Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1980/196@1981-02-10/da

Indhold

1. Indledning
2. Underskrift 1

17. alm. vurdering af samtlige faste ejendomme i landet finder sted pr. 1. april 1981 og foretages efter reglerne i lovbekendtgørelse nr. 363 af 1. juli 1976 af lov om vurdering af landets faste ejendomme med senere ændringer (ejerboligfordeling).

Idet der henvises til lovbekendtgørelsen, skal man i medfør af bestemmelsen i § 15, stk. 1, i lovbekendtgørelse nr. 281 af 8. juni 1977 (skattestyrelsesloven) med henblik på den forestående vurdering meddele følgende anvisninger, der er godkendt af ligningsrådet.

1. Indledning

17. alm. vurdering foretages efter de samme lovregler som 16. alm. vurdering, idet der, bortset fra de tilkomne regler om fordeling af ejendomsværdien på ejerboligen og den øvrige ejendom for to-familiehuse og blandede beboelses- og erhvervsejendomme, ikke er sket ændringer af vurderingsloven.

Der er i de almindelige retningslinier for vurderingen sket to væsentlige ændringer i forhold til 16. alm. vurdering:

a) Som hjælpemiddel ved ansættelsen af grundværdien i parcelhus- og sommerhusområder skal der i almindelighed anvendes en fremgangsmåde, der benævnes byggeretsværdiprincippet, jfr. nedenfor under punkt 6, c).

b) Ved ansættelsen af grundværdien for landbrugsejendomme skal særlige beliggenhedsværdier ikke ansættes særskilt som en boligmerværdi, men indgå i prisen pr. ha, jfr. nedenfor under punkt 6, e).

De almindelige retningslinier er behandlet i den af ligningsdirektoratet i 1968 udgivne vurderingsvejledning ("den grønne bog"). Disse anvisninger vil med de ændringer, der er anført nedenfor, i det væsentlige kunne lægges til grund.

Love, bekendtgørelser, cirkulærer, cirkulæreskrivelser m.v. til brug ved 17. alm. vurdering samt et uddrag af principielle afgørelser og domme er gengivet i "Meddelelser fra statsskattedirektoratet og ligningsrådet" - 2. hæfte november 1980. Heri er endvidere optrykt et uddrag af de afsnit af vurderingsvejledningen ("den grønne bog"), hvortil henvises i dette cirkulære.

2. Den praktiske tilrettelæggelse af vurderingen

Vurderingens tilrettelæggelse adskiller sig på en række væsentlige punkter fra den, der blev anvendt ved 16. alm. vurdering.

a) Ved 17. alm. vurdering vil der - bortset fra de tilfælde, der anføres nedenfor - ikke blive udsendt vurderingsskemaer til ejerne til udfyldelse, idet bygnings- og boligregistret og ejendomsstamregistret indeholder de nødvendige oplysninger til vurderingerne for hovedparten af landets ejendomme. Ejerne er såvel ved den generelle udsendelse af meddelelsen om indholdet af bygnings- og boligregistret som ved de meddelelser fra registret, der udsendes i forbindelse med fuldførte bygningsændringer og ejerskifter, gjort opmærksom på, at de registrerede oplysninger vil blive lagt til grund ved vurderingen.

Henvendelse til ejerne som led i forberedelsen af vurderingen vil kun ske i følgende tilfælde:

Ejere af udlejningsejendomme skal oplyse huslejen for disse ejendomme pr. 1. januar 1981.

Ejere af ejendomme, hvorpå der er påbegyndt, men ikke afsluttet et byggeri, vil blive anmodet om at oplyse byggeomkostningernes størrelse.

Ejere af ejendomme, for hvilke der siden sidste vurdering er sket matrikulære ændringer, vil få meddelelse om, at vurderingen vil blive foretaget på det ændrede grundlag.

Ejere af skove og plantager med et areal på 50 ha og derover samt ejere af frugtplantager med et areal på 2 ha og derover skal oplyse beplantningens art, omfang, alder m.v.

b) Medens vurderingsrådenes arbejdsgrundlag ved 16. alm. vurdering var de af ejerne udfyldte vurderingsskemaer samt et basiskort, hvorpå de hidtidige ansættelser var udskrevet, og hvorpå vurderingsrådene anførte de nye ansættelser og foretog de for disse nødvendige beregninger, vil vurderingsrådenes arbejdsgrundlag ved 17. alm. vurdering bestå af et basiskort samt de ovenfor nævnte hos ejerne indhentede oplysninger.

Basiskort ved 17. alm. vurdering vil indeholde ejendomsregistrets og bygnings- og boligregistrets oplysninger om grund og bygninger, ansættelserne ved den seneste vurdering, de af vurderingsrådene på forhånd indberettede nye grundværdiansættelser, jfr. nedenfor under d), samt forslag til ejendomsværdi for enfamiliehuse, sommerhuse og frie ejerlejligheder til beboelse, jfr. nedenfor under c).

Om basiskortets indhold og reglerne for udfyldelse af dette henvises til statsskattedirektoratets vejledning vedrørende basiskortet (nr. 6).

c) Der udarbejdes i statsskattedirektoratets vurderingsafdeling forslag til ansættelse af ejendomsværdi for enfamiliehuse, sommerhuse og frie ejerlejligheder på grundlag af oplysningerne i bygnings- og boligregistret, ejendomsregistret, direktoratets salgs- og vurderingsregister samt de af vurderingsrådene indberettede grundværdier.

