Ikke selve loven: Vejledning

Adresse https://gelex.eu/eli/DK/manual/mt/1995/90@1995-05-30/da

Indhold

1. Indledning

Indholdsfortegnelse 1. Indledning 2. Vejledning om de enkelte forhold 2.1 Kollektive bofællesskaber 2.2 Klagebestemmelser 2.3 Fremlejeaftaler 2.4 Overtagelse ved død m.v. 2.5 Aftaler ved ophør af samliv 2.6 Udlejning af lejligheder i almennyttige andelsboligforeninger oprettet i forbindelse med byfornyelse eller sanering 2.7 Udlejning direkte til boligtager 2.8 Fravigelse af udlejningsregler Bilag 1: Bekendtgørelse nr. 176 af 20. marts 1995 om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almennyttige boliger Bilag 2: bekendtgørelse nr. 161 af 14. marts 1995 om ændring af bekendtgørelse af almennyttig boligvirksomhed Bilag 3: Boligbyggerilovens § 14, stk. 9 og 10, samt § 18. Bilag 4: Lejelovens § 69, § 75, stk. 1 og 2, samt § 77a. Stikordsregister

1. Indledning

Ændringer i regler vedrørende udlejning

Siden udsendelsen af Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om udlejning af almennyttige boliger i oktober 1993 er der sket en række ændringer i regler, der har betydning for administrationen af udlejning af almennyttige boliger.

Det drejer sig om

* ændringer i selve udlejningsreglerne i boligbyggeriloven,

* ændringer i lejeloven,

* ændring i bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed,

* ændringer i bekendtgørelse om udlejning af almennyttige boliger.

Lovændringer: Lov om boligbyggeri

I lov om boligbyggeri er der pr. 1. januar 1994 sket ændringer i udlejningsreglerne.

Ændringerne vedrører muligheder for etablering af kollektive bofællesskaber ved udlejning uden om ventelistesystemet, jf. lovens § 14, stk. 9 og 10.

Ligeledes pr. 1. januar 1994 er der sket en ændring vedrørende klagebestemmelser.

Klagemuligheden er nu udvidet til også at omfatte kommunalbestyrelsens afvisning af godkendelse af boligsøgende med henvisning til den boligsøgendes personlige forhold, jf. lovens § 18, stk. 3.

Vedrørende boligbyggeriloven henvises til den seneste lovbekendtgørelse, jf. bekendtgørelse nr. 484 af 7. juni 1994 af lov om boligbyggeri med de ændringer, der følger af lov nr. 87 af 8. februar 1995.

Lov om leje

Ved ændringer af lejeloven pr. 1. juli 1994 er følgende forhold fastsat:

Fremover skal fremlejeaftaler indgå skriftligt, jf. lovens § 69, stk. 2.

Overtagelse af en lejlighed ved lejerens død forudsætter fælles husstand med lejeren i mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet, jf. lovens § 75, stk. 2.

Ved ophør af samliv skal indgåede aftaler mellem parterne om lejeforholdets fortsættelse respekteres af udlejer, jf. lovens § 77a.

Vedrørende lejeloven henvises til den seneste lovbekendtgørelse, jf. bekendtgørelse nr. 704 af 22. juli 1994 af lov om leje.

Ændring af bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed

Ved en ændring af bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed pr. 22. marts 1995 er det præciseret, at udlejning af lejligheder i almennyttige andelsboligforeninger, der oprettes i forbindelse med gennemførelse af byfornyelse eller sanering, skal ske enten ved et allerede etableret boligselskab eller via kommunen, jf. bilag 2.

Ændring af bekendtgørelse om udlejning af almennnyttige boligselskabers boliger.

Pr. 29. marts 1995 er der sket følgende ændringer af udlejningsbekendtgørelsen, jf. bilag 1:

Det præciseres, at det som almindeligt udgangspunkt er et krav, at boligselskabet udlejer direkte til boligtageren, idet der skal indgås lejeaftale mellem boligselskabet og boligtageren.

