Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1982/73@1982-06-24/da

Indhold

1. Indledning
2. Underskrift 1

Indledning

1. Ved lov nr. 82 af 17. marts 1982 om offentlig støtte til indeksfinansieret boligbyggeri og om ændring i lov om boligbyggeri er med virkning fra den 1. april 1982 gennemført væsentlige ændringer af de hidtidige regler om finansieringen af og støtten til almennyttigt boligbyggeri. Denne lov (indeksstøtteloven) skal ses i sammenhæng med den samtidig gennemførte lov nr. 81 om indeksregulerede realkreditlån, hvormed er indført helt nye låne- og obligationstyper med indeksregulering. Indeksstøtteloven er optaget som bilag til dette cirkulære.

2. Indeksstøtteloven af 17. marts 1982 indeholder følgende nye regler:

a. Kvoten for støtte til almennyttigt boligbyggeri er for hvert af årene 1982 og 1983 fastsat til 12.000 lejligheder, hvoraf 1.000 lejligheder skal indrettes til beboelse for ældre og handicappede, jfr. boligstyrelsens cirkulære af 25. marts 1982 om boliger for ældre og handicappede i almennyttigt boligbyggeri. Loven indeholder ikke bevillingskvoter for tiden efter 1983.

b. Offentlig støtte kan kun ydes til almennyttigt nybyggeri, der finansieres med indeksregulerede realkreditlån (indekslån), men ikke til byggeri, der finansieres på anden måde.

c. Adgangen til at give tilsagn om rentesikring er ophørt ved udgangen af marts 1982. I stedet ydes rentebidrag, der dækker udgiften til forrentning af indekslånet samt til administrations- og reservefondsbidrag.

d. Lånegrænsen for realkreditbelåningen forhøjes fra 74 til 75 pct. af anskaffelsessummen (kontantværdien).

e. Beboerindskuddenes størrelse nedsættes fra 3 til 2 pct. af anskaffelsessummen.

f. Almennyttigt boligbyggeri, hvortil der inden den 1. april 1982 er bevilget støtte efter de hidtidige regler, kan i et vist omfang finansieres efter den nye lov og få bevilget tilsagn om rentebidrag i stedet for rentesikring.

g. Såfremt der efter den 1. april 1982 ønskes offentlig støtte til udbedring af ekstraordinære bygningsskader, jfr. boligbyggerilovens § 50 a, er det et vilkår, at udbedringsarbejderne finansieres med indekslån.

3. Lov nr. 82 af 17. marts 1982 supplerer lov om boligbyggeri, der således fortsat gælder for offentligt støttet byggeri, men med de ændringer, der følger af indeksstøtteloven, og som der er redegjort for i dette cirkulære. Boligbyggerilovens bestemmelser om byggeriets opførelse, indretning og drift og kravene til byggeriets anskaffelsesudgifter m.v. opretholdes uændret. Det samme gælder bestemmelserne om ydelse af grundkapital på 23 pct. af byggeriets anskaffelsessum (kontantværdi) samt stats- og kommunegaranti for den yderste del af realkreditlånene.

Afsnit I

Finansiering

4. Finansieringen af det almennyttige nybyggeri vil efter den 1. april 1982 foregå således:

Indeksregulerede realkreditlån 75 pct. Lån fra landsbyggefonden 23 pct. Beboerindskud 2 pct.

Den væsentlige nydannelse i finansieringen er - udover nedsættelse af beboerindskuddet - karakteren af de optagne realkreditlån, idet det er en betingelse for at opnå støtte i form af rentebidrag, at der optages indekslån efter reglerne i lov nr. 81 af 17. marts 1982 om indeksregulerede realkreditlån.

5. Indekslån berigtiges som kontantlån, og afdrag og restgæld reguleres løbende i overensstemmelse med et fastsat indeks.

Lånets restgæld reguleres to gange årligt pr. 1. januar og 1. juli. Reguleringen sker på grundlag af det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks for den foregående henholdsvis maj måned og november måned.

6. Der betales ikke afdrag ved første termin.

Afdraget udgør den 2. termin 2,4 pct. af lånets regulerede hovedstol. Denne fremkommer ved, at den oprindelige hovedstol reguleres med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset. Stiger timelønsindekset mindre end nettoprisindekset, reguleres dog med 75 pct. af timelønsindekset. Falder timelønsindekset, nedsættes hovedstolen med hele faldet, d.v.s. 100 pct. Beregningen foretages på grundlag af afdragsindeksfaktoren, som beregnes og offentliggøres af Københavns Fondsbørs.

