Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1980/218@1981-03-31/da

Indhold

1. Indledning
2. Underskrift 1

Ved lov nr. 483 af 5. november 1980 er der sket en række ændringer i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 34 af 29. januar 1980. Ændringerne træder i kraft den 1. januar 1981.

De efter 1. januar 1981 gældende bestemmelser er herefter optrykt som lovbekendtgørelse nr. 514 af 25. november 1980.

Boligstyrelsen har i medfør af lovens § 22 a, stk. 8, udarbejdet bekendtgørelse om binding af vedligeholdelsesbeløb i Grundejernes Investeringsfond, bekendtgørelse nr. af . december 1980. Bekendtgørelsen er optaget som bilag 1 til nærværende cirkulære.

Som bilag 2 er optaget vejledning vedrørende beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.

Nærværende cirkulære omhandler de ved lovændringen indførte og ændrede bestemmelser.

Cirkulæret supplerer og ændrer punkterne 13, 17, 21, 23-28, 48 samt 63 i boligstyrelsens cirkulære af 4. december 1979 om boligreguleringsloven og punkt 1 i boligstyrelsens cirkulære af 5. februar 1980 om boligreguleringsloven.

De væsentligste ændringer i forhold til den hidtil gældende lov er følgende:

1. Ved § 18 a og kap. III A er der givet udlejere af ejendomme, som har mere end 2 lejligheder, og som er taget i brug før 1964, adgang til at vælge at forøge afsætningen til vedligeholdelse for den enkelte ejendom mod at lade de til vedligeholdelse afsatte beløb binde på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond. Frigivelse af de indbetalte beløb kan herefter kun ske, når udlejeren dokumenterer, at vedligeholdelsesudgifter m. m. svarende til de beløb, der ønskes udbetalt, er afholdt på ejendommen.

I bekendtgørelse nr. 575 af 18. december 1980. er der fastsat nærmere regler om binding af veligeholdelsesbeløb i Grundejernes Investeringesfond.

Beløb afsat efter denne ordning indgår som driftsomkostninger ved beregning af omkomstningsbestemt leje.

(Vedrører punkterne 1-12).

2. Der er i lovens § 13 fastsat en frist på 3 uger, inden for hvilken en udlejer i forbindelse med varsling af lejerforhøjelse på beboerrepræsentanternes begæring skal afgive supplerende oplysninger vedrørende ejendommens budget og vedligeholdelsesregnskab.

(Vedrører punkt 13).

3. En lejer, der efter 1 års forløb bliver opmærksom på, at lejen overstiger det lejedes værdi, vil efter ændringen i lovens § 17 have mulighed for at kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden.

(Vedrører punkt 14).

4. Huslejenævnets adgang til efter den tidligere § 22, stk. 4, at fastsætte afslag i lejen, indtil pålagte vedligeholdelsesarbejder er bragt i orden, er bortfaldet.

(Vedrører punkt 15).

5. Ved indbringelse af huslejenævnets afgørelse for ankenævnet, afkræves der klageren et gebyr på 50 kr. pr. lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes, jfr. lovens § 44. Gebyret tilfalder kommunen, uanset sagens udfald.

(Vedrører punkt 16).

6. Der er åbnet mulighed for, at Grundejernes Investeringsfond i medfør af lovens § 60 kan påbegynde udførelsen af nødvendige vedligeholdelsesarbejder på en ejendom, uanset at udlejeren har indbragt spørgsmålet herom for domstolene.

(Vedrører punkt 18).

7. Såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed for investeringsfondens tilgodehavender, jfr. § 60, stk. 7, kan fonden yde udlejeren et lån til dækning af udgifterne ved arbejdets udførelse.

Lovændringen medfører, at lånet ved tinglysning får pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse, jfr. § 60, stk. 4.

(Vedrører punkt 18).

8. Det er i lovens § 60, stk. 5, fastsat, at Grundejernes Investeringsfond får sikkerhed for, at krav på beløb, der for ejerens regning er anvendt af fonden på ejendommen, ikke udslettes ved tvangsauktion.

(Vedrører punkt 18).

9. Ved ændring af lovens § 66 er det præciseret, at såvel lejeforhøjelser for forbedringer, som udlejeren frivilligt udfører, som lejeforhøjelser, der er en følge af påbudte forbedringer, skal medregnes i en eventuel difference mellem de beløb, som hensættes til vedligeholdelse efter den tidligere og den nugældende lovgivning.

Lejeforhøjelser, der er en følge af påbudte forbedringer, udløser afsætning efter lovens § 66.

I. Vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond

1. Indførelse af en bunden konto i Grundejernes Investeringsfond

Ved indførelsen af lovens § 18 a og kapitel III A er der åbnet adgang for udlejere af ejendomme, taget i brug før 1964, med mere end 2 beboelseslejligheder, til at forøge det beløb, der ifølge lovens § 18 skal afsættes til en ejendoms vedligeholdelse med 5 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. 1. 1. 1981 og yderligere 5 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. 1. 1. 1982, mod at det samlede beløb, der afsættes til ejendommens vedligeholdelse bindes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond. De nævnte beløb på 2 * 5 kr. indeksreguleres ligesom den øvrige del af afsætningen efter bestemmelsen i lovens § 18, stk. 1, sidste pkt.

Ved ejendomme med mere end 2 lejligheder forstås i denne forbindelse også ejendomme med 2 beboelseslejligheder, hvis der i ejendommen ud over de to lejligheder findes andre udlejede lokaler.

Ordningen er frivillig og får - i modsætning til f. eks. afsætningsforøgelserne efter § 18, stk. 1, 3. og 4. pkt. - først virkning for den enkelte ejendom fra det tidspunkt, på hvilket udlejeren vælger at forhøje lejen og derved indtræde i ordningen. Den enkelte udlejer kan således frit vælge, om han efter udgangen af 1980 ønsker at foretage afsætning til en ejendoms vedligeholdelse som hidtil alene efter reglen i lovens § 18 eller efter den nyindførte ordning efter § 18 a og kapitel III A, der indebærer, at såvel afsætningsbeløbene efter § 18, stk. 1, 2.-4. punktum som de nye afsætningsbeløb efter § 18 a skal bindes på en konto i Grundejernes Investeringsfond. Den enkelte udlejer kan ligeledes vælge at lade ejendommen overgå til den nyindførte vedligeholdelsesordning på et senere tidspunkt. Derimod kan en udlejer, der er indtrådt i ordningen, ikke vælge senere igen at udtræde heraf, ligesom heller ikke en eventuelt senere erhverver af ejendommen har denne mulighed.

Såfremt en udlejer ønsker at foretage afsætning til vedligeholdelse efter reglerne i § 18 a og kapitel III A, skal i ejendomme med beboerrepræsentation, beboerrepræsentanterne, og i ejendomme uden beboerrepræsentation, samtlige lejere, have meddelelse om etableringen af den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond.

Har en udlejer valgt at foretage afsætning til vedligeholdelse efter § 18 a, skal han herefter afsætte det forhøjede vedligeholdelsesbeløb - hvilket for 1981 vil sige 24 kr. pr. m2 bruttoetageareal årligt - til ejendommens vedligeholdelse. Beløbet indbetales på den for ejendommen oprettede konto i Grundejernes Investeringsfond een gang årligt, første gang inden 1 måned efter det kalenderårs udløb, i hvilket udlejeren er indtrådt i ordningen.

Det beløb, der eventuelt indestår på vedligeholdelseskontoen efter § 18 på det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til vedligeholdelsesordningen efter § 18 a, kan ikke indbetales på sidstnævnte konto, jfr. nærværende cirkulære pkt. 6.

Det beløb, hvormed afsætningen til den enkelte ejendoms vedligeholdelse forøges som følge af ordningen, er ifølge lovens § 8, 2. pkt., en nødvendig driftsudgift på ejendommen og kan, under forudsætning af rettidig varsling, opkræves af udlejeren som en lejeforhøjelse pr. den dato, hvor udgiftsstigningen træder i kraft. Lejeforhøjelsen skal varsles i overensstemmelse med reglerne i §§ 12 og 13, jfr. § 7, stk. 3. En lejeforhøjelse som følge af forøgelse i 1981 af afsætningsbeløbene med 5 kr. pr. m2 bruttoetageareal til en ejendoms vedligeholdelse har, medmindre parterne træffer anden aftale, virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse, og kan således som udgangspunkt tidligst træde i kraft pr. 1. maj 1981, idet varsling af lejeforhøjelse som følge af de nyindførte vedligeholdelsesbestemmelser ikke kan afgives før lovens ikrafttræden den 1. januar 1981.

En udlejer, der ønsker at foretage afsætning til vedligeholdelse på bunden konto i Grundejernes Investeringsfond efter lovens § 18 a, skal senest samtidig med varsling af lejeforhøjelse som følge heraf give meddelelse herom til investeringsfonden, jfr. bekendtgørelse nr. 575 af 18. december 1980.

2. Indbetaling til vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond

Såfremt afsætning til en ejendoms vedligeholdelse sker efter § 18 a, indbetales og bindes det samlede afsætningsbeløb på en konto for ejendommen, der til samme formål oprettes i Grundejernes Investeringsfond. Indbetalingen sker een gang årligt, senest 1 måned efter udløbet af det år, indbetalingen vedrører, jfr. lovens § 22 a, stk. 1. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, udlejet af samme udlejer, betragtes i denne forbindelse som een ejendom.

