Cirkulære om offentlig støtte til opførelse og drift af andelsboliger (* 9) (* 10)
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1980/226@1981-03-31/da
Indledning
Ved lov nr. 480 af 5. november 1980 om ændring af lov om boligbyggeri er der med virkning fra 1. januar 1981 bl. a. indført en adgang til at yde offentlig støtte til opførelse og drift af indtil 700 andelsboliger. Den offentlige støtte ydes i form af rentesikring til nedbringelse af renteudgifterne i en periode samt kommunal garanti for belåningen af byggeriet.
De 700 boliger er endeligt fastsat i loven, og dette antal - der giver ordningen karakter af et forsøg - kan derfor ikke overskrides. Opførelsen af boligerne er dog ikke bundet til noget bestemt år, men forudsættes af hensyn til beskæftigelsen at ske i løbet af en kort periode.
Dette cirkulære omhandler reglerne for offentlig støtte til private andelsboliger samt retningslinierne for projektering og udførelse af disse boliger. Endvidere gøres der rede for de regler, der skal sikre andelshaverne mod tab på erlagte andelsindskud, såfremt andelsboligforeningen må opløses som følge af utilstrækkelig tilslutning. Også reglerne for andelshavernes ret til at blive boende som lejere i disse tilfælde omtales.
Cirkulæret indeholder herefter:
AFSNIT I
AFSNIT II
AFSNIT III
AFSNIT IV
Lovens bestemmelser i kapitel VIII a om støtte til opførelse af andelsboliger er optaget som bilag 1 til dette cirkulære. I bilaget er endvidere optaget de bestemmelser andetsteds i loven, hvortil der er henvist i kapitel VIII a.
Afsnit I
1. Støtte kan kun bevilges, såfremt byggearbejderne ikke er igangsat, jfr. pkt. 25 nedenfor.
Støtte til nedsættelse af driftsudgifterne
2. Ifølge de nye regler kan boligstyrelsen i forbindelse med opførelse af i alt 700 andelsboliger yde rentesikring til nedsættelse af driftsudgifterne med henblik på at sikre, at den årlige boligudgift kan holdes på et rimeligt niveau. Rentesikringen ydes efter samme principper, som allerede er gældende for almennyttigt boligbyggeri.
Andelsboligerne forudsættes finansieret med realkreditlån inden for en nettolånegrænse på 80 pct. af byggeriets anskaffelsessum. De resterende 20 pct. skal andelshaverne selv indskyde. Andelshaverne afgør selv, hvorledes dette indskud tilvejebringes, f. eks. i form af opsparing, lån eller en kombination heraf. Der kan ikke ydes lån til betaling af andelsindskud efter reglerne om beboerindskudslån i kapitel XI i lov om boligbyggeri.
Rentesikring ydes af staten til dækning af den del af ejendommens renteudgifter, der svarer til en gennemsnitlig effektiv forrentning på mere end en basisrente på 6 pct. p. a. af en realkreditbelåning op til 80 pct. af ejendommens værdi. Der kan ikke ydes boligsikring til andelsboliger.
3. Fuld rentesikring ydes i 4 år. Rentesikringen aftrappes derefter på ganske samme måde som i almennyttigt boligbyggeri, jfr. boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri og boligstyrelsens cirkulære af 13. august 1979 om ændringer i lov om boligbyggeri. Det betyder, at basisrenten (og dermed beboerens egen rentebetaling) hvert år forøges med en procentandel, svarende til 75 pct. af de konstaterede procentvise prisstigninger ifølge reguleringspristallet for juli. Såfremt priserne det enkelte år er steget mere end lønningerne, forhøjes basisrenten dog med 75 pct. af den procentvise stigning i indkomsterne ifølge Danmarks Statistiks timelønsindeks for maj for industriens arbejdere.
Med udgangspunkt i reguleringspristallet for juli eller - såfremt prisstigningerne har oversteget lønstigningerne - lønindekset for maj fastsætter boligstyrelsen en reguleringsfaktor. Har stigningen i reguleringspristallet/lønindekset udgjort f. eks. 7 pct., er reguleringsfaktoren 75 pct. heraf eller 5,25 pct. Reguleringsfaktoren fastsættes med 2 decimaler og offentliggøres i Statstidende den første tirsdag i september.
