Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1983/57@1983-07-22/da

Indhold

1. Indledning
2. Underskrift 1

Indledning

Om byfornyelsesbeslutningers tilvejebringelse m.v.

Reglerne om byfornyelsesbeslutningers tilvejebringelse er indeholdt i § 9 i lov nr. 300 af 9. juni 1982 om byfornyelse og boligforbedring som ændret ved lov nr. 136 af 13. april 1983. Det fremgår heraf, at offentlighedsproceduren er ændret ganske væsentligt i forhold til den procedure, der er foreskrevet i saneringslovens § 9 a. Disse ændringer må ses på baggrund af bestemmelserne i lovens § 1, nr. 4, hvorefter det påhviler kommunalbestyrelserne at medvirke til, at ejere og lejere inddrages i planlægningen og i gennemførelsen af byfornyelsen. Det må således betragtes som en afgørende forudsætning for gennemførelsen af en vellykket byfornyelsesproces, at kommunalbestyrelsen bestræber sig på at opnå et positivt samspil med de berørte. På baggrund heraf er det endvidere fastsat i lovens § 66, at der kan opnås 50 pct. statsrefusion af kommunens udgifter til beboermedvirken. Disse udgifter kan dreje sig om udarbejdelse af materiale, der ligger ud over det i § 9 omhandlede samt afholdelse af møder, indretning af lokalkontorer, beboerlokaler til mødevirksomhed i forbindelse med byfornyelsesprocessen m.v. Boligstyrelsen agter i øvrigt til brug for den offentlige diskussion om byfornyelsen snarest i samarbejde med statens informationstjeneste at udsende en tryksag, der kan vejlede ejere og lejere om de umiddelbare konsekvenser af en byfornyelsesbeslutning, og som kan anvendes af kommunalbestyrelserne i forbindelse med den offentlige diskussion.

Offentlighedsproceduren falder i 3 faser.

I første fase, der er beskrevet i lovens § 9, stk. 1, udsender kommunalbestyrelsen en redegørelse for områdets problemer. Redegørelsen skal indeholde en almindelig karakteristik af området og bebyggelsen med angivelse af de enkelte ejendommes byggemåde og indretning samt en beskrivelse af de byfornyelses- og andre planlægningsmæssige problemer, som området frembyder. Den skal endvidere indeholde oplysninger om de påtænkte principper for genhusning samt et udkast til retningslinier, der kan danne grundlag for udarbejdelse af forslag til byfornyelsesbeslutning. Materialet skal offentliggøres samt udsendes til ejere og lejere i de pågældende områder. Ejere og lejere skal endvidere for hver enkelt ejendoms vedkommende gøres bekendt med foreliggende registreringsmateriale for ejendommen. Når den offentlige debat om denne redegørelse efter en periode på mindst 2 måneder er afsluttet, kan kommunalbestyrelsen udarbejde et forslag til beslutning og offentliggøre dette. Det bør tilstræbes, at der samtidigt sker fremlæggelse af forslag til lokalplan.

Ethvert medlem af kommunalbestyrelsen, der har forlangt sin afvigende mening vedrørende det udarbejdede forslag til beslutning tilført kommunalbestyrelsens beslutningsprotokol, kan kræve, at kommunalbestyrelsen samtidig offentliggør det pågældende medlems afvigende mening tillige med en kort begrundelse herfor, som han selv har udfærdiget. Har sammenslutninger af lejere eller ejere inden udløbet af den af kommunalbestyrelsen fastsatte frist opstillet alternative retningslinier, skal disse medtages i kommunalbestyrelsens offentliggørelse af forslaget.

Forslaget skal samtidig med offentliggørelsen tilsendes de berørte ejere og lejere og være ledsaget af oplysning om reglerne for offentlig støtte til gennemførelse af beslutningen, regler om erstatningsboliger og økonomisk støtte til betaling af husleje m.v.

Efter udløbet af endnu 2 måneder kan kommunalbestyrelsen træffe byfornyelsesbeslutning, medmindre der er fremkommet indsigelser. Er der fremkommet indsigelser, kan kommunalbestyrelsen tidligst træffe sin byfornyelsesbeslutning efter udløbet af endnu 1 måned.

Såfremt kommunalbestyrelsen agter at foretage sådanne ændringer i forslaget, som på væsentlig måde vil berøre andre end den, der ved indsigelse eller ændringsforslag har foranlediget ændringen foretaget, kan kommunalbestyrelsen ikke træffe sin beslutning, før de pågældende er underrettet om ændringen og har fået lejlighed til at fremsætte bemærkninger inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist. Denne frist må fastsættes efter en vurdering af forholdene i det enkelte tilfælde, således at der kan fastsættes en forholdsvis kort frist, hvis der alene er tale om underretning af enkelte lejere eller ejere om mindre væsentlige ændringer og en noget længere frist, hvis der er tale om underretning af en større personkreds, eller hvis ændringerne er mere væsentlige.

Såfremt ændringerne er så omfattende, at der reelt foreligger et nyt forslag, skal kommunalbestyrelsen foretage fornyet offentliggørelse.

Ved beregningen af de fastsatte frister for offentlighedsperiodernes længde ses bort fra juli måned.

For så vidt angår det planmæssige grundlag for byfornyelsesbeslutninger m.v. i henhold til lovens § 6, kan kommunalbestyrelsen træffe en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning, når der foreligger det fornødne plangrundlag i henhold til lov om kommuneplanlægning. Kommunalbestyrelsen skal sikre, at plangrundlaget er tilstrækkeligt til at foretage en helhedsvurdering og koordineret gennemførelse af de foranstaltninger, der er nødvendige for at gøre hele området tidssvarende. Det fornødne plangrundlag vil normalt være en lokalplan. Der henvises i øvrigt til et kommende cirkulære fra planstyrelsen om ændringer i lands- og regionplanloven og kommuneplanloven (byfornyelse).

Afsnit I

Områdets karakter

1. Det område, der kan træffes byfornyelsesbeslutning for, skal være utidssvarende. Ifølge lovens § 2 og § 3 er et område utidssvarende, dels hvis områdets beboelsesejendomme ikke opfylder de i § 3 angivne normer, dels hvis - uanset om beboelsesejendommene opfylder disse normer - bygningernes indbyrdes placering eller bebyggelsestætheden medfører, at bebyggelsen mangler lys, luft og friarealer, eller er udsat for generende trafik- og støjgener eller andre gener, som røg m.v. I sådanne kvarterer vil bebyggelsen ofte savne moderne bekvemmeligheder - centralvarme, bad og eget wc - og i øvrigt trænge til vedligeholdelse og opretning. Ud over forbedring af bebyggelsen, kan der ofte i sådanne områder være behov for en udtynding af bebyggelsen og en forbedring af omgivelserne. Uden en sådan forbedring af bebyggelsens lysforhold, tilvejebringelse af fælles friarealer m.v., vil selv en moderniseret boligbebyggelse ikke blive attraktiv.

