Vejledning om salg af almene familieboliger
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Ikke selve loven: Vejledning
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/manual/mt/2006/72@2006-10-03/da
Indhold
Indledning
I denne vejledning gives en beskrivelse af reglerne for salg af almene familieboliger som ejerboliger efter kapitel 5 a i almenboligloven. Reglerne omfatter dels en midlertidig forsøgsordning, som gælder fra den 1. januar 2005 til udgangen af 2007, dels en permanent salgsordning.
Reglerne for salg af almene familieboliger som ejerbolig er på en lang række områder ens for de to salgsordninger, da ethvert salg af almene boliger i vidt omfang kræver en særlig procedure for at sikre en rimelig balance mellem hensynet til mulige købere og til boligorganisationen.
Hensigten med reglerne er at give lejerne et valg mellem ejer- og lejerboliger og at skabe mulighed for blandede ejerformer og dermed sikre en mere varieret beboersammensætning i almene boligområder.
Socialministeriet har udstedt bekendtgørelse nr. 1436 af 14. december 2005 om salg af almene familieboliger, der fastsætter nærmere regler for begge ordninger, og som i det følgende omtales som »bekendtgørelsen«.
Når der i det følgende henvises til »loven«, menes der almenboligloven.
Vejledningen afløser vejledning nr. 132 af 21. december 2004 om forsøg med salg af almene familieboliger
Forsøg med salg (midlertidig ordning)
1. Reglerne for forsøgsordningen med salg af almene familieboliger blev indført i almenboligloven med lov nr. 485 af 9. juni 2004 (forsøg med salg af almene familieboliger).
Loven trådte i kraft i sin helhed den 1. januar 2005. De bestemmelser, der vedrører kommuners og boligorganisationers ansøgning og Socialministeriets godkendelse af forsøg med salg, trådte dog allerede i kraft den 1. juli 2004.
Forsøgsordningen er tilrettelagt sådan, at
– kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen løbende kan ansøge Socialministeriet om salg uafhængigt af hinanden i en 3-årig forsøgsperiode,
– afdelingsmødet skal efterfølgende træffe en flertalsbeslutning om salg,
– lejerne får mulighed for at overtage deres almene bolig som ejerbolig med et rente- og afdragsfrit lån til finansiering af 30 pct. af købesummen fra Landsbyggefonden,
– der kan ske salg af ledige boliger under særlige betingelser, og
– provenuet fra salget indbetales til Landsbyggefonden og anvendes primært til nybyggeri.
Forsøgsordningen skal evalueres, og på denne baggrund skal der i folketingsåret 2007-08 fremsættes forslag til revision af forsøgsbestemmelserne. Beslutninger om salg i en afdeling gælder derfor kun for denne forsøgsperiode. Skulle forsøgsperioden blive forlænget, skal der træffes nye beslutninger om salg i kommunen eller boligorganisationen.
Salg i problemramte afdelinger (permanent salgsordning)
2. Med lov nr. 1421 af 21. december 2005 (den almene sektors midler og indsatsen mod ghettoisering) er der indført en ny tidsubegrænset ordning med salg af almene familieboliger i problemramte afdelinger.
Loven trådte i kraft den 1. januar 2006, hvorefter kommuner og boligorganisationer kan ansøge Socialministeriet om salg. Reglerne for forsøgsordningen gælder fortsat uden ændringer.
Den permanente ordning adskiller sig på nogle afgørende punkter fra den midlertidige forsøgsordning ved at
– ordningen kun gælder i problemramte afdelinger,
– kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal i fællesskab ansøge Socialministeriet om salg,
– kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale kriterier for, hvem der kan sælges til,
– salg af ledige boliger kan ske uden antalsmæssig begrænsning og uden forsøg på genudlejning, og
– provenuet fra salg kan helt eller delvist tillades anvendt til aktiviteter og initiativer omfattet af en helhedsplan i det boligområde, hvor de solgte boliger er beliggende.
Valg af ordning afhænger i høj grad af, om der er enighed mellem kommunen og boligorganisationen om at ansøge Socialministeriet om salg, og om baggrunden for ønsket om salg. Den nye permanente salgsordning er i højere grad end forsøgsordningen et redskab til at styrke indsatsen for at vende udviklingen i de problemramte boligområder og styrke en forebyggende indsats i andre områder.
Der er medtaget en oversigt over forskelle på de to salgsordninger i bilag 2 til denne vejledning.
Nedenfor beskrives reglerne for salg af almene boliger samlet, idet forskelle mellem de to salgsordninger særlig fremhæves i de enkelte afsnit.