Når reguleringsfaktoren er fastsat, kan for det enkelte byggeri beregnes det kommende års rentesikringsydelse, som vil være gældende efter førstkommende aftrapningsdato i det pågældende år. Den for det enkelte byggeri fastsatte skæringsdato er afgørende, d.v.s. den dato, da byggeriet oprindeligt gik i drift, og fra hvilken rentesikring er beregnet, jfr. pkt. 27.
De ændrede rentesikringsydelser beregnes af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, og meddelelse herom vil blive tilstillet andelsboligforeningerne.
4. Rentesikring ydes med virkning fra ejendommens ibrugtagelse og udbetales kontant til andelsboligforeningen til en af denne opgivet konto i et pengeinstitut. Udbetalingen sker kvartalsvis bagud pr. 31. marts, 30. juni, 30. september og 31. december, første gang dog, når det fuldførte byggeri er godkendt, og da for perioden fra ejendommens ibrugtagelse til den af de nævnte datoer, der ligger nærmest forud for rentesikringens berigtigelse. Rentesikring vil dog kun kunne udbetales i takt med, at boligerne rent faktisk tages i brug af egentlige andelshavere. For de boliger, der tages i brug af andelshavere på et senere tidspunkt, vil rentesikringen først blive ydet fra dette tidspunkt til den pågældende lejlighed, uanset om bygningen er taget i brug tidligere. Rentesikringen vil da blive ydet fra samme stade med hensyn til aftrapningen, som den befinder sig på for de boliger, der har fået rentesikring fra starten. Bliver rentesikring f. eks. først aktuel for en bolig to år efter byggeriets færdiggørelse, bliver der kun ydet fuld rentesikring i to år, før aftrapningen påbegyndes, nemlig de to år, der er tilbage af den 4-års periode, hvor fuld rentesikring ydes.
5. Boligministeren kan helt eller delvis bringe udbetalingen af rentesikringsbeløb til ophør, såfremt ejendommens økonomi forbedres, eller ændrede forhold for byggeriet taler herfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.
Rentesikringen bortfalder endvidere, såfremt ejendommen overgår til andet formål, f. eks. hvis den på grund af økonomiske vanskeligheder som følge af manglende tilslutning må sælges til andet boligformål. Det påhviler andelsboligforeningen straks at indberette sådanne ændrede forhold til kommunen, der underretter hypotekbanken herom.
Kommunegaranti
6. Det vil være en betingelse for tilsagnet om rentesikring, at kommunen, med tilsynsmyndighedens godkendelse, yder garanti for den del af realkreditlånenes nettoprovenu, der får pantesikkerhed ud over 65 pct. af ejendommens værdi og inden for en lånegrænse på 80 pct. af værdien.
Ejendommens værdi fastsættes på grundlag af en vurdering af ejendommens samlede anskaffelsessum excl. kurstab og indskuddet til realkreditinstitutterne.
Afsnit II
Bygherren
7. Der er ikke opstillet begrænsninger i den kreds, der kan stå som initiativtager til og være bygherre for opførelse af andelsboliger. Der kan således ikke alene gives tilsagn om støtte til andelsboligforeninger, der specielt er dannet med henblik på opførelse af andelsboliger til brug for foreningens medlemmer. Støttetilsagn kan også gives til personer, institutioner, selskaber, fonds o. lign., der påtager sig at opføre en boligbebyggelse med henblik på overdragelse til en andelsboligforening. Det vil i disse tilfælde være en betingelse for den offentlige støtte, at bebyggelsen før udbetaling af rentesikring er overdraget til en andelsboligforening til brug for medlemmerne, idet rentesikring kun kan udbetales til en andelsboligforening. Kommunens tilladelse til at overføre støttetilsagnet til andelsboligforeningen skal indhentes.
Tildeling af støtte vil blive tilrettelagt således, at især allerede stiftede andelsboligforeninger, der råder over en egnet, byggemoden grund til byggeriet, vil blive tilgodeset. Grundens egnethed vil - i første række af kommunen - blive bedømt ud fra dens planmæssige status, hvorved der vil blive lagt vægt på, om der vil være mulighed for umiddelbart at anvende grunden til formålet.
Planmæssige krav. Antal boliger
8. Ifølge § 52 i lov om boligbyggeri skal byggeriet have en tilfredsstillende udformning i byplanmæssig og teknisk henseende. Heri ligger, at de til enhver tid gældende bestemmelser i jord-, planlægnings- og byggelovgivning skal være overholdt. Endvidere bør den projekterede bebyggelse søges indpasset i den øvrige bebyggelse på stedet på en sådan måde, at der opnås bedst mulige bebyggelsesforhold. Det er vigtigt, at bygherren på et tidligt tidspunkt retter henvendelse til kommunen herom, jfr. pkt. 16 nedenfor.
