Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1981/136@1981-10-21/da

Indhold

1. Indledning
2. Underskrift 1

Indledning

1. Ved lov nr. 481 af 5. november 1980 er gennemført en række ændringer i lov om realkreditinstitutter med hensyn til institutternes långivning.

Loven om realkreditinstitutter er med disse ændringer optrykt som boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 491 af 17. november 1980 (bilag 1).

Lovændringerne er med en enkelt undtagelse trådt i kraft den 16. november 1980, men lån efter de hidtidige låneregler har dog kunnet ydes indtil udgangen af marts 1981, og lån, der er udbetalt efter de hidtidige regler i tiden mellem 16. september 1980 og 16. november 1980, kan omberegnes efter de nye værdiansættelses- og låneudmålingsregler, jfr. nedenfor under pkt. 55.

Endvidere er ved lov nr. 56 af 18. februar 1981 (bilag 2) og lov nr. 146 af 1. april 1981 (bilag 3) gennemført ændringer, henholdsvis om tilvejebringelse af egenfinansiering ved om- og tilbygningsarbejder m.v. ved eget arbejde (bilag 2) og om udvidelse af henstandslåneordningen for kriseramte landmænd (bilag 3). Disse ændringer er trådt i kraft henholdsvis den 1. marts 1981 og den 5. april 1981.

I medfør af lovens § 30 a er ved § 17 i bekendtgørelse nr. 487 af 10. november 1980 den overvejende del af de boligministeren i loven tillagte beføjelser overdraget til boligstyrelsen .

I dette cirkulære redegøres for lovens regler efter gennemførelsen af de nævnte ændringer, og cirkulæret erstatter boligministeriets cirkulære nr. 267 af 30. november 1973 om realkreditinstitutter, cirkulære nr. 106 af 17. juni 1975 om midlertidig udvidet adgang til realkreditbelåning, cirkulære nr. 201 af 27. oktober 1975 om midlertidig udvidet adgang til realkreditbelåning af visse erhvervsejendomme og boligstyrelsens cirkulære nr. 102 af 25. juni 1980 om realkreditlån til finansiering af energibesparende foranstaltninger og brandsikring, samt lejeres overtagelse af udlejningsejendomme på andelsbasis.

Ændringer i forhold til hidtidig lov

2. Hovedpunkterne i de gennemførte ændringer er:

a) Indførelse af et kontantprincip ved værdiansættelse og låneudmåling. Medens der tidligere skete en værdiansættelse af ejendommen i prioriteret stand og en låneudmåling på grundlag af 10 pct.-, senest 12 pct.-obligationer (bruttometoden), skal der nu (lovens § 11, stk. 1) fastsættes en kontantværdi af ejendommen i uprioriteret stand, og lån udmåles således, at kontantprovenuet ligger inden for lovens lånegrænse sat i forhold til ejendommens kontantværdi (nettometoden).

b) Indførelse af enhedslån uden opdeling i almindelig og særlig realkredit.

Enhedslån kan ydes på alle områder, bortset fra ejendomme til industri og håndværk samt landbrug m.v., hvor der opretholdes en 2-lagsbelåning (1. prioritet og sekundær prioritet). Ordningen betyder en forenkling med færre obligationstyper, færre pantebreve og færre tinglysninger.

c) Forenkling og udvidelse af långivningen til finansiering af arbejder på eksisterende ejendomme (lovens § 10, stk. 7). Der kan nu ydes lån også til vedligeholdelses- og opretningsarbejder, og for disse såvel som for om- og tilbygningsarbejder, herunder brandsikring og energibesparende foranstaltninger, er der fastsat samme finansieringsgrad og løbetid. Lånet udmåles på grundlag af afholdte udgifter og - i et vist omfang - værdien af eget arbejde. Reglen træder, for så vidt angår om- og tilbygning, i stedet for den midlertidige § 17 b, der samtidig er ophævet.

d) Som et led i tilvejebringelsen af en ny struktur for långivningen til ejendomme til industri og håndværk er den tidligere grænse for lån med 1. prioritet på 50 pct. ændret og samtidigt justeret på grund af overgangen til kontantprincippet, således at den nye lånegrænse udgør 35 pct. (§ 10, stk. 1). For lån med sekundær prioritet, der kun kan ydes af et nyoprettet specialinstitut, er lånegrænsen fortsat 60 pct. Samtidig er der tilvejebragt lovhjemmel for, at enhedsprioriteringsinstitutterne kan yde et lån svarende til begge lag i mindre industri- og håndværksejendomme (§ 10, stk. 5).

e) Som en engangsforanstaltning er der i §§ 23 a-23 f givet hjemmel for, at de tre landbrugsudlånende institutter kan yde såkaldte henstandslån til visse vanskeligt stillede landmænd til modregning i forfaldne terminsydelser. Udlånet, der sker af institutternes generalreservefonde, forrentes med 6 pct. p.a. og afdrages over 16 år. Rammen for de samlede udlån af denne art forventes at blive ca. 530 mill. kr.

AFSNIT I

De godkendte institutter og deres udlånsadgang

3. Formidling af realkredit efter realkreditlovens regler - lån mod pant i fast ejendom på grundlag af udstedelse af obligationer - kan kun foretages af institutter, der er godkendt af boligministeren. Sådanne institutter er eneberettigede til at udstede obligationer til offentlig udbydelse som led i formidling af lån mod pant i fast ejendom.

Dansk Landbrugs Realkreditfond er ikke godkendt af boligministeren, men er oprettet i henhold til lov nr. 278 af 7. juli 1960, som ændret ved lov nr. 79 af 20. marts 1964, om et finansieringsinstitut for landbrug m.v. Fonden udøver sin udlånsvirksomhed efter denne lovs bestemmelser og er undtaget fra realkreditlovens regler.

Ved realkreditreformen i 1970 var det som led i en rationalisering af realkreditsystemet tilsigtet at nedbringe antallet af realkreditinstitutter, og efter omfattende fusioner blev antallet af godkendte realkreditinstitutter nedbragt til 6, nemlig:

2 landsdækkende9 benhedsprioriteringsinstitutter inden for lånesektoren boligejendomme, kontor- og forretningsejendomme samt hoteller: Byggeriets Realkreditfond og Kreditforeningen Danmark.

2 landsdelsdækkende enhedsprioriteringsinstitutter inden for samme lånesektor: Forenede Kreditforeninger (Øerne) og jyllands Kreditforening (Jylland).

Til de nævnte låneformål vil således i ethvert udlånsområde i landet kunne søges lån i 3 enhedsprioriteringsinstitutter: 2 landsdækkende og 1 landsdelsdækkende.

Disse institutter kan endvidere yde lån i ejendomme til industri og håndværk inden for en lånegrænse på 35 pct. og - bortset fra Byggeriets Realkreditfond - til land- og skovbrug samt gartneri og frugtplantager, hvor lånegrænsen er 45 pct. I visse mindre ejendomme til industri og håndværk kan institutterne dog yde enhedsprioritering inden for en lånegrænse på 60 pct. Der henvises herom til pkt. 15.

Uden for enhedsprioriteringsområdet var godkendt følgende 2 landsdækkende institutter, der alene kunne yde lån i industri- og håndværksejendomme:

Kreditforeningen for Industrielle Ejendomme ,der ydede lån mod 1. prioritet, og

Industriens Hypotekfond , der ydede lån mod sekundær prioritet.

Ved lov nr. 481 af 5. november 1980 er forudsat indført en ny struktur for belåningen af ejendomme til industri og håndværk ved en fusion pr. 1. april 1981 af de to institutter til eet nyt specialinstitut, Industriens Realkreditfond, der er godkendt den 13. marts 1981, og som alene yder lån mod sekundær prioritet. Dette institut er tillige eneberettiget til at udmåle og yde realkreditlån på grundlag af værdien af maskiner.

4. Ud fra realkreditlovens forudsætninger er der for tiden ikke behov for at tillade oprettelse af yderligere realkreditinstitutter, og oprettelse af sådanne institutter kan derfor ikke påregnes godkendt.

5. Adgangen til at drive virksomhed med realkreditformidling skal efter en overgangsperiode indtil 1984 eller udgangen af 1989 - omfattes af De Europæiske Fællesskabers direktiv af 12. december 1977 om samordning af lovgivningen om adgang til at optage og udøve virksomhed som kreditinstitut. Direktivet må påregnes - efter overgangsperioden at indebære, at de hidtidige begrænsninger i adgangen til at oprette realkreditinstitutter skal bortfalde, og at virksomheden skal opfylde direktivets krav. Realkreditloven forudsættes til sin tid ændret med henblik herpå.

Institutternes ledelse

6. Efter lovens § 5, stk. 1, overlades det til et institut i sine vedtægter at fastsætte, hvilket organ der skal være instituttets øverste myndighed. Indeholder vedtægterne ingen bestemmelse om et sådant organ, er den øverste myndighed hos bestyrelsen.

7. Ved bestemmelserne i § 5, stk. 2, og § 6, stk. 2, sammenholdt med bestemmelsen i § 7, stk. 1, fastslår loven princippet om adskillelse mellem de styrelsesmæssige og de administrative funktioner, jfr. dog pkt. 8.

Bestyrelsen varetager den overordnede ledelse af instituttets anliggender og skal sørge for, at instituttets virksomhed tilrettelægges, ledes og udøves forsvarligt i overensstemmelse med loven og regler fastsat i medfør af loven samt instituttets vedtægter. Bestemmelsen forudsætter, at der i bestyrelsens forretningsorden nærmere fastsættes regler om bestyrelsens behandling af sagerne på grundlag af en forud udsendt dagsorden, og om tilvejebringelse af det nødvendige grundlag for bestyrelsens beslutninger, herunder særligt når der er tale om større eller usædvanlige dispositioner.

Bestyrelsesmedlemmer - bortset fra de af de ansatte valgte - må ikke have andre hverv i instituttet, og bestyrelsens vederlag skal fastsættes efter boligministerens nærmere bestemmelse, jfr. lovens § 6, stk. 2.

Direktionen skal varetage instituttets daglige virksomhed og lede denne på forsvarlig måde i overensstemmelse med bestyrelsens direktiver. Direktionen skal sikre en betryggende værdiansættelse og låneudmåling i de enkelte lånesager. Dispositioner, der efter instituttets forhold er af usædvanlig art eller størrelse, skal dog forelægges bestyrelsen.

Ved bedømmelsen af, hvilke dispositioner der er af usædvanlig art, må der tages udgangspunkt i, at institutternes vedtægtsbestemte formål er at formidle lån mod pant i fast ejendom på grundlag af obligationsudstedelse. Det vil således eksempelvis ligge uden for et instituts normale virksomhed at købe, administrere og sælge fast ejendom, medmindre der er tale om ejendomme, der er bestemt til administrativ brug for instituttet, eller ejendomme, som overtages for at undgå eller søge begrænset tab på instituttets lån i de pågældende ejendomme. Enhver udøvelse af virksomhed, der ikke er et led i realkreditvirksomhed må anses for usædvanlig, også selv om den er af begrænset rækkevidde.

