Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1983/64@1983-07-22/da

Indhold

1. Indledning

Indledning

1. På finanslov 1983 er der afsat en ordinær tilsagnsramme på 463,7 mill. kr. til sanerings- og byfornyelsesaktiviteter. Herudover er boligministeren bemyndiget til i 1983 at give tilsagn om statsstøtte til boligforbedring inden for et beløb af 100 mill. kr., jfr. kapitel III i lov nr. 300 af 9. juni 1982 om byfornyelse og boligforbedring som ændret ved lov nr. 136 af 13. april 1983.

Dette beløb er i lighed med den ordinære tilsagnsramme en ramme for de samlede investeringer, hvortil der kan ydes støtte.

Til brug for fordelingen af rammen har boligstyrelsen i samarbejde med Kommunernes Landsforening og Kommunedata I/S etableret et administrativt edb-styringssystem. Systemet er opbygget således, at midlerne som udgangspunkt tildeles kommunerne - med henblik på videre tildeling til ejerne - i ansøgningsrækkefølge. For at sikre en geografisk spredning har boligstyrelsen dog fastsat lofter for, hvor store beløb der i alt kan reserveres i hver enkelt kommune.

Lofterne udgør: mill. kr. Københavns kommune 10 Frederiksberg, Odense, Ålborg og Århus 5 Øvrige kommuner 2

Kommunens andel af den ordinære tilsagnsramme vil ikke blive berørt af, i hvilket omfang kommunen kan opnå andel af de 100 mill. kr.

Der er endvidere et loft for den investering, der kan støttes for hver enkelt ejendom. Loftet udgør 1 mill. kr. pr. ejendom, uanset dennes størrelse og art.

Boligforbedringsbeslutninger med statsstøtte inden for den ekstraordinære ramme på 100 mill. kr. er som hovedregel omfattet af de samme bestemmelser om tilvejebringelse, gennemførelse og offentlig støtte som for boligforbedringsbeslutninger i øvrigt.

Nærværende cirkulære indeholder en kortfattet gennemgang af disse bestemmelser. I gennemgangen er særligt understreget de få principielle forskelle på vilkårene for beslutninger med støtte inden for 100 mill. kr.'s rammen og for beslutninger med støtte inden for den ordinære tilsagnsramme.

Cirkulæret indeholder herefter

Afsnit I

Afsnit II

Afsnit III

Afsnit IV

Afsnit V

Afsnit VI

Afsnit VII

Afsnit I

boligforbedringsbeslutning

2. I områder, hvor der ikke er behov for at træffe beslutning om byfornyelse efter reglerne i byfornyelseslovens kapitel II, kan kommunalbestyrelsen - efter lovens § 32, stk. 1, - i stedet træffe beslutning om gennemførelse af boligforbedringer. For ejendomme, der ligger i et byområde, der efter lovens § 2 er utidssvarende, kan der således ikke træffes beslutning om gennemførelse af boligforbedringer efter lovens kapitel III. Et sådant område må forbedres ved, at kommunalbestyrelsen efter lovens kapitel II træffer beslutning om byfornyelse, der både omfatter forbedringer af selve bebyggelsen og dens omgivelser.

Efter lovens § 8, stk. 1, skal kommunalbestyrelsen, efter vurdering af behovet for evt. byfornyelse i byfornyelsesområdet i sammenhæng med det eventuelle behov for forbedringer i andre områder, i almindelighed søge forbedring af byfornyelsesområderne gennemført forud for forbedringer efter lovens kapitel III. På grundlag af nævnte bestemmelser og forarbejderne hertil kan det fastslås, at kommuner, hvor der både er byfornyelsesområder og boligforbedringsområder, som hovedregel skal gennemføre en fornyelse af byfornyelsesområderne, før der kan iværksættes boligforbedringer i rene boligforbedringsområder. Kun i særlige tilfælde, hvor der skønnes at være særligt behov for boligforbedring efter lovens kapitel III, kan kommunalbestyrelsen give disse områder højere eller samme prioritet som byfornyelsesområder.

I den første periode efter byfornyelseslovens ikrafttræden må det således påregnes, at der kun i begrænset omfang vil være mulighed for at iværksætte boligforbedring efter kapitel III. Anvendelse af kapitel III forudsætter enten, at kommuner, som ikke har byfornyelsesområder, ønsker at iværksætte boligforbedringer, eller at der i kommuner, som har begge slags områder, er særligt behov for at gennemføre boligforbedringer forud for byfornyelse.

Prioriteringsreglen i § 8, stk. 1, gælder imidlertid ikke for den ekstraordinære særbevilling på 100 mill. kr.

Det er efter loven en betingelse for at træffe en boligforbedringsbeslutning, at denne omhandler ejendomme med beboelse. Bestemmelsen kan anvendes såvel på rene beboelsesejendomme som på ejendomme, der tillige indeholder lokaler med anden anvendelse, f.eks. butikker. I blandede ejendomme kan kommunalbestyrelsen beslutte, at forbedringer af bygningen og dens installationer, f.eks. centralvarme, skal gennemføres, medens en modernisering af erhvervslokalerne falder udenfor bestemmelsernes anvendelsesområde. Den omstændighed, at ejendommen er kondemneret efter reglerne i boligtilsynsloven eller efter byfornyelseslovens kapitel VIII, og forbuddet mod benyttelse af ejendommen til beboelse eller ophold er trådt i kraft, hindrer imidlertid ikke anvendelse af reglerne i kapitel III, såfremt de nedlagte boliger ikke er overgået til anden anvendelse.

Endvidere er det efter loven en betingelse, at kommunalbestyrelsen påregner disse ejendomme bevaret og anvendt helt eller delvis til beboelse i mindst 15 år.