Ved væsentlige udlejningsproblemer er der dog mulighed for fravigelse af udlejningsreglerne. Det præciseres, at der i disse tilfælde - med kommunalbestyrelsens godkendelse - kan ske udlejning til andre end de berettigede, herunder udlejning til erhvervslejere med henblik på videreudlejning (fremleje).

Yderligere forhold

Herudover skal det nævnes, at der i udlejningsvejledningen fra oktober 1993 er omtalt forhold, som ikke længere er aktuelle. Det drejer sig om:

Ordningen er helt ophævet pr. 1. januar 1993 i forbindelse med ændring af lov om individuel boligstøtte. Der henvises herom til kapitel 20 i vejledning om individuel boligstøtte, jf. Bygge- og Boligstyrelsens vejledning nr. 196 af 16. november 1994 med senere ændringer (vejledningen ajourføres løbende).

Endelig er der sket uddybning i forhold til den tidligere udlejningsvejledning, hvor der er skønnet behov for det. Det gælder de særlige forhold vedrørende medlemsnumre i almennyttige andelsboligforeninger ved samlivs ophør, jf. afsnit 2.5.

2. Vejledning om de enkelte forhold

2.1. Kollektive bofællesskaber

Etablering uden om ventelisten

Ved lov nr. 441 af 30. juni 1993 blev der skabt muligheder for etablering af kollektive bofællesskaber uden om ventelistesystemet. Bestemmelserne indebærer, at der ved udlejning til etablering af særlige bofællesskaber ses bort fra fortrinsretten til store lejligheder for børnefamilier.

Bestemmelserne findes i boligbyggerilovens § 14, stk. 9 og 10.

Bestemmelserne har været gældende fra den 1. januar 1994.

Der er tale om en aftalemulighed. Såfremt boligselskabet ikke ønsker at indgå aftale, er det ikke forpligtet hertil.

Såfremt der ikke kan indgås aftale, kan kommunalbestyrelsen stille krav om at få lejligheder stillet til rådighed til samme formål efter de almindelige regler om kommunal anvisningsret, jf. boligbyggerilovens § 14, stk. 2 (fjerdedelsreglen).

Kun særlige bofællesskaber

Det er kun kollektive bofællesskaber for beboere med særligt socialt betingede behov for at bo i bofællesskab, der er omfattet af mulighederne i boligbyggerilovens § 14, stk. 9 og 10.

Betingelserne for oprettelse af de særlige kollektive bofællesskaber er nærmere beskrevet i kapitel 4a i lov om individuel boligstøtte, herunder særligt § 24a, stk. 1, nr. 1 og 2, samt i kapitel 12a i vejledning om individuel boligstøtte, hvortil der henvises.

Personkredsen

Personkredsen til de særlige bofællesskaber er personer, som ønsker at flytte i bofællesskab, og som har et særligt socialt betinget behov for at bo i en bofællesskabsbolig. Det er kommunen, der vurderer, om de pågældende skønnes at have behov for at bo i et bofællesskab af denne art.

Bofællesskabet kan også omfatte nærstående til de berettigede bofællesskabsdeltagere, dvs. børn, søskende, ægtefælle, samlever og andre med en nær tilknytning til de pågældende.

Øvrige vilkår

Det enkelte bofællesskab skal omfatte mindst tre personer, som opfylder betingelserne for at kunne flytte i et kollektivt bofællesskab, dvs. som har det særlige sociale behov herfor, jf. ovenfor.

Den bolig, der udlejes til bofællesskabet, skal omfatte mindst et beboelsesrum mere end antallet af beboere (et fællesrum). Det er Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at hvis et køkken er indrettet som alrum, kan det medregnes som beboelsesrum (fællesrum), hvis det areal, der ikke anvendes til køkkenfunktioner, udgør 18 m2 eller mere.

