Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1982/216@1983-03-24/da

Indhold

1. Indledning
2. Underskrift 1

Indholdsfortegnelse

I. Beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i særlige tilfælde A. Afståelse af ejendomme anskaffet i spekulationsøjemed B. Afståelse af ejendomme anskaffet som led i næringsvejen C. Afståelse af parcelhusejendomme og ejerlejligheder D. Afståelse af landbrugsejendomme og blandede ejendomme E. Erstatninger vedrørende fast ejendom F. Ejendomsoverdragelser mellem ægtefæller G. Afståelse af fast ejendom, tilhørende foreninger m.v. H. Afståelse af ejendomme med afskrivningsberettigede bygninger I. Afståelse af ejendomme, der har fået afløst jordrentepligt

II. Opgørelse af den skattepligtige fortjeneste - Afståelsesvederlaget - Den regulerede anskaffelsessum a. Det faste tillæg på 10.000 kr. b. Tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter - Afståelse af en del af en ejendom - Sameje - Tidspunktet for erhvervelse og afståelse - Beskatning af yderligere vederlag

III. Betinget fritagelse for beskatning ved visse afståelser - Mageskifte af ubebyggede arealer - Jordombytning

IV. Betinget henstand med betalingen af særlig indkomstskat i visse tilfælde

V. Frigørelsesafgiftsloven

VI. Beskatning ved dødsfald

VII. Ikrafttræden m.v. - Vedrørende dødsboer

Ved lov nr. 247 af 9. juni 1982 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, er der gennemført ændrede regler om den skattemæssige behandling af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. De nye regler har virkning for afståelser, der finder sted den 1. juli 1982 eller senere.

Lov nr. 246 af 9. juni 1982 om ændring af forskellige skattelove (Avancebeskatning af fast ejendom m.v.) indeholder konsekvensændringerne i andre skattelove.

Loven, der gælder for afståelse af alle typer af ejendomme bortset fra ejendomme erhvervet som led i den pågældendes næring, indeholder følgende væsentlige ændringer i forhold til de hidtidige regler i lov om særlig indkomstskat m.v.

1) Anskaffelses- og afståelsessummen omregnes til kontantværdi, jfr. § 4, stk. 1, og skattedepartementets bekendtgørelse nr. 511 af 22. september 1982. Anskaffelsessummen pristalsreguleres, jfr. § 5, stk. 1, og bekendtgørelsen.

2) Der gives et fast årligt tillæg på 10.000 kr. til anskaffelsessummen. Det faste tillæg gives, uanset om ejeren har foretaget vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder på ejendommen.

Har ejeren afholdt vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter, der overstiger 10.000 kr. i et kalenderår, kan der i stedet opnås et tillæg, der svarer til de afholdte og dokumenterede udgifter. Ved opgørelsen af udgifterne kan ikke medregnes udgifter, for hvilke den skattepligtige kunne opnå fradrag på selvangivelsen. Det er dog uden betydning, om den skattepligtige har gjort brug af standardfradraget i henhold til ligningslovens § 15J.

Tillæggene pristalsreguleres.

3) Fortjenesten beskattes som særlig indkomst med 50 pct. også hos selskaber og dødsboer, jfr. § 1, stk. 1, og § 6, stk. 3.

4) Fortjenesten beskattes fuldt ud ved afståelse inden for 3 års ejertid. I de følgende år nedsættes fortjenesten med 20 pct. pr. påbegyndt kalenderår, således at afståelse kan ske uden beskatning efter 7 års ejertid, jfr. § 6, stk. 1 og 2.

5) I fortjenesten ved afståelse af landbrugsejendomme eller "blandede ejendomme" gives under visse betingelser et fradrag i den opgjorte fortjeneste, der svarer til den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen. Størrelsen af dette fradrag opgøres på grundlag af en forholdsmæssig fordeling af ejendomsværdien for den samlede ejendom mellem henholdsvis ejerboligen og resten af ejendommen, jfr. nedenfor afsnit I, pkt. 2, D, 2). Der er fastsat et maksimumbeløb for ejerboligværdien. Dette pristalsreguleres, jfr. § 9. En ejendom anses for "blandet", når den indeholder en eller to selvstændige lejligheder og både bruges til bolig for ejeren og til erhverv i væsentligt omfang.

6) Bundfradraget på 6.000 kr. i henhold til lov om særlig indkomstskat m.v. gives ikke i fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der er omfattet af loven, jfr. lov nr. 246 af 9. juni 1982 § 7 og lov om særlig indkomstskat m.v. § 8.

7) Loven omfatter også ejendomme, der er blevet pålignet frigørelsesafgift. Med virkning fra 1. juli 1982 er afståelsesafgiften ophævet. For at undgå at ejendomme både pålignes frigørelsesafgift og særlig indkomstskat, er det bestemt, at et beløb svarende til det dobbelte af den pålignede frigørelsesafgift skal kunne fratrækkes i den skattepligtige fortjeneste ved afståelse, jfr. § 6, stk. 4.

8) Dødsboer beskattes ikke af fortjeneste ved udlæg af fast ejendom. Den ægtefælle, arving eller legatar, der har fået ejendommen udlagt, indtræder ikke i boets skattemæssige stilling og anses for at have erhvervet ejendommen til udlægsværdien og på udlægstidspunktet, jfr. § 14, og nedenfor afsnit VI.

1. Reglerne om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som særlig indkomst findes i lov nr. 247 af 9. juni 1982.

Reglerne omfatter også afståelser af fast ejendom, der er beliggende i udlandet, når sådanne ejendomme tilhører fysiske eller juridiske personer, der er fuldt skattepligtige her i landet.

Endvidere omfatter bestemmelserne fortjenester, der stammer fra afståelse af middelbare ejendomsrettigheder over fast ejendom, således f.eks. vederlag for at tilstå en anden køberet til en ejendom, idet ejeren gennem modtagelsen af vederlaget for køberetten påtager sig en rådighedsindskrænkning.

Hvis der i anledning af skade på en bygning udbetales ejeren en forsikrings- eller erstatningssum, sidestilles det indvundne beløb principielt med en salgssum, jfr. § 2, stk. 1, og nedenfor afsnit I, pkt. 2, E. Erstatningsbeløb, der modtages i anledning af en foretaget ekspropriation, medregnes fortsat ikke i den særlige indkomst. Det samme gælder fortjeneste, der opnås ved afståelse til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at kunne ekspropriere ejendommen, jfr. § 11.

Lovens bestemmelser finder anvendelse ved ejerskifte i forbindelse med dødsfald i det nedenfor i afsnit VI anførte omfang.

I. Beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i særlige tilfælde.

A. Afståelse af ejendomme anskaffet i spekulationsøjemed.

2. Efter de hidtil gældende regler blev spekulationsfortjeneste på fast ejendom beskattet som almindelig indkomst.

Loven gælder imidlertid også for beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der er anskaffet i spekulationsøjemed. Denne fortjeneste beskattes herefter også som særlig indkomst i henhold til loven.

Spekulationsbegrebet i forbindelse med omsætning af fast ejendom er således afskaffet, også for så vidt angår beskatning af genvundne afskrivninger. Disse beskattes nu også efter lov om særlig indkomstskat m.v. § 2, nr. 2.

Efter loven kan tab ved afståelse af fast ejendom ikke fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Tab ved afståelse af fast ejendom, der er anskaffet i spekulationsøjemed, kan således heller ikke fratrækkes. Det er uden betydning, om den skattepligtige samme år har afstået fast ejendom med fortjeneste.

B. Afståelse af ejendomme anskaffet som led i næringsvejen.

Loven gælder derimod ikke for beskatning af fortjeneste ved afståelse af ejendomme, der er erhvervet som et led i den pågældendes næringsvej. Fortjeneste ved sådanne afståelser beskattes fortsat som almindelig indkomst, og adgangen til at fratrække tab ved disse afståelser er uændret.

Ved afgørelsen af, om en ejendom må anses for anskaffet som led i den pågældendes næringsvej, anlægges der fortsat en helhedsvurdering ud fra bl.a. følgende kriterier. Er den pågældende hovedsagelig beskæftiget med omsætning af fast ejendom, f.eks. som ejendomshandler, byggeadvokat, typehusfabrikant eller lignende, vil selve den pågældendes arbejdsområde kunne indicere, at der foreligger næring. Ligeledes vil man kunne lægge vægt på omfanget og antallet af tidligere ejendomshandler, ligesom den tidsmæssige udstrækning af de tidligere afståelser vil kunne spille ind. Endvidere vil størrelsen og kontinuiteten af fortjenesterne kunne indicere næring.

Lovens ophævelse af spekulationsbegrebet medfører ingen ændringer i det hidtil anvendte næringsbegreb. Vurderingen af, hvorvidt der foreligger næring, er derfor ikke påvirket af ophævelsen af spekulationsbegrebet.

C. Afståelse af parcelhusejendomme og ejerlejligheder.

1) De hidtil gældende regler i lov om særlig indkomstskat m.v. om beskatning af fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse (parcelhusreglen), er overført uændret til loven. Det er således en betingelse for denne skattefritagelse, at ejeren eller dennes husstand har beboet huset eller ejerlejligheden i mindst 2 år af ejertiden. Ved opdeling af en fast ejendom, der indeholder flere end 2 lejligheder i ejerlejligheder, regnes 2-årsfristen som hovedregel fra anmeldelsen til tinglysning. Den lejlighed, ejeren af den samlede ejendom selv bebor, bliver således først omfattet af fritagelsesbestemmelsen 2 år efter det nævnte tidspunkt.

Fritagelsen gælder dog som hovedregel kun, når ejendommens samlede grundareal udgør mindre end 1.400 kvm. Ved opmålingen af det samlede grundareal medregnes kun arealer, der er ansat til en værdi af over 0 kr. Vejarealer, der matrikulært er medregnet til en ejendom, vil ofte være vurderet til 0 kr. og kan i så fald fragå ved udmålingen af det samlede grundareal.

Fortjeneste ved afståelse af et en- eller tofamilieshus på lejet grund er omfattet af fritagelsesbestemmelsen, når ejeren eller dennes husstand har beboet ejendommen i mindst 2 år af ejertiden. Størrelsen af den lejede grund er derimod uden betydning.

2) Efter lovens § 8, stk. 1, nr. 2 og 3, er der imidlertid mulighed for at opnå skattefritagelse, uanset at grundarealet overstiger 1.400 kvm.

Der stilles da krav om, at ejendommen ifølge offentlig myndigheds bestemmelse enten ikke kan udstykkes, eller at en sådan udstykning ifølge erklæring fra statsskattedirektoratet vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Erklæring om, hvorvidt der vil kunne udstykkes en grund til selvstændig bebyggelse fra en ejendom, indhentes hos den kommunale bygningsmyndighed for ejendomme beliggende i byzone eller sommerhusområde. For ejendomme beliggende i landzone indhentes erklæringen hos amtsrådet, jfr. §§ 6-9 i by- og landzoneloven.

Erklæring om værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse ved en eventuel udstykning indhentes hos statsskattedirektoratet. Statsskattedirektoratets erklæring må afgives på grundlag af forholdene på salgstidspunktet, og bindende udtalelse kan derfor først afgives, når salget har fundet sted. Forinden ejeren retter henvendelse til statsskattedirektoratet om en sådan erklæring, bør ejeren undersøge, om der som følge af servitutter, som led i byplanvedtægt eller anden offentlig regulering ikke kan udstykkes grund fra ejendommen til selvstændig bebyggelse, og ikke kan forventes dispensation fra de pågældende servitutter, der er undergivet offentlig påtaleret.

Reglerne om skattefritagelse efter 2 års beboelse vil også kunne finde anvendelse, selvom ejeren tillige har benyttet ejendommen i sit erhverv.

