Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1985/117@1985-10-25/da

Indhold

1. Indledning
2. Underskrift 1

Indledning

Siden udsendelsen af boligministeriets cirkulære af 24/6 1975 om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v. er der på flere punkter gennemført meget væsentlige ændringer af de lovregler, der regulerer boligselskabernes økonomiske forhold. Herunder skal særligt nævnes:

- Lov nr. 705 af 22/12 1982 om ændring af lov om boligbyggeri, der bl.a. fastsatte regler om vedligeholdelse og istandsættelse af boliger og om bidrag til Boligselskabernes Landsbyggefond.

- Gennemførelse af en finansieringsreform i foråret 1982, hvorefter nyt almennyttigt byggeri finansieres med indekslån. Ved lov nr. 532 af 16/11 1983 om boligbyggeri, blev der foretaget en mere teknisk sammenskrivning til een lov af lov om boligbyggeri og lov om offentlig støtte til indeksfinansieret boligbyggeri og om ændring af lov om boligbyggeri.

- Lov nr. 283 af 6/6 1984 om ændring af lov om boligbyggeri, hvorved gennemførtes meget omfattende ændringer bl.a. af bestemmelserne om de almennyttige boligselskabers økonomiske forvaltning. Hovedparten af disse bestemmelser blev gennemført på baggrund af forslag fra den arbejdsgruppe under boligstyrelsen, der den 27/2 1984 afgav en »Redegørelse om særlige problemer inden for de almennyttige boligselskabers virksomhed«.

De herefter gældende lovbestemmelser er optrykt i lovbekendtgørelse nr. 407 af 26/7 1984 og suppleret med lov nr. 248 af 6/6 1985 om omprioritering m.m. af visse almennyttige boligafdelinger og om ændring af lov om realkreditinstitutter og lov om boligbyggeri.

På baggrund af de nye lovbestemmelser er der i november 1984 udsendt nye normalvedtægter for de 3 almennyttige boligselskaber og i juni 1985 en ny bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed (bekendtgørelse nr. 220 af 24/5 1985), samt instruks af samme dato om revision af almennyttige boligselskabers regnskaber. Da der endvidere er gennemført indgribende ændringer af de almennyttige boligselskabers organisatoriske forhold udsendes endvidere et nyt cirkulære om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri, »organisationscirkulæret«.

Nærværende cirkulære om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v., »økonomicirkulæret«, træder i stedet for følgende cirkulærer:

1. Cirkulære af 9/3 1967 om de almennyttige boligselskabers pligtmæssige indskud i en landsbyggefond.

2. Cirkulære af 15/10 1971 om forskellige ændringer vedrørende boligsikring samt de almennyttige boligselskabers organisation og økonomi.

3. Cirkulære af 4/10 1974 om en særlig støtteordning for almennyttige byggerier med væsentlige udlejningsvanskeligheder.

4. Cirkulære af 24/6 1975 om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v.

5. Punkt 9 i cirkulære af 8/11 1977 om ændringer i lov om boligbyggeri m.v.

6. Pkt. 3-6 i cirkulære af 13/8 1979 om ændringer i lov om boligbyggeri.

7. Afsnit I i cirkulære af 11/2 1981 om forskellige forhold vedrørende de almennyttige boligselskabers virksomhed.

Nedennævnte cirkulæreskrivelser er i fornødent omfang indarbejdet i cirkulæret eller kan i øvrigt betragtes som bortfaldet:

1. Cirkulæreskrivelse af 2/8 1976 om kapitaltilskudslejligheder i almennyttigt boligbyggeri.

2. Cirkulæreskrivelse af 19/9 1977 om kommunalbestyrelsernes stilling under huslejeboycot.

3. Cirkulæreskrivelse af 21/6 1979 om kommunernes tilsyn med lejefastsættelsen m.v. i almennyttigt boligbyggeri.

4. Cirkulæreskrivelse af 8/7 1982 om godkendelse af energibesparende foranstaltninger i almennyttigt byggeri.

5. Cirkulæreskrivelse af 21/4 1983 om de almennyttige boligselskabers dispositioner over afdelingernes henlæggelsesmidler m.v.

6. Cirkulæreskrivelse af 1/11 1983 om boligtageres adgang til at foretage forbedringer af det lejede og om godtgørelse ved fraflytning m.v. i almennyttigt byggeri.

Blandt de væsentligste ændringer, der er gennemført siden udsendelsen af økonomicirkulæret i 1975, og som er uddybet i nærværende cirkulære, skal særligt fremhæves:

1. Bestemmelserne om pligtmæssige bidrag til Boligselskabernes Landsbyggefond er udvidet til også at omfatte afdelinger taget i brug i perioden 1/1 1965 til 31/12 1969, jfr. lov nr. 705 af 22/12 1982 og bemærkningerne til konto 113 under cirkulærets pkt. 15.

2. Erhvervelse af fast ejendom kræver i visse tilfælde garantitilsagn og/eller kommunal godkendelse, jfr. cirkulærets pkt. 19.

3. Regler om udlån af afdelingsmidler er overført til loven og samtidigt ændret og udbygget, jfr. cirkulærets pkt. 4.

4. Etablering af Boligselskabernes Landsbyggefonds garantiordning for afdelingsmidler, jfr. cirkulærets pkt. 4.3.

5. Etablering af en regnskabskonsulenttjeneste i Boligselskabernes Landsbyggefond, jfr. cirkulærets pkt. 11.

6. Registrerede revisorer har fået adgang til at varetage revisionen i mindre selskaber, jfr. cirkulærets pkt. 7.

7. Bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed indeholder i kapitel 10 om budgetlægning, lejefastsættelse og regnskabsaflæggelse bl.a. bestemmelser om følgende:

- Nye regnskabsskemaer og spørgeskemaer, jfr. cirkulærets pkt. 5.

- Retningslinier for indsendelse af regnskab m.v. til tilsynsmyndighederne, jfr. cirkulærets pkt. 10.

- Hurtig afvikling af opsamlede driftsunderskud og underfinansiering, jfr. cirkulærets pkt. 13 og 15.

Ved udformningen af økonomicirkulæret er vejledningen vedrørende aflæggelse af årsregnskab for almennyttige boligselskaber (revideret juni 1975) ændret i overensstemmelse med de nye regler for regnskabsaflæggelse m.v. Vejledningen om regnskabsaflæggelse er integreret i selve cirkulæret, således at beskrivelsen af de forhold, der skal iagttages i forbindelse med regnskabsaflæggelsen, knytter sig til kontoplanerne i de nye regnskabsskemaer.

Herudover er der - også hvor reglerne er uændrede eller ændrede i mindre omfang - foretaget en del redaktionelle ændringer i forhold til det tidligere økonomicirkulære, ligesom emner, der enten slet ikke var nævnt eller kun var perifert omtalt i det tidligere cirkulære, på baggrund af indvundne erfaringer er omtalt eller uddybet.

Som bilag til cirkulæret er optaget de nye regnskabsskemaer og spørgeskemaer, eksempel på vedligeholdelsesplan, konteringsskitser, budgetskema for afdeling samt instruks af 24/5 1985 om revision af almennyttige boligselskabers regnskaber.

Cirkulæret er inddelt i følgende afsnit:

Afsnit 1. Boligselskabernes økonomiske opbygning.

Afsnit 2. Den årlige regnskabsaflæggelse og budgetlægning.

Afsnit 3. Gennemgang af regnskabets (og budgettets) enkelte poster.

Afsnit 4. Lejefastsættelse m.v.

Afsnit 5. Erhvervelse, afhændelse, forandring og pantsætning af fast ejendom. Godtgørelse for boligtagers forbedringer m.v.

Der henvises iøvrigt til indholdsfortegnelsen bagest i cirkulæret.

Afsnit 1. Boligselskabernes økonomiske opbygning

1. Opdeling i selskab og afdelinger

1.1. Generelle regler

Udtrykket »boligselskab« anvendes i dette cirkulære som fællesbetegnelse for selvejende boligselskaber, garantiselskaber og almennyttige andelsboligforeninger.

Et almennyttigt boligselskab består dels af selve selskabet og dels af dets afdelinger, herunder byggefonden. Et boligselskab kan enten være et selvstændigt selskab eller et datterselskab (undertiden kaldet lokalselskab) af et forretningsførerselskab.

1.2. Afdelinger

Hvert byggeforetagende skal udgøre en særlig afdeling af det pågældende boligselskab. (Lovens og bekendtgørelsens § 6). Dette gælder også ubebyggede ejendomme. Ligeledes skal en allerede bebygget ejendom, der overtages af et almennyttigt boligselskab, organiseres som en selvstændig afdeling. Der henvises i øvrigt til cirkulærets pkt. 19 om erhvervelse af fast ejendom.

1.3. Erhvervsarealer

Til supplering af boligerne kan der i begrænset omfang indrettes erhvervslokaler af forskellig art, og ofte indgår disse som en del af en boligafdeling. Hvis erhvervsarealet ved nybyggeri imidlertid overstiger 5 pct. af beboelsesbygningernes bruttoetageareal (som er den maksimale størrelse, der kan medgå under de statsgaranterede lån), stiller boligstyrelsen som forudsætning for støtte til boligbebyggelsen krav om, at erhvervsarealet og boligerne etableres som 2 selvstændige - begge almennyttige - afdelinger under boligselskabet med skøde på hver sin faste ejendom. Opføres byggeriet som ejerlejligheder, forudsættes endvidere uomtvistelig god sikkerhed - f.eks. i form af pantesikkerhed - for, at erhvervsafsnittet ikke kan påføre ejerforeningen - og derigennem boligtagerne - tab som følge af manglende dækning for dettes andel af fællesudgifterne.

1.4. Byggefond

Selskabets byggefond er efter bekendtgørelsens § 6, stk. 3, en selvstændig afdeling, jfr. i øvrigt cirkulærets pkt. 16 om byggefondens årsregnskab.

1.5. Ungdomsboliger

Ungdomsboliger kan efter lovens § 67, stk. 4, opføres af almennyttige boligselskaber. Ungdomsboligerne kan enten integreres i en afdeling eller opføres som en selvstændig (almennyttig) afdeling, der udelukkende består af sådanne ungdomsboliger.

Der henvises til lovens kapitel 11 og boligstyrelsens cirkulære af 11/6 1982 om offentlig støtte til ungdomsboliger, finansieret med indekslån.

For så vidt angår lejefastsættelsen henvises til cirkulærets pkt. 17.2.3.

1.6. Lette kollektivboliger

Lette kollektivboliger kan ligeledes opføres af almennyttige boligselskaber. Lette kollektivboliger kan - i modsætning til ungdomsboliger - ikke integreres i en afdeling, men skal opføres som en selvstændig (almennyttig) afdeling, der udelukkende består af lette kollektivboliger.

Der henvises til lovens kapitel 12, boligministeriets cirkulære af 1/9 1976 om støtte til lette kollektivboliger m.v. samt boligstyrelsens cirkulære af 30/3 1982 om offentlig støtte til lette kollektivboliger, finansieret med indekslån.

For så vidt angår lejefastsættelsen henvises til cirkulærets pkt. 17.2.4.

1.7. Ikke-almennyttige afdelinger

Opførelse/erhvervelse af ejendomme med salg for øje

Bebyggelser, der opføres eller erhverves med salg for øje (f.eks. parcel- og rækkehuse, private andelsboliger eller ejerlejligheder), i stedet for med henblik på udleje eller til brug for selskabet og dets beboere, udskilles ligeledes som særskilte afdelinger, men betragtes ikke som almennyttige afdelinger.

Med hensyn til fremskaffelse af midler til gennemførelse af sådan virksomhed bemærkes, at hverken selskabets dispositionsfond, byggefonden eller almennyttige afdelingers midler, som selskabet har i forvaltning, må udlånes eller stilles som sikkerhed for lån hertil. De fornødne midler - bortset fra lån, der optages til formålet med den ikke-almennyttige afdeling som debitor - vil dog kunne fremskaffes f.eks. ved anvendelse af midler fra særlige reservefonde eller andre midler, som ikke efter de gældende bestemmelser er forbeholdt anvendt til særlige formål.

Ved likvidation efter salg af en afdeling opført med salg for øje overføres halvdelen af overskuddet til dispositionsfonden, medens resten overføres til byggefonden. Der henvises herved til bekendtgørelsens § 38, stk. 3.

Feriecentre m.v.

Et boligselskab er ikke afskåret fra at påtage sig at etablere fritidscentre, feriehuse og lignende til anvendelse for selskabets beboere. En sådan bebyggelse må i givet fald ligeledes udgøre en selvstændig afdeling, således at den ikke på nogen måde kan påføre selskabet eller de almennyttige boligafdelinger nogen økonomisk risiko.

Om finansieringen gælder tilsvarende regler som for opførelse/erhvervelse af ejendomme med salg for øje, dog at de fornødne midler endvidere kan fremkomme ved frivillige indskud fra interesserede beboere.

1.8. Sammenlægning af afdelinger

Beslutning i selskabet

To eller flere byggeforetagender kan efter bekendtgørelsens § 6, stk. 1, sammenlægges til een afdeling, såfremt der er truffet bestemmelse herom af selskabets øverste myndighed, dvs. for så vidt angår selvejende boligselskaber af kommunalbestyrelsen, for garantiselskaber af garanterne ved generalforsamlingen og for andelsboligforeninger af medlemmerne ved generalforsamlingen eller et valgt repræsentantskab.

Endvidere kan der i forbindelse med opførelse af nybyggeri træffes beslutning om, at 2 eller eventuelt flere byggeafsnit tilsammen skal udgøre en afdeling.

Kommunalbestyrelsens samtykke

Er der bevilget statsstøtte til en af afdelingerne, skal der indhentes samtykke fra kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor afdelingerne er beliggende. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke indbringes for højere administrativ myndighed. Boligstyrelsen, Boligselskabernes Landsbyggefond, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning og øvrige panthavere skal orienteres om sammenlægningen.

Byggeforetagenderne må udgøre en naturlig enhed

En beslutning om, at flere byggeafsnit skal etableres som een afdeling, eller om senere sammenlægning af to eller flere afdelinger, vil som udgangspunkt forudsætte, at de pågældende byggeforetagender udgør en samlet bebyggelse, som danner en naturlig enhed, og er opført kontinuerligt. Byggeforetagenderne forudsættes at være beliggende i den samme kommune.

Det må herudover bl.a. sikres, at den sammenlagte afdeling får en passende størrelse, således at intentionerne bag det udvidede beboerdemokrati ikke tilsidesættes.

Økonomiske forhold. Lejefastsættelse

Sammenlægningen må i øvrigt være rimeligt begrundet, hvorved må tages i betragtning, om de enkelte afdelingers økonomi gør en sammenlægning betænkelig. Dette vil f.eks. kunne være tilfældet, hvis en af afdelingerne er underfinansieret eller har et stort opsamlet driftsunderskud, der skal afvikles, medens den anden (de andre) afdeling (afdelinger) har balance i deres økonomi. Kan en afdelings dårlige økonomi henføres til forhold, der står i forbindelse med den samlede bebyggelse, f.eks. en uforholdsmæssig andel i friarealer, varmecentral eller lignende, bør forholdet dog ikke hindre sammenlægning.

Da lejen (boligafgiften) i den sammenlagte afdeling må fastsættes efter ensartede principper under hensyn til lejlighedernes indbyrdes værdi, jfr. lovens § 7, stk. 2, og cirkulærets afsnit 4, vil en mindre lejeforhøjelse i een eller flere af de sammenlagte afdelinger, uanset det ovenfor anførte, ofte være nødvendig. En sådan lejetilpasning bør gennemføres på en måde, der tager fornødent hensyn til de nuværende beboere, f.eks. således at den i første række gennemføres ved beboerskifte og i øvrigt ved passende lejlighed, eventuelt gradvis eller i forbindelse med en forhøjelse af den sammenlagte afdelings samlede leje. Tilpasningen skal dog være fuldt gennemført senest 10 år efter sammenlægningen, jfr. bekendtgørelsens § 23, stk. 3.

Principperne for en nødvendig lejetilpasning bør fastlægges inden sammenlægningen.

2. Almennyttige forretningsførerselskaber

Almennyttige forretningsførerselskaber (tidligere kaldet hovedselskaber) er almennyttige boligselskaber, der forestår og administrerer almennyttigt boligbyggeri gennem oprettelse af datterselskaber over hele eller dele af landet. Forretningsførerselskabernes kompetence og forhold til datterselskaberne er såvel formelt som i praksis forskelligartede. Forretningsførerselskaberne er for så vidt angår deres administration af almennyttige datterselskaber undergivet de samme regler om regnskabsaflæggelse m.v., som finder anvendelse for andre almennyttige boligselskaber, jfr. cirkulærets pkt. 14 om forretningsførerselskabers årsregnskab.

Nogle forretningsførerselskaber administrerer andre selskaber og ejendomme, f.eks. plejehjem, kollegier og lignende institutioner, samt byggeri af privat karakter.

3. Økonomisk uafhængighed

3.1. Hæftelse

En afdeling er økonomisk uafhængig af andre afdelinger og af selskabet. Den hæfter således hverken for andre afdelingers eller for selskabets forpligtelser. På den anden side hæfter selskabet heller ikke for en afdelings forpligtelser, medmindre det har påtaget sig en sådan hæftelse, f.eks. i forbindelse med udlån. Det er således eksempelvis den enkelte afdeling, der skal være debitor i henhold til de pantebreve, der udstedes i forbindelse med opførelsen, eventuelle senere forbedringer og lignende.

Bestemmelserne om den økonomiske uafhængighed tager sigte på at sikre, at der ikke sker en økonomisk infiltration mellem afdelingerne indbyrdes og mellem afdelingerne og selskabet/forretningsførerselskabet, som ville kunne medføre likviditetsproblemer og økonomiske problemer i øvrigt og dermed risiko for, at eksempelvis underskud i een afdeling kan påføre andre afdelinger tab. Såvel selskabets som den enkelte afdelings økonomi må derfor tilrettelægges således, at den kan hvile i sig selv, jfr. dog pkt. 4 om udlån af afdelingsmidler.

Der henvises til lovens § 6, stk. 1, og bekendtgørelsens § 7, stk. 1 og 2.

3.2. Skøde

For at bidrage til at sikre afdelingens økonomiske uafhængighed er det udtrykkeligt fastsat i loven, at den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen, jfr. cirkulærets pkt. 19 om erhvervelse af fast ejendom.

Der henvises til lovens § 6, stk. 1, og bekendtgørelsens § 6, stk. 2.

3.3. Fælles forvaltning

Den indbyrdes økonomiske uafhængighed er ikke til hinder for, at administrationen tilrettelægges således, at ind- og udbetalinger foregår gennem selskabet/forretningsførerselskabet, og at der er fælles forvaltning af selskabets og solvente afdelingers midler, herunder fælles kasse- og bankbeholdning, men det må nøje iagttages, at afdelinger med sund økonomi ikke derved påvirkes af mindre velfunderede afdelinger.

Opnår selskabet ved den fælles forvaltning af afdelingsmidlerne en forrentning, der overstiger almindelig sparekasse- eller bankindlånsrente, er selskabet dog berettiget til at lade en sådan nettorenteindtægt (rentemarginal) indgå i selskabets indtægter. Nettorenteindtægten kan bl.a. anvendes til nedsættelse af administrationsbidraget for samtlige afdelinger eller til nedsættelse af renten ved udlån af afdelingsmidler, jfr. bemærkningerne til kontiene 131.1. og 202 under cirkulærets pkt. 15 om afdelingsregnskabet samt til konto 601.1. under cirkulærets pkt. 13 om selskabsregnskabet.

Det skal fremgå af selskabets/forretningsførerselskabets regnskab, hvilke afdelingsmidler det har i forvaltning.

Afdelingsmidler modtaget i forvaltning og selskabets øvrige kortfristede gæld skal i selskabets balance til stadighed være fuldt ud modsvaret af likvide beholdninger, obligationer eller lignende samt eventuelt lån til afdelinger, som opfylder bestemmelserne i cirkulærets pkt. 4.

Der må ikke være fælles forvaltning af almennyttige selskabers afdelingsmidler og midler, der hidrører fra selskaber og ejendomme uden almennyttig status.

4. Udlån af afdelingsmidler

4.1. Generelle regler

Bestemmelserne om den økonomiske uafhængighed mellem afdelingerne indbyrdes og mellem den enkelte afdeling og selskabet forhindrer ikke, at afdelingsmidler, og herunder byggefondens midler, der er i selskabets forvaltning, udlånes af selskabet. For at udelukke at afdelingsmidlerne gennem sådanne udlån kan gå tabt for afdelingerne, er det fastsat,

at selskabet/forretningsførerselskabet indestår for sikkerhed og likviditet, jfr. pkt. 4.2.,

at Boligselskabernes Landsbyggefond indestår for tab for lånet (garantiordning for afdelingsmidler), jfr. pkt. 4.3., og

at udlån ikke må ske til afdelinger med visse økonomiske vanskeligheder eller kun kan ske med kommunal godkendelse (udlånsbegrænsninger), jfr. pkt. 4.4.

Der henvises til lovens § 6, stk. 2, og § 41, stk. 1, samt bekendtgørelsens § 7, stk. 3, og § 32.

Udlån af en afdelings midler kan kun ske til anvendelse for det pågældende selskabs andre almennyttige afdelinger. I forretningsførerselskaber kan der dog tillige ske udlån til anvendelse for almennyttige afdelinger under de andre datterselskaber under det pågældende forretningsførerselskab. Udlån kan derimod ikke ske til ikke-almennyttige afdelinger, og der kan heller ikke ske udlån til anvendelse i en afdeling under et andet selvstændigt boligselskab, selv om de to almennyttige boligselskaber har samme administrator.

Under forudsætning af uomtvistelig god sikkerhed (dvs. såvel reel sikkerhed som likviditet) er der i princippet ingen begrænsninger af de formål, hvortil afdelingsmidlerne må udlånes, men anvender en låntagende afdeling midlerne til erhvervelse af fast ejendom, skal der ansøges om kommunal godkendelse, jfr. cirkulærets pkt. 19.

4.2. Selskabet indestår for sikkerhed og likviditet

Udlån fra en afdeling til en anden må kun ske gennem selskabet og ikke direkte fra den ene afdeling til den anden. Udlån fra et datterselskab til et andet under samme forretningsførerselskab kan tilsvarende kun ske via forretningsførerselskabet.

Selskabet/forretningsførerselskabet indestår for,

at der er uomtvistelig god sikkerhed for midlerne, og

at midlerne kan frigøres med kort varsel.

Dette kan eksempelvis være sikret gennem selskabets egne midler, bankgaranti eller lånetilsagn trækningsret - i bank eller sparekasse.

4.3. Boligselskabernes Landsbyggefonds garantiordning for afdelingsmidler

Boligselskabernes Landsbyggefond indestår for tab på afdelingsmidler, som almennyttige boligselskaber/forretningsførerselskaber modtager i forvaltning.

Landsbyggefondens regler om denne garantiordning er godkendt af boligministeren (boligstyrelsen) den 6.7.1984 og lyder:

»Regler om garantiordning for afdelingsmidler

I henhold til § 41, stk. 1, i lov om boligbyggeri har Landsbyggefondens bestyrelse fastsat følgende regler om fondens dækning af tab på afdelingers midler, som almennyttige boligselskaber modtager i forvaltning:

1. Fonden dækker ethvert tab på almennyttige afdelingers midler, som almennyttige boligselskaber modtager i forvaltning.

2. Fondens udbetaling af beløb til dækning af en afdelings tab forudsætter, at det er godtgjort, at afdelingen har et aktuelt behov for anvendelse af beløbet, og at beløbet ikke kan dækkes af selskabets disponible egenkapital, herunder selskabets dispositionsfond.

3. Fondens dækning af en afdelings tab er at betragte som et udlæg for selskabet. Når selskabets økonomi tillader det, kan fonden kræve udlægget tilbagebetalt. Udlægget tilskrives renter svarende til Nationalbankens diskonto til enhver tid.

4. Fondens hæftelse for dækning af afdelingernes tab er begrænset til følgende midler:

a. Fondens dispositionsfond.

b. Fondens reservefond i det omfang dens midler ikke er anvendt til driftsstøttelån, øvrige lån eller kapitalindskud m.v.

c. Såfremt midlerne under a og b ikke er tilstrækkelige, kan i nødvendigt omfang anvendes midler fra den fælles moderniseringsfond.«

----------

Landsbyggefondens garanti omfatter tab af afdelingernes drifts- og henlæggelsesmidler, herunder også byggefondens midler, der er i selskabets/forretningsførerselskabets forvaltning, hvad enten midlerne er udlånt af selskabet eller anbragt på anden måde.

Det er uden betydning for garantisikringen, om de bestemmelser, der gælder for udlån, er overholdt. Hensigten med garantiordningen er, at en afdelings beboere skal være sikrede imod tab i enhver situation, altså også i tilfælde hvor et tab er en følge af, at selskabets ledelse ikke har overholdt udlånsbestemmelserne eller på anden måde har disponeret uforsvarligt over afdelingernes midler.

Den omstændighed, at garantiordningen dækker ethvert tab af afdelingsmidler, fritager ikke selska- bets/forretningsførerselskabets ledelse fra dets almindelige ansvar for uforsvarlige dispositioner, herunder overtrædelse af de bestemmelser, der gælder for udlån.

Garantiordningen dækker også tab på udlån m.v., der er effektueret inden garantiordningens ikrafttræden den 15/6 1984.

4.4. Udlånsbegrænsninger

Selskabet/forretningsførerselskabet må ikke foretage udlån af afdelingsmidler til:

1. Afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der skyldes udlejningsvanskeligheder.

2. Afdelinger, hvor der forventes udlejningsvanskeligheder (uanset om der er opsamlet driftsunderskud).

3. Afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der overstiger een måneds bruttolejeindtægt (konto 201.1.-201.8.), medmindre kommunalbestyrelsen har givet samtykke til udlånet.

Kommunalbestyrelsen kan ikke tillade udlån, såfremt driftsunderskuddet skyldes aktuelle udlejningsvanskeligheder, eller hvis udlejningsvanskeligheder må påregnes.

Kommunalbestyrelsen skal ved behandling af eventuelle ansøgninger om tilladelse til udlån til afdelinger med opsamlede driftsunderskud vurdere dels omfanget af afdelingens økonomiske vanskeligheder, dels hvorledes disse vanskeligheder kan afhjælpes.

Afsnit 2. Den årlige regnskabsaflæggelse og budgetlægning

5. Regnskabsopstilling

5.1. Særskilte regnskaber for selskab og afdelinger

Et boligselskabs årsregnskab består af særskilte årsregnskaber for dels selskabet dels de enkelte afdelinger, herunder byggefonden, med hertil knyttede noter samt af et spørgeskema.

Selskabets bestyrelse er efter bekendtgørelsens § 3, stk. 1, ansvarlig for, at regnskabsaflæggelse, budgetlægning og lejefastsættelse sker i overensstemmelse med reglerne i bekendtgørelsens kapitel 10.

I cirkulærets afsnit 3 er foretaget en gennemgang af regnskabets (og budgettets) enkelte poster.