Det vil være det normale, at manglerne ved omgivelserne ikke kan afhjælpes individuelt på den enkelte ejendom. I visse tilfælde, hvor bebyggelsen stort set er tidssvarende, men omgivelserne er mangelfulde, f.eks. på grund af røg eller støj eller mangel på offentlige friarealer, vil kommunalbestyrelsen kunne søge forholdene forbedret gennem anvendelse af anden lovgivning, f.eks. miljøbeskyttelsesloven eller ved at udlægge arealer til offentlige formål og anlægge offentlige legepladser, eventuelt forbedre institutionsforsyningen.

I ældre utidssvarende bydele vil der oftest være en flerhed af mangler, og en forbedring vil kræve indgreb såvel i bebyggelsen som en aktiv indsats for en forbedring af omgivelserne.

Det skal understreges, at et byfornyelsesområde skal være et område med et større antal boliger, som skal forbedres med hensyn til de i §§ 2 og 3 nævnte forhold. Der kan således ikke vedtages en byfornyelsesbeslutning, som ikke indebærer en forbedring af forholdene for eller i eksisterende beboelsesbygninger. En byfornyelsesbeslutning, der f.eks. udelukkende går ud på at ombygge eller nedrive erhvervs- eller institutionsbebyggelse og lignende, uden at dette sker med henblik på eller samtidig med en forbedring af forholdene for et større antal eksisterende boliger i samme område, kan ikke vedtages.

Til brug for kortlægning og planlægning af sanerings- og byfornyelsesvirksomheden er udarbejdet »Informationssystemet for sanering og byfornyelse«, som tilbydes kommunerne som et generelt arbejdsredskab.

Informationssystemet er et edb-system, der tager udgangspunkt i eksisterende edb-registre, suppleret med korte bygningsbesigtigelser. Systemet vil i sammenhæng med bl.a. kortlægningen af støj- og luftforureningen efter miljøbeskyttelseslovens kap. 9 åbne mulighed for at tilvejebringe et koordineret og sammenhængende beslutningsgrundlag for kommunernes indsats på byfornyelsesområdet, herunder ved udpegningen af byfornyelsesområder.

Informationssystemet er omtalt i boligministeriets orienteringsskrivelse af 26. januar 1982 til samtlige kommuner.

En vejledning i anvendelsen af informationssystemet er under udarbejdelse i boligministeret og forventes udgivet i foråret 1983.

Områdets størrelse

2. Ved afgrænsningen af størrelsen af det område, der skal omfattes af en byfornyelsesbeslutning, må tages i betragtning, at der bør ske en samordning til kommunens øvrige planlægning.

Det er hensigten med loven at skabe grundlag for en koordineret indsats for at forbedre forholdene i de ældre bydele. Byfornyelsen skal tage sigte på ikke alene at forbedre boligerne og bebyggelsen, men også forbedre trafikforholdene, institutionsdækningen, serviceniveauet m.v. Der bør derfor sikres tilstedeværelse af de planlægningsmæssige forudsætninger for byfornyelsens gennemførelse, omfattende også de forhold, der ikke kan indgå i en byfornyelsesbeslutning, eller først kan gennemføres ved byfornyelsesbeslutninger for naboområder.

Et byfornyelsesområde behøver ikke i sig selv at være så stort, at der er befolkningsmæssigt grundlag for placering af institutioner (skoler, børneinstitutioner, ældreinstitutioner m.v.), men i forbindelse med byfornyelsen af et område bør der i den kommunale planlægning være taget stilling til dette områdes institutionstilknytning og -dækning, idet man samtidig bør være opmærksom på områdets befolkningsmæssige udvikling, som kan undergå ændringer på grund af byfornyelsen.

Ligeledes bør hensynet til tilvejebringelsen af passende friarealer indgå i kommunens overordnede planlægning af et større område.

Ønsket om forbedringer af trafikale forhold som led i byfornyelsen betyder ligeledes, at der ved den kommunale planlægning bør ske en overordnet vurdering af de trafikale forhold for hele bydele, således at de enkelte områder, der bør træffes byfornyelsesbeslutning for, får løst deres trafikale problemer i en fornuftig sammenhæng med de omliggende områder.

En række forhold taler således for, at man i den kommende planlægning af byfornyelsen tager et større område op til samlet vurdering.

Inden for et sådant byfornyelsesområde kan der træffes beslutning om byfornyelse for hele området eller dele deraf, jfr. § 7.

Selve det område, som den enkelte byfornyelsesbeslutning skal omfatte, bør ikke være større, end at beslutningens gennemførelse kan ske inden for en overskuelig tid, f.eks. 3-4 år. Dette kan indebære, at der i et byfornyelsesområde må træffes flere byfornyelsesbeslutninger successivt.

Dette skyldes især hensynet til områdets beboere, men også under hensyn til kommunens økonomiske og øvrige planlægning bør der være tale om en overskuelig tidsperiode.

Afgrænsningen af et område skal ske helt nøjagtigt og konkret i byfornyelsesbeslutningen, og samtlige de ejendomme, som er omfattet af beslutningen, skal angives.

Afsnit II

En byfornyelsesbeslutning i medfør af byfornyelseslovens § 7 kan alene indeholde de i loven opregnede foranstaltninger. Gennemførelse og finansiering af andre dele af byfornyelsen, f.eks. trafiksanering, etablering af offentlige friarealer og institutionsforsyning må gennemføres i henhold til anden lovgivning.

Nedrivning eller bevaring

3. I lovens § 7, er det for det første i stk. 1, nr. 1, anført, at det kan foreskrives, at bestående bebyggelse skal nedrives helt eller delvis.

Når det skal afgøres, om en bygning skal nedrives eller bevares, må der først foretages en vurdering af bygningens fysiske tilstand, forholdet til omgivelserne i byfornyelsesområdet og de økonomiske konsekvenser af nedrivning eller bevaring.

En foreløbig vurdering af bygningens fysiske tilstand kan ske på grundlag af BBR suppleret med en besigtigelse og en registrering af tilstanden for de vigtigste bygningsdele: Bærende konstruktioner, tag, facader, fundamenter, vinduer/døre, installationer og sanitære forhold.

I denne vurdering må der lægges vægt på mulighederne for og omkostningerne ved at forbedre bygningens grundlæggende mangler, især isolering mod kulde og fugt (råd/svamp) samt sikring mod brand. Desuden må mulighederne for - efter en genopretning/modernisering - at tilvejebringe boliger af rimelig størrelse, udformning og standard indgå i overvejelserne. Udgangspunktet vil - ud fra en isoleret økonomisk betragtning - være at bevare alle ejendomme, der ikke lider af væsentlige mangler.

Vurderingen af bygningens fysiske tilstand sker ud fra de generelle krav i § 3 og på grundlag af registreringsmaterialet og en prissætning af de foranstaltninger, der skal til for at bringe bygningen op på tidssvarende standard.

Den samlede vurdering af bygningens fysiske tilstand må tage udgangspunkt i de enkelte bygningsdeles forventede restlevetid set i forhold til, om disse umiddelbart vil kunne genanvendes, istandsættes eller udskiftes.