Er der i løbet af året afholdt udgifter til ejendommens vedligeholdelse, jfr. lovens § 19 og nærværende cirkulæres pkt. 7, kan et beløb, svarende hertil, dog fradrages i den årlige indbetaling. Ligeledes kan der ske fradrag i indbetalingen, indtil kontoens saldo er nul, såfremt en negativ saldo for kontoen er overført fra det foregående regnskabsår.

Fradrag af den nævnte art er dog betinget af, at udlejeren over for Grundejernes Investeringsfond kan fremlægge dokumentation for, at arbejder efter lovens § 19 er udført for de anførte beløb. Med hensyn til kravene til den for investeringsfonden fremlagte dokumentation henvises til boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 575 af 18. december 1980. Der henvises iøvrigt til nærværende cirkulæres pkt. 6 om frigivelse af bundne beløb.

For så vidt angår spørgsmålet om rimeligheden af de afholdte udgifter henvises til nærværende cirkulæres pkt. 11 om huslejenævnets kompetence.

3. Overgang til vedligeholdelseskonto efter § 18 a

Såfremt en ejendoms vedligeholdelseskonto efter lovens § 18 har en negativ saldo ved udgangen af 1980, finder ovennævnte indbetalingsregel ikke umiddelbart anvendelse. Udlejeren kan i sådanne tilfælde efter § 22 a, stk. 3, undlade indbetaling på ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond, indtil den negative saldo er udlignet ved afsætning efter § 18 a.

Er saldoen for kontoen efter § 18 blevet yderligere negativ på tidspunktet for ejendommens overgang til vedligeholdelsesordningen efter § 18 a i forhold til saldoen ved udgangen af 1980, idet der i den mellemliggende periode er anvendt et større beløb til ejendommens vedligholdelse end det i perioden afsatte beløb, kan alene den negative saldo pr. 31. december 1980 udlignes efter reglen i § 22 a, stk. 3. Er den negative saldo for kontoen nedbragt på tidspunktet for ejendommens overgang til vedligeholdelsesordningen efter § 18 a, kan indbetaling til kontoen i Grundejernes Investeringsfond kun undlades, indtil den negative saldo på dette tidspunkt er udlignet.

Udlejeren skal i disse tilfælde give Grundejernes Investeringsfond meddelelse om, at han pr. en given dato ønsker at lade afsætningen til ejendommens vedligeholdelse ske efter § 18 a. Udlejeren må tillige oplyse fonden om, samt dokumentere størrelsen af, den negative saldo på vedligeholdelseskontoen efter lovens § 18 ved udgangen af 1980, samt på tidspunktet for ejendommens overgang til vedligeholdelsesordningen efter § 18 a.

Udlejeren kan herefter undlade indbetaling af det samlede afsætningsbeløb efter § 18 a til kontoen i Grundejernes Investeringsfond, indtil den negative saldo på kontoen efter lovens § 18 er udlignet

Det seneste tidspunkt herfor vil allerede på tidspunktet for udlejerens meddelelse til investeringsfonden om indtræden i ordningen være fastlagt, da såvel den negative saldo pr. 31. 12. 1980 som størrelsen af det samlede årlige afsætningsbeløb for den konkrete ejendom på dette tidspunkt vil være oplyst.

Foretager udlejeren i denne periode vedligeholdelse af ejendommen, kan udgifterne hertil ikke fradrages afsætningsbeløbet til vedligeholdelse idet hele dette beløb, indtil den negative saldo på ejendommens vedligeholdelseskonto efter § 18 er udlignet, alene skal benyttes hertil. Den til vedligeholdelsen afholdte udgift kan dog fradrages i forbindelse med den årlige indbetaling til Grundejernes Investeringsfond, såfremt det beløb, der i løbet af året efter § 18 a er afsat til ejendommens vedligeholdelse, overstiger den negative saldo på ejendommens vedligeholdelseskonto efter § 18, og da kun i det overskydende beløb. Overstiger den nævnte negative saldo 1 års afsætning efter § 18 a, kan de af udlejeren i årets løb afholdte udgifter til ejendommens vedligeholdelse først fradrages ved indbetaling til Grundejernes Investeringsfond, når en sådan indbetaling sker første gang efter, at den negative saldo er udlignet.

Såfremt en udlejer i medfør af lovens § 66, stk. 1, hidtil har afsat større beløb til vedligeholdelse end forudsat i § 18, vil han kunne binde beløb efter § 18 a. Bindingen vil umiddelbart kunne ske pr. 1. januar 1981, såfremt den højere afsætning på dette tidspunkt udgør i alt 24 kr./m2 eller derover.

Såfremt afsætningen er mindre end 24 kr./m2, kan udlejer indtræde i bindingsordningen fra det tidspunkt, hvor den fornødne lejeforhøjelse træder i kraft.

