Cirkulære om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1982/102@1982-07-22/da
Indhold
Indledning
1. Ved lov nr. 80 af 17. marts 1982 er der sket en ændring af § 5 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Andelsboligloven, jfr. lovbekendtgørelse nr. 515 af 28. november 1980). Loven er trådt i kraft den 23. marts 1982. Lovbekendtgørelse nr. 149 af 6. april 1982 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber er optrykt som bilag til dette cirkulære.
Ændringen indebærer, at der for ejendomme opført før 1. januar 1981, ved opgørelse af værdien af andelen i foreningens formue kan benyttes ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering.
De nye regler gælder både for egentlige andelsboligforeninger og for boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber, jfr. lovens kapitel III.
Nærværende cirkulære erstatter herefter pkt. 11, litra A-D om prisfastsættelse i boligstyrelsens cirkulære nr. 12 af 21. januar 1981 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, samt den til cirkulæret knyttede cirkulæreskrivelse af 21. januar 1982 om midlertidig fastsættelse af fast ejendoms værdi til brug ved opgørelse af andelenes værdi i andelsboligforeninger.
Prisfastsættelse
2. Reglerne for fastsættelse af maksimalpriser for andelsboliger m.v. er indeholdt i lovens § 5.
Ved lov nr. 486 af 5. november 1980 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber blev det bl.a. bestemt, at værdien af en andelsboligforenings faste ejendom kunne ansættes til bl.a. ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering eller årsomvurdering med tillæg af værdien af eventuelle forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen.
3. Lov nr. 224 af 18. maj 1981 om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme m.v. og om ændring af ligningsloven (Kontantvurdering m.v.) medførte imidlertid en ændring heraf, idet det blev bestemt, at kontantejendomsværdien skulle træde i stedet for det beløb, hvortil vurderingsrådet har ansat ejendommen til ejendomsværdi inden omregning efter lovens § 6 A (ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering), og at dette også skulle gælde i anden lovgivning, hvor udtrykket ejendomsværdi er anvendt. Ved ændringen af andelsboliglovens § 5 præciseres muligheden for ved opgørelse af foreningsformuen at anvende ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering, således at denne værdi kan lægges til grund sideordnet med anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom samt kontantejendomsværdien. Dette gælder dog kun for så vidt angår ejendomme opført før den 1. januar 1981.
4. Lovens § 5, stk. 1-3, er maksimalprisbestemmelser. Dette indebærer, at såfremt der er fastsat en anden prisfastsættelsesmetode i vedtægterne for andelsboligforeningen, og denne beregning giver en lavere pris, end bestemmelsen i § 5 ville medføre, så er det denne lavere pris, der skal lægges til grund. Medfører vedtægterne for andelsboligforeningen derimod en højere pris end den, der kan opnås i medfør af lovens § 5, så er det prisen beregnet efter bestemmelsen i § 5, der skal lægges til grund. Den ændrede formulering af lovens § 5 indebærer ingen ændring heraf.
Andelens værdi
5. Andelens værdi fastsættes til en forholdsmæssig andel af foreningens formue. Forholdet mellem de enkelte andele fastsættes af den enkelte forening og vil typisk svare til lejlighedernes indbyrdes lejeværdi, jfr. § 6 i normalvedtægten, der findes som bilag 2 til boligstyrelsens cirkulære af 21. januar 1981.
Ved opgørelsen af foreningens formue kan der efter lovens § 5, stk. 2, anvendes følgende metoder til opgørelse af ejendommens værdi:
a. Anskaffelsesprisen, d.v.s. købesummen med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen.
b. Handelsværdien som udlejningsejendom under forudsætning af, at køberen overtager de indestående prioriteter og betaler den resterende købesum kontant.
c. Den senest ansatte ejendomsværdi (kontantejendomsværdien) med eventuelle reguleringer efter § 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jfr. lovbekendtgørelse nr. 362 af 7. juli 1981. Ved opgørelsen af foreningens formue optages prioritetsgæld på ejendommen efter kursværdi.
d. Det beløb, hvortil vurderingsrådet ved seneste almindelige vurdering har ansat ejendommen til ejendomsværdi inden omregning efter § 6 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering). Beløbet kan forhøjes med et procenttillæg for den eventuelle værdistigning, der har fundet sted siden vurderingen. Denne metode kan dog ikke anvendes for så vidt angår ejendomme opført efter den 31. december 1980.
6. Til beløbene under a, c og d, lægges værdien af forbedringer, der er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.
Ved opgørelsen må værdien af andelen i foreningens formue ikke medregnes med et højere beløb end det, der følger af en af de under a - d nævnte muligheder.
7. Beregningsmetode a vil ofte give det højeste beløb de første år efter andelsboligforeningens erhvervelse af ejendommen. Beregningsmåden svarer til den hidtil gældende.
8. Beregningsmetode c tager sigte på at opnå harmoni med bestemmelsen i § 5, stk. 5, i vurderingsloven, således at foreningen kan vælge at anvende kontantejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering, årsomvurdering eller vurdering i henhold til vurderingslovens § 4 eller § 4 A.