Således vil flere bygningsdele ved en mindre opretning ofte kunne holde længere end den samlede bygnings forventede restlevetid. Ved på denne måde at anvende forskellige niveauer for genopretning/fornyelse, vil det være muligt at prioritere og vægte indsatsen som led i en fortsat forbedrings- og vedligeholdelsesindsats for hele ejendommen. Dette synspunkt er begrundet i ønsket om at opnå en så passende balance som muligt mellem genopretning/modernisering og den offentlige ressourceindsats til byfornyelse og boligforbedring.

Samtidig med disse vurderinger foretages de nødvendige økonomiske konsekvensberegninger ved forskellige former for indgreb, oversigter over byfornyelsesområdets fremtidige bystruktur m.v.

På denne generelle baggrund og på grundlag af de faktiske forhold for den enkelte bygning kan man herefter nå frem til et overblik over de udgifter, der er forbundet med en renovering af den enkelte ejendom set i forhold til byfornyelsesområdet som helhed og dermed til et beslutningsgrundlag for, om en ejendom skal bevares eller nedrives.

Som det fremgår af folketingets forhandlinger om byfornyelsesloven, er det et hovedsigte at begrænse nedrivninger og totalsaneringer i byfornyelsesområderne. Det er dog ikke muligt på grund af bygningsmassens forskelligartede karakter at anlægge faste kriterier for nedrivning/bevaring.

En vurdering af dette forhold - herunder den rimelige samfundsøkonomiske investering i den enkelte ejendom - vil dog som udgangspunkt kunne ske på basis af det såkaldte rammebeløb for nyt almennyttigt byggeri.

Rammebeløbet - der reguleres kvartalsvis og justeres eön gang om året på baggrund af den økonomiske udvikling - omfatter byggeriets grundudgifter, håndværkerudgifter og en væsentlig del af omkostningerne. Der må derfor ved vurderingen af, hvornår en ejendom bør søges bevaret, ske fradrag for grundværdien i det enkelte tilfælde. Man må yderligere være opmærksom på, at byggelånsrenterne ikke indgår i rammebeløbet, og derfor heller ikke bør indgå i det ombygningsprojekt, der danner grundlag for afvejningen. (Byggelånsrenterne skal i øvrigt medtages såvel ved ejerens senere ansøgning om støtte som i byggeregnskabet).

Endelig bør ved vurdering af spørgsmålet nedrivning/bevaring indgå, at ældre moderniserede ejendomme ofte vil have en ringere varmeisolering og udnyttelse af etagearealet end nybyggeriet.

På den anden side vil en nedrivning - og eventuelt efterfølgende nybyggeri - blive belastet med nedrivnings- og retableringsudgifter.

Hertil kommer, at nedrivning af et enkelt udslidt hus i en husrække, der i øvrigt bør forbedres ud fra ovennævnte økonomiske betragtninger, kan medføre, at nybyggeri på den ved nedrivningen tilvejebragte byggegrund på grund af arealets størrelse eller form kan blive uforholdsmæssigt kostbart.

En økonomisk vurdering af, om en bebyggelse skal bevares eller nedrives, er et væsentlig led, men ikke eneafgørende for beslutningen herom, jfr. nærmere nedenfor om andre hensyn.

Den økonomiske vurdering er dog i alle tilfælde et væsentligt udgangspunkt. Grundlaget må være en bedømmelse af hver enkelt bygning.

Dette leder samlet frem til, at der som vejledende udgangspunkt kan fastlægges et niveau for bevaring af ejendomme på 4.000-4.500 kr./m2 for hovedstadsområdet og 3.500-4.000 kr./m2 i provinsen som tærskelværdi pr. 1. oktober 1982. Disse beløb omfatter håndværkerudgifter, honorarer, omkostninger og moms. Tærskelværdien svarer til ca. 75 pct. af det til enhver tid gældende rammebeløb. Det er forudsat, at der er tale om ejendomme i tættere bydele. Hvis dette ikke er tilfældet, foretages en reduktion på 10 pct.

Generelt kan det herefter siges, at for ejendomme, hvor genopretnings- og moderniseringsudgifterne vil svare til dette niveau (og derunder), bør ejendommen ud fra en økonomisk vurdering søges bevaret, dog under forudsætning af, at der sker en total genopretning af ejendommen, sådan at ejendommens fremtidige driftsudgifter vil svare til udgifterne i nyt almennyttigt byggeri. I det omfang genopretningen reduceres som skitseret ovenfor, må dette, da konsekvensen heraf bliver forøgede driftsudgifter, føre til en tilsvarende reduktion af de nævnte rammer.

Bevaring eller nedrivning begrundet i bygningens fysiske tilstand (den relative kvalitet) set i forhold til investeringen i nybyggeri på den enkelte grund eller på flere grunde under et må dog også suppleres med andre overvejelser som led i en samlet helhedsbedømmelse.

Således må de planmæssige forhold vurderes i henhold til gældende plangrundlag, servitut- og fredningsforhold med henblik på at udstikke rammerne for den kommende lokalplan. I den forbindelse er det hensigtsmæssigt at vurdere den enkelte bygning og den efter en eventuel nedrivning fremkomne grund i forhold til de fremtidige anvendelsesmuligheder, adgangsforhold, friarealer, erhvervsmuligheder og nærhed til private og offentlige servicefunktioner.

Disse overvejelser vil i det enkelte tilfælde kunne tale for at bevare bygninger, som efter en isoleret økonomisk betragtning måske burde nedrives eller omvendt at nedrive bygninger, selv om dette muligvis ikke burde ske ud fra rent økonomiske betragtninger.

Der bør endvidere lægges vægt på, om bebyggelsen isoleret betragtet har arkitektonisk værdi eller som led i helheden er bevaringsværdig. Det vil således stadig være muligt og hensigtsmæssigt at bevare en bebyggelse, selv om udgifterne til dens genopretning/modernisering væsentligt overstiger den tærskelværdi, der er nævnt ovenfor, f.eks. arkitektonisk værdifulde bygninger i randbebyggelser af hensyn til gadebilledet, miljøvenlige erhvervsbygninger og baghuse, der vil virke forbedrende for disponeringen af gårdanlæg og friarealer etc. Kommunerne bør ved en tidlig kontakt til fredningsstyrelsen søge at få klarlagt eventuelle fredningsmæssige interesser og bevaringsinteresser i øvrigt. Inden byfornyelsen påbegyndes og som led i kommunens første foreløbige overvejelser, vil kommunen således i samarbejde med fredningsstyrelsen kunne lade udarbejde en registrant over bevaringsværdige bygninger og gadebilleder.

Ud over disse bygninger kan det endvidere være forsvarligt at gennemføre omkostningskrævende ombygniger i andre tilfælde, hvor det måtte være hensigtsmæssigt, f.eks. fordi alternativet kan være at nedrive en enkeltstående ejendom i en husrække, der i øvrigt skal bevares.

På den anden side bør bygninger kunne nedrives, selv om de kan genoprettes/moderniseres inden for tærskelværdien. Dette vil kunne ske, såfremt de udgør miljømæssige ulemper som led i den fremtidige anvendelse af byfornyelsesområdet, eller såfremt en bevaring vil hindre eller unødigt fordyre en hensigtsmæssig udformning af et eventuelt samlet nybyggeri. For så vidt angår side- og baghuse, som overvejes nedrevet af hensyn til en forbedring af friarealerne, må det dog indgå i overvejelserne, om de udgifter, der er forbundet med at nedrive en bygning af god kvalitet, står i rimeligt forhold til de umiddelbare fordele ved nedrivning. Sådanne bygninger bør vurderes nærmere som led i den samlede afvejning af forholdene i byfornyelsesområdet.

