Cirkulære om ændringer i lejeloven
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1982/78@1982-07-30/da
Indhold
Ved lov om ændring af lov om leje, jfr. lov nr. 170 af 28. april 1982, er foretaget en del ændringer i lejeloven. Ændringerne trådte i kraft ved bekendtgørelsen i Lovtidende, der fandt sted den 6. maj 1982.
Ændringsloven er optrykt som bilag til dette cirkulære.
De efter 6. maj 1982 gældende bestemmelser bliver optrykt i en lovbekendtgørelse, der er under udarbejdelse.
Ændringerne omtales nærmere i dette cirkulære (cirkulære II), som supplerer og ændrer boligstyrelsens cirkulære af 4. december 1979 om lejeloven (cirkulære I).
Ændringerne i lejeloven omfatter følgende:
1. Ved en tilføjelse til lovens § 7, stk. 4, er der givet udlejeren adgang til, når et lejemål er ophørt, at aflyse lejerens eventuelle tinglyste videregående rettigheder. Det er dog en betingelse, at udlejeren har forlangt aftalen aflyst og lejeren ikke senest 6 uger efter kravets fremsættelse har ladet aftalen aflyse.
Lejeren har også efter den hidtil gældende lov haft pligt til at lade den tinglyste aftale aflyse ved lejeforholdets ophør; men i praksis har det ofte vist sig, at denne pligt ikke bliver opfyldt.
Supplerer cirkulære I, pkt. 6 a, sidste afsnit.
2. Ved en ændring af lovens § 36 er der indført krav om, at udgiften til varme og varmt vand ikke fremtidig kan indeholdes i lejen, men skal betales særskilt.
Efter lovens § 44 skal brændselsudgifterne, såfremt disse hidtil har været helt eller delvis indeholdt i lejen, betales særskilt med virkning fra det varmeregnskabsår, som påbegyndes efter udgangen af juni 1982. Lejen nedsættes forholdsmæssigt. Lejerne bør underrettes skriftligt herom.
Samtidig er der indført en bestemmelse om, at hvis leverancen sker fra et fjernvarme-, gas- eller elektricitetsværk, og der ikke fra værkets side er foretaget en opdeling af udgiften i den andel, der vedrører selve brændselsforbruget, og den andel der vedrører øvrige udgifter, skal udlejeren holde hele udgiften uden for lejen, og altså medtage den i varme- og varmtvandsregnskabet. Foreligger der en opdeling fra værkets side, er udlejeren pligtig at følge denne opdeling. Udlejeren har efter de hidtil gældende regler - uanset om der forelå en opdeling fra værket eller ej - kunnet vælge, om han ville følge en eventuel opdeling, selv udarbejde en rimelig skønsmæssig opdeling eller sætte det samlede beløb på varmeregnskabet. Loven indeholder ikke særlige overgangsregler for disse tilfælde. Boligstyrelsen finder, at udlejer - i lighed med princippet i lovens § 44 - med virkning fra det varmeregnskabsår, som påbegyndes efter udgangen af juni måned 1982, skal regulere lejen henholdsvis varmeregnskabet i overensstemmelse med de nye regler, uden at udlejer i denne forbindelse er pligtig at overholde lejelovens og boligreguleringslovens varslingsregler, herunder regler om tidsfrister. Lejerne bør underrettes skriftligt herom.
På grund af henvisningsbestemmelsen i lovens § 45 sker en tilsvarende ændring for andre leverancer til opvarmning fra udlejeren, herunder el og gas. Det er ved en tilføjelse til lovens § 45 præciseret, at det kun vedrører andre leverancer til opvarmning. Udlejerens leverancer f.eks. til belysning kan fortsat indeholdes i lejen.
Efter lovens § 46, stk.1, kan reglen om, at brændselsudgifter skal betales særskilt, og reglen om leverancer fra fjernvarmeværk m.v. kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse f.eks. rene erhvervslejemål.
Reglen om, at brændselsudgifter skal betales særskilt, finder dog efter lovens § 46, stk. 2, ikke anvendelse for følgende lejeaftaler:
a. Lejligheder i visse almennyttige boligselskaber, kollegier m.v., som er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge.
b. Enkelte værelser til beboelse.
c. Kommunale pensionistboliger.
Supplerer og ændrer cirkulære I, pkt. 13 og 20.
Cirkulære I, pkt. 19, udgår.
3. Ved en ændring af lovens § 37 er det - i overensstemmelse med hidtidig praksis - præciseret, at med fordeling af varmeudgifter m.v. efter gulvareal forstås fordeling efter bruttoetageareal.
For at ændre fordelingsgrundlaget har det hidtil været nødvendigt med enighed mellem udlejer og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne. Der er nu indført en regel om, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan ændre fordelingsgrundlaget på egen hånd. Udlejer kan således ikke modsætte sig en sådan beslutning.
I lovens § 37, stk. 4, er det nu præciseret, at udgifter i forbindelse med ændringer af varmefordelingen, f.eks. ved opsætning af varmefordelingsmålere, anses for en forbedring. Dette indebærer, at udlejer kan kræve en lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringer. Forhøjelsen falder dog væk, såfremt målerne senere nedtages og må betragtes som afskrevne, idet udlejer dog skal have dækning for udgifterne ved nedtagningen.
På grund af henvisningsbestemmelsen i lovens § 45 sker en tilsvarende ændring for andre leverancer til opvarmning fra udlejeren, herunder el og gas.
Supplerer og ændrer cirkulære I, pkt. 14 og 20.