Afsnit I
Kommunalbestyrelsen og boligorganisationens beslutning – ansøgning og godkendelse
Afsnit II
Afdelingsmødets beslutning
Afsnit III
Vedtægter, fordelingstal, skøn over boligernes værdi m.v.
39. Når afdelingsmødet har besluttet at godkende, at der kan ske salg i den pågældende afdeling, skal boligorganisationen - dvs. boligorganisationens ledelse - sørge for, at der udarbejdes forskelligt materiale, som kan indgå i den enkelte lejers beslutningsgrundlag, jf. lovens § 75 h, stk. 1. Det drejer sig om vedtægter for ejerforening/grundejerforening, fordelingstal i ejerforeninger, skøn over boligernes værdi og oplysning om tilmeldingsperioden.
Afsnit IV
Salgets gennemførelse
51. Det er boligorganisationen, som tilrettelægger og gennemfører salg i de enkelte afdelinger i overensstemmelse med godkendelsen. Reglerne for salgets gennemførelse findes i lovens §§ 75 i-75 u samt bekendtgørelsens §§ 14-19. Herudover er det fastsat regler i Landsbyggefondens regulativ om provenufonden.
Lejerens overtagelse af egen almen bolig og salg af ledige almene boliger adskiller sig på en række punkter fra en normal ejendomshandel bl.a. af hensyn til at sikre en rimelig balance mellem hensynet til mulige købere og til boligorganisationen.
Det er et væsentligt led i salgets gennemførelse, at købsinteresserede kender de givne vilkår, forinden de træffer beslutning om køb. Samtidig er det også et væsentligt led, at boligorganisationens risiko for at udføre forgæves arbejde bliver så lille som muligt ved ikke at pålægge organisationen at iværksætte arbejder og tilvejebringe samtlige oplysninger m.v. på et meget tidligt tidspunkt i salgsprocessen.
Nedenfor omtales de enkelte led i salgets gennemførelse. Fremgangsmåden for gennemførelse af salg vil være forskellig afhængig af, om der er tale om salg til lejerne eller salg af ledige boliger.
Afsnit V
Anvendelse af nettoprovenuet
113. Anvendelse af nettoprovenuet afhænger af, om salg sker efter lovens §§ 75 a – 75 c (den midlertidige forsøgsordning) eller efter § 75 d (den permanente ordning).
Det gælder generelt for alle salg, at 5 pct. af nettoprovenuet (dog mindst 3.000 kr. og højst 10.000 kr. pr. solgt bolig) indbetales til den ejerforening, eller grundejerforening, som de solgte boliger er omfattet af for at styrke grundlaget for de fælles vedligeholdelses- og forbedringsarbejder m.v. Dette beskrives i kapitel 37.
Det resterende nettoprovenu fra salget indbetales som udgangspunkt til Landsbyggefonden, hvor det skal overføres til provenufonden. Hovedparten af midlerne fra salget anvendes til finansiering af nye almene familieboliger. Herudover kan boligorganisationen anvende indtil 10 pct. af det indbetalte provenu til dispositionsfondsformål, jf. kapitel 38.
Med henblik på at give kommunerne incitament til at deltage i forsøgsordningen refunderes inden for en ramme, svarende til nettoprovenuet af solgte almene boliger i den enkelte kommune, 40 pct. af statens og kommunernes udgifter til støtte til nye almene familieboliger, som etableres i kommuner, hvori der er solgt boliger, jf. kapitel 38.
Ved salg i problemramte afdelinger efter § 75 d kan Landsbyggefonden godkende, at nettoprovenuet helt eller delvist ikke skal indbetales til fonden, men derimod anvendes af boligorganisationen til styrkelse af det boligområde, hvor de solgte boliger er beliggende. Dette beskrives nærmere i kapitel 39.