9. Loven har ikke fastsat nogen nedre grænse for antallet af boliger i det enkelte byggeri. Men det vil bl. a. af hensyn til det fællesskab af et vist omfang, andelstanken bygger på, og af hensyn til en rationel og økonomisk indretning af byggeriet blive stillet som vilkår for offentlig støtte, at der i det enkelte byggeri er tale om flere end 12 boliger. Modsat vil der, bl. a. af hensyn til den karakter, ordningen har af forsøg, ikke kunne forventes givet tilsagn til byggerier med et meget stort antal boliger.
Udstyrsstandard
10. Boligerne skal være uden luksuspræg, men udstyret med almindelige, moderne bekvemmeligheder. Byggeriet skal tilrettelægges efter rationelle, produktivitetsfremmende byggemetoder. Byggeriet skal under hensyntagen til kvalitet, udstyr og beliggenhed udføres for den lavest mulige bekostning, og anskaffelsesudgifterne må søges holdt inden for rammer, der muliggør, at boligerne vil kunne afhændes til andelshavere før byggeriets færdiggørelse eller i alt fald inden for en rimelig tid efter færdiggørelsen. Om de absolutte priskrav, der stilles til byggeriet, henvises til pkt. 15.
Den konkrete udformning af byggeriet med hensyn til udstyr samt vurderingen af priser m. v. skal ske ud fra det således givne sigte og bør tilpasses forholdene til enhver tid.
11. Der er ikke fastsat generelle normer for udstyrsstandarden som betingelse for at yde støtte til projekter. Det overlades til bygherrerne selv - inden for de forudsatte rammer og efter en vurdering bl. a. af de lokale efterspørgselsforhold - at foretage det valg af standard, der giver mulighed for at begrænse udgiften og samtidig gøre boligerne tilstrækkeligt efterspurgte.
Boligernes størrelse
12. Ifølge lovens § 54, stk. 1, hvortil der er henvist i § 59 a, må lejlighedernes bruttoetageareal ikke overstige 130 m2. Der vil således ikke kunne ydes støtte til andelsboliger med et større areal.
Endvidere gælder for støttet andelsboligbyggeri som udgangspunkt de samme retningslinier for boligernes størrelse, som er fastsat i boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v. i pkt. 37 og i boligministeriets cirkulære af 8. november 1977 om ændringer i lov om boligbyggeri m.v., afsnit III.
Efter disse retningslinier må lejlighedernes gennemsnitsstørrelse i etagebyggeri højst være 85 m2 bruttoetageareal, og højst ca. 5 pct. af lejlighederne må være på mere end 95 m2. I lavt byggeri må gennemsnitsstørrelsen højst være 95 m2, og kun et meget begrænset antal lejligheder må være på mere end 110 m2.
Etagearealet for fritidslokaler og erhvervslokaler m.v., jfr. pkt. 13 og 14, skal ikke medregnes i de nævnte maksimumsarealer.
Såfremt anskaffelsessummen pr. m2 bruttoetageareal for byggeriet er væsentligt lavere end de maksimale rammetal, som er anført i cirkulærets pkt. 15, kan kommunen dog tillade en vis, rimelig forhøjelse af de nævnte lejlighedsstørrelser - dog ikke udover lovens maksimum på 130 m2. En sådan forhøjelse af lejlighedsstørrelsen kan dog kun ske, såfremt projektet i øvrigt opfylder sædvanlige og forsvarlige krav til kvalitet og udstyr, og boligerne skønnes at være tilstrækkeligt efterspurgte.
Som almindelig retningslinie for lejlighedsfordeling i nybyggeri gælder, at der skal være et rimeligt forhold mellem lejlighedsarealet og antallet af beboelsesrum.
Om beregningen af etagearealer henvises til boligministeriets cirkulæreskrivelse af 7. juni 1978 om beregning af etagearealer i almennyttigt boligbyggeri. Skrivelsen er optaget som bilag 2 til dette cirkulære.
I det almennyttige boligbyggeri kan det ifølge pkt. 25 ff i cirkulæret af 4. juni 1975 kræves, at en passende del af lejlighederne indrettes for børnerige familier, pensionister, invalider eller andre særlige befolkningsgrupper. Sådanne krav vil ikke blive stillet til offentligt støttet andelsboligbyggeri, men dette hindrer naturligvis ikke, at der i den enkelte bebyggelse indrettes andelsboliger til opfyldelse af sådanne særlige boligbehov, og cirkulæret af 4. juni 1975 kan derfor i denne henseende betragtes som vejledende.