Foruden de allerede nævnte krav er det for disse ejendomme yderligere en betingelse, at de har bevaret karakteren af en- eller tofamilieshus, ejerlejlighed eller eventuelt sommerhus uanset den erhvervsmæssige anvendelse, således at ejendommen i overvejende grad må siges at tjene beboelsesformål. Ved afgørelsen af, om disse supplerende betingelser er opfyldt, lægges bl.a. vægt på vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsen og resten af ejendommen samt på ejendommens fremtræden og den faktiske fordeling af arealet mellem beboelsesformål og erhvervsmæssig benyttelse. Herudover kan bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen indgå som et vejledende moment i bedømmelsen. Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsen, vil dette normalt være udtryk for, at betingelserne er opfyldt. I alle andre tilfælde vil fortjenesten blive beskattet. I så fald gives der dog et fradrag i fortjenesten svarende til den den del af fortjenesten, der kan henføres til ejerboligen, jfr. § 9, og nedenfor under pkt. D.

3) Når en landbrugsejendoms jordtilliggende eller den erhvervsmæssigt benyttede del af en blandet ejendom er solgt fra, kan reglen i § 8 (parcelhusreglen) anvendes på den tilbageværende beboelse for begge ejendomstyper. Boligen skal dog selvstændigt opfylde betingelserne i § 8. Der stilles derfor krav om, at ejendommens areal ikke overstiger 1.400 kvm, eller at udstykning af ejendommen ikke er mulig eller vil virke væsentlig værdiforringende. Herudover er det en betingelse, at ejeren eller dennes husstand har beboet ejendommen i mindst 2 år af ejertiden. Denne 2 års frist er hidtil blevet regnet fra henholdsvis salget af jordtilliggendet og det tidspunkt, hvor beboelsesdelen udgør den overvejende del af den tilbageværende ejendom. To-årsfristen regnes nu i disse situationer fra anskaffelsestidspunktet for den samlede ejendom.

4) Der kan dispenseres fra kravet om 2 års beboelse, jfr. § 8, stk. 2. Afgørelse herom træffes af amtsskatteinspektoraterne i første instans; for Københavns og Frederiksberg kommuner dog de pågældende skattedirektorater, jfr. § 8, stk. 2, og skattedepartementets bekendtgørelse nr. 394 af 22. juli 1981, som ændret ved bekendtgørelse nr. 459 af 16. august 1982. Afgørelserne i første instans kan påklages til statsskattedirektoratet, hvis afgørelser igen kan indbringes for skattedepartementet. Fritagelse vil normalt blive indrømmet, såfremt stillingsskifte har nødvendiggjort erhvervelse af anden bolig. Dispensation gives endvidere i forbindelse med separation, skilsmisse og dødsfald.

5) For så vidt angår afståelse af en anpart af en fast ejendom eller et andelsbevis m.v., jfr. § 8, stk. 4, 5 og 6, henvises til skattedepartementets cirkulærer af 3. december 1976 og 12. oktober 1981 samt det ovenfor under pkt. C, 2) anførte med hensyn til fritagelsesbestemmelsen i § 8.

D. Afståelse af landbrugsejendomme og blandede ejendomme.

1) Der ydes et fradrag i fortjeneste ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jfr. vurderingslovens § 33, stk. 1, hvis afståelsen omfatter stuehuset.

Et tilsvarende fradrag ydes ved afståelse af en ejendom, der ikke er et parcelhus, men som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, når ejendommen enten tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt ("blandede ejendomme"), jfr. vurderingslovens § 33, stk. 5. Dette vil i praksis normalt være tilfældet, hvor mindst ca. 25 pct. af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Fradraget svarer til den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen.

Det er en betingelse for opnåelse af fradraget, at ejeren eller dennes husstand har beboet ejendommen i mindst 2 år af ejertiden.

Derimod stilles der ikke krav til størrelsen af det grundareal, der eventuelt hører til beboelsen.

2) Størrelsen af fradraget opgøres på grundlag af en forholdsmæssig fordeling af ejendomsværdien for den samlede ejendom mellem henholdsvis ejerboligen og resten af ejendommen. Det beløb, der herefter i givet fald skal trækkes fra i fortjenesten, opgøres således: ejendomsværdi for boligen ------------------------------------- x fortjenesten. ejendomsværdi for den samlede ejendom

Udgangspunktet for denne fordeling tages i den senest forud for afståelsen ansatte kontantejendomsværdi med årsreguleringer. Den forholdsmæssige fordeling sker på grundlag af den fordeling, vurderingsrådet har foretaget af kontantejendomsværdien for hele ejendommen. Ejerboligen kan dog højst indgå med et grundbeløb på 369.300 kr. Grundbeløbet reguleres efter udskrivningslovens § 4, og udgør 400.000 kr. i indkomståret 1982.

I tilfælde, hvor fordelingen ikke er foretaget i forbindelse med den seneste vurdering forud for afståelsen, foretages fordelingen af vurderingsrådet. Som beregningsgrundlag anvendes den senest forud for afståelsen ansatte kontantejendomsværdi reguleret efter vurderingslovens § 2A. Fordelingen foretages i øvrigt efter samme retningslinier som den fordeling, der foretages i forbindelse med vurderingen i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 4 og 5. Den skattepligtige kan anmode om fordeling, når der er indgået en bindende aftale om ejendommens overdragelse. Fordelingen kan endvidere begæres af de indkomstskattelignende myndigheder i forbindelse med ligningen.

Vurderingsrådets fordeling kan påklages til skyldrådet. Klagefristen er 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt den pågældende. Skyldrådets afgørelse kan indbringes for landsskatteretten efter reglerne i skattestyrelsesloven.

For så vidt angår muligheden for at opnå fradraget, uanset kravet om 2 års beboelse ikke er opfyldt, henvises til det ovenfor under afsnit I, pkt. 2, C, 4), anførte.

Den nærmere fremgangsmåde ved beregningen af den skat, der kan udløses ved afståelse af en sådan ejendom, er illustreret i nedenstående eksempel.

Eksempel:

En landbrugsejendom er anskaffet ved slutseddel af 1. juni 1976. I ejertiden er i 1976, 1977, 1978, 1980 og 1982 afholdt udgifter til forbedring, der overstiger beløbsgrænsen i § 5, stk. 2. Ejendommen afstås ved slutseddel af 1. oktober 1982. Ved årsreguleringen i april 1982 var ejendommen vurderet til 3.200.000 kr. kontant. Heraf udgjorde ejendomsværdien for stuehuset med have 320.000 kr. kontant.

Pristalsreguleringen er foretaget på grundlag af den procentvise udvikling i reguleringspristallet med januar 1980=100 fra anskaffelsesåret til afståelsesåret. For 1976 udgør det tilbageregulerede pristal 75,0, for 1977, 80,8 osv. For 1982 er pristallet 119,1. Jfr. herom i øvrigt nedenfor under afsnit II, pkt. 12. Den beskatning, som afståelsen udløser, kan herefter opgøres således: kr.

Kontantomregnet anskaffelsessum (hele ejendommen) 1.500.000

Pristalsregulering af anskaffelsessum

(119,1 - 75,0) x 100 --------------------- 59 pct. 885.000 75,0 § 5, stk. 2-tillæg 1976 10.000 kr. + regul. ( 75,0 - 119,1) 59 pct. 15.900 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1977 10.000 kr. + regul. ( 80,8 - 119,1) 47 pct. 14.700 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1978 10.000 kr. + regul. ( 88,0 - 119,1) 35 pct. 13.500 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1979 10.000 kr. + regul. ( 93,1 - 119,1) 28 pct. 12.800 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1980 10.000 kr. + regul. (100,0 - 119,1) 19 pct. 11.900 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1981 10.000 kr. + regul. (107,6 - 119,1) 11 pct. 11.100 kr. --------- Samlet værdi af § 5, stk. 2-tillæg 79.900 § 5, stk. 3-tillæg 1976 15.000 kr. - 10.000 kr. + regul. ( 75,0 - 119,1) 59 pct. 7.950 kr. § 5, stk. 3-tillæg 1977 32.000 kr. - 10.000 kr. + regul. ( 80,8 - 119,1) 47 pct. 32.340 kr. § 5, stk. 3-tillæg 1978 20.500 kr. - 10.000 kr. + regul. ( 88,0 - 119,1) 35 pct. 14.175 kr. § 5, stk. 3-tillæg 1980 44.000 kr. - 10.000 kr. + regul. (100,0 - 119,1) 19 pct. 40.460 kr. § 5, stk. 3-tillæg 1982 27.400 kr. - 10.000 kr.17.400 kr. --------- Samlet værdi af § 5, stk. 3-tillæg 112.325 -------- Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum incl. tillæg 2.577.225 Kontantomregnet afståelsessum 3.000.000 - Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum 2.577.225 -------- 422.775 - Salgsomkostninger 42.775 -------- 380.000 - Reduktion i henhold til § 6, stk. 2 (80 pct.) 304.000 -------- Fortjeneste 76.000 - Fradrag for beboelsesareal i henhold til § 9, stk. 3, 320.000 kr. 76.000 kr. x ----------- 7.600 3.200.000 kr. ------- Skattepligtig fortjeneste 68.400 Skat 50 pct. 34.200

E. Erstatninger vedrørende fast ejendom.

Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatnings- eller forsikringssum i anledning af indtruffen skade, skal i princippet medregnes ved opgørelsen af særlig indkomst, jfr. § 2. Der er dog mulighed for at blive fritaget for beskatning af en fortjeneste opnået ved modtagelse af en skadeserstatning eller forsikringssum, jfr. lovens § 10 og nedenfor under afsnit III.

Erstatning i anledning af en foretaget ekspropriation eller fortjeneste ved afståelse til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen, opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, skal ikke medregnes i den særlige indkomst, jfr. § 11. Der henvises endvidere til skattedepartementets cirkulære nr. 21 af 31. marts 1980 om fritagelse for særlig indkomstskat af ekspropriationserstatninger, som ændret ved cirkulære af 20. februar 1981.

Erstatninger, der ydes i medfør af by- og landzonelovens § 12 eller byreguleringslovens § 14 behandles på samme måde som ekspropriationserstatninger.

F. Ejendomsoverdragelse mellem ægtefæller.

Ejendomsoverdragelse mellem samlevende ægtefæller og mellem ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse betragtes ikke som afståelse, der kan bringe lovens bestemmelser i anvendelse. Dette princip fremgår af § 26A i kildeskatteloven og er blevet yderligere præciseret ved indførelsen af § 26B ved lov nr. 227 af 26. maj 1982 om ændring af forskellige skattelove (Skattemæssig ligestilling af ægtefæller).

G. Afståelse af fast ejendom, tilhørende foreninger m.v.

De i selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, omhandlede foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende institutioner skal ikke ved deres indkomstopgørelse medregne særlig indkomst, der stammer fra afståelse af fast ejendom, med mindre ejendommen har tilknytning til indkomstskattepligtig virksomhed.

H. Afståelse af ejendomme med afskrivningsberettigede bygninger.

Reglerne om opgørelse af fortjeneste ved salg af afskrivningsberettigede bygninger er ændret ved lov nr. 197 af 18. maj 1982 om ændring af afskrivningsloven og forskellige andre skattelove (Pristalsregulering af afskrivningsgrundlaget m.v.). Loven har virkning for bygninger og installationer, der er anskaffet den 1. januar 1982 eller senere.

1) Afskrivningsberettigede bygninger og særlige installationer m.v. - anskaffet før den 1. januar 1982.

Ved afståelse af bygninger og særlige installationer i sådanne bygninger samt dræningsanlæg på jordbrugsbedrifter, der er anskaffet før 1. januar 1982, og som derfor er afskrivningsberettigede efter de hidtil gældende bestemmelser, skal de regler, der hidtil har været gældende ved beskatning af genvundne afskrivninger, fortsat anvendes.

