Adresse https://gelex.eu/eli/DK/decision/retsinfo/2003/9463@2003-09-08/da

Indhold

1. Indledning

Vedrører ABR 89 7.2.1 og 3.0.3. og Lov om byfornyelse.

Ved klageskrift, der modtaget i Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed den 5. april 2001, har klageren begæret en voldgiftsret nedsat til afgørelse af klagerens tvist med indklagede. Voldgiftsretten er nedsat med voldgiftsdommerne: Murermester, ingeniør Jørn Buch Andersen, arkitekt m.a.a. Gunnar Friborg og landsdommer Arne Lyngesen, sidstnævnte som voldgiftsrettens formand.

Tvisten angår klagerens eventuelle krav på honorar for udført rådgivningsarbejde i anledning af et af indklagede igangsat offentligt støttet byfornyelsesprojekt vedrørende dennes ejendom. Klageren har udført arbejde i henhold til totalrådgivningsaftale af 10. november 1999. I aftalen er bl.a. henvist til ABR 89. Arbejdet ophørte som følge af indklagedes skrivelse af 10. november 2000, hvori aftalen ”opsiges”.

Parternes påstande:

Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 308.834,69 kr. med rente 1,5 % pr. måned fra den 18. februar 2001.

Indklagede har påstået frifindelse.

Sagens omstændigheder i hovedtræk:

I november 1997 opfordrede kommunen i henhold til byfornyelsesloven ejeren af ejendommen til inden 1. juni 1998 at udarbejde projekt til gennemførelse af istandsættelse og modernisering af ejendommen.

Indklagede overtog ejendommen pr. 1. oktober 1999.

Parterne underskrev den 10. november 1999 aftale om totalrådgivning. Det fremgår af aftalen bl.a., at rådgivers ydelser honoreres ”med 15 % af de håndværkerudgifter, der godkendes af kommunen, og som foreligger opgjort ved endeligt byggeregnskab”. Endvidere hedder det i aftalen: ”I projekteringsfaserne gælder dog det i bilag 6 specificerede honorar”. Parterne er enige om, at der ikke er udarbejdet et bilag 6.

Efter aftalen opdeles honoraret i forhold til arbejdets faser i procentdele af totalhonoraret således:

Dispositionsforslag 10 %

Projektforslag 15 %

Hovedprojekt 35 %

Licitation 10 %

Tilsyn/projektopfølgning 25 %

Byggeregnskab 4%

Afhjælpningsår 1%

I alt 100 %

Yderligere er i aftalen anført følgende:

”Såfremt sagen udskydes, stilles i bero eller standses i forløbet, honoreres udførte ydelser, jf. procentfordeling med udgangspunkt i honorarspecifikationen – bilag 6.”

Endelig er det i aftalen bestemt, at honorar skal betales 20 dage efter fakturadato, og at der herefter beregnes 1,5 % i rente pr. måned.

Ligeledes den 10. november 1999 underskrev parterne en yderligere aftale – herefter kaldet den særlige rådgivningsaftale – hvorefter indklagede for klageren skulle udføre ”byggetyring, tilsyn og projektopfølgning”. Det hedder i aftalen bl.a., at ”byggestyreren” for disse ydelser honoreres med 4,89 % af de samme udgifter, som danner grundlag for honoraret i totalrådgivningsaftalen. For dette honorar gælder tilsvarende procentopdeling, forfaldstid og forretning som vedrørende totalrådgivningshonoraret.

Den 21. december 1999 fremsendte klageren til indklagedes advokat prissat forprojekt og svamperapport.

Ved skrivelse af 18. februar 2000 anmodede indklagedes advokat klagerens underrådgiver, arkitekt- og ingeniørfirmaet, om at korrigere klagerens forprojekt, ”således at dette bringes i overensstemmelse med kommunens krav ”

Den 20. marts 2000 overbragte indklagedes advokat det korrigerede prissatte forprojekt til kommunen. Byggesagens samlede udgifter var i forprojektet opgjort til knap 19,3 mio. kr. I et tilhørende skema var de samlede håndværkerudgifter opgjort til 11.804.283 kr. og teknikerhonorarer til i alt 1.714.742 kr.

