilbudt i erstatning. Når kommissionen på den ene side tager udgangspunkt i de offentlige vurderinger af grundværdierne og på den anden side i de oplyste handelspriser for navnlig salg af byggemodnede grunde, finder kommissionen, at værdierne af de afståede arealer passende kan sættes til 600 kr/m 2 . For de 2 store ejendomme, lb.nr.e 40 og 44 finder kommissionen dog, at værdien af de afståede arealer ikke kan fastsættes til et højere beløb end 400 kr/m 2 .
Kommissionen er ikke enig i, at den på matr. nr. 8-a, 8-i og 8-k Allerup by tinglyste deklaration indebærer, at ejerne af disse ejendomme skal afstå de arealer, som deklarationen vedrører, erstatningsfrit. Der bør for ekspropriationen af de deklarationsbelagte arealer ydes erstatning på samme måde, som der ydes erstatning for de arealer, hvorpå der ved lokalplan nr. 5 siden 1982 har hvilet bestemmelser om en kommende sti.
Erstatning for gener ved indblik skal fastsættes på grundlag af en vurdering af, om disse gener går ud over, hvad den enkelte ejer med rimelighed har kunnet forvente ud fra ejendommens beliggenhed. Erstatning ydes kun i det omfang, generne overstiger den grænse for gener, enhver grundejer må tåle fra offentlige vej- og stianlæg uden erstatning.
Kommissionen finder efter sin besigtigelse af ejendommene, at de forventede gener ikke kan antages at gå ud over, hvad der under hensyntagen til ejendommenes beliggenhed i almindelighed må forventes og tåles uden erstatning. Kommissionen bemærker hertil, at det i mere end 20 år må have været lodsejerne bekendt, at der ville blive anlagt en offentlig sti ved fjorden.
For 2 ejendomme, lb.nr.e 10 og 12 finder kommissionen dog, at de forventede gener i en kortere periode må antages at gå ud over, hvad der under hensyntagen til ejendommenes beliggenhed og tidligere beplantning må forventes og tåles uden erstatning. Til hver af disse 2 lodsejere skal Holbæk Kommune betale en ulempeerstatning på 10.000 kr.
Ved vurderingen af, om ejendommenes værdi forringes udover den erstatning, der fastsættes for afståelse af arealer, må der generelt lægges vægt på, at ejendommene bevarer deres unikke beliggenhed tæt ved Holbæk Fjord med fortsat adgang over stien til fjorden og fortsat udsigt over fjorden. Denne udsigt må efter kommissionens opfattelse antages at have væsentlig større indflydelse på ejendommenes handelsværdi end den direkte adgang til fjorden.
Taksationskommissionen kan efter § 61 i lov om offentlige veje pålægge vejbestyrelsen til en part at udrede en passende godtgørelse, når en part til varetagelse af sine interesser over for vejbestyrelsen under sagens behandling har afholdt nødvendige udgifter til sagkyndig bistand. Kommissionen er af den opfattelse, at denne sag har en sådan karakter, at det har været både rimeligt og nødvendigt for de enkelte grundejere at søge sagkyndig bistand om erstatningsfastsættelsen. Til hver af de grundejere, der har antaget landinspektør Steen Lund som sagkyndig, skal Holbæk Kommune derfor betale en godtgørelse på 2.000 kr., og kommunen skal til hver af de grundejere, der har antaget advokat Henrik Krebs til bistand, betale en godtgørelse på 4.000 kr. Disse godtgørelser omfatter bistand ved åsteds- og taksationsforretningerne.
Som følge af det anførte skal Holbæk Kommune derfor betale følgende erstatninger:
ad lb.nr. 10:
afståelse af 85 m 2 med 600 kr/m 2 51.000 kr.
for ulemper 10.000 kr.
sagkyndig bistand 2.000 kr.
ad lb.nr. 12:
afståelse af 80 m 2 med 600 kr/m 2 48.000 kr.
for ulemper 10.000 kr.
sagkyndig bistand 2.000 kr.
ad lb.nr. 16
afståelse af 123 m 2 med 600 kr/M 2 73.800 kr.
sagkyndig bistand 2.000 kr.
ad lb.nr. 18:
afståelse af 60 m 2 med 600 kr/M 2 36.000 kr.
sagkyndig bistand 4.000 kr.
ad lb. nr. 20:
afståelse af 37 m 2 med 600 kr/M 2 22.200 kr.
sagkyndig bistand 4.000 kr.
ad lb.nr. 30:
afståelse af 110 m 2 med 600 kr/m 2 66.000 kr.
sagkyndig bistand 2.000 kr.
ad lb.nr. 32:
afståelse af 75 m 2 med 600 kr/m 2 45.000 kr.
sagkyndig bistand 2.000 kr.
ad lb.nr. 40:
afståelse af 543 m 2 med 400 kr/M 2 217.200 kr.
sagkyndig bistand 2.000 kr.
ad lb.nr. 42:
afståelse af 150 m 2 med 600 kr/m 2 90.000 kr.
sagkyndig bistand 2.000 kr.
ad lb.nr. 44:
afståelse af 270 m 2 med 400 kr/M 2 108.000 kr.
sagkyndig bistand 2.000 kr.
Erstatningsbeløbene forrentes fra datoen fra ekspropriationsbeslutningen til betaling sker, med en årlig rente svarende til Nationalbankens diskonto på ekspropriationstidspunktet.
Udgifterne ved taksationskommissionens behandling af sagen betales af Holbæk Kommune.
S.E. Hansen Ib Larsen Jens Torben Nielsen
Denne kendelse kan af en part indbringes for Overtaksationskommissionen for Frederiksborg og Vestsjællands amtsrådskredse. Anke sker ved en skriftlig begæring til Taksationskommissionen for Vestsjællands Amt senest 4 uger efter, at udskrift er kommet parten i hænde.
UDSKRIFTENS RIGTIGHED BEKRÆFTES. TAKSATIONSKOMMISSIONEN FOR VESTSJÆLLANDS AMT, den 22. april 2003
S.E. Hansen
Formand