Vurderingsforslagene er i vurderingsteknisk henseende en videreudvikling af det normtalsystem, der blev anvendt ved tidligere almindelige vurderinger, hvorefter statsskattedirektoratet på grundlag af besigtigelser af et udsnit af solgte enfamiliehuse udarbejdede tabeller over normtal, det vil sige tabeller over værdierne pr. kvm bebygget areal for hovedtyper af enfamiliehuse. Disse generelle normtal blev af skyldrådene tilpasset de lokale forhold. De maskinelt udarbejdede vurderingsforslag indebærer, at der ved udarbejdelsen af forslagene kan tages hensyn til samtlige de oplysninger, der er registreret i bygnings- og boligregistret samtidig med, at forslagene baseres på samtlige frie salg.

For at lette vurderingsrådenes arbejde ved gennemgangen af vurderingsforslagene vil der til de på basiskortet udskrevne forslag til ejendomsværdiansættelser være knyttet et system af usikkerhedskoder.

Såfremt vurderingsrådene finder, at et forslag til ejendomsværdiansættelse er forkert, rettes dette og årsagen til ændringen anføres på basiskortet på grundlag af en kode, der vil indgå i vurderingsforslagssystemet, således at der kan tages hensyn til det indberettede ved de følgende vurderinger.

Der henvises i øvrigt til statsskattedirektoratets vejledning vedrørende vurderingsforslagssystemet (nr. 4).

d) Ved 17. alm. vurdering foretages beregning af grundværdierne i grundværdisystemet på grundlag af vurderingsrådenes indberetninger af grundværdinormer.

De i grundværdisystemet udregnede grundværdier udskrives som nævnt på basiskort. Grundværdisystemet er en videreudvikling af det ved 16. alm. vurdering anvendte gadeprissystem. Der henvises i øvrigt til statsskattedirektoratets vejledning om grundværdisystemet (nr. 2 og nr. 5).

e) Som ved tidligere almindelige vurderinger foretages der også ved 17. alm. vurdering i månederne december 1980-januar 1981 forvurdering.

Ved 17. alm. vurdering ændres tilrettelæggelsen af forvurderingen, således at statsskattedirektoratet maskinelt udtager de ejendomme, der skal forvurderes. Dog vil flere ejendomme indgå end ved tidligere vurderinger. Er der blandt de udtagne ejendomme sådanne, som af vurderingsrådet anses for uegnede til forvurdering, udskydes de af vurderingsrådet.

Vurderingsrådenes og skyldrådenes arbejde med forvurderingen består i på grundlag af prisniveauet pr. 1. april 1980 at afprøve de udarbejdede forslag til ejendomsværdi for enfamiliehuse, sommerhuse og frie ejerlejligheder samt at vurdere de udtagne landbrugsejendomme. I modsætning til, hvad tilfældet har været ved forvurderinger ved tidligere almindelige vurderinger, udtages der ikke udlejningsejendomme til forvurdering.

Om tilrettelæggelsen og gennemførelsen henvises i øvrigt til statsskattedirektoratets vejledning vedrørende forvurderingen (nr. 5).

Almindelige retningslinier for vurderingen

3. Ligelighed i vurderingen

Det må ved vurderingsarbejdet tilstræbes, at der opnås den størst mulige ligelighed i ansættelserne såvel for ejendomme inden for samme ejendomsgruppe som i det indbyrdes forhold mellem ejendomsgrupperne, og at der opnås et ensartet vurderingsniveau inden for de forskellige vurderingsdistrikter, vurderingskredse og skyldkredse. Mulige fejl og uligheder i den forudgående vurdering må derved søges fjernet, og den nye vurdering må overalt foretages i overensstemmelse med prisforholdene på vurderingstidspunktet den 1. april 1981.

Til brug for arbejdet med vurderingen vil skyldrådene ved forvurderingsmøder i begyndelsen af

1981 blive orienteret om den seneste udvikling i prisniveauet og i marts måned 1981 få tilsendt det til den tid foreliggende materiale om prisudviklingen.

4. Selvstændige ejendomme m.v.

Med hensyn til spørgsmålet om, hvad der skal forstås ved selvstændige ejendomme, henvises til vurderingslovens §§ 8 og 11 og det i Vurderingsvejledningen side 73-81 anførte. Det på side 77, litra 6, nævnte vedrørende rækkehuse, som tilhører boligselskaber, udgår dog, idet der efter lovændringen af juni 1976 ikke længere gælder særlige regler for disse ejendomme.

Med hensyn til hvilke ejendomme der skal undtages fra vurdering, eller som kan forbigås ved vurderingen, henvises til Vurderingsvejledningen side 81-86.

Efter lovændringen af juni 1976 skal også rutebilstationer og fragtmandscentraler uanset ejerforhold undtages fra vurdering. For rutebilstationernes vedkommende er det en betingelse, at disse med hjemmel i lovgivningen om buskørsel betjener publikum på flere busruter. Endvidere skal bygninger og arealer i umiddelbar tilknytning til egentlige rutebilstationer undtages fra vurdering. Bygninger og arealer, der iøvrigt anvendes i forbindelse med busdriften f.eks. garageanlæg, folkelokaler o.l., men som er beliggende uden en direkte fysisk tilknytning til rutebilstationer, anses ikke at opfylde betingelserne for at kunne undtages fra vurdering. Hvad angår fragtmandscentralerne skal disse være autoriserede i henhold til lov om godstransport. I øvrigt er det som for jernbaneanlæg m.v. en betingelse, at arealerne eller bygningerne er til benyttelse for almenheden og tjener trafikkens formål. Oplysning om, hvilke fragtmandscentraler der er autoriserede, kan fås ved henvendelse til de i medfør af § 25 i nævnte lov om godstransport nedsatte trafikudvalg.

Endelig henledes opmærksomheden på, at ligningsrådet har fastsat, at bygninger på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis deres værdi skønnes ikke at overstige 60.000 kr.