De følgende terminer betales et afdrag, der svarer til det afdrag, der betales i 2. termin, reguleret på samme måde som hovedstolen reguleres frem til 2. termin.

7. Lånenes løbetid vil afhænge af pris- og indkomstudviklingen, således som denne afspejles i de to nævnte indeks. Betaling af afdrag ophører dog senest efter 351/2 år, hvorefter restgælden af realkreditinstituttet kan opsiges til indfrielse med 1 måneds varsel. Der vil kunne ydes indekslån til indfrielse af restgælden. De nærmere bestemmelser herom vil blive fastsat af boligministeren.

Rentebidrag

8. Rentebidrag - der afløser den hidtidige rentesikring - betales af staten og dækker hele udgiften til forrentning af realkreditlånene samt til administrations- og reservefondsbidrag. Boligselskabet skal således alene betale afdrag på lånene. Rentebidrag ydes med virkning fra indekslånets optagelse og udbetales bagud i tilknytning til de terminer, der er fastsat i pantebrevene til instituttet. Bidragene udbetales direkte til det pågældende realkreditinstitut og skal således ikke indtægts- eller udgiftsføres i boligselskabernes anlægs- og driftsregnskaber. Udbetalingen foretages af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning på grundlag af en specificeret opgørelse fra de enkelte realkreditinstitutter.

9. Rentebidrag ydes ikke til den del af realkreditlånene, der medgår til finansiering af carporte, garager og erhvervslokaler. Hvis erhvervsarealerne ikke overstiger 5 pct. af beboelsesarealet, vil de kunne belånes med indekslån som en del af boligbebyggelsen, men boligselskaberne skal selv betale den hertil svarende del af renteudgiften m.v. I støttetilsagnene vil blive angivet, hvor stor en del af den samlede anskaffelsessum, der vedrører erhvervsarealer m.v.

10. Rentebidrag ydes i princippet i hele lånets løbetid, men udbetalingen kan dog helt eller delvis bringes til ophør, hvis ejendommens økonomi forbedres, eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.

Låneoptagelsen

11. Som det er nævnt under pkt. 8, ydes rentebidrag med virkning straks fra indekslånets optagelse. Det er herved tilstræbt - for at nedbringe byggeomkostningerne og dermed lejen - at søge støtten udbetalt på det tidligst mulige tidspunkt i takt med byggeriets færdiggørelse. Der kan dog ikke optages forhåndslån, da der ikke ydes rentebidrag hertil.

For at opnå den tilsigtede billiggørelse af byggeriet bør finansieringen forberedes med henblik på at søge udbetalingen af indekslån gennemført samtidig med, at byggeriet er færdigt og klar til indflytning. Byggeriet må i enhver henseende tilrettelægges med henblik på den hurtigst mulige finansiering, og udarbejdelsen og behandlingen af byggeregnskabet må søges fremskyndet mest muligt.

12. Finansieringen af et byggeri vil under hensyn til de forhold, der er nævnt under pkt. 11, ikke kunne afvente byggeregnskabets godkendelse. Der bør straks ved byggeriets færdiggørelse søges optaget indekslån, som senere - når byggeregnskabet foreligger godkendt - suppleres med yderligere og afsluttende indekslån. Indekslån udmåles på grundlag af den anskaffelsessum, der er godkendt for byggeriet forud for igangsætningen, d.v.s. de godkendte skema 2-priser. Det forudsættes, at lånet i almindelighed ydes med det fulde beløb inden for den fastsatte lånegrænse på 75 pct. af anskaffelsessummen.

13. For at fremskynde prioriteringen yderligere vil det kunne være hensigtsmæssigt at opdele byggeriet i passende afsnit og prioritere disse særskilt i takt med de enkelte afsnits færdiggørelse. Indekslånet for det enkelte afsnit udmåles som en forholdsmæssig del af skema 2-anskaffelsessummen, og når alle afsnit er færdige og prioriteret, og det samlede byggeregnskab er godkendt, optages et supplerende afsluttende indekslån.

14. Som det allerede er nævnt, skal udmålingen af indekslån holdes inden for den godkendte anskaffelsessum for byggeriet (skema 2-priserne). Hvis der ønskes lagt en større anskaffelsessum til grund for låneudmålingen, vil dette kun undtagelsesvis kunne tillades og kun i tilfælde, hvor der måtte være konstateret betydelige merudgifter under byggeriets opførelse, f.eks. udgifter til ekstrafundering, forøgede byggelånsrenter eller som følge af regulering af priser efter merudgifter er godkendt af kommunen forinden låneoptagelsen, og at der er tale om merudgifter, der enten kan holdes inden for rammebeløbet eller som i henhold til pkt. 60 i boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m. v. kan afholdes uden for de gældende rammebeløb.