To muligheder

Kollektive bofællesskaber kan herefter etableres enten ved boligselskabets udlejning af almennyttige lejligheder direkte til et kollektivt bofællesskab eller ved udlejning til kommunalbestyrelsen eller amtsrådet, der herefter videreudlejer til et kollektivt bofællesskab.

Direkte udlejning

Der kan lejes ud direkte til et kollektivt bofællesskab ved, at boligselskabet indgår lejeaftale med bofællesskabet som helhed og/eller de enkelte medlemmer af bofællesskabet.

Kommunen skal godkende

Hvis der lejes ud direkte til bofællesskabet, er det en forudsætning, at kommunalbestyrelsen godkender udlejningen. Det er komunens ansvar at påse, at bofællesskabet kun omfatter boligsøgende, der opfylder kravene til at bo i denne type bofællesskab, dvs. mindst tre personer med særligt socialt behov samt eventuelle nærtstående til disse, jf. ovenfor.

Kommunaløkonomiske forpligtelser

Reglerne om kommunens betaling af leje og om kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning gælder på samme måde som ved kommunal anvisning til almennyttige boliger efter lovens § 14, stk. 2 og 3.

Udleje via kommune eller amt

Som den anden mulighed for etablering af særlige kollektive bofællesskaber kan der ske udlejning til kommunalbestyrelsen eller amtsrådet, som herefter videreudlejer til bofællesskabet/de enkelte bofællesskabsdeltagere. Kommunen eller amtet vil hermed fungere som fremlejer, hvorved de enkelte beboere i bofællesskabet får status som fremlejetagere.

Hvis Boligselskabet udlejer en bolig til en lejer, der ikke har til hensigt selv at anvende boligen til beboelse, f.eks. en kommune eller et amt, der videreudlejer, betragtes dette pr. definition som et erhvervslejeforhold, som vil være omfattet af erhvervslejereguleringsloven, jf. bekendtgørelse nr. 90 af 5. februar 1992 af lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. Boligselskabet bør uanset dette søge at sikre sig dækning for balancelejen i sin aftale med kommunen eller amtet.

Økonomiske forpligtelser

Det følger af lejeforholdet, at det er kommunen henholdsvis amtet, der betaler husleje og istandsættelsesudgifter ved fraflytning i den situation, hvor kommunen eller amtet står som lejer.

Den enkelte bofællesskabsdeltager betaler leje til kommunen eller amtet i overensstemmelse med den indgåede lejeaftale mellem den pågældende og kommunen/amtet. Lejefastsættelsen i fremlejeforholdet (mellem kommune og bofællesskabsdeltageren) følger reglerne i den almindelige lejelovgivning.

Kommunen/amtet kan risikere nedsættelse af lejen ved en boligretssag, og der kan så eventuelt blive tale om en difference i forhold til den med boligselskabet aftalte leje. I så fald må differencen dækkes af kommunen/amtet, som altså kan risikere tab.

Der bør ikke være mulighed for, at kommunen/amtet i sin egenskab af fremlejer får gevinst ved denne form for udlejning.

Beboerdemokratiske rettigheder

Det er fundet rimeligt, at deltagere i et bofællesskab, som er etableret via kommunal eller amtslig fremleje, ligestilles i beboerdemokratisk henseende med et bofællesskab, som er etableret ved direkte leje hos boligselskabet.

Retten til medindflydelse er derfor overladt til bofællesskaberne. Det betyder, at deltagelse i afdelingsmøder og afstemninger ikke kan ske ved repræsentanter for kommunen eller amtet men skal ske ved bofællesskabets medlemmer. Det enkelte bofællesskab kan dog ikke tildeles flere stemmer end øvrige husstande (dvs. normalt to stemmer pr. husstand).

Forholdet mellem fremlejer (kommune eller amt) og fremlejetager er i øvrigt reguleret af lejelovgivningen. Fremlejer er i sin egenskab af videreudlejer ansvarlig for, at lejelovgivningens regler overholdes.

2.2. Klagebestemmelser

Udvidet mulighed for klage over kommunalbestyrelsens afvisning.