5. Ejendomsværdien

a) Vedrørende lovens bestemmelser i §§ 3 og 6 samt §§ 9-12 om ansættelse af ejendomsværdien ved de almindelige vurderinger henvises til redegørelsen i Vurderingsvejledningen side 92-116. Af det her anførte fremhæves vejledningens side 115, afsnit 4, om ansættelsen af ejendomsværdien for ubebygget landbrugsjord.

b) Efter vurderingslovens § 10, stk. 3, skal der ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes med sædvanlige prioriteringsforhold.

Som det fremgår af Vurderingsvejledningen side 93 og 122, er sædvanlige prioriteringsforhold ensbetydende med den prioritering, der er almindelig for solgte ejendomme af den foreliggende kategori, det vil sige, at ejendomsværdien skal ansættes til det beløb, der skønnes at kunne opnås ved salg med en normal kontant udbetaling og berigtigelse af resten af købesummen ved overtagelse af faste prioriteter og udstedelse af sælgerpantebreve af sædvanlig størrelse og med sædvanlig rentefod og løbetid.

Der skal regnes med den berigtigelsesmåde, der er sædvanlig for vedkommende ejendomstype og landsdel, således at der tages hensyn til forskelle mellem de enkelte ejendomstyper og landsdele. Ved hjælp af udsendte lister med oplysninger om salg af enkelte ejendomme kan vurderingsrådene danne sig et indtryk af prioriteringen af de solgte ejendomme i deres område.

Ved bedømmelsen af, om en ejendom er solgt på normale vilkår, må der navnlig lægges vægt på størrelsen af den kontante udbetaling. Det er statsskattedirektoratets erfaring, at en ændring af udbetalingen gennemsnitlig medfører en forhøjelse eller formindskelse af købesummen med ca. 40 pct. af det beløb, hvormed udbetalingen formindskes, henholdsvis forhøjes.

Til støtte ved bedømmelsen af, hvilke korrektioner der skal foretages i salgspriserne for at nå

til den sædvanlige berigtigelsesmåde, er der i statsskattedirektoratets halvårlige opgørelser over ejendomssalg udarbejdet tabeller over berigtigelsen af salgspriserne for de vigtigste benyttelsesgrupper af ejendomme.

6. Grundværdien

a) Vedrørende lovens bestemmelser i §§ 3, 6 og 13-16A om ansættelse af grundværdien henvises til redegørelsen i Vurderingsvejledningen side 117-145 med de suppleringer og ændringer, der er anført nedenfor under b, c og d.

b) Til vejledningen side 127-128 om grundens udnyttelsesmuligheder bemærkes, at begrebet udnyttelsesgrad i medfør af § 42 i lov om kommuneplanlægning er afløst af begrebet bebyggelsesprocent. En grunds maksimalt tilladte bebyggelse beregnes som en procent af grundarealet.

Vurderingsrådene anmodes om at holde sig orienteret om vedtagne lokalplaner og godkendte § 15-rammer med eventuelle tillæg, samt om kommunens § 6-redegørelser og de øvrige forberedelser til den endelige vedtagelse af kommuneplanen.

c) Til vejledningens anvisninger side 129-131 vedrørende ansættelse af grundværdien i beboelseskvarterer med en åben, lav bebyggelse (parcelhuskvarterer) bemærkes, at der som hjælpemiddel ved regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde i parcelhus-, rækkehus- samt sommerhuskvarterer i almindelighed skal anvendes en fremgangsmåde, der benævnes byggeretsværdiprincippet.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som en sum af en byggeretsværdi og en arealværdi ud fra en erfaring om, at en grunds værdi kan deles i en af grundstørrelsen uafhængig del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og i en del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien.

Inden for områder (grundværdiområder), som vurderingsrådene under hensyn til handelsprisernes og dermed ansættelsernes ensartethed skønner at kunne behandle under eet, tages udgangspunkt i værdien af en normalgrund, det vil sige i værdien af en grund på 800 kvm.

Byggeretsværdien fastsættes til halvdelen af grundværdien for normalgrunden og arealværdien pr. kvm til et beløb, der udgør halvdelen af den samlede grundværdi pr. kvm.

Eksempel:

Inden for et grundværdiområde skønnes grundværdien af en normalgrund på 800 kvm at kunne ansættes til 200.000 kr., svarende til 800 kvm a 250 kr. = 200.000 kr. Byggeretsværdien i området udgør 100.000 kr., medens arealværdien for normalgrunden udgør 100.000 kr., svarende til 125 kr. pr. kvm.

Inden for området beregnes grundværdien for grunde med arealer forskellig fra normalgrunden således:

For en grund på 1.024 kvm bliver grundværdien:

Byggeretsværdi: 100.000 kr. Arealværdi: 1.024 kvm a 125 kr. = 128.000 kr. ------------------------------------------------- I alt grundværdi 228.000 kr. ------------------------------------------------- For en grund på 250 kvm bliver grundværdien: Byggeretsværdi: 100.000 kr. Arealværdi: 250 kvm a 125 kr. = 31.250 kr. ------------------------------------------------- I alt grundværdi 131.300 kr. -------------------------------------------------

Hvis der fra en parcelhus- eller sommerhusgrund kan udstykkes en eller flere parceller, fordi grundstørrelsen er mere end to gange den tilladte minimumsgrundstørrelse, skal der ved ansættelsen regnes med to eller flere byggeretsværdier.

Hvis den tilladte minimumsgrundstørrelse er 700 kvm og grunden er på 1.500 kvm, bliver grundværdien:

Byggeretsværdi: 100.000 kr. x 2 = 200.000 kr. Arealværdi: 1.500 kvm a 125 kr. = 187.500 kr. -------------------------------------------------Ialt grundværdi 387.500 kr. -------------------------------------------------

Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet som hjælpemiddel ved ansættelse af grundværdier for parcel- og rækkehusejendomme samt sommerhuse fritager ikke vurderingsrådet fra at undersøge den enkelte grunds ansættelse.