Ved skrivelse af 11. april 2000 gjorde kommunen opmærksom på, at der til projektet var afsat et støttebeløb på knap 10,8 mio. kr. Kommunen anmodede om en redegørelse for overskridelsen i forhold til det afsatte beløb og anførte, at der måtte foretages besparelser, inden projektet kunne behandles.

I skrivelse af 7. juni 2000 fra indklagedes advokat anmodede denne underrådgiveren om at foretage de ændringer af projektet, som kommunen ønskede.

Den 26. juni 2000 oplyste kommunen, at man havde foretaget besigtigelse af ejendommen og bl.a. konstateret, at den var i dårligere stand end forudsat, hvilket kunne forklare en del af den store økonomiske overskridelse. Kommunen oplyste, at projektforslaget nu ville blive behandlet.

Den 28. august 2000 meddelte kommunen, at man havde en række ændringer og bemærkninger til forprojektet, men at dette med iagttagelse heraf kunne danne grundlag for udarbejdelse af et hovedprojekt. Kommunen bemærkede, at behandlingen var sket på grundlag af det 3. forprojekt, og at dette ikke ”var optimalt”. Kommunen krævede licitationens udbudsmateriale fremsendt til godkendelse. Licitationsresultatet skulle være modtaget i kommunen senest 1. marts 2001.

Indklagedes advokat orienterede i skrivelse af 1. september 2000 klageren og underrådgiveren om kommunens afgørelse og anmodede om udarbejdelse af tidsplan samt oplyste, at hovedprojekt og licitationsmateriale skulle indleveres til kommunen inden årets udgang.

Underrådgiveren og indklagede udarbejdede i fællesskab en skrivelse med kommentarer til kommunens afgørelse af 28. august 2000. I skrivelsen blev en betydelig del af kommunens ændringer og bemærkninger til forprojektet imødegået. Skrivelsen blev den 22. september 2000 fremsendt til kommunen.

I slutningen af oktober 2000 afholdtes møde mellem kommunens sagsbehandler og indklagedes advokat.

I skrivelse af 10. november 2000 fra indklagede til klageren hedder det bl.a.,

”Som vi har drøftet de seneste dage, er der sket det, at jeg er gjort opmærksom på muligheden for selv at stå som projekterende til det samlede byfornyelsesprojekt, og vil herved høfligst og skriftligt opsige vores indgåede aftale

Hvad angår begrundelsen, ligger heri kun det til grund, at vi begge i hele forløbet har haft et utroligt fint samarbejde, hvor vi begge troede, at ejer ikke måtte deltage aktivt som projekterende. Dette er nu gjort klar for mig, at jeg må og vælger derfor denne løsning. Jeg håber ikke vort gode samarbejde herved måtte lide overlast.”

Med udgangspunkt i en samlet håndværkerudgift på knap 7,8 mio. kr. opgjorde indklagede i skrivelsen, at klageren efter udbetaling af et a conto honorar havde modtaget 31.342 kr. for meget, hvilket beløb klageren kunne beholde ”til svie og smerte”.

I skrivelse af 28. november 2000 godkendte kommunen med en række yderligere bemærkninger, at projektet blev udført inden for et maksimeret beløb på 17,1 mio. kr.

Ved skrivelse af 11.. december 2000 fremsatte klageren indsigelse imod indklagedes opgørelse af honoraret og opfordrede indklagede til at genoverveje sagen.

Den 18. januar 2001 fakturerede klageren sit resthonorar. Fakturabeløbet er identisk med påstanden i denne sag.

I efterfølgende skrivelser udvekslede parterne yderligere synspunkter.

Den 16. november 2001 meddelte kommunen indklagedes advokat, at der af ombygningsudgifterne på ca. 16,6 mio. kr. kunne godkendes knap 15 mio. kr. som støtteberettiget udgift. Heraf var håndværkerudgifter ekskl. svampeudgifter opgjort til 7.167.183 kr. og svampeudgifter til 538.800 kr. Teknikerhonorarerne i relation til disse beløb var anført med henholdsvis 1.317.398 og 59.268 kr.