Ved lov nr. 1071 af 22. december 1993 er der sket ændring vedrørende klagebestemmelser, jf. § 18, stk. 3 i boligbyggeriloven.

Ændringen er sket med virkning fra den 23. december 1993.

Ændrede klagebestemmelser

Hvor der før kun var mulighed for at påklage afvisninger, der var begrundede i en for lav husstandsindkomst i forhold til boligafgiften (huslejen), omfatter klagemuligheden nu også kommunalbestyrelsens afvisning af godkendelse af boligsøgende med henvisning til den boligsøgendes personlige forhold.

For disse ikke-økonomiske begrundede afvisninger var der tidligere kun mulighed for at indhente vejledende fortolkninger fra Bygge- og Boligstyrelsen.

Det sociale Ankenævn kan nu også behandle klagesager, hvor afvisning både er begrundet i de økonomiske forhold og i den boligsøgendes personlige forhold. Ankenævnet kan ligeledes behandle sager, hvor afvisning kun er begrundet i den boligsøgendes personlige forhold, f.eks. at den boligsøgende i forvejen har en passende bolig.

Klagevejledning

Det indebærer, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med afvisning af boligsøgende skal give klagevejledning om, at også et afslag på godkendelse begrundet i ansøgerens personlige forhold kan påklages.

Vurdering af den boligsøgendes forhold

Vurderingen af den boligsøgendes økonomiske og personlige forhold ved ansøgning om godkendelse til en almennyttig bolig skal efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse som udgangspunkt ske efter samme retningslinier som ved vurderingen af, om der kan ydes individuel boligstøtte.

De personlige forhold, der kan indgå i vurderingen, vil således efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse principielt være de samme som de, der kan inddrages i vurderingen efter boligstøttelovens § 15, jf. side 78 i udlejningsvejledningen fra 1993.

Den boligsøgendes personlige forhold omfatter ikke alene den pågældende boligsøgende, men ethvert medlem af den boligsøgendes husstand. Det kan f.eks. være et handicappet barn, en ægtefælle eller samlever.

Den nævnte ændring af klagebestemmelsen indebærer ikke, at der er sket en udvidelse af kommunalbestyrelsens muligheder for at afvise udlejning.

2.3. Fremlejeaftaler

Skriftlighed

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 er lejeloven ændret, således at fremlejeaftaler fremover skal indgås skriftligt, jf. lovens § 69, stk. 2.

Ændringen er gennemført med virkning fra 1. juni 1994.

Oplysningspligt

Det har hidtil været gældende, at en lejer, der fremlejer sin lejlighed helt eller delvis, har skullet oplyse udlejeren om, hvem der fremlejes til og vilkårene for fremlejeforholdet. Dette gælder stadig, men reglerne er pr. 1. juli 1994 skærpede, således at

* selve fremlejeaftalen skal indgås skriftligt, og

* udlejeren (boligselskabet) skal have en kopi af fremlejeaftalen, før fremlejeperioden begynder.

Disse krav gælder nu også ved fremleje af almennyttige boliger.

Anvendelse af lejekontrakt

Som grundlag for lejeaftalen kan man eventuelt anvende den kontraktformular, der gælder for private udlejningsboliger - typeformular A 1994 (fås hos Statens Information) - med konkrete tillempelser (udstregninger).

Derimod er typeformular B 1989, som gælder for almennyttigt byggeri, næppe egnet som udgangspunkt for en fremlejeaftale.

Herudover gælder særligt ved fremleje af almennyttige boliger:

Beboerdemokratiske rettigheder

En fremlejetager har ingen rettigheder i forhold til at deltage i beboerdemokratiet. Fremlejetageren kan ikke tildeles beboerdemokratiske rettigheder, idet dette kræver særlig hjemmel i loven (sådan som det er tilfældet ved etablering af kollektive bofællesskaber, jf. afsnittet herom).

Adgangs- og stemmeberettigede til afdelingsmødet er begrænset til boligtagere i afdelingen, disses ægtefæller, registrerede partnere eller hermed ligestillede, jf. afsnit 2.2. i Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om almennyttig boligvirksomhed, maj 1994.