Vurderingsrådet bør i denne forbindelse særligt være opmærksom på grunde, der værdimæssigt afviger fra normalgrunden af andre årsager end arealstørrelsen. Disse andre årsager kan f.eks. være, at grunden har bundforhold, der ved bebyggelse kræver pilotering, at grunden er lavtliggende eller har en uhensigtsmæssig form, samt at grunden har en særlig god eller dårlig beliggenhed.

Også i de tilfælde, hvor grundens størrelse er den eneste årsag til værdimæssige forskelle, må vurderingsrådet være opmærksom på konsekvenserne af anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, især for de grunde, der ligger i de størrelsesmæssige yderpunkter.

Der henvises i øvrigt til vejledningen vedrørende grundværdisystemet og byggeretsværdiprincippet (nr. 2 og 5).

d) For ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, og som på vurderingstidspunktet er beliggende i landzone, skal grundværdiansættelsen ske efter reglerne i vurderingslovens § 14, stk. 1-4, jfr. stk. 5 ("bondegårdsreglen"), og der ansættes et differencebeløb i henhold til § 14, stk. 6.

Grundværdien for ejendomme i landzone, som ved 14. alm. vurdering anvendtes til nævnte formål, men som efter dette tidspunkt enten er blevet tilplantet, uden at arealet er undergivet fredskovspligt, eller som ikke længere bliver benyttet, ansættes efter samme regler. Kun i de tilfælde, hvor der foreligger en dispensation fra amtsrådet (byudviklingsudvalget) til at anvende arealet til andre formål, jfr. by- og landzonelovens §§ 6-9, ansættes grundværdien efter § 16.

Afgrænsningen af, hvilke ejendomme der kan anses for benyttet til landbrug m.v., svarer ganske til afgrænsningen ved 16. alm. vurdering, jfr. også det i "Vurderingsvejledningen" side 187-189 anførte.

1. Udgangspunktet for vurderingen af al landbrugsmæssigt benyttet jord i landzone er således

jordens værdi til landbrugsmæssigt formål.

Benyttes en del af en landbrugsejendom m.v. til andet end landbrugsmæssige formål, skal grundværdiansættelsen for den ikke-jordbrugsmæssigt anvendte del ske efter reglen i vurderingslovens § 14, stk. 4, jfr. § 16, det vil sige efter arealets værdi i handel og vandel.

Værdien af forekomster i jorden skal ligeledes medtages i grundværdiansættelsen, selv om arealet fortsat anvendes til landbrug m.v., jfr. Vurderingsvejledningen side 145, afsnit 2. Der bør ansættes en højere værdi for arealer, på hvilke råstofindvindingen er påbegyndt inden februar 1972, eller på hvilke der er givet en indvindingstilladelse af amtsrådet, jfr. lov nr. 285 af 8. juni 1977 (råstofloven).

2. I henhold til vurderingslovens § 14, stk. 5, skal der ved ansættelsen af grundværdien for landbrugsejendomme m.v., der ligger i landzone, ses bort fra den højere værdi, der er en følge af forventninger om ejendommens overgang til anden zonestatus med deraf følgende mulighed for økonomisk bedre udnyttelse.

3. I medfør af bestemmelsen i vurderingslovens § 14, stk. 6, skal der angives et differencebeløb for alle ejendomme, beliggende i landzone, der på vurderingstidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller som ved 14. alm. vurdering benyttedes hertil, men som senere er blevet tilplantet, uden at arealet er undergivet fredskovspligt, eller som ikke længere bliver benyttet.

Differencebeløbet skal udgøre forskellen mellem den faktiske ansatte grundværdi - hvorved der er bortset fra den værdi, der knytter sig til ejendommen som følge af eventuelle forventninger om overførelse til byzone eller sommerhusområde med deraf følgende muligheder for udstykning - og den grundværdi, der ville være blevet ansat, såfremt ejendommens grundværdi var blevet ansat efter § 16 (incl. eventuelle udstykningsværdier) men under hensyntagen til, at der påhviler ejendommen pligt til at svare frigørelsesafgift ved zoneovergang.

4. Grundværdien for ejendomme beliggende i byzone eller sommerhusområde, og som benyttes til landbrug, gartneri, planteskole og frugtplantage, skal ansættes efter reglerne i vurderingslovens § 16, det vil sige efter værdien i handel og vandel, indbefattet eventuelle udstykningsværdier.

5. Fra og med 17. alm. vurdering skal der ikke længere ansættes differencebeløb i henhold til vurderingslovens § 14, stk. 7.

e) På grundlag af foretagne undersøgelser af prisforholdene (jfr. redegørelsen for principperne for fastlæggelse af grundværdiniveauet i Vurderingsvejledningen side 138-140) har ligningsrådet vedtaget vejledende enhedspriser for nogle jordtyper i de enkelte landsdele ved 17. alm. vurdering.

For almindelig landbrugsjord af middelgod bonitet kan de gennemsnitlige grundværdier pr. ha ved 17. alm. vurdering inden for de enkelte større landsdele ansættes som vist i nedenstående tabel. Til sammenligning er anført de tilsvarende grundværdier pr. ha ved 16. alm. vurdering, idet den rent landbrugsmæssige grundværdi her er suppleret med det beløb, som de dengang ansatte boligværdier - dels som indeholdt i hektarværdien, dels udtrykt gennem boligmerværdien - udgjorde pr. ha. Tilsvarende grundværdi ved 16. alm. 17. alm. vurd. (dvs. vurdering grundværdi incl. bolig merværdi) kr. pr. ha kr. pr. ha

Nordøstsjælland (* 1) 31.000 19.000

Øvrige Sjælland 23.000 15.200

Bornholm 10.000 6.300

Lolland-Falster 24.000 15.900

Fyn 22.000 14.700

Sønderjylland 10.000 9.400

Østjylland 12.000 11.800

Vestjylland 9.000 8.900

Nordjylland 9.000 8.300

De værdier, der er knyttet til landbrugsejendommenes beboelsesmoment på grund af beliggenhed i nærheden af større byområder eller i naturskønne områder, skal således ved 17. almindelige vurdering indgå i ha-priserne.