5.2. Regnskabsskemaer

Årsregnskabet skal udfærdiges ved benyttelse af de 2 regnskabsskemaer, boligstyrelsen har udarbejdet, for dels selskab og byggefond (de to regnskaber er samlet i eet skema) og dels afdeling, med hertil hørende spørgeskemaer. Der er udarbejdet særskilt spørgeskema for forretningsførerselskaber, men ikke regnskabsskema, jfr. cirkulærets pkt. 14 om forretningsførerselskabers årsregnskab. Regnskabsskemaerne er optrykt som bilag til cirkulæret. Trykte regnskabsskemaer med hertil hørende spørgeskemaer kan købes hos Direktoratet for Statens Indkøb (pr. 1/1 1986 Statens Informationstjeneste), Bredgade 20, 1260 København K, telefon 01-92 91 00.

Selskaberne kan dog selv lade fremstille regnskabsskemaer og spørgeskemaer, blot der anvendes samme kontoplan, herunder kontonumre, samt besvares samme spørgsmål, jfr. bekendtgørelsens § 24, stk. 1.

Et selskab kan iøvrigt vælge at samle de statistiske oplysninger på afdelingsregnskabets forside i en fælles oversigt for samtlige selskabets afdelinger.

De nye regnskabsskemaers systematik og terminologi er i den udstrækning, det er fundet praktisk muligt og hensigtsmæssigt, søgt tilnærmet årsregnskabsloven (lov nr. 284 af 10/6 1981 om visse selskabers aflæggelse af årsregnskab m.v.). Denne lov gælder dog ikke for almennyttige boligselskaber.

For at give et bedre overblik er der i afdelingsregnskabet samtidig foretaget en opdeling af de enkelte regnskabsposter i hovedgrupper.

5.3. Ikrafttræden for nye regnskabsskemaer

Boligselskaberne skal anvende de nye regnskabsskemaer med virkning fra det regnskabsår, som påbegyndes efter udgangen af 1985, men kan vælge at anvende dem fra et tidligere tidspunkt, jfr. bekendtgørelsens § 43. Eksempelvis skal et selskab, hvis regnskabsår følger kalenderåret, anvende den nye opstillingsform m.v. fra og med den 1/1 1986, medens et selskab, hvis regnskabsår er perioden 1/7-30/6, kan vente til 1/7 1986.

5.4. Sammenligningstal

I regnskabsskemaernes balance skal der ved hver post i regnskabet og i de tilknyttede noter anføres de tilsvarende beløb for det foregående regnskabsår. I resultatopgørelsen - men ikke i balancen - anføres de tilsvarende budgetterede beløb for det pågældende og for det efterfølgende regnskabsår (budgetår).

Er beløbene i de enkelte regnskabsår ikke sammenlignelige, skal der så vidt muligt foretages en tilpasning af beløbene efter principperne i årsregnskabsloven. Manglende sammenlignelighed eller foretagen tilpasning skal angives og behørigt begrundes i noterne.

5.5. Ingen modregning

Årsregnskabslovens princip om, at der ikke må foretages (skjult) modregning mellem aktiv- og passivposter eller mellem udgifts- og indtægtsposter, finder også anvendelse på almennyttige boligselskaber, idet en sådan modregning vil kunne sløre helhedsbilledet.

5.6. Tidsmæssig afgrænsning

Den almindelige regnskabsmæssige opgørelsesmåde, hvorefter der skal opføres udgifter og indtægter, der vedrører det år, som regnskabet omfatter uanset betalingstidspunktet, gælder også for almennyttige boligselskaber med den ene undtagelse, at prioritetsydelser (eksklusive morarenter), der er forfaldne i løbet af regnskabsåret, kan medtages, selv om de måske delvis vedrører et andet regnskabsår.

5.7. Noter

Årsregnskabet skal give et retvisende billede af selskabets og dets afdelingers aktiver og passiver, af den økonomiske stilling og af driftsresultatet. Med henblik herpå er der som noget nyt indført øgede specifikations- og oplysningskrav - noter - for at sikre bedre gennemskuelighed og forståelse af regnskabet. Tekstning af regnskabet i form af noter bør dog begrænses til det mest informative, således at væsentlige oplysninger ikke drukner i mindre væsentlige oplysninger og dermed tilslører det egentlige formål med oplysningerne.

I regnskabsskemaerne er til visse konti udarbejdet faste noter, og samtidig er angivet med en * i notekolonnen, hvilke poster der skal specificeres nærmere.

5.8. Spørgeskema

Som et integreret led i regnskabsaflæggelsen skal selskaberne udfylde spørgeskemaer for henholdsvis selskabet og afdelingerne. Herudover er udarbejdet et særskilt spørgeskema for forretningsførerselskaber. Spørgeskemaerne omfatter nogle centrale spørgsmål om selskabets/forretningsførerselskabets og afdelingernes driftsresultater og økonomiske stilling. De er udarbejdet således, at de skulle dække relevante forhold og dog være tilpas overskuelige. Spørgsmålene er indskrænket til det pågældende regnskabsår. Spørgsmålene er formuleret således, at svaret kun skal begrundes nærmere i en note til spørgeskemaet, hvis spørgsmålet besvares med et ja. I noterne må eksempelvis anføres en nærmere forklaring på de af spørgsmålet omfattede forhold, og det må oplyses, om der er eller vil blive truffet eventuelt fornødne forholdsregler til at bringe forholdet i orden, herunder forholdsregler til afhjælpning af konstaterede økonomiske vanskeligheder.

Indeholder spørgeskemaet kun afkrydsninger i nej-kolonnen, vil tilsynsmyndigheden, såfremt der ikke på anden måde, f.eks. i revisionsberetningen, er fremkommet oplysninger, der giver anledning til nærmere undersøgelse, hurtigt kunne foretage den vurdering, der er nødvendig for at tage regnskabet til efterretning.

5.9. Underskrifter på regnskabet

Årsregnskabet skal underskrives af forretningsføreren (forretningsførerselskabet), den samlede selskabsbestyrelse, selskabets øverste myndighed samt af revisor. Afdelingsregnskaberne skal tillige underskrives af de pågældende afdelingsbestyrelser med oplysning om, at regnskabet er godkendt på et afdelingsmøde.

6. Regnskabsår

Selskabets vedtægter skal efter lovens § 4, stk. 1, nr. 7, indeholde en bestemmelse om selskabets regnskabsår. Efter normalvedtægterne følger regnskabsåret kalenderåret, men det enkelte selskab kan i vedtægterne fastsætte et andet regnskabsår.

Selskabet og dets afdelinger skal have samme regnskabsår.

Et forretningsførerselskab og dets datterselskaber er ikke pligtige at have samme regnskabsår.

Regnskabsåret skal omfatte 12 måneder. Et selskabs eller en afdelings første regnskabsperiode kan imidlertid omfatte et kortere eller længere tidsrum, dog maksimalt 18 måneder. Ved omlægning af regnskabsåret vil tilsvarende afvigelser blive accepteret.

7. Revision

Ledelsens forslag til årsregnskab skal revideres og påtegnes af en statsautoriseret revisor. I mindre selskaber kan revisionen dog varetages af en registreret revisor. Revisionen skal foretages efter reglerne i bekendtgørelsens kapitel 11, jfr. boligstyrelsens instruks af 24/5 1985 om revision af almennyttige boligselskabers regnskaber (revisionsinstruksen). Revisionsinstruksen er optaget som bilag til cirkulæret.

Ved revisionen af det første års driftsregnskab bør revisor foretage fornøden afstemning med det reviderede byggeregnskab. I de tilfælde, hvor der anvendes forskellig revisor til de to regnskaber, må den, der reviderer driftsregnskabet, havde det reviderede byggeregnskab stillet til rådighed ved sin revision.

Der påhviler ikke revisor pligter med hensyn til udlejningen eller boligafgiftsfastsættelsen for de enkelte lejemål. Hvis det ikke er aftalt, forudsættes revisor ikke at foretage efterberegning af skatteopkrævninger med henblik på, om skattebeløbene er korrekte, eller om foreliggende skattelempelsesmuligheder er udnyttet.

Som nævnt under pkt. 9 om budgetlægning medvirker revisor ikke ved budgetlægningen, medmindre der er indgået særlig aftale herom. Revisor skal dog efter revisionsinstruksen påse, at underskud fra tidligere år og underfinansiering afvikles budgetmæssigt efter reglerne herom.

8. Regnskabets godkendelse i afdelingerne/selskabet.

8.1. Selskabsregnskabet. Byggefondsregnskabet

Forslag til årsregnskab for selve selskabet/forretningsførerselskabet samt for byggefonden skal forelægges selskabsbestyrelsen og selskabets øverste myndighed til endelig godkendelse inden indsendelsen til kommunalbestyrelsen og Boligselskabernes Landsbyggefond, jfr. bekendtgørelsens § 2, stk. 2, sidste punktum. (I selvejende boligselskaber, hvor kommunalbestyrelsen er selskabets øverste myndighed, indsendes dog det samlede regnskabsforslag for selskab og afdelinger samtidig til kommunalbestyrelsen og Boligselskabernes Landsbyggefond). Det forelagte forslag skal være revideret og påtegnet af revisor. Er der ansat en forretningsfører, forelægger denne efter normalvedtægterne forslaget til årsregnskab for bestyrelsen.

I garantiselskaber skal årsregnskabet efter normalvedtægterne fremlægges til eftersyn for garanterne på selskabets kontor, samtidig med, at der indkaldes til ordinær generalforsamling.

8.2. Afdelingsregnskaberne

Forslag til årsregnskab for den enkelte afdeling skal - forinden det godkendes endeligt af selskabsbestyrelsen og selskabets øverste myndighed - forelægges det pågældende ordinære afdelingsmøde til godkendelse. Regnskabet skal forelægges afdelingsmødet af afdelingsbestyrelsen eller af selskabsbestyrelsen, hvis der ikke er valgt afdelingsbestyrelse.

Der henvises til lovens § 15, stk. 8, og bekendtgørelsens § 2, stk. 2, sidste punktum.

Afdelingsbestyrelsen skal have kopi af følgende:

1. Udkast til årsregnskab for afdelingen, revideret og påtegnet af revisor.

2. Det udfyldte spørgeskema med tilhørende noter, i den udstrækning det vedrører den pågældende afdeling.

3. Udskrifter af revisionsprotokollen, i den udstrækning revisors bemærkninger vedrører den pågældende afdeling.

4. Revisors beretning, jfr. revisionsinstruksen vedrørende årsregnskabet.

Herudover kan selskabsbestyrelsen vælge at medsende sin årsberetning.

Afdelingsregnskabet skal efter normalvedtægterne udsendes til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde.

Afdelingsbestyrelsen vil imidlertid - eventuelt efter henstilling fra ledelsen - kunne vedtage, at der af administrative grunde udsendes et regnskab, der alene indeholder et i hovedposter sammenfattet regnskab. Det forudsættes dog herved, at det samtidig tilkendegives over for beboerne, at de efter derom fremsat ønske kan få adgang til at gennemgå det specificerede regnskab med tilhørende noter i dets helhed eller, såfremt dette måtte ønskes, få udleveret fotokopi af hele eller dele af regnskabsmaterialet vedrørende den pågældende afdeling.

Det skal dog fremgå, om regnskabet er revideret, og hvilke påtegninger revisor måtte have anført i forbindelse med revisionen.

Det ordinære afdelingsmøde skal efter normalvedtægterne afholdes inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning, dvs. inden 1. juni, såfremt regnskabsåret følger kalenderåret.

Kan afdelingsmødet ikke godkende det af ledelsen udarbejdede årsregnskab for afdelingen, og er selskabets ledelse ikke enig i afdelingsmødets stillingtagen til regnskabet, skal selskabets ledelse (under vedlæggelse af afdelingsmødets bemærkninger) efter lovens § 15, stk. 12, indbringe denne tvistighed for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan således ikke indbringes for boligstyrelsen.

8.3. Bestyrelsens årsberetning

Selskabets bestyrelse skal i tilslutning til regnskabet afgive en årsberetning. I årsberetningen redegør bestyrelsen nærmere for den økonomiske udvikling i selskabet og dets afdelinger i regnskabsåret. Herunder redegøres for eventuelle, særlige, økonomiske problemer i selskabet og dets afdelinger samt for de foranstaltninger, herunder forhøjelse af boligafgiften/lejen, der er eller påtænkes iværksat til løsning af sådanne problemer. (Bekendtgørelsens § 24, stk. 2).

Har revisor haft særlige bemærkninger til regnskabet, bør bestyrelsen kommentere disse i årsberetningen og herunder redegøre for, hvilke foranstaltninger disse eventuelt måtte give eller har givet anledning til. Bestyrelsen skal i øvrigt nøje gennemgå revisionsprotokollen, der skal forelægges på hvert bestyrelsesmøde, samt revisionsberetningen og overveje, hvilke foranstaltninger disse i øvrigt måtte give anledning til.

9. Budgetlægning

9.1. Nybyggeri

Ved projektering af nybyggeri udarbejdes driftsbudget for bl.a. herigennem at søge konstateret, om boligafgiften kommer til at ligge på et sådant niveau, at de projekterede lejligheder kan påregnes udlejet til de boligsøgende, som lejlighederne er bestemt for.

Med henblik på den foreløbige fastsættelse af boligafgiften foretages en gennemgang af driftsbudgettet umiddelbart inden udlejningen for så vidt muligt at sikre, at indtægterne allerede fra begyndelsen er tilstrækkelige til at dække driftsudgifterne.

Det budget, der danner grundlag for størrelsen af den endelige boligafgift, kan dog først foreligge, når byggeregnskabet er opgjort, og finansieringen er tilendebragt. Ved indgåelse af lejemål må der derfor tages forbehold om, at den endelige boligafgift og det endelige indskud først kan fastsættes, når byggeregnskabet er opgjort og finansieringen tilendebragt.

9.2. Årlig budgetlægning

Efter lovens § 7, stk. 4, 1. punktum, fastsættes lejen årligt på grundlag af et driftsbudget. Selskabets ledelse skal således hvert år udarbejde et driftsbudget til sikring af, at boligafgiften til stadighed er tilstrækkelig til at dække udgifterne, jfr. nærmere nedenfor om lejefastsættelsen under cirkulærets pkt. 17.

Der må ikke budgetteres med overskud på driften. For at undgå for hyppige reguleringer af boligafgiften kan der dog i den enkelte afdeling budgetteres med et beløb til uforudsete udgiftsstigninger på højst 2-3 pct. af de samlede, budgetterede, ordinære udgifter, jfr. bemærkninger til konto 119.

Budgettet bør i øvrigt alt efter selskabets og afdelingernes forhold sammenholdes kvartals- eller halvårsvis med den løbende drift med henblik på en eventuel ajourføring og lejeregulering, hvis der konstateres væsentlige afvigelser.

9.3. Forbedringer

Det vil endvidere være nødvendigt at udarbejde driftsbudgetændringer, når der påtænkes gennemført forbedringer i en afdeling, jfr. pkt. 17.3.3.3.

9.4. Udarbejdelse - driftsbudgetskemaer - tidsfrist m.v.

Selskabsbestyrelsen er efter bekendtgørelsens § 3, stk. 1, ansvarlig for, at budgetlægningen sker efter de herom gældende regler.

Budgettet skal udarbejdes efter samme kontoplan som årsregnskabet, og budgetforudsætningerne må være præciseret og oplyst i budgettet. Selskabet kan vælge at anvende de af Boligselskabernes Landsbyggefond udfærdigede driftsbudgetskemaer. Budgetskemaet er optrykt som bilag til cirkulæret, og enkelte eksemplarer udsendes af Boligselskabernes Landsbyggefond til samtlige selskaber, der herefter selv kan kopiere efter behov. Skemaet kan endvidere købes hos Direktoratet for Statens Indkøb (pr. 1/1 1986 Statens Informationstjeneste).

Det må anses som yderst hensigtsmæssigt, at der budgetteres for en flerårig periode, i særlig grad med hensyn til vedligeholdelses- og fornyelsesudgifterne, således at de nødvendige henlæggelser er i overensstemmelse med kommende behov. Ligesåvel som kommunalbestyrelsen kan forlange budgettet indsendt til kommunen, jfr. cirkulærets pkt. 9.7., vil kommunen kunne opstille krav til budgetperiodens længde.

Ledelsen vil - selv om den ikke er forpligtet hertil - kunne anmode revisor om tillige at medvirke ved budgetlægningen. Revisor skal dog i alle tilfælde påse, at underskud fra tidligere år og underfinansiering afvikles budgetmæssigt efter reglerne herom, jfr. revisionsinstruksen.

De årlige driftsbudgetter for selskabet og de enkelte afdelinger skal efter bekendtgørelsens § 23, stk. 2, udarbejdes så betids, at eventuelle lejeforhøjelser kan træde i kraft ved regnskabsårets begyndelse. Følger regnskabsåret kalenderåret, og kan lejeforhøjelsen gennemføres med 3 måneders varsel, skal budgettet således foreligge så betids, at varsling kan udsendes inden udgangen af september måned. Er budgettet ikke endeligt godkendt inden dette tidspunkt, skal der tages forbehold herom i varslet.

9.5. Godkendelse i afdelingerne/selskabet

9.5.1. Selskabsbudgettet. Byggefonden

Budgettet for selve selskabet skal ikke forelægges afdelingsbestyrelserne, men skal alene godkendes af selskabsbestyrelsen.

Der er ikke pligt til at udarbejde budget for byggefonden.

9.5.2. Afdelingsbudgetterne

9.5.2.1. Afdelingsbestyrelsens godkendelse

Driftsbudgettet for den enkelte afdeling skal efter lovens § 15, stk. 7, forelægges afdelingsbestyrelsen til godkendelse, inden selskabets ledelse godkender budgettet endeligt. I modsætning til hvad der gælder for regnskabet, er der ikke pligt til at forelægge budgettet for afdelingsmødet til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen kan dog beslutte, at der skal afholdes afdelingsmøde om budgettet. Afdelingsbestyrelsens/afdelingsmødets beføjelser i øvrigt fremgår af lovens § 15, stk. 9, 10 og 11.

9.5.2.2. Indbringelse af tvister for kommunalbestyrelsen

Kan afdelingsbestyrelsen ikke godkende det af ledelsen udarbejdede driftsbudget for afdelingen, og kan selskabets ledelse ikke tilslutte sig afdelingsbestyrelsens stillingtagen til budgettet, skal selskabets ledelse (under vedlæggelse af afdelingsbestyrelsens bemærkninger) efter lovens § 15, stk. 12, indbringe denne tvistighed for kommunalbestyrelsen, der træffer den endelige administrative afgørelse. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan således ikke indbringes for boligstyrelsen.

9.6. Senere orientering på afdelingsmøde

Efter normalvedtægterne udsendes budgettet til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde, og dagsordenen for afdelingsmødet skal bl.a. omfatte forelæggelse af afdelingens budget. Forelæggelsen sker alene til orientering om budgettet for det allerede påbegyndte regnskabsår, og afdelingsmødet skal således ikke godkende budgettet. Det bemærkes, at regnskabsskemaet indeholder en kolonne med budgettallene for det »kommende år«, dvs. for det regnskabsår, hvori afdelingsmødet holdes.

9.7. Kommunalbestyrelsen

Medmindre kommunalbestyrelsen udtrykkeligt har anmodet om, at budgettet skal indsendes til kommunalbestyrelsen inden budgetårets begyndelse, er der ikke noget krav herom. Kommunalbestyrelsen får dog altid kendskab til budgettet inden halvdelen af budgetåret er forløbet, idet regnskabsskemaets resultatopgørelse (der skal indsendes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning) som nævnt indeholder en kolonne med budgettallene for det år, der følger efter det pågældende regnskabsår.

Kommunalbestyrelsen skal ikke - medmindre der er en særlig anledning hertil - foretage en egentlig gennemgang af budgettet, men vil normalt kunne nøjes med at påse, at eventuelle underskud fra tidligere år og eventuel underfinansiering søges afviklet efter de herom gældende regler, og at budgettet balancerer.

10. Det offentlige regnskabstilsyn

10.1. Generelt

De almennyttige boligselskaber, herunder forretningsførerselskaberne, er undergivet offentligt tilsyn på en række punkter. Tilsynet varetages primært af kommunalbestyrelsen og i sidste instans af boligministeriet (boligstyrelsen).

Tilsynet med boligselskaberne omfatter bl.a. tilsyn med regnskabsaflæggelsen.

10.2. Tilsynsførende kommunalbestyrelse

10.2.1. Selve selskabet. Forretningsførerselskabet

Tilsynet med selve selskabet, herunder forretningsførerselskabet, føres af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor selskabet ifølge vedtægterne har hjemsted (hjemstedskommunen), jfr. bekendtgørelsens § 26, 1. punktum. Regnskabsmaterialet for selskabet og samtlige afdelinger indsendes efter bekendtgørelsens § 24, stk. 4, til hjemstedskommunen. Er en afdeling beliggende i en anden kommune end selskabets hjemstedskommune, indsendes selskabsregnskabet tillige til denne kommunalbestyrelse.

Et forretningsførerselskabs regnskab indsendes til forretningsførerselskabets hjemstedskommune samt til datterselskabernes hjemstedskommuner. Det enkelte datterselskabs regnskab indsendes til det pågældende datterselskabs hjemstedskommune (og afdelingernes beliggenhedskommuner) samt til forretningsførerselskabets hjemstedskommune.

10.2.2. Amtsboligselskaber

Vedtægtsbestemmelser i de ganske få såkaldte »amtsboligselskaber« om, at tilsynet med selve selskabet varetages af en anden offentlig myndighed end kommunalbestyrelsen, f.eks. amtskommunen, er fortsat gyldige, men tilsynet kan, såfremt selskabet eller tilsynsmyndigheden måtte ønske det, overføres til kommunalbestyrelsen efter forhandling med denne. I tilfælde af uenighed træffes afgørelsen af boligministeren (boligstyrelsen), jfr. bekendtgørelsens §§ 26 og 42.

10.2.3. Afdelingerne

Tilsynet med selskabets afdelinger føres af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor den pågældende afdelings ejendomme fysisk er beliggende (beliggenhedskommunen), jfr. bekendtgørelsens § 26, sidste punktum. (Det er ligeledes en nyoprettet/kommende afdelings beliggenhedskommune, der yder økonomisk støtte til opførelse af nyt byggeri).

Regnskabsmaterialet for den pågældende afdeling indsendes således til beliggenhedskommunen, og samtidig medsendes selskabsregnskabet (men ikke regnskabsmaterialet for de afdelinger, der måtte være beliggende i andre kommuner).

10.2.4. Koordination af tilsynet

En spredning af byggeriet over kommunegrænserne, således at et selskab/forretningsførerselskab har hjemsted i een kommune, men tillige afdelinger/datterselskaber i andre kommuner, medfører, som det fremgår af det ovenfor anførte, en spredning af tilsynet og kan indebære nogle praktiske problemer for de tilsynsførende kommuner. Der kan herved bl.a. peges på, at selskabets hjemstedskommune ikke har direkte indflydelse på økonomien i de afdelinger, der er beliggende i andre kommuner. Hjemstedskommunen er dog beføjet til at forbyde selskabet at udlåne til en afdeling med økonomiske problemer og kræve hurtig afvikling af eventuelt allerede ydede lån. Beliggenhedskommunen har ingen direkte indflydelse på de beslutninger, der træffes af selskabet, idet typisk kun hjemstedskommunen er repræsenteret i bestyrelsen. Beliggenhedskommunen vil dog f.eks. altid kunne forlange dokumentation for, at afdelingens midler i selskabets forvaltning forvaltes og anvendes efter de herom gældende regler. Beliggenhedskommunens eventuelle foranstaltninger meddeles efter bekendtgørelsens § 31, stk. 1, til hjemstedskommunen.

Hjemstedskommunen/-erne og beliggenhedskommunen/-erne må om fornødent nærmere aftale, hvorledes tilsynet bedst koordineres.

10.3. Indsendelse af regnskabsmaterialet til kommunalbestyrelsen - tidsfrist

Kommunalbestyrelsen skal påse, at regnskabsmaterialet indsendes rettidigt til kommunen, dvs. inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning, jfr. lovens § 13, stk. 3, og bekendtgørelsens § 30, stk. 1, og § 24, stk. 3. Følger regnskabsåret kalenderåret, skal regnskabsmaterialet således indsendes til kommunalbestyrelsen inden den 1. juli.

Regnskabsmaterialet omfatter:

1. Regnskab for selskab og afdelinger, herunder byggefond, med noter, samt tilknyttet spørgeskema.

2. Revisors beretning.

3. Udskrift af revisionsprotokol.

4. Selskabsbestyrelsens årsberetning.

10.4. Kommunalbestyrelsens gennemgang m.v.

10.4.1. Kritisk gennemgang

Kommunalbestyrelsen skal ikke foretage en egentlig revisionsmæssig gennemgang af regnskabet, men dette forelægges til kritisk gennemgang efter lovens § 13, stk. 3, og bekendtgørelsens § 30, stk. 2. Kommunalbestyrelsen skal herunder tage stilling til, om selskabets og dets afdelingers drift og økonomi efter det forelagte regnskabsmateriale og de oplysninger, kommunalbestyrelsen i øvrigt måtte være i besiddelse af, skønnes at være forsvarlig og i overensstemmelse med lovgivningens krav. Kommunalbestyrelsen må herved i ganske særlig grad være opmærksom på,

om princippet om afdelingernes økonomiske uafhængighed er iagttaget, jfr. lovens § 6, stk. 1,

om de gældende regler om anbringelse og forvaltning af afdelingsmidler er overholdt, jfr. lovens § 6, stk. 2,

om der er balance mellem udgifter og indtægter,

om eventuelt opsamlet underskud og underfinansiering søges afviklet efter de herom gældende regler, og

om der foretages henlæggelser i fornødent omfang.

10.4.2. Eventuelt særskilt revisorerklæring

Finder kommunalbestyrelsen det uklart, om de gældende regler er overholdt, vil den kunne anmode selskabets revision om en særskilt erklæring herom.

10.4.3. Oplysningspligt

Boligselskaberne skal på forlangende give kommunalbestyrelsen enhver oplysning om selskabets forhold til belysning af, om dette ledes og drives i overensstemmelse med bestemmelserne i loven samt regler udfærdiget i medfør af loven og selskabets vedtægter. (Lovens § 13, stk. 4, og bekendtgørelsens § 35).

10.4.4. Kommunalbestyrelsen kan udpege revisor

Skønner kommunalbestyrelsen det nødvendigt, kan den foranledige, at en af kommunalbestyrelsen udpeget revisor for selskabets regning gennemgår boligselskabets regnskab og økonomi og afgiver beretning herom til kommunalbestyrelsen. (Bekendtgørelsens § 31, stk. 1).

10.4.5. Supplement til tilsynsordning

Den kommunale tilsynsordning suppleres af den indsigt i boligselskabernes forhold, som kommunen opnår ved, at eet eller flere medlemmer af selskabsbestyrelsen i selvejende boligselskaber og garantiselskaber ofte er udpeget af og eventuelt tillige er medlemmer af kommunalbestyrelsen. En tilsvarende kommunal udpegning af bestyrelsesmedlemmer sker i almindelighed ikke i andelsboligforeningerne.