Direktionens og bestyrelsens ansvar for værdiansættelse og låneudmåling er nærmere omtalt nedenfor i pkt. 24.

8. Loven stiller særlige krav til bestyrelsens sammensætning, der har til formål at sikre varetagelsen af samtlige de interesser, der ligger bag institutternes formidling af lån mod pant i fast ejendom på grundlag af obligationsudstedelse. I institutter, der er foreninger af låntagere, skal obligationsejerne have adgang til at vælge mindst 1/4 af medlemmerne af bestyrelsen. I andre institutter skal låntagerne have adgang til at vælge 1/4 af medlemmerne af bestyrelsen. De ansatte i instituttet har adgang til at udpege repræsentanter som medlemmer af bestyrelsen efter regler, der fastsættes af boligministeren, og endelig har boligministeren adgang til at udpege 1 bestyrelsesmedlem, jfr. pkt. 53. Ved anvendelse af »1/4-reglen« skal der ses bort fra de medlemmer, der udpeges af de ansatte og af boligministeren.

Ved udfærdigelse af regler om de ansattes repræsentation i bestyrelsen skal boligministeren tage udgangspunkt i de tilsvarende bestemmelser i lovgivningen om aktieselskaber og anpartsselskaber, men kan gøre sådanne afvigelser, som måtte følge af realkreditinstitutternes særlige organisatoriske og personalemæssige forhold. Ændringer i reglerne om medarbejderrepræsentation er for tiden under overvejelse i lyset af nogle i den senere tid stedfundne ændringer i den nævnte lovgivning.

AFSNIT II

Den almindelige udlånsadgang

9. Lån inden for hvert enkelt instituts vedtægtsmæssige udlånsområde, der er bestemt efter låneobjekternes art og geografiske beliggenhed samt udstrækningen af udlånsadgangen set i forhold til belåningsværdien, kan ydes efter reglerne i lovens §§ 9-17.

På visse områder påhviler det boligministeren at fastsætte nærmere regler til uddybning af loven, jfr. pkt. 17 og afsnit III, men bortset herfra er udlånsadgangen udtømmende lagt fast i §§ 9-17.

Efter lovens § 8 skal boligministeren drage omsorg for et tilsyn med, at instituttet overholder lovens bestemmelser, jfr. nærmere afsnit V. Efter almindelige forvaltningsretlige principper kan boligministeriet (boligstyrelsen) bl. a. på denne baggrund angive vejledende retningslinier for indholdet og rækkevidden af lovens bestemmelser, jfr. eksempelvis pkt. 12. Der er ikke tillagt boligministeren bemyndigelse til hverken at begrænse eller dispensere fra den legale udlånsadgang. Ved de enkelte lånesagers behandling påhviler det institutterne selv at vurdere, om lovens vilkår er opfyldt. Den endelige afgørelse heraf henhører i givet fald under domstolene, men realkreditinstitutternes dispositioner kan give anledning til reaktioner fra tilsynet, jfr. afsnit V. Institutterne handler endvidere under ansvar over for boligministeren, jfr. lovens § 27, hvorefter det kan bestemmes, at et institut skal træde i likvidation, såfremt det ikke overholder bestemmelserne i loven eller vedtægterne, eller det efter boligministerens skøn væsentligt tilsidesætter hensynet til obligationernes sikkerhed.

Låneadgangen afhænger af formålet og af ejendommens art

10. Belåningens formål er afgørende for adgangen til at yde lån, og udlånsadgangen er bestemt ikke alene ud fra hensynet til institutternes (obligationernes) sikkerhed, men tillige ud fra samfundsøkonomiske interesser.

Det er ud fra disse synspunkter et gennemgående træk, at lånemulighederne er gunstigere ved lån til opførelse af ejendomme (nyinvesteringer) end ved belåning af eksisterende ejendomme, at helårsboliger er gunstigere stillet end fritidshuse, og at investeringer har langt bedre finansieringsregler end ren tillægsbelåning af friværdier. Disse bemærkninger kan belyses ved oversigten på side 5.

Oversigt over lånegrænser og løbetider for de vigtigste belåningsformål

A. 1-lagsbelåning

(Alle ejendomme, bortset fra industri- og håndværksejendomme samt landbrugsejendomme m.v.)

Låne- Løbe- grænser tider pct. år 1. Nyopførelser a) Udlejningsejendomme og andelsboliger til helårsbeboelse ........................... 80 | b) Visse ejendomme til sociale og kulturelle > 35 formål m.v.(* 1) ......................... 75 / c) Visse skoler m.v.(* 1) ................... 40 | d) Parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder > 30 til helårsbeboelse ....................... 80 / e) Kontor- og forretningsejendomme samt hoteller ................................. 60 | 2. Om- og tilbygning, vedligeholdelse og opretning, | herunder energibesparende foranstaltninger | og brandsikring | Ejendomme som under 1 a), d) og e) inden | for de for disse gældende lånegrænser. ....... 80/60 > 20 3. Andet | a) Ejerskiftelån ved overtagelse af | udlejningsejendomme på andelsbasis ....... | 80 | b) Ejerskiftelån ved overdragelse af parcel- | | og rækkehuse samt ejerlejligheder | | til helårsbeboelse ....................... > 40 / c) Belåning af fritidshuse ................... | | d) Belåning af ubebyggede grunde ............. | > 10 e) Tillægslån ............................... / / B. 2-lagsbelåning (Industri- og håndværksejendomme samt landbrugsejendomme m.v.) Sekun- Sekun- 1. dær 1. dær prio- prio- prio- prio- ritet ritet ritet ritet 1. Nyopførelser a) Ejendomme til industri og håndværk, herunder fiskeri(* 3) .............. 35 60 20 20 b) Landbrugs- og skovbrugsejendomme samt ejendomme til gartneri og frugtplantager .................... 45 (* 4) 30 (* 4) 2. Om- og tilbygning, vedligeholdelse og opretning, herunder energibesparende foranstaltninger Ejendomme til industri og håndværk(* 3) 35 60 20 20 3. Andet a) Ejendomme til industri og håndværk, herunder fiskeri ................... 35 (* 5) 10 (* 5) b) Landbrugs- og skovbrugsejendomme samt ejendomme til gartneri og frugtplantager ..................... 45 (* 4) 30 (* 4)

Lån til opførelse af ejendomme

11. De gunstigere regler om lån til opførelse af ejendomme tager sigte på disses første finansiering med realkreditlån efter opførelsen. Prioriteringen må således forudsættes at skulle ske i nær kontinuitet af og følgelig inden for en rimelig tid efter byggeriets opførelse. Der vil således kunne ydes lån til opførelse af en ejendom inden for et tidsrum af 2 år fra det tidspunkt, hvor ejendommen i henhold til bygningslovgivningen lovligt har kunnet tages i brug.

Lån til om- og tilbygninger, vedligeholdelse og opretning, herunder energibesparende foranstaltninger og brandsikring

12. Baggrunden for lovens sondring mellem lån til opførelse af ejendomme og lån til eksisterende bebyggelse er - som nævnt i pkt. 10 - ønsket om i videst muligt omfang at forbeholde långivning over obligationsmarkedet til sikring af nyinvesteringer af samfundsmæssig betydning. I visse grænsetilfælde kan imidlertid opstå tvivl, om en ejendom kan anses som »nyopført« eller »eksisterende«.

De klareste tilfælde af »opførelse« foreligger ved bebyggelse af en hidtil ubebygget grund eller af en tidligere bebygget grund efter total fjernelse af den eksisterende bebyggelse. Visse om- og tilbygninger kan imidlertid være så omfattende, at de ud fra ovennævnte baggrund for de forskellige belåningsmuligheder kan sidestilles med nybyggeri i belåningsmæssig henseende. Efter boligministeriets opfattelse må dette eksempelvis gælde:

a) Ombygninger af eller tilbygninger til eksisterende bebyggelse, der forøger bygningens værdi umiddelbart før om- og tilbygningen med mere end 100 pct.

b) Tilbygninger til eksisterende bebyggelse, hvor tilbygningen - uanset om den kan særskilt matrikuleres repræsenterer en selvstændig funktionsdygtig enhed. Til illustration heraf kan nævnes f. eks. en hotelvirksomhed. Det er antallet af udlejningsværelser, der er bestemmende for virksomhedens omfang og drift, og som derfor er det primære i virksomheden, men værelserne gøres alene funktionsdygtige, når tilknyttet en række øvrige, sekundære hotelfaciliteter (køkken, opholdsrum o.s.v.). Tilbygning af ny værelsesfløj til en eksisterende hotelbygning kan formentlig finansieres efter reglerne om »opførelse«, ikke alene hvis den selv tillige indeholder de for hoteldrift fornødne faciliteter til værelsernes betjening, men også såfremt den gøres selvstændig funktionsdygtig til hotelvirksomhed ved adgang til benyttelse af sådanne faciliteter i den eksisterende bebyggelse. Tilsvarende synspunkter må bl. a. også gælde udvidelse af bebyggelsen på en eksisterende industriejendom, hvor udvidelsen enten er fysisk adskilt fra andre bygninger (eksempelvis en kraftcentral, en lagerhal eller en administrationsbygning) eller uden bygningsmæssige ændringer særskilt vil kunne udlejes til andet formål. Omvendt kan f. eks. en tilbygning til et eksisterende parcelhus ud fra de anførte retningslinier normalt næppe tillægges en lignende primær vægt i husets samlede funktion.

Det er alene selve om- eller tilbygningen, der i givet fald kan finansieres efter reglerne om nybyggeri. Ved lånenes udmåling på grundlag af om- eller tilbygningens værdi kan derfor ikke gives tillæg for friværdien i den eksisterende bebyggelse. Denne kan eventuelt belånes med et 10-årigt lån, men kun i det omfang, der måtte være prioriteringsmuligheder inden for den i lovens § 10, stk. 1, anførte grænse.

Bortset fra de tilfælde, der kan sidestilles med nybyggeri, kan et vedligeholdelses-, opretnings-, om- eller tilbygningsarbejde i henhold til lovens § 10, stk. 7, kun finansieres ved et 20-årigt lån, der skal placeres inden for lånegrænsen for den pågældende ejendomskategori. Lån kan ydes med 90 pct. af den afholdte, rimelige udgift med fradrag af eventuel offentlig støtte. Til udgiften kan lægges værdien af eget arbejde, men lånet kan ikke overstige den afholdte, rimelige udgift med fradrag af eventuel offentlig støtte. Der henvises i øvrigt til pkt. 33-34.

Såfremt der ydes lån efter stk. 7 til ombygning, forbedring og opretning, der udføres i overensstemmelse med en saneringsplan, og som kommunalbestyrelsen yder garanti for i medfør af § 47 a i lov om sanering, kan lånet i henhold til § 10, stk. 10, ydes inden for det garanterede beløb. Det betyder, at lånet i denne situation kan ydes med indtil 100 pct. af de afholdte, rimelige udgifter med fradrag af eventuel offentlig støtte.