De procentvise niveauændringer, der herefter kan udledes af tabellen, anvendes ikke blot på jord af middelgod kvalitet, men også på jorder af såvel bedre som ringere bonitet end den middelgode jord. Dette vil indebære, at den bedste jord i kroner pr. ha kan ansættes 30-35 pct. højere og den dårligste jord ca. 25 pct. lavere end jord af middelgod kvalitet på den pågældende egn.

For hedearealer af middelgod og god beskaffenhed uden særlig herlighedsværdi eller jagtværdi skønnes der at kunne regnes med en ansættelse på 3.500-4.500 kr. pr. ha, således at der alt efter arealets beskaffenhed og beliggenhed kan blive tale om en højere eller lavere ansættelse.

For hedearealer og andre arealer, hvis værdi i handel og vandel fortrinsvis er bestemt af arealernes anvendelsesmuligheder til andre formål end landbrugsmæssige, f.eks. til jagt eller andre rekreative formål, skal grundværdien ansættes i overensstemmelse med handelsværdien, jfr. vurderingslovens § 14, stk. 4, og § 16.

f. Vedrørende ansættelse af landbrugsjord m.v., der er beliggende i områder med kunstig afvanding, er der givet anvisninger i Vurderingsvejledningen side 155-161; med hensyn til principperne for ansættelsen af sådanne ejendomme og til den praktiske fremgangsmåde ved vurderingen henvises hertil. Nedslaget for byrden ved den kunstige afvanding vil i almindelighed kunne beregnes ved kapitalisering af den årlige drifts- og vedligeholdelsesudgift med 6, hvorved såvel det almindelige renteniveau som den skattebesparelse, nedslaget medfører, er taget i betragtning.

7. Fradrag for forbedringer

Reglerne for ansættelsen af fradrag i grundværdien for forbedringer er uændrede i forhold til

16. alm. vurdering. Der henvises derfor til cirkulære om 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977 af 15. november 1976, punkt 7, og vurderingslovens §§ 17-21A samt redegørelsen i Vurderingsvejledningen side 146-161.

Til forskel fra tidligere er det ikke længere en betingelse for at indrømme fradrag, at ejeren har givet de fornødne oplysninger; det kræves blot, at oplysningerne foreligger for vurderingsmyndighederne, det vil sige, at det er tilstrækkeligt, at vurderingsrådet f.eks. gennem kommunens tekniske forvaltning er bekendt med disse.

Hvad angår ansættelsen af fradrag for forbedringer for pålignede bidrag til kloak- og rensningsanlæg i henhold til de kommunale kloakbetalingsvedtægter betinger kun den del af bidragene, der vedrører anlægsudgiften, fradrag for forbedringer. Omfatter bidraget udgifter, der vedrører drift og vedligeholdelse af anlægget, kan der ikke indrømmes fradrag for forbedringer for den del af bidraget, der medgår hertil.

Som oftest vil man på grundlag af vedtægtens beregninger kunne afgøre, hvor stor en del af bidraget der vedrører anlægsudgiften; men i de tilfælde, hvor bidragsfastsættelsen er sket efter en enkelt helhedskalkulation, og man således ikke med udgangspunkt i vedtægten kan fordele bidraget på anlægsudgifterne og de øvrige udgifter (driftsudgifter o.l.), vil det være nødvendigt at foretage fordelingen på grundlag af et skøn. En sammenligning med tilsvarende grundforbedringer i området vil i disse tilfælde være af betydning for skønnet.

Det er for ansættelsen af fradraget for forbedringer for den del af bidraget, der vedrører anlægsudgiften, uden betydning, om bidraget er fastsat i forhold til ejendommens grundstørrelse, bebyggelsesprocent, det afgiftspligtige areal eller lignende, så længe bidraget vedrører den ubebyggede grund.

Fradraget gives dog ikke for de bidrag, der er fastlagt som en årlig ydelse, men kun for engangsbidrag, og for disse uanset om de er tilladt afdraget over f.eks. 5 eller 10 år.

Fradraget kan i alle tilfælde kun gives i det omfang, forbedringer virker værdiforøgende ved grundværdiansættelsen for den ubebyggede grund, og maksimalt inden for ejers bekostning ved anlægget.

Fradraget gives ved første vurdering efter påligning af bidraget.

8. Ejerlejligheder

Der henvises til det på side 76-77 og 181-184 i Vurderingsvejledningen anførte om vurdering af ejerlejligheder, idet der dog ses bort fra det på side 183-184 anførte om ansættelsen af grundværdi og fradrag i grundværdien for forbedringer.

De ændrede bestemmelser for disse ansættelser indeholdes i vurderingslovens § 16A og § 21A. Grundværdien ansættes herefter for ejerlejligheder således, at der først ansættes en grundværdi for moderejendommen på grundlag af dennes matrikulære areal. Dernæst fordeles den således ansatte grundværdi på de enkelte ejerlejligheder på grundlag af de for lejlighederne fastsatte fordelingstal. Er der undtagelsesvis ikke fastsat fordelingstal, ligestilles ejerlejlighederne ved fordelingen af den for moderejendommen ansatte grundværdi.