Det vil sige, at udgangspunktet ved opgørelsen af fortjeneste i disse tilfælde fortsat skal tages i bygningens oprindelige nominelle anskaffelsessum, der hverken skal omregnes til kontantværdi eller pristalsreguleres.

Fortjenesten opgøres som forskellen mellem salgssummen og de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedringer m.v. med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger, herunder forlodsafskrivning og forskudsafskrivning. Den således opgjorte fortjeneste medregnes ved opgørelsen af særlig indkomst efter § 2, nr. 2, i lov om særlig indkomstskat m.v. Fortjenesten kan dog højst udgøre et beløb lig summen af samtlige foretagne afskrivninger. Tab kan ikke fratrækkes hverken i den almindelige eller særlige indkomst.

2) Afskrivningsberettigede bygninger og særlige installationer m.v. - anskaffet den 1. januar 1982 eller senere.

Ved ændringen af afskrivningsloven er bl.a. reglen for opgørelsen af fortjeneste, der skal medregnes ved opgørelsen af den særlige indkomst efter lov om særlig indkomstskat m.v. § 2, nr. 2, blevet ændret.

De ændrede afskrivningsregler, der går ud på, at afskrivningsgrundlaget pristalsreguleres, har udelukkende betydning for afskrivningsberettigede bygninger og særlige installationer i sådanne bygninger, der er anskaffet den 1. januar 1982 eller senere.

Herefter skal fortjenesten opgøres som forskellen mellem bygningens afståelsessum og de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedringer m.v., der efter eventuel forlodsafskrivning eller forskudsafskrivning er pristalsreguleret indtil det år, hvori afståelse finder sted og med fradrag af de skattemæssige pristalsregulerede afskrivninger, bortset fra forlodsafskrivninger og forskudsafskrivninger. De nærmere regler for beregningen af de skattemæssige pristalsregulerede afskrivninger fremgår af skattedepartementets cirkulære om afskrivningsloven.

Fortjenesten kan dog højst udgøre summen af samtlige skattemæssige pristalsregulerede afskrivninger, herunder de pristalsregulerede forlodsafskrivninger og forskudsafskrivninger på det solgte formuegode.

Tab kan fremdeles ikke fratrækkes.

3) Overgangsbestemmelse for beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, i hvilke der ingår bygninger m.v. omfattet af pkt. 1).

Lovens § 15, stk. 2, indeholder en bestemmelse om, at den nye lovs regler for opgørelse af fortjeneste ved salg af fast ejendom kan anvendes ved afståelse af fast ejendom, der omfatter bygninger m.v., der har været afskrivningsberettigede efter de hidtil gældende regler, hvis loven fører til en lavere beskatning end de hidtil gældende regler. Muligheden for at anvende reglen består alene, hvor der er tale om bygninger og særlige installationer i disse samt dræningsanlæg på jordbrugsbedrifter, der har været afskrivningsberettigede efter de hidtil gældende regler. Det vil sige, at anskaffelsestidspunktet skal ligge før 1. januar 1982.

Bestemmelsen kan derfor ikke benyttes, hvor der i ejendomssalget alene indgår bygninger, der er afskrivningsberettigede efter de nye regler i afskrivningsloven.

Det er derimod uden betydning for bestemmelsens anvendelse, om der rent faktisk har været foretaget afskrivninger på bygningen eller eventuelt kun for en del.

I tilfælde, hvor den nye lov ikke fører til en lavere beskatning, og de hidtidige regler ønskes benyttet, anvendes samtlige hidtil gældende bestemmelser. Dette vil bl.a. sige, at fortjenesten skal opgøres på grundlag af den oprindelige anskaffelsessum med faste og procentvise reguleringer og beskattes som almindelig eller særlig indkomst efter de regler, der gjaldt indtil ikrafttrædelsen af den nye lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Det skal pointeres, at der - efter de nye regler - ikke sker beskatning af en opnået fortjeneste ved salg, efter at ejendommen har været i ejerens besiddelse i mere end 7 år.

I. Afståelse af ejendomme, der har fået afløst jordrentepligt.

Ifølge bestemmelsen i § 7, stk. 3, der svarer til den tidligere § 7A, stk. 10, i lov om særlig indkomstskat m.v., opgøres anskaffelsessummen for ejendomme, der har fået afløst en jordrentepligt, som afløsningssummen for jordrente med et tillæg for bygningsværdien.

Reglerne for beregning af dette tillæg er fastsat ved ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse om beregning af bygningsværdien for tidligere jordrentebrug ved opgørelsen af særlig indkomst og frigørelsesværdi.

Afløsningssummen omregnes til kontantværdi efter lovens § 4, stk. 1, og ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse nr. 511 af 22. september 1982.

Almindeligvis vil afløsningssummen for jordrente være fastsat efter reglerne i § 20 i bekendtgørelse nr. 547 af 15. oktober 1973 om statshusmandsbrug m.m. og jordrente. Afløsningssummen er da fastsat som grundværdien efter fradrag for forbedringer, således som denne er ansat på tidspunktet for afløsningsbegæringens indgivelse, reguleret for prisudviklingen siden den seneste vurdering forud for afløsningsbegæringen.

I sådanne tilfælde vil tillægget for bygningsværdien kunne beregnes med udgangspunkt i ejendommens kontante forskelsværdi, således som denne fremgår af ejendoms- og grundværdiansættelsen ved den vurdering eller årsregulering, der gælder i kalenderåret for afløsningsbegæringens indgivelse.

Afløsningssummen kan imidlertid, efter begæring af statens jordlovsudvalg i medfør af § 21 i den nævnte bekendtgørelse, være fastsat under hensyntagen til muligheden for en økonomisk bedre anvendelse af jorden end landbrug, gartneri eller lignende. I sådanne tilfælde påhviler det den stedlige ligningsmyndighed at foretage ansættelse af bygningsværdien.

Det samme gælder, såfremt afløsningssummen er fastsat af vedkommende vurderingsråd efter ejerens begæring i medfør af bekendtgørelsens § 22.

Ligningsmyndighedens ansættelse af bygningsværdien skal foretages efter de kontante prisforhold ved den sidst foretagne almindelige vurdering med årsregulering forud for fremsættelsen af afløsningsbegæringen og efter bygningernes tilstand på tidspunktet for denne vurdering, ligesom der ved ansættelsen skal tages hensyn til størrelsen af det værditab, der skønnes at ville være indtrådt i tilfælde af ejendommens overgang til økonomisk bedre anvendelse end anvendelsen forud for afløsningsbegæringen. Som udgangspunkt for bygningsværdiansættelsen anvendes den kontante forskelsværdi, som ansat ved almindelig vurdering eller ved den pr. 1. april i det pågældende kalenderår foretagne regulering af kontantværdiansættelserne.

Mener ligningsmyndigheden sig ikke i stand til at ansætte tillægget for bygningsværdien med fornøden sikkerhed, kan spørgsmålet herom forelægges for statsskattedirektoratet.

Ved beregningen af den regulerede anskaffelsessum for ejendommen anses den fremkomne bygningsværdi sammenlagt med den for grunden fastsatte afløsningssum som ejerens anskaffelsesudgift, og tidspunktet for indgivelsen af afløsningsbegæringen anses som ejerens anskaffelsestidspunkt.

Ved den endelige beregning af den regulerede anskaffelsessum skal den således fremkomne anskaffelsesudgift reguleres efter de i afsnit II pkt. 11, 13 og 14 angivne regler. Man må dog herved være opmærksom på, at der, hvor forskelsværdien ved vurdering er anvendt som grundlag for beregningen af bygningsværdien, kun vil kunne tages hensyn til udgifter til forbedringer og vedligeholdelsesarbejder, der ikke er taget i betragtning ved vurderingen.

For ejendomme, der har fået afløst jordrentepligt før 1981, omregnes tillægget for den prioriterede bygningsværdi til kontantværdi efter følgende satser (jfr. ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse om beregning af bygningsværdien for tidligere jordrentebrug ved opgørelsen af særlig indkomst og frigørelsesværdi):

1975......................................................... 79 pct. 1976......................................................... 79 pct. 1977......................................................... 77 pct. 1978......................................................... 77 pct. 1979......................................................... 79 pct. 1980......................................................... 75 pct.

II. Opgørelse af den skattepligtige fortjeneste.

3. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet til kontantværdi og på den anden side den kontantomregnede, pristalsregulerede anskaffelsessum med visse pristalsregulerede tillæg, jfr. § 4, stk. 2.

Afståelsesvederlaget.

4. Udgangspunktet for opgørelsen af afståelsesvederlaget er det beløb, der er anført i overdragelsesdokumentet (normalt salgssum ifølge skøde eller slutseddel - eventuelt med tillæg af vej- og kloakgæld, der overtages uden for salgssummen). Hvis overdragelsen omfatter andre aktiver end den faste ejendom, skal der kun regnes med den del af beløbet, som er vederlag for denne.

5. Ved gaveoverdragelser skal ejendommen betragtes som afstået til den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af gaven. Hvis gaven ikke er afgifts- eller indkomstskattepligtig, går man også ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget.

6. Afståelsessummen skal efter lovens § 4 omregnes til kontantværdi. Dette sker ved at lægge en eventuel kontant udbetaling ved salget sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter.

Omregningen af ejendommens gældsposter skal foretages efter kursværdien for disse på overdragelsestidspunktet. Retningslinierne for omregningen til kursværdi findes i ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse nr. 511 af 22. september 1982.

7. Ifølge bekendtgørelsen skal lån, der er ydet i børsnoterede obligationer, herunder indekslån, ansættes til den kurs, hvortil obligationerne er noteret på Københavns Fondsbørs, jfr. bekendtgørelsens § 3, nr. 1. Da obligationer sædvanligvis noteres dagligt på offentlig tilgængelige kurslister, vil oplysning om en bestemt kurs fremgå af de officielle kurslister.

Kontantlån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af ejendommen, og som modsvares af børsnoterede obligationer, skal ansættes til lånets pålydende, jfr. bekendtgørelsens § 3, nr. 2. Hvis kontantlånet ikke er optaget i forbindelse med overdragelsen, skal børskursen på de underliggende obligationer (obligationsrestgælden) anvendes.

Anslåede obligationslån skal ansættes til den børskurs, der var gældende den dag, obligationerne blev udleveret fra realkreditinstituttet, jfr. nr. 3 i samme bestemmelse. Det er i alle tilfælde, hvor børskursen skal anvendes, den senest noterede køberkurs, der er tale om, idet denne til forskel fra sælgerkursen sædvanligvis noteres dagligt, jfr. bekendtgørelsens § 3, stk. 2. Det bemærkes, at sælgerkursen anvendes ved kursansættelse af gæld i forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige formue.

I tilfælde, hvor anslåede ejerskiftelån efter underskrivelsen af slutsedlen ændres til sælgerpantebreve, skal overdragelsessummens kontantværdi omregnes på grundlag af sælgerpantebrevenes værdi på overdragelsesdagen.

Private pantebreve skal omregnes til kontantværdien pr. overdragelsesdagen ved hjælp af et tabelmateriale, der udsendes kvartalsvis af statsskattedirektoratet. Statsskattedirektoratet har ligeledes udarbejdet det nødvendige tabelmateriale for perioden fra 1975. Tabelmaterialet kan rekvireres hos den lokale ligningsmyndighed, jfr. bekendtgørelsens § 4, stk. 1.

Det er udelukkende pantebrevets kontantværdi på salgstidspunktet, der er af betydning - en senere indløsning eller et salg af pantebrevet giver ingen anledning til ændring af afståelsesvederlaget.

Anden gæld omregnes ifølge § 4, stk. 3, i bekendtgørelsen efter samme tabelmateriale som omtalt ovenfor. Der skal dog foretages skønsmæssige korrektioner for eventuelle særlige vilkår.