Såfremt afsætningen overstiger 24 kr./m2, vil det overskydende afsætningsbeløb blive betragtet som afsætning efter § 18 med den virkning, at frigivelse først kan ske, når § 18-kontoens afsætningsbeløb er opbrugt.

4. Grundejernes Investeringsfonds kontrol med og forvaltning af bindingsbeløbene

Grundejernes Investeringsfond fører kontrol med, at de beløb, der til enhver tid indestår på en ejendoms vedligeholdelseskonto efter § 18 a, svarer til udlejerens indbetalingsforpligtelse, samt at indbetaling sker rettidigt. Fonden fører herunder regnskab med såvel udlejerens afsætningsforpligtelse efter § 18 a som med ind- og udbetalte beløb til og fra kontoen. Der henvises iøvrigt til boligstyrelsens bekendtgørelse nr. af . december 1980 vedrørende binding af vedligeholdelsesbeløb i Grundejernes Investeringsfond.

Såfremt Grundejernes Investeringsfond konstaterer, at det på en ejendoms bindingskonto indestående beløb faktisk er mindre end det beløb, der efter § 18 a skulle indestå på kontoen (jfr. § 22 a, stk. 1-3), kan frigivelse efter § 22 b først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Er der indbetalt for meget, skal differencen udbetales , men ikke forrentes.

De på kontoen efter § 18 a i Grundejernes Investeringsfond bundne beløb forvaltes af investeringsfonden. Fonden betinger sig ikke særskilt administrationsgebyr herfor.

Beløbene forrentes ifølge lovens § 56 med en rente, hvis størrelse fastsættes af fonden under hensyn til det almindelige renteniveau og instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9 pct. pro anno. Renten af de bundne beløb tilskrives kontoen een gang årligt. Reglerne i kap. III A om anvendelse, binding og frigivelse finder tilsvarende anvendelse for de kontoen tilskrevne renter.

Boligministeren fører tilsyn med, at fonden administrerer i overensstemmelse med de i loven og bekendtgørelsen fastsatte regler, og ministeren kan til enhver tid indkalde enkelte sager eller foretage tilsynsbesøg.

5. Inddrivelse

Inddrivelse af beløb, der ikke indbetales rettidigt, jfr. lovens § 22 a, stk. 7, sker ved udpantning efter reglerne for udpantning af skatter og afgifter, som opkræves ved kommunernes foranstaltning, jfr. loven om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter m. v. For forfaldne beløb har investeringsfonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter. Inddrivelse sker med tillæg af et gebyr, der tilfalder kommunen.

Bestemmelsen åbner mulighed for udpantning for de ikke indbetalte beløb, men giver ikke adgang til, at der foretages løntilbageholdelse hos udlejeren.

6. Frigivelse af bundne beløb

De på en ejendoms bundne konto indbetalte beløb udbetales som udgangspunkt til udlejeren i det omfang, denne har ladet vedligeholdelsesarbejder foretage på ejendommen. Udbetaling sker dog også til dækning af udgifter til andre arbejder omfattet af lovens § 19, (jfr. § 22 b, stk. 1).

Det er en betingelse for udbetaling, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens konto efter § 18 er opbrugt. Det er tillige en betingelse for frigivelse af de bundne beløb, at udlejeren over for investeringsfonden dokumenterer, at udgifter svarende til de beløb, der ønskes frigivet, faktisk er afholdt til formål som nævnt i § 19, (jfr. § 22 b, stk. 1 og 3).

Opmærksomheden henledes i den forbindelse på, at udlejeren ifølge § 19, stk. 2, såfremt en vedligeholdelsesudgift er dækket ved optagelse af lån, er berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales. Det er en forudsætning for, at sådanne ydelser kan fradrages ved indbetalingen til kontoen efter § 18 a eller frigives herfra, at udlejeren kan dokumentere, at lånets provenu er benyttet til et af de i § 19, stk. 1, nævnte formål, (jfr. § 22 b, stk. 1).

Udlejeren af en ejendom, hvor der er beboerrepræsentation, skal ud over fremlæggelse af dokumentation efter § 22 b, stk. 1 og 3, senest samtidig med, at han kræver beløb frigivet fra ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond efter ovenstående regler, give beboerrepræsentanterne underretning om, hvilke udgifter han har afholdt til arbejder efter § 19, og hvilke beløb der kræves frigivet, (jfr. § 22 b, stk. 2).

7. Vedligeholdelse

Lovens § 19, stk. 1, 1. pkt., omfatter alle vedligeholdelsesarbejder, der ifølge lejeloven påhviler udlejeren, bortset fra maling, hvidtning og tapetsering af de enkelte lejemål, der er omfattet af lejelovens regler om indvendig vedligeholdelse.

Bestemmelsen omfatter desuden brandsikring og opretning, samt, såfremt tilslutning opnås hertil fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, forbedring, isolering el. lign.

