Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om ændringer i boligbyggeriloven og ældreboligloven pr. 1. januar 1990
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Ikke selve loven: Vejledning
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/manual/mt/1990/157@1990-08-14/da
Indhold
I. Indledning
Ved lov nr. 843 af 20. december 1989, der trådte i kraft den 1. januar 1990, blev der bl.a. foretaget en række ændringer i boligbyggeriloven (lov om boligbyggeri) og ældreboligloven (lov om boliger for ældre og personer med handicap).
Loven indebærer bl.a. ændrede regler for offentlig støtte til
- almennyttige boliger, ungdomsboliger og private andelsboliger
- ældreboliger
- udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringer, herunder moderniseringer på ungdomsboligområdet.
Samtidig blev der i den nye realkreditlov (lov nr. 841 af 20. december 1989) fastsat ændrede lånegrænser og løbetider for indekslån.
Denne vejledning henvender sig især til landets kommunalbestyrelser, som efter ovennævnte love yder støtte til og fører tilsyn med byggeriet. Vejledningen vil dog også være af interesse for andre, der beskæftiger sig med det støttede boligbyggeri.
I vejledningens afsnit II gives generel information om finansieringsomlægningen, medens der i afsnit III redegøres nærmere for konsekvenserne for kommunerne.
I vejledningen er ikke redegjort for de tilsvarende ændringer, der ved samme lov blev gennemført på byfornyelsesområdet. Særskilt orientering herom er allerede udsendt til samtlige kommunalbestyrelser i kommuner med sanerings- og byfornyelsesaktiviteter (orienteringsskrivelse af 28. februar 1990).
II. Ændret finansiering generelt
De ændrede regler for den offentlige støtte er indført for at bremse opdriften i de offentlige udgifter. En grundlæggende målsætning for finansieringsomlægningen har samtidig været, at den ændrede finansiering ikke måtte medføre huslejestigninger for beboerne.
Dette opnås gennem følgende ændringer i det hidtidige finansieringsgrundlag:
Staten yder ikke længere grundkapital til støttet boligbyggeri. I de byggerier, hvor staten hidtil har ydet lån til grundkapitalen, forhøjes lånegrænserne for optagelse af indekslån, jf. om de enkelte byggerier, afsnit III nedenfor.
Afdragsprocenten på indekslån til byggeriet nedsættes fra 2,4 pct. til 1,4 pct. halvårligt. Nedsættelsen betyder, at ydelsen falder, og at lånets løbetid derfor forlænges.
De tidligere IS-lån med en maksimal løbetid på 351/2 år (kaldet IS20-lån, fordi løbetiden ved »0«-inflation er ca. 20 år) erstattes af IS-lån med en maksimal løbetid på 501/2 år. Ved »0«-inflation vil løbetiden for disse nye lån være ca. 35 år. De nye lån betegnes derfor som IS35-lån. Den faktiske løbetid ved såvel de gamle som de nye lån vil afhænge af den til enhver tid værende inflation.
Forlængelsen af løbetiden på indekslånene betyder, at såvel den statslige som den kommunale garantiforpligtelse forøges i samme omfang.
Endvidere er statens rente- og afdragsbidrag afløst af en statslig ydelsesstøtte. Ydelsesstøtten udgør forskellen mellem den fulde ydelse (såvel renteudgift som afdrag) på det samlede indekslån og beboernes (låntagers) betaling.
Beboernes betaling er beregnet således, at denne svarer til, hvad beboerne skulle have betalt, hvis indekslånet havde været ydet i henhold til de hidtil gældende regler. Betalingen reguleres i øvrigt efter tilsvarende retningslinier, som gælder for afdrag på lånet.
Finansieringsomlægningen indebærer, at beboerne friholdes for huslejestigninger som følge af finansieringsomlægningen. Samtidig opnår staten - udover de nævnte besparelser til grundkapital - besparelser som følge af de lavere årlige ydelser på indekslånene.
Det skal understreges, at de gældende bestemmelser om huslejefastsættelsen i det støttede byggeri ikke berøres af lovændringerne.
Ændringerne er som nævnt trådt i kraft den 1. januar 1990. Hvis tilsagn om støtte til byggeriet er givet inden denne dato, finder de hidtil gældende regler dog fortsat anvendelse, herunder de tidligere regler om statslig og kommunal grundkapital, om rente og afdragsbidrag og om optagelse af indekslån.
