Vejledning om almene boligorganisationers udlejning til erhverv
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Ikke selve loven: Vejledning
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/manual/mt/2007/12@2007-02-20/da
Indhold
Indledning
Den 21. januar 2006 trådte bekendtgørelse nr. 16 af 11. januar 2006 om ændring af sideaktivitetsbekendtgørelsen i kraft. Ændringen medfører, at boligorganisationerne får en ny mulighed for at leje almen ejendom ud til andet end beboelse, f.eks. til erhvervsdrivende, offentlige myndigheder, institutioner, foreninger m.v. Den nye mulighed er et led i regeringens indsats mod ghettoisering og vil kunne medvirke til at skabe liv og variation især i de større, problemramte områder.
I denne vejledning gives en nærmere beskrivelse af de ændrede regler. I vejledningen betegnes udlejning til andet end beboelse sammenfattende som »erhvervsudlejning«.
Siden 1. januar 1992 har almene boligafdelinger kun haft mulighed for at have skøde på og udleje erhvervsarealer, såfremt arealerne var etableret inden denne dato. Siden 1. januar 1992 har der således kun kunnet etableres erhverv, hvis arealet blev matrikuleret eller ejerlejlighedsopdelt som en selvstændig ejendom og herefter blev frasolgt. Boligorganisationerne har dog nogle særligt hjemlede muligheder for erhvervsudlejning, f.eks. kapitel-12 institutioner og servicearealer.
Udover den nye mulighed for erhvervsudlejning gennem et selskab indebærer ændringen af bekendtgørelsen, at der i særlige tilfælde kan forekomme udvidelser af erhverv, der er etableret efter de hidtidige regler, uden krav om etablering af selskab.
Bekendtgørelsesændringen omfatter desuden en række tekniske konsekvensrettelser som følge af den nye boligtype »selvejende almene ungdomsboliger«. Dette er ikke omfattet af vejledningen.
Etablering af nye erhvervslejemål
1. Efter bekendtgørelsen kan der etableres nye erhvervslejemål, når følgende betingelser opfyldes:
a) der er et boligsocialt behov for erhvervsareal,
b) kommunalbestyrelsens godkendelse foreligger,
c) omfanget af erhvervet står i forsvarligt forhold til boligarealet,
d) boligorganisationen sandsynliggør, at selskabet kan leje arealerne ud til markedslejen,
e) arealet lejes ud gennem et aktie- eller anpartsselskab, og et evt. overskud beskattes, og
f) værdien af grundkapital og garantier af konkurrencemæssige hensyn neutraliseres.
Det er kommunalbestyrelsen, der beslutter, om der er et boligsocialt behov for erhvervsareal i den enkelte afdeling, om omfanget af erhvervet står i forsvarligt forhold til boligarealet, og om boligorganisationen har sandsynliggjort, at selskabet kan leje erhvervsarealerne ud til markedslejen. Afdelingen har skøde på arealerne, og kan de ikke lejes ud, kan det i sidste ende påføre afdelingen et tab. Derfor er det væsentligt, at udlejningsmulighederne på kort og på lang sigt analyseres, og at forholdet mellem erhvervs- og boligareal er forsvarligt, således at boligdelen kan bære et evt. tab på erhvervsdelen, og at markedslejen som minimum dækker balancelejen.
Der kan kun i meget begrænset omfang ske nyopførelse af byggeri med henblik på erhvervsudlejning. Der kan f.eks. være tale om lokaler til lager, personalerum, klublokaler etc. i forbindelse med udlejning af eksisterende boligareal. I forbindelse med ombygning af boligareal kan der desuden ske f.eks. påbygning af elevatorer, indgangspartier, baglokaler etc.
Det er kommunalbestyrelsen, der tager stilling til, om evt. nyopførelse har et begrænset omfang. Evt. nyopførelse sker uden offentlig støtte.
Det er også muligt at udleje ubebyggede arealer, f.eks. til en idrætsklub. Der kan ikke ske udlejning af ubebyggede arealer med henblik på byggeri på lejet grund.
Udlejning gennem et selskab
2. Af konkurrencemæssige hensyn skal erhvervsarealer lejes ud gennem et skattepligtigt selskab. Boligorganisationen bevarer i øvrigt sin skattefrihed. Afdelingen lejer erhvervsarealet ud til selskabet til en leje, der svarer til balancelejen, hvorefter selskabet fremlejer arealerne til markedslejen. Dermed opsamles et evt. overskud ved udlejningen i selskabet og beskattes her. Det er altså fortsat afdelingen, der har skøde på arealerne – der skal ikke ske opdeling i selvstændig matrikel eller ejerlejlighed.
Der skal etableres ét aktie- eller anpartsselskab for hver boligorganisation, der ønsker at leje ud til erhverv. Selskabet kan omfatte erhvervsudlejning i én eller flere afdelinger af boligorganisationen. Boligorganisationen kan indskyde op til 1 mio. kr. af sin arbejdskapital eller dispositionsfond i selskabet. Selskabet må kun behæftes og forpligtes af forhold, der vedrører erhvervsudlejningen, og boligorganisationen skal eje alle aktier eller anparter i selskabet.
Aktie- eller anpartsselskabet etableres, drives og beskattes efter almindelige selskabs- og selskabsskatteretlige regler. Skulle der vise sig store udlejningsvanskeligheder, kan selskabet gå konkurs med den konsekvens, at lejeaftalen mellem afdelingen og selskabet ophører, og evt. også med den konsekvens, at selskabet ikke kan betale skyldig leje til afdelingen.
Det er tilladt for boligorganisationen at deltage i selskabets ledelse, herunder at være medlem af bestyrelsen.