For lån optaget i pengeinstitutter på de for disse institutter sædvanlige rente- og afdragsvilkår betyder det normalt, at kursen kan ansættes til pari.

De såkaldte knæklån, hvor tilbagebetalings- og rentevilkårene ændres på forud fastlagte tidspunkter, kursansættes under hensyn til de varierende forrentnings-, afdrags- og opsigelsesvilkår.

Hvor der er tale om en fast rente, men lånet i en periode er helt eller delvis afdragsfrit, kursansættes lånet på grundlag af den samlede restløbetid med mulighed for skønsmæssig korrektion. I tilfælde, hvor renten er "knækket", mens gælden afdrages på normale vilkår, kursansættes lånet på grundlag af den højeste tilbageværende rente med samme mulighed for skønsmæssig korrektion.

Gæld, der kan indfries til pari, kan ifølge § 5 i bekendtgørelsen ikke kursansættes højere end pari.

8. Der gælder ikke som ved formueansættelsen særlige regler for kursansættelse af gældsposter under 25.000 kr. eller med en restløbetid på under 4 år.

Reglerne afviger således på flere punkter fra de retningslinier, der ved cirkulære af 16. december 1981 om ændringer i ligningsloven er fastsat om kursansættelse af gæld i forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige formue.

Brugs-, rente- og indtægtsnydelser medtages til den kapitaliserede værdi, jfr. bekendtgørelse nr. 161 af 28. marts 1973 om arve- og gaveafgift. Ved overdragelse af en ejendom, hvorpå der hviler en sådan forpligtelse, opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.

9. Afståelsesvederlaget nedsættes med de salgsomkostninger, som den skattepligtige har måttet afholde. I afståelsesvederlaget kan den skattepligtige endvidere fratrække udgifter til arbejder, der er udført for dennes regning efter afhændelsen. Ligningsmyndighederne vil i almindelighed ikke have anledning til at søge kursansættelsen af gælden hos låntager afstemt med kursansættelsen af den tilsvarende fordring hos långiver.

10. Engangsbeløb, som sælgeren er pligtig at indbetale til binding i Grundejernes Investeringsfond, når en hidtil udlejet lejlighed sælges som ejerlejlighed, kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget. De samme gælder endvidere en rentedekort, der skyldes, at sælgeren har forlangt den kontante del af købesummen betalt før overtagelsen.

Indtræffer der en skade på en bygning f.eks ved brand, anses bygningen eller den skaderamte del af denne for afstået for den forsikringssum, der opnås, jfr. § 2.

Den regulerede anskaffelsessum.

11. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi efter de samme retningslinier, som er omtalt under pkt. 6-10 ovenfor om afståelsesvederlaget.

Kurstab kan, såfremt ejeren selv opfører og prioriterer ejendommen, ligesom efter de hidtil gældende regler ikke medregnes i anskaffelsessummen.

12. Ifølge lovens § 5, stk. 1, skal anskaffelsessummen pristalsreguleres. Det pristal, der skal anvendes, har januar 1980=100 og bekendtgøres hvert år i februar måned af statsskattedirektoratet. Pristalsreguleringen sker i forhold til pristallets procentvise ændring fra januar til januar afrundet til nærmeste hele procent. Pristallet er af Danmarks Statistik tilbagereguleret til brug for pristalsreguleringen af anskaffelsessummer og tillæg i perioden 1975-79.

Pristallet udgør for:

1975............................................................ 68,7 1976............................................................ 75,0 1977............................................................ 80,8 1978............................................................ 88,0 1979............................................................ 93,1 1980............................................................100,0 1981........................................................... 107,6 1982........................................................... 119,1

Anskaffelsessummen pristalsreguleres for hvert påbegyndt kalenderår gennem hele ejerperioden og således også i afståelsesåret.

a. Det faste tillæg på 10.000 kr.

13. Efter § 5, stk. 2, skal den pristalsregulerede anskaffelsessum forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. pr. kalenderår. Tillægget gives i anskaffelsesåret, men ikke i afståelsesåret, med mindre disse år er sammenfaldende. Tillægget gives, hvad enten der er foretaget forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen eller ej. Tillægget pristalsreguleres fra det kalenderår, tillægget vedrører og til og med afståelsesåret. Reguleringen foretages på grundlag af pristallet for det år, tillægget vedrører, jfr. ovenfor.

b. Tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter.

14. Er der imidlertid afholdt vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter for mere end 10.000 kr. i et kalenderår, kan den skattepligtige i stedet opnå et tillæg til den pristalsregulerede anskaffelsessum svarende til de faktisk afholdte udgifter, jfr. § 5, stk. 3. Er udgifterne mindre end 10.000 kr. pr. kalenderår gives i stedet det faste tillæg.

Det er nyt, at også vedligeholdelsesudgifter kan tillægges anskaffelsessummen.

Der kan dog ikke medregnes vedligeholdelsesudgifter, for hvilke den pågældende kunne opnå fradrag på selvangivelsen. Det er uden betydning, om sådanne udgifter rent faktisk er trukket fra.

Heller ikke udgifter til ombygning og forbedring, der er trukket fra ved indkomstopgørelsen, og som ikke senere skal medtages ved opgørelsen af genvundne afskrivninger, kan medregnes ved opgørelsen af tillægget, jfr. afskrivningslovens § 21, stk. 2, som indført ved lov nr. 197 af 18. maj 1982 om ændring af afskrivningsloven og forskellige andre skattelove (Pristalsregulering af afskrivningsgrundlaget m.v.). Det er for så vidt angår disse udgifter af betydning, om udgiften rent faktisk er trukket fra eller aktiveret. Endelig kan udgifter til forbedringer, der er betalt ved skattefri tilskud, heller ikke medregnes.

Såfremt skatteyderen alene har haft ret til standardfradraget efter ligningslovens § 15J vedrørende en- og tofamilieshuse m.v., kan afholdte vedligeholdelsesudgifter dog medregnes, hvis de overstiger det faste tillæg på 10.000 kr., og da i stedet for dette.

Ved opgørelsen af de udgifter, der kan danne grundlag for dette tillæg, kan værdien af eget arbejde kun medregnes, hvis den pågældende er beskattet af værdien af eget arbejde.

Såfremt der i det kalenderår, hvori ejendommen afstås, er afholdt udgifter til forbedring og vedligeholdelse udover beløbsgrænsen i § 5, stk. 2, tillægges disse udgifter, i det omfang de overstiger 10.000 kr., også anskaffelsessummen. Der er således her en forskel fra det faste tillæg.

Tillægget pristalsreguleres fra det kalenderår, hvori forbedringen eller vedligeholdelsesarbejdet fuldføres til og med afståelsesåret.

15. Det er kun fortjeneste ved salg af fast ejendom, der skal beskattes efter loven. Tab skal der således ikke tages hensyn til, hvis afståelsen er omfattet af loven, jfr. cirkulærets indledningsafsnit. Fortjenesten opgøres for hver ejendom for sig i de tilfælde, hvor flere ejendomme afstås samme år. Fortjenesten medregnes fuldt ud i den særlige indkomst, når afståelsen finder sted efter mindre end 3 års ejertid, jfr. § 6, stk. 1. Ved afståelse i de næstfølgende år nedsættes fortjenesten med 20 pct. for hvert år; således med 20 pct. i det fjerde ejerår, 40 pct. i det femte ejerår og så fremdeles, således at salg efter 7 fulde års ejertid kan ske skattefrit. Ved beregningen af ejertiden er tidspunkterne for de bindende aftalers indgåelse afgørende, jfr. nedenfor pkt. 21.

16. Den herefter fremkomne fortjeneste lægges for personers vedkommende sammen med eventuelle andre former for særlig indkomst i det pågældende indkomstår. For selskabers, foreningers, korporationers, selvejende institutioners og dødsboers vedkommende medregnes beløbet i den skattepligtige almindelige indkomst. Fortjenesten beskattes med 50 pct. hos såvel personer som dødsboer og selskaber. En faktisk beskatning på 50 pct. også for dødsboer og selskaber opnås ved at forhøje fortjenesten for disse med 25 pct. Hvis ejendommen er pålignet frigørelsesafgift, nedsættes den opgjorte fortjeneste med et beløb, der svarer til det dobbelte af den pålignede frigørelsesafgift, jfr. § 6, stk. 4, og nedenfor under afsnit V. Indkøbsforeninger og produktions- og salgsforeninger beskattes ikke af særlig indkomst.

Der gives ikke længere et beregningsfradrag på 6.000 kr. i den opgjorte særlige indkomst for så vidt angår fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der har fundet sted efter den 1. juli 1982.

17. Opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste er belyst i to eksempler nedenfor. I det første eksempel afstås ejendommen efter få års ejertid, mens ejertiden er betydelig længere i det andet eksempel.

Eksempel:

En ejendom er anskaffet ved slutseddel af 1. september 1980. I ejertiden har der i 1980 og 1982 været afholdt udgifter til forbedringer, der overstiger beløbsgrænsen på 10.000 kr. i § 5, stk. 2. Ejendommen sælges ved slutseddel af 1. november 1982. Idet pristallet for 1981 og 1982 udgør henholdsvis 107,6 og 119,1, jfr. ovenfor under afsnit II, pkt. 12, kan den beskatning, som udløses ved afståelsen, herefter opgøres således:

kr. Kontantomregnet anskaffelsessum 500.000 Pristalsregulering af anskaffelsessum (119,1 - 100,0) x 100 --------------------- 19 pct. 95.000 100,0 § 5, stk. 2-tillæg 1980 10.000 kr. + regul. (100,0 - 119,1) 19 pct. 11.900 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1981 10.000 kr. + regul. (107,6 - 119,1) 11 pct. 11.100 kr. --------- Samlet værdi af § 5, stk. 2-tillæg 23.000 § 5, stk. 3-tillæg 1980 15.000 kr. - 10.000 kr. + regul. (100,0 119,1) 19 pct. 5.950 kr. § 5, stk. 3-tillæg 1982 35.000 kr. - 10.000 kr. 25.000 kr. --------- Samlet værdi af § 5, stk. 3-tillæg 30.950 ------ Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum incl. tillæg 648.950 Kontantomregnet afståelsessum 775.000 - Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum 648.950 ------ 126.050 - Salgsomkostninger 16.050 ------ Fortjeneste 110.000 - Reduktion i henhold til § 6, stk. 2 (0 pct.) 0 ------ Skattepligtig fortjeneste 110.000 Skat 50 pct. 55.000

Eksempel:

En ejendom er anskaffet ved slutseddel af 1. oktober 1975. I ejerperioden er i 1978 og 1981 afholdt udgifter til forbedringer, der overstiger beløbsgrænsen på 10.000 kr. i henhold til § 5, stk. 2, mens udgifterne i afståelsesåret ikke overstiger dette beløb. Ejendommen sælges ved slutseddel af 1. august 1982. Den beskatning, som udløses ved afståelsen, kan - idet der med hensyn til den procentvise ændring i pristallet henvises til afsnit II, pkt. 12 ovenfor - herefter opgøres således:

kr. Kontantomregnet anskaffelsessum 500.000 Pristalsregulering af anskaffelsessum (119,1 - 68,7) x 100 --------------------- 73 pct. 365.000 68,7 § 5, stk. 2-tillæg 1975 10.000 kr. + regul. ( 68,7 - 119,1) 73 pct. 17.300 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1976 10.000 kr. + regul. ( 75,0 - 119,1) 59 pct. 15.900 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1977 10.000 kr. + regul. ( 80,8 - 119,1) 47 pct. 14.700 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1978 10.000 kr. + regul. ( 88,0 - 119,1) 35 pct. 13.500 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1979 10.000 kr. + regul. ( 93,1 - 119,1) 28 pct. 12.800 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1980 10.000 kr. + regul. (100,0 - 119,1) 19 pct. 11.900 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1981 10.000 kr. + regul. (107,6 - 119,1) 11 pct. 11.100 kr. --------- Samlet værdi af § 5, stk. 2-tillæg 97.200 § 5, stk. 3-tillæg 1978 17.000 kr. - 10.000 kr. + regul. ( 88,0 - 119,1) 35 pct. 9.450 kr. § 5, stk. 3-tillæg 1981 22.000 kr. - 10.000 kr. + regul. (107,6 - 119,1) 11 pct. 13.320 kr. --------- Samlet værdi af § 5, stk. 3-tillæg 22.770 ------ Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum incl. tillæg 984.970 Kontantomregnet afståelsessum 1.100.000 - Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum 984.970 -------- 115.030 - Salgsomkostninger 35.030 -------- Fortjeneste 80.000 - Reduktion i henhold til § 6, stk. 2 (80 pct.) 64.000 -------- Skattepligtig fortjeneste 16.000 Skat 50 pct. 8.000

Afståelse af en del af en ejendom.