Afvejningerne om bevaring/nedrivning bør således ske på grundlag af en samlet helhedsvurdering, hvori indgår dels bebyggelsens fysisk/økonomiske forhold, dels de kvalitative miljømæssige forhold. Endelig bør omfanget af foranstaltningerne afvejes med hensyntagen til, at der kan foregå en successiv genopretning/modernisering. Der henvises i denne forbindelse til vetobestemmelserne i lovens § 21, stk. 4, og bestemmelserne i § 20, stk. 3, om meddelelse af gradvise påbud samt den senere løbende forbedrings- og vedligeholdelsesindsats i byfornyelsesområdet.

Hvor en fredet bygning indgår i en byfornyelsesbeslutning, må det lægges til grund, at ejendommens bevaringsværdi er konstateret gennem fredningen. Bygningen må således forudsættes bevaret, uanset om udgifterne til ejendommens restaurering væsentligt overstiger tærskelværdien. For en fredet bygning skal arbejder, der går ud over almindelig vedligeholdelse, godkendes af fredningsstyrelsen. Fredningsstyrelsen er i det hele indstillet på at yde ejere, kommunen og/eller et byfornyelsesselskab sagkyndig bistand i form af rådgivning og vejledning vedrørende restaurering af en fredet bygning, der indgår som led i et byfornyelsesprojekt.

Afhjælpning af ulemper

4. Ifølge § 7, stk. 1, nr. 2, kan byfornyelsesbeslutningen indeholde bestemmelser om afhjælpning af ulemper for beboelsesejendommene fra bestående bebyggelse, hvor afhjælpningen ikke kan påbydes efter anden lovgivning. Hensigten med denne bestemmelse er navnlig at sikre, at de gener fra erhvervsvirksomheder, som ikke kan kræves afhjulpet i medfør af miljølovgivningen, f.eks. gener af æstetisk karakter, kan kræves afhjulpet i en byfornyelsesbeslutning. Bestemmelsen kan endvidere anvendes i tilfælde, hvor der ikke ved en bebyggelse skal foretages sådanne byggearbejder, at byggetilladelse er nødvendig. Der kan herved stilles tilsvarende krav, som kommunalbestyrelsen ville have mulighed for i medfør af kommuneplanlovens § 44 vedrørende bebyggelsens ydre forhold af æstetisk karakter.

Forbedring af beboelsesejendomme

5. En væsentlig del af enhver byfornyelsesbeslutning vil være bestemmelser om forbedring af områdets beboelsesejendomme, jfr. lovens § 7, stk. 1, nr. 3.

Beslutningen skal for hver enkelt ejendom angive, hvilke arbejder der skal udføres.

Med hensyn til de krav, der kan stilles til forbedring af beboelsesejendomme, henvises til normerne i lovens § 3, samt den som bilag optrykte bekendtgørelse om kvalitetsnormer for beboelsesejendomme, udstedt i medfør af § 3, stk. 2. Normerne er en definition af, hvornår en beboelsesejendom er tidssvarende, således at der højst kan stilles krav om, at disse normer opfyldes. Når kommunalbestyrelsen træffer beslutning om byfornyelse eller boligforbedring, vil normerne være udgangspunkt for overvejelserne om at søge de enkelte beboelsesejendomme gjort tidssvarende, men der er intet til hinder for, at kommunalbestyrelsens beslutning går ud på, at normerne kun skal opfyldes i et nærmere angivet omfang.

Inden for normerne efter § 3 kan kommunalbestyrelsen således fastsætte den boligstandard, der ønskes opnået i området, bl.a. under hensyn til de ressourcer, der kan afsættes til formålet, og de ønsker, der fremkommer fra ejere og lejere i området under offentliggørelsen af et forslag til byfornyelse eller boligforbedring. Hvis kommunalbestyrelsens beslutning går ud på en delvis gennemførelse af normerne, kan kommunalbestyrelsen senere vende tilbage til området og træffe beslutning om gennemførelse af flere krav.

Beboerne har ifølge loven mulighed for at modsætte sig gennemførelsen af normerne i deres fulde omfang, når der er tale om en ejendom, hvor arbejderne kan udføres særskilt af den enkelte ejer. Man kan som beboer dog ikke modsætte sig etablering af tidssvarende opvarmning, afhjælpning af kondemnable forhold, foranstaltninger der er af almen betydning for områdets forbedring eller for bygningens forbedring eller foranstaltninger til sikring af bygningens senere forbedring i forbindelse med de øvrige forbedringer, jfr. lovens § 19, stk. 5.

Beboernes mulighed for at modsætte sig alle andre arbejder end de her nævnte gælder dels i forhold til en ejendom som helhed, hvor et flertal af lejerne har besluttet dette, dels i forhold til den enkelte bolig, hvor en beboer for sit eget vedkommende kan kræve arbejderne udsat, til han fraflytter eller sælger boligen, jfr. lovens § 21, stk. 4.

De nærmere forhold vedrørende beboernes vetomuligheder behandles i et særskilt cirkulære.

De i § 3 nævnte normer og indholdet af ovennævnte bekendtgørelse kan således ikke anses for et minimumsprogram for de boligforbedringsarbejder, der søges gennemført ved en byfornyelsesbeslutning, tværtimod skal det understreges, at disse normer er et maksimum for, hvad kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om.

Når der for en ejendoms vedkommende foretages sådanne ombygninger, der efter byggelovens § 2, stk. 1, litra b, indebærer, at bestemmelser i byggelov og bygningsreglement finder anvendelse, kan byggelovgivningens krav dog ikke fraviges med henvisning til bestemmelserne i byfornyelsesloven, medmindre der meddeles dispensation fra bestemmelserne i byggelov eller bygningsreglement.

Om de enkelte normer skal nærmere anføres følgende:

1) Bygningen skal i konstruktiv henseende være i forsvarlig stand. Dens tagdækning, vinduer, døre og øvrige facadedele skal være tætte og forsvarlige.

Der er tale om at sikre en ejendoms nødvendige genopretning og udvendige renovering. Dette behøver ikke nødvendigvis at betyde, at der skal foretages udskiftninger af bygningsdele, hvis disse gennem vedligeholdelse, reparationer og delvise fornyelser kan bringes i en god og rimelig stand.

2) Bygningen skal uanset alder opfylde de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

Brandsikringskravene er medtaget med henblik på at søge disse opfyldt i forbindelse med almindelig forbedring af en ejendom, selv om der eventuelt endnu ikke i medfør af brandsikringsloven er truffet beslutning for denne ejendoms vedkommende. Om kravenes nærmere indhold henvises til brandsikringsloven og den i medfør af denne udstedte bekendtgørelse.

3) Bygningen skal have sædvanlige tidssvarende opvarmningsmuligheder i overensstemmelse med varmeforsyningsplanlægningen, jfr. kap. 2 og 3 i lov om varmeforsyning.