Efter § 2 A i vurderingsloven foretages i tiden mellem de almindelige vurderinger hvert år pr. 1. april en regulering af kontantansættelserne under hensyn til den ændring i prisforholdende, der er sket siden den seneste almindelige vurdering. Reguleringen sker på grundlag af statistiske oplysninger om salgsprisen for ejendomme af den pågældende art og geografiske beliggenhed. Såfremt den seneste kontantansættelse er reguleret i henhold til vurderingslovens § 2 A, er det den regulerede værdi, der kan anvendes.
9. Beregningsmetode d tager sit udgangspunkt for opgørelsen af foreningens formue i ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering eller årsomvurdering og svarer til den hidtige bestemmelse i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c).
Da vurderingen af ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering kun sker hvert 4. år, er det nødvendigt at regulere den værdistigning, der har fundet sted siden vurderingen. Boligstyrelsen fastsætter, hvilke tillæg der skal kunne accepteres i perioderne mellem vurderingerne. Tillægget, der gælder alle ejendomme opført før 1. januar 1981, fastsættes som eet procenttillæg, der gælder for hele landet.
Tillægget er fastsat på årsbasis. Har boligstyrelsen fastsat et tillæg kan den enkelte forening dog i praksis løbende fra kvartal til kvartal justere værdien. Såfremt udviklingen i priserne mellem to vurderinger ændrer sig væsentligt, vil boligstyrelsen med virkning for fremtiden kunne ændre satsen.
Tillægget fastsættes bl.a. under hensyn til den forventede udvikling i priserne på udlejningsejendomme. Efter foretagne undersøgelser af den faktiske prisudvikling mellem 16. og 17. almindelige vurdering, findes der for tiden ikke grundlag for at fastsætte noget procenttillæg til 17. almindelige vurdering.
Efter loven anvendes dette tillæg kun, hvor ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering lægges til grund, mens det således ikke finder anvendelse, hvor anskaffelsesprisen, handelsværdien eller kontantejendomsværdien benyttes ved opgørelsen af foreningens formue. Om regulering af kontantejendomsværdien henvises til pkt. 8.
10. Beregningsmetode d kan kun benyttes for ejendomme opført før 1. januar 1981. Andelsboligforeninger, der har erhvervet en ejendom opført før denne dato kan således, uanset erhvervelsestidspunktet, frit vælge mellem alle fire opgørelsesmetoder. For ejendomme opført efter 31. december 1980 angår valgfriheden alene vurderingsformerne som nævnt under litra a, b og c. Her vil især være tale om andelsboliger opført med offentlig støtte efter lov om boligbyggeri og lov om offentlig støtte til indeksfinansieret boligbyggeri m.v.
11. Ifølge bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 1, skal andelens pris beregnes efter formueandelsmetoden. Dette medfører, at der først foretages en opgørelse af foreningens formue som forskellen mellem på den ene side værdien af ejendommen (anskaffelsessum/handelsværdi/kontantejendomsværdien/ejendomsværdi ved sædvanlig prioritering, jfr. ovenfor) og andre aktiver og på den anden side foreningens gæld, hvorpå formuen fordeles mellem andelshaverne. Dette indebærer, at ejendommens værdistigning og nedbringelsen af foreningens gæld automatisk slår igennem på priserne.
Ved beregningsmetode c (kontantejendomsværdien) optages prioritetsgæld på ejendommen efter kursværdi. Vejledende ved kursansættelsen kan være de af skattemyndighederne benyttede kursansættelser, jfr. ligningslovens § 21 A, stk. 2. Ved de øvrige beregningsmetoder optages prioritetsgælden til pålydende restgæld, og det er her uden betydning, om der er tale om kontantlån eller almindelige obligationslån.
Om erhververens adgang til at opnå lån eller garanti hos foreningen til dækning af en del af andelens pris henvises til pkt. 12 i boligstyrelsens cirkulære af 21. januar 1981 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Forbedringer af lejligheden
12. Efter andelsboliglovens § 5, stk. 3, skal værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Værdien opgøres på grundlag af, hvad forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre, og ikke, hvad de ville koste at udføre på overdragelsestidspunktet. I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde.
Lejlighedens vedligeholdelsesstand
13. Ved fastsættelse af overdragelsessummen kan der tages hensyn til lejlighedens vedligeholdelsesstand. Det vil i almindelighed kun have betydning, hvis der er tale om en lejlighed, hvis vedligeholdelsesstand afviger væsentligt fra, hvad der må betragtes som normalt. Hvis der er tale om en lejlighed, der er særlig godt vedligeholdt, kan bestemmelsen medføre et pristillæg, og omvendt kan der ske en prisnedsættelse, hvis der er tale om en særlig dårligt vedligeholdt lejlighed.
Anden retshandel, omkostninger
14. Efter andelsboliglovens § 5, stk. 4, må overdrageren ikke stille krav om, at erhververen skal overtage inventar, medmindre der er tale om inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.
Overdragelsen må heller ikke betinges af, at erhververen af andelen indgår nogen anden retshandel.
Hvis der i forbindelse med overdragelsen indgås en anden retshandel - uden at denne retshandel er en betingelse for overdragelse af andelen - må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.
Det kan ikke aftales, at erhververen skal bære overdragerens omkostninger i forbindelse med overdragelsen, f.eks. honorar til ejendomsmægler eller ejendomshandler, jfr. lovens § 5, stk. 5.
Underskrift 1
Boligstyrelsen, den 11. juni 1982 H. E. RASMUSSEN /Bent Noiesen
Bilag
Bekendtgørelse nr. 149 af 6. april 1982 af Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Udelades her)