18. Ved afståelse af en del af en ejendom omregnes anskaffelsessummen for hele ejendommen til kontantværdi på sædvanlig vis, jfr. pkt. 11 ovenfor, ligesom anskaffelsessummen pristalsreguleres gennem hele ejerperioden, jfr. ovenfor. Herefter foretages en forholdsmæssig fordeling af den kontantomregnede, pristalsregulerede anskaffelsessum på henholdsvis den afståede del og den resterende del af ejendommen.

En tilsvarende opgørelsesmåde skal anvendes i tilfælde af delvis skade på en ejendom.

Ved denne fordeling af anskaffelsessummen skal der ikke alene tages hensyn til det frasolgte areals størrelse i forhold til hele ejendommen, men der må også lægges vægt på de forskellige arealdeles beliggenhed, udnyttelsesmulighed og bonitet. Endvidere må det tages i betragtning, om de oprindelige bygninger var beliggende på det frasolgte areal eller på restejendommen. I nogle tilfælde vil værdien af denne blive formindsket på grund af frasalget, og i så fald må der overføres en til værdiforringelsen svarende del af anskaffelsessummen til den anskaffelsessum, der skal regnes med for det solgte areal.

De skattelignende myndigheder vil ved henvendelse til statsskattedirektoratet kunne få en udtalelse angående fordelingen af anskaffelsessummen.

a. Det faste tillæg, § 5, stk. 2, 3. pkt.

I de tilfælde, hvor den skattepligtige kun afstår en del af en fast ejendom, skal det faste tillæg på 10.000 kr. nedsættes forholdsmæssigt. Dette sker efter forholdet mellem anskaffelsessummen for hele ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der afstås, jfr. § 5, stk. 2, 3. pkt., og pkt. 13 foran.

b. Forbedrings- og vedligeholdelsestillægget i henhold til § 5, stk. 3, 5. pkt.

Også tillægget for afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter reduceres ved delsalg, jfr. pkt. 14 foran. Den skattepligtige kan derefter alene medregne sådanne udgifter, som kan henføres til den afståede del af ejendommen. Det er endvidere en betingelse, at disse udgifter overstiger det faste forholdsmæssige tillæg, beregnet som angivet ovenfor.

Ved senere salg af restejendommen kan alene den endnu ikke udnyttede del af faste tillæg eller tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter tillægges den reducerede anskaffelsessum. Pristalsreguleringen foretages som beskrevet under afsnit II, pkt. 12.

I det følgende eksempel er udregningen og pristalsreguleringen af anskaffelsessum og tillæg illustreret:

Eksempel:

En udlejningsejendom er anskaffet ved slutseddel af 15. juni 1979 for 3.000.000 kr. kontant. Ejendommen opdeles i ejerlejligheder i 1981. En af ejerlejlighederne sælges ved slutseddel af 1. juli 1982. I afståelsesåret er afholdt udgifter til forbedringer, der overstiger beløbsgrænsen i § 5, stk. 2, 3. pkt. Den beskatning, der udløses ved afståelsen, kan herefter opgøres således:

kr. Kontantomregnet del af anskaffelsessum, der kan henføres til ejerlejligheden 300.000 Pristalsregulering af anskaffelsessum ( 93,1 - 119,1) 28 pct. 84.000 300.000 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1979 10.000 kr. x ---------- 3.000.000 kr. + regul. ( 93,1 - 119,1) 28 pct. 1.280 kr. 300.000 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1980 10.000 kr. x ---------- 3.000.000 kr. + regul. (100,0 - 119,1) 19 pct. 1.190 kr. 300.000 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1981 10.000 kr. x ----------- 3.000.000 kr. + regul. (107,6 - 119,1) 11 pct. 1.110 kr. -------- Samlet værdi af § 5, stk. 2-tillæg 3.580 § 5, stk. 3-tillæg 1982 300.000 kr. 3.000 kr. - (10.000 kr. ---------- ) 2.000 3.000.000 kr. ----- Samlet værdi af § 5, stk. 3-tillæg 2.000 ------ Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum incl. tillæg 389.580 Kontantomregnet afståelsessum 450.000 - Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum 389.580 ------ 60.420 - Salgsomkostninger 5.420 ------ 55.000 - Reduktion i henhold til § 6, stk. 2 (20 pct.) 11.000 ------ Skattepligtig fortjeneste 44.000 Skat 50 pct. 22.000 ------

Ved salg inden for 2 år kan køberen af ejerlejligheden selvstændigt opnå de fulde tillæg efter § 5, stk. 2 og 3.

Sameje.

19. Såfremt den skattepligtige ejer en ejendom i sameje med andre, nedsættes det faste tillæg på 10.000 kr. til en så stor del af 10.000 kr., som svarer til den pågældende andel af ejendommen, jfr. § 5, stk. 2, 4. pkt.

I sameje-situationen kan tilsvarende kun den del af vedligeholdelses- og forbedringsudgifterne, som den pågældende selv har afholdt, medregnes ved beregningen af tillæg efter § 5, stk. 3, jfr. § 5, stk. 3, 8. pkt. Udgifterne må endvidere have oversteget det forholdsmæssige faste tillæg efter § 5, stk. 2, 4. pkt. som beskrevet ovenfor.

I nedenstående eksempel er beregningen og pristalsreguleringen af anskaffelsessum og tillæggene illustreret.

Eksempel:

En erhvervsejendom er anskaffet af 4 personer i lige sameje ved slutseddel af 1. februar 1977. Den ene deltager udtræder imidlertid og sælger sin ideelle anpart af ejendommen ved slutseddel af 1. juli 1982. I ejerperioden har den pågældende afholdt udgifter til forbedringer, der overstiger beløbsgrænsen i § 5, stk. 2, 4. pkt. i 1978, 1980 og 1982. Den beskatning, der udløses ved afståelsen, kan herefter opgøres således:

kr. Kontantomregnet anskaffelsessum henført til andelen 250.000 Pristalsregulering af anskaffelsessummen ( 80,8 - 119,1) 47 pct. 117.500 § 5, stk. 2-tillæg 1977 10.000 kr. x 1/4 regul. ( 80,8 - 119,1) 47 pct. 3.675 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1978 10.000 kr. x 1/4 regul. ( 88,0 - 119,1) 35 pct. 3.375 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1979 10.000 kr. x 1/4 regul. ( 93,1 - 119,1) 28 pct. 3.200 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1980 10.000 kr. x 1/4 regul. (100,0 - 119,1) 19 pct. 2.975 kr. § 5, stk. 2-tillæg 1981 10.000 kr. x 1/4 regul. (107,6 - 119,1) 11 pct. 2.775 kr. -------- Samlet værdi af § 5, stk. 2-tillæg 16.000 § 5, stk. 3-tillæg 1978 3.000 kr. - (10.000 kr. x 1/4) + regul. ( 88,0 - 119,1) 35 pct. 675 kr. § 5, stk. 3-tillæg 1980 3.500 kr. - (10.000 kr. x 1/4) + regul. (100,0 - 119,1) 19 pct. 1.190 kr. § 5, stk. 3-tillæg 1982 5.100 kr. - (10.000 kr. x 1/4) 2.600 kr. -------- Samlet værdi af § 5, stk. 3-tillæg 4.465 ---- Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum incl. tillæg 387.965 Kontantomregnet afståelsessum 425.000 - Kontantomregnet pristalsreguleret anskaffelsessum 387.965 ------ 37.035 - Salgsomkostninger 8.035 ----- Fortjeneste 29.000 - Reduktion i henhold til § 6, stk. 2 (60 pct.) 17.400 ----- Skattepligtig fortjeneste 11.600 Skat 50 pct. 5.800 ----

Ved forskydninger i samejeforholdet skal der ved en eventuel senere afståelse opgøres en reguleret anskaffelsessum for hver anpartserhvervelse. Hvis den udtrædende samejer således i ovennævnte eksempel sælger sin samejeandel til de tilbageværende samejere i lige store dele, skal disse ved senere afståelse opgøre en reguleret anskaffelsessum for dels den oprindelige fjerdedel, dels den tilkøbte tolvtedel.

I denne situation kan tab på en andel modregnes i fortjeneste på den anden andel under forudsætning af, at det drejer sig om samme ejendom.

Tidspunktet for erhvervelse og afståelse.

20. Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste har det betydning at fastslå, på hvilket tidspunkt ejendommen er erhvervet eller afstået.

Som nævnt i indledningen til cirkulæret er ejertidens længde afgørende for beskatningen efter denne lov. Den opgjorte fortjeneste beskattes således kun fuldt ud ved afståelse inden for 3 års ejertid. I perioden fra det 4. og til og med det 7. års ejertid nedsættes den opgjorte fortjeneste med 20 pct. for hvert år, således at salg efter 7 fulde års ejertid kan ske skattefrit, jfr. § 6, stk. 1 og 2.

Afståelse af en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse er under visse betingelser skattefri, hvis den skattepligtige eller dennes husstand har beboet ejendommen i mindst 2 år af ejertiden. Der henvises herom til afsnit I, pkt. 2, C, ovenfor. Betingelsen om 2 års beboelse er endvidere et vilkår for at opnå fradraget efter lovens § 9 ved salg af landbrugsejendomme eller blandede ejendomme.

Erhvervelses- og afståelsestidspunktet har endvidere betydning for antallet af kalenderår, for hvilke der kan ydes det faste tillæg på 10.000 kr. respektive forbedrings- og vedligeholdelsestillægget til anskaffelsessummen, jfr. § 5, stk. 2 og 3.

Endelig har overdragelsesdagen betydning for den kurs, der skal benyttes ved kontantomregningen af prioritetsgæld, der indgår i overdragelsessummen, jfr. ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse nr. 511 af 22. september 1982, og afsnit II, pkt. 6-10, ovenfor.

21. Hvor ejendomsoverdragelsen sker ved salg, anses erhvervelsen henholdsvis afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. Denne aftale foreligger normalt skriftligt. Det er imidlertid ikke nødvendigt, at der er tinglyst skøde. I de tilfælde, hvor der ved aftalens indgåelse oprettes en slutseddel underskrevet af parterne, er datoen for den sidste underskrift afgørende. Aftalen mellem parterne indeholder ofte betingelser om, at visse nærmere fastsatte vilkår for handelen opfyldes. Der kan f.eks. være tale om købesummens betaling eller offentlige myndigheders approbation af udstykning, frigørelse for landbrugsforpligtelse eller lignende. Uanset om sådanne vilkår først opfyldes på et senere tidspunkt, betragtes erhvervelsen, henholdsvis afståelsen af ejendommen som sket på det tidspunkt, hvor aftalen mellem parterne blev indgået. For at en ejendom kan anses for erhvervet, henholdsvis afstået, må aftalen mellem parterne gå ud på, at ejendommen straks eller senere overtages af køberen på nærmere fastsatte vilkår. En ejendom anses således ikke for afstået, hvis ejeren blot har indgået en aftale om, at en anden er berettiget - men ikke forpligtet til - inden en forud fastsat frist at købe ejendommen for en bestemt købesum (køberet). Den omstændighed, at datoen for overtagelse af den faste ejendom er udskudt til et senere tidspunkt, må således ikke give anledning til forveksling med de tilfælde, hvor der alene er tillagt en anden køberet til en ejendom, uden at denne anden har forpligtet sig til at udnytte retten. Har ejeren modtaget vederlag for at give en anden ret til at købe sin faste ejendom, anses dette vederlag dog som en afståelsessum vedrørende fast ejendom, jfr. foran under afsnit I, punkt 1.