Fører anvendelsen af fordelingstallene til åbenbart urimelige fordelinger, kan der i stedet foretages en skønsmæssig fordeling af moderejendommens grundværdi på de enkelte ejerlejligheder.

Fradrag i grundværdien for forbedringer ansættes og fordeles efter tilsvarende bestemmelser, som gælder for ansættelsen og fordelingen af grundværdien.

9. Vurdering af skove og plantager

Statsskattedirektoratet vil i et cirkulære, der forventes udsendt omkring 1. februar 1981 give retningslinier for ansættelsen af skove og plantager ved 17. alm. vurdering.

10. Vurdering af ejendomme med frugtplantage

a. Ved vurderingen tages beplantningen i betragtning på følgende måde:

Beplantningens værdi medtages under ejendomsværdien, jfr. Vurderingsvejledningens side 116. Ejendomsværdien skal således være et udtryk for værdi i handel og vandel af ejendommen med den derpå værende beplantning af frugttræer og frugtbuske. Beplantningen medtages under ansættelsen, selv om den endnu ikke er så gammel, at den er begyndt af give udbytte.

På grundlag af stedfundne undersøgelser af udgifterne ved anlæg af frugtplantager og af handelspriserne for ejendomme med frugtplantage skønner man, at der ved ansættelsen bør tages udgangspunkt i følgende værdier af frugtplantager i gode sorter på velegnet jord.

For en nyplantet plantage i god vækst og sundhedstilstand med 800-1.000 frugttræer pr. ha regnes med en værdi på ca. 13.000 kr. pr. ha, for bærbuske dog med en værdi på ca. 8.000 kr. pr. ha, med nogen variation efter sortsvalg og træernes eller buskenes alder ved beplantningen.

Frugttræernes værdi vil som regel være jævnt stigende i aldersklasserne mellem nyplantning og 8 års-alderen, hvor træerne kan regnes at nå deres fulde værdi, idet dog stigningstakten aftager lidt i årene umiddelbart før den højeste værdi nås. Værdien skønnes herefter at holde sig nogenlunde uændret til 13-15 års-alderen, hvorefter der i almindelighed må regnes med aftagende værdi. For en plantage i driftsmæssig god tilstand, der har nået sin fulde værdi, kan der i reglen regnes med en værdi af frugttræerne på 15.000-23.000 kr. pr. ha.

Bærbuske, der når deres højeste ydeevne ved 5-6 års-alderen, når deres højeste værdi allerede ved 4-5 års-alderen, hvor værdien skønnes at andrage 15.000 kr. pr. ha.

Det er herved taget i betragtning, at såvel træernes som buskenes største værdi indtræder tidligere end den største ydeevne.

De anførte tal kan kun betragtes som vejledende, og der må i det enkelte tilfælde skønnes over beplantningens værdi under hensyn til sorter, plantagens tilstand og andre særlige forhold, herunder jordbundsforhold og navnlig klimaforhold, samt til, om der er fornøden læplantning og indhegning. Det er endvidere en forudsætning for ansættelsen af maksimumsværdierne, at plantagens sundhedstilstand og vækst er god.

Værdien af faste vandingsanlæg må tages i betragtning ved ansættelsen af ejendomsværdien efter de almindelige regler.

Grundværdien ansættes uden hensyntagen til beplantningen og i øvrigt efter samme regler som for landbrugsejendomme.

Om anvendelse af sagkyndig medhjælp ved vurderingen af ejendomme med frugtplantage henvises til Vurderingsvejledningen side 230-231.

Til ejere af frugtplantager på 2 ha og derover udsendes som nævnt et særligt skema, hvori ejeren skal anføre oplysninger om beplantningens art, omfang, alder m.v.

De sagkyndige medhjælperes forslag til ansættelsen af ejendomsværdien anføres i skemaets rubrik B, 1.

11. Fordeling af ejendomsværdi og grundværdi på landbrugsejendommes stuehuse

I henhold til vurderingslovens § 33, stk. 4, skal vurderingsrådet i forbindelse med vurderingen af ejendomme, der er omfattet af paragraffens stk. 1, det vil sige ejendomme, der helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, foretage en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom.

Afgrænsningen af, for hvilke ejendomme stuehusværdier skal angives beror, som tilfældet var ved 16. alm. vurdering på, om en ejendom kan anses for at være faktisk anvendt til landbrug m.v. Dette gælder uanset, at beboelsesmomentet spiller en væsentlig rolle for ejendommens samlede handelsværdi og uanset størrelsen af det til ejendommen hørende areal, jfr. statsskattedirektoratets cirkulærer af 25. november 1977 og 2. december 1977.

En vis vejledning for afgørelsen af spørgsmålet om, hvorvidt en ejendom må anses for benyttet til landbrug m.v., kan i øvrigt søges i det i Vurderingsvejledningen på side 187-189 anførte vedrørende afgrænsningen af ejendomme, der indtil 1. april 1973 var lempelsesberettigede i henhold til den kommunale ejendomsskattelovs § 6.

Det ovenfor anførte indebærer, at der skal foretages stuehusfordeling for alle landbrugsejendomme, uanset om ejendommen kun har et mindre jordtilliggende og uanset om beboelsesmomentet spiller en større rolle end ejendommens rent landbrugsmæssige værdi. Dette gælder også landbrugsejendomme, der har skiftet karakter f.eks. ved gennemgribende ombygning, driftsomlægning, tilplantning og lignende.

Som stuehus til en landbrugsejendom m.v. betragtes ejendommens bygninger eller dele af bygninger, der anvendes til beboelse for ejendommens ejer, medens bygninger, der er bestemt til eller anvendes som aftægtsbolig, funktionær- eller arbejderbolig o.l., eller som anvendes til udleje, ikke er omfattet af stuehusbegrebet.