Kommunalbestyrelsens boligforbedringsbeslutning efter § 32, stk. 1, skal som udgangspunkt vedrøre et område. Der er imidlertid i lovens § 33, stk. 1, adgang til, at kommunalbestyrelsens beslutning alene kan omfatte en enkelt ejendom.

I disse tilfælde gælder dog yderligere, at ejeren og (ved udlejningsejendomme) mindst halvdelen af ejendommens lejere anmoder kommunalbestyrelsen om at træffe beslutning om gennemførelse af boligforbedringer. Bestemmelsen i § 33 forudsætter frivillighed fra ejerens side og ved udlejningsejendomme fra mindst halvdelen af lejernes side.

Konsekvensen af nævnte lofter for den ekstraordinære bevilling vil ofte være, at beslutningen ikke omfatter et område, men alene en enkelt ejendom.

Det er i lovens § 6 bl.a. bestemt, at bestemmelserne i kapitel II og III kan anvendes, når der foreligger det fornødne plangrundlag. Kommunalbestyrelsen skal sikre, at plangrundlaget er tilstrækkeligt til at foretage en helhedsvurdering og koordineret gennemførelse af de foranstaltninger, der er nødvendige for at gøre hele området tidssvarende. Boligforbedringer efter kapitel III vil imidlertid sædvanligvis kunne udføres uden forudgående lokalplanlægning.

Afsnit II

3. I en boligforbedringsbeslutning kan kræves opfyldt de normer for bygningens og boligens standard, der er nævnt i lovens § 3 samt i boligstyrelsens bekendtgørelse af 11. maj 1983 om kvalitetsnormer for beboelsesejendomme, jfr. lov om byfornyelse og boligforbedring § 3.

Om det nærmere indhold af disse normer henvises til boligstyrelsens cirkulære af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold. Som nævnt i dette cirkulære skal normerne betragtes som maksimumskrav, og der er intet i vejen for, at en beslutning går ud på, at normerne kun skal opfyldes i et nærmere angivet omfang.

Det fremgår endvidere af § 32, stk. 2, at bestemmelsen i § 7, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. De i denne bestemmelse nævnte lokalplankrav og krav i medfør af anden lovgivning, som også er nærmere behandlet i ovennævnte cirkulære om byfornyelsesbeslutningers indhold, kan således også kræves opfyldt i en boligforbedringsbeslutning.

Som tidligere nævnt vil gennemførelse af en boligforbedringsbeslutning sædvanligvis ikke i sig selv medføre lokalplanpligt. Hvis der således ikke findes en lokalplan for området med bestemmelse om lejlighedssammenlægninger, ville sådanne ikke kunne kræves ved gennemførelse af en boligforbedringsbeslutning. Der er derfor i § 34 optaget særskilt hjemmel til, at kommunalbestyrelsen kan forlange sammenlægning af beboelseslejligheder, hvis gennemførelsen af forbedringer efter § 3 vil medføre, at en lejlighed bliver uhensigtsmæssig.

Stk. 1. § 34 giver også mulighed for mod eventuel erstatning at forlange nedlæggelse af lejligheder og ændret anvendelse af lokaler, således at beboerne kan få passende fællesrum.

Afsnit III

4. Bestemmelser om, hvorledes en boligforbedringsbeslutning tilvejebringes, er fastsat i lovens § 33, stk. 2. Der er her foreskrevet en forudgående offentlighedsfase, inden kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om boligforbedring. Når kommunalbestyrelsen har planer herom, skal kommunalbestyrelsen orientere offentligheden om disse planer og skal sende en skriftlig meddelelse til ejerne og lejerne i de berørte ejendomme med en nærmere orientering om de gældende bestemmelser om offentlig støtte, om genhusning m.v. som nærmere foreskrevet i § 33, stk. 2.

Denne forudgående offentlighedsfase er imidlertid fundet unødvendig i de tilfælde, hvor boligforbedringsbeslutningen alene vedrører en enkelt ejendom og ikke et større område. Som nævnt ovenfor i cirkulærets afsnit I er der i lovens § 33, stk. 1, hjemmel til at lade en boligforbedringsbeslutning alene omfatte en enkelt ejendom, og som anført samme sted vil det ofte være en konsekvens af de nævnte rammer for den ekstraordinære bevilling, at boligforbedringsbeslutningen kun vil omfatte en enkelt ejendom. Efter lovens § 33, stk. 1, er det en betingelse herfor, at ejeren og i udlejningsejendomme mindst halvdelen af lejerne har anmodet kommunalbestyrelsen om at træffe en sådan beslutning. Denne betingelse sikrer, at ejeren og hovedparten af lejerne ønsker en beslutning gennemført for den enkelte ejendom alene, og derfor er det fundet unødvendigt at fastholde de bestemmelser om en forudgående offentlighedsfase, som findes i § 33, stk. 2. Bestemmelse herom er fastsat i bekendtgørelse om gennemførelse af boligforbedringer efter lov om byfornyelse og boligforbedring, jfr. bilag 1.

Afsnit IV

5. En boligforbedringsbeslutning gennemføres efter en procedure, som stort set er identisk med proceduren for gennemførelse af byfornyelsesbeslutninger efter lovens kapitel II, jfr. henvisningen i lovens § 33, stk. 3, til procedurebestemmelserne i §§ 10, 12 og 19-24.