Forholdet mellem fremlejer og fremlejetager reguleres i øvrigt af lejelovgivningen. Fremlejer er i sin egenskab af videreudlejer ansvarlig for, at lejelovgivningens regler overholdes.

2.4. Ret til overtagelse ved død m.v.

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 er lejeloven ændret, således at retten til overtagelse af lejemålet efter en lejers død forudsætter, at der har været tale om fælles husstand i mindst to år umiddelbart forud for dødsfaldet, jf. lovens § 75, stk. 2.

Ændringen er gennemført med virkning fra 1. juli 1994.

Det har hidtil været gældende, at når en lejer dør uden at efterlade sig en ægtefælle, har en person, der i mindst to år har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet. Det samme gælder ved flytning til plejehjem, ældrebolig eller lignende.

Det er nu præciseret, at der skal have været tale om fælles husstand i en sammenhængende periode på mindst to år umiddelbart forud for dødsfaldet/flytningen.

På det almennyttige område har der også hidtil været anlagt den fortolkning, at der skulle være tale om husstandsfællesskab i to år umiddelbart forud for dødsfaldet/fraflytning til plejehjem m.v.

Der behøver ikke at være tale om et ægteskabslignende samlivsforhold. Der kan f.eks. også være tale om, at forældre og børn har boet sammen.

2.5. Aftaler ved ophør af samliv

Aftaler skal respekteres

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 er der sket ændring af lejeloven, hvorefter aftaler indgået mellem parterne skal respekteres af udlejer ved ophør af samlivet, jf. lovens § 77a.

Ændringen er gennemført med virkning fra 1. juli 1994.

Parter, der har haft fælles husstand i mindst to år, kan således selv aftale, hvem af parterne, der skal fortsætte lejemålet, hvis samlivet ophører.

Ved uenighed, kan afgøres ved dom

Hvis parterne ikke kan blive enige, kan spørgsmålet som histil afgøres ved dom.

Medlemsnummer i almennyttige andelsboligforeninger

Ved samlivs ophør kan brugsretten til en lejlighed i en almennyttig andelsboligforening overdrages til den anden part ved aftale, selvom denne ikke er medlem af foreningen. Da medlemsnummeret er personligt, vil det i denne situation følge den fraflyttende part, med mindre vedkommende selv ønsker at overdrage medlemsnummeret til den part, der overtager lejligheden, i forbindelse med, at brugsretten til lejligheden overgår varigt til denne part. Medlemsnummeret vil ikke kunne overdrages til andre, f.eks. parternes børn.

Den af de to parter, der ikke beholder eller overtager medlemsnummeret, må melde sig ind i foreningen for at kunne optages på venteliste/oprykningsventeliste. Ancienniteten regnes fra indmeldelsen på samme måde som for alle andre, der melder sig ind i foreningen.

Hvis den fraflyttende ønsker at beholde sit nummer, må den, der fortsætter lejemålet, på tilsvarende måde melde sig ind i foreningen for at kunne udnytte fortrinsretten til oprykning. Der er ikke længere mulighed for tildeling af A- og B-numre med samme anciennitet, som det oprindelige medlem havde.

Det er herudover Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at andelsboligforeningen kan kræve, at vedkommende under alle omstændigheder indmelder sig i foreningen.

2.6. Udlejning af lejligheder i almennyttige andelsboligforeninger oprettet i forbindelse med byfornyelse eller sanering

Ved en ændring af bekendtgørelse nr. 99 af 4. februar 1994 om almennyttig boligvirksomhed er det fastsat, at udlejningen af lejligheder i almennyttige andelsboligforeninger, som oprettes i forbindelse med gennemførelse af byfornyelse eller sanering, skal overlades til kommunen eller til et allerede godkendt almennyttigt boligselskab i kommunen, jf. bilag 2.

Ændringen er sket med virkning fra den 22. marts 1995.