For byggeri, der har modtaget tilsagn inden 1. januar 1990 gælder endvidere, at hvis der sker senere projektudvidelse ved skema 2 eller PÅ-skema, og udvidelsen er af en sådan karakter, at dette kræver et mertilsagn (f.eks. på grund af et større antal boliger), vil udvidelsen skulle finansieres på de ny vilkår. Det indebærer, at der ved skema 2 eller PÅ-skema skal foretages en klar udskillelse på projektudvidelsesdelen.
Virkningerne af den ændrede finansiering fremgår af nedenstående tabel.
-------------------------------------------------------------------- Støttetype Grundkapital Beboerbetaling Kommunens ydelses Stat Kommune pr. termin støtte (pct.af reguleret pct. af pct. hovedstol) renter afdrag -------------------------------------------------------------------- 1. Almennyttige boliger 0 4 1,915 0 0 2. Byggeskader - Almennyttigt 0 4 1,925 10 0 - Ungdoms- boliger 0 0 1,200 8 0 3. Private andels- boliger 0 0 2,588 10 0 4. Ungdomsboliger 0 4 1,250 8,33 0 5. Ældreboliger 0 13 2,118 Residual 0 6. Byfornyelse - værdi- forøgelse (-) (-) 2,400 0 0 - tabet (-) (-) 0,000 0 85,71 --------------------------------------------------------------------
III. Konsekvenser for kommunerne
De ændrede finansieringsregler indebærer kun i begrænset omfang ændringer i den kommunale støtte til byggeriet, herunder i kommunens behandling af ansøgningerne om offentlig støtte. Ændringerne er nærmere beskrevet nedenfor i pkt. 1-4.
1. Specielt for det almennyttige boligbyggeri
Ved almennyttigt nybyggeri er der ikke sket ændringer i kommunernes udlån til grundkapital. Kommunen yder således fortsat et lån på 4 pct. af anskaffelsessummen, medens beboerindskuddet udgør 2 pct.
Kommunelånet indbetales som hidtil til Boligselskabernes Landsbyggefond.
I hovedstadsområdet gælder følgende:
Efter Hovedstadsrådets nedlæggelse pr. 1. januar 1990 udlåner beliggenhedskommunen nu hele beløbet til fonden.
Halvdelen af beløbet fordeles efterfølgende mellem hovedstadsområdets kommuner efter reglerne for fordeling af individuel boligstøtte. Fordelingen foretages af Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning på grundlag af en årlig indberetning fra Boligselskabernes Landsbyggefond. Fordelingen foretages første gang i 1991 med virkning fra kalenderåret 1990. Kommunen skal således ikke selv anmelde udlån til fordeling.
Forhøjelser og nedsættelser af lån, hvis størrelse var foreløbigt ansat pr. 1. januar 1990, indgår ligeledes i den beskrevne fordelingsordning.
Der er ikke sket ændringer i de hidtidige retningslinier for fondens videreudlån til byggeriet.
Statens andel af grundkapitalen er som tidligere nævnt bortfaldet og lånegrænsen for optagelse af indekslån som følge heraf forøget til 94 pct. af anskaffelsessummen.
De nævnte ændringer gælder også ved lejlighedsombygninger og miljøforbedrende foranstaltninger.
Hvad angår byggeskader, udlåner kommunerne nu et beløb på 4 pct. af udbedringsudgifterne som »grundkapital« mod tidligere 5 pct. Lånet indbetales til Boligselskabernes Landsbyggefond efter tilsvarende regler, som gælder for nybyggeri, jf. ovenfor.
Som følge af den ændrede grundkapital kan indekslån herefter ydes til 96 pct. af de godkendte udbedringsudgifter.
Det er fortsat en betingelse for den statslige støtte til udbedring af byggeskader, at kommunen betaler et beløb svarende til 10 pct. af udgifterne til renter samt administrations- og reservefondsbidrag på indekslånet. Beløbet fragår i statens udgifter til ydelsesstøtte.
Der er ikke i øvrigt sket ændringer i betingelserne for at kunne opnå støtte til udbedring af byggeskader.
De tidligere ustøttede indekslån (I-lån) til ekstraordinære renoveringsarbejder i almennyttigt byggeri er ligeledes erstattet af de nye IS35-lån med en længere løbetid (også uden støtte). Lånene kan blandt andet optages til udbedring af byggeskader i almennyttigt boligbyggeri, der på grund af byggeriets alder ikke kan opnå støttede indekslån efter bestemmelserne om offentlig støtte til udbedring af byggeskader. Der henvises til realkreditlovens § 30, stk. 3.
