Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme \n(Til samtlige kommunalbestyrelser, amtsråd og tilsynsførende statsamtmænd)
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Ikke selve loven: Vejledning
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/manual/mt/2004/60@2004-06-28/da
Indhold
(Til samtlige kommunalbestyrelser, amtsråd og tilsynsførende statsamtmænd)
1. Indledning
Stk. 1. Bestemmelsen i § 68 i lov om kommunernes styrelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 968 af 2. december 2003 (herefter benævnt den kommunale styrelseslov), vedrørende offentligt udbud ved salg af kommunale faste ejendomme blev indsat ved lov nr. 385 af 6. juni 1991.
Stk. 2. I medfør af den kommunale styrelseslovs § 68 udstedte Indenrigsministeriet (nu Indenrigs- og Sundhedsministeriet) bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (herefter benævnt udbudsbekendtgørelsen). Bekendtgørelsen trådte i kraft den 1. juli 1991.
Stk. 3. Samtidig udsendte Indenrigsministeriet vejledning nr. 99 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme.
Stk. 4. Bestemmelsen i den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 2, er efterfølgende blevet ændret adskillige gange som konsekvens af ændringer i boliglovgivningen, senest ved § 30 i lov nr. 1089 af 17. december 2002.
Stk. 5. Indenrigs- og Sundhedsministeriet har fundet, at der er behov for en ajourføring af den tidligere udsendte vejledning. Denne vejledning indeholder en beskrivelse af reglerne, baggrunden for disse og omtale af en række spørgsmål, som ministeriet i perioden siden udsendelsen af den tidligere vejledning – bl.a. på baggrund af henvendelser fra kommuner, amtskommuner og tilsynsråd – har taget stilling til.
Stk. 6. Overalt i denne vejledning benyttes betegnelsen ”kommune” om såvel amtskommuner som alle øvrige kommuner, jf. den kommunale styrelseslovs § 1. 2. Reglernes ordlyd og formål
Stk. 1. Den kommunale styrelseslovs § 68 har følgende ordlyd: ”Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- og sundhedsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud.
Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger.” Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. 3. Hvilke myndigheder er omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme? Den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 1, og udbudsbekendtgørelsens § 1
Stk. 1. Den kommunale styrelseslovs § 68 har følgende ordlyd: ”Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- og sundhedsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud.
Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger.” Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. 3. Hvilke myndigheder er omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme? Den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 1, og udbudsbekendtgørelsens § 1
Stk. 3. Endvidere finder reglerne anvendelse for Hovedstadens Udviklingsråd, jf. § 9, stk. 1, nr. 5, i lov om Hovedstadens Udviklingsråd (lov nr. 354 af 2. juni 1999).
Stk. 4. Reglerne gælder ikke i tilfælde, hvor et interessentskab, der ikke er godkendt som et kommunalt fællesskab efter den kommunale styrelseslovs § 60, sælger fast ejendom, uanset om nogle eller alle deltagere i interessentskabet er kommuner.
Stk. 5. Reglerne gælder desuden ikke for andre selskaber eller juridiske personer i øvrigt, uanset om disse har kommunal deltagelse.
Stk. 6. For så vidt angår samejer, er det – i modsætning til interessentskaber og andre selskabsformer – den enkelte deltager i samejet, der er den direkte ejer af fællesskabets enkelte aktiver. Et sameje kan således ikke – i modsætning til et interessentskab eller en anden form for selskab – karakteriseres som en selvstændig juridisk person. På denne baggrund vil salg af en ideel andel af en fast ejendom, der ejes af en kommune i sameje med andre, være omfattet af bestemmelsen i den kommunale styrelseslovs § 68. Det må bero på en konkret vurdering, hvorvidt der i det enkelte tilfælde er tale om et sameje eller et interessentskab.
Stk. 7. Reglerne gælder ikke ved salg af en ejendom, der tilhører en selvejende institution. Dette gælder, uanset om flertallet af medlemmerne af institutionens bestyrelse vælges af kommunalbestyrelsen, og at institutionens budget og regnskab skal godkendes af kommunalbestyrelsen.
Stk. 8. Hovedstadens Sygehusfællesskab er ikke omfattet af reglerne, jf. § 16 i lov om Hovedstadens Sygehusfællesskab (lov nr. 1132 af 21. december 1994) modsætningsvis. 4. Hvilke dispositioner er omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme? Den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 1, og udbudsbekendtgørelsens § 1
Stk. 1. Den kommunale styrelseslovs § 68 har følgende ordlyd: ”Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- og sundhedsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud.
Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger.” Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. 3. Hvilke myndigheder er omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme? Den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 1, og udbudsbekendtgørelsens § 1
Stk. 3. Endvidere finder reglerne anvendelse for Hovedstadens Udviklingsråd, jf. § 9, stk. 1, nr. 5, i lov om Hovedstadens Udviklingsråd (lov nr. 354 af 2. juni 1999).
Stk. 4. Reglerne gælder ikke i tilfælde, hvor et interessentskab, der ikke er godkendt som et kommunalt fællesskab efter den kommunale styrelseslovs § 60, sælger fast ejendom, uanset om nogle eller alle deltagere i interessentskabet er kommuner.
Stk. 5. Reglerne gælder desuden ikke for andre selskaber eller juridiske personer i øvrigt, uanset om disse har kommunal deltagelse.
Stk. 6. For så vidt angår samejer, er det – i modsætning til interessentskaber og andre selskabsformer – den enkelte deltager i samejet, der er den direkte ejer af fællesskabets enkelte aktiver. Et sameje kan således ikke – i modsætning til et interessentskab eller en anden form for selskab – karakteriseres som en selvstændig juridisk person. På denne baggrund vil salg af en ideel andel af en fast ejendom, der ejes af en kommune i sameje med andre, være omfattet af bestemmelsen i den kommunale styrelseslovs § 68. Det må bero på en konkret vurdering, hvorvidt der i det enkelte tilfælde er tale om et sameje eller et interessentskab.
Stk. 7. Reglerne gælder ikke ved salg af en ejendom, der tilhører en selvejende institution. Dette gælder, uanset om flertallet af medlemmerne af institutionens bestyrelse vælges af kommunalbestyrelsen, og at institutionens budget og regnskab skal godkendes af kommunalbestyrelsen.
Stk. 8. Hovedstadens Sygehusfællesskab er ikke omfattet af reglerne, jf. § 16 i lov om Hovedstadens Sygehusfællesskab (lov nr. 1132 af 21. december 1994) modsætningsvis. 4. Hvilke dispositioner er omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme? Den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 1, og udbudsbekendtgørelsens § 1
Stk. 9. Det forhold, at kommunale ejendomme, hvorpå der drives elforsyningsrelaterede aktiviteter, sammen med kommunens øvrige netvirksomhed – såfremt netvirksomheden ikke udskilles i et selvstændigt selskab, men fortsat er en del af den kommunale forvaltning – adskilles regnskabsmæssigt fra kommunens øvrige aktiviteter i overensstemmelse med de nævnte regler, indebærer ikke, at der herved sker et salg af de pågældende ejendomme. Ejendommen ejes efter den regnskabsmæssige adskillelse fortsat af kommunen, og den regnskabsmæssige adskillelse medfører ikke pligt til at foretage offentligt udbud i medfør af den kommunale styrelseslovs § 68.