13. Energibesparende foranstaltninger og brandsikring, der efter lov nr. 73 af 20. februar 1980 kunne finansieres efter særligt fordelagtige regler, sammenlignet med andre om- og tilbygningsarbejder m.v., finansieres i henhold til lov nr. 481 af 5. november 1980 nu efter samme9b- nu gunstigere regler som disse. Bekendtgørelse nr. 103 af 20. marts 1980 om realkreditfinansiering af energibesparende foranstaltninger, som knyttede sig til den tidligere lov, er nu uden lovgrundlag og må derfor anses for bortfaldet, jfr. dog omtalen af overgangsbestemmelser i afsnit VI. Dette indebærer bl. a., at finansieringsadgangen ikke længere kun gælder de nærmere i bekendtgørelsen opregnede arbejder. Endvidere adskiller principperne for låneudmåling til energibesparende foranstaltninger og brandsikring sig ikke mere fra de, der følges, for så vidt angår om- og tilbygningsarbejder m.v. i almindelighed, jfr. pkt. 33.

En særlig regel om energibesparende foranstaltninger - omend indeholdende samme finansieringsordning, som gælder for øvrige om- og tilbygningearbejder m.v. - er bibeholdt i lovens § 10, stk. 8, for så vidt angår visse kommunale ejendomme, som i modsat fald ville være afskåret fra realkreditbelåning, jfr. pkt. 16.

Ejerskiftelån, herunder i forbindelse med

overtagelse af udlejningsejendomme

på andelsbasis

14. Ejerskiftelån vedrørende parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder til helårsbeboelse kan kun ydes inden for en lånegrænse på 40 pct., og lånets løbetid kan ikke overstige 20 år. Ved ejerskifte forstås en egentlig overdragelse, dog kan visse bodelingssituationer sidestilles hermed. I tilfælde, hvor en anpart af ejendommen overdrages, kan der kun ydes lån i forhold til anpartens størrelse. Ejerskiftelån kan ikke ydes efter forløbet af 1 år fra datoen for ejerskiftet.

Visse ældre realkreditlån, såsom hypotekforenings- og reallånefondslån samt lån i særlig realkredit, kan rykke for et ejerskiftelån. Derimod kan lån, ydet af kreditforeninger før 1. juli 1970, i almindelig realkredit efter 1. juli 1970 samt nye enhedslån, ikke rykke tilbage for ejerskiftelån, som derfor kun kan ydes i det omfang, der er opstået en friværdi inden for lånegrænsen på 40 pct.

En særlig form for ejerskiftefinansiering har hjemmel i lovens § 10, stk. 3, hvorefter der kan ydes lån til lejeres overtagelse på andelsbasis af udlejningsejendomme.

I kapitel XVI i lov nr. 237 af 1. juni 1979 om leje er for ejere af udlejningsejendomme, der anvendes til beboelse, fastsat en almindelig pligt - med få undtagelser - til, inden ejendommen overdrages til anden side, at tilbyde lejerne at overtage den på andelsbasis. I denne situation, men også såfremt der uden forbindelse med tilbudspligten finder et salg sted af en udlejningsejendom til en andelsboligforening, stiftet og bestående af ejendommens lejere, kan der ydes realkreditlån inden for en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi. Løbetiden er maksimalt 20 år.

Det er en betingelse, at der er tale om en udlejningsejendom til helårsbeboelse, og at mindst 1/3 af lejerne har tegnet andele. Det påhviler realkreditinstitutterne at påse opfyldelsen af disse betingelser, hvoraf den sidstnævnte er begrundet i, at adgangen til realkreditlån er tilvejebragt i lejernes interesse og ikke er tænkt at skulle benyttes af en ejer alene i egen interesse.

Finansieringsreglen finder anvendelse på rene beboelsesejendomme, med mindst 6 lejligheder og på udlejningsejendomme, der delvis anvendes til andet end beboelse, såfremt de indeholder mindst 13 beboelseslejligheder, jfr. lov om leje, § 100. En kombineret beboelses- og erhvervslejlighed kan medregnes som een beboelseslejlighed.

Lån til ejendomme til industri og håndværk

15. Det følger af loven, at lån til disse ejendomskategorier inden for en lånegrænse på 35 pct. (1. prioritet) kan ydes af enhedsprioriteringsinstitutterne, d.v.s. Byggeriets Realkreditfond, Kreditforeningen Danmark, Forenede Kreditforeninger og Jyllands Kreditforening, medens lån i området op til 60 pct. (sekundær prioritet) skal ydes af et specialinstitut, d.v.s. Industriens Realkreditfond. Dette institut er endvidere eneberettiget til at udmåle og yde lån med sikkerhed i maskiner m. v. (lovens § 12). Der er følgelig som hovedregel tale om en 2-lagsprioritering.

Lån til nyopførelse af bebyggelse samt lån til om- og tilbygninger, der må sidestilles med nyopførelse, kan imidlertid ydes som enhedsprioritering (1. prioritet + sekundær prioritet) af enhedsprioriteringsinstitutterne inden for en lånegrænse på 60 pct., såfremt belåningsværdien af grund og bygninger ikke overstiger 1,5 mill. kr. Denne grænse reguleres med den årlige udvikling i det af Danmarks Statistik beregnede byggeomkostningsindeks for en montagebygget ejendom med indekstallet pr. 1. januar 1981 som basis. Første regulering sker pr. 1. januar 1982.

Det er efter loven den samlede belåningsværdis størrelse, der er afgørende for eventuel enhedsprioritering efter bestemmelsen. Ved successiv finansiering af etaper af et større byggeri eller ved om- og tilbygninger er det derfor belåningsværdien af den samlede ejendom, heri indbefattet værdien af tilbygninger og ombygninger, der er afgørende.

Ejendomme med særlig tilknytning til stat eller kommuner

16. Ifølge lovens § 9, stk. 2, kan visse ejendomme, bestemt efter tilhørsforhold, ikke belånes med realkreditlån. Dette gælder ejendomme, der tilhører staten eller kommuner samt selskaber, selvejende institutioner el. lign., når stat eller kommune gennem repræsentation i ledelsen, gennem hel eller delvis dækning af driftsunderskud, gennem ydelse af lån eller på anden måde har væsentlig indflydelse på ejendommens anvendelse eller drift.

Formålet med disse begrænsninger i adgangen til at optage realkreditlån er at forøge navnlig kommunernes selvfinansieringsgrad og aflaste markedet for realkreditobligationer. Hertil kommer, at den egentlige sikkerhed for lån i ejendomme til en række offentlige formål i mange tilfælde måske i højere grad må siges at måtte baseres på det offentliges skatteudskrivning end på ejendommens markedsværdi. Hvis finansiering af et kommunalt bygge- eller anlægsarbejde - eller byggeri af institutioner til offentlige formål, hvor kommunen har væsentlig indflydelse - skal ske over obligationsmarkedet, vil lån i Kommunekreditforeningen være en mulighed.

Afgørende for de ejendomme, som omfattes af begrænsningerne, men ikke ejes af staten eller en kommune, er, om staten eller kommunen har »væsentlig indflydelse på ejendommens anvendelse eller drift«. Dette kan i konkrete tilfælde give anledning til tvivl, men såfremt stat eller kommune har repræsentation i ledelsen eller har påtaget sig hel eller delvis dækning af driftsunderskud eller har ydet lån til selskabet, vil der som regel være formodning for, at en sådan indflydelse også foreligger.

Selv om der ikke foreligger et ejerforhold som ovenfor beskrevet, kan der forekomme tilfælde, der må sidestilles hermed, og hvor der følgelig også gælder et tilsvarende finansieringsforbud. Det gælder således eksempelvis, når stat, kommune eller de ovennævnte selskaber m.v. indgår aftale med en ejer om leje af en hel eller en væsentlig del af en ejendom, der skal nyopføres. Det samme kan gælde, hvis aftalen med ejeren indeholder en usædvanlig lang uopsigelighed eller en købsret for lejeren. Hvor forhold som de omhandlede foreligger i forbindelse med en eksisterende bygning, der ombygges til brug for en offentlig lejer, vil realkreditlån ikke kunne ydes til finansiering heraf.

Loven undtager ejendomme til helårbeboelse samt el-, gas-, varme- og vandværker fra belåningsforbudet. Ved finansiering af energibesparende foranstaltninger er endvidere visse andre kommunale ejendomme undtaget (§ 10, stk. 8). Herudover er der givet boligministeren adgang til at bestemme, at yderligere en række ejendomme, f. eks. til almennyttige formål, kan undtages. I henhold til denne bemyndigelse er det i § 1 i bekendtgørelse nr. 230 af 29. april 1976 om realkreditlån i visse ejendomme med almennyttige formål (bilag 4) bestemt, hvilke ejendomme der kan belånes med realkreditlån, selv om de tilhører stat eller kommune, eller disse har væsentlig indflydelse på ejendommens anvendelse eller drift. Til de i bekendtgørelsens § 1, nr. 1-2, omhandlede ejendomme kan alene ydes lån inden for en lånegrænse på 40 pct. af ejendommens værdi. Om de i bekendtgørelsens § 1, nr. 3, omhandlede ejendomme henvises til det nedenfor under pkt. 17 anførte.

Sociale og kulturelle institutioner

17. Ifølge lovens § 10, stk. 4, er det overladt til boligministeren at bestemme, hvilke sociale og kulturelle institutioner, der kan belånes inden for den i denne bestemmelse fastsatte lånegrænse på 75 pct. Sådan bestemmelse er truffet i § 2 i den ovenfor nævnte bekendtgørelse om realkreditlån i visse ejendomme med almennyttige formål, der giver adgang til at yde lån, dels for så vidt angår ejendomme, der er bestemt til visse daginstitutioner, visse undervisnings- og mødelokaler, soldater- og sømandshjem og til museer, dels for så vidt angår ejendomme, der er bestemt til idrætsudøvelse. De førstnævnte ejendomme er ved bekendtgørelsens § 1, stk. 1, tillige undtaget fra det principielle belåningsforbud i lovens § 9, stk. 2, på samme måde som de i bekendtgørelsens § 1, nr. 1-2, nævnte ejendomme til undervisningsformål m.v., og der kan således ske belåning, når der er tale om opførelse, udvidelse eller væsentlig forbedring.

Medens reglerne om lånenes maksimale amortisationstider for så vidt angår ejendomme til undervisningsformål m.v. (bekendtgørelsens § 1, nr. 1-2) er ens, hvad enten der er tale om opførelse, udvidelse eller væsentlig forbedring (30 år, jfr. lovens § 13, stk. 1, nr. 2) gælder for de sociale og kulturelle institutioner i bekendtgørelsens § 2, at de maksimale amortisationstider er 35 år ved lån til ejendommens8bopførelse (§ 13, stk. 1, nr. 1), medens der til udvidelse eller væsentlig forbedring alene kan ydes 10-årige lån (§ 13, stk. 1, nr. 8) inden for en lånegrænse på 40 pct., medmindre der er tale om om- eller tilbygninger, der må sidestilles med nyopførelse, jfr. pkt. 12. Om energibesparende foranstaltninger i kommunale ejendomme henvises til pkt. 13 og 16.