Det er fortsat kommunalbestyrelsen, der godkender låneoptagelsen. Lånet ydes indenfor en lånegrænse på 80 pct. Denne lånegrænse kan dog overskrides mod kommunal garanti for den del af lånet, der ligger udover denne grænse, jf. tillige § 52, stk. 2, i lov om boligbyggeri.
Lånegrænsen for lån til ekstraordinære renoveringsarbejder beregnes ikke på baggrund af anskaffelsessummen, men på grundlag af realkreditlovens almindelige regler om vurdering af ejendommens værdi efter arbejdets udførelse, jf. denne lovs kap. 6. Dette indebærer, at den kommunale garanti efter omstændighederne kan omfatte hele indekslånet.
2. Specielt for private andelsboliger
Ved opførelse af private andelsboliger gives tilsagnet om statslig ydelsesstøtte på betingelse af, at kommunen godtgør statens udgifter svarende til 10 pct. af udgifterne til renter samt administrations- og reservefondsbidrag på indekslånet. Lånegrænsen for indekslån er som hidtil 80 pct. af anskaffelsessummen.
3. Specielt for ungdomsboliger
3.1. Finansiering
Ved nyopførelse af ungdomsboliger gælder, at det hidtidige statslån på 10 pct. af anskaffelsessummen erstattes af et kommunalt lån på 4 pct. af anskaffelsessummen.
Dette medfører, at lånegrænsen for indekslån ændres fra 90 pct. til 96 pct.
Tilsagnet om statslig ydelsesstøtte til ungdomsboliger gives på betingelse af, at kommunen godtgør statens udgifter svarende til 8,33 pct. af udgiften til forrentning af indekslån samt til administrations- og reservefondsbidrag. Beløbet fragår i statens udgifter til ydelsesstøtte.
Finansiering af udgifter til udbedring af byggeskader og større renoveringer m.v. på ungdomsboligområdet vil fremover ske ved optagelse af IS-35 årigt lån for hele udbedringsbeløbet. Lånegrænsen er som følge heraf blevet forhøjet fra 90 pct. til 100 pct. Tilsagn om støtte gives på betingelse af, at kommunen betaler 8 pct. af udgifterne til renter samt administrations- og reservefondsbidrag på indekslånet. Det er endvidere en betingelse, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelle underskud på ungdomsboligernes fremtidige drift. Der henvises til pkt. 3.2.3.
Det bemærkes, at ændringerne ikke medfører ændringer i de almindelige retningslinier for den statslige og kommunale støtteprocedure mv.
3.2. Udbetaling af kommunelån/grundkapital
3.2.1. Ungdomsboliger der tilhører et almennyttigt boligselskab
Ved ungdomsboliger tilhørende et almennyttigt boligselskab indbetales kommunelånene til Boligselskabernes Landbyggefond til videre udbetaling til det enkelte boligselskab ved finansiering af den samlede bebyggelse. Det gælder, både når ungdomsboligerne etableres som en selvstændig afdeling af et almennyttigt boligselskab, og når ungdomsboligerne integreres i en afdeling med almennyttige boliger og/eller ældreboliger.
Lånet udbetales, når der foreligger dokumenterede afholdte udgifter i forbindelse med grundkøb samt med byggeriets projektering og udførelse. Det vil dog være tilstrækkeligt, at fonden har sikret sig, at et pengeinstitut eller boligselskab giver en tidsubestemt garanti eller indeståelse for, at det udbetalte beløb vil blive tilbagebetalt, hvis der efterfølgende ikke kan tinglyses et anmærkningsfrit pantebrev.
3.2.2. Ungdomsboliger der ikke tilhører et almennyttigt boligselskab
Det kommunale lån ydes med pant i den selvejende institutions ejendom.
Når anmærkningsfrit tinglyst pantebrev for lånebeløbet foreligger, eller når et pengeinstitut giver en tidsubestemt garanti eller indeståelse for, at det udbetalte beløb vil blive tilbagebetalt, hvis der efterfølgende ikke kan tinglyses et anmærkningsfrit pantebrev, udbetaler kommunalbestyrelsen efter anmodning fra ejeren a conto beløb for lånet på grundlag af attestation af udgifternes afholdelse.
