Vejledning om forsøg med salg af almene familieboliger
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Ikke selve loven: Vejledning
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/manual/mt/2004/132@2004-12-21/da
Indhold
Indledning
I denne vejledning gives en beskrivelse af reglerne om forsøg med salg af almene familieboliger.
Reglerne blev indført i almenboligloven med lov nr. 485 af 9. juni 2004 om forsøg med salg af almene familieboliger. Med loven er der sket en ændring af almenboligloven, ejerlejlighedsloven, den almene lejelov, lov om afgift ved udstykning m.m. og selskabsskatteloven.
Loven træder i kraft i sin helhed den 1. januar 2005. De bestemmelser, der vedrører kommuners og boligorganisationers ansøgning og Socialministeriets godkendelse af forsøg, trådte dog allerede i kraft den 1. juli 2004.
Socialministeriet har udstedt bekendtgørelse nr. 1307 af 14. december 2004 om forsøg med salg af almene familieboliger, der i det følgende omtales som »bekendtgørelsen«.
Når der i det følgende henvises til »loven«, menes der almenboligloven.
Afsnit I
Forsøget - ansøgning og godkendelse
1. Forsøgsordningen løber fra den 1. januar 2005 til udgangen af 2007. Lejere, der ønsker at købe deres bolig, skal have meldt sig som købere inden udgangen af 2007. Købsaftaler vedrørende ledige boliger skal være indgået senest den 31. december 2007.
Ansøgning om forsøg kan løbende indsendes af kommunalbestyrelsen eller af boligorganisationen i forsøgsperioden. Parterne kan også vælge at ansøge om godkendelse af forsøg i fællesskab. Der er ingen særlig ansøgningsfrist. Ansøgningen skal indeholde en række oplysninger, jf. pkt. 16-20, men der er ikke særlige formkrav til ansøgningen.
Det er kun almene familieboliger, der er omfattet af ordningen. Almene ungdomsboliger og ældreboliger kan altså ikke sælges efter denne ordning. Blandede lejemål, dvs. lejemål, der både omfatter en familiebolig og erhverv, er omfattet.
Udgangspunktet for ordningen er, at boligerne sælges til lejerne. Der er dog også mulighed for at sælge ledige boliger, herunder i problemramte områder, når nærmere bestemte betingelser er opfyldt.
Boligerne sælges som ejerboliger. Boligerne kan ikke sælges som andelsboliger. Hvis lejeren ikke ønsker at købe sin bolig, bevarer lejeren sin status som almen lejer.
Forsøgsordningen skal evalueres, og på denne baggrund fremsættes der i folketingsåret 2007-08 forslag til revision af forsøgsbestemmelserne. Beslutninger om salg gælder kun for denne forsøgsperiode. Skulle forsøgsperioden blive forlænget, skal der træffes nye beslutninger om salg.
Afsnit II
Afdelingsmødets beslutning
Afsnit III
Vedtægter, fordelingstal, skøn over boligernes værdi m.v.
32. Når afdelingsmødet har besluttet at godkende, at der kan ske salg i den pågældende afdeling, skal boligorganisationen – det vil sige boligorganisationens ledelse - sørge for, at der udarbejdes forskelligt materiale, som kan indgå i den enkelte lejers beslutningsgrundlag, jf. lovens § 75 h, stk. 1. Det drejer sig om vedtægter for ejerforening/grundejerforening, fordelingstal i ejerforeninger, skøn over boligernes værdi og oplysning om tilmeldingsperioden.
Afsnit IV
Salgets gennemførelse
44. Det er boligorganisationen, som tilrettelægger og gennemfører salg i de enkelte afdelinger i overensstemmelse med forsøgsgodkendelsen. Reglerne for salgets gennemførelse findes i lovens §§ 75 i-75 u samt bekendtgørelsens §§ 14-19.
Lejerens overtagelse af egen almen bolig og salg af ledige almene boliger adskiller sig på en række punkter fra en normal ejendomshandel bl.a. af hensyn til at sikre en rimelig balance mellem hensynet til mulige købere og til boligorganisationen.
Det er et væsentligt led i salgets gennemførelse, at købsinteresserede kender de givne vilkår, forinden de træffer beslutning om køb. Samtidig er det også et væsentligt led, at boligorganisationens risiko for at udføre forgæves arbejde bliver så lille som muligt ved ikke at pålægge organisationen at iværksætte arbejder og tilvejebringe samtlige oplysninger m.v. på et meget tidligt tidspunkt i salgsprocessen.