Hvad særligt angår ejendomme, der er bestemt til idrætsudøvelse, er det en forudsætning for belåningsadgangen, at de ikke tilhører staten, kommuner eller selskaber med væsentlig statslig eller kommunal indflydelse. I så fald omfattes de af lovens § 9, stk. 2, om begrænsninger i belåningsadgangen, jfr. pkt. 16 ovenfor. Foreligger der ikke et sådant tilhørsforhold - hvilket erfaringsmæssigt hører til sjældenhederne - og belåning derfor kan ske, er lånets maksimale amortisationstid 35 år for lån til opførelse inden for en lånegrænse på 75 pct.

Ejendomme til flere formål

18. Ejendomme, der anvendes eller agtes anvendt til flere formål, belånes efter reglerne i lovens § 16, stk. 3-5, der bestemmer, at lånegrænser og amortisationstider skal fastsættes særskilt for ejendommens enkelte dele, afhængig af de konkrete anvendelsesformål.

Såfremt butiks- og forretningslokaler i en ejendom, der i øvrigt anvendes til helårsbeboelse, ikke udgør mere end 5 pct. af beboelsesdelens bruttoetageareal, kan hele ejendommen dog belånes efter reglerne for ejendomme til helårsbeboelse. Overstiger bygningens bruttoetageareal ikke 300 m2, kan ejendommen i sin helhed belånes efter reglerne for helårsbeboelse, når blot 75 pct. af arealet anvendes til dette formål.

Låneformer

19. Realkreditlån ydes altid på grundlag af obligationsudstedelse. Den traditionelle måde at berigtige lånet på er ved udlevering af obligationer til debitor. Der tales i så fald om et obligationslån. Det er karakteristisk for obligationslånet, at summen og forrentningen af de udleverede obligationer svarer til det udstedte pantebrevs hovedstol og rentesats.

Ifølge lovens § 17, stk. 1, 2. punktum, kan boligministeren godkende låneformer, hvor balancen mellem pantebrevets pålydende og det til pantebrevet svarende obligationsbeløb fraviges. Hovedeksemplet herpå er kontantlånet, ,hvor debitor i stedet for obligationer får udbetalt et kontant beløb, som instituttet skaffer ved salg af obligationer i den serie, hvoraf lånet ydes. Kontantbeløbet svarer til det gældsbeløb, der er opført i pantebrevet, hvor det imidlertid samtidig er fastsat, at hel eller delvis ekstraordinær indfrielse - også i tilfælde af tvangsauktion - af lånet skal ske ved indfrielse af den obligationsrestgæld, som svarer til kontantrestgælden. Der er ikke overensstemmelse mellem pantebrevets rentesats for kontantlånet og den nominelle rente for den bagvedliggende obligationsgæld, da der for tilvejebringelse af det kontante lånebeløb må sælges en obligationspost med et væsentligt større pålydende beløb end kontantbeløbet. Den effektive rente af de solgte obligationer er større end den pålydende rente, hvorfor instituttet må fastsætte ydelsen for kontantlånet således, at det bliver muligt at forrente og amortisere det bagvedliggende, større obligationsbeløb. Til forskel fra obligationslån betales der på kontantlån noget mindre stempelgebyr på grund af den lavere hovedstol. Boligstyrelsen har med virkning fra den 25. november 1980 givet en tilladelse til ydelse af kontantlån, der løber indtil videre. Tilladelsen gælder alle låneformer og både 1-lagslån (enhedslån) og 2-lagslån. Tilladelsen indebærer, at der fra den 25. november 1980 har kunnet ydes kontantlån, når der er tale om lån, der tilbydes efter denne dato, herunder ved lån, der tilbydes omberegnet i medfør af § 2, stk. 3, i lov nr. 481 af 5. november 1980 om ændring af lov om realkreditinstitutter. Tilladelsen giver derimod ikke i videre omfang end det tidligere har været tilfældet adgang til at ombytte ældre obligationslån med kontantlån.

En særlig låneform er rentetilpasningslån , hvor lånets forrentning og ydelse justeres hvert 5. år efter markedsrenten for obligationer med løbetid på 1-5 år, således at debitor får fordelen af et eventuelt senere rentefald, men altså også ulempen af en eventuel rentestigning. Disse lån er forudsat ydet som kontantlån og har i henhold til en tilladelse fra boligstyrelsen, der løber indtil videre, med virkning for lån, der tilbudt den 25. november 1980 eller senere, kunnet ydes til alle ejendomskategorier og til alle låneformål.

20. Lån ydes normalt på grundlag af et allerede foreliggende belåningsgrundlag, f. eks. et færdigt byggearbejde etc., men kan efter lovens § 11, stk. 2, også ydes som forhåndslån . I sidstnævnte fald ydes lånet på grundlag af værdien af projektet, men kan forandres, såfremt det faktisk gennemførte byggeri ikke svarer til forudsætningerne. Da forhåndslån ikke hviler på et eksisterende værdigrundlag, kræves der en pengeinstitutgaranti, forsikringsgaranti eller anden lige så betryggende sikkerhed for, at lånet vil blive indfriet eller nedbragt, hvis det ikke efter udløbet af fristen for den endelige bebyggelse kunne være ydet med det oprindelige beløb. For at være lige så betryggende må sikkerhedsstillelsen kunne gøres likvid og ved hurtig realisation være fuldt tilstrækkelig til at dække indfrielsen af forhåndslånet eller den del deraf, hvormed det skal nedbringes. Som eksempel på sådan lige så betryggende sikkerhed kan nævnes sådanne værdipapirer, hvori umyndiges midler kan anbringes, jfr. justitsministeriets bekendtgørelse nr. 330 af 26. september 1966, som ændret ved bekendtgørelse nr. 355 af 24. juli 1972. Forhåndslån kan kun ydes før byggearbejdets påbegyndelse, og forhåndslånet skal betinges af, at byggeriet iværksættes og færdiggøres inden en nærmere fastsat frist, normalt højst 2 år.

Det er mellem pengeinstitutterne og Danmarks Nationalbank aftalt, at der skal ske finansiering af byggeriet med byggelån i samme omfang, uanset at der er hjemtaget forhåndslån (uændret bogføringspraksis).

Ved optagelse af forhåndslån kan bygherren sikre sig imod rentestigninger (kursfald) i byggeperioden, men får på den anden side ikke fordel af eventuelt rentefald (kursstigning). Forhåndslånet skal forrentes fra tidspunktet for dets udbetaling og belastes af udgiften til pengeinstitutgaranti eller anden sikkerhedsstillelse.

21. Lån kan afvikles på forskellig måde. Den overvejende form er annuitetslån, hvor lånet forrentes og tilbagebetales med lige store terminsydelser gennem hele lånets løbetid. Her vil rentedelen være den overvejende i den første del af løbetiden og afdragsdelen i den sidste del. Lån kan også ydes som serielån , hvor ydelsen er jævnt faldende gennem lånets løbetid, idet afdragene er lige store i hver termin, medens renten falder som følge af de præsterede afdrag.

Amortisationen af lån med længere løbetid end 10 år må efter lovens § 15, stk. 1, ikke forløbe langsommere end amortisationen af et annuitetslån med lige store halvårlige terminsydelser. Mindre afvigelser herfra kan dog godkendes af boligministeren.

Efter lovens § 17, stk. 1, 1. punktum, skal lån, der ydes på andre vilkår end som serie- eller annuitetslån, f. eks. lån, der ikke afdrages i løbetiden (stående lån eller faste lån), indekslån og rentehenstandslån, godkendes af boligministeren. Lån, der ikke afdrages i løbetiden, kan dog højst tillades som 10-års lån, jfr. lovens § 15.

22. Endelig skal nævnes, at lån for tiden kan ydes som 2-terminers- eller 4-terminerslån, hvorved der her tænkes på det årlige antal debitorterminer, idet der indtil nu alene har været tale om to halvårlige kreditorterminer (renteterminer for obligationerne).

AFSNIT III

Kontantprincippet

23. I henhold til lovens § 11 lægges der et kontantprincip til grund ved vurdering og låneudmåling. Ejendommens værdi fastsættes til den kontantpris, som en kyndig erhverver må skønnes at ville betale, og lånet udmåles som et kontantbeløb eller kontantprovenu, der skal ligge inden for lovens lånegrænser. Nærmere regler om låneudmåling og vurdering fastsættes af boligministeren, hvilket er sket ved bekendtgørelse nr. 592 af 25. november 1980, som ændret ved bekendtgørelse nr. 178 af 14. april 1981, om realkreditinstitutternes kontantværdiansættelse og låneudmåling. Sidstnævnte bekendtgørelse er gengivet som bilag 5.

I mange lånesager har realkreditinstitutterne i forbindelse med låneudmålingen behov for at foretage en omregning af allerede eksisterende behæftelser til en kontant værdi . Omregning skal også finde sted i forbindelse med udarbejdelse af ejerskiftestatistik, jfr. nedenfor pkt. 44.

For realkreditlån og almindelige pantebreve, sker omregningen på basis af særlige regler, der godkendes af boligstyrelsen.

Værdiansættelses- og låneudmålingsreglerne er omhandlet nedenfor. Om tilsynet med reglernes overholdelse henvises til afsnit V.

Ansvaret for værdiansættelse og låneudmåling

24. Ifølge bekendtgørelsen foretages værdiansættelse og låneudmåling under bestyrelsens og direktionens ansvar . Det påhviler bestyrelsen at fastsætte de generelle direktiver under iagttagelse af reglerne i loven og bekendtgørelsen, og det påhviler direktionen at sikre en betryggende værdiansættelse og låneudmåling i de enkelte lånesager i overensstemmelse med disse direktiver. Dispositioner, der efter instituttets forhold er af usædvanlig art eller størrelse, skal dog i henhold til lovens § 7, stk. 1, altid forelægges bestyrelsen.

Værdiansættelse

25. Ifølge loven beregnes lånets størrelse på grundlag af pantets værdi .

Værdibegrebet er nærmere uddybet i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling. Det afgørende kriterium for værdiansættelsen har fundet udtryk i § 3, stk. 1, hvorefter ansættelsen af pantets værdi ikke må overstige, hvad der efter instituttets bedste skøn er ejendommens rimelige, kontante handelsværdi eller anskaffelsessum .

Om den nærmere uddybning af dette kriterium henvises til bekendtgørelsens § 3, stk. 1-4.

Det anvendte kriterium indebærer imidlertid, at det enkelte instituts værdiansættelse må ske på grundlag af udøvelse af et skøn , og for at dette ikke skal medføre konkurrence mellem institutterne på værdiansættelserne, som det netop har været hensigten at udelukke, er der til imødegåelse heraf suppleret med andre kriterier i bekendtgørelsens § 3, stk. 5-7.