Hvilke ejendomme

I ejendomme, som har været overtaget af kommunen i forbindelse med gennemførelse af byfornyelse eller sanering, er der, hvis beboerne ønsker det, mulighed for at oprette en almennyttig andelsboligforening. Beboerne kan herunder vælge, at der sker en sammenlægning med et eksisterende boligselskab, således at ejendommen får status som almennyttig afdeling under dette selskab.

Kommunal godkendelse

Beboerne har krav på at få kommunalbestyrelsens godkendelse af oprettelsen af en sådan boligforening (som almennyttigt boligselskab) eller afdeling, medmindre helt særlige - og tungtvejende - saglige hensyn taler imod.

Som allerede nævnt i udlejningsvejledningen fra 1993, er det ikke hensigtsmæssigt, at udlejningen i sådanne typisk meget små bebyggelser varetages af den enkelte andelsboligforening selv.

Ved gennemførelsen af lovforslaget om oprettelse af sådanne almennyttige andelsboligforeninger, blev det tilkendegivet, at anvisningsretten til boliger i de pågældende boligforeninger skal overlades enten til kommunen eller et i kommunen værende godkendt almennyttigt boligselskab. Dette er nu fastslået med ændringen af bekendtgørelsen.

Boligforeningen må vælge

I forbindelse med oprettelsen af en sådan almennyttig andelsboligforening skal beboerne derfor i forbindelse med ansøgningen oplyse, hvorvidt man ønsker, at anvisning af boligsøgende til boligerne skal ske gennem kommunen eller gennem et allerede godkendt almennyttigt boligselskab i kommunen.

Indgår bebyggelsen som afdeling under et eksisterende boligselskab, vil dette forestå anvisningen.

Kommunal anvisningsret medfører kommunaløkonomiske forpligtelser

Såfremt kommunen overtager anvisningsretten til de pågældende boliger, gælder de sædvanlige regler for kommunal anvisning, herunder kravet om, at kommunen skal betale lejen fra det tidspunkt, hvor den får en lejlighed stillet til rådighed, og indtil udlejning sker, samt kravet om kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning.

Ønsker kommunen ikke at overtage anvisningsretten, må boligforeningen overlade anvisningen til et allerede godkendt boligselskab i kommunen. Administrationen af ventelisten til den pågældende bebyggelse skal i så fald ske ved dette boligselskab. Der kan eventuelt etableres en fælles venteliste med det administrerende boligselskab, jf. afsnit 5.1.1. i udlejningsvejledningen fra 1993.

Boligforeningen kan ikke selv forestå udlejningen.

2.7. Udlejning direkte til boligtager

Ved en ændring af bekendtgørelsen om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger er det præciseret, at boligselskabet som hovedregel skal indgå lejeaftale med boligtageren, jf. bilag 1.

Ændringen er sket med virkning fra den 29. marts 1995.

Hovedregel: direkte udlejning

I udlejningsvejledningen fra 1993 er det nævnt, at udlejning af boliger skal ske direkte til de boligsøgende og ikke til andre, som kunne ønske dette med henblik på fremleje. Dette gælder som hovedregel, og det indebærer, at selskabet skal indgå lejeaftale direkte med boligtageren.

Dette skyldes først og fremmest hensynet til at sikre boligtageren en i princippet uopsigelig ret til boligen. Hertil kommer hensynet til beboerdemokratiet, herunder den enkelte lejers/beboers mulighed for at deltage heri.

Det indebærer, at fremlejeforhold, hvor der sker udlejning via et mellemled, normalt ikke accepteres.

Undtagelser

Der er dog visse undtagelser fra hovedreglen.

Kollektive bofællesskaber

Den ene undtagelse fra hovedreglen om direkte udlejning er i tilfælde, hvor der etableres et kollektivt bofællesskab efter reglerne i boligbyggerilovens § 14, stk. 9, jf. afsnit 2.1.