Nedenfor omtales de enkelte led i salgets gennemførelse. Fremgangsmåden for gennemførelse af salg vil være forskellig afhængig af, om der er tale om salg til lejerne eller salg af ledige boliger.
Afsnit V
Provenufonden
103. Efter lovens § 75 s, stk. 5, indbetales nettoprovenuet til Landsbyggefonden, jf. pkt. 95, hvor midlerne overføres til en nyoprettet fond, provenufonden. Der er denne fonds hovedformål at anvende midlerne fra salget til finansiering af nye almene familieboliger i form af refusion af en del af kommunernes og statens udgifter til erstatningsbyggeri i de kommuner, hvori der er solgt boliger, jf. § 96 k.
Udover hovedformålet kan en andel af midlerne tilbageføres til boligorganisationen til anvendelse til andre aktiviteter inden for dispositionsfondens område, jf. § 96 j. Endelig skal fonden yde et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af købesummen til de almene lejere, der overtager deres almene bolig, jf. lovens § 96 l, samt dække visse af afdelingernes udgifter i forbindelse med salget, herunder især udgifter forbundet med førstegangsopdeling og -udstykning, jf. § 96 m.
Omfanget af det byggeri, der kan modtage refusion fra provenufonden, bestemmes af nettoprovenuet med fradrag af provenufondens øvrige udgifter. Det kan ikke udelukkes, at nettoprovenuet fra salget midlertidigt ikke kan dække fondens udgifter. Det beror især på den tidsmæssige sammenhæng mellem udgiften til førstegangsopdeling og -udstykning, indbetaling af nettoprovenuet samt på udbetalingen af det rente- og afdragsfrie lån. Landsbyggefonden kan derfor med ministerens tilladelse optage lån til dækning af fondens forpligtelser, ligesom staten kan yde garanti for sådanne lån. Udgifter som følge af låneoptagelse og statens udgifter til etablering af garantien dækkes af provenufonden, jf. § 89 c.
Afsnit VI
Organisering af den fælles ejendom
Afsnit VII
Kommunalt tilsyn
Underskrift 1
Socialministeriet, den 21. december 2004 P.M.V. Frank Bundgaard /Pia Mørch
Bilag 1
Bilag 1 Oversigt over opgørelse og anvendelse af nettoprovenu (Oversigt til vejledningens kapitel 29) Salgssummen kr. Beløb, som afholdes af salgssummen 1. Tilbagebetaling af beboerindskud kr. 2. Forholdsmæssig indfrielse af afdelingens lån kr. 3. Gebyrer og afgifter kr. 4. Omkostninger til udstykning og opdeling vedr. de solgte boliger kr. 5. Omkostninger til vurdering kr. 6. Betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud kr. 7. Godtgørelse for lejerens forbedring af det lejede kr. 8 Udgifter til energimærkning og energiplan kr. 9. Omkostninger til udarbejdelse af købsaftale kr. 10. Boligorganisationens administrationsudgifter i tilknytning til salget kr. 11. Lejetab højst 6 måneder kr. 12. Ydelser på lån kr. 13. Tilbagebetaling af støtte kr. 14. Andre udgifter kr. I alt kr. Beløb, som tillægges salgssummen 1. Lejerens erstatning for misligholdelse af det lejede kr. 2. Forholdsmæssig andel af henlæggelser til periodisk fornyelse og istandsættelse kr. 3. Forholdsmæssig andel af henlæggelser til indvendig vedligeholdelse kr. 4. Indtægter i forbindelse med salget kr. I alt kr. I alt nettoprovenu kr. 5 % af provenuet indbetales til ejer- eller grundejerforening (mindst 3.000 kr. og højst 10.000 kr. pr. solgt bolig) kr. Resten af provenuet indbetales til Landsbyggefonden kr.