Bestemmelserne om bygningens opvarmningsforhold skal ses i sammenhæng med varmeforsyningslovens bestemmelser.

Såfremt bygningen ligger inden for et område, som i varmeforsyningsplanlægningen planlægges forsynet med kollektiv varmeforsyning, er det vigtigt, at bygningen forberedes for den senere tilslutning for eksempel ved etablering af et rørbundent opvarmningssystem. Derved sikres, at brugerne ikke foretager investeringer i opvarmningssystemer, som ikke kan anvendes ved en fremtidig tilslutning til det kollektive varmeforsyningsanlæg.

Opvarmningssystemerne i sådanne områder bør derfor indrettes under hensyntagen til, at bygningerne senere kan tilsluttes den kollektive varmeforsyning. Den planlægning, der skal danne grundlag for beslutningen, kan være en af energiministeriet udstedt varmeplanforudsætning, en kommunal varmeforsyningsplan, en godkendt delplan eller et godkendt projekt, jfr. varmeforsyningslovens kap. 2, 3 og 4. Endvidere kan beslutningsgrundlaget udgøres af en lokalplan, jfr. kommuneplanlovens § 18, stk. 1, nr. 11.

Tilslutningen til et kollektivt varmeforsyningsanlæg sker i øvrigt efter varmeforsyningslovens §§ 18 og 19.

Også i områder, der ikke er omfattet af ovennævnte varmeplanlægning, bør der sikres tidssvarende opvarmning.

Herved forstås et opvarmningssystem, hvis ydelse står i rimeligt forhold til den økonomiske investering, hvilket vil være individuelt ved de enkelte ejendomme, bl.a. under hensyn til, hvilken energitilførsel der er mulighed for.

Et tidssvarende opvarmningssystem vil i langt de fleste tilfælde være baseret på centralvarmesystemer, evt. i form af lavtemperatursystemer, hvor energitilførslen kan ske gennem et kollektivt forsyningssystem (fjervarmenet, blokcentral, gasnet) eller ved anvendelse af olie, alternativ energi o.lign. i individuelle systemer.

4) Bygningens energiforbrug skal være søgt begrænset gennem energibesparende foranstaltninger i et omfang, der nærmere fastsættes af boligministeren.

Der henvises til den som bilag optrykte bekendtgørelse om kvalitetsnormer for beboelsesejendomme. Herefter skal bygningen være i en sådan tilstand, at der kan udstedes energiattest, jfr. lov om begrænsning af energiforbruget i bygninger. Der kan dog også gennemføres andre energibesparende foranstaltninger, uanset om disse ikke i sig selv er rentable i henhold til § 2, stk. 3 og 4, i byggestyrelsens bekendtgørelse nr. 422 af 14. juli 1982 om begrænsning af energiforbruget i bygninger, såfremt foranstaltningerne i øvrigt medfører en væsentlig forbedring af forholdene. I denne forbindelse henledes opmærksomheden på, at der for marginale meromkostninger kan tilgodeses støjhensyn i forbindelse med energibesparende foranstaltninger.

5) Facadebehandling og andre ydre vedligeholdelsesarbejder skal være foretaget under hensyntagen til opretholdelse eller forbedring af bygningens forhold til den omliggende bebyggelse og til lysforholdene på friarealet omkring bygningen.

Et områdes miljømæssige kvaliteter påvirkes væsentligt af de enkelte bygningers ydre fremtræden.

For at opretholde disse kvaliteter er det nødvendigt, at der til stadighed foregår vedligehold af bygningernes ydre.

Ved facadebehandling og anden udvendig renovering bør der i forbindelse med farvevalg, udskiftning eller fjernelse af altaner, vedligehold af bygningsudsmykninger og lignende tages hensyn til områdets miljømæssige kvaliteter som helhed.

6) Ejendommens ubebyggede arealer skal bl.a. gennem beplantning være gjort egnede til ophold.

Der skal for den enkelte ejendom sikres beboerne gode friaraler til ophold uden for boligen. Der bør her tages hensyn til de forskellige aldersgruppers forskelligartede behov, således at der sikres velindrettede opholdsarealer og legearealer efter behov.

Hvor det er muligt, bør der ved friarealindretningen sikres handicapvenlige adgangsforhold. Endvidere bør der tages hensyn til eventuelle støjproblemer, f.eks. således at der anvendes læskærme.

Vedrørende fællesarealer omfattende flere ejendomme, henvises til § 7, stk. 1, nr. 5, som er nærmere omtalt nedenfor.

Endelig er der angivet følgende krav til de enkelte boligers indretning:

7) Hver lejlighed skal indeholde mindst e öt opholdsrum på normalt mindst 18 m2 eller to opholdsrum af en rimelig størrelse. Lejlighedens gulv må ikke ligge under det omgivende terræn, medmindre dette er tilladt efter reglerne i byggelovgivningen.

Man skal gøre opmærksom på, at der ved ombygninger efter bygningsreglementets bestemmelser kan ses bort fra kravet om mindst eöt beboelsesrum på 18 m2 i følgende tilfælde:

- Ved ombygning af beboelseslejligheder med 2 beboelsesrum er det tilstrækkeligt, at de to rum har et samlet gulvareal på mindst 24 m2.

- Ved ombygning af beboelseslejligheder med mere end 2 beboelsesrum er det tilstrækkeligt, at lejligheden indeholder mindet eöt beboelsesrum på 15 m2.

8) Hver lejlighed skal indeholde et køkken af en efter forholdene rimelig størrelse og kvalitet. Køkkenet skal normalt mindst være 6 m2, når lejligheden har mere end eöt beboelsesrum.

For køkkener fastsætter bygningsreglementet en ombygningsbestemmelse, hvorefter arealet kan være 6 m2 under forudsætning af, at rumfanget er mindst 15 m3. Det er endvidere fastsat, at der ved ombygninger kan ses bort fra kravet om en fri afstand ud for arbejdspladser og opbevaringspladser på 1,1 m, når rummet indrettes hensigtsmæssigt under hensyn til brugen.

9) Hver lejlighed skal være forsynet med mindst e öt wc med håndvask.

10) Hver lejlighed skal være forsynet med varmt vand og bad eller have mulighed for senere tilslutning hertil.

11) Der skal være tilfredsstillende ventilation og en forsvarlig lydisolering mellem de enkelte lejemål.

Hertil bemærkes, at ventilationen efter bygningsreglementet ved ombygninger af wc-rum, baderum eller køkkener kan etableres ved opsætning af en mekanisk ventilator f.eks. i et vindue eller i ventilationskanal til ydervæg, idet ombygningsbestemmelser tillader, at afkastningsluften ledes til det fri gennem ydervæg, når dette sker til mindst mulig gene.

Disse krav er for en stor dels vedkommende lempede i forhold til de krav, der stilles til nybyggeriet.

Ved modernisering af ældre ejendomme vil det ofte være umuligt at indrette boliger i overensstemmelse med de krav, der efter bygningsreglementet stilles til nybyggeri.