Fritidslokaler, legearealer m.v.
13. Der kan ydes støtte til indretning - med inventar i beskedent omfang - af fritidslokaler, hobbyrum, samlingslokaler el. lign., såfremt deres areal ligger inden for 3 pct. af beboelsesarealet. Denne procentsats forhøjes, når bebyggelsen omfatter mindre end 35 boliger, således:
Med 0,1 pct. for hver bolig under 35 - f. eks. til 3,3 pct. for 32 boliger og 3,8 pct. for 27 boliger således at satsen ved 25 boliger bliver 4,0 pct. For hver bolig under 25 forhøjes satsen med 0,2 pct., således at den ved 15 boliger udgør 6,0 pct. For bebyggelser med under 15 boliger sker ingen yderligere forhøjelse af satsen, der altså også her er 6,0 pct. Overstiger fællesarealerne disse procentsatser, er det et vilkår for støtte, at udgifterne til det overskydende areal kan afholdes inden for rammebeløbene i pkt. 15.
Legearealer skal indrettes efter reglerne i bygningsreglementet, men støtte kan kun ydes til den del af udgifterne, der kan rummes inden for rammebeløbene i pkt. 15.
Erhvervslokaler
14. Til supplering af boligerne kan i passende omfang indrettes butiks-, kontor- og værkstedslokaler.
I det omfang, deres arealer ikke udgør mere end 5 pct. af beboelsesbebyggelsens bruttoareal, kan kommunalbestyrelsens garanti, jfr. pkt. 6, også omfatte den del af lånet, der vedrører disse lokaler.
Der vil derimod ikke kunne ydes rentesikring til nedsættelse af driftsudgifterne for lokalerne.
Udgifterne til erhvervslokaler holdes uden for rammebeløbene i pkt. 15.
Rammetal
15. De rammetal, der er fastsat for den samlede anskaffelsessum (grundudgifter, håndværkerudgifter, omkostninger) pr. m2 bruttoetageareal for almennyttigt byggeri, skal også overholdes i støttet andelsboligbyggeri.
Beløbene udgør pr. 1. oktober 1980 i hovedstads- 4.890 kr. pr. m2 bruttoetage området areal øvrige land 4.460 kr. pr. m2 bruttoetage areal
Om undtagelser fra rammebeløbene, regulering af disse, krav til anskaffelsessummens bestanddele og øvrige krav til fast pris og tid, vinterbyggeri, udbydelse til entreprenørerne, kommunens vilkår, igangsætning, skæringsdato samt vedligeholdelse og forsikring henvises til boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v., punkterne 38-45, med de ændringer, der følger af boligministeriets cirkulære af 8. november 1977 om ændringer i lov om boligbyggeri m.v., afsnit II, og boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 1. september 1979 om nye regler for teknisk rådgivning og bistand inden for almennyttigt byggeri.
Det må tilrådes, at bygherrer uden særligt kendskab til disse regler for byggeri med offentlig støtte søger vejledning hos kommunen om reglernes nærmere indhold og anvendelse.
Afsnit III
Uformelle forhåndsudtalelser fra kommunen om støttemuligheder
16. Det tilrådes, at bygherren, før den egentlige støtteprocedure med fremsendelse af ansøgning o.s.v. indledes, henvender sig til kommunen med henblik på at erfare, om kommunalbestyrelsen på forhånd kan tænkes at ville give støttetilsagn - tilsagn om kommunal garanti og anbefaling af rentesikring og om kommunen i princippet kan godkende det påtænkte projekt, både i henseende til den kommunale planlægning - herunder kloak- og vejplaner - og den påtænkte planløsning for det enkelte projekt, f. eks. med hensyn til lejlighedsantal, lejlighedsfordeling o.s.v.
En sådan uformel forhåndstilkendegivelse fra kommunen vil ikke kunne betragtes som et endeligt løfte om et senere tilsagn om støtte.
17. Forinden grundkøbet bør bygherren sikre sig, at grunden kan udnyttes som påtænkt. Der bør tilvejebringes oplysninger om byggemodning m.v. Kan de lokale bygningsmyndigheder ikke give sikre oplysninger om bundforholdene, bør der foretages en sagkyndig undersøgelse heraf med henblik på beregning af eventuelle udgifter til ekstrafundering og pilotering. Bygherren bør sikre sig kommunalbestyrelsens godkendelse af grundkøbesummen på baggrund af de forventede grundudgifter i øvrigt.