10.5. Kommunalbestyrelsens reaktionsmuligheder

10.5.1. Regnskabet godkendes - selvejende boligselskaber

Kommunalbestyrelsen har en særlig stilling i forhold til de selvejende boligselskaber, idet kommunalbestyrelsen efter loven er selskabets øverste myndighed og som sådan skal godkende regnskabet. Kommunalbestyrelsen har som selskabets øverste myndighed - ud over beføjelserne som tilsynsmyndighed - ret til at stille krav om ændringer i f.eks. forretningsgangen eller bestyrelsens dispositioner, såfremt forholdene giver grundlag herfor, også selv om der ikke foreligger en overtrædelse af bestemmelser, som kommunalbestyrelsen ville kunne påtale som tilsynsmyndighed.

10.5.2. Regnskabet tages til efterretning uden bemærkninger

Har revisor ikke fremsat kritiske bemærkninger til regnskabsmaterialet eller forretningsgangen, og er der ikke på anden måde fremkommet oplysninger, der giver anledning til nærmere undersøgelse, vil kommunalbestyrelsen i almindelighed uden nærmere gennemgang kunne tage regnskabet til efterretning uden bemærkninger. Kommunalbestyrelsen skal som nævnt under pkt. 10.4.1. altid i ganske særlig grad være opmærksom på visse nærmere beskrevne forhold.

10.5.3. Regnskabet tages til efterretning med bemærkninger. Eventuel påtale, pålæg.

Har revisor fremsat kritiske bemærkninger til regnskabet eller forretningsgangen, eller har kommunalbestyrelsen selv fundet grundlag for kritik, kan kommunalbestyrelsen påtale forholdet over for selskabet og om fornødent pålægge selskabet at foretage de foranstaltninger, som kommunalbestyrelsen skønner nødvendige, herunder påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen efter lovens § 7, stk. 5.

Finder kommunalbestyrelsen, at der af selskabets ledelse - eventuelt efter kommunalbestyrelsens pålæg - er eller vil blive truffet de nødvendige foranstaltninger til at bringe kritisable forhold i orden, vil regnskabsmaterialet, påført kommunalbestyrelsens bemærkninger, kunne tages til efterretning.

10.5.4. Indberetning til boligstyrelsen

Kommunalbestyrelsen skal efter bekendtgørelsens § 31, stk. 2, foretage indberetning til boligstyrelsen, såfremt selskabet undlader at efterkomme kommunalbestyrelsens påbud, eller dets forhold i øvrigt giver anledning til væsentlig kritik. Selv om selskabets (afdelingernes) forhold ved regnskabsgennemgangen har givet anledning til væsentlig kritik, kan indberetning dog undlades, hvis kommunalbestyrelsen finder, at der af selskabets ledelse, eventuelt efter kommunalbestyrelsens pålæg, er eller vil blive truffet eventuelt fornødne foranstaltninger til at bringe kritisable forhold i orden.

Indberetningen til boligstyrelsen skal omfatte en udførlig redegørelse om de forhold, som kommunalbestyrelsen har påtalt, herunder oplysning om, hvilke foranstaltninger kommunalbestyrelsen allerede måtte have truffet over for selskabet, og eventuelt om selskabets reaktion herpå. Samtidig skal oplyses, om kommunalbestyrelsen tidligere har påtalt lignende forhold over for selskabet. Indberetningen skal endvidere indeholde en detaljeret indstilling fra kommunalbestyrelsen om, hvorledes de påtalte forhold kan berigtiges. Endelig skal det fornødne regnskabsmateriale vedlægges.

10.6. Offentlig fremlæggelse

Kommunalbestyrelsen skal fremlægge regnskaberne til offentligt gennemsyn, jfr. lovens § 13, stk. 3, og bekendtgørelsens § 30, stk. 2. Fremlæggelsen skal omfatte hele regnskabsmaterialet bortset fra specifikation indeholdende debitornavne og lignende. Kommunalbestyrelsens stillingtagen til regnskabet skal fremgå af det fremlagte materiale. Er der foretaget indberetning til boligstyrelsen, skal dette fremgå af fremlæggelsen. Regnskabsmaterialet skal være fremlagt i et passende tidsrum efter kommunalbestyrelsens skøn. Kommunalbestyrelsen afgør selv, om den f.eks. vil annoncere fremlæggelsen i den lokale dagspresse. Regnskabsmaterialet er i øvrigt også efter udløbet af en eventuel fremlæggelsesperiode offentligt tilgængeligt efter de almindelige regler om offentlighed i forvaltningen.

10.7. Kommunalbestyrelsens adgang til at yde økonomisk støtte

Det skal om kommunernes mulighed for at yde økonomisk støtte til almennyttige boligselskaber understreges, at indenrigsministeriet har givet udtryk for, at den under boligministeriet hørende lovgivning må antages udtømmende at normere en kommunalbestyrelses adgang til at yde støtte til et almennyttigt boligselskab. En kommunalbestyrelse kan således kun yde garanti, tilskud, lån eller anden økonomisk støtte i de tilfælde, hvor der er indsat udtrykkelig hjemmel hertil i lov om boligbyggeri, lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier og/eller lov om omprioritering m.m. af visse almennyttige boligafdelinger og om ændring af lov om realkreditinstitutioner og lov om boligbyggeri.

10.8. Boligstyrelsen

10.8.1. Indberettede regnskaber

Boligstyrelsen gennemgår de forhold i det indsendte regnskabsmateriale, der er blevet indberettet, og tager herunder stilling til, hvorvidt man er enig i kommunalbestyrelsens indstilling. Boligstyrelsen fremkommer med de bemærkninger og eventuelle henstillinger, som sagen måtte give anledning til. Herudover foretages ikke en egentlig gennemgang af hele regnskabsmaterialet. Hvis boligstyrelsen ved en regnskabssags behandling bliver opmærksom på andre kritisable forhold end de indberettede, vil disse forhold dog ligeledes blive inddraget i afgørelsen.

Boligstyrelsen kan - selv om der ikke foreligger indberetning fra kommunalbestyrelsen - selv foranledige iværksat en regnskabsundersøgelse, herunder ved indhentning af udtalelse fra kommunalbestyrelsen, f.eks. som følge af henvendelser fra beboerne.

10.8.2. Reaktionsmuligheder

Boligstyrelsen har tilsvarende beføjelser, som er tillagt kommunalbestyrelsen, men kan herudover efter lovens § 18, stk. 4, 2. punktum, søge opfyldelse af pligter, som efter loven eller vedtægterne påhviler bestyrelse, forretningsfører eller revisor, fremtvunget ved pålæg af daglige bøder, som tilfalder statskassen.

10.8.3. Rigsrevisionen

Boligstyrelsen orienterer - normalt i forbindelse med afslutningen af sagsbehandlingen rigsrevisionen om de indberetninger, som kommunen fremsender, og om boligstyrelsens reaktion over for selskaber og kommuner.

11. Regnskabskonsulenttjeneste i Boligselskabernes Landsbyggefond

11.1. Indsendelse af regnskabsmaterialet - Tidsfrist

Boligselskaberne skal hvert år inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning, dvs. inden for samme tidsfrist, som gælder for indsendelse af regnskabsmateriale til de tilsynsførende kommuner, indsende regnskabsmaterialet til Boligselskabernes Landsbyggefond. Landsbyggefonden har ligeledes hjemmel til at afkræve et selskab alle nødvendige oplysninger til belysning af selskabets og dets afdelingers økonomiske forhold (lovens § 13, stk. 3 og 4, samt bekendtgørelsens § 24, stk. 3 og § 36).

11.2. Regnskabskonsulenttjenestens gennemgang og beføjelser

Boligselskabernes Landsbyggefonds regnskabskonsulenttjeneste vil på baggrund af det modtagne materiale og gennem forhandling med de berørte boligselskaber kunne søge eventuelle problemer løst på det tidligst mulige tidspunkt. Regnskabskonsulenttjenesten vil hermed også kunne bygge på den viden og det lokalkendskab, landsbyggefonden har erhvervet til mange boligafdelingers økonomi i forbindelse med fondens administration af driftsstøtten. Konsulenttjenesten har samtidig til formål at begrænse landsbyggefondens risici ved garantiordningen for afdelingsmidler, jfr. cirkulærets pkt. 4.3.

Hvis fonden skønner, at der er problemer, som ikke kan klares ved forhandlinger med det pågældende selskab, vil fonden kunne orientere tilsynsmyndighederne.

Fonden er ikke tillagt egentlige tilsynsbeføjelser, men vil kunne være en støtte for kommunernes og boligstyrelsens varetagelse af tilsynsopgaverne.

Fondens konsulenttjeneste træder ikke i stedet for det offentlige tilsyn. Boligselskabernes Landsbyggefond og kommunerne kan eventuelt aftale nærmere om samarbejdet.

Regnskabskonsulenttjenesten vil endvidere kunne fungere som hjælp og vejledning for boligselskaberne. Regnskabskonsulenttjenesten er for så vidt en formalisering og supplering af den rådgivning, som landsbyggefonden i forvejen yder i praksis.

12. Regnskabsstatistik

Boligministeriet har gennem en længere årrække årligt indsamlet og bearbejdet oplysninger om de almennyttige boligselskabers regnskaber. Materialet offentliggøres i redegørelsen »Almennyttige Boligselskabers Regnskaber 19..«. Indsamlingen og bearbejdelsen af regnskabsoplysningerne forestås af boligministeriets økonomisk-statistiske kontor og sker udelukkende med henblik på udarbejdelse af statistiske oplysninger og den årlige redegørelse, hvorimod den ikke har tilknytning til boligstyrelsens funktion som overordnet tilsynsmyndighed med de almennyttige boligselskaber.

Formålet med den årlige redegørelse og de deri indeholdte analyser af de almennyttige boligselskabers regnskaber er bl.a. at forbedre beslutningsgrundlaget for boligselskabernes udgiftsdispositioner og budgetlægning. I 1984 blev der for første gang udsendt en pjece, hvori der blev givet en vejledning i, hvorledes boligselskaberne kan drage nytte af regnskabsanalyserne. Pjecen hedder »Almennyttige boligselskabers regnskaber 1982 - Anvendelsesmuligheder«. En sådan pjece påtænkes fremover udsendt hvert år i tilknytning til redegørelsen.

Redegørelsen (og pjecen) udsendes i 1 eksemplar til samtlige kommuner og boligselskaber og kan i øvrigt købes hos Direktoratet for Statens Indkøb, Bredgade 20, 1260 København K, telefon 01-92 91 00.

Afsnit 3. Gennemgang af regnskabets (og budgettets) enkelte poster

I dette afsnit gennemgås de enkelte konti på regnskaberne (og budgetterne) for henholdsvis selskab, afdeling og byggefond. Er der ikke bemærkninger til en regnskabspost, er denne dog ikke medtaget i gennemgangen.

Regnskabsskemaerne med faste noter, spørgeskemaer, konteringsskitser samt revisionsinstruks er optaget som bilag til cirkulæret.

13. Selskabets årsregnskab

13.1. Resultatopgørelse

13.1.1. Udgifter

Ordinære udgifter

Konto 501. Bestyrelsesvederlag m.v.

501.1. Afdelinger i drift

Generelt om vederlagets størrelse

Bestyrelsesposter i almennyttige boligselskaber anses som tillidshverv af almennyttig karakter og kan derfor ikke vederlægges efter erhvervsmæssige synspunkter. Vederlag til bestyrelsens medlemmer skal holdes på et beskedent niveau, og det er en forudsætning for, at vederlag overhovedet kan ydes, at de samlede administrationsudgifter ligger på et rimeligt niveau.

Boligstyrelsens godkendelse

Såfremt der tillægges bestyrelsen vederlag for dens arbejde, skal vederlagets størrelse som udgangspunkt godkendes af boligministeren (boligstyrelsen), jfr. lovens § 5, stk. 5.

Ligger de samlede administrationsudgifter på et rimeligt niveau, kan der til selskabsbestyrelsen uden særlig godkendelse fra boligstyrelsen i det enkelte tilfælde ydes et vederlag, hvis dette (inklusive godtgørelse for tabt arbejdsfortjeneste) for samtlige bestyrelsesmedlemmer tilsammen ikke overstiger et årligt beløb, der svarer til 20 kr. pr. lejemål for de første 100 lejemål i selskabet, og 12 kr. pr. lejemål for selskabets øvrige lejemål.

Denne maksimale beløbsgrænse kan efter bestyrelsens bestemmelse reguleres i overensstemmelse med Danmarks Statistik's timelønsindeks for industriens arbejdere med indekset for januar måned 1981 som basis, svarende til de nævnte satser på henholdsvis 20 kr. og 12 kr. pr. lejemål. Regulering kan ske een gang årlig.

Selskabet kan ikke træffe nogen generel beslutning om fremtidig automatisk regulering af vederlaget, men må, hvis vederlaget ønskes reguleret, træffe beslutning herom efter en konkret vurdering, idet der lægges vægt på, at der kun sker regulering af beløbssatserne, når vederlaget ikke skønnes rimeligt i forhold til bestyrelsesarbejdets omfang.

Fordeling af vederlaget

Bestyrelsen træffer selv bestemmelse om fordeling af det samlede vederlag til de enkelte medlemmer, herunder om vederlaget skal udbetales som et fast årligt beløb eller som mødediæter og lignende, og om medlemmer, der som følge af varetagelsen af deres bestyrelseshverv mister arbejdsfortjeneste, skal tilgodeses frem for andre medlemmer.

Ansøgning om vederlag herudover

Foreligger der ganske særlige forhold, der gør arbejdet for bestyrelsen eller enkelte medlemmer af denne særligt byrdefuldt, kan der med boligstyrelsens forudgående godkendelse i hvert enkelt tilfælde til bestyrelsen eller enkelte medlemmer af denne, ofte bestyrelsens formand, ydes et større - men dog under alle omstændigheder beskedent - vederlag, da der som ovenfor nævnt ikke kan lægges erhvervsmæssige betragtninger til grund. Ansøgning herom, bilagt selskabets seneste årsregnskab og budget, må indsendes til boligstyrelsen gennem vedkommende kommunalbestyrelse og udførligt begrundes. Det må særligt oplyses, i hvilket omfang bestyrelsens arbejde på grund af særegne omstændigheder måtte være ganske særligt byrdefuldt, eller på hvilken måde der påhviler enkelte bestyrelsesmedlemmer, herunder formanden, særlige administrative opgaver, som ikke omfattes af en bestyrelses normale virksomhed, f.eks. administrativt arbejde, der sædvanligvis udføres af en forretningsfører.

Væsentlige ombygnings- og forbedringsarbejder

I forbindelse med gennemførelse af væsentlige ombygningsarbejder vil der for varetagelse af administrationen af arbejdet kunne godkendes et særskilt honorar til advokat, forretningsførerselskab eller - såfremt selskabet selv forestår administrationen - selskabet, beregnet efter samme retningslinier som byggesagshonoraret ved nybyggeri. Udgiften herved pålægges de pågældende afdelinger. Der vil endvidere kunne ydes bestyrelseshonorar efter tilsvarende regler som for nybyggeri. Der henvises til indtægtsposten, konto 607.

Særlige lovbestemmelser

Opmærksomheden henledes på, at de til enhver tid gældende lovbestemmelser om begrænsning af udbytter, tantiemer og vederlag m.v. skal iagttages.

Godtgørelse for rejseudgifter m.v.

Godtgørelse til udenbys boende bestyrelsesmedlemmer for rejseudgifter m.v. må ikke overstige de satser, der til enhver tid er fastsat efter statens regler om time- og dagpenge m.v.

Refusion af kursusudgifter m.v.

Refusion af bestyrelsesmedlemmers udgifter ved deltagelse i relevante kurser og lignende falder uden for vederlagsbegrebet. Sådanne udgifter konteres under konto 510 (mødeudgifter m.v.) eller konto 511 (andre udgifter).

Revisionsinstruks

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at bestyrelsesvederlag er i overensstemmelse med de herom fastsatte regler.

501.2. Nybyggeri

Bestyrelsesvederlag, der vedrører afdelinger under opførelse, medtages på byggeregnskaberne efter de bestemmelser, der er fastsat herom i støttecirkulæret. På selskabsregnskabet indtægtsføres sådanne bestyrelsesvederlag under konto 606.2. (bestyrelsesvederlag, nybyggeri) og udgiftsføres under konto 501.2.

Konto 502. Personaleudgifter/forretningsførelse

Udgifterne skal specificeres i fast note. Herunder oplyses det gennemsnitlige antal beskæftigede i regnskabsåret. Samtidig skal bl.a. gives en specifikation af personaleudgifterne, herunder udgifterne ved at holde funktionærer og medhjælp forsikrede mod ulykkestilfælde under arbejdet. Udføres hele eller dele af administrationen ikke af selskabet selv, men af advokat, forretningsførerselskab eller anden fremmed forretningsfører, konteres udgifterne til denne fremmede tjenesteydelse ligeledes på denne konto.

Konto 503. Revision

Her bogføres alene udgiften til revision, idet eventuel regnskabsassistance konteres under konto 502.

Konto 504. Juridisk assistance

Udføres den almindelige administration af en advokat, konteres udgifterne herved på konto 502. Under konto 504 anføres alene udgifterne ved speciel, juridisk assistance.

Konto 505. Lokaleudgifter

Under denne post medtages - ud over udgifterne til leje af lokale - udgifterne til vedligeholdelse og rengøring af lokaler samt udgifter til lys og varme. Udgifter i forbindelse med administrationslokaler, der ejes af selskabet, bogføres under konto 511 (andre udgifter).

Konto 511. Andre udgifter

Her bogføres eksempelvis prioritetsydelser og andre udgifter i forbindelse med administrationsbygning, der ejes af selskabet.

Konto 513. Renteudgifter

Udgifterne skal specificeres i fast note.

Der henvises til bemærkningerne under konto 603 (renteindtægter), samt til bemærkningerne under afdelingsregnskabet, konto 202 (renteindtægter).

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at dispositionsfondens midler samt afdelingsmidler, der er i selskabets forvaltning, forrentes efter de herom gældende regler.

Forrentningen af egenkapitalen skal specificeres i noten, jfr. i øvrigt bemærkningerne til konto 803 for så vidt angår forrentning af dispositionsfondens midler.

Generelt om kontiene 501-513

Det beror på selskabets størrelse og på, hvorledes administrationen er tilrettelagt, i hvilket omfang specifikation af udgifterne på kontiene 504-512 er påkrævet. Hvor administrationen ikke udføres af selskabet selv, men af advokat eller anden fremmed forretningsfører, herunder f.eks. forretningsførerselskab, vil der kun være behov for kontering på enkelte konti. Her bør udgiften til den fremmede tjenesteydelse bogføres på konto 502 (personaleudgifter/forretningsførelse).

Datterselskaber skal opgive forretningsførerselskabets nettoadministrationsudgift og nettorenteindtægt pr. lejemål i en note til regnskabet.

Konto 514. Henlæggelse af afdelingernes bidrag til dispositionsfond

Bidragene skal overføres til dispositionsfonden (konto 803). Samtidig med at bidragene indtægtsføres på konto 604 (afdelingernes bidrag til dispositionsfond), udgiftsføres de derfor på konto 514.

Der henvises til bemærkningerne til konto 803.

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at henlæggelser til dispositionsfond er i overensstemmelse med reglerne herom.

Konto 520. Årets overskud

Selskabets eventuelle overskud anvendes til nedennævnte formål i den angivne rækkefølge:

a) dækning af underskud fra tidligere år (jfr. bemærkningerne til konto 805, overskudskonto)

b) passende henlæggelser til konsolidering af selskabet (dvs. henlæggelser til dispositionsfonden (konto 803), diverse hensættelser (konto 804) eller overførsel til overskudskontoen (konto 805))

c) betaling af udbytte i henhold til vedtægterne (kun i garantiselskaber), jfr. bekendtgørelsens § 2, stk. 4,

d) overførsel til selskabets byggefond.

Reglerne om fordeling af overskud er indeholdt i bekendtgørelsens § 11.

Fordelingen af overskuddet skal fremgå tydeligt af regnskabet.

13.1.2. Indtægter

Ordinære indtægter

Konto 601. Administrationsbidrag

601.1. Afdelinger i drift

Administrationen skal søges tilrettelagt efter rationelle administrationsmetoder og således, at beboernes interesser og afdelingernes og selskabets anliggender varetages bedst muligt.

Administrationsudgifter for de enkelte afdelinger afholdes af selskabet (eventuelt ved udbetaling til et forretningsførerselskab), og bidragene fra afdelinger i drift fastsættes under hensyn hertil, jfr. konto 112.1., under afdelingsregnskabet.

Administrationsbidraget fastsættes af selskabets bestyrelse. Bidraget skal søges holdt på det lavest mulige niveau, men dog have en sådan størrelse, at der kan sikres en forsvarlig administration. Der er ikke fastsat et maksimumbeløb for størrelsen af administrationsbidraget for afdelinger i drift. Ved bedømmelsen af administrationsbidragets størrelse tages hensyn til selskabets eventuelle nettorenteindtægt pr. lejemål m.v., jfr. den faste note til kontiene 603 og 513.

Bidraget fastsættes som et bestemt beløb pr. lejemål for samtlige afdelinger i drift (og fordeles på lejemålene efter gældende regler, jfr. pkt. 17 om lejefastsættelse). Bidraget skal være ens for afdelingerne uanset tidspunktet for opførelsen, medmindre særlige forhold i en afdeling medfører specielle udgifter til administrationen, f.eks. forskelligt udstyr eller kollektive anlæg, der gør et højere eller lavere bidrag rimeligt.

Der henvises i øvrigt til lovens § 5, stk. 3, og bekendtgørelsens § 8.

Indtægterne skal specificeres i fast note.

Det bemærkes, at administrationsbidraget skal fremgå af selskabsregnskabet, også selv om selskabet er et datterselskab, hvor administrationen forestås af et forretningsførerselskab.

Konto 602. Gebyrer

602.1. Indmeldelsesgebyr

Efter § 3, stk. 1, i normalvedtægterne for en almennyttig andelsboligforening kan enhver person optages som medlem af foreningen mod betaling af et indmeldelsesgebyr, der fastsættes af foreningens øverste myndighed. Indmeldelsesgebyret er driftsindtægt for foreningen. I modsætning til boligforeningsandelen (konto 801) tilbagebetales indmeldelsesgebyret ikke, men indtægtsføres på denne konto. For så vidt angår opnoteringsgebyrer i selvejende boligselskaber og garantiselskaber henvises til konto 827 på passivsiden.

602.2. Fraflytningsgebyr

Til dækning af den særlige administration, der er forbundet med fraflytninger, der tillades af selskabet uden kontraktmæssigt opsigelsesvarsel fra boligtagerens side, kan opkræves et fraflytningsgebyr hos boligtageren. Sådanne gebyrer skal dog være beskedne og bør ikke overstige 100 kr. pr. flytning.

Konto 603. Renteindtægter

Medens renteindtægter af et selskabs egne midler indgår i dettes almindelige indtægter, skal renter af dispositionsfondsmidler tilskrives dispositionsfonden. Er dispositionsfondsmidler anbragt separat i et pengeinstitut eller lignende, skal renterne indtægtsføres på denne konto (konto 603), men samtidig udgiftsføres på konto 513 (renteudgifter) til overførsel til dispositionsfonden (konto 803). Indgår dispositionsfondens midler i central forvaltning, fremgår indtægterne ved forvaltning af fondens midler ikke særskilt på indtægtssiden, men rentetilskrivningen skal fortsat ske på konto 513 til overførsel til dispositionsfonden (konto 803).

Renteindtægter skal - i lighed med renteudgifter - specificeres i den faste note.

Konto 604. Afdelingernes bidrag til dispositionsfond

Der henvises til bemærkningerne til kontiene 514 og 803.

Ekstraordinære indtægter

Konto 606. Byggesagshonorar og bestyrelsesvederlag, nybyggeri

Selskaber, der selv forestår nybyggeri, skal opføre indtægter fra administration af byggesager, dvs. for afdelinger under opførelse, på konto 606.1. (byggesagshonorar, nybyggeri).

Ydes der bestyrelsesmedlemmer vederlag for arbejde med nyt byggeri, må disse beløb indtægtsføres på konto 606.2. (bestyrelsesvederlag, nybyggeri) - ved overførsel fra byggeregnskabet - og til udgift på konto 501.

Konto 610. Årets underskud

Årets eventuelle underskud overføres til konto 805 (overskudskonto), jfr. bemærkningerne hertil.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 1 (»Overstiger de ordinære udgifter de ordinære, regelmæssige indtægter (eksklusive byggesagshonorar)?»).

13.2. Balance

13.2.1. Aktiver

I modsætning til det tidligere regnskabsskema Rf 67 opføres underskud ikke som aktiv, men anføres i overensstemmelse med årsregnskabslovens regler på passivsiden under egenkapitalgruppen. Underskud opføres således med negativt fortegn under konto 805.

Der henvises generelt til spørgeskemaets pkt. 4 (»Er der - bortset fra ejendomme og værdipapirer - foretaget opskrivning på aktiver?»).

Anlægsaktiver

Materielle anlægsaktiver

Konto 701. Administrationsbygning

Ejendommens kontantværdi ifølge den seneste offentlige vurdering oplyses i selve regnskabet.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 2 (»Er ejendommene opskrevet?»).

Konto 702. Inventar. Konto 703. Automobil. Konto 704. EDB-anlæg

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 3 (»Er sædvanlig afskrivning på driftsmidler undladt eller ændret?»).

Finansielle anlægsaktiver

Konto 712. Aktier og andele

Aktier og andele skal opføres til kursværdi/markedsværdi, og beholdningen skal specificeres i note.

Omsætningsaktiver

Tilgodehavender

Konto 721. Afdelinger (i drift)

Aktivet skal specificeres i note.

Der henvises til konto 418 på de enkelte afdelingers balance samt til konteringsskitserne.

Afdelingens tilgodehavender (f.eks. restance vedrørende boligafgift/leje eller tilgodehavender vedrørende fraflyttede boligtagere) skal fremgå af afdelingens balance og må således ikke via mellemregning overføres til selskabets balance.

Konto 722. Nybyggeri

Aktivet skal specificeres i note.

Konto 723. Tilskud til forbedringsarbejder

Der henvises til boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 408 af 24/9 1979 om tilskud fra Boligselskabernes Landsbyggefond til forbedringsarbejder m.v. med senere ændringer, senest ved bekendtgørelse nr. 660 af 29/12 1983. Beløbet udgør resttilskuddet for udførte forbedringsarbejder m.v.

Som det fremgår af ovennævnte bekendtgørelse samt af bemærkningerne under byggefondens balance, kan landsbyggefonden meddele tilsagn om tilskud fra midler, der hidrører fra selskabets indbetalinger i henhold til lovens §§ 23 og 24. Når det forbedringsarbejde, hvortil der er meddelt tilsagn om tilskud, er afsluttet (jfr. bekendtgørelsens § 9, stk. 1), indsender boligselskabet til landsbyggefonden en af selskabets revisor attesteret opgørelse over de afholdte udgifter. Tilskuddet beregnes herefter endeligt af landsbyggefonden og udbetales til boligselskabets byggefond, hvorfra det overføres til den boligafdeling, hvor arbejdet er udført. I henhold til bekendtgørelsens § 5, stk. 3, 2. pkt., kan fonden i særlige tilfælde dog tillade, at der til de i § 3 d og § 4, stk. 1, 2. pkt., nævnte arbejder herudover beregnes tilskud på grundlag af bidrag, som først indbetales til fonden efter arbejdets færdiggørelse, dog i almindelighed ikke ud over 3 år og i intet tilfælde ud over 5 år fra dette tidspunkt.