Lovens regler gælder også ved afståelse af fast ejendom, der sker i eller til et selskab. Ejendomsovergang ved skattefri fusion af aktieselskaber anses ikke for afståelse, der bringer lovens regler i anvendelse. Der henvises til fusionsloven (lovbekendtgørelse nr. 495 af 24. september 1981).

Erhverves eller afstås en ejendom ved gavedisposition, anses erhvervelsen, henholdsvis afståelsen, for sket på det tidspunkt, hvor gavemodtageren er underrettet om gaven.

Om tidspunktet for erhvervelse og afståelse i forbindelse med dødsfald henvises til det nedenfor under afsnit VI anført.

Udbetales der i anledning af skade på en bygning en forsikringssum, anses bygningen eller den skaderamte del af denne for afstået i det år, hvor skaden er sket.

22. Ved erhvervelse af et eller flere yderligere grundarealer, der sammenlægges med det oprindelige, anses de enkelte grundarealkøb for anskaffelse af en ny ejendom i relation til § 6. Det vil sige, at anskaffelsessummerne for de enkelte erhvervelser reguleres hver for sig. Den enkelte ejendoms anskaffelsestidspunkt er derfor også afgørende for beskatningen af en eventuel fortjeneste.

Har ejeren i sin besiddelsestid opført bygninger på ejendommen eller udført større forbedringer på denne, er der grundlag for tillægget i henhold til § 5, stk. 3, jfr. pkt. 14 ovenfor. Ejerperioden i relation til § 6 regnes i disse tilfælde altid udelukkende fra grundens eller hovedejendommens anskaffelse.

Beskatning af yderligere vederlag.

23. § 13 indeholder en regel om beskatning i tilfælde, hvor en ejendom afstås på sådanne vilkår, at erhververen skal yde den tidligere ejer et yderligere vederlag for ejendommen ved erhververens senere afståelse af ejendommen (f.eks. en andel af den fortjeneste, der opnås ved afståelsen). Reglen svarer til den hidtil gældende bestemmelse i lov om særlig indkomstskat m.v. § 7A, stk. 7, der er ophævet. I disse tilfælde skal den tidligere ejer give oplysning om det yderligere vederlag i sin selvangivelse for det indkomstår, hvori retten til beløbet er erhvervet. Der skal foretages en ny opgørelse af fortjenesten for den tidligere ejer. Ved denne opgørelse skal fortjenesten beregnes, som om det samlede vederlag var opnået allerede i det indkomstår, hvor ejendommen blev afstået. Denne omberegning skal foretages, selv om der ikke i det indkomstår, hvor ejendommen blev afstået, er konstateret nogen skattepligtig fortjeneste, med mindre afståelsen allerede på det tidspunkt kunne ske uden beskatning som følge af ejertidens længde. Skal der som følge af omberegningen opkræves særlig indkomstskat hos den tidligere ejer, skal beløbet indbetales sammen med eventuel anden særlig indkomstskat, der pålignes den pågældende for det indkomstår, hvori retten til det yderligere vederlag blev erhvervet.

III. Betinget fritagelse for beskatning ved visse afståelser.

24. Erstatnings- og forsikringssummer behandles principielt som salgssummer, jfr. § 2, stk. 1. I § 10, stk. 1, er det imidlertid bestemt, at fortjeneste, der er opnået ved modtagelse af erstatnings- og forsikringssummer i anledning af en indtruffet skade, ikke medregnes i fortjenesten, når den skattepligtige foretager genopførelse på den beskadigede ejendom for et beløb, der mindst svarer til erstatnings- eller forsikringssummen. Det er en betingelse, at den skattepligtige søger ligningsmyndigheden om fritagelse for at medregne fortjenesten, og at genopførelsen sker enten i det år, hvor fortjenesten konstateres eller i det nærmest følgende indkomstår. Den skattepligtige har dog altid frist med genopførelsen til udløbet af det indkomstår, der følger nærmest efter det, hvori erstatningen er endeligt fastsat.

Derimod er det ikke en betingelse, at der genopføres bygninger eller installationer af samme art, som de beskadigede. Med genopførelse af den beskadigede ejendom sidestilles ombygning af eksisterende bygning, jfr. § 10, stk. 6.

25. Under ganske særlige omstændigheder kan de omhandlede frister forlænges af vedkommende ligningsmyndighed efter ansøgning fra skatteyderen. Ligningsrådet kan endvidere dispensere fra kravet om, at genopførelse skal ske på den skaderamte ejendom, såfremt lov eller offentlig myndigheds bestemmelse hindrer, at genopførelse sker på den ejendom, hvor de skaderamte formuegoder fandtes. Dispensation kan dog kun opnås, hvis der i stedet foretages genopførelse på en anden ejendom for et beløb, der svarer til erstatnings- eller forsikringssummen.

Ligningsrådet kan tillige meddele dispensation, hvis den skaderamte anvender hele forsikringssummen til genopførelse dels på det oprindelige sted dels på en anden ejendom.

Herudover kan ligningsrådet tillade, at § 10 også kan anvendes i tilfælde, hvor to eller flere erhvervsejendomme tilhører samme ejer og udgør en driftsenhed, når genopførelsen (ombygningen) blot sker på en anden af de ejendomme, som indgår i driftsenheden.

Ligningsrådet skal i forbindelse med en dispensation træffe bestemmelse om det fremtidige afskrivningsgrundlag og det grundlag, hvorpå den regulerede anskaffelsessum skal gøres op, dersom skatteyderen senere afstår den ejendom, hvorpå genopførelsen er sket.

26. Skattefritagelse i anledning af modtagelse af en brand- eller anden skadeserstatning opnås kun efter begæring, når den skaderamte overfor ligningsmyndigheden meddeler, at der ønskes skattefri genanbringelse af et beløb, der svarer til den udbetalte erstatning.

Der skal så vidt muligt i forbindelse med indgivelse af selvangivelsen for det indkomstår, hvori erstatnings- eller forsikringssummen er endeligt fastsat, gives vedkommende ligningsmyndighed underretning om, at den beskadigede bygning eller installation agtes genopført.

27. I § 10, stk. 3, bestemmes det, at der kun kan foretages skattemæssige afskrivninger på den genopførte ejendom inden for de rammer, der er fastsat i § 26A i afskrivningsloven. Der henvises til skattedepartementets cirkulære om afskrivningsloven.

28. I § 10, stk. 4, er det fastsat, at skattepligtige, der har fremsat den ovenfor omtalte begæring om fritagelse for beskatning af erstatningssummer, ved senere afståelse af den genopførte ejendom kan medregne følgende ved opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum efter § 5:

a) anskaffelsesudgifter, der var afholdt, før skaden skete,

b) vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der var afholdt, før skaden skete, i det omfang de kan medregnes efter § 5, stk. 3,

c) beløb, hvormed de afholdte udgifter til genopførelse måtte overstige forsikrings- eller erstatningssummen, og

d) udgifter til vedligeholdelse og forbedring af den genopførte ejendom, i det omfang de kan medregnes efter § 5, stk. 3.

Loven har udvidet omfanget af udgifter, der kan medregnes, idet også ikke fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter kan medregnes på samme måde som egentlige forbedringsudgifter.

Ved opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum for den genopførte ejendom beregnes faste tillæg og forbedrings- og vedligeholdelsestillæg efter § 5, stk. 2 og 3, på sædvanlig vis fra anskaffelsesåret.

Disse regler om opgørelse af den regulerede anskaffelsessum er uafhængige af, om der kan afskrives på den pågældende ejendom og omfatter således også tilfælde, hvor ejendommen eller en del af den ikke er afskrivningsberettiget.

Når genopførelse sker på en anden ejendom, er det endvidere forudsat, at der foretages en reduktion ved opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum for den oprindelige ejendom, såfremt skatteyderen senere afstår denne. Reduktionen skal svare til det beløb, hvormed den beskadigede bygning indgik i anskaffelsessummen for den oprindelige ejendom.

Mageskifte af ubebyggede arealer.

29. I henhold til lovens § 7, stk. 2, kan ministeren for skatter og afgifter fritage fortjenester ved mageskifte for beskatning efter bestemmelserne i § 4. Det er en betingelse for en sådan fritagelse, at mageskiftet kun omfatter ubebyggede arealer, og at der ikke i forbindelse med mageskiftet foruden arealet er ydet vederlag på mere end 10.000 kr.

Vederlagsgrænsen er forhøjet, men i øvrigt svarer reglen til den tidligere regel i lov om særlig indkomstskat m.v. § 7A, stk. 9.

Fritagelse kan kun meddeles på det i loven fastsatte vilkår, at anskaffelsessummen for det ved mageskiftet erhvervede areal ved senere afståelse opgøres, som om arealet var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb, som det ved mageskiftet afståede areal. Ved opgørelsen af anskaffelsessummen medregnes også forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, der inden mageskiftet er afholdt vedrørende det afståede areal, og som kan medregnes efter § 5, stk. 3, jfr. pkt. 14 ovenfor, samt det faste tillæg efter § 5, stk. 2, jfr. pkt. 13 ovenfor.

Ansøgning om fritagelse stiles til amtsskatteinspektoratet; for Københavns og Frederiksberg kommuner dog til de pågældende skattedirektorater, jfr. bekendtgørelse nr. 394 af 22. juli 1981, som ændret ved bekendtgørelse nr. 459 af 16. august 1982.

Amtsskatteinspektoraternes samt skattedirektoraternes afgørelser kan indbringes for statskattedirektoratet, hvis afgørelser kan indbringes for skattedepartementet.

Jordombytning.

30. Er fast ejendom afstået ved jordombytning som led i en jordfordelingssag efter lov om jordfordeling mellem landejendomme (lov nr. 129 af 28. april 1955) eller efter lov om kommuneplanlægning § 34, kan den skattepligtige ifølge § 7, stk. 1, forlange, at der ved opgørelsen af fortjenesten ses bort fra den afståelse af ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af modtaget ubebygget areal.

31. Ved senere afståelse af et tilbyttet areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordbyttet blev modsvaret af afgivet areal, opgøres anskaffelsessummen for det tilbyttede areal, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb, som det i sin tid afgivne areal. Forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, der inden jordombytningen er afholdt vedrørende det i sin tid afgivne areal, tages herved i betragtning i det omfang, de kan medregnes efter lovens § 5, stk. 3.

Såfremt den skattepligtige ved en jordombytning afstår et areal af mindre værdi end det areal, der modtages, vil den skattepligtige ved at fordre bestemmelsen i § 7, stk. 1, anvendt, undgå, at den ved denne afståelse opnåede fortjeneste medregnes til hans skattepligtige særlige indkomst i ombytningsåret. Ved senere afståelse benyttes anskaffelsessummen for det afgivne mindre værdifulde areal som anskaffelsessum for det tilbyttede areal.