Grænsen mellem på den ene side vedligeholdelsesarbejder og på den anden side henholdsvis renholdelses- og forbedringsarbejder er ikke skarp. Visse retningslinier kan dog opstilles for, hvilke arbejder, der henhører under hver af de 3 kategorier, ligesom en række typeeksempler kan nævnes.

Det afgørende kriterium for, om et arbejde i en ejendom er at anse for et forbedrings- arbejde, er som udgangspunkt, om der tilføres det lejede en brugsværdiforøgelse. Der vil således være tale om en forbedring af det lejede, hvis udlejeren stiller nye ydelser til lejerens disposition, f. eks. ved installation af centralvarme, bad eller toilet. Sådanne større forbedringsarbejder vil desuden typisk være omfattet af lovens §§ 23 eller 24, således at det af varslingen til lejerne om iværksættelsen af arbejderne vil fremgå, at der er tale om forbedringsarbejder. Af typiske mindre forbedringsarbejder kan desuden nævnes foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger til f. eks. el og vand af hensyn til lejerens brug, opsætning af fællesantenneanlæg samt opsætning af varmemålere eller termostatventiler.

Heroverfor står arbejder, der ikke tilfører det lejede en øget brugsværdi, men opretholder denne, det vil sige vedligeholdelsesarbejdder. Som typiske eksempler herpå kan nævnes maling af facader, maling af opgange, reparation af tag, reparation af nedslidt trappebelægning og defekte trin, reparation af tagrender, kitning af vinduer, udvendig maling af træværk eller anden istandsættelse af ejendommen som følge af almindeligt slid og ælde, samt reparationsudgifter vedrørende f. eks. centralvarmeanlæg o. lign. og reparation af køleskabe, vaskemaskiner m. v., jfr. lejelovens § 20, såfremt disse er installerede af udlejeren.

Endelig kan som typiske renholdelsesarbejder nævnes trappevask, vinduespudsning, snerydning og renholdelse af gård- eller haveanlæg. Udgifter til sådanne arbejder vil være opført på ejendommens driftsbudget under posten »renholdelse«.

8. Regnskabspligt

For vedligeholdelseskontoen efter § 18 udarbejdes ifølge § 20, stk. 1 og 2, et særskilt årsregnskab. Reglerne herom er ved § 22 c udvidet til også at omfatte kontoen efter § 18 a.

For de efter § 18 a afsatte beløb - herunder også beløb, der efter § 22 a, stk. 2 og 3, ikke indbetales på den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond - og de afholdte udgifter skal der udarbejdes et særskilt årsregnskab. Regnskabet skal indeholde en angivelse af de enkelte vedligeholdelsesarbejder og andre arbejder, hvortil udgiften i overensstemmelse med § 19 er afholdt over kontoen, samt en opgørelse over eventuelle fradrag efter § 22 a, stk. 3. Eventuelle rabatydelser, der opnås i forbindelse med arbejdernes udførelse, skal godskrives kontoen.

Har hverken lejerne eller beboerrepræsentanterne i løbet af det sidste år modtaget en genpart af ejendommens vedligeholdelsesregnskab efter §§ 12 eller 13, kan hver enkelt lejer kræve at få regnskabet udleveret. Enhver af lejerne har desuden ret til een gang om året at gennemgå bilagene herfor. Dette vil typisk have interesse i forbindelse med, at udlejeren har fremsendt varsel om forhøjelse af den omkostningsbestemte leje, samt for så vidt angår kontoen efter § 18, i forbindelse med udlejerens oplysninger efter § 22 a, stk. 3, og § 22 b, stk. 3, til Grundejernes Investeringsfond om saldoen for denne konto.

I en række tilfælde vil der i en periode udover regnskab for kontoen efter § 18 a tillige skulle føres regnskab for kontoen efter § 18. Dette gælder i de tilfælde, hvor kontoen efter § 18 har en positiv saldo på det tidspunkt, hvor afsætning til ejendommens vedligeholdelse overgår til ordningen efter § 18 a, samt i de tilfælde, hvor kontoen efter § 18 er negativ på dette tidspunkt, og udlejeren kan benytte overgangsbestemmelsen i § 22 a, stk. 3.

En positiv såvel som en negativ saldo for vedligeholdelseskontoen efter § 18 a overføres ifølge § 22 c, jfr. § 20, stk. 1, 2. pkt., til det følgende regnskabsår. En udlejer, der i et regnskabsår foretager vedligeholdelsesarbejder for et større beløb end summen af det beløb, der for regnskabsåret ifølge § 22 a, stk. 1, skal indbetales på kontoen, og kontoens indestående ved regnskabsåret begyndelse, kan således overføre den del af udgifterne, der overstiger denne sum, til senere regnskabsår.