Der vil i disse tilfælde ofte hengå en vis periode, før det samlede tilskud til den pågældende afdeling er endeligt udbetalt. I denne periode skal den del af tilskuddet, der ikke er udbetalt, kunne finansieres på anden måde enten af selskabets øvrige midler og/eller ved ekstern låneoptagning (banklån m.v.).

Af praktiske og regnskabsmæssige grunde vil det endeligt fastsatte tilskud ifølge fondens berigtigelse kunne godskrives den enkelte afdeling og optages som tilgodehavende i selskabet. Derved opnås, at den del af afdelingens udgifter til forbedringsarbejder m.v., der skal finansieres på anden måde (der kan maksimalt ydes tilskud op til 2/3 af de afholdte udgifter), vil fremgå af afdelingens balance. Herefter kan en eventuel prioritering afsluttes, ligesom der budgetmæssigt kan foretages den fornødne afskrivning over resultatopgørelsen.

Landsbyggefonden foretager administrativt udbetalinger (kvartalsvis), i takt med at fonden modtager indbetalinger fra selskabets byggefond. Disse udbetalinger fra fonden vil herefter kunne godskrives det i selskabets balance opførte tilgodehavende resttilskud. Da boligselskaberne i vid udstrækning har flere arbejder i gang i forskellige afdelinger, vil det ofte være tilfældigt, hvilken afdeling der først får sit tilskud endelig udbetalt, da fonden administrativt færdigekspederer det enkelte tilsagn, medens andre afdelinger kommer i en vis venteposition. For at stille de enkelte afdelinger lige driftsmæssigt set i relation til mellemfinansieringsrenteudgifter, kan det foreslås, at disse renteudgifter opsamles på en rentefordelingskonto, hvorfra de fordeles på de enkelte afdelinger i forhold til tilskuddets størrelse og tidsforløb ved afslutningstidspunktet for forbedringsarbejderne.

Derved vil den enkelte afdelings lejeudvikling ikke blive påvirket i urimelig grad i modsætning til, hvis afdelingen selv skulle afholde hele mellemfinansieringsudgiften, der kan forøges som følge af udbetalinger til andre af selskabets afdelinger og den anvendte udbetalingsprocedure.

Der henvises desuden til konteringsskitsen.

Konto 730. Værdipapirer (omsættelige)

Værdipapirer skal opføres til kursværdi/markedsværdi, og beholdningen skal specificeres i note.

13.2.2. Passiver

Egenkapital

Et selvejende boligselskab har ikke nogen oprindelig egenkapital, medens garantiselskaber og andelsboligforeninger har en oprindelig egenkapital i form af henholdsvis garantikapital og foreningsandele (§ 3 i normalvedtægterne for selvejende boligselskaber og garantiselskaber samt § 4 i normalvedtægterne for andelsboligforeninger).

Selskaberne har mulighed for løbende at oparbejde en vis egenkapital gennem driftsoverskud eksempelvis ved administrationen af afdelinger under opførelse og i drift (byggesagshonorarer for nybyggeri og forbedringsarbejder), ligesom der kan foretages passende henlæggelser af selskabets driftsoverskud til konsolidering af selskabet. Dispositionsfonden betragtes endvidere som en del af selskabets egenkapital.

Konto 801. Boligforeningsandele

Efter § 4, stk. 1, og § 8 i normalvedtægterne for en almennyttig andelsboligforening indgår foreningsandelen i foreningens formue som ansvarlig kapital. I den udstrækning, den ansvarlige kapital er til stede, tilbagebetales andelen ved et medlemskabs ophør. Andelen forrentes ikke.

Konto 802. Garantikapital

Normalvedtægterne for et almennyttigt boligselskab med indbetalt garantikapital (garantiselskaber) indeholder i § 3 nærmere regler om garantibeviser.

Konto 803. Dispositionsfond.

Dispositionsfondens opbygning

Selskabet skal efter lovens § 12, stk. 1, foretage passende henlæggelser til en dispositionsfond til imødegåelse af tab på selskabets eller dets afdelingers drift og til sikring af fortsat virksomhed. Henlæggelserne sker om fornødent ved særlige bidrag fra afdelingerne. I forsvarligt omfang kan fondens midler anvendes til fremme af almindelige bygge- og boligformål.

Der henvises i øvrigt til bekendtgørelsens § 10.

Henlæggelsernes størrelse

De årlige henlæggelser til fonden skal udgøre 100 kr. for hvert lejemål inden for selskabet, indtil fonden for selskabet som helhed udgør mindst 1.500 kr. pr. lejemål. De nævnte beløb skal reguleres een gang årligt efter udviklingen i reguleringspristallet, der beregnes af Danmarks Statistik og offentliggøres i Statstidende, med pristallet for juli måned 1982 (= 125,4) som basis. Reguleringen foretages med virkning for det regnskabsår, der følger nærmest efter offentliggørelsen af pristallet.

Nedbringes fonden senere under dette beløb, skal der på ny foretages årlige henlæggelser i overensstemmelse med ovenstående.

Bidrag fra afdelingerne

Henlæggelserne til dispositionsfonden foretages i praksis som hovedregel ved bidrag fra afdelingerne, dvs. via lejebetalingen, jfr. udgiftsposten konto 112.2. på afdelingsregnskabet (og fordeles på lejemålene efter gældende regler, jfr. cirkulærets pkt. 17 om lejefastsættelsen). På selskabsregnskabet indtægtsføres bidragene under konto 604, men udgiftsføres samtidig under konto 514, idet bidragene overføres til dispositionsfonden (konto 803). Modtagne bidrag skal henlægges til fonden uanset selskabets driftsresultat.

Har selskabet opsamlet et overskud, kan selskabet vælge at overføre dette til dispositionsfonden, jfr. bemærkningerne til konto 520, således at opkrævning af bidrag fra afdelingerne eventuelt helt eller delvis kan undlades.

Det bemærkes, at samtlige afdelinger skal bidrage til dispositionsfonden, indtil denne har nået sit minimum, også selv om en afdeling for sit vedkommende tidligere måtte have indbetalt minimumsbeløbet (1.500 kr. + pristalsregulering) for samtlige lejemål i denne afdeling. Har dispositionsfonden eksempelvis nået sit minimum, således at afdelingerne eventuelt ikke længere betaler bidrag, og opføres der herefter et nyt byggeri, skal samtlige afdelinger, og ikke blot den nye afdeling, bidrage til dispositionsfonden, indtil denne på ny har nået sit nye forhøjede minimum.

Bidragets størrelse

Bidragets størrelse fastsættes efter ensartede principper for samtlige selskabets afdelinger, dvs. at bidraget fastsættes til ens beløb for hvert lejemål i samtlige afdelinger.

Enkeltværelser, erhvervslejemål

Der kan dog fastsættes forholdsvis mindre bidrag for enkeltværelser og - såfremt forholdene taler derfor - forholdsvis større bidrag for erhvervslejemål, herunder institutioner, garageanlæg og lignende.

Ikke-almennyttige afdelinger

Afdelinger, der er oprettet til opførelse af f.eks. parcel- og rækkehuse med salg for øje, og som likvideres ved ejendommenes salg, skal ikke bidrage løbende til dispositionsfonden med årlige henlæggelser, men ved likvidation efter salg skal halvdelen af et eventuelt overskud overføres til dispositionsfonden. Den anden halvdel overføres til byggefonden. Sådanne afdelinger betragtes ikke som almennyttige afdelinger, jfr. cirkulærets pkt. 1.7., og der kan derfor heller ikke anvendes eller udlånes midler fra dispositionsfonden til fordel for disse afdelinger.

Forretningsførerselskaber

Er boligselskabet organiseret som et forretningsførerselskab, der bygger gennem datterselskaber, er hvert datterselskab et selvstændigt, almennyttigt boligselskab, der skal foretage henlæggelser til en særskilt dispositionsfond. Selve forretningsførerselskabet er derimod ikke forpligtet til at foretage henlæggelser til en dispositionsfond. For så vidt angår forretningsførerselskaber, der bygger såvel gennem afdelinger som gennem datterselskaber, skal der ske henlæggelser til en dispositionsfond, men alene for så vidt angår lejemålene i forretningsførerselskabets egne afdelinger.

Udskillelse af afdeling

Hvis en afdeling ganske undtagelsesvis udskilles af et selskab og etableres som et selvstændigt selskab eller overføres til et andet selskab, må en passende andel af fonden overgå henholdsvis som dispositionsfond i det nye selskab eller til sammenlægning med det andet selskabs dispositionsfond.

Formål/Anvendelse

Dispositionsfondens midler udgør en særlig sikkerhedskapital, der dels skal kunne anvendes som stødpude over for eventuelle uforudsete begivenheder, som i væsentlig grad vil kunne påvirke selskabets eller dets afdelingers økonomiske stilling, dels tage sigte på at sikre selskabets fortsatte virksomhed. Fonden skal derfor først og fremmest anvendes til de formål, der er nævnt nedenfor under 1) og 2). Hvis fonden har nået en passende størrelse i forhold til selskabets virksomhed, vil dens midler yderligere kunne anvendes til de formål, der er nævnt under 3)-5), men en sådan anvendelse må ikke ske i videre omfang, end at fonden til stadighed har en sådan størrelse, at den må anses for rimelig til at opfylde de primære formål, der er nævnt under 1) og 2). Anvendelsen sker som hovedregel ved ydelse af tilskud (uden tilbagebetalingspligt), jfr. dog under 2.

Fonden tilhører selskabet, og den enkelte afdeling har ikke krav på, at den del af fondens midler, der hidrører fra den pågældende afdeling, helt eller delvis anvendes til fordel for denne afdeling.

Der er ikke foreskrevet opfyldelse af særlige sikkerhedskrav i forbindelse med de formålsbestemte anvendelser af midlerne, idet dispositionsfondens karakter af økonomisk stødpude selvsagt kan indebære, at anvendelsen af fondens midler kan være risikobetonet.

Dispositionsfonden anvendes til:

1) Imødegåelse af ekstraordinære tab ved selskabets og/eller dets afdelingers drift

Der tænkes herved på helt ekstraordinære tab, som rammer et selskab eller dets afdelinger. Underfinansiering og almindelige driftstab kan ikke dækkes af fondens midler, idet et selskabs eller en afdelings drift skal tilrettelægges således, at den kan hvile i sig selv. Dispositionsfondens midler vil kun under ganske ekstraordinære forhold kunne anvendes til dækning af særligt store (i forhold til afdelingens størrelse) og uforudseelige udgifter.

Dispositionsfonden bør dog normalt ikke »tømmes« eller næsten »tømmes« til fordel for en enkelt nødlidende afdeling, idet fonden også skal kunne anvendes som stødpude for selskabets øvrige afdelinger.

2) Sikring af fortsat virksomhed

Eksempelvis kan nævnes foreløbig finansiering af grundkøb og udlæg til projektering af nyt byggeri (betaling for rådgiverbistand m.v.). Hvor sådanne udlæg ikke medfører tab, skal de udlagte beløb tilbageføres til fonden, når dette bliver muligt.

Anvendes dispositionsfonden helt eller delvis til foreløbig finansiering af erhvervelse af fast ejendom grundkøb - skal der foreligge godkendelse fra kommunalbestyrelsen efter lovens § 3, stk. 6, jfr. cirkulærets pkt. 19.

3) Nedsættelse af beboerindskud i ældre afdelinger

Dispositionsfondens midler kan i rimeligt omfang anvendes til nedsættelse af beboerindskud i de lidt ældre boligafdelinger, såfremt der for at imødegå udlejningsvanskeligheder skønnes at være behov for en sådan nedsættelse ved overdragelse af ledige lejligheder, og der ikke i den enkelte afdeling er henlagt tilstrækkelige midler hertil. Der tænkes herved bl.a. på tilfælde, hvor det oprindeligt fastsatte beboerindskud med tillæg af eventuelle senere forhøjelser, herunder som følge af indeksregulering efter de tidligere gældende regler, nu væsentligt overstiger indskuddet for tilsvarende lejligheder i nyt byggeri. Det drejer sig navnlig om de byggerier, der er opført og finansieret inden for en lånegrænse på 94 pct. af ejendommens værdi, dvs. med et beboerindskud på 6 pct. Der henvises til lovens § 11, stk. 4, og bekendtgørelsens § 15.

4) Til indskudsbetaling til kommunen ved genudlejning af kapitaltilskudslejligheder

Der henvises til cirkulærets pkt. 18 om kapitaltilskudslejligheder samt til bemærkningerne til konto 410 på afdelingsregnskabet.

5) Til fremme af almindelige bygge- og boligformål i det omfang, boligministeren (boligstyrelsen) meddeler samtykke hertil

Et sådant samtykke vil dog ikke kunne forventes meddelt, før fonden har en sådan størrelse, at den skønnes passende efter omfanget af selskabets virksomhed.

Forvaltning

Dispositionsfondsmidlerne tilhører som nævnt selskabet og ikke de enkelte afdelinger og forvaltes derfor alene af selskabets ledelse.

Ikke krav om forhåndsgodkendelse

Ved forvaltningen skal ledelsen iagttage, at midlerne kun anvendes til de beskrevne formål, jfr. dog nedenfor om midlertidigt udlån. Der kræves ikke forhåndsgodkendelse fra tilsynsmyndigheden til midlernes anvendelse, men urigtig eller kritisabel anvendelse kan give anledning til kritik fra tilsynsmyndigheden i forbindelse med efterfølgende regnskabsgennemgang og - dog normalt kun i helt ekstraordinære tilfælde - krav om tilbageføring af midlerne. Selskabet kan i tvivlstilfælde sikre sig herimod ved på forhånd at anmode tilsynsmyndigheden om en udtalelse om den påtænkte anvendelse.

Redegørelse i note

I alle tilfælde, hvor dispositionsfonden i et regnskabsår har måttet dække tab, eller hvor der i øvrigt er anvendt midler af fonden, skal der ved indsendelse af regnskabet for det pågældende år i en note gøres rede for den foretagne disposition.

Likviditet og sikkerhed

Dispositionsfondens midler skal anbringes således, at de i nødvendigt omfang til enhver tid med kort varsel kan gøres likvide til anvendelse efter deres formål. Midlerne kan indgå i selskabets øvrige midler, når den fornødne likviditet og sikkerhed er til stede.

Midlertidigt udlån

Fondens midler kan i forsvarligt omfang udlånes midlertidigt, såfremt selskabets økonomi, herunder likviditet, ikke bringes i fare, eller selskabet afskæres fra i fornøden udstrækning at kunne støtte dets øvrige afdelinger. Midlertidige udlån må således ikke hindre, at fonden kan anvendes efter dens primære formål. Der kan eksempelvis ske udlån til en afdeling til anvendelse til tilbagebetaling af beboerindskud til en fraflyttet boligtager, hvis lejligheden ikke kan genudlejes i umiddelbar tilknytning til det hidtidige lejemåls ophør. Beløbet føres tilbage til fonden, så snart den nye boligtager har indbetalt indskuddet.

Forrentning

Dispositionsfondens midler skal mindst forrentes med almindelig sparekasse- eller bankindlånsrente. Renterne tilskrives fonden. (Renterne udgiftsføres under konto 513 til overførsel til konto 803).

Revisionsinstruks

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at henlæggelser til dispositionsfonden samt forrentning, anvendelse og udlån af fondens midler er i overensstemmelse med de herom fastsatte regler.

Spørgeskema

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 7 (»Er der anvendt midler eller ydet lån af dispositionsfonden?»).

Konto 805. Overskudskonto

Opsamlet overskud eller underskud fra tidligere år fremgår af denne konto.

Årets overskud (konto 520) overføres til denne konto til dækning af tidligere års underskud eller - i den udstrækning, underskuddet er dækket ind - til passende konsolidering af selskabet, jfr. bemærkningerne til konto 520.

Årets underskud (konto 610) overføres ligeledes til overskudskontoen, jfr. bemærkningerne til konto 610. Underskud, der ikke kan dækkes af tidligere års overskud, skal budgetteres afviklet hurtigst muligt og som hovedregel inden for det regnskabsår, der følger efter regnskabsaflæggelsen, jfr. i øvrigt bekendtgørelsens § 23, stk. 2.

Langfristet gæld/Kortfristet gæld

Gæld, der forfalder til betaling senere end eet år efter regnskabsårets udløb, anses som langfristet, medens anden gæld betragtes som kortfristet.

Konto 821. Afdelinger (i drift)

Passivet skal specificeres i note, jfr. konto 307.3. på afdelingsregnskabet. Herunder skal redegøres for eventuelle disponible trækningsrettigheder, som selskabet eller den låntagende afdeling har tilsagn om, og som i øvrigt ikke fremgår af regnskabet.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 6 (»Har selskabet ydet egentlige lån til eller stillet garantier over for afdelinger eller andre?»).

Der henvises endvidere til cirkulærets pkt. 4 om udlån af afdelingsmidler samt til konteringsskitserne.

Konto 823. Nybyggeri

Passivet skal specificeres i note.

Konto 824. Bankgæld (sikkerhedsstillelse)

Passivet skal specificeres i note.

Konto 827. Opnoteringsgebyrer

I flere selvejende boligselskaber og garantiselskaber føres ventelister over boligsøgende, og i forbindelse hermed betaler de boligsøgende ofte et opnoteringsgebyr. Dette gebyr skal være af beskeden størrelse, normalt højst 100 kr., og skal tilbagebetales, hvis den boligsøgende opnår lejlighed eller tilbagekalder sin ansøgning om lejlighed, jfr. organisationscirkulærets pkt. 19.

14. Forretningsførerselskabers årsregnskab

Almennyttige forretningsførerselskaber (jfr. cirkulærets pkt. 2), aflægger årsregnskab efter samme grundprincipper som øvrige almennyttige boligselskaber. Ved regnskabsaflæggelsen (og budgetlægningen) kan der tages udgangspunkt i selskabsregnskabsskemaet.

Det specielle spørgeskema for forretningsførerselskaber er optaget som bilag til cirkulæret.

Vedr. kontiene 501-513

Forretningsførerselskabets nettoadministrationsudgift og nettorenteindtægt pr. lejemål skal tillige opgives i en note til datterselskabernes regnskaber. Udgifterne til datterselskabernes egen administration skal specificeres og udgiftsføres i datterselskabernes regnskaber.

Vedr. konto 601. Administrationsbidrag

Administrationsbidraget skal fremgå af datterselskabernes regnskaber, selv om administrationen forestås af et forretningsførerselskab.

Vedr. konto 821. Kortfristet gæld, datterselskaber

I en note redegøres for forretningsførerselskabets udlån af afdelingsmidler, der via datterselskaberne er i fælles forvaltning i forretningsførerselskabet. Redegørelsen skal omfatte udlån foretaget i forretningsførerselskabets regnskabsår, selv om datterselskabernes regnskabsår ikke er sammenfaldende hermed.

Udlån af forretningsførerselskabets disponible egenkapital til afdelinger, hvortil der ikke kunne ske udlån af andre afdelingers midler, jfr. cirkulærets pkt. 4, skal fremgå særskilt af forretningsførerselskabets balance. Det skal i øvrigt optages særskilt i balancen for det pågældende datterselskab, idet alle ind- og udlån skal foretages via selskabet.

15. Afdelingens årsregnskab

Byggefonden, der ligeledes er en afdeling, aflægger regnskab efter særlige bestemmelser, jfr. cirkulærets pkt. 16.

15.1. Resultatopgørelse

15.1.1. Udgifter

Nettokapitaludgifter

Udgifterne skal specificeres i faste noter. Der henvises i øvrigt til konteringsskitserne.

Konto 101. Henlæggelser svarende til prioritetsafdrag. Prioritetsrenter

Forfaldstidspunkt afgørende

Den almindelige regnskabsmæssige opgørelsesmåde, hvorefter der uanset betalingstidspunktet skal medtages udgifter og indtægter vedrørende det år, som regnskabet omfatter, kan fraviges for så vidt angår prioritetsydelser. Selv om prioritetsydelser (afdrag, renter og reservefondsbidrag) måske delvis vedrører et andet regnskabsår, kan de medtages i det regnskabsår, de forfalder.

Ved betaling af prioritetsydelser nedskrives konto 408 (oprindelig prioritetsgæld) med den del af ydelsen, der er afdrag.

Forfaldne prioritetsydelser udgiftsføres på konto 101, selv om de ikke er betalt, men i så fald opføres ydelserne samtidig i balancen som en kortfristet gæld under konto 420 (forfaldne, ikke betalte prioritetsydelser), jfr. i øvrigt spørgeskemaets pkt. 17 (»Er terminsydelser betalt for sent?»).

Prioritetsydelser, der vedrører byggeperioden indtil ejendommens skæringsdato, men som forfalder efter dette tidspunkt, konteres dog på byggeregnskabet.

Nominallån. Indekslån

For afdelinger, der er prioriteret med nominallån, omfatter konto 101 såvel henlæggelser svarende til prioritetsafdrag (konto 101.1) som prioritetsrenter (konto 101.2.). For så vidt angår prioritering med indekslån omfatter kontoen alene henlæggelser svarende til prioritetsafdrag. Forrentning af indekslån dækkes af statens rentebidrag og udbetales direkte af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning til det långivende realkreditinstitut. Der ydes dog ikke rentebidrag til erhvervsarealer. Rentebidraget fremgår - i modsætning til rentesikring og afdragsbidrag - ikke af regnskabet.

Morarenter

Morarenter konteres under konto 131.2.

Afskrivningskonto for ejendommen/bygge- fondsindestående

I takt med, at prioritetsafdrag indbetales til den pågældende kreditor (realkreditinstitutter m.v.) - og konto 408 (oprindelig prioritetsgæld) nedskrives tilsvarende - sker der en tilgang til konto 411 (afskrivningskonto for ejendommen) og/eller konto 412 (bygge- fondsindestående) på afdelingens balanceopgørelse, jfr. bemærkningerne til disse konti.

Reguleringskonto vedr. budgetterede prioritetsydelser

Der henvises til bemærkningerne til konto 425.2.

Udamortiserede lån

Der henvises til konto 105.1. (ydelser vedr. afviklede prioriteter eller omprioritering).

Konto 102. Rentesikring

Eventuel rentesikring fratrækkes bruttokapitaludgifterne (konto 101). Regulering af rentesikring for tidligere år konteres som ekstraordinær udgift/indtægt under konto 134/206.

Konto 103. Kreditforeningsoverskud anvendt til nedskrivning af prioritetsgæld

Når en ejendom prioriteres med realkreditlån, indbetales samtidig et indskud til realkreditinstituttets reservefond. Når reservefonden når op over en vis størrelse, vil det overskydende beløb efter det enkelte instituts vedtægtsbestemmelser i visse tilfælde, specielt ved ældre lån, kunne anvendes til nedbringelse af medlemmernes gæld. Der tilflyder altså ikke derved afdelingen kontante midler, men beløbet betragtes som et ekstraordinært afdrag på lånet. Beløbet fratrækkes bruttokapitaludgifterne (konto 101), idet det er indeholdt i konto 101. Konto 408 (oprindelig prioritetsgæld) nedsættes tilsvarende.

Konto 104. Afdragsbidrag fra staten

Eventuelt afdragsbidrag fra staten fratrækkes bruttokapitaludgifterne (konto 101), idet afdraget er indeholdt i konto 101.

Konto 105.1. Ydelser vedrørende afviklede prioriteter eller omprioritering

Der henvises til cirkulærets pkt. 16 om byggefondens årsregnskab.

Offentlige og andre faste udgifter

Denne gruppe omfatter udgifter, der er fastsat af offentlig myndighed ved særlig lovgivning m.v., og som i lighed med nettokapitaludgifterne og de ekstraordinære udgifter er unddraget beboernes direkte indflydelse.

Konto 110. Forsikringer

Her optages udgifter til forsikring af enhver art (således også forsikringer, som opkræves sammen med ejendomsskatterne), samt abonnementsafgift til redningskorps og lignende.

Ejendommen skal holdes forsikret i et bygningsbrandforsikringsselskab, der har forsikringstilsynets tilladelse til at drive forsikringsvirksomhed, jfr. lovens § 59. Forsikringssummen skal være så stor, at den i tilfælde af totalskade dækker genopførelsesudgiften (fuld- og nyværdiforsikring).

Der bør normalt tegnes almindelig grundejerforsikring.

Funktionærer og medhjælp skal forsikres mod ulykkestilfælde under arbejdet, men disse udgifter konteres som personaleudgifter under konto 114 og eventuelt konto 115/116 på afdelingsregnskabet.

Konto 111. Afdelingens energiforbrug

111.2. »Øvrige udgifter« ved kollektiv varmeforsyning

Generelt om varmebetalingen m.v. kan oplyses, at lejelovens regler ligeledes gælder for almennyttige boligselskaber bortset fra enkelte særregler. Der henvises til lejelovens kap. VII (lovbekendtgørelse nr. 375 af 11/7 1984), cirkulære af 4/12 1979 om lejeloven og - specielt cirkulære af 6/5 1982 om ændringer i lejeloven.

Som hovedregel må der i varme- og varmtvandsregnskabet (varmeregnskabet) kun medtages udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden, medens de øvrige udgifter (varmemesterløn, reparation af varmeanlæg, administration af varmeregnskab m.v.) indgår i resultatopgørelsen under de respektive driftskonti. For så vidt angår det uafsluttede varmeregnskab henvises til kontiene 305.3. (jfr. specielt bemærkningerne hertil) og 419, og for så vidt angår det afsluttede varmeregnskab til kontiene 305.5. og 425.3.

Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg (fjernvarme-, gas- eller elektricitetsværk, naturgasforsyningsanlæg m.v.), og er der ikke af det kollektive varmeforsyningsanlæg foretaget en opdeling af udgiften i den andel, der vedrører selve brændselsforbruget, og den andel, der vedrører de »øvrige udgifter«, skal hele udgiften efter lejelovens § 36, stk. 2, holdes uden for driftsregnskabet og posteres på varmeregnskabet.

Hvis varmeforsyningsanlægget har foretaget en opdeling, skal denne opdeling følges, således at kun brændselsudgiften posteres på varmeregnskabet, medens den andel, der vedrører de »øvrige udgifter«, skal posteres på driftsregnskabet under konto 111.2.

Som grundlag for budgettering vil man kunne anvende en skriftlig bekræftelse fra værket, baseret på en opdeling af værkets budgetterede udgifter til henholdsvis brændselsudgift og øvrige udgifter under forudsætning af, at værket også efter regnskabsårets udløb skriftligt over for boligselskabet angiver en fordeling i forbindelse med den endelige afregning på grundlag af de faktiske tal. (Dette kan i øvrigt være relevant ved kommunens beregning af individuel boligstøtte til den enkelte boligtager).

Den tidligere regel om, at boligselskabet - uanset om der fra varmeforsyningsanlæggets side forelå en opdeling - frit kunne vælge, om man ville følge denne opdeling, selv foretage en rimelig skønsmæssig fordeling eller sætte det samlede beløb på varmeregnskabet, er således bortfaldet, jfr. pkt. 2 i det ovennævnte cirkulære af 6/5 1982 om ændringer i lejeloven.