Såfremt den skattepligtige ved jordombytning har afstået et areal af større værdi end det modtagne areal, vil anvendelsen af bestemmelsen i § 7, stk. 1, føre til, at alene forskellen mellem det afgivne og det modtagne areals værdi anses som afståelsesvederlag ved opgørelsen af en eventuel fortjeneste. Ved beregningen af den skattepligtige fortjeneste skal den regulerede anskaffelsessum for det afgivne areal, opgjort efter reglerne i §§ 4 og 5, reduceres med følgende brøk:

værdien af det modtagne areal ----------------------------- værdien af det afgivne areal

Eksempel:

En skattepligtig afgiver som led i en jordombytning ubebygget areal til en samlet værdi af 150.000 kr. og modtager i stedet ubebygget areal til en værdi af 100.000 kr. For det afgivne areal andrager den regulerede anskaffelsessum opgjort efter reglerne i § 5, 90.000 kr.

Fordrer den skattepligtige bestemmelsen i § 7, stk. 1, anvendt, skal hans skattepligtige fortjeneste opgøres således:

Værdien af afstået areal................................. 150.000 kr. Værdien af modtaget areal ............................... 100.000 kr. ---------- Nettoafståelse............................................ 50.000 kr. Heri fradrages forholdsmæssig andel af den regulerede anskaffelsessum for det afståede areal: 100.000 kr. x 90.000 kr. 90.000 kr. x -------------------- 30.000 kr. 150.000 kr. ---------- Opgjort fortjeneste til eventuel beskatning 20.000 kr.

Om jordfordeling, der foretages ved ekspropriation henvises til pkt. 24.

IV. Betinget henstand med betalingen af særlig indkomstskat i visse tilfælde.

32. Skatteyderen kan, når omstændighederne, herunder navnlig hensynet til videreførelsen af en erhvervsvirksomhed, taler herfor, under visse nærmere betingelser efter ansøgning opnå henstand med betalingen af den særlige indkomstskat, der vedrører fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Henstand kan indrømmes, uanset på hvilken måde fortjenesten er opstået (salg, skade, m.v.).

Tilladelse til henstand kan omfatte den del af den pålignede skat, som kan henføres til fortjenesten på den afståede ejendom. I visse tilfælde kan det være nødvendigt at udøve et skøn over det nævnte skattebeløbs størrelse. Det gælder f.eks., hvis den afståede ejendom tilhørte et aktieselskab eller et dødsbo, idet disse skattepligtiges særlige indkomster beskattes sammen med deres øvrige indkomst.

33. Om henstandsordningen bemærkes i øvrigt følgende:

a) Det er en betingelse for at opnå henstand, at den afståede ejendom helt eller for en ikke uvæsentlig del har været anvendt i driften af en erhvervsvirksomhed.

b) Det er endvidere en betingelse, at skatteyderen inden udløbet af det indkomstår, der følger efter det, hvori fortjenesten er konstateret, anskaffer anden fast ejendom. Denne ejendom skal ligeledes helt eller for en ikke uvæsentlig del indgå i driften af en erhvervsvirksomhed.

Er den særlige indkomst konstateret i anledning af en skade, udløber fristen for genanskaffelse dog først med udgangen af det indkomstår, der følger efter det, hvori erstatningen er endeligt fastsat. Når ganske særlige omstændigheder foreligger, kan fristerne for genanskaffelse forlænges efter ansøgning.

For at opnå henstand skal det vederlag, der ydes for den eller de genanskaffede faste ejendomme, mindst svare til vederlaget for den afståede ejendom. Ganske uvæsentlige differencer er dog ikke til hinder for, at henstand kan indrømmes.

c) Det er endelig en betingelse for, at henstand kan indrømmes, at der stilles sikkerhed for betalingen af henstandsbeløbet. Sikkerheden kan f.eks. bestå i et skadesløsbrev med oprykkende prioritets panteret i den nyerhvervede ejendom efter de ved overtagelsen indestående prioriteter, men indenfor kontantejendomsværdien. Sikkerhed kan dog også stilles på anden betryggende måde, f.eks. i form af bankgaranti eller lignende.

34. Henstanden indrømmes i øvrigt på nærmere i hvert enkelt tilfælde fastsatte vilkår, men som vejledning vedrørende praktiseringen af henstandsordningen kan følgende oplysninger meddeles:

Henstandsbeløbet vil blive krævet forrentet fra det tidspunkt, hvor skattebeløbet er forfaldent til betaling. Forrentningen skal ske med en rentesats på 1 pct. p.a. over Nationalbankens diskonto, dog aldrig under 6 pct. p.a. Renteudgiften kan fratrækkes i den skattepligtige indkomst.

Endvidere vil henstandsbeløbet i almindelighed blive krævet afdraget inden for et tidsrum af 15 år fra forfaldstidspunktet. Hvor den særlige indkomst hidrører fra en forsikrings- eller erstatningssum for brand eller anden skade, kan der dog gives afdragsfri henstand, indtil skatteyderen måtte afhænde den genanskaffede (genopførte) ejendom.

Ansøgning om henstand skal indgives til amtsskatteinspektoratet; for Københavns og Frederiksberg kommuners vedkommende dog til de pågældende skattedirektorater, jfr. bekendtgørelse nr. 394 af 22. juli 1981, som ændret ved bekendtgørelse nr. 459 af 16. august 1982. Amtsskatteinspektoraternes samt skattedirektoraternes afgørelser kan indbringes for statsskattedirektoratet, hvis afgørelser kan indbringes for skattedepartementet.

V. Frigørelsesafgiftsloven.

35. I forbindelse med de ændrede regler om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er der ved lov nr. 246 af 9. juni 1982 gennemført ændringer af frigørelsesafgiftsloven på følgende områder:

a) Ophævelse af reglerne om afståelsesafgift.

b) Ændring af reglerne om henstand med frigørelsesafgift.

c) Ophævelse af reglerne om de såkaldte § 6B-ejendomme.

d) Ophævelse af dispensationsreglen i § 19 A for særlige arealer.

a) Ophævelse af reglerne om afståelsesafgift.

36. Efter frigørelsesafgiftsloven betales der frigørelsesafgift, når ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage inddrages under byzone eller sommerhusområde. Formålet med afgiften er at beskatte den værdistigning, som ændret zonestatus giver for de overførte ejendomme i form af øgede anvendelsesmuligheder.

Ved den første afståelse af ejendommen efter overførsel til byzone eller sommerhusområde skulle der efter de hidtil gældende regler betales afståelsesafgift som trådte i stedet for beskatningen efter lov om særlig indkomstskat m.v.

Såfremt den afståede ejendom var omfattet af reglerne om næring eller spekulation, skulle der dog ikke betales afståelsesafgift. I disse tilfælde skulle eventuel fortjeneste beskattes som almindelig indkomst, og sælgeren kunne fratrække den betalte frigørelsesafgift, der var pålagt ejendommen i ejertiden, jfr. ligningslovens § 4A, stk. 1.

Den forenkling og lempelse af avancebeskatningen vedrørende fast ejendom, som nu er gennemført, skal også have virkning for de ejendomme, der er overført til byzone eller sommerhusområde, men endnu ikke har skiftet ejer efter overførslen.

Fortjeneste ved salg af disse ejendomme skal beskattes på samme måde som fortjeneste ved salg af anden fast ejendom.

Reglerne om afståelsesafgift i frigørelsesafgiftsloven er derfor ophævet, og fortjeneste ved den første afståelse efter overførslen skal i fremtiden som hovedregel beskattes efter reglerne i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

I disse tilfælde beregnes den skattepligtige fortjeneste i princippet som forskellen mellem anskaffelsessum og afståelsessum efter reglerne i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, og den opgjorte fortjeneste bliver herefter nedsat med det dobbelte af den pålignede frigørelsesafgift, jfr. § 6, stk. 4, i loven om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Herved opnås, at frigørelsesafgiften virker som en a conto betaling på den avanceskat, der udløses ved første afståelse efter, at der er indtrådt pligt til at betale frigørelsesafgift. Hvis den dobbelte frigørelsesafgift er større end fortjenesten, er der dog ikke fradragsret for det overskydende beløb.

I de tilfælde, hvor en ejendom, der er pålignet frigørelsesafgift, anses som anskaffet i næring, skal fortjeneste som hidtil medregnes ved opgørelsen af almindelig indkomst, og i disse tilfælde gives der fortsat fradrag for den erlagte frigørelsesafgift efter bestemmelsen i ligningslovens § 4A.

b) Ændring af reglerne om henstand med frigørelsesafgift.

37. Efter reglerne i frigørelsesafgiftslovens § 6 kan der efter begæring fra den skattepligtige ydes henstand med betaling af frigørelsesafgift.

Henstandsbeløbet forfalder til betaling, hvis den ejendom, der er beregnet frigørelsesafgift af, skifter ejer. Efter de hidtil gældende regler i lovens § 7 forfaldt henstandsbeløbet dog ikke til betaling, hvis erhververen var den afgiftspligtiges ægtefælle eller var beslægtet eller besvogret med den afgiftspligtige i op- eller nedstigende linie. Det samme var tilfældet, såfremt ejendommen var erhvervet i et dødsbo, og erhververen var en af de ovennævnte personer.

Som ovenfor nævnt er frigørelsesafgiftslovens regler om afståelsesafgift ophævet, og den ny lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom omfatter også ejendomme, der er pålignet frigørelsesafgift i den periode, sælgeren har ejet ejendommen.

38. De nye avancebeskatningsregler omfatter også overdragelse til nærtbeslægtede og -besvogrede. På denne baggrund er de regler ophævet, som tillod fortsat henstand med frigørelsesafgift uanset ejerskifte til nærtbeslægtede og nærtbesvogrede.

Henstand med frigørelsesafgift kan således i fremtiden kun forlanges ved ejerskifte, såfremt ejendommen er erhvervet af den afgiftspligtiges ægtefælle, eller ejendommen er erhvervet i et dødsbo af afdødes ægtefælle.

c) Ophævelse af reglerne om de såkaldte § 6B-ejendomme.

39. Det hidtidige afsnit II i frigørelsesafgiftsloven indeholdt regler om de landbrugsejendomme, der ved by- og landzonelovens ikrafttræden den 1. januar 1970 lå i de daværende inder- eller mellemzoner og derfor automatisk kom i de ny byzoner.

Disse ejendomme blev ikke omfattet af de lempelige regler om grundværdiansættelse af landbrugsejendomme i landzone eller af reglerne om frigørelses- og afståelsesafgift.

Ejerne af disse ejendomme kunne imidlertid efter § 6B i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme afgive erklæring om, at de ønskede frigørelsesafgiftslovens regler anvendt på deres ejendom. Herved opnåede ejerne, at grundskatterne og formueskatten blev beregnet, som om ejendommen lå i landzone.

Til gengæld forpligtede ejerne sig til at svare frigørelsesafgift ved ejendommens overgang til anden anvendelse. Afgiftspligten skulle dog senest indtræde ved 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981.

Som en konsekvens af, at afgiftspligten nu er indtrådt, er frigørelsesafgiftslovens afsnit II om disse ejendomme ophævet.

I de tilfælde, hvor frigørelsesafgiftspligten for § 6B-ejendomme er indtrådt ved 17. almindelige vurdering, har ejerne mulighed for at opnå henstand med frigørelsesafgiftens betaling i indtil 4 år efter forfaldsdagen, jfr. den hidtidige bestemmelse i frigørelsesafgiftslovens § 14. I 4 år efter afgiftspligtens indtræden kan ejerne endvidere kræve ejendommene overtaget af den kommune, hvori ejendommen er beliggende, jfr. den hidtidige bestemmelse i lovens § 15.