Bilag 2
Bilag 2 Indholdsfortegnelse
Punkt
Afsnit I Forsøget – ansøgning og godkendelse 1
Kapitel 1 Hvilke familieboliger kan sælges? 2
Beregning af 15-års perioden 3
Visse familieboligtyper kræver kommunal godkendelse 4
Kapitel 2 Salg til lejerne 5-6
Kapitel 3 Salg af ledige boliger 7
Ledige boliger skal som udgangspunkt søges genudlejet 8
Særlige muligheder i problemramte områder 9-10
Kapitel 4 Landsbyggefondens mulighed for at betinge støtte af salg 11
Kapitel 5 Ansøgningsprocedure 12
Forsøgsdeltagere 13-15
Ansøgningens indhold 16-21
Kapitel 6 Socialministeriets behandling af ansøgningen og ministeriets mulighed for at standse salg 22
Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang 23
Offentliggørelse af forsøget 24
Afsnit II Afdelingsmødets beslutning
Kapitel 7 Lejernes beslutning 25
Procedure 26
Afstemningstema 27
Efterfølgende ændring i afdelingsbeslutningen 28
Konsekvenser af afdelingsbeslutningen 29
Indberetning 30
Kapitel 8 Den enkelte lejers valg og de tilbageværende lejeres retsstilling 31
Afsnit III Vedtægter, fordelingstal, skøn over boligernes værdi m.v. 32
Kapitel 9 Ejerforeningsvedtægter 33
Normalvedtægter for ejerforeninger 34
Boligorganisationens overvejelser i relation til normalvedtægterne 35
Kapitel 10 Grundejerforeningsvedtægter 36
Kapitel 11 Godkendelse af vedtægter 37
Kapitel 12 Fordelingstal i ejerforeninger 38
Godkendelse af fordelingstal 39
Kapitel 13 Tvister om vedtægter og fordelingstal 40
Kapitel 14 Skøn over boligernes værdi 41
Kapitel 15 Tilmeldingsperiode 42
Kapitel 16 Meddelelse til lejerne 43
Afsnit IV Salgets gennemførelse 44
Kapitel 17 Forsvarlig gennemførelse 45
Kapitel 18 Årlig tilmeldingsperiode 46
Kapitel 19 Overtagelsesdag 47
Kapitel 20 Budget/kontingent for ejer- eller grundejerforening 48
Kapitel 21 Opdeling i ejerlejligheder og udstykning 49
Opdeling i ejerlejligheder 50-51
Udstykning 52-53
Kapitel 22 Tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og energimærkning 54-55
Kapitel 23 Fastsættelse af boligens købspris 56
Salg til markedsprisen 57
Valuarer 58
Lejerens betaling af en andel af valuarudgiften 59
Kapitel 24 Godtgørelse for forbedringer 60
Kapitel 25 Fraflytningssyn 61
Kapitel 26 Købsaftale, skøde og refusionsopgørelse 62
Kapitel 27 Rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden
Kun ved salg til lejerne 63
Optagelse af lånet 64-66
Lånets forfaldstidspunkt 67
Kapitel 28 Indfrielse af afdelingens lån
Afdelingens lån 68
Opdeling i lånetyper 69
Forholdsmæssig indfrielse 70
Nedsættelse af beboerbetaling og støtte 71
Beregning af indfrielse 72
Inkonverterbare lån 73
Pantesikkerhed 74
Kapitel 29 Opgørelse og anvendelse af nettoprovenu 75
Beløb, som afholdes af salgssummen 76-89
Beløb, som tillægges salgssummen 90-93
Andel af nettoprovenuet til ejer- eller grundejerforening 94
Indbetaling af nettoprovenu til Landsbyggefonden 95
Tab 96
Kapitel 30 Regnskab og revision 97-99
Kapitel 31 Efterfølgende salgsrunder 100
Kapitel 32 Salg af ledige boliger 101
Kapitel 33 Pligtmæssige bidrag, henlæggelser, bidrag til dispositionsfond og Landsbyggefond 102
Afsnit V Provenufonden 103
Kapitel 34 Boligorganisationens konto 104
Nybyggeri 105
Anvendelse til dispositionsfondsformål 106
Kapitel 35 Kommunens ramme 107-109
Afsnit VI Organisering af den fælles ejendom
Kapitel 36 Den almene afdeling 110
Kapitel 37 Ejerforening 111-112
Organisationsbestyrelsens rolle 113
Lejernes indflydelse 114
Pålæg fra kommunalbestyrelsen 115
Væsentlige forandringer 116
Husorden 117
Indvendig vedligeholdelse m.v. 118
Særlige forhold i normalvedtægterne 119
Kapitel 38 Grundejerforening 120
Fællesareal og fællesanlæg 121-123
Afsnit VII Kommunalt tilsyn
Kapitel 39 Kommunalt tilsyn med salgsprocessen 124
Kapitel 40 Kommunalt tilsyn med afdelingen efter salget 125
Bilag
Bilag 1 Oversigt over opgørelse og anvendelse af nettoprovenu
Bilag 2 Indholdsfortegnelse