3.2.3. Byggeskader og større ekstraordinære renoveringer, herunder moderniseringer på ungdomsboligområdet
Efter boligbyggerilovens § 73 b (renoveringsbestemmelsen) kan der på ungdomsboligsområdet, som hidtil - men efter de nye finansieringsregler - ydes støtte til finansiering af større renoveringer og udbedring af byggeskader samt til energibesparende foranstaltninger.
Med ændringen af bestemmelsen er der desuden indført en generel adgang til at yde støtte til moderniseringer.
Muligheden for at opnå støtte til moderniseringer vil bero på et konkret skøn. Der vil herved blandt andet blive lagt vægt på behovet for ungdomsboliger i det pågældende område, risikoen for udlejningsvanskeligheder ved ikke at gennemføre moderniseringen samt udgiften til moderniseringen sammenholdt med udgiften til at etablere nye ungdomsboliger.
Som udgangspunkt vil der kun kunne ydes støtte til arbejder af et vist større omfang. Det er endvidere en betingelse, at det drejer sig om arbejder, hvortil der ikke er eller burde have været hensat midler hertil efter Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 179 af 16. marts 1988 om drift og tilsyn med ungdomsboliger, der er opført med statsstøtte, med tilhørende bilag og vejledning. Der vil heller ikke kunne ydes støtte til renovering af udenomsarealer.
Som tidligere omtalt under afsnit 3.1. skal kommunalbestyrelsen ikke yde kommunalt lån eller grundkapital til renoveringsprojekter, og renoveringsbeløbet er ikke underkastet en rammebeløbsstyring.
Kommunalbestyrelsen skal på grundlag af lokalkendskab samt kommunalbestyrelsens almindelige tilsyn med ungdomsboliger bedømme, om en renovering er rentabel, herunder om boligerne vil kunne udlejes til den forhøjede leje. Dette skal ses i sammenhæng med, at kommunalbestyrelsen overfor staten indestår for et eventuelt drifttab, der måtte opstå efter en renovering mv., herunder modernisering af ungdomsboligerne. Indeståelsen skal kun dække opsamlet underskud, der ikke kan afvikles over en periode af 5-10 år, uden at balancelejen, incl. afvikling af underskuddet, giver risiko for udlejningsvanskeligheder.
Hvis indeståelsen trods kommunalbestyrelsens vurderinger om renoveringens rentabilitet og forsvarlighed skulle blive aktuel, kan der med hjemmel i renoveringsbestemmelsen (§ 73 b, stk. 7-8) ydes et kommunalt lån.
Endvidere er der i § 73 b, stk. 8, mulighed for i ganske særlige, helt ekstraordinære tilfælde at yde kommunalt lån til opretning af økonomien i ungdomsboliger, der samtidig får renoveringsstøtte. Der tænkes her på situationer, hvor der efter kommunalbestyrelsens vurdering er behov for at bevare boligerne i området, men hvor disse bør underkastes en omfattende renovering, uanset at boligerne ikke over en overskuelig periode vil kunne udlejes til den efter renoveringen fremkomme balanceleje, incl. afvikling af et opsamlet underskud. Kommunalbestyrelsen har i disse tilfælde mulighed for, at yde et lån med det formål at nedbringe huslejen, således at boligerne kan udlejes til en husleje, der er sædvanlig i det pågældende område for boliger af den pågældende standard.
Ungdomsboliger tilhørende et almennyttigt boligselskab kan ikke opnå støtte til udbedring af byggeskader mv., hvis der er ydet støtte til disse arbejder efter boligbyggerilovens kap. 8. Kommunalbestyrelsen må således tage stilling til, om bestemmelserne i boligbyggerilovens kap. 8 eller § 73 b skal anvendes.
Med hensyn til selve støtteproceduren henvises til renoveringscirkulæret (Boligstyrelsens cirkulære af 14. september 1987 om offentlig støtte til udbedring af byggeskader og renoveringsarbejder mv. i statsstøttede ungdomsboliger). Som noget nyt skal der med ansøgningen om støtte vedlægges et overslag over de enkelte arbejder, ansøgningen omfatter med oplysning om anslåede udgifter. Dette forslag fremsendes med kommunalbestyrelsens eventuelle anbefaling af ansøgningen til Bygge- og Boligstyrelsen.
4. Specielt for ældreboliger
4.1. Finansiering
Efter den ændrede finansiering udgør låntagers (beboernes) betaling på indekslånet 2,118 pct. pr. termin, mens kommunens ydelsesstøtte udgør resten af indekslånets samlede ydelse. Den kommunale ydelsesstøtte udgør således forskellen mellem låntagers betaling og den samlede ydelse på indekslånet.