Bygherren må - navnlig hvor indekslån optages etapevis - være opmærksom på eventuelle besparelser, som måtte være indtrådt under byggeriets opførelse. Hvis der optages for store realkreditlån, vil dette medføre en overfinansiering i forhold til den endelige byggeudgift. Denne overfinansiering kan kun udlignes ved indfrielse af den opregulerede restgæld ved køb af obligationer til dagskurs, ligesom for meget udbetalt rentebidrag må tilbagebetales til statskassen.

Skæringsdag

15. Skæringsdagen for et byggeris overgang fra anlæg til drift fastsættes ved ethvert byggeri - d.v.s. uanset dets størrelse - til datoen for byggeriets (sidste lejligheds) færdiggørelse (= klar til indflytning) med tillæg af højst 2 måneder til klargøring af udenomsarealerne.

Pr. denne skæringsdag skal udarbejdes endeligt byggeregnskab. Heri medtages som udgifter alle egentlige anlægsudgifter samt de udgifter til renter, skatter, afgifter, forsikringer o.s.v., der vedrører tiden indtil skæringsdagen. Herunder hører også afdrag på indekslån, der er optaget under byggeriets gang (delprioritering). Udgifter, der vedrører tiden efter skæringsdagen, føres på ejendommens driftsregnskab. (Dette gælder eksempelvis renter af den del af byggelånet, der ikke måtte være tilbagebetalt pr. skæringsdagen).

Alle indtægter i forbindelse med byggeriet, der vedrører tiden frem til skæringsdagen (uanset om de er indgået), godskrives byggeregnskabet. Herunder hører eksempelvis lejeindtægter, men ikke eventuelle af staten betalte rentebidrag. Alle øvrige indtægter føres på ejendommens driftsregnskab.

Byggeregnskabet skal være ledsaget af en af bygherrens revisor attesteret redegørelse for, hvorledes udgifter og indtægter er beregnet og medtaget i anskaffelsessummen.

Der skal peges på, at fastsættelsen af skæringsdagen til datoen for byggeriets færdiggørelse betyder, at der ikke længere beregnes en gennemsnitlig indflytningsdato, og indtægter, der vedrører tiden før skæringsdagen, må ikke længere overføres til driftsregnskabet, men skal godskrives byggeregnskabet.

Afsnit II

Støtteproceduren

16. Som det er nævnt tidligere, er indeksstøtteloven et supplement til boligbyggeriloven, der bevarer sin gyldighed alene med de ændringer, der følger af indeksstøtteloven, og som fremgår af dette cirkulære. Tilsvarende gælder fortsat de bekendtgørelser og cirkulærer, der tidligere er udarbejdet af boligministeriet og boligstyrelsen, og hvori er fastsat regler om fremgangsmåden ved ansøgning om støtte til nybyggeri, udarbejdelse af projekter, rammebeløb for opførelsesudgifterne m.v. Disse bestemmelser ændres og suppleres kun i det omfang, det fremgår af dette cirkulære. De hidtil anvendte ansøgningsskemaer m.v. kan fortsat anvendes, men vil senere blive ændret.

Fast pris og tid

17. Det er et vilkår for statsstøtte til almennyttigt nybyggeri, at arbejdets udbydelse og byggeriets gennemførelse sker under iagttagelse af bestemmelserne i byggestyrelsens cirkulære af 11. november 1981 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder. Byggestyrelsens cirkulære, der erstatter boligministeriets cirkulære af 1. august 1978 om fast pris og tid på bygge- og anlægsarbejder, finder anvendelse på arbejder, som udbydes efter den 15. december 1981.

Rammebeløb

18. Det er - som hidtil - en betingelse for støtte til almennyttigt nybyggeri, at den samlede anskaffelsessum pr. m2 bruttoetageareal ikke overstiger bestemte af boligministeriet fastsatte beløb (rammebeløb). Der henvises herved til boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v., pkt. 38, samt til pkt. 6 i boligministeriets cirkulære af 8. november 1977 om ændringer i lov om boligbyggeri m.v.

Ved fastsættelsen af rammebeløbene er det forudsat, at der er aftalt »fast pris«. Der henvises herved til §§ 2 og 3 i byggestyrelsens cirkulære af 11. november 1981 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder (jfr. pkt. 17).

Det forudsættes, at de til enhver tid fastsatte rammebeløb indeholder den regulering af den fastsatte pris, der måtte finde sted for perioden mellem 6 og 12 måneder efter tilbudsdagen. Eventuelle merudgifter som følge af regulering af priserne efter 12 måneder fra tilbudsdagen kan afholdes uden for rammebeløbet.