111.3. Fyringskontrol m.v.

Udgifter til fyringskontrol vedrørende afdelingens eget anlæg (varmekonsulenttjeneste), målerpasning mv. (aflæsning og udarbejdelse af varmeregnskab) posteres på denne konto. Administration af varmeregnskabet henhører under konto 112.

Konto 112. Bidrag til selskabet

112.1. Administrationsbidrag

Det bidrag, som afdelingen skal yde til dækning af administrationsudgifter, opføres som en samlet hovedpost. Som administrationsudgifter kan eksempelvis nævnes bestyrelsesvederlag, løn til inspektør samt revisions- og kontorholdsudgifter.

Administrationsudgifter i forbindelse med eventuelle lokalkontorer i afdelingen udgiftsføres i selskabet.

Der henvises til bemærkningerne til konto 601 (administrationsbidrag) under selskabsregnskabet.

112.2. Dispositionsfond

Der henvises til bemærkningerne til konto 803 (dispositionsfonden) under selskabsregnskabet.

Konto 113. Afdelingens pligtmæssige bidrag til byggefonden

Ældre afdelinger betaler løbende pligtmæssige bidrag til selskabets byggefond, hvorfra beløbene overføres til Boligselskabernes Landsbyggefond i form af indskud, jfr. nærmere lovens §§ 23, 24, 26 og 27, bemærkningerne til konto 903.1. under cirkulærets pkt. 16 om byggefondens årsregnskab samt konteringsskitserne.

Ved ibrugtagelse forstås nedenfor skæringsdagen for et byggeris overgang fra anlæg til drift.

113.1. A-indskud

Afdelinger, der er taget i brug før 1/1 1963, skal efter lovens § 23 yde årlige bidrag (A-indskud) med et beløb fastsat som 70 pct. af forskellen mellem den ved lejevurderingen i 1967 fastsatte lejeværdi af afdelingernes lejemål og boligafgiften for disse pr. 1/4 1967 (»normaliserings-/vurderingsforhøjelser«). Beløbet reguleres ikke.

Der henvises til bemærkningerne til konto 903 på byggefondsregnskabet.

113.2. G-indskud

Afdelinger, der er taget i brug før 1/1 1970, skal - ud over eventuelle A-indskud - efter lovens § 24 yde årlige bidrag (G-indskud), fastsat i forhold til boligarealet. Beløbene er i loven fastsat til og med 1986, hvorefter bestemmelserne tages op til revision.

For afdelinger taget i brug før 1/1 1965 udgjorde bidraget pr. m2 bruttoetageareal 22,30 kr. i 1984. For 1985 og 1986 skal 1984-beløbet reguleres på basis af den konstaterede udvikling i byggeomkostningsindekset for montagebyggeri for henholdsvis juli 1984 og juli 1985.

For afdelinger taget i brug i perioden 1/1 1965-31/12 1969 udgjorde bidraget pr. m2 bruttoetageareal 10 kr. i 1984. For 1985 og 1986 skal 1984-beløbet reguleres på basis af den konstaterede udvikling i byggeomkostningsindekset for montagebyggeri for henholdsvis juli 1984 og juli 1985.

Afdelinger, der er taget i brug før 1/1 1965, og som har fået bevilget hel eller delvis fritagelse for hidtidige bidrag, indbetaler bidrag efter samme regler, som afdelinger, der er taget i brug i perioden 1/1 1965-31/12 1969.

Boligselskabernes Landsbyggefond kan efter lovens § 24, stk. 3, bevilge fritagelse for indbetaling af den del af bidraget, der overstiger de i 1982 betalte bidrag (dvs. overstiger 12,30 kr. pr. m2), til afdelinger, der i de seneste 3 år har modtaget driftsstøtte fra fonden, eller som modtager statslige eller kommunale tilskud til nedbringelse af huslejen.

Variable udgifter

Konto 114. Renholdelse

Udgiften skal specificeres i note. Noten kan eksempelvis opdeles i udgifter til gårdmand/ejendomsfunktionær, trappevask og skorstensfejning. (Løn til inspektør konteres under selskabets driftsudgifter, konto 502).

Hvis en ejendomsfunktionærs arbejde vedrører både renholdelse og vedligeholdelse, foretages der en skønsmæssig fordeling af vederlaget på disse konti, jfr. konto 115 (almindelig vedligeholdelse) eller eventuelt konto 116 (planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser). Værdien af en hel eller delvis fribolig posteres på samme måde som det kontante vederlag.

Vederlag til varmemester må ikke påføres varmeregnskabet, jfr. lejelovens § 36, stk. 2.

Udgifter til renovation konteres under konto 109.

Definitioner vedrørende kontiene 115, 116 og 120

Indledningsvis skal nævnes de definitioner, der ligger til grund for de nedenfor nævnte driftsbegreber:

Som overordnet målsætning skal bebyggelserne og disses anlæg vedligeholdes på en måde, som sigter på opretholdelse af den oprindelige kvalitet og brugsværdi.

Almindelig vedligeholdelse (konto 115): De afhjælpende vedligeholdelsesarbejder, som udføres løbende (akut eller efter behov), når der konstateres svigt eller skader på dele af bygningsanlægget og dets installationer.

Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser (konto 116): De forebyggende vedligeholdelsesarbejder, som udføres efter en forudgående økonomisk og teknisk planlægning.

Hovedistandsættelse: Samlet mere omfattende vedligeholdelse, som er nødvendig for at bringe en bygningsdel op på eller i nærheden af det oprindelige kvalitetsniveau.

Fornyelse: Udskiftning af bygningsdele og installationer, hvis ydeevne er faldet til under et acceptabelt niveau.

Forbedring: Ændring, der hæver bygningens og boligens standard og tilfører ejendommen eller dens omgivelser og dermed boligerne en øget brugsværdi for beboerne.

Tilstandsvurdering: Vurdering af bygningsanlæggets tilstand på et givet tidspunkt.

Konto 115. Almindelig vedligeholdelse

På konto 115 føres såvel udgiften til almindelige vedligeholdelsesarbejder på bygninger, installationer og andre anlæg som udgiften til den del af de almindelige vedligeholdelsesarbejder i lejlighederne, som afdelingen efter lovens § 10 og efter det foreliggende vedligeholdelsesreglement har påtaget sig (f.eks. turnusarbejder, jfr. bemærkningerne under konto 121).

Afdelingens andel af udgiften til normal istandsættelse ved fraflytning (A-ordningen) og af udgiften til den enkelte lejligheds løbende indvendige vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning (B-ordningen) føres på konto 117.

Der henlægges ikke midler til dækning af almindelig vedligeholdelse, hvorfor udgifterne hertil må afholdes som driftsudgifter under hensyntagen til det i budgettet afsatte beløb. Det bør ved løbende budgetkontrol sikres, at der ikke iværksættes arbejder, som vil medføre en overskridelse af den samlede budgetterede udgift.

Ved budgetlægningen afsættes et beløb, som skal være realistisk set på baggrund af tidligere års erfaringer. For at sikre et rimeligt grundlag for den fornødne budgetkontrol og erfaringsopsamling, bør der i den daglige bogføring ske en opdeling af vedligeholdelsesydelserne med en passende specifikationsgrad under nedenstående hovedgrupper. En sådan opdeling kan foretages som vist i det eksempel, der er optaget som bilag til cirkulæret.

Udgiften skal specificeres i note med en opdeling i følgende bygningsdelsgrupper:

115.2. (29) PRIMÆRE BYGNINGSDELE Ydervægge, indervægge, altaner, tagkonstruktion 115.3. (39) KOMPLETTERENDE BYGNINGSDELE Vinduer, døre, brystninger, rækværker 115.4. (49) OVERFLADER, BELÆGNING OG BEKLÆDNING Vægge, gulve, lofter, tag 115.5. (59) VVS-ANLÆG Afløb, sanitet, vand, varme, ventilation 115.6. (69) EL-ANLÆG Kraft, belysning, kommunikation, elevatorer 115.7. (79) INVENTAR OG UDSTYR Køkken- og skabselementer, hårde hvidevarer 115.8. (89) ØVRIGE BYGNINGSDELE OG ANLÆG Småbygninger, hegn, belægninger, installationer og udstyr i terræn, maskiner, beplantning 115.9. (99) DIVERSE

Det bemærkes, at konto nr. 115.1. af systematiske grunde ikke anvendes.

Det mulige indhold af bygningsdele og -komponenter i de angivne hovedgrupper fremgår af bilaget til cirkulæret.

Opdelingen i bygningsdelsgrupper, som er en afgørende ændring i forhold til det tidligere cirkulære, er baseret på SfB-systemet (System foer Bygnadsregistrering), et internationalt anerkendt system, som efterhånden er indarbejdet hos de fleste teknikere, producenter og leverandører.

Ved brugen af SfB-systemet opnås et eentydigt indhold af ydelser i de enkelte grupper, hvorved der kan uddrages økonomiske erfaringer både til brug ved den fortsatte drift og ved programmeringen af fremtidens byggeri.

Konto 116. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser

På konto 116 føres de faktisk afholdte udgifter til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser.

Da udgifterne bør kunne afholdes af tidligere henlæggelser, jfr. konto 401, vil saldoen normalt være 0. En eventuel negativ saldo kan ikke overføres via en negativ henlæggelseskonto på balancen, men må udgiftsføres og afvikles efter reglerne om underskud. Forbrug af midler henlagt samme år kan ikke finde sted.

Udgiften skal specificeres i note, som opdeles i de under konto 115 angivne hovedgrupper, uanset hvilken af de under konto 120 angivne henlæggelsesformer, der anvendes.

Selv om resultatopgørelsen ikke direkte påvirkes af udgifter afholdt under konto 116, skal det som en del af det godkendte driftsbudget fremgå, i hvilket omfang og til hvilke aktiviteter der vil skulle ske frigørelse af de henlagte midler, idet dette bl.a. sikrer en forsvarlig vedligeholdelsesstandard og muliggør en økonomisk styring.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til konto 120 samt til definitionerne forud for bemærkningerne til konto 115.

Konto 117. Istandsættelse ved fraflytning m.v. (A-/B-ordning)

Ved A-ordningen udgiftsføres de faktisk afholdte udgifter til istandsættelse ved fraflytning på denne konto, jfr. bemærkningerne til konto 121.

Ved B-ordningen udgiftsføres de faktisk afholdte udgifter til dels indvendig vedligeholdelse dels istandsættelse ved fraflytning på denne konto, jfr. bemærkningerne til konto 122.

Udgifterne bør kunne afholdes af henlæggelserne, jfr. kontiene 402-404, herunder om fornødent årets henlæggelser, idet disse henlæggelser i modsætning til de øvrige ikke tilstræber en konsoliderende, men derimod en udjævnende virkning for afdelingens drift. Saldoen vil derfor normalt være 0. En eventuel negativ saldo kan ikke overføres via en negativ henlæggelseskonto på balancen, men må udgiftsføres og afvikles efter reglerne om underskud.

For så vidt angår kommunegarantien i forbindelse med den kommunale anvisningsret henvises til organisationscirkulærets pkt. 20.

Konto 119. Diverse udgifter

Udgiften skal specificeres i note.

Her udgiftsføres eksempelvis kontingent til Boligselskabernes Landsforening, udgifter i forbindelse med afholdelse af beboermøder, afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb samt udgifter til deltagelse i kurser m.v.

For at undgå for hyppige reguleringer af boligafgiften, kan budgetteres med et beløb til uforudsete udgiftsstigninger på højst 2-3 pct. af de samlede, budgetterede, ordinære udgifter.

Efter lovens § 15, stk. 13, tillægges der ikke afdelingsbestyrelsen vederlag for dens virksomhed.

Efter en konkret vurdering kan der gives hel eller delvis erstatning for et afdelingsbestyrelsesmedlems tabte arbejdsfortjeneste som følge af deltagelse i relevante kurser, konferencer m.v. inden for normal arbejdstid. Der bør i givet fald fastsættes et maksimum for dækningen. Der kan derimod ikke ydes erstatning for deltagelse i afdelingsbestyrelsens normale møder m.v., der forudsættes afholdt uden for normal arbejdstid. Som vejledende udgangspunkt kan herved henvises til bestemmelserne om dækning af kommunalbestyrelsesmedlemmers tabte arbejdsfortjeneste, jfr. lov om kommunernes styrelse (lovbekendtgørelse nr. 313 af 20/6 1984) og indenrigsministeriets bekendtgørelse nr. 427 af 26/9 1985 om diæter for varetagelse af kommunale hverv. Udbetaling, herunder indeholdelse af kildeskat, foretages ved selskabets foranstaltning.

Henlæggelser

Konto 120. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser

Det er i lovens § 12, stk. 3, jfr. bekendtgørelsens § 14, fastsat, at der årligt skal foretages passende henlæggelser bl.a. til fornyelse af tekniske installationer og til hovedistandsættelse.

Hensigten med henlæggelserne er at sikre størst mulig udjævning af udgiften til større vedligeholdelsesarbejder og fornyelser, således at disse kan gennemføres på det teknisk/økonomisk mest hensigtsmæssige tidspunkt, og at der samtidig sikres en jævn lejeudvikling. Man skal ligeledes være opmærksom på, at også allerede foretagne forbedringer m.v. skal vedligeholdes og fornyes.

Henlæggelserne kan som noget nyt ske enten på en samlet henlæggelseskonto, jfr. under I, eller - efter det hidtidige princip - på opdelte konti for hovedistandsættelse og for fornyelse af de enkelte tekniske installationer, jfr. under II.

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at henlæggelser til vedligeholdelse og fornyelse afsættes i overensstemmelse med reglerne herom.

De henlagte beløb overføres i begge tilfælde samlet fra konto 120 til balancen under konto 401.

Konto 120 påvirkes ikke af, at der i årets løb afholdes udgifter til hovedistandsættelse og fornyelser. Disse beløb udgiftsføres under konto 116, jfr. bemærkningerne hertil.

Der henvises i øvrigt til definitionerne ovenfor af de forskellige driftsbegreber.

I. Samlet henlæggelseskonto

I stedet for at henlægge efter det hidtidige princip på opdelte konti kan ledelsen vælge at etablere en samlet henlæggelseskonto for planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser.

Samlet henlæggelseskonto kan etableres individuelt for de enkelte afdelinger i takt med tilvejebringelse af det fornødne planlægningsmateriale.

Da ejendomsdriften i stadig stigende grad vil blive tilpasset mere systematiske vedligeholdelses- og fornyelsesovervejelser, og da der for nybyggeriet indføres bestemmelser om systematisk dokumenteret vedligeholdelse, er der med indførelsen af begrebet »samlet henlæggelseskonto« taget skridt til en styrkelse af budgetlægningen for dette økonomisk følsomme område.

Grundlaget for denne budgetteringsform er, at der for hele bygningsanlægget foretages en udpegning af de bygningsdele og -komponenter, om hvilke det kan forventes, at der skal foretages vedligeholdelsesarbejder eller udskiftning.

Dernæst skal det på baggrund af en tilstandsvurdering anslås, på hvilket tidspunkt og til hvilken pris aktiviteten kan forventes at skulle gennemføres.

Til brug for en tilvejebringelse af ovennævnte vurderinger etableres der en vedligeholdelsesplan for afdelingen, hvori indføres aktiviteten, den anslåede pris og det forventede udførelsestidspunkt. Et eksempel på udformningen af en sådan vedligeholdelsesplan (udarbejdet af Boligselskabernes Landsbyggefond) er optaget som bilag til cirkulæret og kan købes hos Direktoratet for Statens Indkøb. Vedligeholdelsesplanen er fortrykt med en række normalt forekommende bygningsdele, ordnet i SfB-systemets hovedgrupper, som nævnt under konto 115. Desuden er der sat plads af til at angive, om den nævnte aktivitet er vedligeholdelse eller fornyelse, og om aktiviteten anses for ønskelig eller nødvendig, samt prisen og årstallet for udførelsen.

På forsiden af vedligeholdelsesplanen indføres summen af de anslåede udgifter i de enkelte hovedgrupper i en kolonne for det pågældende udførelsesår. Det herved opstillede langtidsbudget er indrettet til særskilt at specificere de fire førstkommende år, mens de efterfølgende år samles i en fælles kolonne for resten af budgetperioden.

For at sikre den ønskede udjævning af udgifterne, skal der ved den langsigtede budgetlægning regnes med en budgetperiode på mindst 10 år.

Ved en sammentælling af udgifterne i hver af kolonnerne fremkommer oplysning om, hvor stort et beløb, der skal frigives af de henlagte midler det pågældende år, og efter en sammentælling af summen fra de fem kolonner og en division med det antal år, der indgår i budgetperioden, fremkommer det beløb, der gennemsnitligt pr. år skal henlægges til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.

Som en del af skemaet er der afsat plads til et likviditetsbudget for de henlagte midler. På baggrund af dette skal det sikres ved den endelige fastlæggelse af henlæggelsesbeløbet, at den fornødne likviditet er til stede, når behovet opstår. Da der som nævnt under konto 116 ikke kan ske anvendelse af årets henlagte midler, må det gennem likviditetsbudgettet også sikres, at saldoen på konto 401 ved udgangen af regnskabsåret efter dækning af årets aktiviteter mindst svarer til årets henlæggelser.

Budgetskemaet har en kolonne for det senest afsluttede regnskabsår samt for de budgetterede udgifter i det indeværende år. Desuden kan der for hver af hovedgrupperne angives udgiften til de under konto 115 afholdte eller budgetterede udgifter. Vedligeholdelsesplanens budgetskema kan således fungere som den under konto 115 og 116 foreskrevne note til årsregnskabet, ligesom planen vil give den fornødne dokumentation for, at de under konto 120 angivne bestemmelser for henlæggelse til en samlet konto er fulgt.

Ved den årlige budgetlægning tages de planlagte aktiviteter op til en fornyet overvejelse, dels på baggrund af en eventuel tilstandsvurdering og dels under indtryk af den vedligeholdelsestekniske og prismæssige udvikling. Desuden indføres de aktiviteter, der forventes at skulle udføres i det år, der nu er kommet inden for budgetperiodens tidshorisont.

Budgetskemaet »rulles« - dvs. forskydes - et år, og de tal, der nu indføres i kolonnerne ud for bygningsdelsgrupperne, er tallene fra sidste års budget, men nu revideret ud fra enten en konkret vurdering eller i forhold til byggeomkostningsindekset for montagebyggeri. Herefter revideres henlæggelsesbeløbet og likviditetsbudgettet ved en beregning som anvist ovenfor.

Boligselskabet må være opmærksom på, at foretagne henlæggelser »inflationssikres«, således at de bevarer deres købekraft. Dette kan ske ved en forøgelse af de fremtidige henlæggelser med beløb svarende til inflationsudhulningen af tidligere henlæggelser eller ved hel/delvis anvendelse af renteafkastet fra tidligere henlæggelser til ajourføring af disses realværdi.

II. Henlæggelse på opdelte konti

Henlæggelse til hovedistandsættelse

Størrelsen af de årlige, »passende« henlæggelser til hovedistandsættelse fastsættes ud fra en konkret vurdering af bygningens kvalitet og vedligeholdelsesstand, således at der er tilstrækkelige midler til stede, når der skal udføres større istandsættelsesarbejder, jfr. bekendtgørelsens § 14, nr. 2.

Som udgangspunkt må det vurderes, på hvilke bygningsdele der inden for en periode på ca. 5 år kan forventes at skulle iværksættes hovedistandsættelsesarbejder, og henlæggelsesbeløbet beregnes da i forhold hertil.

I forbindelse med den årlige budgetlægning foretages en tilstandsvurdering af bygningsdelene, og ud fra denne foretages en revision af henlæggelsesbeløbene.

Det skal i en note til regnskabet oplyses, på hvilken baggrund størrelsen af henlæggelse til hovedistandsættelse er foretaget.

Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer

Størrelsen af de årlige, »passende« henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer fastsættes ud fra en vurdering af installationens levetid og dens forventede pris på genanskaffelsestidspunktet, jfr. bekendtgørelsens § 14, nr. 1.

På grund af usikkerheden i vurderingsgrundlaget kan henlæggelsesbeløbene kun fastsættes med tilnærmelsesvis sikkerhed, hvorfor der hvert år i forbindelse med budgetlægningen skal ske en revision af genanskaffelsesbeløbet under hensyntagen til den stedfundne prisudvikling, ligesom det ved en tilstandsvurdering må overvejes, om skønnet vedrørende levetiden bør ændres.

Den skønnede genanskaffelsessum, den procentsats, der henlægges heraf, og anskaffelsesåret for installationen, skal fremgå af regnskabet, eventuelt i form af en note.

Ved skønnet over installationernes levetider bør der søges teknisk rådgivning, men hvor levetiderne ikke lader sig fastlægge ud fra en mere konkret vurdering af den pågældende installation, kan de i følgende oversigt angivne procentsatser og levetider anvendes:

1. Centralvarmeanlæg. a) kedler og varmtvandsbeholdere ........... 8 pct. - 12 år b) oliebrændere/gasbrændere ................. 10 pct. - 10 år c) stoker ................................... 10 pct. - 10 år d) fjernvarmeaftagerinstallationer ......... 8 pct. - 12 år e) varmereguleringsautomatik ............... 15 pct. - 7 år f) øvrige centralvarmeanlæg ................. 4 pct. - 25 år 2. Kaminer, kakkelovne, el- og gasradiatorer ... 5-8 pct. - 12-20 år 3. Vaskerianlæg ............................... 10 pct. - 10 år 4. El- og gasvandvarmere ....................... 10 pct. - 10 år 5. Køle- og fryseskabe ......................... 10 pct. - 10 år 6. Gas- og elkomfurer ......................... 8 pct. - 12 år 7. Ventilationsanlæg a) automatik ............................... 15 pct. - 7 år b) øvrige ventilationsanlæg ................. 8 pct. - 12 år 8. Traktorer og andre større redskaber ......... 10 pct. - 10 år 9. Fællesantenneanlæg ......................... 10 pct. - 10 år 10. Elevatorer ................................. 4 pct. - 25 år

Boligselskabet skal dog også ved denne henlæggelsesform være opmærksom på, at foretagne henlæggelser »inflationssikres«, således at de bevarer deres købekraft. Dette kan som tidligere nævnt ske ved en forøgelse af de fremtidige henlæggelser med beløb svarende til inflationsudhulningen af tidligere henlæggelser eller ved hel/delvis anvendelse af renteafkastet fra tidligere henlæggelser til ajourføring af disses realværdi.

Konto 121. Istandsættelse ved fraflytning. A-ordning

Istandsættelse ved fraflytning påhviler boligtager og/eller afdelingen

Ved A-ordningen påhviler pligten til istandsættelse af lejligheden fra lejemålets begyndelse boligtageren, men afdelingen overtager denne pligt gradvis over en højst 10-årig periode, regnet fra tidspunktet for det pågældende lejemåls begyndelse, jfr. lovens § 10, stk. 3.

Ved fraflytning efter udløbet af den fastsatte periode betaler afdelingen den fulde istandsættelsesudgift.

Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler afdelingen en forholdsmæssig andel af udgiften, afhængig af hvor stor en del af perioden, der er forløbet. Boligtageren betaler resten af udgiften.

Ved fraflytning skal boligtageren aflevere lejligheden i en sådan stand, at den fremtræder som normalt vedligeholdt. Det kan dog ikke kræves, at lejligheden afleveres i en bedre stand end den, hvori den blev overtaget ved lejemålets indgåelse, jfr. lovens § 10, stk. 3.

Boligtageren skal dog uanset disse regler afholde samtlige udgifter som følge af, at der er forvoldt skade på det lejede ved uforsvarlig adfærd af boligtageren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som boligtageren har givet adgang til det lejede, jfr. lovens § 10, stk. 6.

Til dækning af afdelingens udgifter ved gradvis overtagelse af pligten til lejlighedernes istandsættelse ved fraflytning foretages efter bekendtgørelsens § 14, nr. 3, årlige henlæggelser.

Henlæggelserne til kontoen baseres på en vurdering af istandsættelsesudgiften for de enkelte lejlighedstyper, på den forventede fraflytningsfrekvens samt på boligtagernes forventede bo-anciennitet ved fraflytningen.

Beløbet fastsættes af boligselskabets ledelse efter en drøftelse med afdelingsbestyrelsen til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal. Beløbet skal fremgå af regnskabet, eventuelt i noteform.

De beløb, der er henlagt i regnskabsåret, udgiftsføres under denne konto (konto 121) til overførsel til balancen under konto 402.

De faktisk afholdte udgifter i regnskabsåret til istandsættelse ved fraflytning konteres under konto 117.1.

Indvendig vedligeholdelse påhviler boligtager. Vedligeholdelse efter lejelovens § 20

Ved A-ordningen påhviler pligten til indvendig vedligeholdelse (dvs. hvidtning, maling og tapetsering) boligtageren.

Uanset om der er vedtaget en A- eller B-ordning skal boligtageren foretage vedligeholdelse og fornyelse efter lejelovens § 20, der også omfatter almennyttige boligselskaber. Lejelovens § 20 er sålydende:

»Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler og ruder og holde vand- og gashaner og elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse.«

Den enkelte afdeling kan dog overtage visse dele af boligtagerens pligt til vedligeholdelse m.v. (indvendig vedligeholdelse og/eller vedligeholdelse efter lejelovens § 20), idet dette vil kunne være naturligt og økonomisk fordelagtigt. Dette gælder f.eks. vedligeholdelse af visse tekniske installationer samt andre arbejder, det kan være hensigtsmæssigt at lade udføre som turnusarbejde. Afdelingens udgifter til sådanne arbejder bogføres under konto 115 og/eller 116. Samtidig foretages henlæggelser hertil over konto 120/401, jfr. bekendtgørelsens § 14, nr. 4.

For så vidt angår den øvrige vedligeholdelse og fornyelse, der påhviler afdelingen, henvises til bemærkningerne til kontiene 115, 116 og 120.

Organisationscirkulærets pkt. 22 berører bl.a. problemer ved overgang til A-ordningen.

Forholdet til § 54, stk. 5, i lov om individuel boligstøtte

Valg af A-ordningen tilsidesætter ikke allerede indgåede aftaler i medfør af boligstøttelovens § 54, stk. 5, om, at selskabet (afdelingen) overtager den indvendige vedligeholdelsespligt, ligesom A-ordningens indførelse heller ikke afskærer boligselskaber og kommuner fra fremover at aftale, at selskabet overtager vedligeholdelsesforpligtelsen i forbindelse med ydelse af beboerindskudslån.

I overensstemmelse med ovenstående gælder tilsvarende, at valg af A-ordningen heller ikke tilsidesætter allerede indgåede deponeringsaftaler, ligesom deponeringsordninger stadig kan etableres ved ydelse af nye beboerindskudslån.

Konto 122. B-ordning

122.1. Fælleskonto

Istandsættelse ved fraflytning påhviler afdelingen

Ved B-ordningen påhviler pligten til istandsættelse af lejligheder ved fraflytning afdelingen, jfr. lovens § 10, stk. 4.

Boligtageren skal dog uanset disse regler afholde samtlige udgifter som følge af, at der er forvoldt skade på det lejede ved uforsvarlig adfærd af boligtageren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som boligtageren har givet adgang til det lejede, jfr. lovens § 10, stk. 6.