Stk. 10. I tilfælde, hvor en kommune efter offentligt udbud har indgået aftale om salg af en fast ejendom, men denne aftale efterfølgende bliver annulleret, og handelen går tilbage, er kommunen forpligtet til på ny at følge reglerne om offentligt udbud, før en ny aftale om salg indgås. 5. Hvilke salg af fast ejendom er ikke omfattet af reglerne om offentligt udbud? I det følgende gennemgås, hvilke salg af kommunens faste ejendomme der er undtaget fra reglerne om offentligt udbud.
Stk. 11. Fælles for disse salg – såvel som for salg efter forudgående offentligt udbud – gælder, at de skal ske til markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.1. Dette gælder dog ikke, såfremt den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.2. 5.1. Andet er særligt hjemlet i lovgivningen Den kommunale styrelseslovs § 1, stk. 2, og udbudsbekendtgørelsens § 1
Stk. 1. Den kommunale styrelseslovs § 68 har følgende ordlyd: ”Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- og sundhedsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud.
Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger.” Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. 3. Hvilke myndigheder er omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme? Den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 1, og udbudsbekendtgørelsens § 1
Stk. 3. Endvidere finder reglerne anvendelse for Hovedstadens Udviklingsråd, jf. § 9, stk. 1, nr. 5, i lov om Hovedstadens Udviklingsråd (lov nr. 354 af 2. juni 1999).
Stk. 4. Reglerne gælder ikke i tilfælde, hvor et interessentskab, der ikke er godkendt som et kommunalt fællesskab efter den kommunale styrelseslovs § 60, sælger fast ejendom, uanset om nogle eller alle deltagere i interessentskabet er kommuner.
Stk. 5. Reglerne gælder desuden ikke for andre selskaber eller juridiske personer i øvrigt, uanset om disse har kommunal deltagelse.
Stk. 6. For så vidt angår samejer, er det – i modsætning til interessentskaber og andre selskabsformer – den enkelte deltager i samejet, der er den direkte ejer af fællesskabets enkelte aktiver. Et sameje kan således ikke – i modsætning til et interessentskab eller en anden form for selskab – karakteriseres som en selvstændig juridisk person. På denne baggrund vil salg af en ideel andel af en fast ejendom, der ejes af en kommune i sameje med andre, være omfattet af bestemmelsen i den kommunale styrelseslovs § 68. Det må bero på en konkret vurdering, hvorvidt der i det enkelte tilfælde er tale om et sameje eller et interessentskab.
Stk. 7. Reglerne gælder ikke ved salg af en ejendom, der tilhører en selvejende institution. Dette gælder, uanset om flertallet af medlemmerne af institutionens bestyrelse vælges af kommunalbestyrelsen, og at institutionens budget og regnskab skal godkendes af kommunalbestyrelsen.
Stk. 1. I udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, er angivet en række ejendomssalg, hvor offentligt udbud kan undlades. 5.3.1. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1
Stk. 1. I udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, er angivet en række ejendomssalg, hvor offentligt udbud kan undlades. 5.3.1. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1
Stk. 2. Ved salg til andre fælleskommunale selskaber skal der ske offentligt udbud, medmindre salget er omfattet af en af de øvrige undtagelsesregler.
Stk. 3. Salg til et sameje mellem de i § 2, stk. 2, nr. 1, nævnte myndigheder vil være undtaget fra kravet om offentligt udbud. Salg til et interessentskab mellem de i § 2, stk. 2, nr. 1, nævnte myndigheder vil som følge af interessentskabets karakter af at være en selvstændig juridisk person ikke i medfør af § 2, stk. 2, nr. 1, være undtaget fra kravet om offentligt udbud.
Stk. 4. De folkekirkelige myndigheder, dvs. menighedsråd og provstiudvalg, er ikke statslige myndigheder og er ikke omfattet af bestemmelsen. Salg til disse myndigheder er således ikke omfattet af bestemmelsen.
Stk. 5. Hjemmeværnet er derimod en statslig institution og omfattet af bestemmelsen. 5.3.2. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 2
Stk. 1. I udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, er angivet en række ejendomssalg, hvor offentligt udbud kan undlades. 5.3.1. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1
Stk. 1. I udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, er angivet en række ejendomssalg, hvor offentligt udbud kan undlades. 5.3.1. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1
Stk. 1. I udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, er angivet en række ejendomssalg, hvor offentligt udbud kan undlades. 5.3.1. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1
Stk. 2. Ved salg til andre fælleskommunale selskaber skal der ske offentligt udbud, medmindre salget er omfattet af en af de øvrige undtagelsesregler.
Stk. 3. Salg til et sameje mellem de i § 2, stk. 2, nr. 1, nævnte myndigheder vil være undtaget fra kravet om offentligt udbud. Salg til et interessentskab mellem de i § 2, stk. 2, nr. 1, nævnte myndigheder vil som følge af interessentskabets karakter af at være en selvstændig juridisk person ikke i medfør af § 2, stk. 2, nr. 1, være undtaget fra kravet om offentligt udbud.
Stk. 1. I udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, er angivet en række ejendomssalg, hvor offentligt udbud kan undlades. 5.3.1. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1
Stk. 2. Ved salg til andre fælleskommunale selskaber skal der ske offentligt udbud, medmindre salget er omfattet af en af de øvrige undtagelsesregler.
Stk. 3. Salg til et sameje mellem de i § 2, stk. 2, nr. 1, nævnte myndigheder vil være undtaget fra kravet om offentligt udbud. Salg til et interessentskab mellem de i § 2, stk. 2, nr. 1, nævnte myndigheder vil som følge af interessentskabets karakter af at være en selvstændig juridisk person ikke i medfør af § 2, stk. 2, nr. 1, være undtaget fra kravet om offentligt udbud.
Stk. 4. De folkekirkelige myndigheder, dvs. menighedsråd og provstiudvalg, er ikke statslige myndigheder og er ikke omfattet af bestemmelsen. Salg til disse myndigheder er således ikke omfattet af bestemmelsen.
Stk. 5. Hjemmeværnet er derimod en statslig institution og omfattet af bestemmelsen. 5.3.2. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 2
Stk. 6. Situationer, hvor en institution både varetager opgaver, som kommunen selv lovligt kan varetage, og opgaver, kommunen ikke selv lovligt kan varetage, er ikke omfattet af bestemmelsen i udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 5.
Stk. 7. Som eksempler på salg, der efter en konkret vurdering – som følge af den skrevne lovgivning – kan være omfattet af udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 5, kan nævnes salg til institutioner for erhvervsrettet uddannelse, jf. § 16 i lov om institutioner for erhvervsrettet uddannelse (lovbekendtgørelse nr. 954 af 28. november 2003) samt salg med henblik på udøvelse af biografvirksomhed, jf. § 18 i lov om film (lovbekendtgørelse nr. 186 af 12. marts 1997).
Stk. 8. Som eksempler på salg, der efter en konkret vurdering – som følge af kommunalfuldmagtsreglerne – kan være omfattet af udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 5, kan nævnes salg til idrætsforeninger, kulturelle institutioner og visse uddannelsesinstitutioner. Endvidere kan nævnes salg med henblik på etablering og opretholdelse af borgernes mulighed for fritidsaktiviteter, herunder borgernes frilufts- og naturaktiviteter, samt salg med henblik på generelt at fremme turisme.