26. Ved nybyggede ejendomme kan værdiansættelsen således ikke overstige de af instituttet skønnede rimelige byggeomkostninger. Rimelige byggeomkostninger er den anskaffelsessum, som en ejendom som den pågældende må skønnes at kunne tilvejebringes for af en kyndig bygherre ved anvendelse af rationelle metoder.

Resulterer instituttets værdiansættelse af henholdsvis den rimelige, kontante handelsværdi og de rimelige byggeomkostninger i indbyrdes forskellige beløb, skal det laveste af disse beløb danne loft for værdiansættelsen.

27. Ved om- og tilbygning skal der foretages en ansættelse af ejendommens rimelige kontantværdi efter arbejdets udførelse. Den ansatte værditilvækst kan ikke overstige sædvanlige, rimelige omkostninger ved de udførte foranstaltninger, jfr. pkt. 26.

28. Værdiansættelse af den eksisterende ejendom, herunder i forbindelse med lån til vedligeholdelse og opretning, der ikke forøger ejendommens værdi , kan i almindelighed ikke overstige den kontantværdi, der svarer til den seneste ejendomsværdi med et tillæg fastsat på grundlag af statsskattedirektoratets salgstatistik for salg i almindelig fri handel. Er ejendommen handlet efter ansættelsen af den seneste ejendomsværdi, kan belåningen dog ske på grundlag af den købesum, omregnet til kontantværdi, der måtte være konstateret i forbindelse med et ejerskifte, og som ligger inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og karakter må skønnes at ville betale for ejendommen.

29. Ved nyopførelser med offentlig støtte , herunder garanti fra stat og kommune til sikring af ejendommens yderste finansieringsmidler, kan den til grund for støttens beregning godkendte værdi af ejendommen danne grundlag for lånetilbud, såfremt instituttet finder det forsvarligt. Indgår der i den godkendte værdi udgifter til løsøre, som ikke vil være omfattet af panteretten i den faste ejendom, skal sådanne beløb fradrages. Fradragsbeløbet beregnes af støttemyndigheden. I øvrigt skal værdiansættelse af ejendomme til offentlige eller almennyttige formål finde sted på grundlag af ejendommens reale værdi, herunder muligheden for dens anvendelse til andet formål. Der må således ikke tages hensyn til ejerens, f. eks. en kommunes, økonomi eller særlige soliditet.

30. Om det nærmere grundlag for værdiansættelsen m.v. henvises til § 5 i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling.

Låneudmåling

31. Låneudmåling skal ske på grundlag af den foretagne eller godkendte værdiansættelse og under iagttagelse af de maksimale lånegrænser og løbetider ifølge lovens § 10.

Lån kan ydes som kontantlån eller som obligationslån. I begge tilfælde udmåles lånet således, at det kontante provenu ligger inden for den lovlige lånegrænse.

Efter § 6 i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling skal et som kontantlån tilbudt lån effektueres i instituttets højst forrentede obligationsserie, og ydelsen skal fastsættes således, at den bagvedliggende obligationsgæld forrentes og tilbagebetales inden for lånets løbetid.

Obligationslån kan tilbydes i flere renteafdelinger. I intet tilfælde må lånets kontantprovenu, som det beregnes efter kursforholdene på tilbudstidspunktet, dog overstige det kontantlån, der kunne tilbydes.

32. For lån i industrielle og dermed beslægtede ejendomme gælder de særlige regler i lovens § 12, hvoraf det fremgår, at lån som hovedregel alene kan udmåles på grundlag af værdien af grund og bygninger. Efter § 3, stk. 4, i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling skal der endvidere tages hensyn til virksomhedens karakter og kreditværdighed. I et specialinstituts vedtægter kan det bestemmes, at værdien af medpantsatte maskiner og andet tilbehør kan medtages ved værdiansættelse og låneudmåling i et i loven nærmere angivet omfang. Sådan bestemmelse er truffet i de godkendte vedtægter for Industriens Realkreditfond.

33. Lån til vedligeholdelse, opretning og forbedring ved om- og tilbygning efter lovens § 10, stk. 7 og 8, udmåles i det væsentlige på grundlag af udgifterne ved arbejdet . Kontantprovenuet må højst udgøre 90 pct. af de afholdte efter instituttets skøn rimelige udgifter med tillæg af værdien af eget arbejde og fradrag af eventuel offentlige støtte og kan aldrig overstige udgifterne med fradrag af eventuel offentlig støtte. I modsætning til tidligere regler om finansiering af om- og tilbygningsarbejder er det altså ikke afgørende, hvilken værdiforøgelse der tilføres ejendommen, men værdiforøgelsen er dog naturligvis af betydning for størrelsen af det lån, der er plads til inden for lånegrænsen, jfr. oversigten i afsnit II.

I udtrykket »rimelige udgifter« skal lægges, at der ikke er hjemmel til at udmåle lån i forhold til en dokumenteret håndværkerudgift, såfremt denne udgift efter instituttets skøn overstiger normale rimelige udgifter. Herved forstås, hvad der svarer til sædvanlige omkostninger ved gennemførelse af byggearbejder af den pågældende art og kvalitet.

De udgifter, i forhold til hvilke der kan udmåles lån, er udgifter til arbejder og leverancer til byggeriet fra virksomheder, der er registreret efter lov om almindelig omsætningsafgift. Endvidere sædvanlige finansieringsomkostninger, herunder indskud, gebyrer og stempel i forbindelse med lånets optagelse.

Offentlig støtte skal fradrages før udmåling af lånet. Den kan forekomme i form af tilskud, herunder fra Boligselskabernes Landsbyggefond, eller i form af et skattefradrag. I sidstnævnte fald er det skattebesparelsen, der skal fragå før låneudmålingen, og af forenklingsgrunde er det i § 7, stk. 3, i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling fastsat, at denne kan ansættes til 50 pct. af fradraget på selvangivelsen.

Instituttet må påse, at lånsøgeren tilvejebringer tilstrækkelige oplysninger til bedømmelse af de udgifter, der danner grundlag for låneudmålingen, og oplysninger om eventuel offentlig støtte. Oplysning om udgifter vil normalt kunne forligge i form af kvitterede regninger. Boligministeren skal godkende regler om tilvejebringelse af de nævnte oplysninger, således at der kan sikres en ensartet praksis i institutterne. Det bemærkes i denne forbindelse, at institutterne inden et låns berigtigelse skal gøre låntageren opmærksom på, at urigtige angivelser i skemaer, ansøgninger m.v., som har indflydelse på låneudmålingen, betragtes som en svigtende forudsætning, der kan medføre, at lånet opsiges til hel eller delvis indfrielse.

Lån efter § 10, stk. 7 og 8, kan ikke ydes, medmindre dets provenu udgør mindst 12.000 kr. Dette beløb pristalsreguleres efter samme indeks som nævnt i pkt. 15, idet der afrundes - opad eller nedad - efter sædvanlige afrundingsregler. Dette minimumsbeløb gælder dog ikke, når lån efter stk. 7 ydes til ejere af en- og tofamiliehuse samt ejerlejligheder, der tjener til helårsbeboelse for ejeren, når denne eller dennes ægtefælle modtager eller får forskud på folkepension, enkepension eller modtager invaliditetsydelse.

34. Værdien af »eget arbejde« kan medregnes i et vist omfang, før låneudmåling foretages, jfr. nærmere nedenfor. Ved »eget arbejde« forstås her bygherrens (ejerens) og hans pårørendes personlige arbejdsindsats af en art, som ikke er moms- eller skattepligtig for den pågældende.

Ved nyopførelser indgår værdien af eget arbejde både i belåningsværdien og uden begrænsning i låneudmålingsgrundlaget. Det skønnes, at eget arbejde i denne relation sjældent udgør en større andel end den, bygherren må finansiere ved sin egenkapital eller på anden måde end ved realkreditlån.

Ved vedligeholdelse, opretning og forbedring ved om- og tilbygning indgår værdien af eget arbejde i belåningsværdien og har herved indflydelse på, hvilket lån der er plads til inden for den pågældende ejendomsarts lånegrænse. For så vidt angår låneudmålingsgrundlaget, kan værdien imidlertid kun medregnes i den udstrækning, den modsvarer den egenfinansiering, bygherren efter loven skal præstere. Der kan altså ikke i noget tilfælde udmåles et lån, der udgør et større beløb end summen af afholdte, rimelige udgifter (med fradrag af eventuel offentlig støtte). Lånemulighederne efter § 10, stk. 7, kan illustreres ved følgende tabel:

Afholdte udgifter Eget arbejde I alt Offentlig støtte Lån(* 6) --------------------------------------------------------------------- kr. kr. kr. kr. kr. 100.000 0 100.000 0 90.000 100.000 0 100.000 5.000 85.500 90.000 10.000 100.000 0 90.000 90.000 10.000 100.000 5.000 85.000 80.000 20.000 100.000 0 80.000 80.000 20.000 100.000 5.000 75.000 ---------------------------------------------------------------------

Værdien af eget arbejde kan medregnes med et beløb, der svarer til en sædvanlig og rimelig udgift til betalt udførelse af et arbejde af den pågældende art, omfang og kvalitet.

Det påhviler realkreditinstituttet at kontrollere omfanget af de afholdte udgifter og skønne over deres rimelighed, ligesom der på samme måde må foretages en vurdering af omfanget af eget arbejde og den rimelige værdi heraf.

35. Efter § 6, stk. 5, i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling skal der af institutternes lånesager fremgå det grundlag, hvorpå værdiansættelse og låneudmåling er foretaget.

36. Også aftaler mellem realkreditinstitutterne på den ene side og boligministeriet (regeringen) og Danmarks Nationalbank på den anden side kan have indflydelse på låneudmålingen.

På tidspunktet for nærværende cirkulære gælder på dette grundlag følgendebbegrænsninger i lånemulighederne :

a) »Normalhusreglen«.

Ved nyopførelse af parcelhuse og ejerlejligheder skal et realkreditlån have sikkerhed inden for 80 pct. af den værdi, der ville blive ansat for en god nyopført ejerbolig på 165 m2 (ejerlejligheder dog 130 m2) vejet etageareal, beliggende på en normal grund. Er der tale om en større bolig, en usædvanlig stor grund, en særlig beliggenhedsværdi eller særlig luksuriøst udstyr, må der følgelig ske en reduktion af det lån, der kunne være ydet til den pågældende ejendom på grundlag af dens faktiske værdi. Ved »vejet etageareal« forstås en etagearealopgørelse, hvor eksempelvis lofts- og kælderarealer, garagearealer o. lign. reduceres til en mindre størrelse.