Til dækning af afdelingens udgifter til lejlighedernes istandsættelse ved fraflytning foretages efter bekendtgørelsens § 14, nr. 3, årlige henlæggelser (fælleskontoen).

Fælleskontoen kan om fornødent anvendes til »opfriskning« af en lejlighed ved brugerskifte.

Beløbet fastsættes af selskabets ledelse efter en drøftelse med afdelingsbestyrelsen til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal. Beløbet skal fremgå af regnskabet, eventuelt i noteform.

De beløb, der er henlagt i regnskabsåret, udgiftsføres under denne konto (konto 122.1.) til overførsel til balancen under konto 403.

De faktiske afholdte udgifter i regnskabsåret til istandsættelse ved fraflytning m.v. konteres under konto 117.1.

122.2. Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse påhviler afdelingen. Vedligeholdelse efter lejelovens § 20

Ved B-ordningen påhviler pligten til indvendig vedligeholdelse (dvs. hvidtning, maling og tapetsering) afdelingen, jfr. lovens § 10, stk. 4 og 5.

De nødvendige midler til denne vedligeholdelse tilvejebringes ved boligtagerens indbetaling via boligafgiften af et beløb til en vedligeholdelseskonto for hver enkelt lejlighed.

Beløbet fastsættes af selskabets ledelse efter en drøftelse med afdelingsbestyrelsen til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal. Beløbet skal fremgå af regnskabet, eventuelt i noteform.

De beløb, der er henlagt i regnskabsåret, udgiftsføres under denne konto (konto 122.2.) til overførsel til balancen under konto 404.

De faktisk afholdte udgifter i regnskabsåret til indvendig vedligeholdelse konteres under konto 117.1.

Boligtageren kan kræve, at der udføres vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering, når det er nødvendigt, og udgifterne hertil kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på lejlighedens vedligeholdelseskonto, jfr. lovens § 10, stk. 5. De penge, der måtte henstå på kontoen ved boligtagerens fraflytning, overgår til den nye boligtager. Princippet om konti for indvendig vedligeholdelse kendes i øvrigt fra lejeloven.

Det bemærkes, at det alene er summen af de enkelte konti for indvendig vedligeholdelse, der fremgår af årsregnskabet. Det må fremgå af det enkelte selskabs vedligeholdelsesreglement eller på anden måde, hvorledes den enkelte boligtager bliver bekendt med, hvilket beløb der er til rådighed på vedkommendes konto for indvendig vedligeholdelse.

Uanset om der er vedtaget en A- eller B-ordning, skal boligtageren foretage vedligeholdelse og fornyelse efter lejelovens § 20, der også omfatter almennyttige boligselskaber, jfr. ovenfor under bemærkningerne til konto 121.

Forholdet til § 54, stk. 5, i lov om individuel boligstøtte

Valg af B-ordningen medfører bortfald af aftaler efter boligstøttelovens § 54, stk. 5, om, at selskabet har overtaget boligtagerens pligt til indvendig vedligeholdelse af lejligheden. Aftalen hviler på den forudsætning, at boligtagere har den indvendige vedligeholdelsespligt, hvilket ved indførelse af B-ordningen ikke længere vil være tilfældet. En som følge af aftalen godkendt forhøjelse af boligafgiften vil således skulle bortfalde.

For deponeringsordninger indgået i medfør af den ovennævnte bestemmelse gælder i overensstemmelse med det foranstående, at boligtagers pligt til løbende at deponere et nærmere angivet beløb bortfalder ved valg af B-ordningen.

For allerede indbetalte deponerede beløb gælder dog, at disse fortsat henstår til sikkerhed for kommunens krav, uagtet deponeringsordningen i øvrigt bortfalder.

Konto 123. Tab ved lejeledighed og fraflytninger

Hvis der skønnes at være risiko for lejeledighed, kan der i det omfang, hensynet til den fortsatte udlejning tillader det, afsættes et vist beløb til imødegåelse af denne risiko (lejeledighedsfond). Afgørelsen heraf må bero på de konkrete forhold - herunder f.eks. også om der er garager og butikker, hvor der kan være særlig risiko for ledighed.

Skønnes der at være risiko for tab ved fraflytninger, eksempelvis i forbindelse med manglende betaling af skyldige boligafgifter og af udgifter til istandsættelse ved fraflytning, som påhviler den fraflyttede boligtager, kan der ligeledes foretages passende henlæggelser hertil.

De beløb, der henlægges, overføres til balancen under konto 405.

De faktisk afholdte udgifter i regnskabsåret i forbindelse med tab ved lejeledighed og fraflytninger konteres som ekstraordinære udgifter under konto 129.1 og 130.1, idet foretagne henlæggelser fratrækkes.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 15, litra e og f (»Skønnes der at kunne være risiko for tab og/eller likviditetsproblemer som følge af

e. udestående fordringer, herunder udlån til selskabet, fordringer på fraflyttede lejere eller andre debitorer,

f. andre forhold?»).

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at der i fornødent omfang er foretaget henlæggelser til tab ved fraflytning og fraflytningsordninger samt andre forudseelige risici.

Konto 124. Andre henlæggelser

De beløb, der henlægges, overføres til balancen til konto 406.

Hvis det oprindelige beboerindskud med tillæg af eventuelle senere forhøjelser væsentligt overstiger indskuddet for lejligheder af tilsvarende kvalitet, udstyr m.v. i nyt byggeri, kan boligselskabet ved overdragelse af lejligheden nedsætte indskuddet. Sådan nedsættelse kan ske i det omfang, det skønnes nødvendigt for at imødegå udlejningsvanskeligheder. De nødvendige midler til denne nedsættelse af beboerindskuddet kan bl.a. tilvejebringes af de enkelte afdelinger ved årlige henlæggelser på driftsbudgettet, jfr. lovens § 11, stk. 4, og bekendtgørelsens § 15. Sådanne henlæggelser udgiftsføres under konto 124.

Der kan ikke foretages henlæggelser til fremtidige forbedringsarbejder, idet der efter bekendtgørelsens § 23, stk. 5, først kan varsles lejeforhøjelse for forbedringer til ikrafttræden fra det tidspunkt, forbedringen tages i brug.

Udgiften skal specificeres i note.

Ekstraordinære udgifter

Konto 125. Ydelse vedr. realkreditlån til forbedringsarbejder m.v.

Der henvises til bemærkningerne til kontiene 101-103.

Restgælden fremgår af balancen under konto 413.1. Der henvises i øvrigt til aktivposten, konto 303.1.

Konto 126. Afskrivning på forbedringsarbejder m.v.

Den del af udgifterne, der ikke finansieres ved ekstern låneoptagelse, afskrives som underfinansiering.

Konto 127. Ydelse vedr. realkreditlån til bygningsskader

Restgælden fremgår af balancen under konto 413.2. Der henvises i øvrigt til aktivposten, konto 303.2.

For så vidt angår mulighederne for at opnå offentlig støtte henvises til lovens § 54.

Konto 128. Ydelse vedr. realkreditlån til ombygninger

Restgælden fremgår af balancen under konto 413.3. Der henvises i øvrigt til aktivposten, konto 303.3.

For så vidt angår mulighederne for at opnå offentlig støtte henvises til lovens § 54a.

Konto 129. Tab ved lejeledighed m.v.

Det indtægtstab, som afdelingen måtte lide ved, at enkelte lejligheder eller lokaler ikke har været udlejet i hele eller dele af regnskabsåret, posteres under denne konto. Kontoen er en naturlig følge af, at der under konto 201 på indtægtssiden opføres den boligafgift og leje, som ville være oppebåret ved fuld udlejning uanset mulig ledighed, jfr. bemærkningerne til konto 201. Udgiften kan helt eller delvis nedsættes med de henlæggelser, som kan være foretaget med henblik herpå (konto 129.2.), jfr. konto 405.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 14 (»Er der afdelinger med udlejningsvanskeligheder?»).

For så vidt angår mulighederne for at opnå lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond og/eller kommunen til afhjælpning af væsentlige udlejningsvanskeligheder i almennyttigt boligbyggeri i de første år efter ibrugtagelsen henvises til lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier, jfr. lovbekendtgørelse nr. 480 af 16/8 1982.

Konto 130. Tab ved fraflytninger

Det faktiske tab i forbindelse med flytninger udgiftsføres her, men udgiften skal eventuelt helt eller delvis dækkes af de henlæggelser, som kan være foretaget med henblik herpå (konto 130.2.) jfr. konto 405.

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at der i fornødent omfang er foretaget henlæggelser til tab ved fraflytning og fraflytningsordninger samt andre forudseelige risici.

Konto 131. Andre renter

131.1. Renter af gæld til selskabet

Spørgsmålet om forrentning af denne gæld afgøres af selskabets ledelse.

131.2. Morarenter vedr. prioritetsydelser

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 17 (»Er terminsydelser betalt for sent?»).

Konto 132. Ydelser vedr. driftsstøtte

Der henvises til konto 205 samt bemærkningerne til kontiene 305.8-305.10.

Udgifterne skal specificeres i note.

Konto 133. Afvikling af underskud fra tidligere år og underfinansiering

133.1. Underskud fra tidligere år

Eventuelt opsamlet driftsunderskud (konto 407.1. og den faste note hertil) skal efter bekendtgørelsens § 23, stk. 2, budgetteres afviklet over højst 3 år.

Underskud, der overstiger een måneds bruttolejeindtægt (konto 201), og som er forårsaget af udlejningsvanskeligheder, kan dog afvikles over højst 5-10 år, såfremt aktuelle eller forventede udlejningsvanskeligheder må antages at vanskeliggøre en hurtigere afvikling.

Afviklingen udgiftsføres under konto 133.1.

133.2. Underfinansiering

Eventuel underfinansiering skal efter bekendtgørelsens § 23, stk. 2, budgetteres afviklet over højst 5-10 år.

Afviklingen udgiftsføres under konto 133.2. og samtidig øges indeståendet på konto 411 og/eller 412 (afskrivningskonto for ejendommen/byggefondsindestående), jfr. i øvrigt bemærkningerne til konto 301 (ejendommens anskaffelsessum).

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at underskud fra tidligere år og underfinansiering afvikles budgetmæssigt efter reglerne herom.

Konto 140. Årets overskud

Der må ikke budgetteres med overskud, jfr. dog bemærkningerne til konto 119 (diverse udgifter), hvorefter der må budgetteres med et vist beløb til uforudsete udgiftsstigninger. Der må således eksempelvis ikke foretages »henlæggelser til imødegåelse af senere års driftsunderskud«.

Afdelingens eventuelle overskud anvendes til nedennævnte formål i den angivne rækkefølge:

a. Dækning af underskud fra tidligere år (konto 407), jfr. i øvrigt den budgetterede afvikling under konto 133.1. og/eller dækning af underfinansiering, jfr. i øvrigt den budgetterede afvikling under konto 133.2.

b. Ekstraordinære henlæggelser til kontiene 401-406, såfremt disse ikke har nået en sådan størrelse, at yderligere henlæggelser er ufornødne.

c. Overførsel til selskabets byggefond, jfr. cirkulærets pkt. 16 om byggefondens årsregnskab. Overskud, der er overført kontant til byggefonden, fremgår ikke af afdelingens balance.

Reglerne om fordeling af overskud er indeholdt i bekendtgørelsens § 11.

Overskuddet skal således fordeles på bestemte konti og må kun anvendes til de ovenfor angivne formål. Overskuddet kan således ikke »trækkes ud« som en disponibel »overskudskonto« eller tilbagebetales lejerne.

Overskud som følge af, at de faktiske udgifter til prioritetsydelser på indekslån har været mindre end de budgetterede udgifter, kan dog overføres til en reguleringskonto vedrørende budgetterede prioritetsydelser, jfr. konto 425.2.

Overskud som følge af, at der ikke betales afdrag ved første termin på realkreditlån, overføres til balancen under konto 406 (andre henlæggelser). Når byggeregnskabet er endeligt afsluttet, indtægtføres evt. resterende henlæggelse (reguleringskonto) i driftsregnskabet for det efterfølgende regnskabsår.

Ikke-realiserede kursgevinster henføres dog til konto 425.4, kursreguleringskonto, jfr. bemærkningerne til konto 306.

Fordelingen af overskuddet skal fremgå tydeligt af regnskabet.

15.1.2. Indtægter

Ordinære indtægter

Konto 201. Boligafgifter og lejer

201.1.-201.9.

Indtægterne skal specificeres i note. I noten anføres under de enkelte underkonti antal lejemål samt m2-lejen herfor.

Som tidligere nævnt tages der som altovervejende hovedregel kun hensyn til indtægter og udgifter vedrørende det år, som regnskabsåret omfatter, uanset betalingstidspunktet. Denne regel gælder også boligafgifter og lejer.

Betaler boligtageren eksempelvis først boligafgiften for december 1985 på 2.000 kr. i januar 1986, bogføres de 2.000 kr. som en indtægt i regnskabet for regnskabsåret 1985 under konto 201, men opføres samtidig i balancen på aktivsiden som et tilgodehavende (konto 305.1.). I regnskabet for 1986 konteres de 2.000 kr. ikke som en indtægt, men konto 305.1. nedskrives med det indbetalte beløb.

Under konto 201 opføres indtægten ved boligafgifter og lejer, som ville kunne opnås ved fuld udlejning, selv om lejligheder og lokaler har stået ledige i hele eller en del af regnskabsåret. Tabet ved lejeledighed posteres i stedet som udgift under konto 129.1. (tab ved lejeledighed).

I noten henvises i givet fald til kontiene 305.1. og 129.

Forudbetalte boligafgifter og lejer, inklusive varme, indtægtsføres under konto 423.

For så vidt angår boligafgiftsbetalingen i forbindelse med den kommunale anvisningsret henvises til organisationscirkulærets pkt. 20.

I visse tilfælde med aktuelle eller forventede alvorlige udlejningsvanskeligheder er der mulighed for at opnå lån til finansiering af en midlertidig nedsættelse af begyndelseslejen fra Boligselskabernes Landsbyggefond og/eller kommunen, jfr. lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier (lovbekendtgørelse nr. 480 af 16/8 1982).

201.9. Merleje

Indtægter for afdelingen som følge af, at boligafgiften for kapitaltilskudslejligheder forhøjes (merlejen), indgår i konto 201.1. sammen med den almindelige boligafgift, men da beløbet skal indbetales til Boligselskabernes Landsbyggefond, opføres det samtidig med negativt fortegn under konto 201.9., jfr. nærmere cirkulærets pkt. 18.4.1.

Konto 202. Renter

Indtægten skal specificeres i note.

Efter bekendtgørelsens § 7, stk. 4, skal afdelingsmidler, som modtages i forvaltning af almennyttige boligselskaber, mindst forrentes med almindelig sparekasse- eller bankindlånsrente, jfr. cirkulærets pkt. 3.3. Afdelingens indtægt herved konteres på konto 202. På selskabets resultatopgørelse udgiftsføres renten under konto 513.

Er afdelingens likvide midler, herunder henlæggelssmidler, indsat på separat bank- eller sparekassekonto, bogføres renteindtægten ligeledes på denne konto (konto 202).

Konto 203.4. Indeksoverskud

For løbende lejemål bevarer boligtagere, hvis boligoverenskomst eller lejeaftale er indgået inden den 1/4 1975, retten til indeksregulering af deres beboerindskud - dog længst frem til den 1/4 1975 - efter de tidligere gældende regler, jfr. nærmere lovens § 11, stk. 3, og bekendtgørelsens § 41.

Er den fraflyttende boligtager flyttet ind efter byggeregnskabets afslutning, men inden indeksreguleringens indførelse den 1.9.1965, tilfalder den del af indeksbeløbet, der vedrører perioden forud for indflytningen, dog boligselskabet (dvs. afdelingen), jfr. § 17, stk. 1, i den tidligere bekendtgørelse nr. 357 af 30/7 1970 om almennyttig boligvirksomhed.

Efter den indtil 10/6 1985 gældende bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed (nr. 497 af 3/9 1982), § 11, stk. 1, nr. 4, skulle overskud, der fremkom ved, at indbetalinger af indekstillæg oversteg de udbetalte tillæg, overføres til selskabets byggefond, medmindre overskuddet blev anvendt til dækning af tab, der opstod som følge af, at afdelingens fordringer på fraflyttende beboere måtte afskrives, eller til dækning af tab på grund af lejeledighed. Denne bestemmelse er ikke gentaget i den nugældende bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed (nr. 220 af 24/5 1985), hvorfor afdelingen, såfremt det skulle blive aktuelt, kan indtægtsføre beløbet under konto 203.4.

Ekstraordinære indtægter

Konto 204. Driftssikring

Der henvises til kapitel 2 i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier (lovbekendtgørelse nr. 480 af 16/8 1982) samt til cirkulære af 13/8 1979 om driftssikring til visse almennyttige byggerier. Endvidere henvises til kapitel 3 i lov om omprioritering m.m. af visse almennyttige boligafdelinger og om ændring af lov om realkreditinstitutter og lov om boligbyggeri (lov nr. 248 af 6/6 1985).

(Ydet støtte vil iøvrigt fremgå af den faste note til konto 407. Ved tilbagebetaling af lånene konteres ydelserne som ekstraordinære udgifter).

Konto 206. Korrektion vedr. tidligere år

Indtægten skal specificeres i note.

Konto 210. Årets underskud

Årets underskud overføres til afdelingens underskudskonto (konto 407.1.), jfr. bemærkningerne hertil.

Der henvises endvidere til bemærkningerne til konto 133.1. for så vidt angår afvikling af opsamlet underskud.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 13 (»Er der afdelinger med underskudssaldi og/eller underfinansiering?»).

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at der på afdelingens resultatopgørelse er fornøden balance mellem indtægter og udgifter, således at indtægterne dækker såvel løbende udgifter som henlæggelser, afskrivninger og afviklinger i henhold til reglerne herom. Revisor skal i øvrigt samtidig påse, at afdelinger med opsamlede driftsunderskud ikke har modtaget lån i strid med de herom gældende regler.

15.2. Balance

15.2.1. Aktiver

I modsætning til det tidligere regnskabsskema Ra 67 opføres underskud ikke som et aktiv, men som et passiv under konto 407, hvor det fratrækkes afdelingens henlæggelser, jfr. specielt den faste note til konto 407.

Konto 301. Ejendommens anskaffelsessum

På kontoen bogføres den oprindelige, totale, faktiske anskaffelsessum, selv om denne overstiger den anskaffelsessum, der er endeligt godkendt af kommunen efter byggeriets færdiggørelse (den såkaldte skema 3-anskaffelsessum) med tillæg af eventuelt indskud til realkreditinstitutterne, eventuelt kurstab, samt eventuelle merudgifter til indretning af lejligheder til beboelse for stærkt bevægelseshæmmede, finansieret i medfør af lovens § 30, stk. 2.

Anskaffelsessummen (konto 301 og 302) skal til enhver tid balancere med følgende konti på passivsiden:

Konto 408 (oprindelig prioritetsgæld)

Konto 409 (beboerindskud)

Konto 410 (kapitaltilskud til lejligheder for mindstbemidlede)

Konto 411 (afskrivningskonto for ejendommen)

Konto 412 (byggefondsindestående).

Der henvises dog til bemærkningerne om byggefondsforpligtelse for særlige forbedringer m.v., jfr. bemærkningerne til konto 411 samt cirkulærets pkt. 16 om byggefondens årsregnskab, og om accepteret overfinansiering, jfr. bemærkningerne til konto 408.

Har en del af den fulde anskaffelsessum ikke kunnet finansieres ved den ordinære prioritering, må selskabet søge den ikke-finansierede del af anskaffelsessummen dækket ved øget indskud fra beboerne (bogføres under konto 409), eller underfinansieringen må budgetteres afviklet via afdelingens drift over højst 5-10 år, jfr. bekendtgørelsens § 23, stk. 2. Den årlige afvikling af underfinansieringen udgiftsføres under konto 133.2., og samtidig øges konto 411 og/eller 412 i takt hermed.

Ved eventuel senere erhvervelse af tillægsareal eller ved afhændelse af en del af arealet reguleres anskaffelsessummen (tilgang til/afgang fra anskaffelsessummen) og i en note redegøres nærmere herfor, jfr. bemærkningerne til konto 411.

Konto 302. Indeksregulering vedr. prioritetsgæld

På passivsiden indgår indeksreguleringen i konto 408 (oprindelig prioritetsgæld) på grundlag af terminskvitteringerne.

Konto 303. Forbedringsarbejder, bygningsskader, ombygning

Aktivet skal specificeres i note. Her konteres de faktiske udgifter til forbedrings- og opretningsarbejder, herunder energibesparende foranstaltninger (konto 303.1.) til udbedring af bygningsskader efter lovens § 54 (konto 303.2.) samt til ombygning af store lejligheder eller forbedring af miljøet i bebyggelsen efter lovens § 54a (konto 303.3.). Tilskud til forbedringsarbejder og opretningsarbejder fratrækkes. Der kan eksempelvis være tale om tilskud fra Boligselskabernes Landsbyggefond, jfr. boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 408 af 24/9 1979 om tilskud fra Boligselskabernes Landsbyggefond til forbedringsarbejder m.v. med senere ændringer, senest ved bekendtgørelse nr. 660 af 29/12 1983, jfr. i øvrigt konteringsskitserne.

På passivsiden konteres eventuelle realkreditlån vedrørende forbedringsarbejder m.v. under kontiene 413.1-413.3. og eventuelle banklån på konto 424 eller - for så vidt angår langfristet gæld - under konto 416. Lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond efter lovens § 38 konteres under konto 416. Eventuelt forhøjet beboerindskud i forbindelse med forbedringsarbejder efter lovens § 54a (ombygning af store lejligheder) konteres under konto 414.1. (ved støtte til udbedring af bygningsskader efter lovens § 54 er der ikke tale om forhøjelse af beboerindskud).

Ydelserne på realkreditlånene udgiftsføres under kontiene 125, 127 og 128.

Afskrivning på forbedringsarbejder under konto 303.1. udgiftsføres under konto 126.

Konto 305. Tilgodehavender

Afdelingens tilgodehavender (f.eks. restance vedr. boligafgift/leje eller tilgodehavender vedr. fraflyttede boligtagere) skal fremgå af afdelingens balance og må således ikke via mellemregning overføres til selskabets balance.

305.1. Boligafgifter og lejer, inklusive varme

Der henvises til bemærkningerne til indtægtsposten konto 201.

For så vidt angår foranstaltninger ved huslejeaktioner henvises til cirkulære af 16/5 1980 om huslejeaktioner som ændret ved cirkulære af 5/11 1980.

305.2. Beboerindskud

Der henvises til organisationscirkulærets pkt. 25-27.

Når beboerindskud er indbetalt af boligtageren, opføres beløbene på passivsiden som langfristet gæld under konto 409 (beboerindskud) og konto 414 (andre beboerindskud), jfr. bemærkningerne hertil. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til konto 305.10. for så vidt angår beboerindskudslån fra Boligselskabernes Landsbyggefond, til konto 124 for så vidt angår henlæggelser via driftsbudgettet til nedsættelse af beboerindskuddet, samt til konto 803 på selskabsregnskabet for så vidt angår anvendelse af dispositionsfondsmidler til nedsættelse af beboerindskuddet.

305.3. Uafsluttet varmeregnskab

Lejelovens regler om varmebetalingen m.v. er suppleret med en særregel i boligbyggerilovens § 7, stk. 6, om varsling af forhøjelse af acontobidragene (1 måneds varsel i stedet for lejelovens 6-ugers varsel) og i § 15, stk. 9, 2. punktum, jfr. stk. 10, om at afdelingsbestyrelsen med afdelingsmødets godkendelse kan træffe beslutning om grundlaget for fordeling af udgifterne.

Efter lejelovens § 36 kan udgifter til varme og varmt vand ikke indeholdes i lejen. Disse udgifter skal således som hovedregel betales særskilt, og der udfærdiges varme- og varmtvandsregnskab (varmeregnskab) herfor, jfr. dog undtagelsen i lovens § 46, stk. 2, hvorefter bestemmelserne ikke finder anvendelse bl.a. på aftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme, tilhørende bl.a. almennyttige boligselskaber, eller på aftaler om enkeltværelser til beboelse.

Udgifter og indtægter, som er henført til varmeregnskabet, fremgår ikke af afdelingens resultatopgørelse.

Er der betalt for lidt eller for meget i acontobidrag til dækning af udgifterne til opvarmning og forsyning med varmt vand, skal der via varmeregnskabet opkræves en tillægsbetaling eller ske en tilbagebetaling efter lejelovens regler.

Varmeregnskabsåret slutter som hovedregel den 1. juni (jfr. lejelovens § 39, stk. 1) og falder derfor som oftest ikke sammen med afdelingens regnskabsår. Der er derfor på afdelingens regnskab på aktivsiden optaget en konto 305.3. (uafsluttet varmeregnskab) og på passivsiden en konto 419 (uafsluttet varmeregnskab).

Da aktiv- og passivposter som nævnt under cirkulærets pkt. 5 om regnskabsopstilling ikke må modregnes, opføres under konto 305.3. udgifter til varme og varmt vand vedrørende den del af det uafsluttede varmeregnskabsår, der ligger forud for afdelingsregnskabets balancetidspunkt, og under konto 419 opføres tilsvarende boligtagernes acontovarmebidrag vedrørende den pågældende periode.

Tilgodehavender og gæld i forbindelse med det afsluttede varmeregnskabsår posteres på kontiene 305.5. og 425.3.

Den del af betalte acontobidrag, der vedrører perioden efter regnskabsårets afslutning, konteres sammen med forudbetalte boligafgifter og lejer under konto 423.

For så vidt angår »øvrige udgifter« ved kollektiv varmeforsyning henvises til bemærkningerne til konto 111.2.

305.4. Fraflytninger

I regnskabet oplyses de samlede fordringer på fraflyttede lejere, samt hvor stort beløb, der heraf er til inkasso.

Skønnes der at være risiko for tab, må dette fremgå af en note.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 15e (»Skønnes der at kunne være risiko for tab og/eller likviditetsproblemer som følge af ..... fordringer på fraflyttede lejere .....?»).

305.5. Afsluttet varmeregnskab

Der henvises til bemærkningerne til konto 305.3.

305.6. Andre debitorer

Tilgodehavendet skal specificeres i note. Skønnes der at være risiko for tab, må dette fremgå af noten.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 15e (»Skønnes der at kunne være risiko for tab og/eller likviditetsproblemer som følge af udestående fordringer .....?»).

305.7. Forudbetalte udgifter

Tilgodehavendet skal specificeres i note.

Aktivet kan betegnes som en såkaldt »periodeafgrænsningspost« og er en konsekvens af den almindelige regnskabmæssige opgørelsesmåde, hvorefter der tages hensyn til indtægter og udgifter vedrørende det år, som regnskabet omfatter, uanset betalingstidspunktet.

Følger afdelingens regnskabsår således kalenderåret, medens en forsikringspræmie vedrører perioden 1/7 1985-30/6 1986, posteres den del af forsikringspræmien, der vedrører perioden 1/1-30/6 1986, som en forudbetalt udgift (konto 305.7) på regnskabet for 1985.