Stk. 9. En amtskommune kan ikke uden offentligt udbud sælge en fast ejendom til en institution m.v., som amtskommunen ikke – i modsætning til en primærkommune – kan yde støtte til. Dette gælder, uanset at amtskommunen ville kunne sælge ejendommen uden offentligt udbud til primærkommunen, jf. udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1, og at primærkommunen ville kunne sælge ejendommen uden offentligt udbud til en institution, som primærkommunen ville kunne yde støtte til, jf. udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 5. 5.4. Tilfælde, hvor offentligt udbud med tilsynsmyndighedens godkendelse kan undlades Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 3
Stk. 1. I udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, er angivet en række ejendomssalg, hvor offentligt udbud kan undlades. 5.3.1. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1
Stk. 2. Ved salg til andre fælleskommunale selskaber skal der ske offentligt udbud, medmindre salget er omfattet af en af de øvrige undtagelsesregler.
Stk. 3. Salg til et sameje mellem de i § 2, stk. 2, nr. 1, nævnte myndigheder vil være undtaget fra kravet om offentligt udbud. Salg til et interessentskab mellem de i § 2, stk. 2, nr. 1, nævnte myndigheder vil som følge af interessentskabets karakter af at være en selvstændig juridisk person ikke i medfør af § 2, stk. 2, nr. 1, være undtaget fra kravet om offentligt udbud.
Stk. 4. De folkekirkelige myndigheder, dvs. menighedsråd og provstiudvalg, er ikke statslige myndigheder og er ikke omfattet af bestemmelsen. Salg til disse myndigheder er således ikke omfattet af bestemmelsen.
Stk. 5. Hjemmeværnet er derimod en statslig institution og omfattet af bestemmelsen. 5.3.2. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 2
Stk. 6. Situationer, hvor en institution både varetager opgaver, som kommunen selv lovligt kan varetage, og opgaver, kommunen ikke selv lovligt kan varetage, er ikke omfattet af bestemmelsen i udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 5.
Stk. 7. Som eksempler på salg, der efter en konkret vurdering – som følge af den skrevne lovgivning – kan være omfattet af udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 5, kan nævnes salg til institutioner for erhvervsrettet uddannelse, jf. § 16 i lov om institutioner for erhvervsrettet uddannelse (lovbekendtgørelse nr. 954 af 28. november 2003) samt salg med henblik på udøvelse af biografvirksomhed, jf. § 18 i lov om film (lovbekendtgørelse nr. 186 af 12. marts 1997).
Stk. 8. Som eksempler på salg, der efter en konkret vurdering – som følge af kommunalfuldmagtsreglerne – kan være omfattet af udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 5, kan nævnes salg til idrætsforeninger, kulturelle institutioner og visse uddannelsesinstitutioner. Endvidere kan nævnes salg med henblik på etablering og opretholdelse af borgernes mulighed for fritidsaktiviteter, herunder borgernes frilufts- og naturaktiviteter, samt salg med henblik på generelt at fremme turisme.
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 1, at offentligt udbud af en kommunal ejendom skal ske ved annoncering i den lokale presse efter kommunalbestyrelsens bestemmelse.
Stk. 2. Det anførte gælder også, når salget er overladt til en ejendomsmægler.
Stk. 3. Bestemmelsen indebærer, at det ikke er tilstrækkeligt at annoncere på internettet.
Stk. 4. Kravet om annoncering afskærer ikke kommunen fra også at orientere særligt interesserede om, at en ejendom er eller vil blive udbudt til salg. 6.1.2. Vilkår for udbuddet, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 2
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 1, at offentligt udbud af en kommunal ejendom skal ske ved annoncering i den lokale presse efter kommunalbestyrelsens bestemmelse.
Stk. 2. Det anførte gælder også, når salget er overladt til en ejendomsmægler.
Stk. 3. Bestemmelsen indebærer, at det ikke er tilstrækkeligt at annoncere på internettet.
Stk. 4. Kravet om annoncering afskærer ikke kommunen fra også at orientere særligt interesserede om, at en ejendom er eller vil blive udbudt til salg. 6.1.2. Vilkår for udbuddet, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 2
Stk. 5. I det omfang, der herved varetages saglige, kommunale interesser, kan kommunalbestyrelsen således fastsætte begrænsninger for ejendommens anvendelse. Sådanne begrænsninger kan være vilkår om gennemførelse af byggeri af et bestemt indhold eller udseende, om efterfølgende udlejning til kommunen (sale-and-lease-back) eller vilkår om, at en bygning – eksempelvis et sygehus – fortsat skal anvendes til et bestemt kommunalt formål – eksempelvis sygehusdrift. Sådanne rådighedsindskrænkninger vil typisk påvirke markedsprisen for ejendommen, og kommunalbestyrelsen må derfor sikre, at de kommunale interesser, der har begrundet rådighedsindskrænkningerne, faktisk bliver tilgodeset.
Stk. 6. Reglerne om offentligt udbud indebærer selvsagt, at der ikke forud for gennemførelsen af et offentligt udbud kan træffes beslutning om, hvilken tilbudsgiver der skal erhverve den pågældende ejendom. Det forudsættes desuden, at det offentlige udbud ikke tilrettelægges på en måde, der er tilpasset en bestemt interesseret købers ønsker og dermed er egnet til at afskære andre interesserede tilbudsgivere fra at afgive tilbud. 6.1.3. Angivelse af pris i udbuddet, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 2, 2. pkt.
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 1, at offentligt udbud af en kommunal ejendom skal ske ved annoncering i den lokale presse efter kommunalbestyrelsens bestemmelse.
Stk. 2. Det anførte gælder også, når salget er overladt til en ejendomsmægler.
Stk. 3. Bestemmelsen indebærer, at det ikke er tilstrækkeligt at annoncere på internettet.
Stk. 4. Kravet om annoncering afskærer ikke kommunen fra også at orientere særligt interesserede om, at en ejendom er eller vil blive udbudt til salg. 6.1.2. Vilkår for udbuddet, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 2
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 1, at offentligt udbud af en kommunal ejendom skal ske ved annoncering i den lokale presse efter kommunalbestyrelsens bestemmelse.
Stk. 2. Det anførte gælder også, når salget er overladt til en ejendomsmægler.
Stk. 3. Bestemmelsen indebærer, at det ikke er tilstrækkeligt at annoncere på internettet.
Stk. 4. Kravet om annoncering afskærer ikke kommunen fra også at orientere særligt interesserede om, at en ejendom er eller vil blive udbudt til salg. 6.1.2. Vilkår for udbuddet, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 2
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 4, at købstilbud skal være skriftlige, og at indkomne købstilbud er fortrolige, indtil salg har fundet sted.
Stk. 2. Såfremt beslutningen om salg skal træffes af kommunalbestyrelsen, medfører kravet om fortrolighed, at der ikke forud for det pågældende kommunalbestyrelsesmøde må ske offentliggørelse af de indkomne købstilbud.
Stk. 3. Bestemmelsen i udbudsbekendtgørelsens § 4 er anset for nødvendig af hensyn til det offentliges økonomiske interesser og af hensyn til gennemførelsen af den samlede ordning for udbud af kommunale ejendomme, som er indeholdt i den kommunale styrelseslovs § 68 og udbudsbekendtgørelsen.