Afgivne forklaringer:

Klager har forklaret bl.a., at hans søn er tilknyttet det firma, der fungerede som underrådgiver, og at rådgivningsaftalerne er udfærdiget på en formular, som anvendes i sønnens firma. Klageren har udfærdiget det prissatte forprojekt. Indklagede er også fagmand, og de har haft et tæt samarbejde i forbindelse med forprojektets udformning. Alle detaljer er drøftet mellem dem, og indklagede var fuldt bekendt med, at forprojektet blev prissat til 19,3 mio. kr. Ejendommen havde vist sig at være i væsentlig ringere stand end forventet således bl.a. med svampe og rådskader. Det af kommunen oprindeligt afsatte støttebeløb på ca. 10 mio. kr. var derfor helt utilstrækkeligt. Klageren har i mere end en halv snes år udført byfornyelsesopgaver andre steder i landet, men hverken før eller senere i den pågældende by. Kommunens medarbejdere var vanskeligere at forhandle med, end klageren tidligere havde været udsat for. Det var dog ikke umuligt at ændre deres opfattelse af støttebeløbets størrelse. Inden forprojektet havde klageren bl.a. udført registrering og opmåling af ejendommens eksisterende forhold, og dette arbejde kan sidestilles med et dispositionsforslag. Klageren har udført de tegninger, der viser ejendommens eksisterende forhold. Indklagede har modtaget disse på diskette og herefter ændret tegningerne således, at de viser de fremtidige forhold, navnlig for så vidt angår facader og indretning af tagetage. Procentsatsen på 4,89 i den særlige rådgivningsaftale er udregnet på grundlag af de sidste 30 % af honoraret i totalrådgivningsaftalen. Da indklagede opsagde aftalen, havde indklagede ikke udført noget af det arbejde, der var omfattet af rådgivningsaftalen. Før indklagede opsagde aftalen, havde indklagede heller ikke fremsat indvendinger imod klagerens arbejde.

Indklagede har forklaret bl.a., at han i ca. 30 år har drevet arkitektfirma. Han har ikke selv tidligere udført byfornyelsesprojekter. Han overtog formelt ejendommen pr. 1. oktober 1999, men havde forinden deltaget i opmålingen af de eksisterende forhold, og han har udfærdiget de fleste tegninger til forprojektet. Tegninger, der viser de eksisterende forhold, har underrådgiveren udfærdiget. Forprojektets skemaer med talopstillinger har klageren udført. Der er ikke udarbejdet et dispositionsforslag. Indklagede har godkendt, at forprojektet blev fremsendt til kommunen med en beløbsramme på 19,3 mio. kr., og han har med klageren drøftet, hvordan beløbsrammen kunne reduceres. For at opfylde kommunens endelige krav om en beløbsramme på 17,1 mio. kr. måtte der udfærdiges et helt nyt projekt. Ændringerne bestod bl.a. i, at bitrapperne udgik af projektet, at hovedtrappen blev udført i stål i stedet for i træ, samt at installationsskakterne blev ændrede. Indklagede opsagde aftalen med klageren, da kommunen mente, at indklagede selv kunne fuldføre projektet. Klagerens arbejde var for så vidt godt, men det havde taget for lang tid, og den økonomiske ramme var overskredet i et sådant omfang, at projektet ikke kunne godkendes af kommunen. De 4,89 % i den særlige rådgivningsaftale er et resultat af forhandlinger mellem parterne. Aftalens beskrivelse af det arbejde, som indklagede skulle have honorar for, er ikke i overensstemmelse med de faktiske forhold.