Når kommunalbestyrelsen har truffet en boligforbedringsbeslutning efter kapitel III, skal kommunalbestyrelsen således bekendtgøre beslutningen, jfr. § 10, stk. 1, og sende den til ejerne og lejerne i de berørte ejendomme efter § 10, stk. 2, samt lade beslutningen tinglyse, jfr. § 10, stk. 3. Endvidere gælder også for boligforbedringsbeslutninger bestemmelserne i § 12 om beslutningens bindende virkning samt de nærmere bestemmelser i § 19 om, at kommunalbestyrelsen skal opfordre ejeren til selv at fremkomme med et projekt til udførelse af foranstaltningerne. Hvis ejeren ikke fremkommer med et sådant projekt, gælder bestemmelserne i § 20, der giver kommunalbestyrelsen hjemmel til i så fald at meddele påbud om gennemførelse af boligforbedringsbeslutningen inden for passende frister. Nærmere bestemmelser om dette påbud er fastsat i §§ 20-21, og såfremt påbuddet ikke efterkommes, har kommunalbestyrelsen hjemmel i § 22, stk. 2, til at gennemtvinge påbuddet. Endelig gælder tilsvarende bestemmelserne i § 23 om, hvornår kommunalbestyrelsen kan meddele påbud samt ankebestemmelserne i § 24.

Det skal i denne forbindelse specielt fremhæves, at de vetobestemmelser, som findes i § 19, stk. 5, og i § 21, stk. 4, også finder anvendelse på boligforbedringsbeslutninger, jfr. henvisningen i § 33, stk. 3.

Hvis imidlertid boligforbedringsbeslutningen alene vedrører en enkelt ejendom, gælder tilsvarende betragtninger som ovenfor i afsnit II, hvorefter det ikke er fundet nødvendigt at fastholde alle de regler, som ellers i almindelighed gælder for gennemførelse af boligforbedringsbeslutninger. Da en sådan beslutning kun kan træffes for en enkelt ejendom, såfremt ejeren og i udlejningsejendomme mindst halvdelen af lejerne anmoder kommunalbestyrelsen derom, er det fundet forsvarligt og rimeligt at fritage kommunalbestyrelsen for at iagttage nogle af de ovennævnte bestemmelser i §§ 10, 12 og 19-24.

Nærmere bestemmelser herom er fastsat i bekendtgørelse om gennemførelse af boligforbedringer efter lov om byfornyelse og boligforbedring (bilag 1). Det er således her fastsat, at kommunalbestyrelsen ikke behøver at foretage bekendtgørelse efter § 10, stk. 1, når der er tale om en beslutning alene for en enkelt ejendoms vedkommende.

Hvorvidt procedurebestemmelserne i §§ 19-24 skal iagttages, når det drejer sig om en beslutning for en enkelt ejendom, afhænger ganske af, hvad der danner grundlag for kommunalbestyrelsens beslutning om boligforbedring for denne ejendoms vedkommende.

Såfremt ejerens og mindst halvdelen af lejernes anmodning til kommunalbestyrelsen om beslutning for en enkelt ejendom er ledsaget af et detaljeret projekt med tilhørende prissætning, orientering om finansieringsmuligheder og konsekvenser for den fremtidige husleje, og såfremt dette projekt med tilhørende orientering har været gennemgået og tiltrådt af ejeren og hovedparten af lejerne, kan kommunalbestyrelsen ifølge bekendtgørelsen træffe boligforbedringsbeslutning uden at iagttage alle bestemmelserne i §§ 19-24. Der er undtaget fra bestemmelserne i § 19 om, at kommunalbestyrelsen skal opfordre ejeren til at fremkomme med et projekt samt bestemmelserne i §§ 20-21, stk. 3, og 22-23, der som nævnt ovenfor vedrører kommunalbestyrelsens hjemmel til at meddele påbud og nærmere bestemmelser i tilknytning hertil.

De øvrige procedurebestemmelser i §§ 19-24 samt bestemmelserne i § 12 gælder i alle tilfælde, uanset at anmodningen til kommunalbestyrelsen er ledsaget af projekt m.v.

Således gælder i alle tilfælde vetoretten i § 21, stk. 4, og selv om der formelt er undtaget fra § 22, kan og bør kommunalbestyrelsen fastsætte en frist for arbejdernes gennemførelse. Det er således forudsat, at kommunalbestyrelsen i alle tilfælde skal følge sagen op og tilse, at arbejderne udføres korrekt og rettidigt. Der er heller ikke undtaget fra ankebestemmelsen i § 24, jfr. herom nærmere cirkulærets afsnit V.

Endvidere må det understreges, at de nævnte undtagelser fra §§ 19-24 kun gælder, såfremt anmodningen til kommunalbestyrelsen er ledsaget af projekt m.v. som nærmere anført ovenfor. Hvis derimod ejerens og hovedparten af lejernes anmodning til kommunalbestyrelsen om at træffe beslutning for den enkelte ejendom kun har beskrevet de ønskede arbejder i store træk og ikke er ledsaget af nærmere overvejelser om arbejdernes udførelse, om deres finansiering og i øvrigt økonomiske konsekvenser af projektets gennemførelse, skal kommunalbestyrelsen nøje følge hele proceduren efter lovens §§ 19-24, således at det sikres, at ejerens og lejernes retsstilling ikke forringes i forhold til det ved loven forudsatte. Dette indebærer bl.a., at lejerne, når projektet på et senere tidspunkt foreligger mere detaljeret, vil have vetoret efter de nærmere bestemmelser i § 19, stk. 5, uanset at lejerne tidligere har været med til at anmode kommunalbestyrelsen om at træffe beslutning for den enkelte ejendoms vedkommende.

Afsnit V

6. I henhold til § 33, stk. 2, finder klagebestemmelsen i § 24 også anvendelse på kommunalbestyrelsens beslutninger i forbindelse med boligforbedringer efter kapitel III. Det vil sige, at de i § 24 nævnte afgørelser kan indbringes for byfornyelsesnævnet af ejeren eller mindst 1/4 af de lejere i ejendommen, der berøres af afgørelsen. Afgørelser skal indbringes for nævnet skriftligt inden 6 uger efter, at klageren har fået meddelelse om den beslutning, der påklages, jfr. § 80, stk. 1.