Stk. 4. Kravet om fortrolighed skal således bl.a. ses på baggrund af, at det i tilsynsmyndighedernes praksis er antaget, at en kommune, der efter udløbet af en bindende frist for tilbudsgivning, men inden salg har fundet sted, har modtaget et tilbud, der ikke blot ubetydeligt overstiger det højeste rettidigt indgivne tilbud, normalt må forkaste de indkomne tilbud. Hvis kommunen fortsat ønsker at afhænde ejendommen, må der herefter etableres et nyt offentligt udbud af ejendommen, jf. nedenfor afsnit 7.3.4.
Stk. 5. Der kan ikke sluttes modsætningsvis fra bestemmelsen om fortrolighed, således at købstilbuddene ikke betragtes som fortrolige, når salg har fundet sted. Når salg har fundet sted, finder offentlighedslovens almindelige regler anvendelse på spørgsmålet om, hvorvidt købstilbud og den indgåede aftale er undergivet aktindsigt. Forvaltningslovens regler om tavshedspligt finder tilsvarende anvendelse på spørgsmål om, hvorvidt købstilbud og en indgået aftale er omfattet af forvaltningens tavshedspligt.
Stk. 6. Fortrolighedskravet omfatter indkomne købstilbud i deres helhed, således at også navnene på tilbudsgiverne samt størrelsen af de indkomne bud er omfattet. I den situation, hvor en ejendom er udbudt til en fastsat pris, og hvor der fremkommer højere købstilbud, jf. udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 3, vil det kunne oplyses over for en tilbudsgiver, at der er indkommet et højere eller bedre bud, men ikke hvad dette/disse bud lyder på, jf. herom nedenfor under afsnit 7.6.
Stk. 7. I tilfælde, hvor der er indrømmet en forkøbsret, må bestemmelsen om fortrolighed vige, således at den, der har fået en forkøbsret til ejendommen, kan få meddelt størrelsen af det højeste afgivne købstilbud. Den pågældende kan da tage stilling til, hvorvidt den pågældende ønsker at udnytte sin forkøbsret og købe ejendommen til den tilbudte pris, jf. nedenfor under afsnit 8.2.3.
Stk. 8. Fortrolighedskravet gælder også i tilfælde, hvor salget er overladt til en ejendomsmægler.
Stk. 9. Bestemmelsen om skriftlighed og fortrolighed – samt det forhold, at kommunale ejendomme skal sælges til markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.1. – betyder, at en kommune ikke kan afhænde ejendomme ved auktion.
Stk. 10. Det vil endvidere ikke være lovligt, at en kommune indbyder interesserede købere til at møde på et nærmere bestemt tidspunkt for at afgive bud i den rækkefølge, de er ankommet – ”køtilbud”. 6.3. Frist for afgivelse af tilbud Udbudsbekendtgørelsens § 5
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 5, at salg først kan ske, når der er forløbet 14 dage efter den første annoncering af ejendomssalget, jf. § 3, stk. 1.
Stk. 2. Baggrunden herfor er et ønske om at sikre, at der gives en bred kreds af mulige købere mulighed for at byde på ejendommen.
Stk. 3. En kommune kan fastsætte en bindende frist for afgivelse af tilbud. Kommunen kan ikke lovligt fastsætte en frist, der er kortere end 14 dage, for afgivelsen af tilbud, jf. den i udbudsbekendtgørelsens § 5 anførte frist.
Stk. 4. Hvis ejendommen annonceres på flere forskellige tidspunkter i den lokale presse, regnes fristen fra den første annoncering. Ved senere annonceringer gælder der ikke en tilsvarende frist. Hvis der er forløbet ét år efter den seneste annoncering, kan ejendommen dog først sælges efter fornyet offentligt udbud, jf. udbudsbekendtgørelsens § 7 og nedenfor under afsnit 6.4.
Stk. 5. Beregningen af de 14 dage foretages således, at den dag, hvor annonceringen har fundet sted, ikke tælles med. Endvidere skal de 14 dage være forløbet, før ejendommen vil kunne sælges. Det betyder, at fristen udløber kl. 24.00 den 14. dag efter den dag, hvor ejendomssalget er annonceret. Hvis en ejendom eksempelvis annonceres til salg den 1. april 2001, vil fristen udløbe den 15. april 2001 kl. 24, og først herefter vil ejendommen kunne sælges.
Stk. 6. Såfremt der indkommer tilbud efter udløbet af en fastsat frist, er kommunen forpligtet til at tage disse i betragtning, jf. herom nedenfor under afsnit 7.3.4. 6.4. Frist for salg Udbudsbekendtgørelsens § 7
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 7, at når der er forløbet ét år efter et offentligt udbud, kan salg kun ske på grundlag af et nyt offentligt udbud.
Stk. 2. Denne frist er absolut og gælder således også i tilfælde, hvor kommunen har indledt salgsforhandlinger med en tilbudsgiver før udløbet af fristen.
Stk. 3. Det afgørende er, om der er indgået en bindende aftale om salg af ejendommen inden udløbet af 1 års-fristen. Hvad der nærmere forstås ved en bindende aftale, beror på en aftaleretlig vurdering af forholdet mellem kommunen og en tilbudsgiver.
Stk. 4. Det antages, at der er indgået en bindende aftale, selvom aftalen eksempelvis er indgået med det forbehold, at kommunen inden indgåelse af endelig købsaftale er forpligtet til at tilbyde lejerne overtagelse af ejendommen, jf. §§ 100-105 i lejeloven (lovbekendtgørelse nr. 347 af 14. maj 2001), og at køber derfor må afvente, at endelig salgsaftale først vil kunne indgås efter udløbet af lejernes acceptfrist, som er 10 uger, jf. lejelovens § 103, stk. 1.
Stk. 5. Derimod er der ikke indgået en bindende aftale inden udløbet af 1 års-fristen, når en kommune inden fristens udløb alene har modtaget et bindende tilbud, men ikke har meddelt endelig accept heraf.
Stk. 6. For så vidt angår beregningen af fristen, må det – som i relation til udbudsbekendtgørelsens § 5, jf. herom ovenfor under afsnit 6.3. – gælde, at der skal være forløbet ét år efter den første annoncering af ejendomssalget. Er en ejendom således annonceret til salg den 1. april 2001, vil fristen udløbe den 31. marts 2002 kl. 24.00.
Stk. 7. Hvis en ejendom er udbudt til salg flere gange, skal aftalen om salg være indgået inden ét år fra det senest foretagne udbud.
Stk. 8. Uanset, at 1 års-fristen er udløbet, kan der sælges til købere, til hvem der kan sælges uden forudgående offentligt udbud. Ejendommen vil eksempelvis kunne sælges med henblik på gennemførelse af offentligt støttet byggeri, jf. den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 2, og udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, jf. herom ovenfor under afsnit 5.2., eller sælges i overensstemmelse med reglerne i udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, jf. herom ovenfor under afsnit 5.3.
Stk. 9. Såfremt der efter udløbet af 1-års-fristen skal foretages fornyet offentligt udbud, finder reglerne i udbudsbekendtgørelsen på ny anvendelse. 7. Valg af tilbudsgiver 7.1. Forpligtelse til at sælge ejendommen til markedspris Kommuner har efter almindelige kommunalretlige grundsætninger en helt generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt i alle dispositioner, ligesom det følger af sådanne grundsætninger, at kommuner normalt ikke uden lovhjemmel må yde tilskud til enkeltpersoner eller enkelte virksomheder.