Afsnit III

19. Den nye finansieringsform med indekslån og rentebidrag finder efter loven kun umiddelbar anvendelse på det byggeri, som opnår tilsagn om støtte efter den 1. april 1982. Der kan efter denne dato ikke gives tilsagn om rentesikring i medfør af de hidtidige bestemmelser herom i boligbyggeriloven, men alle støttetilsagn, der er meddelt inden den 1. april 1982, opretholdes uændret.

Efter § 10 i indeksstøtteloven vil den nye finansieringsform dog i et vist omfang kunne få tilbagevirkende kraft, idet der gives adgang til, at visse byggerier, som inden den 1. april 1982 har fået bevilget støttetilsagn efter de hidtil gældende regler, kan vælge at optage indekslån og dermed få bevilget rentebidrag efter reglerne i indeksstøtteloven. Denne bestemmelse gælder dels for byggerier, som endnu ikke har optaget realkreditlån efter de hidtidige regler, dels for byggerier, som allerede - helt eller delvis - har optaget realkreditlån, men hvor støttetilsagnet er meddelt efter den 1. oktober 1979.

Byggerier, der endnu ikke er financieret med realkreditlån

20. Hvis et boligselskab beslutter, at et byggeri, som har fået tilsagn om støtte inden den 1. april 1982, men hvor der endnu ikke er optaget realkreditlån, ønskes finansieret med indekslån og rentebidrag, skal selskabet indsende ansøgning herom til boligstyrelsen inden den 1. juli 1982. Genpart af ansøgningen sendes samtidig til kommunen, Boligselskabernes Landsbyggefond, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning samt - i hovedstadsområdet - til Hovedstadsrådet. Ansøgningen skal indeholde alle nødvendige oplysninger til sagens individualisering (j.nr., matr.nr., bygherre m.v.).

Boligstyrelsen vil på grundlag af ansøgningen meddele et supplerende tilsagn om statsgaranti for indekslån op til 75 pct. af byggeriets anskaffelsessum samt om rentebidrag. Tilsagnet vil blive betinget af tilsagn fra kommunen om vedståelse af regarantien uanset ændring til indekslån og forhøjelse af lånegrænsen til 75 pct. Der må ikke tages endelige skridt til finansiering af byggeriet, før kommunens samtykke foreligger. Reglerne foran i afsnit I finder herefter tilsvarende anvendelse idet dog opmærksomheden skal henledes på bestemmelserne i pkt. 27 om rentesikring fra den (gennemsnitlige) ibrugtagelse og indtil indekslånets optagelse.

Byggerier, der allerede er finansieret med realkreditlån

21. Hvis et byggeri med støttetilsagn inden den 1. april 1982 allerede er helt eller delvis prioriteret, er det en betingelse for at kunne ombytte disse lån med indekslån, at tilsagnet om støtte efter de hidtidige regler er meddelt efter den 1. oktober 1979.

Hvis et boligselskab - efter en nøje vurdering af forholdene i det enkelte tilfælde, jfr. pkt. 24 beslutter at søge gennemført en omprioritering af et byggeri, skal ansøgning herom indsendes såvel til boligstyrelsen som til vedkommende realkreditinstitut inden den 1. juli 1982. Genpart af ansøgningen til boligstyrelsen skal samtidig sendes til kommunen, Boligselskabernes Landsbyggefond, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning samt - i hovedstadsområdet til Hovedstadsrådet. Ansøgningen skal udover de oplysninger, der er nævnt i pkt. 20, indeholde oplysning om størrelsen og karakteren af de hidtil optagne realkreditlån.

Der kan ikke foretages ombytning af lån, der er optaget til finansiering af bygningsskader i henhold til boligbyggerilovens

22. Boligstyrelsen vil på grundlag af boligselskabets beslutning meddele et tilsagn om at ville yde statsgaranti for indekslån inden for 75 pct. og om ydelse af rentebidrag fra indekslånets udbetaling. Såfremt omprioriteringen gennemføres, står tilsagnet ved magt uden yderligere bekræftelse. I modsat fald opretholdes det oprindelige tilsagn om statsgaranti og rentesikring.

Det vil i tilsagnet blive understreget, at det vil være et vilkår for gennemførelse af omprioriteringen og for bevilling af rentebidrag, at kommunalbestyrelsen meddeler samtykke hertil og afgiver erklæring om, at den - uanset forhøjelsen af lånegrænsen til 75 pct. af anskaffelsessummen - vil vedstå det tidligere givne tilsagn om regaranti og om ydelse af kommunens del af grundkapitalen, jfr. herved pkt. 23. Boligselskabet skal indhente kommunalbestyrelsens samtykke til omprioriteringen, og det understreges, at endelige skridt til omprioritering ikke bør indledes, før dette samtykke foreligger.