Afsnit VI

Boligforbedringsprojektet

7. Til gennemførelse af de af kommunalbestyrelsen besluttede boligforbedringsarbejder ydes offentlig støtte i henhold til lovens kap. VII. For at opnå støtte skal ejeren, når kommunalbestyrelsen har truffet boligforbedringsbeslutningen, men inden arbejderne påbegyndes, fremkomme med et projekt med tilhørende prissætning og øvrige nødvendige oplysninger til bedømmelse af arbejdernes art og beregningen af støtte.

I reglen vil det være nødvendigt at udarbejde et dispositions- eller projektforslag med beskrivelse, tegninger og overslag (med angivelse af prisniveau). Endvidere må foreligge en tidsplan for arbejdernes udførelse, som angiver tidligste startdato, arbejdsetapernes længde (i dage/uger) og udbetalingsraternes størrelse og tidspunkt.

En videregående projektering, påbegyndelse af arbejder eller andre udgiftskrævende dispositioner, før der foreligger et skriftligt tilsagn om støtte, sker for ejerens egen regning og risiko. Tilsagn og accept

8. Når ejeren modtager tilsagnet, må han tage stilling til tilbuddet om støtte og de vilkår, bl.a. om overholdelse af cirkulærets bestemmelser, der er knyttet dertil.

Accepterer ejeren tilsagnet som helhed, kan den videre projektering påbegyndes og arbejderne må herefter udbydes og udføres inden for tilsagnets rammer. Opmærksomheden henledes på, at fornøden byggetilladelse må indhentes fra bygningsmyndigheden.

Hvis ejeren ikke kan acceptere tilsagnet, må han straks optage forhandling med kommunen om de problemer, der er i sagen, for eventuelt at få tilsagnet ændret. Opnås der ikke enighed om tilsagnets indhold, f.eks. fordi forudsætningerne for kommunens boligforbedringsbeslutning med hensyn til arbejdernes omfang og pris sammenholdt med støttemulighederne viser sig urigtige, kan det blive nødvendigt for kommunen at lade beslutningen og dermed tilsagnet helt bortfalde eller ændre med hensyn til arbejdernes omfang. Ændres beslutningen, skal kommunen på ny følge den fremgangsmåde, som gælder for sådanne beslutninger.

Bortfalder beslutningen, kan ejeren få dokumenterede rimelige udgifter til udarbejdelse af ansøgning, projektmateriale m.v. erstattet i det omfang, han ikke selv bærer skylden for de urigtige forudsætninger for beslutningen. Kommunens udgift hertil kan medtages i refusionsopgørelsen og refunderes af staten med 50 pct.

Byggesagens gennemførelse

9. Det er ejeren, der bindende kan disponere over ejendommen, og det er derfor også ejeren, som bærer ansvaret for, at de besluttede arbejder gennemføres til en pris, som ikke overstiger, hvad der er en nødvendig og rimelig udgift for de besluttede arbejder.

Om nødvendigt må ejeren søge sagkyndig bistand til udførelsen af bygherrefunktionen.

Støtteberettigede arbejder

10. Det er kommunalbestyrelsens principielle beslutning om boligforbedringen samt kommunalbestyrelsens godkendelse af det enkelte forbedringsprojekt, i henhold til lovens § 22, der er afgørende for, hvilke arbejder der kan ydes støtte til.

Såfremt det under byggesagen viser sig, at forudsætningerne for projektets godkendelse brister, f.eks. fordi bygningens tilstand er væsentlig ringere, end det kunne forudses under projekteringen, må ejeren straks underrette kommunen, så forbedringsbeslutningen kan overvejes ændret efter de konstaterede ændrede forhold. En udvidelse af tilsagnsbeløbet er i praksis næppe mulig.

Hvis ejeren under arbejdets udførelse på egen hånd medtager arbejder, der ikke er omfattet af beslutningen, f.eks. overgang til fjernvarme eller fornyelse af el-installationer, hvor der ikke på forhånd er truffet beslutning herom, må ejeren selv afholde udgifterne hertil uden støtte.

Det samme gælder, hvis ejeren lader udføre arbejder på anden måde end besluttet. Som eksempler herpå kan nævnes udskiftning af tag, vinduer m.v. i stedet for reparation, eller maleristandsættelse, som ikke er en nødvendig følge af de besluttede arbejder, forbedringer, der kunne gennemføres inden for den bestående rumopdeling, men udføres med indgreb i skillerum, trapper m.v., således at løsningen bliver væsentlig dyrere end forudsat. Det samme gælder anvendelse af materialer og installationer, som er af en væsentlig højere og dermed dyrere kvalitet, f.eks. i køkken og baderum eller f.eks. fuldt monteret badeværelse i stedet for brusekabine.

Kommunen kan dog vælge at yde støtte, svarende til den del af udgifterne, som efter kommunens skøn ville være nødvendige til den ved boligforbedringsbeslutningen foreskrevne udførelse og standard. Støtteberettigede udgifter

11. De udgifter, som kan medtages ved boligforbedringsstøttens beregning, er de rimelige udgifter, som på forhånd er godkendt af kommunen og som det har været nødvendigt at afholde for at udføre netop de boligforbedringsarbejder, som er omfattet af kommunalbestyrelsens boligforbedringsbeslutning. Det påhviler ejeren som vilkår for støtten at dokumentere de afholdte udgifter.

Der kan ikke påregnes støtte til arbejder, som kan kræves udført i medfør af anden lovgivning. Indvendige vedligeholdelsesarbejder (maling, hvidtning, tapetsering af boligerne) kan kun medtages som støtteberettiget udgift, når arbejderne er nødvendiggjort af andre boligforbedringsarbejder, eller når der er tale om nedslidning eller grov misligholdelse.

Udbud

11.1. Byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1983 om udbud af bygge~ og anlægsarbejder (udbudscirkulæret) gælder for arbejder med offentlig støtte efter byfornyelsesloven og skal overholdes. Boligforbedringsarbejder med støtte efter byfornyelsesloven skal således i henhold til cirkulærets § 2, stk. 1, udbydes offentligt eller begrænset og i konkurrence, jfr. især § 5.