Denne regel skal ses i sammenhæng med den eksisterende grundlæggende hovedregel om en udlejers ubetingede vedligeholdelsespligt, efter hvilken afsætningen på en ejendoms udvendige vedligeholdelseskonto ikke er udtryk for udlejerens maksimale vedligeholdelsespligt.

9. Ejerskifte

Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen, jfr. lovens § 20, stk. 3. Har en tidligere ejer af ejendommen besluttet, at afsætningen til ejendommens vedligeholdelse sker på en bunden konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 18 a, er den nye udlejer bundet heraf. Kontoen efter § 18 a følger ved ejerskifte ejendommen, og fremtidige afsætningsbeløb til ejendommens vedligeholdelse skal til stadighed indbetales efter denne bestemmelse.

10. Bortfald af bunden konto

Lovens krav om, at afsætning til ejendommens vedligeholdelse skal ske på en særlig konto, bortfalder når

1. ejendommen nedrives, eller

2. ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af lovens kap. II-V, f. eks. til rent erhverv, eller

3. kommunalbestyrelsen beslutter, at reglerne i kap. II-V ikke længere skal gælde i kommunen.

I disse tilfælde udbetales det på kontoen indestående beløb til ejeren.

Udbetaling skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt, jfr. lovens § 22 e.

11. Skattemæssige konsekvenser

I tilknytning til reglerne i boligreguleringsloven om en bunden konto for den enkelte ejendom i Grundejernes Investeringsfond er forudsat gennemført visse ændringer i ligningsloven.

Disse ændringer betyder i det væsentlige, at beløb, der indbetales af lejerne til en ejendoms vedligeholdelse efter reglerne i boligreguleringslovens § 18 a, jfr. kap. III A, først medregnes ved udlejerens indkomstopgørelse i udbetalingsåret, således at medregning og fradrag af de til vedligholdelse indbetalte og benyttede beløb sker i samme indkomstår.

12. Huslejenævnets kompetence

Huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, afgør alle tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til kap. III A, jfr. § 22 f.

Huslejenævnet afgør herunder uenighed om

1. indbetalingernes størrelse, jfr. § 22 a, stk. 1,

2. fradrag i indbetalingerne, jfr. § 22 a, stk. 2 og 3,

3. saldoen for vedligeholdelseskontoen efter § 18, jfr. § 22 a, stk. 3,

4. overensstemmelse mellem indestående på kontoen efter § 18 a og udlejerens bindingspligt, jfr. § 22 a, stk. 5 og 6,

5. frigivelse af beløb, jfr. § 22 b, stk. 1,

6. rimeligheden af forholdet mellem de afholdte udgifter og det på ejendommen udførte arbejde, jfr. § 22 a, stk. 2, og § 22 b, stk. 1,

7. saldoen for vedligeholdelseskontoen efter § 18 a, jfr. § 22 b, stk. 3,

8. årsregnskab for konti efter § 18 og § 18 a, jfr. § 22 c sammenholdt med § 20, og

9. bortfald af kontoen efter § 18 a, jfr. § 22 e.

Såfremt der er difference mellem arealangivelserne på varslingsskrivelsen og BBR-ejermeddelelsen, må huslejenævnet afgøre, hvilket areal, der skal danne grundlag for beregning af afsætningsbeløbene.

Huslejenævnet afgør herudover, uanset om afsætning til vedligeholdelse foretages efter § 18 eller efter § 18 a, i medfør af lovens § 22, stk. 1, uenighed om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jfr. §§ 19-24 i lov om leje. Huslejenævnet kan i medfør af § 22, stk. 3, pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre, og fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes udførelse. Endelig finder lovens § 22, stk. 4 (den hidtidige § 22, stk. 5) anvendelse, uanset hvilken vedligeholdelsesordning, der er gældende for ejendommen.

Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra nævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag vedrørende den i § 18 a nævnte konto, kan huslejenævnet forlange regnskaber og bilag fra Grundejernes Investeringsfond, jfr. § 22, stk. 2. Fonden er herefter ifølge § 22 d pligtig til at give huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, de oplysninger, som er fornødne til afgørelse af ovenanførte tvister.

II. Øvrige ændringer

13. Frist for afgivelse af supplerende oplysninger

Efter ændring af lovens § 12 kan beboerrepræsentanterne inden 3 uger efter modtagelsen af den af udlejeren fremsendte genpart af varslingsskrivelsen med en redegørelse for budgetteringen samt et regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto fremsætte krav om, at udlejeren inden 3 uger fremkommer med nærmere angivne supplerende oplysninger vedrørende budgettet og vedligeholdelsesregnskabet.

Et udsendt varsel om lejeforhøjelse bliver således ugyldigt, såfremt beboerrepræsentanterne efter rettidigt påkrav inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen ikke har modtaget den ønskede dokumentation senest 6 uger efter, at varsel om lejeforhøjelse er kommet frem.