Reservation på kvoten og forhåndstilkendegivelse om tilsagn om støtte
18. Efter en eventuel indledende kontakt med kommunen om dennes indstilling til projektet indledes den egentlige støtteprocedure med fremsendelse af et ansøgningsskema til boligstyrelsen gennem kommunalbestyrelsen om reservation på kvoten på 700 andelslejligheder og om forhåndstilkendegivelse om tilsagn om støtte. Skemaet indsendes til kommunen i 2 eksemplarer, hvoraf kommunen videresender det ene til boligstyrelsen, jfr. pkt. 20.
Skemaet kan rekvireres i boligstyrelsen, Slotsholmsgade 12, 1216 København K. (Tlf. 01 - 11 02 01).
19. Af hensyn til den karakter af forsøg, ordningen har, foretager boligstyrelsen en principiel udvælgelse af projekter, der kan få støtte. Ved udvælgelsen vil man for at indhente erfaringer til brug ved en eventuel videreførelse af ordningen søge sikret, at der ydes støtte til forskellige former for byggeri, etagebyggeri, lavt byggeri (parcel- og rækkehuse, gårdhuse o. lign.), byggerier, hvor initiativet tages af forskellige typer af bygherrer etc. Ifølge pkt. 7 vil endvidere især andelsboligforeninger, der råder over en egnet, byggemodnet grund til byggeriet, blive tilgodeset.
20. Det er ikke nødvendigt, at der på ansøgningstidspunktet foreligger et færdigt udarbejdet projekt. Ansøgningen må dog indeholde sådanne oplysninger, at kommunalbestyrelsen og boligstyrelsen er i stand til at bedømme, om byggeriet må forventes at ville opfylde lovens krav, bl. a. til lejlighedsstørrelse og rammetal. Såfremt lovens krav til byggeriet ventes at kunne opfyldes, meddeler kommunen bygherren, at kommunen vil være sindet at yde tilsagn om garanti, jfr. pkt. 6, og skemaet indsendes af kommunen til boligstyrelsen med oplysning herom. Boligstyrelsen foretager derefter, såfremt betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt, den fornødne reservation på kvoten på de 700 lejligheder og meddeler forhåndstilsagn om rentesikring til projektet, jfr. pkt. 2-4. Samtidig bemyndiger boligstyrelsen kommunen til på styrelsens vegne at meddele endeligt tilsagn om rentesikring, når betingelserne herfor er opfyldt.
21. Den meddelte reservation på kvoten skal inden 4 måneder efterfølges af et tilsagn om kommunegaranti og rentesikring. Såfremt der ikke vil kunne meddeles et sådant tilsagn fra kommunen inden udløbet af denne frist, kan boligstyrelsen under særlige omstændigheder forlænge fristen med yderligere 3 måneder. Såfremt fristen ikke forlænges, eller hvis tilsagn endnu ikke er meddelt efter en forlængelse af fristen som ovenfor nævnt, er reservationen på kvoten og forhåndstilkendegivelsen om tilsagn om støtte bortfaldet, og bygherren må i givet fald påny søge herom.
Ansøgning om godkendelse af projekt og anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse
22. Den del af sagsbehandlingen, der har til formål at vurdere, om projektet og udgifterne hertil opfylder de stillede krav og forudsætninger, bliver ud fra samme synspunkter, som gælder for det almennyttige byggeri, varetaget af kommunen.
Boligstyrelsens forhåndstilsagn om rentesikring, jfr. pkt. 20, vil indeholde en bemyndigelse til kommunalbestyrelsen til på boligstyrelsens vegne at meddele endeligt tilsagn om rentesikring samtidig med det endelige tilsagn om kommunegaranti for bebyggelsens finansiering. I denne bemyndigelse fra boligstyrelsen til kommunalbestyrelsen vil det blive forudsat, at kommunen har påset, at projektet med hensyn til planlægning, indretning og priser opfylder de krav, der er stillet i afsnit II.