Afsnit VI
Organisering af den fælles ejendom
Afsnit VII
Kommunalt tilsyn
Underskrift 1
Socialministeriet, den 3. oktober 2006 Eva Kjer Hansen /Mikael Lynnerup Kristensen
Bilag 1
Bilag 1 Oversigt over opgørelse og anvendelse af nettoprovenu Salgssummen kr. Beløb, som afholdes af salgssummen 1. Tilbagebetaling af beboerindskud kr. 2. Forholdsmæssig indfrielse af afdelingens lån kr. 3. Gebyrer og afgifter kr. 4. Omkostninger til udstykning og opdeling vedr. de solgte boliger kr. 5. Omkostninger til vurdering kr. 6. Betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud kr. 7. Godtgørelse for lejerens forbedring af det lejede kr. 8 Udgifter til energimærkning kr. 9. Omkostninger til udarbejdelse af købsaftale kr. 10. Boligorganisationens administrationsudgifter i tilknytning til salget kr. 11. Lejetab højst 6 måneder kr. 12. Ydelser på lån kr. 13. Tilbagebetaling af støtte kr. 14. Andre udgifter kr. I alt kr. Beløb, som tillægges salgssummen 1. Lejerens erstatning for misligholdelse af det lejede kr. 2. Forholdsmæssig andel af henlæggelser til periodisk fornyelse og istandsættelse kr. 3. Forholdsmæssig andel af henlæggelser til indvendig vedligeholdelse kr. 4. Indtægter i forbindelse med salget kr. I alt kr. I alt nettoprovenu kr. 5 % af provenuet til ejer- eller grundejerforening (mindst 3.000 kr. og højst 10.000 kr. pr. solgt bolig) kr. Provenu anvendt i området (ved salg efter § 75 d) kr. Provenu indbetalt til Landsbyggefonden kr.
Bilag 2
Bilag 2 Oversigt over forskelle i de to salgsordninger Forsøg med salg efter lovens §§ 75 a – 75 c (midlertidig forsøgsordningen) Salg i problemramte afdelinger efter lovens § 75 d (permanent salgsordning) Hvilke boligafdelinger? Alle afdelinger Problemramte afdelinger Tidsbegrænsning? Tidsbegrænset ordning, der løber fra den 1. januar 2005-31. december 2007. Ingen tidsbegrænsning Hvem kan ansøge? Kommunen og boligorganisationen kan ansøge uafhængigt af hinanden, når der er tale om salg til lejerne. Kommunen og boligorganisationen skal ansøge i fællesskab om salg af ledige boliger. Kommunen og boligorganisationen skal ansøge i fællesskab både ved salg til lejerne og salg af ledige boliger. Hvem kan købe? Alle almene lejere af de boliger, der er omfattet af salget, har ret til at købe. Ved salg af ledige boliger kan alle interesserede købe. Kommunen og boligorganisationen kan under hensyntagen til beboersammensætningen i afdelingen aftale kriterier for, hvem der kan købe Provenuets anvendelse? Provenuet indbetales til Landsbyggefonden hovedsageligt til finansiering af nybyggeri. Boligorganisationen har ret til under bestemte forudsætninger at anvende 10 pct. af provenuet til dispositionsfondsformål. Landsbyggefonden kan tillade, at provenuet helt eller delvist forbliver i boligorganisationen til aktiviteter og initiativer omfattet af en helhedsplan i det boligområde, hvor der er solgt boliger. Restprovenu indbetales til Landsbyggefonden til anvendelse på samme måde som efter forsøgsordningen. Salg af ledige boliger? Højst 1/3 af afdelingens familieboliger kan sælges som ledige boliger. Salg af ledige boliger kræver forsøg på genudlejning, forinden boligen sættes til salg. I Problemramte afdelinger kan indtil 90 pct. dog sættes til salg uden forsøg på genudlejning. Alle familieboliger i afdelingen omfattet af salg kan sælges som ledige boliger. Kræver ikke forsøg på genudlejning, forinden boligen sættes til salg.