Bygningsreglement 1982 indeholder da også som bl.a. angivet under en række af fornævnte krav, for ombygninger bestemmelser, som er lempede i forhold til bestemmelserne for nybyggeri, og som kommunalbestyrelsen som bygningsmyndighed har mulighed for at kræve opfyldt i større eller mindre omfang i de konkrete tilfælde, hvor ombygning kræver byggetilladelse.

I den som bilag optrykte bekendtgørelse om kvalitetsnormer for beboelsesejendomme, er i § 2 herudover fastsat yderligere krav. Det drejer sig dels om afhjælpning af kondemnable forhold, dels om ejendommens el-installationer og dels om bygningens indvendige vedligehold. (Der henvises herom nærmere til et kommende cirkulære om byfornyelseslovens kap. VIII (kondemnering m.v.)).

Det er fastsat, at ejendommens el-installationer skal være i en forsvarlig stand. Dette indebærer, at el-installationerne skal være i en sådan stand, at de ikke medfører brand- eller berøringsfare. Der henvises således til stærkstrømsreglementets bestemmelser i afsnit 11, § 3.2.1., hvorefter ejeren er ansvarlig for installationens tilstand og vedligeholdelse og skal lade fejl og mangler afhjælpe og træffe foranstaltninger for at hindre, at fejl og mangler kan foranledige fare for personer eller gods. Man må herunder ikke mindst være opmærksom på, at ekstrabeskyttelsesforanstaltninger som jordforbindelse m.m. er i lovlig stand.

Hvis et rum skifter anvendelse, som f.eks. ved indretning af badeværelse, skal den forhåndenværende installation i henhold til stærkstrømsreglementets afsnit 11, § 3.1.2 bringes i overensstemmelse med den nye anvendelse og beskaffenhed. Det bør i øvrigt påses, at el-installationerne ikke er så nedslidte, at de udgør en sikkerhedsmæssig risiko. Såfremt dette er tilfældet, bør manglerne afhjælpes. Der kan endvidere være tale om, at el-installationerne er så forældede eller sparsomme, at det kan være nødvendigt at supplere dem. Foranstaltningerne bør dog under alle omstændigheder begrænses til det, der er nødvendigt for at sikre, at el-installationerne er i en sikkerhedsmæssig forsvarlig stand.

Der er endvidere åbnet adgang til at stille krav om, at mangler ved bygningens indvendige vedligehold søges afhjulpet. Der er ikke i almindelighed adgang til i en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning at medtage indvendig vedligeholdelse af boliger i området. Det synes dog rimeligt at åbne adgang for, at væsentlige vedligeholdelsesmæssige mangler, der f.eks. skyldes misligholdelse gennem en årrække, kan søges afhjulpet. Det samme gælder arealer uden for selve boligerne, f.eks. trappegange. Det forudsættes, at bestemmelsen kun anvendes i yderst begrænset omfang, hvor det skønnes absolut påkrævet at forlange afhjælpning af helt ekstraordinære og væsentlige vedligeholdelsesmæssige mangler.

Forbedring af erhvervsejendomme

6. Som tidligere nævnt skal et byfornyelsesområde indeholde et overvejende antal eksisterende boliger, som har behov for forbedring. Findes der herudover i området bebyggelse, der ikke indeholder beboelse, kan denne imidlertid ifølge § 7, stk. 1, nr. 4, også kræves forbedret, dog kun for så vidt angår visse af normerne i § 3, nemlig nr. 1-6, samt normerne i bekendtgørelsen om kvalitetsnormer for beboelsesejendomme § 2, nr. 1 og 2. Normerne i lovens § 3, nr. 1-6, samt bekendtgørelsens § 2, nr. 1 og 2, vedrører dels konstruktive, brandsikringsmæssige, opvarmningsmæssige og energibesparende forhold, dels ydre vedligeholdelse af de ubebyggede arealer, dels kondemnable forhold samt endelig afhjælpning af mangler ved ejendommens almindelige elinstallationer. Hensigten med denne bestemmelse har primært været at give mulighed for at kræve og give støtte til forbedring af egentlig erhvervsbebyggelse, men alene for så vidt angår de bygningsmæssige forhold, hvorimod eventuelle produktionsanlæg m.v. ikke kan forbedres med offentlig støtte.

Det har endvidere ikke været hensigten at give mulighed for at yde støtte til istandsættelse og forbedring af offentlig bebyggelse, f.eks. kommunal institutionsbebyggelse. Andre former for bebyggelse uden beboelse kan eventuelt forbedres efter disse bestemmelser, medmindre der er tale om bebyggelse, hvor det offentlige har en ikke uvæsentlig indflydelse på driften.

Fællesarealer og fællesanlæg

7. Endelig kan en byfornyelsesbeslutning efter § 7, stk. 1, nr. 5, indeholde bestemmelser om tilvejebringelse og drift af fællesarealer og fællesanlæg, som f.eks. beboerlokaler, varmecentral, fællesvaskeri og gårdanlæg.

For gårdanlæggets vedkommende må det nøje vurderes, hvilken standard et sådant anlæg skal have. F.eks. kan der som led i byfornyelsen blot etableres et såkaldt »skrabet« anlæg, hvor der kun skabes befæstede arealer og grønne områder, mens den videre udbygning af anlægget udskydes og først senere udbygges til et endeligt haveanlæg efter aftale mellem ejere og lejere. Men der er ikke noget i vejen for, at et videre udbygget anlæg etableres allerede som led i gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning.

Uanset hvorledes gårdanlægget udformes, vil det sædvanligvis være nødvendigt, at der på de pågældende ejendomme tinglyses servitut om, at arealerne er udlagt til fælles opholdsareal, og at vedligeholdelse og drift af anlægget påhviler ejerne, som skal indgå i et lav om fællesarealernes drift.

Ved udlæg af friarealer til bestående bebyggelse må man være opmærksom på, at det ikke altid er hensigtsmæssigt at søge de friarealprocenter, lokalplanen angiver, opfyldt fuldt ud. Blandt andet må det - som nævnt under afsnit II - ved afgørelsen af, om en bebyggelse bør nedrives, f.eks. for at opnå en øget friarealprocent, indgå i overvejelserne, at omkostningerne ved nedrivning af bygninger af god kvalitet ofte ikke står mål med de umiddelbare fordele ved nedrivning.

Lokalplanbestemmelser og myndighedskrav

8. Bestemmelserne i byfornyelseslovens § 7, stk. 2, 1. og 2. pkt., indeholder hjemmel til, at kommunalbestyrelsen i byfornyelsesbeslutningen forlanger visse nærmere angivne lokalplanbestemmelser opfyldt.

De bestemmelser, der er nævnt i det første punktum, angår krav til selve bebyggelsen. Det er bestemmelser om lejlighedssammenlægning, isolering mod støj, afhjælpning af andre ulemper, eller særlige krav til udformningen af ombygnings- og forbedringsarbejder, og disse krav kan altså kun medtages i en byfornyelsesbeslutning, hvis der er udarbejdet lokalplanbestemmelser herom.

Bestemmelserne i 2. punktum handler om bebyggelsens anvendelse. Det er lokalplanbestemmelser, der udlægger bebyggelse eller dele af bebyggelse til erhverv, der skal tilgodese bydelens forsyning med servicefunktioner.