Realkreditlån til finansiering af8bom- og tilbygninger til parcelhuse og ejerlejligheder skal kunne opnå prioritetsstilling inden for 80 pct. af den belåningsværdi, der ville blive ansat for en normal, god nyopført ejerbolig på 165 m2 (ejerlejligheder dog 130 m2) vejet etageareal, beliggende på grunden. Såfremt om- og tilbygningen omfatter luksuriøst udstyr, skal lånet reduceres, så det ydes i forhold til belåningsværdien af en normal god udstyrsstandard.

b) Lån til et fritidshus kan ikke overstige et kontantbeløb på 85.000 kr.

c) Der er for egentlige tillægslån i ejerboliger, d.v.s. belåning af friværdien i eksisterende ejendomme, fastsat en kvote for samtlige realkreditinstitutter under eet på for tiden 550 mill. kr. (kontantværdi) årligt. Disse lån skal fortrinsvis anvendes til indfrielse af restgæld på forfaldne sælgerprioriteter m.v.

AFSNIT IV

37. Hensynet til obligationernes sikkerhed danner baggrund for en række bestemmelser i loven, men der må tillige henvises til det enkelte instituts vedtægter . Navnlig bør fremhæves, at spørgsmålet, om der gælder solidarisk ansvar for låntagerne og om dettes eventuelle serievise begrænsning, er bestemt i vedtægterne.

38. De i loven fastsatte maksimale lånegrænser og løbetider for de ydede lån er bestemt bl. a. ud fra hensynet til obligationernes sikkerhed.

I konkrete tilfælde kan sikkerhedshensyn endvidere tale for, at låneobjektet ikke belånes op til de maksimale grænser, og ifølge § 6, stk. 4, i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling gælder derfor, at lånets størrelse og løbetid skal fastsættes under iagttagelse af de sikkerhedshensyn, som efter forholdene skønnes nødvendige. Som eksempel på forhold, der kan betinge en vis tilbageholdenhed i låneudmålingen (og værdiansættelsen), kan nævnes eksistensen af en særlig knaphedspris, risiko for ændringer i markedsforholdene eller strukturændringer.

Lånegrænserne indebærer, at lånene skal ligge inden for disse grænser, men det er overladt til instituttet efter et konkret skøn at afgøre, om vilkårene for foranstående lån er af en sådan karakter, at det er forsvarligt at respektere dem.

Ifølge lovens § 17, stk. 1, jfr. § 20, skal der endvidere i hver serie til enhver tid være balance mellem låntagernes pantebreve (restgælden) og de cirkulerende obligationers pålydende værdi.

Ved åbning af en serie kan boligministeren dog godkende, at balancekravet fraviges. Dette vil navnlig ske ved kontantlån, og de særlige vilkår, der gælder for disse lån, skal sikre, at der ikke herved sker forøgelse af obligationernes risiko.

39. Lovens § 23 stiller følgende særlige krav til reservernes mindstestørrelse :

--------------------------------------------------------------------- Lånets placering i forhold Lån med Lån uden til belåningsværdien solidarisk solidarisk hæftelse hæftelse --------------------------------------------------------------------- I pct. af pantebrevsr- restgælden Inden for de i § 10, stk 1, nævnte grænser (35, 40 eller 45 pct., afhængig af ejendomskategori) ........................ 2 1/2 5 Ud over de i § 10, stk. 1, nævnte grænser........................................ 5 10

Afgørende er det konkret ydede låns placering. For et lån ydet mod 1. prioritet til en industri-, håndværks- eller landbrugsejendom skal altid hensættes 21/2 pct. eller 5 pct., afhængig af, om der er solidarisk hæftelse eller ej. Tilsvarende skal der for lån mod sekundær prioritet hensættes 5 eller 10 pct. For et enhedslån skal der hensættes 21/2 eller 5 pct., hvis lånet i sin helhed placeres under de i lovens § 10, stk. 1, nævnte grænser, og 5 eller 10 pct., hvis lånet overskrider disse grænser. I så fald gælder den højere hensættelsesprocent hele lånets restgæld, også den del af lånet, der har sikkerhed inden for grænserne i § 10, stk. 1. Dette betyder en forøget reservefondsopbygning i forhold til de før lov nr. 481 af 5. november 1980 gældende regler. Det fremgår af lovens motiver, at ændringen ikke må påvirke størrelsesordenen af de reservefondsbidrag, der hidtil er betalt af låntagerne. I den udstrækning kravene til seriereservefondene ikke kan opfyldes ved låntageres indskud og bidrag, må de fornødne beløb sikres ved institutternes generalreservefonde.

Ved vurderingen af, om reservekravene er opfyldt, må tages i betragtning, at et instituts reserver kan »tilhøre« dels de enkelte serier, dels den fælles generalreservefond, at der i nogle institutter gælder serievis afgrænsning af solidarisk ansvar og reserver, men i andre institutter fællesskab for alle - eller flere - serier, at der i nogle institutters vedtægter er hjemmel til for de ældre serier at tegne garantikapital af »overskydende beløb« til fordel for nye serier, at et institut (eller en serie) i en overgangsperiode kan tegne garantikapital, f. eks. i forsikringsselskaber, til supplering af egne reserver, og at der ved opgørelse af et instituts pligtmæssige reserver bortses fra lån, der er sikret ved stats- eller kommunegaranti eller anden uomtvistelig god sikkerhed.

AFSNIT V

Indledning

40. I medfør af lovens § 8 skal boligministeren drage omsorg for tilsynet med, at realkreditinstitutterne overholder bestemmelserne i loven, regler udfærdiget i medfør af loven og instituttets vedtægter, herunder at lovens lånegrænser overholdes, og at hensynet til obligationernes sikkerhed tilbørligt iagttages.

I medfør af lovens § 30 a er ved bekendtgørelse nr. 487 af 10. november 1980 en lang række af boligministerens beføjelser i henhold til realkreditloven, herunder om tilsyn, henlagt til boligstyrelsen.

Ved boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 593 af 15. december 1980 om tilsyn med realkreditinstitutter (bilag 6) er fastsat nærmere regler om etableringen af dette tilsyn i boligstyrelsen .

41. Udgangspunkt for tilsynets virksomhed er de hensyn, som realkreditloven har tilsigtet varetaget: Balance på obligationsmarkedet, fremme af opsparingen, sikring af obligationerne og en forenkling og billiggørelse af låneformidlingen. Disse hensyn er primært søgt varetaget ved en styring af obligationsudstedelsen gennem realkreditlovens selektive lånegrænser og løbetider og ved tilrettelæggelse af en hensigtsmæssig arbejdsdeling mellem institutterne. Der er herved søgt tilvejebragt grundlag dels for mere rationelle metoder, dels for en konkurrence på lige vilkår om at yde den bedste service over for låntagerne.

Tilsynets genstand

42. Tilsynets genstand kan følgelig primært opdeles i:

a) Tilsyn med institutternes værdiansættelse og låneudmåling og

b) tilsyn med institutternes øvrige virksomhed.

Herudover varetager boligstyrelsen den almindelige administration af realkreditloven, hvorunder hører udfærdigelse af tilsluttende bestemmelser i medfør af loven samt stillingtagen til andragender fra institutterne om de godkendelser m.v., som det efter loven påhviler dem at indhente, jfr. § 17 i bekendtgørelse nr. 487 af 10. november 1980.

Tilsynets beføjelser

43. Tilsynet kan afkræve institutterne enhver oplysning om deres forhold og bestemmer den form, hvori oplysningerne skal afgives. Materialet bruges i forbindelse med tilsynet med værdiansættelse og låneudmåling såvel som med institutternes øvrige virksomhed, men kan også tjene mere almene formål. Der kan være foreskrevet løbende eller jævnlig afgivelse af oplysninger, eller tilsynet kan anmode om konkrete oplysninger i enkelttilfælde. Afgivelsen af oplysninger vil normalt være foreskrevet i bekendtgørelsen om tilsyn med realkreditinstitutter eller i nærværende cirkulære, men disse forskrifter indeholder ikke nogen udtømmende angivelse, ligesom der ikke er fastsat særlige formkrav vedrørende tilsynets anmodninger om oplysninger.

Såfremt tilsynet skønner, at et instituts praksis i forbindelse med værdiansættelse og låneudmåling er i strid med realkreditlovens regler eller med de bestemmelser, der er fastsat i medfør af loven, kan det give instituttet pålæg om ændring af denne praksis. Med hensyn til institutternes øvrige virksomhed kan tilsynet henstille, at forhold, som efter dets opfattelse ikke stemmer med lovens regler og forudsætninger, ændres, ligesom tilsynet til godkendelser eller tilladelser, som det påhviler institutterne at indhente, kan knytte sådanne vilkår, som de hensyn, der efter loven skal varetages, nødvendiggør.

Efterkommer et institut ikke tilsynets pålæg eller henstillinger, vil forholdet blive indberettet til boligministeren.

Såfremt et instituts ledelse ikke overholder bestemmelserne i loven eller instituttets vedtægter, eller hensynet til obligationernes sikkerhed væsentligt tilsidesættes, kan boligministeren i medfør af lovens § 27 bestemme, at instituttet skal træde i likvidation.

Indsendelse af oplysninger til tilsynet

44. Med henblik på kontrol af et instituts overholdelse af lovens lånegrænser skal instituttet ifølge § 2 i tilsynsbekendtgørelsen hvert kvartal udarbejde en oversigt over de i kvartalets løb anmeldte ejerskifter vedrørende ejendomme, der er belånt inden for de sidste 2 år (ejerskiftestatistikken), med angivelse af belåningsprocenten, udtrykt som forholdet mellem det kontante låneprovenu og den til kontantværdi efter reglerne i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling omregnede købesum.

På grundlag af denne oversigt skal instituttet endvidere udarbejde en særlig oversigt over de tilfælde, hvor den faktiske belåningsprocent i forhold til købesummen overstiger den maksimale legale lånegrænse.

De to oversigter indsendes til boligstyrelsen, idet det påhviler institutterne at koordinere oplysningerne, således at de fremtræder i en for tilsynets udøvelse hensigtsmæssig form. Den sidstnævnte oversigt sendes desuden til institutternes revisorer. Det fremgår af § 2, stk. 2 og 3, i tilsynsbekendtgørelsen, at der skal optages bemærkning i revisionsprotkollen om overskridelserne, og at revisionsbemærkningen skal optages på dagsordenen på det følgende møde i instituttets bestyrelse.

Institutterne kan ledsage oversigternes fremsendelse med kommenterende bemærkninger til lånegrænseoverskridelser og herunder oplyse disse, f. eks. ved en sammenfattende tabel, der for begge oversigters vedkommende viser:

Antallet af sager,

den samlede konstaterede salgssum,

den samlede belåningsværdi og

den gennemsnitlige belåningsprocent.

Såvel revisor som boligstyrelsen kan forlange supplerende oplysninger til det fremsendte materiale.

45. Institutterne skal i henhold til § 6 i tilsynsbekendtgørelsen indsende løbende indberetninger efter tilsynets nærmere bestemmelse vedrørende samtlige ejerskifter, hvor første belåning efter reglerne om opførelse af byggeri har fundet sted inden for de seneste 5 år. Indberetningen danner grundlag for en af tilsynet udarbejdet og ajourført salgsstatistik for enfamiliehuse og ejerlejligheder (erfaringsstatistikken).