Ved skønnet over, hvor stor en del af ejendomsværdien der kan henføres til stuehuset, må vurderingsrådet foretage en direkte bestemmelse af stuehusets værdi som del af den samlede ejendom. Der må herved tages hensyn til bygningens alder, udstyr, kvalitet og vedligeholdelsestilstand samt til, om stuehuset i øvrigt opfylder kravene til en tidssvarende bolig.

Andelen af ejendomsværdien skal indbefatte grundens og havens værdi og altså ikke blot vedrøre stuehusets bygningsværdi og andre under forskelsværdien hørende bestanddele. Dette forhold spiller en betydelig rolle for ejendomme med en ældre og velanlagt have samt for ejendomme, som er efterspurgt til beboelsesformål.

Angivelse af, hvilken del af den samlede ejendoms grundværdi, der falder på det til stuehus benyttede areal, foretages på grundlag af en bedømmelse af størrelsen af det til beboelsesformål, incl. have, faktisk anvendte areal. Stuehusets grundværdi beregnes efter samme enhedspris som ansættes for den landbrugsjord, hvorpå stuehuset er beliggende.

Foreligger der for en landbrugsejendom sameje mellem flere ejere og stuehuset har flere lejligheder eller ejendommen har flere stuehuse foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på hver af ejerboligerne og på den øvrige ejendom.

12. Fordeling af ejendomsværdi på ejerboliger i øvrigt.

a. Tofamiliehuse

For denne ejendomstype foretages i de tilfælde, hvor den ene eller begge boliger bebos af ejere, fordeling af den ansatte ejendomsværdi på hver af de selvstændige lejligheder. En eventuel erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen som ikke er væsentlig (set i relation til hele ejendommen) skal ikke fremgå selvstændig af fordelingen.

Der skal ikke foretages fordeling af grundværdien.

b. Ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder og som i væsentligt omfang benyttes til erhvervsmæssig virksomhed

Der foretages en fordeling af ejendomsværdien, (men ikke af grundværdien) på ejerboligen og den øvrige ejendom. For to-familiehuses vedkommende foretages 2 ejerboligfordelinger såfremt begge ejerboliger bebos af ejere.

Hvorvidt en ejendom anvendes til erhvervsmæssig virksomhed i væsentlig omfang afgøres efter hidtidig ligningspraksis ved at undersøge, om værdien af de erhvervsmæssigt benyttede lokaler, grundarealer m.v. udgør 25 pct. eller derover af ejendommens samlede værdi. Ved denne undersøgelse vil ejendommens sekundære rum, såsom udhuse, kældre, loft m.v. indgå med mindre vægt end ejendommens øvrige rum.

Det er for ejerboligfordelingens foretagelse uden betydning, hvem der anvender ejendommen erhvervsmæssigt (ejeren selv i hans egen erhvervsvirksomhed, et af ejeren domineret selskab eller en erhvervsvirksomhed, som ejeren ikke deltager i).

Udlejning til

beboelse vil normalt ikke kunne anses for erhvervsmæssig benyttelse. Der henvises iøvrigt til statsskattedirektoratets vejledning af november 1979 om Ejerboligfordeling.

Ligningsmyndigheden skal give underretning til vurderingssekretariatet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, når ligningsmyndigheden har konstateret, at ejendommen i indkomståret har tjent til bolig for ejeren i et andet omfang end forudsat ved ejerboligfordelingen. Oplysningerne skal dog kun gives i det omfang, disse vil formodes at have betydning for vurderingsmyndighedernes afgørelse om eventuel vurderingsfordeling.

13. Dækningsafgift af visse erhvervsejendomme

Ifølge § 23A, stk. 6, i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, skal vurderingsrådet i forbindelse med vurderingen af visse erhvervsejendomme, der delvis er omfattet af dækningsafgiftspligten ifølge lovens § 23A, stk. 1, foretage fordeling af forskelsværdien til brug ved beregning af dækningsafgift. Idet der henvises til indenrigsministeriets lovbekendtgørelse nr. 388 af 28. august 1979 skal man om vurderingsrådets opgave ved 17. alm. vurdering i forbindelse med beregningen af det beløb, hvoraf der skal svares dækningsafgift, give følgende anvisninger.

Ansættelser og fordelinger vedrørende dækningsafgift skal kun foretages, såfremt dette er sket ved tidligere vurderinger i den pågældende kommune, eller såfremt kommunalbestyrelsen senere har anmodet vurderingsrådet herom.

For de kommuner, der har truffet beslutning om opkrævning af dækningsafgift i henhold til § 23A, er der på grundlag af ansættelserne ved 16. alm. vurdering eller senere omvurdering af kommunen udarbejdet en liste over dækningsafgiftspligtige ejendomme. Denne liste lægges til grund ved vurderingsrådenes arbejde ved 17. alm. vurdering.

Den afgiftspligtige forskelsværdi udfindes efter samme retningslinier som ved forudgående vurderinger, jfr. navnlig ligningsdirektoratets cirkulære af 29. april 1961, punkt 3. Det understreges, at fordeling af forskelsværdien i almindelighed ikke kan ske på grundlag af fordeling af lejen, men i reglen må foretages efter et direkte skøn over værdien af bygninger eller bygningsdele m.v., der anvendes til henholdsvis afgiftspligtige og afgiftsfrie formål.

Er der sket ændring i ejendommens anvendelse, således at en mindre eller større del af ejendommen nu anvendes til et af de i loven anførte dækningsafgiftspligtige formål end ved den nærmest forudgående vurdering, anføres på basiskortet, hvilke dele af ejendommen der nu anvendes hertil.