Den særlige betydning af bestemmelserne i byfornyelseslovens § 7, stk. 2, er, at kommunalbestyrelsen ved anvendelse af bestemmelserne kan få iværksat en gennemførelse af lokalplanbestemmelserne. Kommuneplanloven indeholder generelt ikke nogen handlepligt, og vedtagelsen af en lokalplan er ikke til hinder for, at den hidtidige lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte. Bestemmelserne i en lokalplan bliver derfor normalt kun realiseret i forbindelse med opførelse af ny bebyggelse eller større ombygninger og anvendelsesændringer.

De lokalplanbestemmelser om anvendelsen, der har interesse i denne sammenhæng, må ret detaljeret fastlægge anvendelsen af en nærmere angiven bebyggelse eller dele heraf til lokale serviceformål. Ellers kan byfornyelseslovens § 7, stk. 2, ikke bringes i anvendelse.

På den anden side er der en grænse for, hvor detaljeret der kan træffes bestemmelser om anvendelsen af enkelte bygninger i medfør af kommuneplanlovens § 18.

Den nøjagtige grænse for detaljeringsgraden kan ikke fastlægges.

Bestemmelserne kan dog udformes således, at nærmere angivne ejendomme, eller f.eks. stueetager i bebyggelsen inden for et område, fastlægges til lokale servicefunktioner. Det kan f.eks. være bestemmelser om butikker til områdets forsyning med dagligvarer og mindre håndværksvirksomheder med butikker i tilknytning hertil.

Udtrykket »erhvervsvirksomheder, der skal tilgodese bydelens forsyning med servicefunktioner«, må forstås bredt. Der tænkes på virksomheder, som er nødvendige og hensigtsmæssige i det pågældende område, dvs. ikke alene butikker til daglige fornødenheder, men også små værksteder, som ikke volder gene, og som det kan være praktisk at have i lokale områder. Der vil således ikke alene bliver tale om rene servicevirksomheder, men også mindre fremstillingsvirksomheder efter en konkret vurdering af behovet for sådanne virksomheder i området. Endvidere kan medtages virksomheder, hvis forbliven i bydelen er afgørende for deres fortsatte eksistens.

Andre krav, som kommunalbestyrelsen ifølge gældende planer eller anden lovgivning har hjemmel til at forlange opfyldt, kan ifølge § 7, stk. 2, 3. pkt., ligeledes medtages i en byfornyelsesbeslutning. Dette betyder, at kravene bliver en del af byfornyelsesbeslutningen, således at der herefter vil kunne ydes økonomisk støtte efter byfornyelsesloven til gennemførelse af kravene.

Ejendomme, der skal rådes over

9. Ifølge lovens § 7, stk. 3, skal det i en byfornyelsesbeslutning angives, hvilke ejendomme eller dele af ejendomme det er nødvendigt for kommunen at råde over for at gennemføre byfornyelsen. Det skal endvidere anføres, hvilke arbejder der kan udføres særskilt af den enkelte ejendoms ejer. Endelig skal det anføres, hvilke arbejder der kun kan gennemføres for flere ejendomme under eöt, og i så fald skal det udtrykkeligt angives om dette så indebærer, at arbejderne skal udføres af kommunen for ejernes regning, eller om de pågældende ejere selv skal kunne gennemføre disse fællesarbejder.

Hvorvidt det vil være nødvendigt at råde over en ejendom til gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning vil ganske afhænge af, hvad det er for arbejder, der ifølge beslutningen skal gennemføres på den pågældende ejendom.

Det vil normalt være nødvendigt at råde over de bygninger, som skal nedrives. Der er dog ikke noget i vejen for, at ejeren selv kan stå for nedrivning af mindre bygninger. I hvilket omfang der skal rådes over bygningerne, må kommunen udtrykkeligt tage stilling til i byfornyelsesbeslutningen. Hvis hele bebyggelsen på en ejendom skal nedrives, vil det formentlig altid være nødvendigt for kommunen at råde over ejendommen som helhed. Hvis kun en del af bebyggelsen skal nedrives, vil det som regel ikke være nødvendigt at råde over ejendommen som helhed.

I det omfang byfornyelsesbeslutningen foreskriver forbedring af omgivelserne ved tilvejebringelse af fællesarealer m.v., vil der typisk være tale om arbejder, der kun kan gennemføres for flere ejendomme under eöt. Der må herefter i det konkrete tilfælde tages stilling til, om ejerne af de implicerede ejendomme kan forventes at ønske og være i stand til at gennemføre disse fælles arbejder efter fælles overenskomst eller om arbejderne kun vil kunne gennemføres, såfremt de udføres af kommunen for ejernes regning.

For så vidt angår bestemmelser i byfornyelsesbeslutningen om forbedring af bebyggelsen, herunder boligbebyggelsen, i området, må det i det konkrete tilfælde vurderes, i hvilket omfang gennemførelsen af sådanne arbejder nødvendiggør, at kommunen råder over de pågældende ejendomme. Dette vil som generelt udgangspunkt være tilfældet, såfremt der er tale om en gennemgribende ombygning, hvorimod f.eks. istandsættelsesarbejder eller andre mindre indgribende arbejder typisk vil kunne udføres af den pågældende ejer selv. Som momenter, der kan indgå i denne vurdering i det konkrete tilfælde, kan peges på, at såfremt det er nødvendigt at genhuse beboerne, uanset den konkrete årsag hertil, så vil dette normalt indikere, at der er tale om så gennemgribende arbejder, at kommunen skal råde over ejendommen.

Tilsvarende kan det forhold, at der er tale om meget bekostelige arbejder eller arbejder, som medfører et ikke ubetydeligt ombygningstab, tale for, at ombygningen bør gennemføres således, at kommunen råder over ejendommen.

Ved denne vurdering må der imidlertid lægges betydelig vægt på ejerens stilling, dvs. ejerens tilkendegivelser og hans muligheder for at gennemføre de pågældende arbejder. Hvis ejeren erklærer, at han selv ønsker at gennemføre arbejderne, vil formodningen normalt være for, at det ikke vil være nødvendigt at råde over ejendommen, men kommunen må selv i tilfælde af en sådan erklæring foretage en selvstændig vurdering af, hvorvidt ejeren skønnes at være i stand til at gennemføre en større ombygningssag, såvel økonomisk som administrativt. Foreligger der ikke påviselige holdepunkter for en modsat antagelse, må det således overlades ejeren at forestå ombygningssagen. Ejeren vil f.eks. kunne fremkomme med den ovennævnte erklæring i form af bemærkninger eller indsigelser til byfornyelsesforslaget, når det efter § 9, stk. 3, bliver offentliggjort.