Ved etablering af et særligt kollektivt bofællesskab kan lejeaftale som følge heraf i stedet indgås med kommunalbestyrelsen eller amtsrådet, som herefter videreudlejer til bofællesskabet/de enkelte medlemmer af bofællesskabet.

Bofællesskabet kan dog også selv stå som aftalepart i forhold til boligselskabet, jf. boligbyggerilovens § 14, stk. 10.

Væsentlige udlejningsproblemer

Den anden undtagelse er de tilfælde, hvor der konstateres væsntlige udlejningsproblemer, og der derfor må søges andre udlejningsmuligheder af hensyn til afdelingens økonomi, jf. afsnit 2.8. om fravigelse af udlejningsregler.

I denne situation skal kommunalbestyrelsens godkendelse indhentes, før der sker anden form for udlejning.

2.8. Fravigelse af udlejningsregler

Ved en ændring af bekendtgørelsen om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger er det præciseret, at kommunalbestyrelsen kan godkende fravigelse af udlejningsreglerne ved væsentlige udlejningsproblemer, jf. bilag 1.

Ændringen er sket med virkning fra den 29. marts 1995.

Der har ikke hidtil været fastsat udtrykkelige bestemmelser om andre udlejningsmuligheder for almennyttige boliger i tilfælde af, at der ikke kan lejes ud til den berettigede personkreds (boligsøgende, der er opskrevet på boligselskabets venteliste).

Det følger af de almindelige bestemmelser, at kan en lejlighed ikke lejes ud til de, der er fortrinsberettigede - f.eks. firerumsboliger til børnefamilier - så kan lejligheden lejes ud til en anden boligsøgende på ventelisten, herunder også en enlig. Er der ingen på ventelisten, kan der lejes ud til andre boligsøgende (ved annoncekampagne eller lignende).

Forudsætning: Væsentlige udlejningsproblemer

Med ændringen af bekendtgørelsen præciseres det, at i tilfælde, hvor der konstateres væsentlige udlejningsproblemer, kan boligselskabet med kommunalbestyrelsens accept søge at udleje lejligheder til andre end den berettigede personkreds, dvs. andre end boligsøgende.

I disse tilfælde er det mere hensigtsmæssigt at foretage den mulige udlejning for at sikre en lejeindtægt, uanset at dette ikke kan ske efter de gældende regler for udlejning af almennyttige boliger. Der må her tages hensyn til, at afdelingen ellers ville lide tab, som de tilbageblevne lejere pricipielt skulle betale i form af lejeforhøjelse, hvilket vil kunne forværre udlejningssituationen yderligere.

Erhvervslejeforhold

Hvis boligselskabet udlejer en bolig til en lejer, der ikke selv har til hensigt at anvende boligen til beboelse, betragtes dette pr. definition som et erhvervslejeforhold.

Det gælder f.eks., hvis der lejes ud til en virksomhed, som videreudlejer til ansatte, der er udstationerede til midlertidige arbejdsopgaver.

Det samme gælder, hvis der lejes ud til kommunen med henblik på videreudlejning til anden side.

Kommunen skal godkende på forhånd

Kommunalbestyrelsens godkendelse skal indhentes forud for boligselskabets fravigelse af udlejningsreglerne.

Blandt de forhold, som kommunalbestyrelsen i øvrigt skal tage stilling til i forbindelse med godkendelsen, kan nævnes:

Tidsbegrænsning

Ved erhvervsmæssig udlejning skal der være tale om midlertidig udlejning. Kommunalbestyrelsen må derfor påse, at udlejninger sker på et midlertidigt grundlag, dvs. ved tidsbestemt lejekontrakt.

Opmærksomheden henledes på, at i henhold til lejeloven, skal tidsbegrænsningen i et tidsbestemt lejemål være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Såfremt dette ikke er tilfældet, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes af boligretten, jf. lejelovens § 80, stk. 3.

Løbende vurdering af udlejningssituationen

Det skal understreges, at kommunalbestyrelsen løbende skal vurdere, om der fortsat er begrundelse for fravigelse af udlejningsreglerne - ud fra en vurdering af udlejningssituationen i det lokale område i øvrigt.