46. Institutterne skal endvidere hvert kvartal til boligstyrelsen indsende indberetninger over:

a) Afgivne lånetilbud, som overstiger et lånetilbud eller en forhåndsudtalelse, der er afgivet af et andet institut (overbudssager). Det samme gælder forhåndsudtalelser, der overstiger et andet instituts forhåndsudtalelse.

b) Lån til eksisterende ejendomme på grundlag af værdiansættelser, der måtte overstige den senest ansatte ejendomsværdi, omregnet til kontantværdi med et tillæg, der fastsættes af tilsynet på grundlag af statsskattedirektoratets salgsstatistik. Finder belåningen sted på grundlag af en konstateret købesum i forbindelse med et ejerskifte, skal der ske indberetning, såfremt værdiansættelsen overstiger den konstaterede købesum omregnet til kontantværdi.

c) Oplysning om udviklingen i den cirkulerende obligationsmasse samt om instituttets nyudlån , fordelt efter ejendomstyper og belåningskategorier.

47. Senest 4 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal institutterne fremsende til boligstyrelsen:

1) Det reviderede og af instituttets øverste myndighed godkendte årsregnskab (driftsregnskab og status).

2) En redegørelse for, om lovens krav til balance mellem pantebreve og obligationer er iagttaget. Institutterne skal redegøre serievis for seriernes status med hensyn til pantebrevstilgodehavender og obligationsgæld ved årets indgang, til- og afgang i regnskabsåret samt status ved årets udgang. For serier til ydelse af kontantlån, herunder rentetilpasningslån afgives særskilt redegørelse.

3) En redegørelse for, om kravene til resernernes mindstestørrelse er opfyldt. Institutterne skal udarbejde en særskilt redegørelse for hver enkelt serie eller gruppe af serier, der har fælles (solidarisk ansvar og) reserver. Af denne redegørelse skal fremgå:

a. De legale og vedtægtsmæssige krav til størrelsen af reserver for den pågældende serie (serie-gruppe), dels i procent af restgælden, dels i beløb.

b. Den faktiske størrelse af seriens (seriegruppens) reserver, og hvorledes disse eventuelt fordeler sig på egne midler, generalreservefondens midler, garantikapital o.s.v.

c. I hvilket omfang en ældre serie måtte have tegnet garantikapital for nye serier og størrelsen af seriens »beholdne« midler (den ikke-garanterende del af seriens reservefond).

Af redegørelsen må endvidere fremgå, at f. eks. generalreservefondsmidler ikke finder »dobbelt« anvendelse ved at indgå som garantikapital for forskellige serier. Det samme gælder de ældre seriers eventuelle »overskydende beløb«.

4) Bestyrelsens beretning, hvoraf bl. a. skal fremgå:

a. Om institutternes virksomhed efter bestyrelsens bedste skøn har været udøvet i overensstemmelse med loven og regler fastsat i medfør af denne samt instituttets vedtægter.

b. Om kravet til balance mellem pantebreve og obligationer efter bestyrelsens bedste skøn er iagttaget.

c. Om kravene til reservernes mindstestørrelse efter bestyrelsens bedste skøn er overholdt.

d. Om bestyrelsen bl. a. på grundlag af de i pkt. 44 nævnte oversigter skønner, at der er sikret en betryggende værdiansættelse og låneudmåling i de enkelte lånesager i overensstemmelse med bestyrelsens direktiver.

e. Hvilke midler der er fremkommet ved obligationsudstedelse med henblik på refinansiering af rentetilpasningslån, og hvorledes de er administreret.

f. Endvidere skal redegøres for eventuelle terminsrestancer for det sidste års terminer, for eventuelle overtagne panter, og for om der hos låntagerne måtte opkræves ekstraordinære bidrag til opfyldelse af solidarisk ansvar.

5) Revisionsberetningen , hvoraf bl. a. skal fremgå:

a. Om regnskabet er i overensstemmelse med instituttets bøger og bilag og aflagt i overensstemmelse med lovgivningen og vedtægterne, samt om alle fornødne oplysninger er indhentet.

b. Om de opførte beholdningers tilstedeværelse er konstateret.

c. Om kravet til balance mellem pantebreve og obligationer er iagttaget.

d. Om kravene til reservernes størrelse er iagttaget.

e. Om oversigten over overskridelser af lånegrænser, jfr. pkt. 44, har givet revisor anledning til bemærkninger.

f. Om obligationsudstedelse med henblik på refinansiering af rentetilpasningslån og administrationen af de derved fremkomne midler har fundet sted på betryggende måde.

48. Med samme frist som i pkt. 47 skal institutterne indsende:

1) En fremstilling af udviklingen i den cirkulerende obligationsmasse . Fremstillingen baseres på oplysningerne i de skemaer, som institutterne efter udgangen af hver måned skal fremsende til Danmarks Statistik vedrørende:

a. Brutto- og nettotilgang i henholdsvis pålydende værdi og kursværdi og

b. Den cirkulerende obligationsmasse i pålydende værdi.

Instituttet skal redegøre for sit skøn over årsagerne til eventuelle afvigelser, når der sammenlignes med tidligere år.

2) En fremstilling af instituttets nyudlån med beløbsangivelse omregnet til kontantbasis. Nyudlånene deles op efter forskellige kriterier:

a. Fordelt efter ejendomstyper og belåningskategorier (nybyggeri, ombygning, prioritering i øvrigt) og fordelt på enhedslån, enhedsprioriteringslån i mindre ejendomme til industri og håndværk, samt på lån, der alene ydes i 1. laget (enhedsprioriteringsinstitutternes lån til større industri- og håndværksejendomme og til landbrugsejendomme m.v.) og lån, der alene ydes i 2. laget (Industriens Realkreditfonds lån til større industri- og håndværksejendomme). Fremstillingen baseres på oplysningerne i de skemaer, som institutterne efter udgangen af hver måned skal fremsende til Danmarks Statistik. Instituttet redegør for sit skøn over de forskellige udlånsområders relative vægt i den samlede obligationsudstedelse og om årsagerne til eventuelle afvigelser, når der sammenlignes med tidligere år.

b. Fordelt efter rentefod og

amortisationstid i antal lån og lånebeløb.

c. Fordelt efter geografisk beliggenhed i antal lån og lånebeløb.

3) En oversigt over de i instituttet deponerede obligationer , fordelt på ejere og rentefod.

For hver af de nævnte områder belyses beretningen ved skematiske oversigter i bilag. Til nr. 1) og nr. 2) a. anvendes skemaer svarende til dem, instituttet fremsender til Danmarks Statistik.

Tilsynsvirksomhedens grundlag

49. Tilsynet med værdiansættelse og låneudmåling udøves med udgangspunkt i de oplysninger, der modtages fra institutterne, jfr. pkt. 44-48, og oplysninger, der i øvrigt efter bestemmelserne i lovens § 8 forlanges til belysning af instituttets forhold.

Til at følge, rådgive og bistå ved den løbende administration skal tilsynet imidlertid i henhold til § 4 i tilsynsbekendtgørelsen nedsætte et eller flere udvalg under boligstyrelsen. Der er nedsat i alt 3 udvalg: Et for boligejendomme, et for industri- og håndværksejendomme og et for landbrugsejendomme. Disse tilsynsudvalg ledes af en repræsentant for tilsynet.

I udvalget for boligejendomme behandles også sager om kontor- og forretningsejendomme og hoteller samt ubebyggede grunde til sådanne ejendomskategorier. Under udvalget om landbrugsejendomme hører tillige skovbrugs- og gartneriejendomme samt frugtplantager.

Institutterne skal være repræsenteret med hver et medlem i det eller de udvalg, der rådgiver om sådanne ejendomskategorier, hvori instituttet kan yde lån.

Til udvalgene er endvidere udpeget repræsentanter for statsskattedirektoratet og Danmarks Nationalbank. Der kan tillige udpeges andre, hvis kendskab til forholdene omkring værdiansættelse og låneudmåling findes af betydning for tilsynsvirksomheden.

Institutrepræsentanternes bistand i tilsynsudvalgene kan eksempelvis bestå i at give eller fremskaffe oplysninger og redegørelser m.v. om spørgsmål i relation til långivningen.

50. I udvalgene drøftes det skriftlige materiale, som institutterne indsender. Endvidere drøftes konkrete lånesager, der udtages som led i en stikprøvekontrol med institutternes udlånsvirksomhed, som tilsynet i henhold til bekendtgørelsens § 4, stk. 4, skal foretage, og som af tilsynet skønnes at indeholde forhold af mere generel interesse. I udvalgenes drøftelser kan endvidere indgå mere principielle problemstillinger.

51. Efter bekendtgørelsens § 4, stk. 4, påhviler det tilsynet at foretage jævnlige tilsynsbesøg i de enkelte institutter og deres afdelinger.

Under sådanne besøg kan der foretages en gennemgang af konkret udtagne lånesager, ligesom principielle spørgsmål i forbindelse med institutternes virksomhed kan inddrages i drøftelserne.

Om tilsynet med visse institutter

52. De pr. 1. juli 1970 bestående realkreditinstitutter, der ikke er godkendt i henhold til lovens §§ 1-2 (Landsbankernes Reallånefond og Provinsbankernes Reallånefond) er dog omfattet af bestemmelsen i lovens § 8 om boligministerens tilsyn. Som følge af institutternes særlige status vil imidlertid ovenstående tilsynsbestemmelser kun i begrænset omfang kunne finde anvendelse på disse institutter, og tilsynet er derfor tilrettelagt således:

Senest 4 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning fremsender institutterne til boligstyrelsen, jfr. herved pkt. 47:

a) Det reviderede, af bestyrelsen underskrevne og af instituttets øverste myndighed godkendte årsregnskab (driftsregnskab og status).

b) Redegørelse om balanceforholdet mellem pantebreve og obligationer.

c) Redegørelse vedrørende reserverne.

d) Oversigt over de i instituttet deponerede obligationer.

e) Bestyrelsens beretning for det forløbne regnskabsår. I beretningen skal redegøres for eventuelle terminsrestancer samt overtagne panter og eventuelle tab på disse. Endvidere skal afgives erklæring, om instituttets virksomhed efter bestyrelsens bedste skøn har været udøvet i overensstemmelse med instituttets vedtægter.

f) Revisionsberetningen vedrørende det forløbne regnskabsår. Revisor skal ved påtegning på regnskabet eller i revisionsberetningen attestere, at regnskabet er i overensstemmelse med instituttets bøger og bilag og aflagt i overensstemmelse med lovgivningen og vedtægterne, samt at alle fornødne oplysninger er indhentet og de opførte beholdningers tilstedeværelse konstateret. I revisionsberetningen skal gøres særskilte bemærkninger, om kravet til balance mellem pantebreve og obligationer er iagttaget, og om kravene til reservernes størrelse er iagttaget.