Beboerrepræsentanternes frist på 6 uger for indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse løber fra det tidspunkt, hvor meddelelse om lejeforhøjelsen eller den ønskede dokumentation er kommet frem. Beboerrepræsentanterne kan kun een gang fremsætte krav efter § 13, stk. 2, 3. pkt.

14. Frist for krav om lejenedsættelse med virkning for fremtiden

Ved ændring af lovens § 17 har en lejer, der efter 1 års forløb bliver opmærksom på, at lejen overstiger det lejedes værdi, mulighed for at kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden.

Lejeren kan som hidtil kun få for meget betalt leje tilbagebetalt med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, hvis sag herom er anlagt inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

15. Ophævelse af lovens § 22, stk. 4

Ved den gennemførte lovændring er lovens § 22, stk. 4, hvorefter nævnet kan fastsætte et afslag i lejen, indtil visse forhold er bragt i orden, ophævet.

Uanset denne regels bortfald består lejerens adgang til efter lovens § 15 for huslejenævnet at indbringe spørgsmålet om, hvorvidt udlejeren har opkrævet en leje, der overstiger det lejedes værdi.

Efter § 11, stk. 2, i lov om leje kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Såfremt ejendommen eller lejligheden lider af mindre mangler, vil det være nærliggende for en lejer - når den af huslejenævnet fastsatte frist er udløbet - at overveje selv at lade de nødvendige arbejder udføre for ejerens regning, jfr. § 11, stk. 1, i lov om leje. Lejeren vil kunne modregne det udlagte beløb i fremtidige lejebetalinger, efter at meddelelse herom er givet til udlejeren.

16. Gebyr ved indbringelse af sager for ankenævnet

Ved ændring af lovens § 44 er der indført en bestemmelse om, at klageren afkræves et gebyr på 50 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet, jfr. § 44, stk. 4.

Gebyret tilfalder kommunen, uanset sagens udfald.

17. Grundejernes Investeringsfonds adgang til at yde lån til opretning

Efter lovens § 58, stk. 1, er der givet Grundejernes Investeringsfond mulighed for tillige at udlåne midler til opretning af beboelsesejendomme, f. eks. i forbindelse med tag- og altanskader.

18. Grundejernes Investeringsfonds adgang til at lade arbejder udføre

Bestemmelserne i lovens § 60 om adgang for investeringsfonden til at udføre visse arbejder for ejerens regning er ændret på flere punkter. Bestemmelserne skal iøvrigt ses i sammenhæng med lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Som hidtil er det en forudsætning for, at Grundejernes Investeringsfond kan træde i aktion, at den af huslejenævnet fastsatte frist for visse arbejders udførelse er udløbet.

Bestemmelsen afskærer ikke udlejeren fra at indbringe huslejenævnets afgørelse for domstolene.

Indbringelse af sager for domstolene har ikke opsættende virkning.

Bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne eller udgifternes rimelighed, jfr. § 60, stk. 1, kan han deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling, jfr. § 60, stk. 2.

Såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller denne sikkerhed, kan Grundejernes Investeringsfond yde udlejeren et lån til dækning af udgifterne ved arbejdets udførelse.

Som hidtil sikres lånet ved tinglysning af pant i ejendommen, men efter lovændringen skal pantet tinglyses på ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse, jfr. § 60, stk. 4.

Grundejernes Investeringsfond kan endvidere, uanset om fonden har ydet udlejeren lån til dækning til udgifterne ved arbejdets udførelse, bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter.

Grundejernes Investeringsfond skal lade denne beslutning, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen, jfr. lovens § 60, stk. 5.

Beløb, som Grundejernes Investeringsfond har lagt ud, forrentes med Nationalbankens diskonto med tillæg af 5 pct. fra det tidspunkt, hvor arbejderne er udført, således at Grundejernes Investeringsfond får dækning for sine omkostninger, selv om tilbagebetalingstiden bliver af længere varighed, jfr. § 60, stk. 3.

Såfremt Grundejernes Investeringsfond 2 gange har ladet arbejder udføre for ejerens regning, eller fonden ikke ønsker at udføre sådanne arbejder på grund af ejendommens fysiske og økonomiske forhold, kan ejendommen bringes under tvungen administration, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne begærer det, jfr. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, lov nr. 484 af 5. november 1980.

Underskrift 1

Boligstyrelsen, den 18. december 1980 AXEL G. POULSEN /Birgitte Raaschou-Nielsen

Bilag 1

Bekendtgørelse nr. 575 af 18. december 1980 om binding af vedligeholdelsesbeløb i Grundejernes Investeringsfond

(Udelades her.)

Bilag 2

Vejledning vedrørende beregning af arealet af boliger

og erhvervslokaler

Boligers og erhvervslokalers areal opgøres som bruttoetagearealet. Bruttoetagearealet er defineret som boligens eller erhvervslokalets samlede areal medregnet ydervægge og andel i adgangsarealer som nærmere beskrevet nedenfor.