Stk. 10. I forbindelse med salg af kommunal fast ejendom indebærer dette, at kommunen skal sælge ejendommen til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel – markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.2.
Stk. 11. Forpligtelsen indebærer, at kommunen – selv om der har været foretaget offentligt udbud – har en forpligtelse til at forkaste samtlige indkomne købstilbud, såfremt kommunen vurderer, at prisen, der er indeholdt i disse, ikke svarer til markedsprisen.
Stk. 12. Forpligtelsen til at sælge til markedsprisen gælder også i tilfælde, hvor offentligt udbud af ejendommen undlades, jf. herom ovenfor under afsnit 5.
Stk. 13. Forpligtelsen til at sælge til markedsprisen indebærer, at det ikke er tilstrækkeligt, at kommunen sælger en ejendom til en pris, der dækker omkostningerne ved eksempelvis jordkøb og byggemodning, hvis markedsprisen ligger højere end dette beløb. Er markedsprisen lavere end kostprisen – f.eks. på grund af faldende ejendomspriser – vil det derimod ikke være ulovligt, at kommunen sælger til markedsprisen, selvom dette medfører et tab for kommunen.
Stk. 14. Der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme. Der kan således ikke lægges vægt alene på den offentlige vurdering af ejendommen.
Stk. 15. I mange tilfælde vil det imidlertid ikke være muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt markedspris. Dette gælder navnlig i situationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fastlæggelse af markedsprisen vil derfor ofte i høj grad være undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn må der tilkomme kommunalbestyrelsen en vis margin.
Stk. 16. For så vidt angår arealer, for hvilke der gør sig særlige forhold gældende, f.eks. fordi udnyttelsen af arealerne er undergivet visse specielle begrænsninger, der vanskeliggør fastlæggelsen af markedsprisen, må rammerne for kommunalbestyrelsens udøvelse af skønnet antages at være særligt vide.
Stk. 17. Tilbud afgivet efter forudgående offentligt udbud kan være vejledende ved fastsættelse af markedsprisen. Såfremt der er tale om atypiske arealer, og såfremt der kun er afgivet ét tilbud, vil det forhold, at ejendommen har været udbudt offentligt, dog kun kunne tillægges begrænset betydning.
Stk. 18. Ved vurderingen af markedsprisen for en ejendom, der er udlejet til én eller flere lejere, vurderes markedsprisen under hensyntagen hertil. Det kan medføre, at vurderingen er forskellig, afhængig af hvem ejendommen sælges til. Sælges den således til en tredjemand, der må overtage den med den begrænsning, der ligger i at måtte respektere en bestående lejeret, vil markedsprisen typisk vurderes lavere, end hvis ejendommen sælges til en lejer, der hermed får den fulde rådighed over ejendommen, herunder mulighed for at videresælge ejendommen uden en bestående lejeret.
Stk. 19. Reglen om, at salg som udgangspunkt skal ske til markedsprisen, gælder tillige, når overdragelsen består i – eller når der i overdragelsen indgår – et mageskifte.
Stk. 20. Ved mageskifte, hvor de mageskiftede ejendomme ikke har samme værdi, må værdiforskellen afspejle sig i aftalen om mageskifte, således at erhververen af den mest værdifulde ejendom betaler et beløb til erhververen af den mindst værdifulde ejendom. 7.2. Salg til andre end højestbydende Udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, at salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, kan ske, såfremt der herved varetages en saglig, kommunal interesse.
Stk. 2. En kommunal ejendom skal som udgangspunkt sælges til markedsprisen, dvs. den højest opnåelige pris i handel og vandel, jf. herom ovenfor under afsnit 7.1.
Stk. 3. Hvis der indkommer ens tilbud fra flere tilbudsgivere, og disse tilbud er de bedste blandt de indkomne bud, vil kommunalbestyrelsen frit kunne vælge mellem tilbudsgiverne, medmindre der fremkommer en tilkendegivelse fra en af disse om villighed til at betale en højere pris. Kommunalbestyrelsen vil også kunne vælge køberen ved lodtrækning blandt de enslydende bud, hvis disse er de bedste blandt de indkomne bud.
Stk. 4. Endvidere kan kommunalbestyrelsen vælge at rette henvendelse til tilbudsgiverne med henblik på at opnå højere bud. I et sådant tilfælde gælder reglerne som beskrevet nedenfor under afsnit 7.4.
Stk. 5. Ved vurderingen af, om en kommune varetager en saglig, kommunal interesse ved at lægge vægt på særlige kriterier ved valget mellem forskellige tilbudsgivere – kriterier der indebærer, at kommunen ønsker at sælge til andre end den højestbydende tilbudsgiver – er det afgørende, hvorvidt det følger af regler i den skrevne lovgivning, at en kommune lovligt kan lægge vægt på de omhandlede kriterier i en situation som den foreliggende. Såfremt dette er tilfældet, kan kommunen lovligt lægge vægt på de omhandlede kriterier.
Stk. 6. Såfremt dette ikke er tilfældet, er det afgørende, om den skrevne lovgivning udtømmende regulerer, hvilke kriterier der i den konkrete situation kan lægges vægt på. Såfremt dette er tilfældet, vil kommunen ikke lovligt kunne lægge vægt på kriterier, der ikke følger af den skrevne lovgivning. Såfremt den skrevne lovgivning imidlertid ikke er udtømmende, må det afgøres efter almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommunernes opgavevaretagelse – kommunalfuldmagtsreglerne – samt efter offentligretlige retsgrundsætninger om saglighed i forvaltningen, om kommunen lovligt kan lægge vægt på de omhandlede kriterier i en situation som den foreliggende.
Stk. 7. Det er i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis antaget, at hvor salg til en lavere pris end til den højst opnåelige er begrundet i hensynet til varetagelsen af en saglig kommunal interesse, er kommunen forpligtet til ved salget at sikre, at den kommunale interesse varetages, f.eks. ved aftale om rådighedsindskrænkninger over den overdragede ejendom eller ved aftale om, at køberen forpligter sig til opførelse af et bestemt byggeri eller til en bestemt anvendelse. I modsat fald løber kommunen en risiko for, at de hensyn, der har begrundet en lavere pris, ikke tilgodeses. Samtidig vil køberen opnå en til prisreduktionen svarende formuefordel, der eventuelt kan realiseres ved videresalg. Det er i den forbindelse lagt til grund, at det forhold, at tilbudsgiverne fremlægger planer for udnyttelsen af den udbudte ejendom, ikke udgør en tilstrækkelig tilsikring af den kommunale interesse, der ønskes tilgodeset ved salget. Dette vil kun være tilfældet, hvor køberen retligt forpligtes til at gennemføre disse planer.
Stk. 8. Spørgsmålet om, hvorvidt en kommune under henvisning til udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, kan antage et lavere tilbud end det højeste under henvisning til et vilkår eller forbehold i det højeste tilbud, beror på et skøn over rækkevidden af vilkåret eller forbeholdet indeholdt i det højeste, afgivne tilbud samt en vurdering af, hvorvidt det ved valget mellem forskellige tilbudsgivere er lovligt at lægge vægt på det pågældende vilkår eller forbehold med den nærmere fastlagte rækkevidde.
Stk. 9. En kommune kan ved valget af tilbudsgiver lægge vægt på, at der foreligger dokumentation for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen.