305.8. Driftstabslån

Driftstabslån ydes af landsbyggefonden (eventuelt kommunen) til dækning af driftsunderskud som følge af udlejningsvanskeligheder i de første år, efter at byggeriet er taget i brug. Lån kan også - med boligministerens samtykke - ydes i andre tilfælde, når afvikling af driftsunderskud efter fondens skøn må forudses at medføre alvorlige udlejningsvanskeligheder, jfr. § 36 i lov om boligbyggeri og/eller kap. 1 i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier (lovbekendtgørelse nr. 480 af 16/8 1982).

Afdelingens ydelser til landsbyggefonden (kommunen) udgiftsføres under konto 132.1.

Ydelser til realkreditinstitutter i forbindelse med de såkaldte »Trojka-lån«, jfr. lov nr. 111 af 30/3 1977 om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri, konteres tilsvarende.

305.9. Midlertidige driftslån (Boligselskabernes Landsbyggefond)

På denne konto samt på passivsiden, konto 415.2., konteres driftsstøttelån, dvs. lån fra landsbyggefonden (eventuelt kommunen) til midlertidig nedbringelse af begyndelseslejen til imødegåelse af konstaterede eller forventede væsentlige udlejningsvanskeligheder, jfr. § 35 i lov om boligbyggeri og/eller kap. 1 i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier

Afdelingens ydelser til landsbyggefonden (kommunen) udgiftsføres under konto 132.2.

305.10. Beboerindskudslån (Boligselskabernes Landsbyggefond)

Boligselskabernes Landsbyggefond kan efter nærmere regler i § 35 i lov om boligbyggeri samt efter kap. 1 i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier (lovbekendtgørelse nr. 480 af 16/8 1982) yde lån til afdelingen til bl.a. hel eller delvis betaling af beboerindskud.

De boligtagere, hvis pligt til at betale beboerindskud midlertidigt udsættes som følge af dette lån, forpligtes, eventuelt ved udstedelse af gældsbrev, til at indbetale beboerindskuddet senest i takt med, at afdelingen skal afdrage lånet til landsbyggefonden.

På passivsiden konteres lånet som langfristet gæld til Boligselskabernes Landsbyggefond under konto 415, men konteres samtidig på aktivsiden som et tilgodehavende afdelingen har over for de pågældende boligtagere under konto 305.10. Da afdelingen er debitor i forhold til landsbyggefonden, bogføres ydelsen som ekstraordinær indtægt (konto 205) og som ekstraordinær udgift under konto 132.3.

Konto 306. Værdipapirer (omsættelige)

Værdipapirer skal opføres til kursværdi/markedsværdi, og beholdningen specificeres i note.

Kursgevinster og -tab overføres til resultatopgørelsen. Ikke-realiserede kursgevinster skal dog henføres til konto 425.4, kursreguleringskonto, uanset reglerne om anvendelse af årets overskud (konto 140). Senere forekommende ikke-realiserede kurstab kan modregnes på kursreguleringskontoen, der dog ikke må have negativ saldo.

Konto 307. Likvide beholdninger

307.2. Bank-, sparekasse- eller girobeholdning

Er afdelingens likvide midler ikke i central forvaltning i selskabet/forretningsførerselskabet, jfr. konto 307.3., kan afdelingens henlæggelsesmidler f.eks. indsættes på særskilte bankkonti m.v., således at de ikke sammenblandes med den øvrige bank-, sparekasse- og girobeholdning. Der er dog ikke pligt hertil.

307.3. Tilgodehavende hos selskabet

På selskabsregnskabet er afdelingens tilgodehavende konteret som kortfristet gæld under konto 821. Tilgodehavendet forrentes efter nærmere regler, jfr. bemærkningerne til konto 202 (renter).

Der henvises til konteringsskitserne samt til spørgeskemaets pkt. 16 (»Skønnes der at være tvivl om, hvorvidt der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes henlagte midler?») og pkt. 18 (»Har afdelinger ydet lån til eller kautioneret over for selskabet?»).

15.2.2. Passiver

Egenkapital

Den enkelte afdeling stiftes uden oprindelig egenkapital. Afdelingen har ikke mulighed for senere at oparbejde en egentlig egenkapital, idet de årlige udgifter og indtægter skal balancere, og der er fastsat særlige regler om anvendelse af et eventuelt driftsoverskud, jfr. bemærkningerne til konto 140 om årets overskud. Afdelingen må efter bekendtgørelsens § 11, stk. 1, i modsætning til selskabet ikke af driftsoverskuddet foretage passende henlæggelser til konsolidering, men overskuddet vil kunne anvendes til ekstraordinære henlæggelser, dvs. dels til de lovbestemte henlæggelser under kontiene 401-404 (begge inklusive), men også til de »frivillige« henlæggelser under konto 405 (tab ved lejeledighed og fraflytninger) og konto 406 (andre henlæggelser). Henlæggelser kan dog betragtes som afdelingens egenkapital.

Henlæggelser (afdelingens opsparing)

Generelt

Forvaltning

De henlagte midler tilhører den enkelte afdeling og forvaltes af selskabets ledelse. Den enkelte afdelingsbestyrelse kan dog inden for rammerne af det godkendte driftsbudget bl.a. træffe beslutning om, hvilke vedligeholdelses- og forbedringsarbejder samt fornyelser selskabets ledelse skal lade udføre i afdelingen, jfr. organisationscirkulærets pkt. 6.

Henlagte midler indgår som hovedregel i den centrale forvaltning i selskabet, jfr. bemærkningerne til konto 307.3. (tilgodehavende hos selskabet).

Forrentning

Det bemærkes, at der ikke er krav om, at renten af de henlagte midler tilskrives henlæggelseskontiene. Renten kan i stedet indgå som en ekstraordinær indtægt i afdelingens driftsregnskab, jfr. konto 202 (renter).

Formål. Anvendelse

De henlagte midler må ikke anvendes til andre formål end dem, hvortil de er henlagt. Det vil sige, at henlagte midler eksempelvis ikke kan anvendes til forbedringer eller nye etableringsarbejder. Er der henlagt for meget til eet formål og samtidig for lidt til et andet, er der dog mulighed for at »rokere« med henlæggelsesmidlerne (dog ikke konto 404, indvendig vedligeholdelse, B-ordning), ligesom der vil kunne overføres henlagte midler fra eet område til et andet, hvis der ikke længere er behov for henlæggelser til et bestemt formål (henlæggelser til fornyelse af oliefyr kan eksempelvis overføres til et andet område ved overgang til fjernvarme). Dette vil særlig kunne blive aktuelt, hvis afdelingen under konto 120 ikke henlægger til en samlet henlæggelseskonto, men henlægger på opdelte konti.

Tilsynsmyndigheden skal ikke på forhånd godkende anvendelsen af henlæggelsesmidlerne, men kan ved den efterfølgende regnskabsgennemgang påtale en forkert eller kritisabel anvendelse, f.eks. hvis midler henlagt til hovedistandsættelse er anvendt til almindelig løbende vedligeholdelse. I særlige tilfælde kan der blive tale om retablering af forkert anvendte henlæggelsesmidler.

Afdelinger kan »låne« egne henlagte midler til midlertidig hel eller delvis dækning af underfinansiering og opsamlede driftsunderskud, således at sådanne mankoer så vidt muligt ikke skal midlertidigt finansieres ved låneoptagelse. Herved sparer afdelingen marginalrenteudgiften, men det fritager selvsagt ikke afdelingen for at søge underfinansiering og opsamlede underskud afviklet efter de herom gældende regler. Til gengæld må man acceptere, at midlerne er illikvide, således at akutte behov for anvendelse af henlæggelsesmidler efter deres formål eventuelt vil skulle lånefinansieres.

Henlagte midler kan herudover »udlånes« til midlertidig finansiering af den pågældende afdelings egne moderniserings- og forbedringsarbejder, således at låneoptagelse undgås eller udskydes til et senere tidspunkt, hvor der opstår behov for at anvende midlerne efter deres formål. Af hensyn til midlernes likviditet er det en ufravigelig forudsætning, at der er en modsvarende trækningsret i bank, sparekasse eller lignende, eller at den fornødne likviditet er sikret på anden måde.

For så vidt angår udlån af en afdelings midler, herunder henlagte midler, til selskabets andre almennyttige afdelinger henvises til cirkulærets pkt. 4.

Spørgeskema

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 16 (»Skønnes der at være tvivl om, hvorvidt der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes henlagte midler?»).

Revisionsinstruks

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at anvendelsen og eventuelle udlån af bl.a. afdelingernes henlæggelsesmidler er i overensstemmelse med de herom fastsatte regler.

Konto 401. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 116 og 120.

Konto 402. Istandsættelse ved fraflytning (A-ordning)

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 117 og 121.

Konto 403. Fælleskonto (B-ordning)

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 117 og 122.1.

Konto 404. Indvendig vedligeholdelse (B-ordning)

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 117 og 122.2.

Konto 405. Tab ved lejeledighed og fraflytninger

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 129, 130 samt 123.

Konto 406. Andre henlæggelser

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposten, konto 124, samt til bemærkningen til konto 140 (årets overskud).

Konto 407. Underskud m.v.

Kontoen skal specificeres i fast note.

Underskud skal afvikles budgetmæssigt efter nærmere regler, jfr. bemærkningerne til konto 133.1. Eventuelle driftsoverskud anvendes først og fremmest til dækning af underskud og underfinansiering, jfr. bemærkningerne til konto 140.

For så vidt angår årets underskud henvises til bemærkningerne til konto 210.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 13 (»Er der afdelinger med underskudssaldi og/eller underfinansiering?»).

Revisor skal efter revisionsinstruksen bl.a. påse, at underskud fra tidligere år og underfinansiering afvikles budgetmæssigt efter reglerne herom, og at afdelinger med opsamlede driftsunderskud ikke har modtaget lån i strid med de herom gældende regler.

Afdelingens »opsparing« fremgår i øvrigt direkte af regnskabet, idet de samlede henlæggelsesbeløb (kontiene 401-406) fratrækkes underskud m.v. Det bemærkes dog, at opsamlede underskud ikke kan udlignes - men alene rent midlertidigt finansieres - ved tilbageførsel af henlagte midler.

Boligselskabernes Landsbyggefond kan i ganske særlige tilfælde og under visse nærmere betingelser yde lån til dækning af driftsunderskud, jfr. bemærkningerne til konto 305.8. (driftstabslån).

Langfristet gæld

Gæld, der forfalder til betaling senere end 1 år efter regnskabsårets udløb, anses som langfristet, medens anden gæld betragtes som kortfristet.

Konto 408. Oprindelig prioritetsgæld

Der henvises til bemærkningerne til kontiene 101-104.

Kreditors navn anføres i regnskabet eller i note.

Eventuel indeksregulering fremgår af aktivposten, konto 302.

Hvis der ved ejendommens opførelse er optaget realkreditlån med et større beløb end fastsat i den ved byggeriets finansiering gældende realkreditlovgivning (p.t. 80 pct. af ejendommens værdi), og lånegrænsen således er overskredet, vil dette medføre en overfinansiering i forhold til den endeligt godkendte anskaffelsessum.

For ejendomme, der er prioriteret med nominallån, accepteres af praktisk-administrerbare hensyn i relation til lov om boligbyggeri en overfinansiering på indtil 1 pct. af den godkendte anskaffelsessum, dog højst 15.000 kr. Større overskridelser skal fuldt ud udlignes ved indfrielse af denne del af restgælden gennem indkøb af obligationer til dagskurs. Der ydes ikke rentesikring til overfinansiering, og eventuelt for meget betalt rentesikring må tilbagebetales til statskassen.

For ejendomme, der er prioriteret med indekslån, accepteres ligeledes en overfinansiering på indtil 1 pct. af den godkendte anskaffelsessum, dog maksimalt 50.000 kr. Denne begrænsede tilladelse til overfinansiering gives kun under forudsætning af, at det pågældende realkreditinstitut forestår opkrævningen hos selskabet af den hertil svarende del af kapitaludgiften m.v., idet der ikke er hjemmel til at yde rente- og afdragsbidrag til indekslån ud over den i lovgivningen fastsatte lånegrænse på p.t. 80 pct. af anskaffelsessummen. Overstiger overfinansieringen ovennævnte grænse, skal overfinansieringen fuldt ud bringes til ophør ved indfrielse af den opregulerede del af denne del af restgælden gennem indkøb af obligationer til dagskurs, ligesom for meget betalt rente- og afdragsbidrag må tilbagebetales til statskassen.

I tilfælde af kursstigning i perioden fra lånets optagelse til dets indfrielse vil fjernelse af overfinansieringen medføre et kurstab for afdelingen. Da kurstabet er en direkte følge af omstændighederne omkring det pågældende byggeris finansiering, skal afviklingen ske i overensstemmelse med reglerne om underfinansiering, jfr. bemærkningerne til konto 301. I helt ekstraordinære tilfælde kan kurstabet dækkes helt eller delvis af selskabets dispositionsfond.

Overfinansiering, der er accepteret efter de ovenfor nævnte regler, skal i resultatopgørelsen konteres som ekstraordinær indtægt i det pågældende år (kontiene 207-209) efter regulering af afskrivningskonto og/eller byggefondsindestående (konto 411/412).

Konto 409. Beboerindskud

Beboerindskud er det eengangsbeløb, som boligtagere i almennyttige boliger betaler i forbindelse med indgåelsen af boligoverenskomsten/lejeaftalen. Indskuddet udgør den yderste del - siden 1982 2 pct. - af byggeriets finansiering, svarende til den del af den godkendte anskaffelsessum, som ikke dækkes af lån fra realkreditinstitutterne og Boligselskabernes Landsbyggefond, jfr. i øvrigt organisationscirkulærets pkt. 25-27 samt bemærkningerne til konto 301 om øget beboerindskud og konto 305.10. om beboerindskudslån.

Tilgodehavender vedrørende beboerindskud bogføres under konto 305.2.

Forhøjelser af beboerindskuddet, som ikke er nødvendige led i ejendommens finansiering, konteres særskilt under konto 414, jfr. bemærkningerne hertil.

Dispositionsfondens midler kan i visse tilfælde anvendes til nedsættelse af beboerindskuddet i ældre boligafdelinger, jfr. nærmere bemærkningerne til konto 803 på selskabets årsregnskab.

Konto 410. Kapitaltilskud til lejligheder for mindstbemidlede

I de afdelinger, hvor der findes lejligheder, der delvis er finansieret med kapitaltilskud (finansieringstilskud), posteres dette tilskud som langfristet gæld under konto 410. Det samlede tilskud fra stat og kommune og eventuelt fra anden side indgår som en del af finansieringen og betragtes konteringsmæssigt på linie med beboernes indskud.

Det bemærkes, at kapitaltilskuddet forbliver indestående på afdelingens balance, selv om afdelingens indtægt ved boligtagernes senere betaling af beboerindskud indbetales til kommunen via selskabets dispositionsfond.

Der henvises til cirkulærets pkt. 18 om kapitaltilskudslejligheder.

Der henvises endvidere til bemærkningerne til konto 414.3.

Konto 411. Afskrivningskonto for ejendommen

Der skal oprettes en afskrivningskonto for ejendommen, såfremt ejendommens anskaffelsessum (konto 301) - eventuelt med tillæg af senere forbedringer m.v., jfr. nedenfor - er større end den seneste offentlige kontantvurdering, jfr. bekendtgørelsens § 11, stk. 1, nr. 3. Opsparing ved nedbringelse af prioritetsgælden bogføres som indestående på afskrivningskontoen, indtil denne har nået sit maksimum, dvs. indtil afskrivningskontoen er bogført med et beløb, der svarer til forskellen mellem anskaffelsessummen - eventuelt i særlige tilfælde med tillæg af senere forbedringer m.v., jfr. nedenfor - og kontantvurderingen (afskrivningskontoens maksimum).

Baggrunden for oprettelse af en afskrivningskonto er, at selskabet via byggefonden kan gøre byggefondsindestående i afdelingen likvidt ved optagelse af lån med pant i afdelingens ejendom - eventuelt forud for statslån eller statsgaranterede lån. Da almennyttige ejendomme ikke herved må pantsættes ud over den offentlige kontantvurdering, kan byggefonden ikke få bogført byggefondsindestående for prioritetsafdrag, svarende til det beløb, hvormed anskaffelsessummen overstiger vurderingen, jfr. også lovens § 16, stk. 3. Disse afdrag bogføres derfor på afskrivningskontoen.

Når ejendommens anskaffelsessum m.v. ved denne afskrivning er »nedbragt« til kontantvurderingen, bogføres opsparingen i afdelingsregnskabet herefter som byggefondsindestående.

Senere forhøjelse af kontantvurderingen

Forhøjes den offentlige kontantvurdering for en ejendom, hvor der er oprettet en afskrivningskonto, nedsættes afskrivningskontoens maksimum tilsvarende. Overstiger det bogførte beløb på afskrivningskontoen det nye maksimum, overføres det overskydende beløb regnskabsmæssigt fra afskrivningskontoen til byggefondsindeståendet. Indebærer forøgelsen af kontantvurderingen, at anskaffelssummen m.v. ikke længere er højere end kontantvurderingen, bortfalder afskrivningskontoen helt, og hele det bogførte beløb overføres til byggefondsindeståendet.

I byggefondens balance bogføres det overførte beløb på aktivsiden under konto 901 (indestående i afdelinger) og på passivsiden under konto 001.8. (regulering af ejendommens afskrivningskonto).

Senere nedsættelse af kontantvurderingen

En senere nedsættelse af kontantvurderingen i en ejendom, hvor der er oprettet en afskrivningskonto, indebærer, at afskrivningskontoens maksimum forhøjes tilsvarende. Dette medfører ikke tilbageførsel fra byggefondsindeståendet til afskrivningskontoen, men beløb svarende til de herefter betalte afdrag m.v. må bogføres på afskrivningskontoen, indtil denne - på ny - har nået sit maksimum. Er der ikke i forvejen oprettet en afskrivningskonto, kan nedsættelsen af kontantvurderingen betyde, at en sådan skal oprettes, nemlig såfremt kontantvurderingen ansættes lavere end anskaffelsessummen.

Forbedringer m.v.

Er der byggefondsforpligtelse for en forbedring m.v., jfr. cirkulærets pkt. 16 om byggefondens årsregnskab, og er der oprettet en afskrivningskonto for ejendommen, forhøjes afskrivningskontoens maksimum med et beløb, der svarer til anskaffelsessummen for forbedringen m.v., dog med fradrag af eventuelle forhøjelser af kontantvurderingen. En senere forhøjelse af afskrivningskontoens maksimum indebærer ikke, at der skal ske tilbageførsel fra byggefondsindeståendet (konto 412) til afskrivningskontoen (konto 411), men de herefter betalte prioritetsafdrag må bogføres på afskrivningskontoen, indtil denne på ny er bragt op på sit maksimum.

Der henvises til bemærkningerne til konto 412 samt konteringsskitserne.

Tilgang til/afgang fra anskaffelsessummen

Ved eventuel senere erhvervelse af tillægsareal eller ved afhændelse af en del af arealet (f.eks. skelreguleringer) forhøjes/nedsættes ejendommens anskaffelsessum (konto 301) med anskaffelsessummen/salgssummen for arealet og i forbindelse hermed kan en regulering af kontantvurderingen blive aktuel.

Er der oprettet en afskrivningskonto kan der blive tale om en regulering af dennes maksimum, jfr. ovenfor om bogføringen ved forhøjelse eller nedsættelse af afskrivningskontoens maksimum.

For så vidt angår tilgang i form af forbedringer henvises til bemærkningerne herom ovenfor.

Konto 412. Byggefondsindestående

Den friværdi i en afdelings faste ejendom, der opstår ved, at afdelingens prioritetsgæld nedbringes, tilfalder byggefonden som byggefondsindestående, medmindre ejendommens eventuelle afskrivningskonto ikke har nået sit maksimum, jfr. cirkulærets pkt. 16 om byggefondens årsregnskab samt konteringsskitserne.

Er ejendommens anskaffelsessum ikke større end kontantvurderingen, bogføres friværdien fuldt ud som byggefondsindestående, og dette vil således svare til forskellen mellem prioritetsgældens hovedstol og restgælden (konto 408), medmindre selskabet har optaget lån i afdelingen for at gøre byggefondsindeståendet likvidt og dermed har nedbragt indeståendet, jfr. nedenfor.

I byggefondens balance bogføres beløbet på aktivsiden som indestående i afdelingen (konto 901) og som indtægt på passivsiden på byggefondens formue under konto 001.1. (prioritetsafdrag fra afdelinger).

Byggefondsindestående i afdelingen kan - i modsætning til indeståendet på afskrivningskontoen for ejendommen - gøres likvide og anvendes efter byggefondens formål.

Foretager selskabet ny prioritering eller omprioritering for at skaffe likvide midler i byggefonden, bogføres den optagne prioritetsgæld under konto 408, og samtidig nedskrives byggefondsindestående (konto 412) med det optagne låns hovedstol, jfr. i øvrigt cirkulærets pkt. 16 om byggefondens årsregnskab. Det nye lån kan ikke optages med et større beløb end forskellen mellem restgælden i ejendommen og kontantvurderingen med fradrag af et beløb, der svarer til beboernes indskud (konto 409). Afdragene på det nyoptagne lån bogføres på samme måde som afdrag på det oprindelige lån.

Konto 413. Andre realkreditlån

413.1. Forbedringsarbejder m.v.

Der henvises til aktivposten, konto 303.1. og udgiftsposterne, kontiene 125 og 126 samt bemærkningerne hertil.

413.2. Bygningsskader m.v.

Der henvises til aktivposten, konto 303.2. og udgiftsposten, konto 127.

413.3. Ombygning

Der henvises til aktivposten, konto 303.3. og udgiftsposten, konto 128.

Konto 414. Andre beboerindskud

Eventuel rente på denne konto tilfalder afdelingen.

414.1. Forhøjet indskud ved ombygning

Ved ombygning af store, ledige lejligheder og/eller forbedring af miljøet i bebyggelsen med støtte efter lovens § 54a finansieres en del af udgifterne herved, p.t. 2 pct., ved beboerindskud. Indskuddet betales som udgangspunkt af henholdsvis de kommende boligtagere i de ombyggede lejligheder og af samtlige boligtagere (men først ved genudlejning). Selskabet kan dog vælge at lade det forhøjede beboerindskud afvikle som en underfinansiering over lejen.

414.2. Forhøjet indskud ved genudlejning

Hvis beboerindskuddet (jfr. konto 409) i f.eks. ældre boligafdelinger må antages ikke i almindelighed at kunne dække boligtagernes forpligtelser over for selskabet, herunder udgifter i forbindelse med det lejedes fraflytning, kan selskabet med kommunalbestyrelsens godkendelse forhøje indskuddet. Ved lejerskifte indbetaler nye boligtagere det således forhøjede indskud til selskabet, jfr. lovens § 11, stk. 5, og bekendtgørelsens § 16.

Den forhøjede del af beboerindskuddet, som altså ikke har været et nødvendigt led i ejendommens finansiering, bogføres som langfristet gæld under konto 414.2.

414.3. Ekstra indskud for lejligheder med kapitaltilskud

Her bogføres de beboerindskud, der er afkrævet beboerne af lejligheder opført med kapitaltilskud, når beboerne ikke (længere) opfylder de særlige betingelser for at bo i disse lejligheder på særligt gunstige vilkår, eller når lejlighederne genudlejes, jfr. bemærkningerne til konto 410.

414.4. Forhøjet indskud for boligtagers retableringspligt

Boligselskabet og boligtageren kan særskilt aftale en forhøjelse af beboerindskuddet, jfr. herunder cirkulærets pkt. 23 om den enkelte boligtagers adgang til at foretage ændringer af det lejede, og om godtgørelse for forbedringer ved fraflytning.

Efter organisationscirkulærets pkt. 25 betales ikke yderligere beløb ud over beboerindskuddet, hverken i form af depositum eller forudbetalt leje ud over 1 måned.

Konto 415. Driftsstøttelån

Der henvises til bemærkningerne til aktivposten, konto 305.8.-10.

Konto 416. Anden langfristet gæld

Afdelingens forpligtelse til - i givet fald - at yde godtgørelse for boligtagers forbedringer, jfr. cirkulærets pkt. 23, opføres ikke som en gæld i balancen, men skal fremgå som en note til regnskabet.

Kortfristet gæld

Der henvises til definitionen ovenfor under langfristet gæld.

Afdelingens gæld skal fremgå af afdelingens balance og må således ikke via mellemregning overføres til selskabets balance.

Konto 418. Gæld til selskabet

Der henvises til konto 721 (tilgodehavender i afdelinger (i drift)) på selskabets balance.

Spørgsmålet om forrentning af disse lån afgøres af selskabets ledelse.

Konto 419. Uafsluttet varmeregnskab

Der henvises til bemærkningerne til aktivposten, konto 305.3.

Konto 420. Forfaldne, ikke betalte prioritetsydelser

Der henvises til bemærkningerne til konto 101.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 17 (»Er terminsydelser betalt for sent?»).

Konto 423. Forudbetalte boligafgifter og lejer, inkl. varme

Der henvises til bemærkningerne til indtægtsposten, konto 201 (boligafgifter og lejer). Det bemærkes, at også betalte acontovarmebidrag, der vedrører perioden efter regnskabsårets afslutning, bogføres på denne konto.

Konto 425. Anden kortfristet gæld

425.1. Merleje, BLF

Der henvises til bemærkningerne til konto 201.9. (merleje).

425.2. Reguleringskonto vedr. budgetterede prioritetsydelser (indeksfinansiering)

Overskud som følge af, at de faktiske udgifter til prioritetsydelser på indekslån har været mindre end de budgetterede udgifter, kan overføres til reguleringskontoen i stedet for at blive anvendt efter reglerne om årets overskud, jfr. bemærkningerne til konto 140. Reguleringskontoens indestående afvikles snarest i forbindelse med den ordinære budgetlægning af konto 101.

425.3. Afsluttet varmeregnskab

Der henvises til bemærkningerne til konto 305.3. (uafsluttet varmeregnskab).

425.4. Kursreguleringskonto

Der henvises til bemærkningerne under konto 306 (værdipapirer).

16. Byggefondens årsregnskab

16.1. Generelle regler

16.1.1. Selvstændig afdeling

Byggefonden er en selvstændig afdeling af selskabet (bekendtgørelsens § 6, stk. 3).

Byggefondens regnskab er atypisk, idet det omfatter en balance, men ingen egentlig resultatopgørelse. Årets udgifter og indtægter fremgår imidlertid af konto 001 på balancens passivside.

16.1.2. Opbygning

Til byggefonden overføres

1) Overskud fra selskabets årsregnskab, der ikke medgår til dækning af underskud fra tidligere år, passende henlæggelser til konsolidering af selskabet eller betaling af udbytte i henhold til vedtægterne, jfr. bekendtgørelsens § 11, stk. 1, nr. 1.

Der henvises til bemærkningerne til konto 520 (årets overskud) under cirkulærets pkt. 13 om selskabets årsregnskab.

2) Overskud ved en afdelings drift, der ikke medgår til dækning af underfinansiering, underskud fra tidligere år eller ekstraordinære henlæggelser, jfr. bekendtgørelsens § 11, stk. 1, nr. 2. Der henvises til bemærkningerne til konto 140 (årets overskud) under cirkulærets pkt. 15 om afdelingens årsregnskab.