Bruttoetagearealet opgøres som arealet i vandret plan målt til ydersiden af de begrænsende ydervægge. Den tekniske definition findes i Bygningsreglement 1977, kapitel 2.2.3., med de undtagelser, der følger af reglerne for støttet byggeri i lov om boligbyggeri og reglerne om bygnings- og boligregistrering.

Arealet af de enkelte boliger eller erhvervslokaler afgrænses mod omgivende boliger eller erhvervslokaler ved halvdelen af skillevægge til disse.

Den nævnte definition på bruttoetagearealet gælder med følgende begrænsninger og tilføjelser.

1. Adgangsarealer til boliger og erhvervslokaler, herunder trapper, korridorer, altangange, elevatorer m. v., fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende boliger og erhvervslokaler (dvs. uanset disses størrelse), jfr. tillige pkt. 7 nedenfor. For bygninger med altangang fordeles adgangsarealet på alle boliger og erhvervslokaler - dvs. også på enheder i stueetagen. Er der indrettet boliger eller erhvervslokaler i kælder og/eller tagetage medregnes det dertil knyttede adgangsareal.

2. Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ikke.

3. Arealer, der hører til en bolig eller et erhvervslokale, men er beliggende adskilt herfra medregnes ikke. Dette gælder f. eks. arealet af rum til beboelses- og erhvervsformål beliggende på andre etager og med særskilt indgangsdør (og adresse). Sådanne rum regnes som særskilte boliger eller erhvervslokaler.

4. Arealer af »udenomsrum« såsom udhuse, vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum og lignende medregnes ikke.

5. I tagetager opgøres bolig- eller erhvervsareal som arealet målt i vandret plan 1,5 m over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen. Som boligareal medregnes det areal, som udnyttes til beboelse (og som opfylder byggelovgivningens krav til beboelse) inklusive areal af køkken, bad og toiletrum. Som erhvervsareal medregnes det samlede areal, der udnyttes til erhverv.

6. Indgår der i en bolig eller et erhvervslokale arealer i kælderetage, medregnes dette, hvis det er sammenhængende med det øvrige areal. Som boligareal medregnes her det areal, der udnyttes til beboelse (og som opfylder byggelovgivningens krav til beboelse) inklusive areal af køkken, bad og toiletrum. Som erhvervsareal medregnes det samlede areal, der udnyttes til erhverv. Som eksempel på kælderareal, der medregnes, kan nævnes areal, der er knyttet til en bolig eller et erhvervslokale ved en indvendig trappe.

7. Er der adgang til boliger og erhvervslokaler fælles med adgang til de i punkt 4 nævnte arealer »udenomsrum«, som ikke medregnes i boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal, medregnes kun halvdelen af adgangsarealet hertil. Bruttoetagearealet for boliger og erhvervslokaler opgøres i dette tilfælde inklusive den mod »udenomsrummene« vendende side af fælles mure eller skillevægge.

8. Anvendes en bolig eller erhvervslokale til både bolig og erhvervsformål medregnes i boligarealet halvdelen af skillevæggene mellem boligarealet og erhvervsarealet. Er der såvel toiletrum i beboelsen og toiletrum tilgængelig for både beboelse og erhverv medregnes det sidste toiletrum helt under erhvervsarealet.

Ovennævnte bruttoetageareal indgår ved registreringen i bygnings- og boligregistret - BBR. Arealet fremgår af en meddelelse fremsendt fra kommunen til ejeren om de oplysninger, der i registret er optaget om den enkelte bolig eller erhvervslokale. Meddelelsen er første gang udsendt til samtlige ejere i sommeren 1980. Ejeren kan f. eks. ved bortkomst af meddelelsen rekvirere en ny BBR-EJERMEDDELELSE fra kommunen med virkning fra 15. marts 1981. Andre privatpersoner, virksomheder, foreninger m. v. kan ikke rekvirere BBR-EJERMEDDELELSEN.

Arealerne fra bygnings- og boligregistret vil efter udsendelse af ovennævnte BBR-EJERMEDDELELSE til ejerne kunne lægges til grund medmindre det påvises, at arealet er fejlagtigt registreret. I sidstnævnte tilfælde påhviler det ejeren at korrigere arealet over for kommunens bygnings- og boligregistermyndighed.

Det bemærkes yderligere, at registreringen i bygnings- og boligregistret bygger på samme arealbegreb, som anvendtes i lov om lejevurdering af 1966.

I bygnings- og boligregistret er alle boliger og erhvervslokaler registreret efter ensartede principper uanset om de er beliggende i udlejningsbyggeri eller i en bygning, der er opdelt i ejerlejligheder. For ejerlejligheder indgår i arealet således også andel af adgangsarealet.

Versioner

1. 1981-03-31