23. Det overlades principielt til den enkelte kommune at afgøre, hvilket oplysningsmateriale fra ansøgeren der skal foreligge i de enkelte sager. Det vil dog sikkert kunne være praktisk at anvende de ansøgningsskemaer, der benyttes i det almennyttige byggeri, jfr. boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt byggeri, pkt. 52. Som grundlag for kommunens tilsagn vil således kunne anvendes det pågældende skema 1 i det omfang, kommunen ønsker oplysningerne. Det kan i det hele taget være hensigtsmæssigt for kommunens vurdering af sagen at lægge de principper til grund, der er indeholdt i det nævnte cirkulæres pkt. 53-57 - men naturligvis med den tilpasning, der er nødvendig på grund af andelsboligernes særlige forhold.
Såfremt betingelserne herefter kan anses for opfyldt, meddeler kommunen tilsagn om kommunegaranti og - på boligstyrelsens vegne - om rentesikring. Kommunen giver samtidig boligstyrelsen meddelelse herom.
24. Når støttetilsagn er meddelt, kan bygherrens færdiggørelse af projekteringen, indhentning af priser samt indgivelse af ansøgning til kommunen om endelig godkendelse af projektet og anskaffelsessum således ske efter retningslinierne i pkt. 56 og 57 i boligministeriets ovennævnte cirkulære, og samme skema som for almennyttigt byggeri, nemlig skema 2, vil kunne anvendes som grundlag herfor.
25. Opmærksomheden henledes på bestemmelsen i § 54, stk. 2, hvorefter støtte kun kan bevilges, såfremt byggearbejderne ikke er igangsat. Dette indebærer, at kommunens endelige tilsagn om rentesikring og kommunegaranti må anses for bortfaldet, såfremt bygherren har igangsat arbejdet forinden tilsagnet. Det er omvendt et vilkår for et støttetilsagns fortsatte gyldighed, at byggeriet igangsættes til det tidspunkt, som er anført i tilsagnet.
Godkendelse af den endelige anskaffelsessum efter byggeriets fuldførelse
26. Også under byggeriets gennemførelse kan kommunen følge reglerne i boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975, jfr. cirkulærets pkt. 58. Efter byggeriets afslutning kan byggeregnskab opgøres på skema 3 og behandles efter reglerne i pkt. 59 og 60 i det nævnte cirkulære.
Den anskaffelsessum, der er godkendt af kommunen, jfr. pkt. 24 ovenfor, skal i princippet være overholdt efter færdiggørelsen. Følgende merudgifter kan dog altid godkendes ud over de gældende rammebeløb, jfr. pkt. 15 ovenfor:
1) Uforudseelige udgifter med indtil 2 pct. af den tidligere godkendte anskaffelsessum.
2) Eventuelle merudgifter til byggelånsrenter samt merudgifter som følge af, at lejlighederne ikke er taget i brug umiddelbart i forbindelse med færdiggørelsen. Der kan dog i denne henseende kun indregnes 1 måneds indtægtstab i anskaffelsessummen.
3) Eventuelle merudgifter til udtørring.
4) Eventuelle merudgifter, såfremt der i tilslutning til fastprisordningen måtte være godkendt faste enhedspriser på visse leverancer.
Kommunen orienterer boligstyrelsen om anskaffelsessummens godkendelse.
Fastsættelse af skæringsdag for byggeriets overgang fra anlæg til drift. Ansøgning om berigtigelse af rentesikring
27. Senest 3 måneder efter byggeriets endelige finansiering skal andelsboligforeningen fremsætte begæring om endelig berigtigelse af rentesikring til kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med behandlingen påse, at skæringsdagen for byggeriets overgang fra anlæg til drift er fastsat til datoen for byggeriets (sidste lejlighed) færdiggørelse efter tidsplanen, med tillæg af een eller højst to måneder til klargøring af udenomsarealerne. Ved større byggeri med kontinuerlig færdiggørelse af lejlighederne kan skæringsdatoen fastsættes til den gennemsnitlige indflytningsdato beregnet på grundlag af forholdet mellem den fulde årsindtægt, når alle boliger er afsat og den faktisk indgåede indtægt på færdiggørelsestidspunktet. Der henvises nærmere herom til pkt. 39, nr. 14 i boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m. v.
Kommunalbestyrelsen attesterer begæringen og videresender den til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning. Såfremt ikke alle boliger er taget i brug som andelsboliger, skal ansøgningen indeholde oplysning om det ibrugtagne antal boliger, disses bruttoetageareal og det samlede etageareal for bebyggelsen eller den del heraf, der søges rentesikring til, jfr. nedenfor.
Det skema, der skal anvendes ved berigtigelsen, fås ved henvendelse til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, Landgreven 4, 1301 København K. (Tlf. 01-11 46 40).