Undtaget er alene arbejder, som efter sædvanlig praksis kan udføres i regning, jfr. § 2, stk. 2, eller arbejder, hvorpå der i henhold til § 4 a-d kan indhentes underhåndsbud. Det er ikke hensigten, at disse bestemmelser skal kunne anvendes til at fritage boligforbedringsarbejder som helhed. Også mere komplicerede restaurerings-, reparations- og ombygningsarbejder bør som hovedregel udbydes i konkurrence. Alene de dele af arbejderne, for hvilke der ikke kan fastlægges et udbudsgrundlag, kan undtages.

De dele af arbejderne, der ikke dækkes af begrundelsen for regningsarbejde eller underhåndsbud, skal kunne udskilles i selvstændige entrepriser med henblik på udbud i konkurrence. Bygherren kan undlade denne udskillelse mod at forpligte den valgte entreprenør til at sørge for, at de delarbejder, der skulle være udskilt, bliver udbudt i underentrepriser efter cirkulærets regler.

Om nødvendigt kan der for visse af arbejderne indhentes tilbud på enhedspriser.

Beløbsgrænsen i cirkulærets § 4 b skal ses i relation til det samlede beløb, som anvendes til forbedring af ejendommen.

Undersøgelser af ejendommens tilstand, som er nødvendige for at kunne udarbejde et udbudsmateriale, kan udføres i regning.

I øvrigt henvises til byggestyrelsens vejledning »Udbud 1983«.

Prishentning foretages i overensstemmelse med cirkulæret af 11. november 1981 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder (Pris- og tidcirkulæret).

Herom henvises nærmere til byggestyrelsens vejledning »Pris og tid 1982«.

Samlet byggeudgift

11.2. I det omfang håndværkertilbuddene ikke er indhentet som fast pris, bør det fremgå, hvilket prisniveau de er baseret på. I så fald bør priserne sammenholdes med tidsplanen for boligforbedringens gennemførelse, og tilsagnsbeløbet bør angives, så det svarer til den forventede endelige udbetaling.

Rådgiverhonorarer

11.3. Arkitekt- og ingeniørbistand bør honoreres på grundlag af rådgivningsaftaler, der indgås, før opgaven overdrages til rådgiveren. Honorarerne for forslagsstillelse og projektering kan højst medtages i de støtteberettigede udgifter med beløb, der svarer til byggeudgiftsafhængigt honorar efter de af boligministeriet godkendte almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand (ABR) med tilhørende specialnormer.

Honorarer for ydelser, der sædvanligvis honoreres i regning, beregnes efter specialnormernes regler herom.

De samlede udgifter til arkitekt- og ingeniørbistand incl. tilsyn og kørsel, tryk, tegninger og andre udlæg må ikke overstige 18 pct. af håndværkerudgifterne, medmindre der foreligger særlige forhold.

Til byggesagsadministration og anden bygherrebistand for ejeren kan som støtteberettiget udgift, afhængig af bistandens omfang, højst medtages et beløb, der svarer til det i boligministeriets cirkulære af 6. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v. i bilag 2 fastsatte byggesagshonorar på fra 2,5 pct. til 1,3 pct. af anskaffelsessummen, jfr. den under 13 anførte post: investering i alt. Begrænset støtte til arbejder, som udføres af ejeren selv eller af andre, som ikke er momsregistrerede

11.4. I visse tilfælde ønsker private ejere, som skal udføre boligforbedringsarbejder på deres ejendomme, selv helt eller delvis at udføre eller levere materialer til arbejderne eller benytte ikke momsregistreret medhjælp. I disse tilfælde er det et vilkår for enhver støtte til arbejderne, at dette forhold er udtrykkeligt oplyst i ansøgningen.

Dette vilkår har flere begrundelser. Der er således ikke uden videre den samme sikkerhed for, at ejeren selv eller medhjælpen kan udføre arbejdet håndværksmæssigt rigtigt. Fastsættelsen af et rimeligt materiale- og tidsforbrug er ikke undergivet den konkurrence, som det er tilfældet, når en bygherre udbyder arbejder, og det samme gælder materialepriser og arbejdsløn. Endvidere kan udgifterne oftest ikke dokumenteres afholdt på normal måde gennem kvitterede regninger, der indgår i en håndværksvirksomheds momsregnskab m.v.

Der er heller ikke et sædvanligt finansieringsbehov, når ejeren ikke skal betale arbejdsløn til sig selv, ligesom ejerens eget arbejde oftest ikke er indkomstbeskattet og tillige fri for moms, feriepenge og andre sociale ydelser samt mestersalær, der indgår som en del af den sædvanlige håndværkertimeløn.

Er ejeren ikke uddannet håndværker, vil det være en forudsætning for tilsagn om støtte til eget arbejde, at det i forbindelse med ansøgningen sandsynliggøres, at han vil være i stand til at udføre arbejdet på tilfredsstillende måde.

Hvis ejeren ønsker at udføre arbejderne som led i sin erhvervsudøvelse, f.eks. i egenskab af bygningshåndværker, gør ovennævnte forhold sig kun delvis gældende, men spørgsmålet bør under alle omstændigheder være klarlagt på tilsagnstidspunktet. I sådanne tilfælde bør støtten gøres betinget af, at prisen afgives som fastpristilbud, og hvor der er tvivl om prisens rimelighed, bør udbud kræves som anført ovenfor under 11.1.

Hvis det i tilsagnet godkendes, at arbejder udføres som eget arbejde eller af ikke momsregistrerede, ydes støtten som udgangspunkt til de udgifter, som kan dokumenteres afholdt, det vil sige til materialer m.v., rådgiverhonorar og omkostninger. Selve arbejdsindsatsen kan derimod kun medtages, når der er tale om en momsberigtiget erhvervsmæssig udøvelse, der dokumenteres som sådan, f.eks. over et virksomhedsregnskab.