Klagerens søn har forklaret bl.a., at han er medejer af det firma der i foreliggende sag fungerede som underrådgiver, hvis hovedarbejdsområde er byfornyelse og renovering. Det var usædvanligt, at kommunen ikke i første omgang ville præcisere, hvor stor den økonomiske ramme var, når kommunen dog erkendte, at ejendommen var dårligere end oprindelig antaget. Det var tillige usædvanligt, at kommunen krævede hovedprojektet forelagt til godkendelse, før licitation kunne afholdes. Vidnet koordinerede registreringen af ejendommens eksisterende forhold. Indklagede har ikke deltaget i registreringen. Der blev tillige udført en beskrivelse indeholdende en overordnet disponering af ejendommens lokaler og pulterrum. Vidnet har deltaget i størstedelen af arbejdet med udarbejdelse af forprojektet. Vidnet har redegjort for den i hans firma foretagne registrering af antallet af arbejdstimer vedrørende projektet. Parternes aftaler er udfærdiget på en standardformular fra vidnets firma. I standardformularens tekst er anført et bilag 6. Det er et bilag, der i vidnets firma udfærdiges således, at rådgiveres procentuelle krav på honorar anføres med beløb. Beløbene reguleres, når byggeregnskabet foreligger. Vedrørende den særlige rådgivningsaftale har vidnet oplyst, at hans far, der ikke har ansatte i sit firma, dårligt kunne være borte fra firmaet i længere tid og derfor ikke kunne forestå den faktiske ombygningsfase. Som følge heraf aftalte parterne, at indklagede skulle forestå byggestyring, tilsyn og projektopfølgning. På grundlag af de skønnede håndværkerudgifter havde parterne beregnet, at klageren skulle have et honorar på ca. 900.000 kr., og at det samlede honorar som følge heraf skulle deles med 10,11 % til klageren og 4,89 % til indklagede.

Indklagedes advokat har som vidne forklaret bl.a., at den mellem parterne indgåede særlige rådgivningsaftale ikke er usædvanlig. Vidnet og indklagede har indgået tilsvarende aftale vedrørende byggeadministrationen. Vidnet tager sig af kontakten til kommunen, mens indklagede tager sig af bl.a. kontakten til pengeinstitut og lejere. Indklagede oppebærer derfor en del af administrationshonoraret. Vidnet er den advokat i kommunen, der har flest byfornyelsessager, og vidnet har erklæret, at han aldrig har oplevet, at kommunen har oplyst, at man kun behandlede byfornyelsesprojektet, fordi ejeren ellers ville komme i tidsnød. Det er endvidere helt usædvanligt, at kommunen krævede at få forelagt hovedprojektet til godkendelse. Forud for kommunens skrivelse af 28. november 2000 deltog vidnet i et møde under fire øjne med kommunens sagsbehandler. På dette møde blev det oplyst, at der for så vidt kun var et støttebeløb på 10,5 mio. kr. til rådighed, men at kommunen måske kunne strække sig til højst 17,1 mio. kr. Samtidig oplyste sagsbehandleren, at underrådgiveren var kendt for at overbudgettere byfornyelsessagerne, og sagsbehandleren opfordrede til at skifte rådgiver.

Parternes procedure i hovedtræk:

Klageren har opgjort sit krav på grundlag af de beløb, der er anført i den til kommunen den 20. marts 2000 indsendte opgørelse over byggeudgifter. I henhold dertil kan honoraret opgøres som summen af 15 % af ombygningsudgifterne (10.686.283 kr.) og 10 % af udgifterne til udbedring af svampeskader (1.118.000 kr.) eller til i alt 1.714.742 kr. Heraf har klageren beregnet sig 25 % eller 428.685,50 kr. som betaling for det arbejde, som klageren udførte indtil opsigelsen. Klageren har yderligere opgjort et honorarkrav på 18.750 kr. for udarbejdelse af tilbudslister. Klagerens påstand er identisk med det samlede honorarkrav efter fradrag af en a conto betaling på 200.367,75 kr. og med tillæg af moms. De i opgørelsen af 20. marts 2000 nævnte ombygningsudgifter på 10.686.283 kr. er håndværkerudgifter ekskl. udgifter vedr. svampeskader, men inkl. ”uforudseelige udgifter”. Denne udgiftspost er på 1.059.480 kr.

Klageren har til støtte for sin påstand gjort gældende bl.a., at indklagede har foretaget en uhjemlet og uberettiget ophævelse/opsigelse af totalrådgivningsaftalen. Klageren har på korrekt måde opgjort sit krav på honorar. Opgørelsen er foretaget på grundlag af de håndværkerudgifter, parterne i enighed havde fastlagt i skrivelsen af 20. marts 2000 til kommunen. Det var de seneste oplysninger, der forelå, da indklagede afbrød arbejdet. Det kan ikke påvirke klagerens honorar, at indklagede senere har udvidet eller beskåret projektet. Det kan ikke bebrejdes klageren, at det prissatte forprojekt var væsentligt dyrere, end kommunen i første omgang havde forudsat. Det viste sig, at kommunen måtte ændre opfattelse, da de blev klar over, i hvilken dårlig stand ejendommen var. I øvrigt blev forprojektet indleveret med indklagedes fulde accept.