Kommunerne vil i IS 35-lånets første afdragsfri termin få en merudgift i forhold til den tidligere finansiering, som svarer til det tidligere statslige rentebidrag på 75 pct. af renter og bidrag m.m. Med en forventet anskaffelsessum på 680.000 kr. i 1989/1990 kan merudgiften opgøres til mellem 0 og 6.000 kr. pr. bolig. Den konkrete merudgift afhænger af, hvor mange rentedage, der er i første termin. Optages lånet således 1. januar eller 1. juli bliver merudgiften ca. 6.000 kr., hvorimod denne falder til 0, hvis lånet optages ultimo juni eller december. Efter første termin vil der stort set være balance mellem kommunernes udgifter før og efter låneomlægningen til IS 35-lån.
Etableringen af ældreboliger finansieres uændret i form af kommunallån (grundkapital) på 13 pct., et beboerindskud på 2 pct. og med indekslån (IS 35-lån) på 85 pct. af den godkendte anskaffelsessum.
Den kommunale garanti for indekslånet er uændret, idet garantien fortsat ydes for den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 65 pct. af ejendommens værdi.
4.2. Underretning
Da den statslige støtte til ældreboliger er bortfaldet, og den offentlige støtte herefter alene udgør kommunernes ydelsesstøtte, skal der ikke længere ske underretning til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.
Hypotekbanken skal herefter kun underrettes i tilfælde, hvor der i den eksisterende ejendom er indestående statslån eller statsgaranterede lån.
I forbindelse med støtteproceduren skal der i lighed med tidligere ved byggeriets påbegyndelse ske underretning til det af bygherren anviste realkreditinstitut/KommuneKredit, eller Boligselskabernes Landsbyggefond, hvis ældreboligerne tilhører et almennyttigt boligselskab. Kommunalbestyrelsen meddeler samtidigt Byggeskadefonden de nødvendige oplysninger. Ligeledes skal det understreges, at Bygge- og Boligstyrelsen ved påbegyndelsen skal have tilsendt det til formålet udarbejdede skema.
Når kommunalbestyrelsen har godkendt den endelige anskaffelsessum, skal der fortsat ske underretning herom til realkreditinstituttet/KommuneKredit, eller Boligselskabernes Landsbyggefond, såfremt ældreboligerne ejes af et almennyttigt boligselskab. Der henvises i øvrigt til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 190 af 20. marts 1990 om administration af ældreboliger.
4.3. Ophævelse af statens promillegebyr
Som følge af, at den statslige støtte til ældreboliger er bortfaldet, skal der ikke længere betales et gebyr til dækning af statens administrationsudgifter ved behandling af støtteansøgninger.
Under den tidligere støtteordning opkrævede Hypotekbanken kommunernes andel af den kommunale støtte og afregnede med realkreditinstitutterne, som har ydet lån til det pågældende byggeri. Hvis de långivende realkreditinstitutter måtte ønske det, kan der etableres en ordning, hvorefter Hypotekbanken opkræver et gebyr for den sagsbehandling, som hidtil er foretaget, da staten også betalte en del af rentebidraget, dog med den forskel, at gebyret betales af det långivende realkreditinstitut. I den nuværende ordning betales gebyret af bygherren.
4.4. Hurtigere udbetaling af det kommunale lån
Efter de hidtidige regler er det en betingelse for udbetaling af det kommunale lån på 13 pct., at der foreligger tinglyst anmærkningsfrit pantebrev for lånebeløbet i ejendommen. Hensynet til at begrænse udgifterne til byggelånsrenter har bevirket, at styrelsen har besluttet at lempe betingelserne for udbetaling til bygherren af det kommunale lån.
I fremtiden vil det være tilstrækkeligt, at et pengeinstitut giver en tidsubestemt garanti eller indeståelse for, at det udbetalte beløb vil blive tilbagebetalt, hvis der efterfølgende ikke kan tinglyses et anmærkningsfrit pantebrev. Som konsekvens heraf er der sket en ændring af § 5, stk. 5, i bekendtgørelsen om administration af ældreboliger.
Det er fortsat kommunen, der udbetaler lånet, når bygherren er en selvejende institution eller pensionskasse. Hvis bygherren er et almennyttigt boligselskab, udbetales lånet af Boligselskabernes Landsbyggefond.
Underskrift 1
Bygge- og Boligstyrelsen, den 14. august 1990 H. E. RASMUSSEN /Knud Overgaard