For at kunne afgøre om foranstaltninger på ejerboliger giver grundlag for erstatning, må ejendommens værdi efter forbedringen sammenholdes med ejendommens værdi før forbedringen med tillæg af de godkendte udgifter, som ejeren har afholdt.

Da det ikke er muligt ved vurderingen af ejendommens markedsværdi efter forbedringen at udskille den værdiforøgelse, som skyldes ejerens egen arbejdsindsats, vil der ved denne opgørelse også på udgiftssiden blive taget hensyn til værdien af ejerens arbejdsindsats. Værdien heraf vil blive fastsat ud fra et skøn over rimeligt tidsforbrug og nettotimeløn for en faglært håndværker, således at ejerens timeløn, i det omfang ejeren ikke er moms- og indtægtsskattepligtig, indgår med 1/3 af den overenskomstmæssige håndværkerløn. Til brug for udøvelsen af dette skøn må ejeren fremsende en redegørelse for arbejdsindsatsen. Byggelånsrenter og andre finansieringsomkostninger

11.5. Boligforbedringerne må under arbejdernes udførelse finansieres af ejeren, og sædvanlige lånefinansieringsudgifter kan medtages som støtteberettiget udgift.

Kommunen yder om nødvendigt garanti for byggelån. Såfremt ejeren selv finansierer byggeriet, kan kun medtages rentetab svarende til almindeligt byggelån i overensstemmelse med en udbetalingsplan, der sammen med projektet er fremsendt til kommunen og godkendt af denne. Driftstab

11.6. Driftstab i byggeperioden kan medtages som støtteberettiget udgift i det omfang, det dokumenteres, at tabet ikke kunne være undgået. Boligforbedringsbehov over 1 mio kr. pr. ejendom

12. Støtte af 100 mio kr.-rammen til boligforbedring er maksimeret til en udgift på 1 mio kr. pr. ejendom.

Beslutning om boligforbedring af ejendomme, hvor udgiften til dækning af det samlede boligforbedringsbehov overstiger dette beløb, kan dog træffes, når støtten alene ydes til den del af den samlede udgift, der ikke overskrider 1 mio kr. Dette kan ske ved, at beslutningen begrænses til en enkelt eller flere bygninger, som kan holdes inden for grænsen eller ved at begrænse arbejdernes omfang. I sidstnævnte tilfælde forudsættes det, at de vigtigste forbedringer medtages i beslutningen forud for foranstaltninger, der ikke medfører en forøgelse af leje- og brugsværdien.

Der kan også ydes støtte til boligforbedringer, hvor den samlede udgift overskrider 1 mio kr., når ejeren påtager sig at afholde overskridelsen uden støtte. I så fald beregnes støtten til hele projektet, som om der ikke var en beløbsgrænse, og fordelingen mellem den værdiforøgende og den tabsgivende del af den samlede udgift er afgørende for, hvorledes støtten - begrænset til 1 mio kr. - udbetales. Støttens beregning og berigtigelse. Den endelige finansiering

13. Den offentlige støtte til boligforbedringsarbejder ydes som rentebidrag og afdragsbidrag eller erstatning, afhængig af ejendommens art. Ejerboliger: Erstatning og rentebidrag

13.1. Støtten til ejerboliger ydes dels som en kontant erstatning for de eventuelle formuetab, som ejeren kan dokumentere at have lidt ved boligforbedringsbeslutningens gennemførelse, dels som et løbende tilskud i form af rentebidrag til nedbringelse af boligudgiftsforøgelsen for ejeren.

Det eventuelle formuetab opgøres på grundlag af følgende opstilling (i kontantbeløb og uden hensyn til rentebidraget til ejeren):

Ejendommens handelsværdi før forbedring:

Støtteberettigede udgifter:

Investering i alt:

Ejendommens handelsværdi efter

forbedring:

Ombygningstab:

Staten refunderer kommunen halvdelen af tabserstatningen.

Ejendommens handelsværdi før forbedring kan fastsættes med udgangspunkt i den seneste offentlige kontantvurdering eller årsregulering. Da de offentlige vurderinger støtter sig på oplysninger i bygnings- og boligregisteret, bør registerets oplysninger om ejendommen efterkontrolleres i forbindelse med tilsagnet.

Ved den offentlige vurdering er der i et vist omfang ikke sket besigtigelse af ejendommen, og vedligeholdelsestilstanden m.v. kan derfor give anledning til tillæg eller fradrag til kontantvurderingen. Det bør tillige kontrolleres, om ejendommens tilstand er lovligt etableret. Der må også tages højde for, om istandsættelse eller forbedring af ejendommen er udført efter den offentlige vurdering, men før beslutningen om boligforbedring.

Ved skønnet over ejendommens værdi efter forbedringen tages udgangspunktet i den pris, omregnet på kontantbasis, som ejendomme af tilsvarende art og kvalitet omsættes til i det pågældende område.

Til den del af de støtteberettigede udgifter, som ikke dækkes af erstatningsbeløbet, ydes rentebidrag, jfr. 13.3. på betingelse af, at ejeren finansierer udgiften med realkreditlån i form af indekslån. Rentebidraget ydes kun, indtil ejerboligen overdrages til andre end medejer, ægtefælle eller livsarving. Selv om ejendommen ikke overdrages, kan rentebidraget bringes helt eller delvis til ophør, hvis ejendommens økonomi forbedres, jfr. lovens § 59, stk. 4.

For ejerlejligheder, som udlejes, gælder særlige regler, jfr. lovens § 63.

Udlejningsejendomme og andelsboligforeninger: rentebidrag og afdragsbidrag

13.2. Til disse ejendomskategorier ydes rentebidrag til hele den støtteberettigede udgift, jfr. 13.3., på betingelse af, at udgiften finansieres med realkreditlån i form af indekslån.