Bilag 3
Bilag 3 Indholdsfortegnelse
Punkt
Indledning 1-2
Afsnit I Kommunalbestyrelsen og boligorganisationens beslutning – ansøgning og godkendelse 3
Kapitel 1 Ansøgning om salg 3
Ansøgning efter lovens § 75 a 4-5
Ansøgning efter lovens § 75 b 6-9
Ansøgning efter lovens § 75 c 10
Ansøgning efter lovens § 75 d 11-14
Kapitel 2 Hvilke boliger kan sælges? 15
Karensperiode på 15 år 16
Beregning af 15-års perioden 17
Kapitel 3 Hvem kan købe? 18-20
Kapitel 4 Landsbyggefondens mulighed for at betinge støtte af salg 21
Kapitel 5 Ansøgningsprocedure 22
Ved salg til lejerne 23
Ved salg af ledige boliger 24
Særlige familieboligtyper 25
Lokale normtal fra SKAT 26
Yderligere oplysninger 27
Kapitel 6 Godkendelse af salg 28
Efterfølgende ændringer af salgets omfang 29
Offentliggørelse 30
Kapitel 7 Standsning af salg 31
Afsnit II Afdelingsmødets beslutning 32
Kapite 8 Lejernes beslutning 32
Procedure 33
Afstemningstema 34
Efterfølgende ændring i afdelingsbeslutningen 35
Konsekvenser af afdelingsbeslutningen 36
Indberetning 37
Kapitel 9 Den enkelte lejers valg og de tilbageværende lejeres retsstilling 38
Afsnit III Vedtægter, fordelingstal, skøn over boligernes værdi m.v. 39
Kapitel 10 Ejerforeningsvedtægter 40
Normalvedtægter for ejerforeninger 41
Boligorganisationens overvejelser i relation til normalvedtægterne 42
Kapitel 11 Grundejerforeningsvedtægter 43
Kapitel 12 Godkendelse af vedtægter 44
Kapitel 13 Fordelingstal i ejerforeninger 45
Godkendelse af fordelingstal 46
Kapitel 14 Tvister om vedtægter og fordelingstal 47
Kapitel 15 Skøn over boligernes værdi 48
Kapitel 16 Tilmeldingsperiode 49
Kapitel 17 Meddelelse til lejerne 50
Afsnit IV Salgets gennemførelse 51
Kapitel 18 Forsvarlig gennemførelse 52
Kapitel 19 Årlig tilmeldingsperiode 53
Kapitel 20 Overtagelsesdag 54
Kapitel 21 Budget/kontingent for ejer- eller grundejerforening 55
Kapitel 22 Opdeling i ejerlejligheder og udstykning 56
Opdeling i ejerlejligheder 57-58
Udstykning 59
Salg i en eller flere boligblokke i en afdeling 60
Kapitel 23 Tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og energimærkning 61-62
Kapitel 24 Fastsættelse af boligens købspris 63
Salg til markedsprisen 64
Valuarer 65
Lejerens betaling af en andel af valuarudgiften 66
Kapitel 25 Godtgørelse for forbedringer 67
Kapitel 26 Fraflytningssyn 68
Kapitel 27 Købsaftale, skøde og refusionsopgørelse 69
Kapitel 28 Rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden 70
Kun ved salg til lejerne 70
Optagelse af lånet 71-73
Lånets forfaldstidspunkt 74
Kapitel 29 Indfrielse af afdelingens lån 75
Afdelingens lån 75
Opdeling i lånetyper 76
Forholdsmæssig indfrielse 77
Nedsættelse af beboerbetaling og støtte 78
Beregning af indfrielse 79
Inkonverterbare lån 80
Pantesikkerhed 81
Kapitel 30 Opgørelse af nettoprovenu 82
Beløb, som afholdes af salgssummen 83-96
Beløb, som tillægges salgssummen 97-100
Kapitel 31 Tab 101
Kapitel 32 Regnskab og revision 102-104
Kapitel 33 Indbetaling af nettoprovenu til Landsbyggefonden 105
Kapitel 34 Pligtmæssige bidrag, henlæggelser, bidrag til dispositionsfond og Landsbyggefond 106
Kapitel 35 Efterfølgende salgsrunder 107
Kapitel 36 Salg af ledige boliger 108
Ledige boliger skal som udgangspunkt søges genudlejet 109
Særlige muligheder i problemramte afdelinger 110
Afgrænsning af problemramte afdelinger 111
Forsvarlig salgsproces 112
Afsnit V Anvendelse af nettoprovenuet 113
Kapitel 37 Andel af nettoprovenu til ejer- eller grundejerforening 114
Kapitel 38 Nybyggeri og anvendelse til dispositionsfondsformål 115
Boligorganisationens konto 116-118
Kommunens ramme 119-121
Kapitel 39 Landsbyggefondens mulighed for at godkende hel eller delvis anvendelse af nettoprovenuet i boligorganisationen 122
Afsnit VI Organisering af den fælles ejendom 123
Kapitel 40 Den almene afdeling 123
Kapitel 41 Ejerforening 124-125
Organisationsbestyrelsens rolle 126
Lejernes indflydelse 127
Pålæg fra kommunalbestyrelsen 128
Væsentlige forandringer 129
Husorden 130
Indvendig vedligeholdelse m.v. 131
Særlige forhold i normalvedtægterne 132
Kapitel 42 Grundejerforening 133
Fællesareal og fællesanlæg 134-136
Kapitel 43 Salg i en eller flere boligblokke i en afdeling 137
Afsnit VII Kommunalt tilsyn 138
Kapitel 44 Kommunalt tilsyn med salgsprocessen 138
Kapitel 45 Kommunalt tilsyn med afdelingen efter salget 139
Bilag
Bilag 1 Oversigt over opgørelse og anvendelse af nettoprovenu
Bilag 2 Oversigt over forskelle i de to salgsordninger
Bilag 3 Indholdsfortegnelse