Ikke alene vedrørende forbedringer af den eksisterende bebyggelse, men også for så vidt angår udtynding af bebyggelsen og forbedringer af omgivelserne gælder det, at spørgsmålet om,hvorvidt det er nødvendigt at råde over ejendommene, og hvorvidt arbejderne skal gennemføres på flere ejendomme under eöt, bør søges endeligt afklaret inden kommunen træffer endelig beslutning om byfornyelse. Derfor er det nødvendigt, at udtrykkelige bestemmelser herom er indeholdt i det forslag til byfornyelsesbeslutning, som ifølge § 9, stk. 3, skal offentliggøres. Foruden offentliggørelsen skal dette forslag efter § 9, stk. 5-6, direkte tilsendes ejendommenes ejere med oplysning om, at der kan fremsættes indsigelse mod og ændringsforslag til den planlagte beslutning. I denne fase kan ejerne fremkomme med indsigelse netop mod den del af byfornyelsesbeslutningen, der går ud på, hvilke ejendomme der skal rådes over, og hvilke arbejder der skal gennemføres for flere ejendomme under eöt. Der bør således på dette tidspunkt ske en drøftelse af dette spørgsmål mellem kommunen og de ejere, som ikke umiddelbart er enige i de foreslåede bestemmelser i byfornyelsesbeslutningen, og spørgsmålet om, hvilke ejendomme der skal rådes over, bør være gennemdrøftet, overvejet og endeligt afklaret i kommunen, inden kommunen efter udløbet af indsigelsesfristen træffer byfornyelsesbeslutning efter § 9, stk. 8, jfr. § 7, stk. 1.

Hvis det foreskrives, at der skal rådes over en ejendom, kan ejeren efter lovens § 11 forlange, at kommunen overtager ejendommen. For erhvervsejendomme kan dette krav fremsættes allerede, når forslaget til byfornyelsesbeslutning er offentliggjort, jfr. nærmere § 11, stk. 2.

Hvis en ejer er uenig i byfornyelsesbeslutningens angivelse af, hvilke ejendomme der skal rådes over, og hvilke arbejder der skal gennemføres på flere ejendomme under eöt, er der efter lovens § 24 mulighed for at anke dette spørgsmål til byfornyelsesnævnet, efter at byfornyelsesbeslutning er truffet af kommunen.

Tidsfølge

10. Efter lovens § 7, stk. 4, skal kommunen angive en tidsfølge for den faktiske gennemførelse af de enkelte dele af byfornyelsesbeslutningen. Kommunen må herved tage hensyn til eventuelle ønsker herom, fremsat af beboerne efter offentliggørelsen af forslaget til byfornyelsesbeslutning. Det kan f.eks. foreskrives i tidsfølgen, at gårdanlægget skal etableres så tidligt som muligt, dvs. før gennemførelse af de forbedringer for de enkelte ejendomme, som kan foretages uden at berøre gårdanlægget, og det kan angives, i hvilken rækkefølge ombygningerne påregnes at ske.

Genhusning

11. En byfornyelsesbeslutning skal være ledsaget af en redegørelse om genhusning, jfr. § 7, stk. 5. Det må imidlertid fremhæves, at det i § 9, stk. 1, 1. pkt., er fastsat, at allerede den første offentliggørelse skal indeholde oplysning om de påtænkte principper for genhusning, f.eks. hvilke typer lejligheder, der påregnes anvendt til genhusning, og hvorvidt genhusningen agtes gennemført ejendom for ejendom, eller mere spredt, efterhånden som det bliver muligt at tilbyde de enkelte beboere lejligheder, der svarer til deres behov og ønsker. Beboerne vil således få mulighed for at fremsætte indsigelser herimod, og sådanne tilkendegivelser skal indgå i kommunens overvejelser, inden kommunen udformer den endelige redegørelse for genhusning efter § 7, stk. 5.

Erhvervsvirksomheder

12. Foruden de ovenfor nævnte bestemmelser om tilvejebringelse af lokaler til lokale erhverv, indeholder loven også bestemmelser vedrørende de erhvervsvirksomheder, som i forvejen findes i området.

Således er det fastsat i § 7, stk. 5, at en byfornyelsesbeslutning skal være ledsaget af en redegørelse for, hvilke erhvervsvirksomheder der berøres af beslutningen, hvilke problemer dette medfører f.eks. med hensyn til udflytning og behov for erstatningslokaler, samt hvorledes disse problemer kan tænkes løst.

Baggrunden herfor er, at den stigende aktivitet inden for sanering og byfornyelse medfører væsentlige problemer for erhvervsvirksomheder, specielt de virksomheder som må rømme deres lokaler, fordi byfornyelsesområdets bebyggelse må udtyndes, for at der kan tilvejebringes rimelige friarealer for beboerne. Med bestemmelsen i § 7, stk. 5, har det derfor været hensigten at understrege, at disse problemer bør inddrages allerede i kommunalbestyrelsens overvejelser omkring byfornyelsesbeslutningen og lægges ud til debat.

Bestemmelsen forudsætter, at der sker en registrering af virksomhederne i et byfornyelsesområde, f.eks. med hensyn til art, størrelse (m2), antal beskæftigede samt mulighed for fortsat forbliven i området både for så vidt angår pladskrav, trafikbelastning og øvrig miljømæssig påvirkning. Denne registrering må indgå i en afvejning af behovet for, at virksomhederne flytter f.eks. på grund af nedrivning af bebyggelse eller bebyggelsens overgang til anden anvendelse. Der må herefter gives et oplæg til, hvilke virksomheder der efter deres art og størrelse kan blive i andre lokaler i området eller et tilgrænsende område, og hvilke virksomheder der bør lokaliseres uden for områder med beboelse.

Kommunalbestyrelsen har ikke efter byfornyelsesloven pligt til at anvise erstatningslokaler til erhverv, som må flytte i forbindelse med gennemførelsen af en byfornyelsesbeslutning, men det forudsættes - som nævnt ovenfor - at kommunalbestyrelsen via kommune- og lokalplanlægningen bidrager til, at der findes et rimeligt udbud af erhvervslokaler, som bl.a. kan anvendes til erstatningslokaler såvel i byfornyelsesområderne som i egentlige erhvervsområder.

For at mindske problemerne for virksomheder, der må flytte i forbindelse med gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, er der i loven endvidere optaget en række støtteregler, som skal nævnes kort.

Kommunalbestyrelsen har således adgang til i et byfornyelsesområde at fastsætte en lavere leje for erhvervslokaler, der er egnede til anvendelse for virksomheder, der skal tilgodese bydelens forsyning med servicefunktioner (§ 64), og virksomheder, der ikke har krav på en egentlig erstatning på grund af flytningen, kan få en godtgørelse for tab på inventar og installationer, driftstab i flytteperioden og flytteudgifter (§ 37). Herudover kan erhvervslejere få støtte til huslejen i erstatningslokalerne (§ 47). Endelig er der - for at muliggøre flytning på det for virksomhederne mest gunstige tidspunkt - givet adgang til at støtte virksomheder, der flytter efter offentliggørelse af en byfornyelsesbeslutning, men inden rømning af lokalerne er nødvendig, dels med økonomisk godtgørelse (§ 37), dels ved hjælp af betaling af evt. dobbelt leje for erhvervslejere (§ 40, stk. 2) og dels ved kommunens overtagelse af erhvervsejeres hidtidige lokaler (§ 11, stk. 2).

Underskrift 1

Boligstyrelsen, den 11. maj 1983 H. E. Rasmussen /Lisbeth Jordan

Versioner

1. 1983-07-22 · til 2005-05-18