Til den del af den resterende ydelse på indekslånet, som ikke kan dækkes gennem forhøjelse af boligafgiften, ydes tillige afdragsbidrag, som udgør forskellen mellem hele ydelsen og rentebidraget. Staten refunderer kommunen halvdelen af afdragsbidraget.

Ved fastsættelse af boligafgiftsforhøjelsen må påses, at huslejen ikke overstiger leje- og brugsværdien. Fastsættelsen kan ske med udgangspunkt i lejen i ejendomme med tilsvarende kvalitet og beliggenhed.

Til illustration af de angivne principper kan nævnes, at det i folketingets boligudvalgs tillægsbetænkning over lovforslaget er refereret, at boligministeren som eksempel har tilkendegivet, at forbedring af almindelige boligejendomme i centrale københavnske bydele normalt ikke bør medføre huslejer over 250-275 kr./m2 (prisbasis 1. januar 1982). Hvis den boligforbedrede ejendoms kvalitet (og forbedringsudgiften) ligger på linie med nyere byggeri, vil lejen kunne sættes tilsvarende højere.

Huslejefastsættelsen i udlejningsejendomme må ske med respekt af lejelovens bestemmelser om lejeforhøjelser.

I henhold til § 62, stk. 2, kan afdragsbidrag helt eller delvis bringes til ophør, når ejendommens økonomi forbedres, f.eks. som følge af tilladte stigninger i huslejerne. Rentebidrag

13.3. Bidraget, som i sin helhed refunderes kommunen af staten, udgør den rente med tillæg af administrations- og reservefondsbidrag, som skal betales på hele indekslånet.

Støtte i form af rentebidrag er betinget af, at der optages realkreditlån som indekslån snarest muligt efter forbedringsarbejdernes afslutning. Rentebidraget ydes først med virkning fra lånets optagelse og udbetales bagud i tilknytning til de i pantebrevene fastsatte terminer til realkreditinstituttet, som foretager beregningen af bidragets størrelse. Kommunen foretager udbetalingen og skal løbende påse, at forudsætningerne for rentebidragets udbetaling er til stede, f.eks. at ejerboligen ikke er afhændet, jfr. § 59, stk. 4, eller at huslejedeklaration efter § 60, stk. 2, overholdes. Kommunen kan imidlertid indgå aftale med Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning om, at rentebidraget på kommunens ansvar udbetales direkte fra hypotekbanken til de respektive realkreditinstitutter.

Såfremt indekslån ikke optages, fastsætter kommunalbestyrelsen en sidste frist derfor, og såfremt denne ikke overholdes, kan rentebidragsstøtte bortfalde og boligforbedringen må finansieres af ejeren efter de almindelige regler for boligforbedringer.

Som allerede tidligere nævnt vil rentebidraget kunne bortfalde efter boligministerens bestemmelse, hvis ejendommens økonomi forbedres, jfr. § 59, stk. 4.

Indekslånet

13.4. Rente- og afdragsbidrag ydes til indekslån, der bevilges af realkreditinstitutterne efter reglerne i lov nr. 81 af 17. marts 1982 om indeksregulerede realkreditlån og boligstyrelsens cirkulære af 21. september 1982 om indeksregulerede realkreditlån.

Indekslån til boligforbedring, der udføres med støtte efter byfornyelsesloven, ydes således, at lånebeløbet svarer til hele forbedringsudgiften med fradrag af den støtte, som udbetales af det offentlige efter anden lovgivning (f.eks. tilskud til energibesparende arbejder), erstatning til ejerboliger i medfør af § 62, stk. 3, samt af eventuel indestående på udvendig vedligeholdelseskonto, og på lejerbetalte henlæggelser til fornyelser, når fornyelsen sker som led i boligforbedringen og medtages som støtteberettiget udgift.

Det herved fremkomne beløb nedrundes til nærmeste antal 1.000 kr.

Indekslånet forrentes og afdrages efter samme regler, som gælder for indekslån til nyt almennyttigt boligbyggeri (den såkaldte type IS, jfr. nedenfor).

Indekslånet ydes som kontantlån. Indskuddet til realkreditinstituttets reservefond dækkes ved, at beløbet indgår ved beregningen af kontantlånsrenten.

Obligationerne, der ligger til grund for lånet indeksreguleres på basis af ændringer i nettoprisindekset.

Obligationerne har en pålydende rente på 21/2 pct. p.a., som beregnes af obligationernes indeksregulerede pålydende. Statens rentebidrag dækker renten samt de løbende bidrag til administration og reservefond.

Afdraget udgør første gang 2,4 pct. af den regulerede bogførte hovedstol. Afdraget forhøjes derefter to gange årligt pr. 1. januar og 1. juli med 75 pct. af den halvårlige procentvise stigning i priserne udregnet på grundlag af det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks. Overstiger den halvårlige procentvise stigning i nettoprisindekset den halvårlige procentvise stigning i indkomsterne - ifølge det af Danmarks Statistik offentliggjorte timelønsindeks for industriens arbejdere - for den tilsvarende maj henholdsvis november måned, forhøjes afdraget dog med 75 pct. af den halvårlige procentvise stigning i sidstnævnte indeks.

Sker der fald i timelønsindekset, reguleres afdraget efter dette indeks. Afdraget nedsættes med 100 pct. af det halvårlige procentvise fald.

Betaling af afdrag ophører senest efter 351/2 år, hvorefter restgælden af realkreditinstituttet kan opsiges til indfrielse med 1 måneds varsel. Restgælden, der forfalder ved opsigelse, er restgælden for de modsvarende obligationer. Til indfrielse af restgælden kan der ydes et nyt indekslån.