For ejendomme, der tidligere har været, men efter vurderingsrådets opfattelse ikke længere er afgiftspligtige, anføres en oplysning herom på basiskortet. Såfremt vurderingsrådet under sit arbejde bliver opmærksom på ejendomme, der må anses for dækningsafgiftspligtige, men desuagtet ikke er opført på den af kommunalbestyrelsen udleverede liste, anføres hvilke dele af ejendommen der anvendes til de afgiftspligtige formål.

De sidstnævnte ejendomme - det vil sige ejendomme, der ikke længere er dækningsafgiftspligtige, og ejendomme, der for første gang medtages som afgiftspligtige - opføres på en liste indeholdende de ovenfor anførte oplysninger. Listen tilsendes kommunalbestyrelsen til godkendelse, idet det samtidig tilkendegives kommunalbestyrelsen, at listen vil blive betragtet som godkendt, såfremt kommunalbestyrelsen ikke inden 14 dage over for vurderingsrådet har gjort indsigelse.

14. Jordrentepligtige ejendomme

Med hensyn til grundværdiansættelsen af jordrentepligtige arealer samt reglerne for den særlige ansættelse til jordrentesvarelse af arealer, der er jordrentepligtige i henhold til jordlovene af 4. oktober 1919, henvises til Vurderingsvejledningen side 144 samt side 185-186.

Om den praktiske fremgangsmåde ved behandlingen af jordrentepligtige ejendomme bemærkes: Omkring 1. april 1981 vil vurderingsformændene fra statsskattedirektoratet få tilsendt en fortegnelse over de jordrentepligtige arealer i vurderingskredsen, opført kommunevis. Fortegnelsen indeholder oplysninger om, hvilke matrikelnumre der er jordrentepligtige og i henhold til hvilken lov. Fortegnelsen anvendes som vurderingsrådenes arbejdsgrundlag ved vurderingen. Den jordrentepligtige grundværdi eller den særlige jordrenteansættelse indberettes på basiskortets notatfelt, idet anføres "Jordrentepligtig matr.nr. XX, grundværdi 000 kr., fradrag for forbedringer 000 kr." samt gives oplysning om, i henhold til hvilken lov (1919-loven, 1948-loven, 1960-loven).

I cirkulæret om vurderingens afslutning vil der blive givet nærmere oplysning om formen for indberetning af de ansatte jordrentepligtige værdier.

15. Fritagelse for grundskyld til kommunen

Vurderingsrådene skal ligesom ved de forudgående vurderinger tage stilling til, hvorvidt en ejendom efter vurderingsrådets opfattelse helt eller delvis er fritaget for grundskyld i henhold til § 7 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme.

Reglerne svarer i det hele til de ved 16. alm. vurdering anvendte.

Hvis der kan være tvivl om, hvorvidt en ejendom er fritaget efter § 7, må vurderingsrådet rette henvendelse til kommunalbestyrelsen/amtsrådet herom.

Spørgsmålet om fritagelse kan ikke indbringes for skyldrådet eller landsskatteretten, men må i påkommende tilfælde gennem statsskattedirektoratet forelægges indenrigsministeriet til udtalelse. Spørgsmålet kan indbringes for domstolene.

Vurderingsrådet kan først efter, at vurderingen er foretaget, og kun efter anmodning fra vedkommende kommunalbestyrelse udtale sig om eventuel fordeling af grundværdien til brug ved bevillingsmæssig fritagelse efter § 8, i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme.

16. Fordelingen af ansatte værdier i øvrigt

Samtidig med vurderingen skal vurderingsrådet i en række tilfælde foretage fordeling af de ansatte værdier, dels uden særlig anmodning derom, dels efter anmodning fra ejer eller andre. Der henvises herom til Vurderingsvejledningen side 187-192.

Følgende fordelinger skal foretages uden særlig anmodning:

a) For ejendomme beliggende i flere kommuner angives fordelingen af grundværdi og fradrag for forbedringer på de kommuner, hvori ejendommens jord er beliggende.

b) Fritagelser i henhold til den kommunale ejendomsskattelovs § 7, jfr. ovenfor under punkt 15.

c) Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi, jfr. ovenfor punkt 13.

d) Fordelinger i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 4, stk. 5 og 6, henholdsvis stuehusfordeling og ejerboligfordeling jfr. ovenfor under punkt 11 og 12.

e) For ejendomme, der delvis udgøres af skov og /eller plantage, angives hvor stor en del af ejendomsværdien, grundværdien og fradraget for forbedringer, der falder på skoven (jord og bevoksning).

f) Fordeling af forskelsværdi i henhold til §§ 15 og 19 i den kommunale ejendomsskattelov og § 5 i lov om ejendomsskyld til staten foretages i forbindelse med udstykningsvurderinger, hvor der fra en ejendom udskilles et areal, og en del af ejendommens bygninger eller andre til forskelsværdien hørende bestanddele medfølger. Der skal ansættes de beløb, hvormed de enkelte lodders bygninger m.v. indgik i moderejendommens forskelsværdi ved den sidst foretagne vurdering, jfr. Vurderingsvejledningen side 190, punkt 2), c). Fordelingen foretages på formular K og meddelelse om fordelingen gives på formular L til ejeren, statsskattedirektoratet, skyldrådet og kommunalbestyrelsen. Oplysning om fordelingen anføres tillige i basiskortets bemærkningsrubrik. Formularerne K og L kan rekvireres i statsskattedirektoratet.

Om de fordelinger, som vurderingsrådet kun skal foretage efter anmodning, henvises til bemærkningerne i Vurderingsvejledningen side 191-192.

I statsskattedirektoratets vejledning vedrørende basiskortet er det angivet i hvilke felter eller rubrikker de fordelte ansættelser skal anføres.

Underskrift 1

Statsskattedirektoratet, den 21. november 1980 HANS WESTERBERG / E. Stæhr-Larsen

Versioner

1. 1981-02-10 · til 1989-03-08