Stk. 10. Det er imidlertid en betingelse herfor, at det er gjort klart over for tilbudsgivere, at en sådan dokumentation vil kunne tillægges betydning ved valget af tilbudsgiver, således at tilbudsgivere herved gives mulighed for at tage højde herfor. Dette kan være i udbudsmaterialet eller på anden måde, herunder efter omstændighederne ved en efterfølgende anmodning om en sådan dokumentation over for en person, der har afgivet tilbud.
Stk. 11. Kommunen kan endelig – evt. inspireret af indkomne tilbud med forslag til anvendelse af ejendommen – vælge enten at sælge til én af tilbudsgiverne eller til andre, såfremt ejendommen kunne være solgt til de pågældende uden forudgående offentligt udbud. Ejendommen vil eksempelvis kunne sælges med henblik på gennemførelse af offentligt støttet byggeri, jf. den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 2, og udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, jf. herom ovenfor under afsnit 5.2., eller sælges i overensstemmelse med reglerne i udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, jf. herom ovenfor under afsnit 5.3.
Stk. 12. Det er dog en forudsætning, at kommunens valg af tilbudsgiver sker i overensstemmelse med grundsætningen om saglighed i forvaltningen, og at ejendommen – med mindre der i medfør af den skrevne eller uskrevne lovgivning kan ydes støtte til køberen – sælges til markedsprisen. 7.3. Forkastelse/antagelse af tilbud 7.3.1. Er kommunalbestyrelsen forpligtet til at acceptere et af de indkomne købstilbud?
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, at salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, kan ske, såfremt der herved varetages en saglig, kommunal interesse.
Stk. 2. En kommunal ejendom skal som udgangspunkt sælges til markedsprisen, dvs. den højest opnåelige pris i handel og vandel, jf. herom ovenfor under afsnit 7.1.
Stk. 3. Hvis der indkommer ens tilbud fra flere tilbudsgivere, og disse tilbud er de bedste blandt de indkomne bud, vil kommunalbestyrelsen frit kunne vælge mellem tilbudsgiverne, medmindre der fremkommer en tilkendegivelse fra en af disse om villighed til at betale en højere pris. Kommunalbestyrelsen vil også kunne vælge køberen ved lodtrækning blandt de enslydende bud, hvis disse er de bedste blandt de indkomne bud.
Stk. 4. Endvidere kan kommunalbestyrelsen vælge at rette henvendelse til tilbudsgiverne med henblik på at opnå højere bud. I et sådant tilfælde gælder reglerne som beskrevet nedenfor under afsnit 7.4.
Stk. 5. Ved vurderingen af, om en kommune varetager en saglig, kommunal interesse ved at lægge vægt på særlige kriterier ved valget mellem forskellige tilbudsgivere – kriterier der indebærer, at kommunen ønsker at sælge til andre end den højestbydende tilbudsgiver – er det afgørende, hvorvidt det følger af regler i den skrevne lovgivning, at en kommune lovligt kan lægge vægt på de omhandlede kriterier i en situation som den foreliggende. Såfremt dette er tilfældet, kan kommunen lovligt lægge vægt på de omhandlede kriterier.
Stk. 6. Såfremt dette ikke er tilfældet, er det afgørende, om den skrevne lovgivning udtømmende regulerer, hvilke kriterier der i den konkrete situation kan lægges vægt på. Såfremt dette er tilfældet, vil kommunen ikke lovligt kunne lægge vægt på kriterier, der ikke følger af den skrevne lovgivning. Såfremt den skrevne lovgivning imidlertid ikke er udtømmende, må det afgøres efter almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommunernes opgavevaretagelse – kommunalfuldmagtsreglerne – samt efter offentligretlige retsgrundsætninger om saglighed i forvaltningen, om kommunen lovligt kan lægge vægt på de omhandlede kriterier i en situation som den foreliggende.
Stk. 7. Det er i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis antaget, at hvor salg til en lavere pris end til den højst opnåelige er begrundet i hensynet til varetagelsen af en saglig kommunal interesse, er kommunen forpligtet til ved salget at sikre, at den kommunale interesse varetages, f.eks. ved aftale om rådighedsindskrænkninger over den overdragede ejendom eller ved aftale om, at køberen forpligter sig til opførelse af et bestemt byggeri eller til en bestemt anvendelse. I modsat fald løber kommunen en risiko for, at de hensyn, der har begrundet en lavere pris, ikke tilgodeses. Samtidig vil køberen opnå en til prisreduktionen svarende formuefordel, der eventuelt kan realiseres ved videresalg. Det er i den forbindelse lagt til grund, at det forhold, at tilbudsgiverne fremlægger planer for udnyttelsen af den udbudte ejendom, ikke udgør en tilstrækkelig tilsikring af den kommunale interesse, der ønskes tilgodeset ved salget. Dette vil kun være tilfældet, hvor køberen retligt forpligtes til at gennemføre disse planer.
Stk. 8. Spørgsmålet om, hvorvidt en kommune under henvisning til udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, kan antage et lavere tilbud end det højeste under henvisning til et vilkår eller forbehold i det højeste tilbud, beror på et skøn over rækkevidden af vilkåret eller forbeholdet indeholdt i det højeste, afgivne tilbud samt en vurdering af, hvorvidt det ved valget mellem forskellige tilbudsgivere er lovligt at lægge vægt på det pågældende vilkår eller forbehold med den nærmere fastlagte rækkevidde.
Stk. 9. En kommune kan ved valget af tilbudsgiver lægge vægt på, at der foreligger dokumentation for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen.
Stk. 10. Det er imidlertid en betingelse herfor, at det er gjort klart over for tilbudsgivere, at en sådan dokumentation vil kunne tillægges betydning ved valget af tilbudsgiver, således at tilbudsgivere herved gives mulighed for at tage højde herfor. Dette kan være i udbudsmaterialet eller på anden måde, herunder efter omstændighederne ved en efterfølgende anmodning om en sådan dokumentation over for en person, der har afgivet tilbud.
Stk. 11. Kommunen kan endelig – evt. inspireret af indkomne tilbud med forslag til anvendelse af ejendommen – vælge enten at sælge til én af tilbudsgiverne eller til andre, såfremt ejendommen kunne være solgt til de pågældende uden forudgående offentligt udbud. Ejendommen vil eksempelvis kunne sælges med henblik på gennemførelse af offentligt støttet byggeri, jf. den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 2, og udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, jf. herom ovenfor under afsnit 5.2., eller sælges i overensstemmelse med reglerne i udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, jf. herom ovenfor under afsnit 5.3.
Stk. 12. Det er dog en forudsætning, at kommunens valg af tilbudsgiver sker i overensstemmelse med grundsætningen om saglighed i forvaltningen, og at ejendommen – med mindre der i medfør af den skrevne eller uskrevne lovgivning kan ydes støtte til køberen – sælges til markedsprisen. 7.3. Forkastelse/antagelse af tilbud 7.3.1. Er kommunalbestyrelsen forpligtet til at acceptere et af de indkomne købstilbud?
Stk. 13. Hvis en tilbudsgiver inden for fristen afgiver et højere eller bedre tilbud, end den pågældende allerede har afgivet, kan dette tilbud – såfremt det er det højeste eller bedste blandt alle de indkomne tilbud – antages uden nyt offentligt udbud.