Boligministerens adgang til at udpege bestyrelsesmedlemmer

53. Ifølge lovens § 6 har boligministeren adgang til at udpege et medlem af institutternes bestyrelse, og i medfør af denne bestemmelse er udpeget et bestyrelsesmedlem i hvert af de godkendte institutter.

Disse bestyrelsesmedlemmers rettigheder og pligter afviger ikke fra de øvrige bestyrelsesmedlemmers. De deltager derfor på lige fod med de øvrige bestyrelsesmedlemmer i den overordnede ledelse af instituttets anliggender og omsorgen for, at instituttets virksomhed tilrettelægges, ledes og udøves forsvarligt i overensstemmelse med realkreditloven og regler fastsat i medfør af loven samt instituttets vedtægter. Er der nedsat et særligt forretningsudvalg eller lignende under bestyrelsen, bør den pågældende være medlem af dette.

Realkreditloven fastslår imidlertid, at institutternes bestyrelser skal have en vis alsidig sammensætning, jfr. pkt. 8, og det følger af de bevæggrunde, som ligger bag dette krav, at hvert enkelt bestyrelsesmedlem ved deltagelse i instituttets ledelse har pligt til særlig at være opmærksom på hensynene til de grupper, hvis interesser det pågældende bestyrelsesmedlem er sat til at varetage. Realkreditlovgivningen giver på en række områder udtryk for de samfundsmæssige interesser i, hvorledes realkreditgivningen tilrettelægges og udøves og de af boligministeren udpegede medlemmer i institutternes bestyrelser forudsættes i særlig grad at være opmærksom på varetagelsen af disse interesser og sikre, at de på relevant måde indgår i det grundlag, hvorpå bestyrelsernes beslutninger træffes.

En uddybning og eksemplificering af, hvad der tænkes på ved disse samfundsmæssige interesser, er givet i boligministerens skrivelse af 11. august 1981 til de af ham udpegede medlemmer af institutternes bestyrelser (bilag 7).

AFSNIT VI

Lov af 10. juni 1970

54. For en række forskellige områder indeholder lov af 10. juni 1970 visse overgangsbestemmelser i §§ 29-30. Om disse bestemmelsers nærmere indhold henvises til loven og de enkelte institutters vedtægter.

Ændringsloven af 5. november 1980

55. Ændringsloven af 5. november 1980 fastsætter i sine overgangsbestemmelser bl. a.:

a) Reglen i lovens § 10, stk. 5, 2.-4. punktum, om enhedsprioritering af mindre ejendomme til industri og håndværk er først trådt i kraft den 1. april 1981.

Reglens baggrund er den ved loven indførte nye struktur for industribelåningen, der omfatter dannelsen af et nyt specialinstitut, Industriens Realkreditfond, jfr. foran pkt. 2, hvilket institut kun kan yde lån i 2.-laget.

Det nye institut har påbegyndt sin virksomhed den 1. april 1981, men indtil da har enhedsprioriteringsinstitutterne og Kreditforeningen for Industrielle Ejendomme dog i overensstemmelse med en hidtil administrativt godkendt praksis med visse undtagelser kunnet enhedsprioritere industri- og håndværksejendomme, hvis værdi af grund og bygninger ikke overstiger 400.000 kr.

b) Der har indtil udgangen af marts 1981 kunnet ydes lån efter de før lovændringen gældende regler.

Formålet har primært været i endnu nogen tid at muliggøre låntagning efter regler, der af låntagerne måtte anses for gunstigere efter tidligere love end fastsat ved ændringsloven. Der skal her nævnes:

1. Energibesparende foranstaltninger og visse brandsikringsarbejder kunne tidligere inden for en lånegrænse på 75 pct. finansieres med 100 pct. af de afholdte udgifter med fradrag af eventuel offentlig støtte. Finansieringsgraden er nu nedsat til 90 pct., og for visse ejendomskategorier er lånegrænsen ændret til 60 pct. Lån optaget som forhåndslån eller endeligt lån har således kunnet ydes med 100 pct. finansiering inden for en lånegrænse på 75 pct. til og med den 31. marts 1981.

2. Efter den nu ophævede § 17 b kunne der ved visse om- og tilbygningsarbejder, hvis værdi androg mindst 10 pct. af værdien af de eksisterende bygninger, ydes lån inden for en lånegrænse på 75 pct. med indtil 90 pct. af værditilvæksten. Værdien af eget arbejde kunne fuldt ud medregnes i låneudmålingsgrundlaget og belånes uden begrænsninger. Hvis arbejdet var anmeldt til det långivende realkreditinstitut og derefter påbegyndt inden udgangen af 1980 og videreført uden afbrydelse på normal måde, kunne lånet udbetales indtil udgangen af 1981, dog udgangen af september 1982 for byggearbejder, hvis værdi oversteg 1 mill. kr. Efter loven af 5. november 1980, som ændret ved lov af 18. februar 1981, kan værdien af eget arbejde ved vedligeholdelse, opretning, til- og ombygninger kun indgå i låneudmålingsgrundlaget i begrænset omfang, jfr. pkt. 34. Det er ved overgangsreglen forudsat, at hvor betingelserne efter § 17 b er opfyldt, skal lån efter denne ellers ophævede - bestemmelse kunne udbetales inden for dens egne tidsgrænser, d.v.s. inden udgangen af 1981, respektive udgangen af september 1982. Som det fremgår er § 11, stk. 2, i bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse og låneudmåling, finder bekendtgørelse nr. 343 af 18. juni 1976 om realkreditinstitutternes vurdering og låneudmåling, §§ 1-5, anvendelse på lån, der er ydet i henhold til den her omhandlede overgangsregel.

c) Lån, der er udbetalt i tiden mellem den 16. september 1980 (den dato, da planerne om lovforslagets fremsættelse blev offentligt kendt) og den 16. november 1980 (datoen for lovens ikrafttræden), kan omberegnes og berigtiges i overensstemmelse med den nye lovs regel om nettometoden.

56. For så vidt angår lån til energibesparende foranstaltninger og brandsikring, der i henhold til overgangsreglen er ydet efter tidligere regler, henvises til cirkulære af 25. juni 1980.

57. Efter § 7 i bekendtgørelse nr. 593 af 15. december 1980 om tilsyn med realkreditinstitutter skal boligstyrelsens overtagelse af Realkreditrådets hidtidige tilsynsvirksomhed ske efter nærmere aftale med rådet.

Overtagelsen har efter sådan aftale fundet sted pr. 1. marts 1981.

Underskrift 1

Boligstyrelsen, den 11. august 1981 AXEL G. POULSEN /Ole Zacchi Bilag 1 Lovbekendtgørelse nr 491 af 17. november 1980 om realkreditinstitutte (Udelades her) Bilag 2 Lov nr 56 af 18. februar 1981 om ændring af lov om realkreditinstitut (Tilvejebringelse af egenfinansiering ved om- og tilbygningsarbejder m.v. v ed eget arbejde) (Udelades her) Bilag 3 Lov nr. 146 af 1. april 1981 om ændring af lov om realkreditinstitutt (Henstandsordning for vanskeligt stillede landmænd) (Udelades her) Bilag 4 Bekendtgørelse nr. 230 af 29. april om realkreditlån i visse ejendomm almennyttigt formål (Udelades her) Bilag 5 Bekendtgørelse nr. 178 af 14. april 1981 om realkreditinstitutternes kontantværdi- ansættelse og låneudmåling (Udelades her) Bilag 6 Bekendtgørelse nr. 593 af 15. december 1980 om tilsyn med realkreditinstitutter (Udelades her) Bilag 7 Skrivelse af 11. august 1981 til de i henhold til lov om realkreditinstitutter § 6 af boligministeren udpegede medlemmer af realkreditinstitutternes bestyrelser (Udelades her. Se Ministerialtidende 1981 nr. 137, side 565) INDHOLDSFORTEGNELSE Side 1. Indledning ................................. 542 2. Ændringer i forhold til hidtidig lov ....... 542 AFSNIT I Realkreditinstitutterne og deres ledelse ........... 543 3.-5. De godkendte institutter og deres udlånsadgang ............................... 543 6.-8. Institutternes ledelse ..................... 544 AFSNIT II Långivningen ....................................... 545 9. Den almindelige udlånsadgang ............... 545 10. Låneadgangen afhænger af formålet og af ejendommens art ..................... 545 11. Lån til opførelse af ejendomme ............. 545 12.-13. Lån til om- og tilbygninger, vedligeholdelse og opretning, herunder energibesparende foranstaltninger og brandsikring ........... 545 14. Ejerskiftelån, herunder i forbindelse med overtagelse af udlejningsejendomme på andelsbasis ............................. 547 15. Lån til ejendomme til industri og håndværk . 548 16. Ejendomme med særlig tilknytning til stat og kommuner ....................... 548 17. Sociale og kulturelle institutioner ....... 549 18. Ejendomme til flere formål ................. 550 19.-22. Låneformer ................................. 550 AFSNIT III Værdiansættelse og låneudmåling ................... 551 23. Kontantprincippet ......................... 551 24. Ansvaret for værdiansættelse og låneudmåling ........................... 551 25.-30. Værdiansættelse ........................... 552 31.-36. Låneudmåling ............................... 552 AFSNIT IV Obligationernes sikkerhed ......................... 555 37.-39. ........................................... 555 AFSNIT V Tilsyn m.v. ....................................... 556 40.-41. Indledning ................................. 556 42. Tilsynets genstand ......................... 556 43. Tilsynets beføjelser ....................... 556 44.-48. Indsendelse af oplysninger til tilsynet ... 557 49.-51. Tilsynsvirksomhedens grundlag ............. 559 52. Om tilsynet med visse institutioner ....... 559 53. Boligministerens adgang til at udpege bestyrelsesmedlemmer ............... 560 AFSNIT VI Om overgangsbestemmelser ........................... 560 54. Lov af 10. juni 1970 ....................... 560 55.-57. Ændringsloven af 5. november 1980 ......... 560 Side 1. Lovbekendtgørelse nr. 491 af 17. november 1980 af lov om realkreditinstitutter ..................................... 562 2. Lov nr. 56 af 18. februar 1981 om ændring af lov om realkreditinstitutter (Tilvejebringelse af egenfinansiering ved om- og tilbygningsarbejder m.v. ved eget arbejde). ......................................... 562 3. Lov nr. 146 af 1. april 1981 om ændring af lov om realkreditinstitutter (Henstandsordning for vanskeligt stillede landmænd) ......................... 562 4. Bekendtgørelse nr. 230 af 29. april 1976 om realkreditlån i visse ejendomme med almennyttige formål. ................................... 562 5. Bekendtgørelse nr. 178 af 14. april 1981 om realkreditinstitutternes kontantværdiansættelse og låneudmåling. ........................................... 562 6. Bekendtgørelse nr. 593 af 15. december 1980 om tilsyn med realkreditinstitutter ....................... 562 7. Boligministerens skrivelse af 11. august 1981 til de af ham udpegede medlemmer af realkreditinstitutternes bestyrelser ................... 562

Versioner

1. 1981-10-21 · til 1994-11-03