Fastsættelse af en leje, der svarer til balancelejen
3. Boligorganisationen udlejer erhvervsarealet til selskabet til en leje, der svarer til balancelejen med tillæg for værdien af grundkapitalens rentefrihed og offentlige lånegaranti.
Ved omdannelse til erhverv bortfalder evt. løbende offentlig støtte i forbindelse med indberetning til Økonomistyrelsen. Af konkurrencemæssige hensyn skal de økonomiske fordele, der ligger i grundkapital og garantier, neutraliseres. Derfor skal den beregnede værdi af grundkapitalens rentefrihed og af den rentefordel, der ligger i garantierne, tillægges balancelejen. Balancelejen beregnes efter almindelige principper.
Værdien af grundkapitalen og offentlig lånegaranti svarer til den ekstra udgift, der ville have været, hvis der var optaget lån på markedsvilkår uden offentlige garantier. Værdien af grundkapital og garantier beregnes forholdsmæssigt, dvs. for den andel af lånene, der vedrører det areal, der er blevet omdannet til erhverv.
Det er ministeriets opfattelse, at værdien af grundkapitalens rentefrihed kan beregnes som en forrentning af den forholdsmæssige restgæld svarende til renten på fastforrentede 30-årige realkreditlån, og at værdien af garantier kan beregnes som et rentetillæg på 1 procent af den forholdsmæssige restgæld på den garanterede del af lånet.
Regneeksempel En afdeling er belånt med: · et kommunalt grundkapitallån på 1 mio. kr., og · et realkreditlån på 10 mio. kr. Det forudsættes, at der er stillet offentlig garanti, som omfatter 2 mio. kr. af restgælden på dette lån. Det forudsættes, at renten på fastforrentede 30-årige realkreditlån er 5 pct. Afdelingen har et beboelsesareal på 10.000 m 2 , hvoraf 10 pct. omdannes til erhverv. 10 pct. af lånene vedrører det omdannede areal, dvs. for grundkapitallånet 100.000 kr. Denne forholdsmæssige andel af grundkapitallånet forrentes med 5 pct., svarende til 5.000 kr. For den garanterede del af realkreditlånet vedrører 200.000 kr. det omdannede areal. Denne andel af den garanterede del af realkreditlånet forrentes med 1 pct., svarende til 2.000 kr. Boligorganisationen opkræver derefter en årlig leje fra selskabet svarende til: balancelejen + en beregnet årlig renteudgift på 5.000 kr. (grundkapital) + en beregnet årlig renteudgift på 2.000 kr. (garanti)
Eventuel ombygning af arealerne gennemføres af afdelingen før udlejning til selskabet, evt. med støtte fra dispositionsfond og Landsbyggefonden. Afdelingens udgifter til ombygning indgår i den leje, der betales af selskabet.
Selskabet fremlejer arealerne til markedslejen. Lejen må ikke fastsættes lavere end markedslejen.
Lejeforholdet både mellem boligorganisation/selskab og selskab/fremlejetager er i øvrigt omfattet af reglerne i erhvervslejeloven .
Bortfald af løbende offentlig støtte
4. Når boligarealet omdannes til erhverv, bortfalder den løbende støtte til det omdannede areal. Efter almenboliglovens § 28, stk. 3 og 4, indberetter kommunalbestyrelsen forandringen af ejendommen til Økonomistyrelsen, hvorefter Økonomistyrelsen afgør, om forudsætningerne for støtten er ændret, således at den helt eller delvist skal bortfalde for fremtiden. Såfremt det senere måtte blive nødvendigt at tilbageføre erhvervsarealet til boligareal, kan boligorganisationen ansøge Økonomistyrelsen om genoptagelse af støtten.
Sammenhæng med hidtidige regler
5. Efter de hidtil gældende sideaktivitetsregler har det i et vist omfang været tilladt at leje ud til andet end beboelse. Efter bekendtgørelsens § 3 kan boligorganisationen eller en afdeling have skøde på erhvervsarealer, hvis erhvervet er etableret før 1. januar 1992. Efter § 4 kan en afdeling have skøde på arealer til brug for kapitel 12 institutioner. Boligorganisationen kan også – som kerneaktivitet - have skøde på og udleje servicearealer.
Alle former for udlejning til andet end beboelse, som var tilladt den 31. december 2005, er fortsat tilladt på uændrede vilkår. Erhverv etableret før 1. januar 1992 kan altså fortsat udlejes uden etablering af skattepligtigt selskab. Både eksisterende og nye arealer til brug for kapitel 12 institutioner og servicearealer lejes også fortsat ud uden etablering af skattepligtigt selskab.
Udvidelse af hidtidige regler
6. Ændringen i sideaktivitetsbekendtgørelsen giver desuden en mulighed for udvidelse af eksisterende erhvervsarealer, jf. bekendtgørelsens § 3.
Der er nu adgang til, at Socialministeriet kan godkende en begrænset udvidelse af et eksisterende lejemål, når udvidelsen er nødvendig som følge af offentlige myndighedskrav til arbejdsmiljø, affaldshåndtering, brandsikring eller lignende. Boligorganisationen indsender ansøgning herom til Socialministeriet med fornøden dokumentation for myndighedskrav og med kommunalbestyrelsens tilslutning til ansøgningen.
Når udvidelse af eksisterende erhvervsarealer er godkendt efter denne bestemmelse, sker udlejning fortsat efter de tidligere gældende regler, dvs. uden krav om etablering af skattepligtigt selskab.
Af konkurrenceretlige hensyn er udvidelsesmuligheden i § 3 begrænset. Udvidelser, der ikke er begrundet i myndighedskrav, må gennemføres efter reglerne i § 3 a, dvs. gennem et skattepligtigt selskab.
Underskrift 1
Socialministeriet, den 20. februar 2007 Eva Kjer Hansen /Mikael Lynnerup Kristensen