Stk. 14. Vedrørende spørgsmålet om, hvornår der er indgået en bindende aftale, se ovenfor under afsnit 6.4. 7.4. Kontakt og forhandling med tilbudsgivere Kommunen er altid berettiget til at tage kontakt med en tilbudsgiver med henblik på en afklaring af indholdet af det afgivne købstilbud, herunder uddybning af vilkår, forbehold m.v., bl.a. for herved at kunne vurdere den økonomiske rækkevidde af disse.
Stk. 15. Kommunalbestyrelsen kan i stedet for at antage et indkommet købstilbud under visse betingelser vælge at optage forhandlinger med tilbudsgiverne med henblik på at opnå bedre tilbud. Dette har sammenhæng med, at en tilbudsgiver af egen drift vil kunne forhøje/forbedre sit tilbud, og at kommunen i så fald som udgangspunkt vil være forpligtet til at antage dette tilbud, hvis det herefter er det bedste indkomne tilbud.
Stk. 16. Efter sådanne forhandlinger kan kommunen antage det tilbud, som – inden for rammerne af det i udbudsmaterialet fastsatte vilkår – i den herefter ændrede form er det bedste. Dette gælder, uanset om det herefter bedste tilbud indkommer efter tilbudsfristens udløb på baggrund af et rettidigt indgivet tilbud.
Stk. 17. Det er imidlertid en betingelse for optagelse af forhandlinger med tilbudsgivere, at der rettes henvendelse til samtlige tilbudsgivere med henblik på, at disse kan afgive nye tilbud. Kommunen vil dog ikke være forpligtet til at rette henvendelse til tilbudsgivere, der har afgivet købstilbud, der på grund af vilkår, forbehold m.v. på forhånd må vurderes som helt uacceptable for kommunen. Kun i denne særlige situation kan princippet om, at der skal rettes henvendelse til samtlige tilbudsgivere, fraviges.
Stk. 18. Det er endvidere en betingelse, at fortrolighedskravet i udbudsbekendtgørelsens § 4 iagttages, jf. herom ovenfor under afsnit 6.2.
Stk. 19. I tilfælde, hvor kommunen ønsker at antage det højeste købstilbud, som er i overensstemmelse med udbudsbetingelserne, vil kommunen kunne forhandle alene med den pågældende tilbudsgiver med henblik på at opnå en højere pris, frafald af vilkår, forbehold eller lignende.
Stk. 20. En henvendelse fra kommunen til tilbudsgiverne med anmodning om et bedre købstilbud har som udgangspunkt den privatretlige konsekvens, at tilbudsgiverne ikke længere er bundet af deres tilbud. Dette må indgå i kommunens overvejelser om, hvorvidt der skal optages forhandlinger med tilbudsgivere. 7.5. Variable tilbud Såfremt en kommune efter offentligt udbud modtager flere forskellige købstilbud, og det ene af disse er suppleret med en tilkendegivelse om, at tilbudsgiveren er indstillet på at betale en højere pris end den tilbudte, såfremt der afgives et højere tilbud af en anden tilbudsgiver, har kommunen mulighed for at vælge mellem at opfordre alle tilbudsgiverne til at afgive højere tilbud eller at antage det højeste tilbud.
Stk. 21. Problemet ved den førstnævnte mulighed er, at den tilbudsgiver, der i første omgang har afgivet det højeste købstilbud, ikke længere er bundet af det afgivne tilbud. Kommunen risikerer således, at tilbudsgiveren trækker sit høje tilbud tilbage. Kommunen kan undgå denne risiko ved at vælge den sidstnævnte mulighed.
Stk. 22. Kommunen kan imidlertid ikke vælge den auktionslignende mulighed kun at opfordre den tilbudsgiver, der i første omgang har afgivet det laveste købstilbud, til at afgive et højere tilbud og efterfølgende – såfremt et nyt tilbud overstiger det oprindeligt højeste tilbud – opfordre den anden tilbudsgiver til at afgive et højere tilbud.
Stk. 23. Ved valget mellem de forskellige muligheder må kommunen holde sig for øje, at den er forpligtet til at sælge ejendommen til markedsprisen, jf. herom ovenfor under afsnit 7.1. Vurderer kommunen, at der er stærke indikationer for, at markedsprisen ikke er nået ved de afgivne tilbud – f.eks. fordi tilbuddene er noget under vurderingsprisen – er den forpligtet til at søge at opnå højere tilbud. I modsat fald kan kommunen se bort fra en ubestemt tilkendegivelse om at ville betale en højere pris. En sådan tilkendegivelse udtrykker blot den forudsætning, der ofte vil være til stede hos tilbudsgivere, der afgiver tilbud uden at kende størrelsen af øvrige afgivne tilbud.
Stk. 24. Det samme gælder, såfremt en tilbudsgiver har anført, at ville betale ”x kr. mere end højeste bud”. Kommunen kan da vælge mellem at antage det højeste (ikke variable) tilbud eller at opfordre alle tilbudsgiverne til at afgive nye tilbud, eventuelt med en tilkendegivelse om, at tilbud skal afgives som faste beløb. 7.6. Tilfælde, hvor en ejendom er udbudt til en fastsat pris Udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 3
Stk. 1. Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, at salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, kan ske, såfremt der herved varetages en saglig, kommunal interesse.
Stk. 2. En kommunal ejendom skal som udgangspunkt sælges til markedsprisen, dvs. den højest opnåelige pris i handel og vandel, jf. herom ovenfor under afsnit 7.1.
Stk. 3. Hvis der indkommer ens tilbud fra flere tilbudsgivere, og disse tilbud er de bedste blandt de indkomne bud, vil kommunalbestyrelsen frit kunne vælge mellem tilbudsgiverne, medmindre der fremkommer en tilkendegivelse fra en af disse om villighed til at betale en højere pris. Kommunalbestyrelsen vil også kunne vælge køberen ved lodtrækning blandt de enslydende bud, hvis disse er de bedste blandt de indkomne bud.
Stk. 4. Endvidere kan kommunalbestyrelsen vælge at rette henvendelse til tilbudsgiverne med henblik på at opnå højere bud. I et sådant tilfælde gælder reglerne som beskrevet nedenfor under afsnit 7.4.
Stk. 5. Ved vurderingen af, om en kommune varetager en saglig, kommunal interesse ved at lægge vægt på særlige kriterier ved valget mellem forskellige tilbudsgivere – kriterier der indebærer, at kommunen ønsker at sælge til andre end den højestbydende tilbudsgiver – er det afgørende, hvorvidt det følger af regler i den skrevne lovgivning, at en kommune lovligt kan lægge vægt på de omhandlede kriterier i en situation som den foreliggende. Såfremt dette er tilfældet, kan kommunen lovligt lægge vægt på de omhandlede kriterier.
Stk. 6. Såfremt dette ikke er tilfældet, er det afgørende, om den skrevne lovgivning udtømmende regulerer, hvilke kriterier der i den konkrete situation kan lægges vægt på. Såfremt dette er tilfældet, vil kommunen ikke lovligt kunne lægge vægt på kriterier, der ikke følger af den skrevne lovgivning. Såfremt den skrevne lovgivning imidlertid ikke er udtømmende, må det afgøres efter almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommunernes opgavevaretagelse – kommunalfuldmagtsreglerne – samt efter offentligretlige retsgrundsætninger om saglighed i forvaltningen, om kommunen lovligt kan lægge vægt på de omhandlede kriterier i en situation som den foreliggende.