Indklagede har ikke på noget tidspunkt inden arbejdets afbrydelse påberåbt sig, at klagerens arbejde skulle være mangelfuldt eller forsinket. Dette er heller ikke siden dokumenteret. Indklagede har oplyst, at projektet senere måtte omprojekteres, men har undladt at fremlægge det ændrede projekt. Den særlige rådgivningsaftale, som indklagede først under den mundtlige forhandling har fremlagt og påberåbt sig, er uden betydning for afgørelsen i denne sag. Rådgivningsaftalen vedrører ydelser, der ikke var udført på det tidspunkt, hvor indklagede afbrød arbejdet. Klageren har i øvrigt dokumenteret dels selv at have anvendt ca. 540 arbejdstimer på opgaven, dels at klagerens underrådgiver har brugt ca. 600 timer derpå.

Indklagede har i påstandsdokumentet anført, at klagerens honorarkrav skal opgøres i henhold til kommunens skrivelse af 16. november 2001, hvori de støtteberettigede håndværkerudgifter ekskl. udgifter til udbedring af svampeskader er anført med 7.167.183 kr. og udgifter vedr. svampeskader med 538.800 kr. Heraf skal beregnes henholdsvis 15 % og 10 %, og da klageren har udført 25 % af det samlede rådgivningsarbejde, har klageren haft et samlet honorarkrav på 282.239,36 kr. Med fradrag af det a conto betalte beløb og med tillæg af moms kan klagerens restkrav opgøres til 102.339,51 kr. Klagerens arbejde var imidlertid mangelfuldt, hvilket har påført indklagede udgifter, der overstiger restkravet.

Under den mundtlige forhandling har indklagede yderligere anført, at klagerens restkrav i virkeligheden er mindre end anført, idet der i stedet for 15 % rettelig kun skal anvendes en sats på 10,11 %, jf. den særlige rådgivningsaftale.

Indklagede har i øvrigt til støtte for frifindelsespåstanden anført bl.a., at totalrådgivningsaftalen med rette er ophævet, da klageren har misligholdt denne. Klageren var forsinket, og klagerens arbejde var mangelfuldt. Først da klageren havde udarbejdet det 3. forprojekt, kunne kommunen behandle sagen, og denne behandling skete kun som følge af kommunens velvilje, idet projektet ellers ville komme i tidsnød. Klagerens forprojekt indebar en voldsom budgetoverskridelse og gav anledning til et meget stort antal indsigelser fra kommunens side. Klagerens utilfredsstillende arbejde medførte, at kommunen stillede krav om godkendelse af licitationens udbudsmateriale, hvilket er helt usædvanligt. Indklagede måtte derfor foretage omprojektering. Klager har kun udarbejdet en del af det prissatte forprojekt. Klageren har heller ikke udfærdiget et dispositionsforslag. Indklagede har opfordret klageren til at fremlægge alt det materiale, som klageren har udført, men opfordringen er ikke efterkommet. Dette må komme klageren til skade. Ifølge den af medejeren af det firma, der i foreliggende sag fungerede som underrådgiver afgivne forklaring skal klagerens krav opgøres i forhold til et samlet honorar på 900.000 kr. Klagerens honorar skal i alle tilfælde efter totalrådgivningsaftalen beregnes på grundlag af de håndværkerudgifter, som kommunen godkendte. Uforudseelige udgifter kan ikke være honorarbærende. Klagerens krav om yderligere honorar for udarbejdelse af tilbudslister er udokumenteret.

Voldgiftsretten udtaler:

Det prissatte forprojekt blev indleveret til kommunen med indklagedes accept, og indklagede fastholdt ved skrivelsen af 22. september 2000 i det alt væsentlige projektets omfang. Det er ikke godtgjort, at klagerens arbejde var mangelfuldt eller forsinket. Klageren havde således ikke misligholdt sine forpligtelser i henhold til totalrådgivningsaftalen, da indklagede ved skrivelsen af 10. november 2000 standsede klagerens arbejde.