28. Allerede når der er udstedt ibrugtagningstilladelse for byggeriet eller et afsnit af dette, kan der - for lejligheder, der er taget i brug af andelshavere, jfr. pkt. 30 - ske a conto berigtigelse af rentesikringen på grundlag af foreløbige oplysninger om prioritetsforrentningen. Bygherren fremsender ansøgning herom direkte til hypotekbanken på et skema, der fås ved henvendelse til hypotekbanken, bilagt ibrugtagningstilladelse. I tilfælde af delvis ibrugtagelse som andelsboliger må skemaet suppleres med oplysninger som nævnt i pkt. 27.
29. Ved beregningen af rentesikringen anses obligationslån for optaget på tidspunktet for obligationernes afhændelse og kontantlån på tidspunktet for provenuets udbetaling.
Rentesikringen beregnes på grundlag af de rentesatser, som offentliggøres i Statstidende den 2. tirsdag i hver måned. De offentliggjorte satser anvendes ved beregning af rentesikring i forhold til obligationssalg, der er sket i den forudgående måned.
Rentesikring udbetales kontant til andelsboligforeningen. Udbetalingen sker kvartalsvis bagud pr. 31. marts, 30. juni, 30. september og 31. december, første gang når det fuldførte byggeri er godkendt og da for perioden fra ejendommens ibrugtagelse til den af de nævnte datoer, der ligger nærmest forud for rentesikringens berigtigelse.
30. Opmærksomheden henledes på de særlige regler, der gælder for andelsboliger med hensyn til rentesikringens udbetaling. Udbetalinger af rentesikring vil således først kunne ske i takt med, at de enkelte boliger tages i brug af andelshaverne, jfr. pkt. 4 ovenfor. Dette gælder, hvad enten denne ibrugtagning sker straks efter byggeriets færdiggørelse eller efter salg af andele til første andelshaver, der tager den pågældende bolig i brug på et senere tidspunkt end byggeriets ibrugtagelse.
Det må derfor som nævnt også i ansøgningen om rentesikringens berigtigelse opgøres, hvor mange boliger der er solgt og taget i brug som andelsboliger på ansøgningens tidspunkt, disses bruttoetageareal og bebyggelsens samlede rentesikringsberettigede etageareal, idet rentesikringen da foreløbigt vil blive fastsat på grundlag heraf. Endvidere må andelsboligforeningen give meddelelse til kommunen, efterhånden som flere boliger sælges som andelsboliger og tages i brug, med henblik på attestation og videregivelse af oplysningerne til hypotekbanken, som på grundlag heraf regulerer rentesikringen.
Rentesikringen for den enkelte bolig beregnes som en forholdsmæssig andel, fastsat efter bruttoetageareal, af den samlede rentesikring for hele bebyggelsen.
Afsnit IV
Oplysningspligt over for andelshavere
31. Forinden andelshaverens overtagelse af sin lejlighed skal han af andelsboligforeningen gøres bekendt med indskuddets størrelse, den årlige boligafgift, sikkerheden for det indbetalte indskud og muligheden for at blive boende som lejer i tilfælde af, at foreningen opløses som følge af manglende tilslutning.
Sikring af andelsindskud og andelshavernes ret til at blive boende
32. Da rentesikring først udbetales ved lejlighedernes overtagelse af andelshaverne, må man gå ud fra, at en bygherre for at begrænse sin risiko på forhånd sikrer sig, at en væsentlig del af boligerne kan afsættes i forbindelse med eller snarest efter byggeriets færdiggørelse.
For at sikre andelshaverne mod tab på erlagte andelsindskud i tilfælde af, at der alligevel ikke kan sælges et tilstrækkeligt antal lejligheder til at sikre andelsboligforeningens fortsatte drift, skal andelsindskuddet indbetales på en særlig spærret konto i et pengeinstitut, oprettet i andelsboligforeningens navn. Først når mindst 75 pct. af foreningens lejligheder er taget i brug af andelshavere, der har indbetalt boligandel, kan indskuddene frigives og udbetales til bygherren.
Kan disse betingelser ikke opfyldes, og foreningen må opløses, tilbagebetales indskuddet til andelshaverne. I disse tilfælde vil de hidtidige andelshavere være berettiget til at blive boende i deres lejligheder som lejere. Udlejeren kan da forlange, at der af andelsindskuddet tilbageholdes et beløb, svarende til 6 måneders leje, til dækning af forudbetalt leje og depositum. Herefter reguleres forholdet mellem lejer og udlejer efter lejelovgivningen.