Stk. 7. Det er i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis antaget, at hvor salg til en lavere pris end til den højst opnåelige er begrundet i hensynet til varetagelsen af en saglig kommunal interesse, er kommunen forpligtet til ved salget at sikre, at den kommunale interesse varetages, f.eks. ved aftale om rådighedsindskrænkninger over den overdragede ejendom eller ved aftale om, at køberen forpligter sig til opførelse af et bestemt byggeri eller til en bestemt anvendelse. I modsat fald løber kommunen en risiko for, at de hensyn, der har begrundet en lavere pris, ikke tilgodeses. Samtidig vil køberen opnå en til prisreduktionen svarende formuefordel, der eventuelt kan realiseres ved videresalg. Det er i den forbindelse lagt til grund, at det forhold, at tilbudsgiverne fremlægger planer for udnyttelsen af den udbudte ejendom, ikke udgør en tilstrækkelig tilsikring af den kommunale interesse, der ønskes tilgodeset ved salget. Dette vil kun være tilfældet, hvor køberen retligt forpligtes til at gennemføre disse planer.
Stk. 8. Spørgsmålet om, hvorvidt en kommune under henvisning til udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, kan antage et lavere tilbud end det højeste under henvisning til et vilkår eller forbehold i det højeste tilbud, beror på et skøn over rækkevidden af vilkåret eller forbeholdet indeholdt i det højeste, afgivne tilbud samt en vurdering af, hvorvidt det ved valget mellem forskellige tilbudsgivere er lovligt at lægge vægt på det pågældende vilkår eller forbehold med den nærmere fastlagte rækkevidde.
Stk. 9. En kommune kan ved valget af tilbudsgiver lægge vægt på, at der foreligger dokumentation for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen.
Stk. 10. Det er imidlertid en betingelse herfor, at det er gjort klart over for tilbudsgivere, at en sådan dokumentation vil kunne tillægges betydning ved valget af tilbudsgiver, således at tilbudsgivere herved gives mulighed for at tage højde herfor. Dette kan være i udbudsmaterialet eller på anden måde, herunder efter omstændighederne ved en efterfølgende anmodning om en sådan dokumentation over for en person, der har afgivet tilbud.
Stk. 11. Kommunen kan endelig – evt. inspireret af indkomne tilbud med forslag til anvendelse af ejendommen – vælge enten at sælge til én af tilbudsgiverne eller til andre, såfremt ejendommen kunne være solgt til de pågældende uden forudgående offentligt udbud. Ejendommen vil eksempelvis kunne sælges med henblik på gennemførelse af offentligt støttet byggeri, jf. den kommunale styrelseslovs § 68, stk. 2, og udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, jf. herom ovenfor under afsnit 5.2., eller sælges i overensstemmelse med reglerne i udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, jf. herom ovenfor under afsnit 5.3.
Stk. 12. Det er dog en forudsætning, at kommunens valg af tilbudsgiver sker i overensstemmelse med grundsætningen om saglighed i forvaltningen, og at ejendommen – med mindre der i medfør af den skrevne eller uskrevne lovgivning kan ydes støtte til køberen – sælges til markedsprisen. 7.3. Forkastelse/antagelse af tilbud 7.3.1. Er kommunalbestyrelsen forpligtet til at acceptere et af de indkomne købstilbud?
Stk. 13. Hvis en tilbudsgiver inden for fristen afgiver et højere eller bedre tilbud, end den pågældende allerede har afgivet, kan dette tilbud – såfremt det er det højeste eller bedste blandt alle de indkomne tilbud – antages uden nyt offentligt udbud.
Stk. 14. Vedrørende spørgsmålet om, hvornår der er indgået en bindende aftale, se ovenfor under afsnit 6.4. 7.4. Kontakt og forhandling med tilbudsgivere Kommunen er altid berettiget til at tage kontakt med en tilbudsgiver med henblik på en afklaring af indholdet af det afgivne købstilbud, herunder uddybning af vilkår, forbehold m.v., bl.a. for herved at kunne vurdere den økonomiske rækkevidde af disse.
Stk. 15. Kommunalbestyrelsen kan i stedet for at antage et indkommet købstilbud under visse betingelser vælge at optage forhandlinger med tilbudsgiverne med henblik på at opnå bedre tilbud. Dette har sammenhæng med, at en tilbudsgiver af egen drift vil kunne forhøje/forbedre sit tilbud, og at kommunen i så fald som udgangspunkt vil være forpligtet til at antage dette tilbud, hvis det herefter er det bedste indkomne tilbud.
Underskrift 1
Indenrigs- og Sundhedsministeriet, den 28. juni 2004 Lars Løkke Rasmussen /Christian Schønau
Bilag 1
Bilag 1 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Indledning 2. Reglernes ordlyd og formål 3. Hvilke myndigheder er omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme? 4. Hvilke dispositioner er omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme? 4.1. Salg af fast ejendom og ikke af andre aktiver 4.2. Salg og ikke andre dispositioner over fast ejendom 5. Hvilke salg af fast ejendom er ikke omfattet af reglerne om offentligt udbud? 5.1. Andet er særligt hjemlet i lovgivningen 5.2. Offentligt støttet byggeri 5.3. Andre tilfælde, hvor offentligt udbud kan undlades uden tilsynsmyndighedens godkendelse 5.3.1. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1 5.3.2. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 2 5.3.3. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 3 5.3.4. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 4 5.3.5. Udbudsbekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 5 5.4. Tilfælde, hvor offentligt udbud med tilsynsmyndighedens godkendelse kan undlades 6. Fremgangsmåden ved offentligt udbud 6.1. Annoncering m.v. 6.1.1. Annoncering af udbuddet, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 1 6.1.2. Vilkår for udbuddet, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 2 6.1.3. Angivelse af pris i udbuddet, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 2, 2. pkt. 6.1.4. Annoncens indhold, udbudsbekendtgørelsens § 3, stk. 3 6.2. Købstilbud – fortrolighed 6.3. Frist for afgivelse af tilbud 6.4. Frist for salg 7. Valg af tilbudsgiver 7.1. Forpligtelse til at sælge ejendommen til markedspris 7.2. Salg til andre end højestbydende 7.3. Forkastelse/antagelse af tilbud 7.3.1. Er kommunalbestyrelsen forpligtet til at acceptere et af de indkomne købstilbud? 7.3.2. Er kommunalbestyrelsen forpligtet til at foretage et nyt offentligt udbud? 7.3.3. Er kommunalbestyrelsen forpligtet til at forkaste et købstilbud? 7.3.4. Frist for afgivelse af tilbud 7.4. Kontakt og forhandling med tilbudsgivere 7.5. Variable tilbud 7.6. Tilfælde, hvor en ejendom er udbudt til en fastsat pris 8. Særligt vedrørende køberet og forkøbsret 8.1. Køberet 8.1.1. Definition 8.1.2. Er en aftale om køberet omfattet af reglerne om offentligt udbud? 8.1.3. Er en aftale om køberet lovlig? 8.2. Forkøbsret 8.2.1. Definition 8.2.2. Er en aftale om forkøbsret omfattet af reglerne om offentligt udbud? 8.2.3. Er en aftale om forkøbsret lovlig? 9. Bortfald af tidligere udsendt vejledning