23. Omprioritering vil kunne ske både i form af en endelig prioritering og en delprioritering, sådan som det er nævnt foran under pkt. 11-14. Udmålingen af indekslånet sker på basis af den tidligere godkendte anskaffelsessum for byggeriet. En endelig godkendt anskaffelsessum vil ved beregningen af indekslånet kunne reguleres med de nødvendige omprioriteringsomkostninger (f.eks. kurstab/-gevinst m.v.) i perioden indtil lånets udbetaling. Det forudsættes dog, at de indtil omprioriteringen af de hidtidige lån forfaldne afdrag kommer til fradrag ved beregningen af indeksbelåningens nettoprovenu, jfr. iøvrigt pkt. 24. En forhøjelse af byggeriets anskaffelsessum vil indebære, at statens og kommunens andele af grundkapitalen må forhøjes ved indekslånets optagelse. Boligstyrelsens og kommunalbestyrelsens tilsagn efter pkt. 22 forudsættes også at indebære et tilsagn om at ville godkende en eventuel forhøjelse af anskaffelsessummen som følge af omprioriteringen.

24. Boligselskabets beslutning om at søge gennemført omprioritering må ske på grundlag af en nøje vurdering af forholdene i det enkelte tilfælde. Omprioritering forudsætter, at der optages så stort et indekslån, som er påkrævet til indkøb til dagskurs af de obligationer, som skal anvendes til indfrielse af de optagne låns restgæld og til finansiering af nedsættelsen af beboerindskuddene fra 3 til 2 pct. af anskaffelsessummen, hvortil kommer udgifterne til selve omprioriteringsforretningen. Især vil kursen på obligationerne formentlig blive af afgørende betydning for, om en omprioritering i de enkelte tilfælde vil være en i økonomisk henseende hensigtsmæssig foranstaltning.

25. I de tilfælde, hvor der er tale om en endelig og afsluttende omprioritering for hele byggeriet (ikke delprioritering), indsendes - når omprioriteringen er afsluttet og indekslånet udbetalt - en redegørelse herfor til kommunalbestyrelsen, bilagt supplerende byggeregnskab over de afholdte omkostninger i forbindelse med omprioriteringen. Regnskabet skal være attesteret af boligselskabets revisor. Kommunalbestyrelsen gennemgår materialet og forsyner det med påtegning om kommunalbestyrelsens godkendelse. Materialet indsendes herefter til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, der berigtiger statsstøtten og underretter boligstyrelsen, kommunen, Boligselskabernes Landsbyggefond samt - i hovedstadsområdet - Hovedstadsrådet om berigtigelsen. Eventuelle ændringer af grundkapitalen reguleres af Boligselskabernes Landsbyggefond.

26. Efter berigtigelsen af den ændrede statsstøtte må, hvor udlejning er sket, foretages en omberegning af beboerindskud og husleje, således at for meget opkrævet beboerindskud tilbagebetales, og således at en nedsættelse af huslejen gennemføres med virkning for fremtiden.

Rentesikring

27. Til de overgangsbyggerier, hvor der åbnes mulighed for at anvende den nye finansieringsform, er der i overensstemmelse med de hidtidige regler givet tilsagn om rentesikring.

Rentesikringen vil i overensstemmelse med tilsagnet blive ydet, indtil indekslånet er optaget. Det er herved forudsat, at indekslånet optages på det tidligst mulige tidspunkt ved byggeriets færdiggørelse, jfr. pkt. 11-14. Man henleder herved opmærksomheden på, at rentesikring ydes fra ejendommens (gennemsnitlige) ibrugtagelse, og at der i det omfang, hvor en udbetalt ae conto rentesikring måtte vedrøre tiden inden ibrugtagelsen, og hvor modregning i den endelige rentesikring ikke er sket eller kan ske på grund af optagelse af indekslån, skal ske tilbagebetaling til statskassen af dette beløb. Beløbet vil blive beregnet og opkrævet af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Underskrift 1

Boligstyrelsen, den 23. april 1982 H. E. RASMUSSEN /Birthe Lehmann

Bilag

Lov nr. 82 af 17. marts 1982 om offentlig støtte til indeksfinansieret boligbyggeri og om ændring af lov om boligbyggeri

(Udelades her)

Versioner

1. 1982-06-24 · til 1992-01-24