Andelsboligloven
33. For andelsboligforeningens forhold i øvrigt, herunder krav til vedtægtens indhold og prisfastsættelse af andele ved overdragelse af lejligheder, gælder reglerne i boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 515 af 28. november 1980 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligloven).
Om disse forhold henvises i øvrigt til boligstyrelsens cirkulære om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Underskrift 1
Boligstyrelsen, den 29. december 1980 AXEL G. POULSEN /Bent Noiesen UDDRAG
Bilag 1
Lov nr. 480 af 5. november 1980
Lov om ændring af lov om boligbyggeri
(Øget ramme for nyt almennyttigt boligbyggeri og lette kollektivboliger m. v. Støtte til opførelse af andelsboliger. Udvidet adgang til erhvervelse af eksisterende ejendomme til ungdomsboliger)
Stk. 1. § 1 I lov om boligbyggeri, jfr. lovbekendtgørelse nr. 354 af 30. juli 1980, foretages følgende ændringer: - -
4. Efter kapitel VIII indsættes som nyt kapitel VIII a:
»Kapitel VIII a
Støtte til opførelse af andelsboliger
§ 59 a.
Stk. 1. Boligministeren kan på statskassens vegne give tilsagn om rentesikring til opførelse af boliger, der overtages af boligtagerne på andelsbasis. Tilsagn kan gives til opførelse af indtil 700 andelsboliger.
Stk. 2. Tilsagn kan gives til andelsboligforeninger, der er dannet med henblik på opførelse af andelsboliger til brug for foreningens medlemmer, samt til personer, institutioner, selskaber, fonds og lignende, som påtager sig at opføre en boligbebyggelse med henblik på overdragelse til en andelsboligforening.
Stk. 3. Inden overtagelse af en bolig i foreningen skal andelshaveren have oplysning om størrelsen af andelsindskud og boligafgift samt om sikkerheden for det indbetalte indskud i tilfælde af, at foreningen må opløses som følge af manglende tilslutning, og om de muligheder, der i så fald vil være for at blive boende som lejer.
§ 59 b.
Stk. 1. Rentesikring kan ydes til nedbringelse af renteudgifterne ved lån til ejendommens opførelse inden for den lånegrænse, der ifølge lov om realkreditinstitutter gælder for lån til opførelse af ejendomme til helårsbeboelse.
Stk. 2. Reglerne i §§ 44 (* 1) og 47 (* 2) gælder tilsvarende.
Stk. 3. Rentesikring ydes fra tidspunktet for den enkelte andelshavers ibrugtagelse af boligen med en forholdsmæssig andel af den samlede rentesikring for ejendommen. Rentesikringens aftrapning beregnes med virkning fra ejendommens ibrugtagelse. I øvrigt gælder §§ 45 (* 3) og 46 (* 4) tilsvarende.
§ 59 c.
Stk. 1. Med hensyn til byggeriets udformning, kvalitet og anskaffelsesudgifter m. v. gælder reglerne i §§ 52 (* 5), 54 (* 6) og 55 (* 7).
Stk. 2. Til opførelsen kan kommunalbestyrelsen med tilsynsmyndighedens samtykke yde garanti for realkreditlån inden for den del af lånenes nettoprovenu, der får pantesikkerhed ud over 65 pct. af ejendommens værdi, jfr. § 56, stk. 1. (* 8)
Stk. 3. Indtil 75 pct. af foreningens lejligheder er taget i brug af andelshavere, der har indbetalt boligandel, indbetales andelshavernes indskud på en særlig konto i et pengeinstitut, således at midlerne ikke frigives til foreningen, før den nævnte betingelse er opfyldt. Bliver betingelsen ikke opfyldt, og foreningen må opløses, tilbagebetales andelsindskuddet.
Stk. 4. Opløses en andelsboligforening som nævnt i stk. 3, har de hidtidige andelshavere ret til at blive boende som lejere, og udlejeren kan da forlange, at der af andelsindskuddet tilbageholdes et beløb svarende til 6 måneders leje til dækning af forudbetalt leje og depositum.« - -
Stk. 1. § 2 Loven træder i kraft den 1. januar 1981.
Underskrift 2
Givet på Christiansborg slot, den 5. november 1980 Under Vor Kongelige Hånd og Segl MARGRETHE R /Erling Olsen