Lån kan ekstraordinært indfries, helt eller delvis, med obligationer svarende til dem, der er udstedt ved lånets optagelse. Obligationerne modtages til den regulerede værdi.

Kommunal lånegaranti

13.5. I det omfang rentebidragsberettigede boligforbedringsudgifter ikke kan indeksfinansieres med realkreditlån alene med sikkerhed i ejendommen, skal kommunalbestyrelsen yde garanti for den resterende del af lånet. I denne forbindelse må det påses, at ejendommen ikke er belånt efter, at kommunalbestyrelsens boligforbedringsbeslutning er blevet bekendtgjort, jfr. § 10, således at garantien bliver mere byrdefuld end forudsat på beslutningstidspunktet.

Såfremt der samtidig med eller efter gennemførelsen af boligforbedringsbeslutningen udføres værdiforøgende arbejder på ejendommen uden støtte efter byfornyelsesloven, kan kommunen tillade, at den kommunegaranterede del af boligforbedringslånet rykker for en belåning af sådanne arbejder, der svarer til værdiforøgelsen, hvis dette - bl.a. under hensyn til ejendommens øvrige belåning skønnes rimeligt.

Afsnit VII

14. En kommune, der ønsker at træffe en boligforbedringsbeslutning med støtte inden for den særskilte ramme på 100 mill. kr., må anmode om reservering af midler hertil, inden beslutningen træffes. Dette sker ved at rette henvendelse til Kommunedata I/S.

Reserveringen finder sted på grundlag af ganske få oplysninger om ejendommen og om den med boligforbedringen forbundne anslåede investeringsudgift. I de tilfælde, hvor beslutningen træffes efter anmodning fra ejeren fremgår disse oplysninger af et af ejeren udfyldt ansøgningsskema, som kan rekvireres af kommunen hos Kommunetryk eller Dafolo. Det er ikke meningen, at der på dette tidspunkt skal foreligge et egentligt projekt, men alene et grundlag, der muliggør et rimeligt overslag over udgifternes størrelse. Opmærksomheden henledes på, at det beløb, der reserveres, vil udgøre det endelige maksimale støttegrundlag.

Der kan maksimalt ydes støtte til en investering på 1 mill. kr. pr. ejendom. Der henvises i øvrigt til afsnit VI, punkt 12 om boligforbedringsbehov over 1 mill. kr. pr. ejendom.

Ansøgningen om reservering af et beløb vil blive imødekommet, såfremt der er plads inden for den samlede ramme for hele landet, og såfremt der er plads inden for kommunens ramme. I et vist omfang vil ansøgninger, der ikke kan imødekommes, kunne optages på venteliste.

Hvis ansøgningen kan imødekommes, modtager kommunen en bekræftelse, som bemyndiger kommunen til at meddele tilsagn om rentebidrag til boligforbedringsarbejderne. Bemyndigelsen er knyttet til præcis den ejendom, som ansøgningen vedrører. Såfremt projektet af en eller anden grund må opgives, bortfalder bemyndigelsen, og den kan altså ikke overføres til en anden ejendom.

Bekræftelsen indeholder en tidsfrist på 6 måneder, inden for hvilken kommunalbestyrelsen skal træffe boligforbedringsbeslutningen og iværksætte den i §§ 19-24 omhandlede gennemførelsesprocedure. Inden fristens udløb skal projektet være indsendt til kommunen, og kommunen skal have meddelt tilsagn om offentlig støtte.

Som følge af den forholdsvis snævre tidsfrist må det som hovedregel anses for hensigtsmæssigt at foretage reservationen umiddelbart før, kommunalbestyrelsen træffer boligforbedringsbeslutningen.

Kommunalbestyrelsen har mulighed for at forlænge fristen inden for visse grænser, jfr. kommende teknisk vejledning.

Når kommunen har modtaget og behandlet projektet, indberetter kommunen støttegrundlag samt gennemførelsesfrist m.v. til edb-systemet, der herefter udskriver et rentebidragstilsagn, som blot skal underskrives i kommunen og fremsendes til ejeren. Såfremt det ønskes, kan edb-systemet tillige automatisk udskrive garantierklæring for byggelån, jfr. § 58, stk. 1. Denne skal ligeledes underskrives i kommunen og fremsendes til ejeren.

Af tilsagnet vil fremgå, hvilken frist kommunen har fastsat for gennemførelsen af arbejderne og udarbejdelse af byggeregnskab. Kommunen har mulighed for at søge om fristforlængelse inden for visse grænser, jfr. vejledningen.

Et eventuelt bortfald af projektet kan og bør indberettes til edb-systemet, som udskriver en bortfaldsmeddelelse. Herved kan eventuelle ansøgninger på venteliste komme i betragtning.

Når kommunen har modtaget og behandlet byggeregnskabet, skal der indberettes en regnskabsgodkendelse til edb-systemet.

Regnskabsgodkendelsen skal indeholde det endelige støttegrundlag, som ikke kan overstige tilsagnet samt den endelige fastsættelse af det eventuelle ombygningstab. Edb-systemet vil herefter udskrive en kvittering til kommunen, en oplysningsseddel til hypotekbanken samt en garantierklæring for indekslånet (såfremt der er anmodet herom).

Garantierklæringen skal underskrives af kommunen og fremsendes til ejeren.

Det skal understreges, at de skrivelser, som edb-systemet udskriver til kommunens underskrift og videresendelse til ejeren, er standardskrivelser, og kommunen må før afsendelsen kontrollere, om de fuldt ud kan anvendes i den konkrete sag.

Når en kommune har færdigbehandlet projekter i alt svarende til det fastsatte loft i den pågældende kommune, vil alle yderligere anmodninger om reservering af midler automatisk blive afslået.

Boligstyrelsen, den 30. maj 1983

H. E. Rasmussen

/Lisbeth Jordan

Versioner

1. 1983-07-22 · til 1990-10-17