Der tilkommer derfor klageren honorar for det indtil standsningen udførte arbejde.

Efter bevisførelsen lægges det ved sagens afgørelse til grund, at klageren har udført registrering af ejendommens eksisterende forhold og udarbejdet forslag til overordnet disponering af ejendommens lokaler. Dette arbejde må anses som værende identisk med det af parterne i totalrådgivningsaftalen omtalte dispositionsforlag, og klageren har dermed krav på de hertil svarende 10 % af totalhonoraret.

Det forhold, at indklagede som en del af projektforslaget har udarbejdet forslag til fremtidige facadeforhold m.m. ændrer ikke ved, at klageren efter udfærdigelsen af det prissatte projektforslag har krav på de herfor aftalte yderligere 15 % af totalhonoraret.

Klageren har som følge af det anførte krav på i alt 25 % af totalhonoraret.

Oplysningerne om parternes drøftelser af et samlet honorar til klageren på 900.000 kr. er først fremkommet under bevisførelsen, og oplysningerne er så usikre, at voldgiftsretten ikke kan lægge vægt herpå.

Den af parterne indgåede særlige rådgivningsaftale skal efter sin ordlyd medføre, at klagerens honorar vedrørende ombygningen nedsættes fra 15 % til 10,11 %, idet indklagede overtager den del af ombygningsarbejdet, der vedrører byggeledelse, tilsyn og projektopfølgning. På det tidspunkt, hvor indklagede standsede klagerens arbejde, var denne del af ombygningsarbejdet ikke påbegyndt, og voldgiftsretten tager derfor ikke hensyn hertil. Voldgiftsretten bemærker yderligere, at indklagede først under den mundtlige forhandling har fremført kravet om reduktion af procentsatsen på grundlag af den særlige rådgivningsaftale.

Klagerens honorar for rådgivning vedrørende ombygningen skal herefter beregnes som 15 % af udgifterne.

Der er mellem parterne enighed om, at honoraret for rådgivning vedrørende udbedring af svampeskader skal beregnes som 10 % af udgifterne.

Voldgiftsretten finder, at rådgivningsaftalens bestemmelse om, at de honorarbærende håndværkerudgifter er de, som ”godkendes af kommunen, og som de foreligger opgjort ved endeligt byggeregnskab”, forudsætter, at klagerens totalrådgivning blev fuldført. På det tidspunkt, hvor indklagede standsede klagerens arbejde, fandtes kun den opgørelse af honorarbærende håndværkerudgifter, som med indklagedes accept var indeholdt i skrivelsen af 20. marts 2000 til kommunen.

Voldgiftsretten beregner derfor klagerens honorar på grundlag af denne opgørelse.

Herefter kan totalhonoraret beregnes som af klageren påstået, dog at voldgiftsretten ikke tager hensyn til den i bilaget afsatte omkostning til ”uforudseelige udgifter”.

Voldgiftsretten fastslår derfor, at totalhonoraret kan beregnes til 1.555.820 kr. Klageren har heraf optjent 388.955 kr. ekskl. moms, hvoraf klageren har modtaget betaling af 200.367,75 kr. ekskl. moms.

Klagerens krav på ekstrabetaling for udarbejdelse af tilbudslister er bestridt af indklagede, og der er ikke under den mundtlige forhandling redegjort for denne del af klagerens krav. Voldgiftsretten frifinder derfor indklagede for denne del af klagerens krav.

Som følge af det anførte tager voldgiftsretten klagerens påstand til følge for så vidt angår et beløb på 235.734,06 kr. med renter som påstået.

Med sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt.

Thi bestemmes:

Inden 14 dage fra modtagelsen af denne kendelse skal indklagede til klageren betale 235.734,06 kr. med rente 1,5 % pr. måned fra den 18. februar 2001 samt sagens omkostninger med 20.000 kr.

Inden 14 dage efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed skal indklagede betale de med voldgiftsrettens arbejde forbundne omkostninger.

Versioner

1. 2003-09-08