4. Lovens § 40 er ændret således, at varmeregnskabet ikke blot skal være udsendt til lejerne, men i overensstemmelse med almindelige aftaleretlige principper skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.
Det vil sige, at regnskabet inden tidsfristens udløb skal være nået så vidt, at lejeren under normale forhold ville have lejlighed til at gøre sig bekendt med indholdet. Et brev nedlagt i lejerens brevkasse vil således være kommet frem, uanset om lejeren på grund af bortrejse ikke har fået det i hænde. Det er afsenderen, d.v.s. udlejeren, der bærer risikoen for, at påkravet kommer rettidigt frem.
Det er gjort til en gyldighedsbetingelse, at lovens formkrav til varmeregnskaber opfyldes.
Det bemærkes, at udsendelsen af varmeregnskabet efter lovens § 40, stk. 2, fortsat er det afgørende tidspunkt for, om lejeren eller hans fuldmægtig kan kræve adgang til at gennemgå bilagene til regnskabet.
Lovens § 42, stk. 1, er ændret i konsekvens heraf, således at udlejeren mister sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, hvis regnskabet ikke er kommet frem til lejeren senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.
Supplerer og ændrer cirkulære I, pkt. 18 a og b.
5. I lovens § 46 a er indføjet en ny bestemmelse, hvorefter udlejeren skal orientere lejerne, såfremt en energikonsulent har udarbejdet en opstilling efter lov om begrænsning af energiforbruget i bygninger, eller såfremt en varmekonsulent har afgivet en rapport efter regler fastsat i medfør af byggeloven.
Udlejer skal på forlangende give lejeren eller dennes fuldmægtig adgang til at gennemgå opstillingen eller rapporten og eventuelle bilag.
Samtidig er der givet beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne adgang til under visse betingelser at foreslå energibesparende foranstaltninger gennemført. Udlejeren er ikke forpligtet til at følge forslaget.
Har en udlejer gennemført energibesparende foranstaltninger, kan han kræve lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi efter lejelovens og boligreguleringslovens regler herom.
6. I lovens § 46 b er indføjet en ny bestemmelse, hvorefter kommunen i visse tilfælde er forpligtet til på begæring af en beboelseslejer at lade en ejendom forsyne med energi for udlejerens regning.
Det er en betingelse, at udlejeren forsømmer at sørge for ejendommens energiforsyning, og lejeren forgæves har fremsat påkrav om, at udlejeren afhjælper mangelen. Lejeren kan herefter - i stedet for selv at sørge for energiforsyningen efter lejelovens § 11, stk. 1 - forlange, at kommunen lader ejendommen forsyne med varme for udlejerens regning.
Kommunen kan kun afhjælpe manglende forsyning med energi, herunder fjernvarme, el og gas til opvarmning. Andre mangler ved forsyningen, herunder eventuelle restancer fra allerede foretagne leverancer, er kommunen uvedkommende. Det samme er tilfældet, for så vidt angår mangler ved selve anlægget.
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at kommunen kun kan indtræde i det omfang, kommunen og udlejeren får adgang til ejendommens installationer med henblik på energiforsyningen. Forsyningen skal således lovligt kunne ske uden fogedens bistand.
Kommunens sikring af ejendommens energiforsyning skal ikke være af fortsat karakter, men skal alene gennemføres som en enkeltstående foranstaltning. Det forudsættes dog, at der kan blive tale om gentagelse.
De beløb, kommunen har lagt ud, forrentes med Nationalbankens diskonto + 5 pct. fra udbetalingstidspunktet. Udlagte beløb kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter. Kommunen kan kræve et gebyr på 50 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb udover 1.000 kr.
7. Ved en tilføjelse til lovens § 53, stk. 1, er der åbnet mulighed for, at udgifter som følge af forøgede ejendomsskatter m.v. kan fordeles mellem erhvervslejemål efter andre kriterier end den gældende leje/lejeværdi, f.eks. efter areal.
Supplerer cirkulære I, pkt. 23.
8. I lovens § 64, stk. 1, er tilføjet at udlejerens ret til at kræve bortfald af en beboerrepræsentation, såfremt der ved et beboermøde ikke er den fornødne mødedeltagelse, tidsfæstes, således at udlejerens eventuelle krav skal fremsættes på selve beboermødet.
Supplerer cirkulære I, pkt. 30.
9. Ændringsloven indeholder nogle redaktionelle ændringer til § 70, stk. 3, § 72, 3. pkt., § 93, stk. 1, litra a samt § 96.
10. Ved en tilføjelse til lovens § 102, stk. 1, præciseres, at fusion efter aktieselskabslovens kap. 15 betragtes som en overdragelse, der udløser tilbudspligt.
Supplerer cirkulære I, pkt. 49, 10. afsnit.
11. I lovens § 103, stk. 2, er indføjet en oplysningspligt for den, der overdrager sin ejendom til en andelsboligforening, således at der senest samtidig med tilbuddet skal gives sædvanlige oplysninger om ejendommen, f.eks. om ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på indvendig og udvendig vedligeholdelseskonti. Herudover kan nævnes oplysninger om forsikringsforhold, offentlige pålæg om brandsikring og pålæg efter byggeloven.
Lejernes acceptfrist på 6 uger løber først fra det tidpunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne.
Bestemmelsen er allerede lovfæstet i § 3 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Supplerer cirkulære I, pkt. 49.
Underskrift 1
Boligstyrelsen, den 6. maj 1982 H. E. RASMUSSEN /Birgitte Raaschou-Nielsen
Bilag
Lov nr. 170 af 28. april 1982 om ændring af lov om leje.
(Udelades her)