Ved vedvarende udlejningsproblemer må kommunalbestyrelsen vurdere, om der skal gennemføres særlige foranstaltninger over for det pågældende byggeri med henblik på at afhjælpe problemerne. Der kan f.eks. være behov for at gennemføre fysisk eller økonomisk genopretning eller andre forbedringsforanstaltninger, eventuelt ombygning af nogle boligtyper, iværksættelse af særlige sociale indsatser m.v.

Fravigelse af gældende regler kan kommunalbestyrelsen således ikke dispensere fra ventelisterne for at undgå socialt belastede boligsøgende eller af tilsvarende årsager.

Begrænsninger

Kommunalbestyrelsen må tage stilling til, om der skal være begrænsninger på anvendelsen af de pågældende lejemål og i givet fald hvilke.

Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen vurderer, om der er tale om en hensigtsmæssig anvendelse af boligerne, under hensyn til at der er tale om offentligt støttet byggeri.

I det omfang, den aktuelle udlejnings- og efterspørgselssituation muliggør dette, bør det således tilstræbes, at boligerne anvendes til boligformål fremfor erhvervsformål.

Fremleje

Ved udlejning i to led (fremleje) skal visse forhold iagttages. Som tidligere anført, er der nu krav om, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, samt at udlejer (boligselskabet) skal have kopi af fremlejeaftalen, før fremlejeperioden begynder, jf. afsnit 2.3. om fremlejeaftaler.

Beboerdemokratiske rettigheder

Hverken den fremlejer, som lejer boligen på erhvervsmæssigt grundlag og videreudlejer den til anden side, eller fremlejetageren har adgang til at deltage i beboerdemokratiet, jf. afsnit 2.3., hvortil der i øvrigt henvises.

Lejefastsættelse

Boligselskabet bør i lejeaftalen med den erhvervsdrivende fremlejer søge at få dækning for den leje, der ville skulle opkræves efter boligbyggerilovens regler, dvs. balancelejen, selvom forholdet som udgangspunkt vil være omfattet af erhvervslejereguleringsloven, jf. bekendtgørelse nr. 90 af 5. februar 1992 af lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.

Da fremlejeforholdet reguleres af lejelovgivningen, kan fremlejer risikere nedsættelse af lejen ved en boligretssag, og der kan eventuelt blive tale om en difference i forhold til den med boligselskabet aftalte leje. I så fald må differencen dækkes af den erhvervsdrivende fremlejer, som altså kan risikere tab.

Ophævelse/opsigelse af lejeaftalen

Det bemærkes, at efter reglerne om erhvervsleje kan lejer tidligst kræve genforhandling af lejen efter 4 år, jf. § 5, stk. 2, i erhvervslejereguleringsloven. Da der i de her omtalte situationer typisk vil være tale om tidsbegrænsede lejemål af kortere varighed, vil krav om nedsættelse af lejen med henvisning til det lejedes værdi næppe kunne komme på tale.

Hvis lejeaftalen mellem den erhvervsdrivende fremlejer og boligselskabet ophæves eller opsiges, bortfalder fremlejeaftalen, og fremlejetageren må fraflytte, uanset om der er indgået anden aftale med den erhvervsdrivende fremlejer. I en sådan situation må fremlejetageren henvises til eventuelt at gøre erstatningskrav gældende overfor fremlejeren.

BILAG 1

Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 176 af 20. marts 1995

Bekendtgørlse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger.

BILAG 2

Boligministeriets bekendtgørelse nr. 161 af 14. marts 1995

Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed

BILAG 3

Boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 484 af 7. juni 1994

Boligbyggerilovens § 14, stk. 9 og 10, samt § 18

BILAG 4

Boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 704 af 22. juli 1994

Lejelovens § 69, § 75, stk. 1 og 2, samt § 77 a

Versioner

1. 1995-05-30 · til 1997-08-11