I overgangsbestemmelsen i § 8 i lov nr. 246 af 9. juni 1982 er det derfor bestemt, at selv om afsnit II i frigørelsesafgiftsloven er ophævet, skal bestemmelserne i §§ 14 og 15 om henstand og overtagelsespligt fortsat gælde for de ejendomme, som har været omfattet af afsnit II, og for hvilke pligt til at svare frigørelsesafgift indtrådte ved 17. almindelige vurdering.

d) Ophævelse af dispensationsreglen i § 19A for særlige arealer.

40. Ved by- og landzonelovens indførelse pr. 1. januar 1970 kom en del arealer i landzone, uanset at vedkommende offentlige myndighed forinden havde disponeret arealet til bymæssig bebyggelse eller sommerhusbebyggelse.

Overførsel til byzone eller sommerhusområde af disse arealer ville egentlig medføre frigørelsesafgiftspligt.

Frigørelsesafgiftslovens hidtidige § 19A fastsatte imidlertid, at byplannævnet kunne bestemme, at frigørelsesafgiftsloven ikke skulle finde anvendelse på sådanne arealer.

Denne bestemmelse er nu ophævet under hensyn til, at der er forløbet 12 år fra by- og landzonelovens ikrafttrædelse, hvorfor bestemmelsen må anses for at have udspillet sin rolle.

VI. Beskatning ved dødsfald.

41. Med virkning for arveudlæg, der foretages med skæringsdag den 1. juli 1982 eller senere, skal dødsboet ikke beskattes af en herved opnået fortjeneste, jfr. § 14, stk. 1.

Reglen betyder et brud med det hidtil gældende princip om kontinuitet i beskatningen.

Beskatning af fortjeneste undlades, uanset hvor længe afdøde har besiddet ejendommen, ligesom det er uden betydning, om værdien af den udlagte ejendom overstiger modtagerens andel i boet.

42. Udlægsmodtageren kan ikke som tidligere indtræde i afdødes skattemæssige stilling. Der er som følge heraf ikke længere mulighed for beregning af passivposter.

Af § 14, stk. 2, fremgår, at udlægsmodtageren skal anvende udlægstidspunktet og udlægsværdien i boopgørelsen som henholdsvis anskaffelsestidspunkt og anskaffelsessum. Kravet om, at udlægstidspunktet skal benyttes som arvingens erhvervelsestidspunkt ved senere afståelse betyder, at udlægsmodtager selvstændigt skal opfylde betingelsen om en besiddelsestid på mindst 7 år regnet fra udlægsdatoen for at kunne opnå skattefrihed, jfr. § 6.

Som anført ovenfor er udlægsværdien i boopgørelsen udlægsmodtagers anskaffelsessum. Anskaffelsessummen får betydning ved afståelse inden 7 år efter udlægget og behandles i den forbindelse som enhver anden anskaffelsessum i relation til omregning til kontantværdi og pristalsregulering efter § 5, stk. 1, og tillæggene til anskaffelsessummen efter § 5, stk. 2 og 3, jfr. ovenfor afsnit II, pkt. 13 og 14.

43. Udlægsværdien vil fremgå af en af de følgende opgørelser:

- Den endelige boopgørelse i offentligt behandlede boer samt i privatskiftede boer.

- En opgørelse efter kildeskattelovens § 20, stk. 2, hvor et privatskiftet bo ikke er afsluttet inden 15 måneder efter dødsfaldet.

- En opgørelse efter kildeskattelovens § 20C, stk. 4, hvor et bo efter 15 måneders forløb udleveres fra offentlig behandling til privat skifte.

- En meddelelse efter kildeskattelovens § 17, stk. 2, ved udlæg inden skæringsdagen.

Såfremt skattemyndighederne ændrer værdiansættelsen i en af de ovenfor nævnte boopgørelser, er det den ændrede værdi, der skal lægges til grund. Hvis boet i den endelige boopgørelse ændrer værdiansættelsen ved a conto udlægget, er det værdien i den endelige boopgørelse, der anses for anskaffelsessum, medens tidspunktet for a conto udlægget fortsat anses for anskaffelsestidspunktet.

44. Hvis ejendommen afstås af boet, anvendes de almindelige regler om beskatning af fortjeneste. Om afståelsen kan ske skattefrit efter § 6, stk. 1 og 2, afhænger af afdødes og boets samlede besiddelsestid. Derimod er en skattefri afståelse efter § 8 eller § 9, stk. 4, alene afhængig af, hvor længe afdøde havde ejet og beboet ejendommen.

Som nævnt under afsnit I, pkt. 2, D, er landbrugets stuehuse og beboelsen på blandede ejendomme ved lovændringen i videre omfang end tidligere blevet ligestillet med parcelhuse. Dette er bl.a. gjort ved, at der for disse ejendomstyper gives et fradrag i den opgjorte fortjeneste svarende til den del af fortjenesten, der kan henføres til ejerboligen. Såfremt der ved afståelse før dødsfaldet ville være givet et sådant fradrag, kan et dødsbo ved salg af disse ejendomme opnå et tilsvarende fradrag.

I andre tilfælde skal boet medregne hele fortjenesten efter § 6.

45. Hvis der ved arveudlægget af en ejendom, der er omfattet af loven, konstateres et tab for boet, kan boet ikke fratrække tabet i anden fortjeneste eller indkomst. Tilsvarende kan udlægsmodtageren af ejendommen heller ikke fratrække et eventuelt tab ved senere afståelse af den modtagne ejendom. Dette gælder generelt, og således også, hvis arvingen samme år måtte have afstået en anden ejendom med fortjeneste.

46. For så vidt angår ejendomme anskaffet som led i afdødes næringsvej opretholdes kontinuiteten i beskatningen.

Udlæg fra et bo kan således som hidtil ske med beskatning i boet eller med succession. Såfremt udlæg med succession vælges, indtræder udlægsmodtager både i afdødes anskaffelsestid og anskaffelsessum samt i bedømmelsen af, om ejendommen er erhvervet som et led i afdødes næringsvej. Passivposter kan beregnes som hidtil.

47. I visse tilfælde er der efter hidtil gældende regler ikke adgang for en udlægsmodtager til at indtræde i boets skattemæssige stilling.

Disse regler er uændrede. Det vil sige, at der ikke kan ske udlæg med succession,

- hvis der ved udlæg af en ejendom konstateres tab,

- ved arveforskud,

- i et skattefrit bo,

- hvis længstlevende ægtefælle, der hensidder i uskiftet bo, skifter med enkelte arvinger, medens resten af boet udleveres til fortsat hensidden i uskiftet bo, samt

- hvor aktiver i et privatskiftet bo ved 15 måneders fristens udløb stadig befinder sig i boet.

48. I visse situationer indtræder en længstlevende ægtefælle fuldt ud i afdødes skattemæssige stilling.

Disse regler er ligeledes uændrede. Den længstlevende ægtefælle indtræder således altid i afdødes skattemæssige stilling, hvor

- boet udleveres ægtefællen til hensidden i uskiftet bo,

- ægtefællen får udsættelse med arveafgiftspligtens indtræden efter arveafgiftslovens § 14A,

- boet udlægges ægtefællen uden skiftebehandling efter skiftelovens § 57, stk. 1.

Den skattemæssige behandling af fortjeneste ved en længstlevende ægtefælles ejendomsafståelse svarer derfor i disse tilfælde ganske til den skattemæssige behandling, en af førstafdøde opnået fortjeneste ville have fået.

VII. Ikrafttræden m.v.

49. De nye regler skal anvendes på afståelser, der finder sted den 1. juli 1982 eller senere, medens de hidtil gældende regler skal anvendes på afståelser til og med den 30. juni 1982.

Er afståelse således sket før den 1. juli 1982, skal en eventuel fortjeneste herved opgøres efter de hidtidige regler i lov om særlig indkomstskat m.v. Det vil sige, at fortjenesten skal indgå i almindelig eller særlig indkomst afhængig af, om der er tale om almindeligt salg eller afståelse af en ejendom, der er erhvervet i spekulationsøjemed eller som led i næringsvejen. Der kan dog ved salg inden den 1. juli 1982 blive tale om betaling af afståelsesafgift i stedet for særlig indkomstskat.

50. Ifølge den nye afskrivningslov nr. 197 af 18. maj 1982 skal bygninger samt særlige installationer i bygninger, der har været afskrivningsberettigede efter de hidtil gældende regler, dvs. bygninger m.v., der er anskaffet inden den 1. januar 1982, fortsat afskrives efter disse regler.

Det følger herefter af ejendomsavancebeskatningslovens § 15, stk. 2, at denne lovs bestemmelser i disse tilfælde kun kan anvendes, for så vidt dette fører til en lavere beskatning, end en anvendelse af de tidligere gældende regler ville have gjort.

Den oprindelige nominelle anskaffelsessum med de tidligere reguleringer vil således undertiden stadig kunne anvendes som udgangspunkt for en opgørelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, jfr. ovenfor under afsnit I, pkt. H.

Vedrørende dødsboer.

a) Næringsejendomme.

51. Fortjeneste ved afståelse af ejendomme, der er erhvervet som led i næringsvejen, behandles som hidtil.

Det vil sige, at fortjeneste ved salg af en ejendom, der er udlagt til en arving med succession, og hvor arvingen således er indtrådt i afdødes skattemæssige stilling - fortsat skal medtages ved opgørelsen af den almindelige indkomst. Dette gælder, uanset om udlægget er foretaget før eller efter den 1. juli 1982, og uanset om arvingen sælger før eller efter den 1. juli 1982.

Reglerne om beregning af passivposter finder anvendelse som hidtil, jfr. kildeskattelovens § 33A.

b) Andre ejendomme udlagt før den 1. juli 1982.

52. Hvis ejendommen i disse tilfælde er afstået af udlægsmodtageren inden den 1. juli 1982, skal en eventuel fortjeneste herved behandles efter de hidtil gældende regler. Dette gælder, hvadenten ejendommen er udlagt med succession eller ikke.

Hvis ejendommen er udlagt med succession, indebærer dette, at udlægsmodtageren, da denne er indtrådt i afdødes skattemæssige stilling, skal anvende afdødes anskaffelsessum og indtræde i afdødes anskaffelseshensigt ved opgørelsen af en eventuel fortjeneste.

Hvis ejendommen ikke er udlagt med succession, skal udlægsværdien anvendes ved opgørelsen.

Hvis arvingen derimod først sælger den udlagte ejendom efter den 1. juli 1982, skal de nye avancebeskatningsregler anvendes.

Hvor ejendommen i disse tilfælde er udlagt til en arving med succession, regnes lovens frister fra afdødes anskaffelsestidspunkt, og afdødes anskaffelsessum lægges til grund som anskaffelsesværdi. Hvorvidt arvingen kan afstå ejendommen skattefrit, afhænger således af afdødes, boets og arvingens samlede besiddelsestid; det er uden betydning, om afdøde har erhvervet ejendommen i spekulationsøjemed, eller om der i forbindelse med successionen er beregnet passivposter.

Dette gælder tillige ved a conto udlæg foretaget før den 1. juli 1982. Såfremt der i anledning af et sådant a conto udlæg var mulighed for beregning af passivposter, kan dette også ske, selv om skæringsdagen i den endelige boopgørelse lægges efter den 1. juli 1982. Afgørende er således tidspunket for a conto udlæggets foretagelse.

Hvor ejendommen derimod ikke er udlagt med succession, anvendes udlægstidspunktet og udlægsværdien ved opgørelsen af en eventuel fortjeneste.

c) Andre ejendomme udlagt efter den 1. juli 1982.

53. I disse situationer finder de nye regler anvendelse såvel på udlægget som på arvingens senere salg.

Det skal pointeres, at udlæg med succession ikke længere er muligt.

54. Skattedepartementets cirkulære nr. 250 af 29. december 1975 ophæves.

Underskrift 1

Skattedepartementet, den 17. december 1982 JENS ROSMAN / Ebbe Willumsen

Versioner

1. 1983-03-24 · til 1994-10-06