3) Opsparing ved afdrag m.v. på afdelingens prioriteter, medmindre disse medgår til afskrivning på ejendommen, jfr. bekendtgørelsens § 11, stk. 1, nr. 3.

Der henvises til bemærkningerne til kontiene 411 og 412 under cirkulærets pkt. 15 om afdelingens årsregnskab.

4) Ydelser vedrørende udamortiserede prioriteter. Når en ejendoms prioriteter er udamortiserede (ordinært eller ekstraordinært), nedsættes boligafgiften eller lejen ikke, medmindre den overstiger sædvanlig boligafgift eller leje for tilsvarende lejligheder. Likvide midler, der fremkommer i en afdeling som følge heraf, herunder ved optagelse af nye lån i ejendommen, overføres til byggefonden (bekendtgørelsens § 12, stk. 1).

Ved udamortisering af lån, optaget i forbindelse med tilbygninger, forbedringer eller moderniseringer af bestående ejendomme, finder ovennævnte regler tilsvarende anvendelse, hvis de udførte forbedringsarbejder m.v. har været af et sådant omfang, at de er eller ville kunne være belånt efter realkreditlovens regler om belåning af nybyggeri, jfr. bekendtgørelsens § 12, stk. 2. Der henvises til bemærkningerne om byggefondsforpligtelser under konto 901.

Der henvises til konto 105 (ydelser vedrørende afviklede prioriteter eller omprioritering) under cirkulærets pkt. 15 om afdelingens årsregnskab.

5) Likvide midler, der fremkommer ved selskabets optagelse af nye lån efter lovens § 16, stk. 3. Det forudsættes, at den nye prioritering ikke medfører øgede prioritetsydelser. Omkostninger og kurstab ved ny prioritering afholdes af byggefonden, jfr. bekendtgørelsens § 12, stk. 3.

Der henvises til bemærkningerne til konto 901.

6) Halvdelen af det overskud, der fremkommer ved likvidation efter salg af en afdeling opført med salg for øje. Resten overføres til dispositionsfonden, jfr. bekendtgørelsens § 38, stk. 3.

7) Eventuelle overskydende beløb i forbindelse med likvidation af en afdeling eller ved afståelse af en del af en afdeling efter reglerne i bekendtgørelsens § 38, stk. 1 og 2.

8) De pligtmæssige bidrag, som afdelingerne yder til indskud i Boligselskabernes Landsbyggefond efter reglerne i lov om boligbyggeri, jfr. bekendtgørelsens § 11, stk. 2.

Der henvises til bemærkningerne til konto 113 (afdelingens pligtmæssige bidrag til byggefonden) under cirkulærets pkt. 15 om afdelingens årsregnskab samt til konto 904.

16.1.3. Formål. Anvendelse

Den del af byggefondens midler, der ikke hidrører fra pligtmæssige bidrag, skal i den udstrækning, de er eller gøres likvide, anvendes til udlån til finansiering af nyt boligbyggeri eller til forbedring og ombygning af bestående ejendomme, jfr. lovens § 12, stk. 2, samt bekendtgørelsens § 13.

Fondens støtte ydes alene i form af lån, men ikke som tilskud. Afdragstiden må for lån til nyt boligbyggeri (sekundære lån) højst udgøre 30 år, og for lån til modernisering af bestående ejendomme højst 20 år. Spørgsmålet om forrentning af disse lån afgøres af selskabets ledelse.

Der henvises til konto 902.

Fondens midler kan herudover anvendes til indskud i Boligselskabernes Landsbyggefond eller til tegning af garantikapital eller lignende i et andet af boligministeren anerkendt låne- eller garantiinstitut til fremme af almennyttigt byggeri. Sådanne frivillige indskud i Boligselskabernes Landsbyggefond, de såkaldte B-indskud, indsættes på særlige konti. Der udstedes beviser for indbetalte beløb, der kan indløses efter nærmere regler i landsbyggefondens vedtægter. Beløbene forrentes mindst med samme rentesats, som kan opnås ved indskud i banker og sparekasser, jfr. lovens § 28.

16.1.4. Forvaltning

Indtil byggefondens midler anvendes efter deres formål, skal midlerne sikres forsvarligt, jfr. bekendtgørelsens § 13. Dette udelukker ikke, at byggefondens midler - indtil de skal anvendes efter deres formål - udlånes efter reglerne i lovens § 6, stk. 2 og 3, jfr. nærmere cirkulærets pkt. 4 om udlån af afdelingsmidler.

Der henvises til konto 904.3.

Ikke krav om forhåndsgodkendelse

Ved forvaltningen skal ledelsen iagttage, at midlerne kun anvendes til de beskrevne formål, jfr. dog ovenfor om midlertidigt udlån. Der kræves ikke forhåndsgodkendelse fra tilsynsmyndigheden til midlernes anvendelse, men urigtig eller kritisabel anvendelse kan give anledning til kritik fra tilsynsmyndigheden i forbindelse med efterfølgende regnskabsgennemgang og - dog normalt kun i helt ekstraordinære tilfælde - krav om tilbageføring af midlerne. Selskabet kan i tvivlstilfælde sikre sig herimod ved på forhånd at anmode tilsynsmyndigheden om en udtalelse om den påtænkte anvendelse.

16.1.5. Særregel for ældre andelsboligforeninger

Såfremt der i vedtægterne for andelsboligforeninger er bestemmelser, der afviger fra reglerne i bekendtgørelsens §§ 11 og 12, bevarer sådanne bestemmelser deres gyldighed for så vidt angår byggeri, der er opført før den 30/4 1946, jfr. bekendtgørelsens § 40.

16.2. Balance

16.2.1. Aktiver

Konto 901. Indestående i afdelinger

Den friværdi i en afdelings faste ejendom, der opstår ved, at en afdelings prioritetsgæld nedbringes ved afdrag, herunder ved nedskrivning af prioriteterne ved kreditforeningsoverskud (konto 103), tilfalder byggefonden som indestående i afdelingerne (i afdelingsregnskabet kaldes indeståendet, dvs. byggefondens tilgodehavende, for byggefondsindeståendet). Beløb svarende til prioritetsafdragene udgiftsføres i afdelingens resultatopgørelse under nettokapitaludgifter (konto 101) og godskrives i afdelingens balance under byggefondsindestående, medmindre beløbet helt eller delvis medgår til afskrivning på ejendommen, jfr. bemærkningerne til kontiene 411 og 412 under cirkulærets pkt. 15 om afdelingens årsregnskab.

I byggefondens balance konteres prioritetsafdrag m.v. på konto 901 og godskrives byggefonden under konto 001.1.

Indeståendet i en afdeling er ikke umiddelbart likvidt, men kan af selskabet gøres likvidt ved optagelse af lån på den afviklede eller nedskrevne prioritets plads. Pantebrevet kan kun udstedes med boligstyrelsens samtykke efter lovens § 3, stk. 5. Det samme er tilfældet, såfremt det hidtidige pantebrev genanvendes. Det bemærkes, at selv om realkreditlånene og grundkapitalen (lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond) som hovedregel har oprykkende prioritet, kan der - med henblik på at gøre et byggefondsindestående likvidt - i visse tilfælde med boligministerens (boligstyrelsens) tilladelse optages et lån med pant forud for statslån eller statsgaranterede lån (lovens § 16, stk. 3). Det nettoprovenu, der fremkommer ved prioriteringen, herunder omprioritering, indgår i byggefonden til anvendelse efter dens formål. Det forudsættes, at omprioriteringen ikke medfører øgede prioritetsydelser. De optagne lån (pålydende værdi) nedskrives på afdelingens byggefondsindestående (konto 412) og modsvarende posteres i byggefonden nedskrivning af konto 901, medens byggefondens likvide beholdning, konto 904.2., øges med nettoprovenuet af lånet. Såfremt byggefondsmidler er i central forvaltning i selskabet, vil tilgodehavendet hos selskabet øges (konto 904.3.). Omkostninger og kurstab ved prioritering afholdes af byggefonden og fradrages under konto 001.16.

Det nye lån kan ikke optages med større beløb end forskellen mellem restgælden i ejendommen og ejendommens værdi ved den seneste offentlige kontantvurdering med fradrag af et beløb, der svarer til beboernes indskud.

Differencen mellem den oprindelige vurdering og en senere forhøjet vurdering kan ligeledes gøres likvidt efter lovens § 16, stk. 3.

Tilgang til konto 901 skyldes betalte prioritetsafdrag m.v. eller forhøjelse af kontantvurderingen.

Afgang fra kontoen fremkommer ved betaling af byggefondens indestående i vedkommende afdeling. Ved nedsættelse af kontantvurderingen eller tilgang til anskaffelsessummen sker der ingen tilbageføring af byggefondens indestående i afdelingen til afdelingens afskrivningskonto (konto 411), men vedkommende afdeling kan til gengæld ikke bogføre nye prioritetsafdrag m.v. på byggefondskontoen, før afskrivningskontoen for ejendommen er så stor, at den på ny dækker forskellen mellem ejendommens anskaffelsessum og kontantvurderingen, jfr. bemærkningerne til konto 411 og 412.

Byggefondsforpligtelser

Når en terminsydelse falder bort ved udamortisering, nedsættes boligafgiften (lejen) som ovenfor nævnt ikke, men de likvide midler, der fremkommer i en afdeling som følge heraf, overføres kontant til byggefonden.

Fravigelse af denne hovedregel kan ske i tilfælde af, at boligafgiften (lejen) overstiger den sædvanlige boligafgift (leje) for en tilsvarende lejlighed. I disse tilfælde kan boligafgiften (lejen) nedsættes, og indbetaling til byggefonden undlades helt eller delvis (bekendtgørelsens § 12, stk. 1). Tilsynsmyndigheden skal dog på forhånd godkende en sådan lejenedsættelse med deraf følgende undladelse af indbetaling til byggefonden.

Når lån, der ikke er optaget i forbindelse med den oprindelige prioritering, men på et senere tidspunkt i forbindelse med tilbygninger, forbedringer eller modernisering af bestående ejendomme, herunder udbedring af bygningsskader efter lovens § 54 og ombygninger af store lejligheder m.v. efter lovens § 54 a, er udamortiserede, vil boligafgiften (lejen) kunne nedsættes med den hertil svarende nedgang i nettokapitalydelsen, medmindre de pågældende byggearbejder faktisk er eller ville kunne være belånt på mindst lige så gunstige vilkår i relation til lånegrænser og løbetid, som gælder for prioritering af nybyggeri efter realkreditlovens regler. I så fald indbetales de likvide midler til byggefonden.

Konto 902. Udlån

Aktivet skal specificeres i note.

Udlån, der sker som led i byggefondens anvendelsesformål, konteres på denne konto, jfr. cirkulærets pkt. 16.1.3.

Udlån, der foretages som led i forvaltningen, indtil byggefondens midler skal udlånes efter deres formål, konteres under konto 904.3. (tilgodehavende hos selskabet).

Konto 903. Andre aktiver

903.1. A- og G-indskud (med indskudsbevis)

De pligtmæssige bidrag, der opkræves efter reglerne i lovens §§ 23 og 24, skal via byggefonden indbetales til Boligselskabernes Landsbyggefond i form af indskud i landsbyggefonden. Bidragene tilhører selskabets byggefond og ikke de enkelte afdelinger.

Bidragene konteres som en udgift i afdelingen under konto 113.1.-2., jfr. bemærkningerne hertil, og indtægtsføres i byggefonden under konto 001.2.

Bidragene består af henholdsvis A- og G-indskud.

A-indskud

A-indskud er bidrag, der hidrører fra afdelinger, der er taget i brug før 1/1 1963, jfr. lovens § 23. Bidragsordningen blev indført som led i boligforliget fra 1966. Bidragene (normaliserings-/vurderingsforhøjelser) er fastsat på grundlag af den lejevurdering, der fandt sted pr.1/4 1967. Bidragene blev beregnet på grundlag af forskellen mellem den faktiske leje og den vurderede boligafgift. Bidragene blev fastsat til 70 pct. af denne forskel og blev optrappet over en 8-årig periode fra 1967/68 til 1974/75, hvorefter bidraget var oppe på det fulde beløb. Bidraget er i årenes løb derefter årligt blevet opkrævet med samme nominelle beløb.

G-indskud

Disse bidrag blev oprindelig beregnet som et beløb pr. m2 bruttoetageareal for afdelinger, der er taget i brug før 1/1 1965. Fra den 1/1 1983 blev afdelinger, der er taget i brug i perioden 1/1 1965 til 1/1 1970 ligeledes pålagt m2-bidrag til landsbyggefonden, jfr. lovens § 24.

Bidragsordningen stammer fra boligforliget i 1974, men er som nævnt siden blevet væsentligt ændret og udvidet.

Boligselskabernes Landsbyggefond kan bevilge fritagelse for indbetaling af den del af bidraget, der overstiger de i 1982 faktisk betalte bidrag, til afdelinger, der i de seneste 3 år har modtaget driftsstøtte fra fonden, samt til afdelinger, der modtager tilskud fra kommunen eller staten til nedbringelse af huslejen.

Fondens påligning af G-indskud skal ske så betids, at lejeforhøjelse kan varsles efter de herom gældende regler.

Anvendelsen af A- og G-indskud

A-indskuddet blev indtil 1975 af landsbyggefonden som hovedregel anvendt til delvis finansiering af nybyggeri ved ydelse af A-lån, svarende til oprindelig 3.000 kr. pr. lejlighed, og senere forhøjet til 4.000 kr. pr. lejlighed. Disse lån har en løbetid på 45 år og er rente- og afdragsfrie, så længe der ydes rentesikring.

Den 1/4 1975 ændredes finansieringen af nybyggeriet, idet finansieringen - ud over realkreditlån blev baseret på en grundkapital på 23 pct. af den godkendte anskaffelsessum. Denne grundkapital blev tilvejebragt ved lån fra staten på 10 pct., fra kommunen på 5 pct. og fra landsbyggefonden på 8 pct. Landsbyggefondens andel blev tilvejebragt ved både A- og G-indskud. Fra den 1/4 1977 blev kommunelånene forhøjet til 6 pct. og fondens lån nedsat til 7 pct.

Fra 1/1 1980 skete der atter en ændring, idet staten i årene 1980 og 1981 gradvis overtog landsbyggefondens andel af nybyggeriets finansiering. Landsbyggefonden skulle i årene 1980 og 1981 deltage i nybyggerifinansieringen med henholdsvis 41/2 pct. og 2 pct. af de endeligt godkendte anskaffelsessummer. Ved denne ændring blev der tilvejebragt mulighed for, at fonden i stedet kunne anvende midlerne til et nyt formål, nemlig som tilskud til forbedringsarbejder m.v. Fra 1/1 1982 anvendes de pligtmæssige bidrag udelukkende som tilskud til delvis finansiering af afdelingernes forbedringsarbejder m.v., jfr. bemærkningerne herom under konto 904.1. Der henvises i øvrigt til kontiene 001.9., 001.14 og 001.15.

Grundkapitallån er rentefrie, men afdrages, såfremt afdelingens økonomi efter landsbyggefondens skøn tillader det, dog skal tilbagebetaling påbegyndes senest 50 år efter ejendommens ibrugtagelse, jfr. i øvrigt lovens § 34.

Indskudsbeviser

For de til fonden for tiden indtil 31/12 1981 indbetalte A- og G-indskud, som er anvendt til finansiering af nybyggeri, jfr. omtalen under konto 904.1., er udstedt indskudsbeviser. Herefter vil beløbene henstå uændrede i balancen.

Ingen råderet

Selskabet kan på ingen måde råde over indbetalte beløb, og disse kan heller ikke gøres til genstand for udlæg eller udpantning, jfr. lovens § 27, stk. 1.

903.2. C-indskud

Disse indskud vedrører pligtmæssige bidrag ved genudlejningsforhøjelser. Bidragene blev pålignet afdelinger ved genudlejning den 1/1 1971 eller senere af lejligheder eller lokaler, der var ibrugtaget inden udgangen af 1964. Ordningen blev ophævet ved udgangen af marts 1972, jfr. lov nr. 85 af 29/3 1972 om ændring af lov om boligbyggeri. Dette indskud i landsbyggefonden vil henstå uændret i balancen for de respektive byggefonde.

Bidraget var oprindelig tænkt at skulle indgå i finansieringen af almennyttigt boligbyggeri, men blev overført til finansiering af midlertidige driftslån ved boligministeriets bekendtgørelse nr. 323 af 28/6 1971 om midlertidige driftslån fra Boligselskabernes Landsbyggefond.

Konto 904. Likvide midler

904.1. Trækningsret (egne midler)

Fortrinsret

Et boligselskab har efter lovens § 38, stk. 3, fortrinsret til tilskud fra landsbyggefonden inden for 75 pct. af de indbetalinger, som selskabets byggefond efter den 1/1 1980 har foretaget til landsbyggefonden efter lovens §§ 23 og 24 til finansiering af visse forbedringsarbejder m.v., jfr. nedenfor. Tilskud kan ydes til en hvilken som helst af selskabets afdelinger, altså ikke nødvendigvis til den eller de afdelinger, som er pålignet m2-tilskud til selskabets byggefond. Selskabets ledelse træffer efter forudgående drøftelse med afdelingsbestyrelserne beslutning om, hvilken afdeling tilskuddet skal udbetales til.

Fælles moderniseringsfond

Den del af indbetalingerne efter lovens §§ 23 og 24, som ikke anvendes efter reglerne om boligselskabers fortrinsret, overføres efter lovens § 38, stk. 4, til en fælles moderniseringsfond, hvis midler af landsbyggefonden kan stilles til rådighed som tilskud til almennyttige boligselskaber til finansiering af forbedringsarbejder af samme kategori, som er nævnt under fortrinsretten.

Tilskud kan ydes, uanset om det pågældende boligselskab selv har indbetalt bidrag via selskabets byggefond.

Bankkonto for det enkelte boligselskab

I forbindelse med administrationen af indbetalingerne i henhold til lovens §§ 23 og 24 har landsbyggefonden oprettet en bankkonto (med særskilt forrentning) for hvert enkelt boligselskab. På denne konto indsættes 75 pct. af selskabets indbetaling til brug ved udbetaling af tilskud efter arbejdets afslutning.

Nærmere regler i bekendtgørelse

I boligstyrelsens bekendtgørelse om tilskud fra Boligselskabernes Landsbyggefond til forbedringsarbejder m.v. (bekendtgørelse nr. 408 af 24/9 1979 som ændret ved bekendtgørelser nr. 406 af 4/8 1981, nr. 43 af 27/1 1983 og nr. 660 af 29/12 1983) er der givet nærmere regler om forvaltning af disse tilskudsmidler.

Tilskudsberettigede arbejder

Tilskud kan ydes til opførelse, om- og tilbygning, brandsikring og forbedring af boligerne i almennyttige boligafdelinger og forbedring af bebyggelsernes omgivelser samt opførelse, ombygning, forbedring og brandsikring af bygninger med socialt eller kulturelt formål i tilknytning til almennyttigt byggeri. Tilskud kan navnlig ydes til:

a) Installation af centralvarme eller anden tidssvarende opvarmningsform.

b) Tidssvarende forbedring af toilet- og badeforhold.

c) Arbejder, der udføres i forbindelse med brandsikring.

d) Isoleringsarbejder og andre energibesparende foranstaltninger.

e) Forbedring af køkkener.

f) Etablering og forbedring af vaskerier og andre fælleslokaler.

g) Forbedring af bebyggelsens omgivelser, f.eks. omlægning af gårdsplads og øvrige friarealer, etablering af lege- og opholdsarealer eller lignende arbejder, hvorved bebyggelsens omgivelser forbedres væsentligt.

Tilskud kan kun ydes til egentlige forbedringer, der hæver bygningens og boligens standard og tilfører ejendommen eller dens omgivelser og dermed boligerne en øget brugsværdi for beboerne. Fra 1/1 1984 er anvendelsesområdet udvidet til også at omfatte større og særligt udgiftskrævende opretningsarbejder efter landsbyggefondens nærmere bestemmelse.

Tilskuddets størrelse og udbetaling

Tilskuddet kan højst udgøre 2/3 af de af landsbyggefonden godkendte rimelige udgifter ved arbejdets udførelse. Der kan ikke ydes tilskud til arbejder, der er iværksat, inden der er meddelt tilsagn om tilskud.

Med hensyn til mere detaljerede regler henvises i øvrigt til bekendtgørelsens bestemmelser.

904.3. Tilgodehavende hos selskabet

Beløbet kan hidrøre fra overførsel af ydelser, svarende til afdelingens afviklede prioritetslån, indeksoverskud fra tidligere år (jfr. nu bemærkningerne til konto 203.4. under cirkulærets pkt. 15 om afdelingens årsregnskab), og andre kontante overførsler, der er indgået i selskabets centrale forvaltning og ikke indsat på byggefondens separate beholdninger (konto 904.2.). Beløbet skal forrentes med mindst bank- eller sparekasserente.

16.2.2. Passiver

Konto 001. Byggefond

Denne konto udviser årets indtægter og udgifter og erstatter en ordinær resultatopgørelse. Indtægterne fremgår af de enkelte poster 1-12 og udgifter af posterne 13-17.

Der henvises til konteringsskitser vedrørende afdelingernes prioritetsydelser, pligtmæssige bidrag, regulering af ejendommens kontantværdi, ydelser på afviklede prioriteter, renteindtægt af midler fra egen trækningsret samt tilskud til forbedringsarbejder.

Afsnit 4

17. Lejefastsættelse

17.1. Fastsættelse af den samlede leje

Den samlede leje (boligafgift) for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser, jfr. lovens § 7, stk. 1, og bekendtgørelsens § 23, stk. 2. Den samlede, nødvendige leje fastsættes på grundlag af et driftsbudget, jfr. nærmere cirkulærets pkt. 9 om budgetlægning.

Boligselskabernes Landsbyggefond kan i ganske særlige tilfælde og under visse nærmere betingelser yde lån til midlertidig nedbringelse af begyndelseslejen, jfr. kap. 1 i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier (lovbekendtgørelse nr. 480 af 16/8 1982) og bemærkningerne til konto 305.9. (midlertidige driftslån) under cirkulærets pkt. 15 om afdelingens årsregnskab.

17.2. Fordeling på de enkelte typer af lejemål

17.2.1. Boliger

Den samlede boligafgift i beboelseslejemål, herunder blandede beboelses- og erhvervslejemål, samt for enkeltværelser til beboelse, fastsættes til et beløb, der svarer til forskellen mellem afdelingens beregnede, samlede driftsudgifter ifølge budgettet og lejeindtægten af de øvrige lejemål (erhvervslejemål m.v.) samt eventuelle andre indtægter, f.eks. renteindtægter (balancelejen).

Lejere, hvis lejeaftale er indgået før et boligselskabs erhvervelse af ejendommen, får dog ikke ændret principperne for lejefastsættelsen, jfr. cirkulærets pkt. 19.1., 3. afsnit.

17.2.2. Erhverv m.v.

Lejen for hus eller husrum, der anvendes til andet end beboelse, f.eks. erhvervslejemål, garager og institutioner, fastsættes til den leje, der er sædvanlig for tilsvarende lejemål i kvarteret eller kommunen, under hensyntagen til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand (markedslejen), jfr. lovens § 7, stk. 2, og bekendtgørelsens § 23, stk. 3. Lejen for sådanne lejemål reguleres efter bestemmelserne i lov om leje.

17.2.3. Ungdomsboliger

Lejen for ungdomsboliger fastsættes efter bekendtgørelsens § 23, stk. 4, under hensyntagen til den for disse boliger gældende finansiering, jfr. lovens kap. 11. Der henvises i øvrigt til cirkulærets pkt. 1.5.

17.2.4. Lette kollektivboliger

Fastsættelse og regulering af lejen for lette kollektivboliger sker - uanset om de er organiseret som en almennyttig afdeling eller en selvejende institution - efter de almindeligt for almennyttigt byggeri gældende regler. Alle lejeforhøjelser skal dog - bortset fra forhøjelser som følge af stigninger i skatter og afgifter - godkendes af kommunalbestyrelsen, jfr. lovens § 83, stk. 2.

Der henvises i øvrigt til cirkulærets pkt. 1.6.

17.2.5. Lejemål, der er omfattet af sanering eller byfornyelse For lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af et almennyttigt boligselskab, og som er omfattet af sanering eller byfornyelse, skal lejens størrelse fortsat beregnes efter reglerne i lov om boligbyggeri, jfr. § 53, stk. 3, i lov om sanering (lovbekendtgørelse nr. 385 af 4/8 1983) og § 60, stk. 3, i lov om byfornyelse og boligforbedring (lovbekendtgørelse nr. 384 af 4/8 1983).

17.3. Særligt om boliger

17.3.1. Fordeling på de enkelte boliger

Fordelingen af boligafgiften på de enkelte boliger (beboelseslejemål og enkeltværelser til beboelse) skal ske under hensyn til disses indbyrdes værdi, jfr. lovens § 7, stk. 2, og bekendtgørelsens § 23, stk. 3. Ved bedømmelsen af den indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, der er bekostet af nuværende boligtagere.

Udgangspunktet for fordelingen er boligernes bruttoetageareal. Da det er relativt dyrere at bygge små lejligheder, fordi installationer, adgangsveje m.v. vejer særligt tungt i anskaffelsesomkostningerne pr. m2, må der derfor fastsættes en noget højere boligafgift pr. m2 for sådanne lejligheder end for større lejligheder. Er der herudover væsentlig forskel på boligerne i henseende til beliggenhed, udsigt, indretning m.v., må fordelingen ske efter en vurdering af brugsværdien.

I afdelinger, hvor nogle lejligheder er indrettet senere end andre, eller hvor nogle af lejlighederne er moderniseret, skal fordelingen af den samlede leje ske på en sådan måde, at der ikke herved sker urimelige overførsler af udgiftsposter fra den ene gruppe lejligheder til den anden. Generelt bør man i disse tilfælde være opmærksom på, at medens moderniserede lejligheder normalt har en større brugsværdi end de øvrige lejligheder, er dette ikke nødvendigvis altid tilfældet ved senere udførte lejligheder.

Skulle den oprindelige beregning af bruttoetagearealet senere vise sig fejlagtig, eller viser det sig, at den oprindelige skønsmæssige fastsættelse af den indbyrdes brugsværdi er åbenbart urimelig, må fordelingen af lejen reguleres tilsvarende med almindeligt varsel. Det samme gælder, hvor senere indtrufne forhold har medført ændringer af den indbyrdes brugsværdi, f.eks. hvor et senere byggeri har ødelagt en udsigt, der er taget i betragtning ved den oprindelige brugsværdiansættelse, eller hvor en ændret vejføring har medført særlige støjgener i nogle af lejlighederne.

Lejeforhøjelser som følge af generelle stigninger i en afdelings driftsudgifter pålignes som hovedregel boligerne med samme procentuelle beløb i forhold til fordelingen af den samlede leje.

Lejeforhøjelse efter udførelse af forbedringer fordeles efter samme retningslinier som forhøjelser til dækning af forøgede driftsudgifter. Det understreges, at det vil være en forudsætning herfor, at forbedringen medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien.

For så vidt angår lejens fordeling ved sammenlægning af afdelinger henvises til cirkulærets pkt. 1.8.

17.3.2. Varsling

Boligafgiftsforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel eller med een måneds varsel, såfremt der i lejeaftalen er taget forbehold herom, jfr. lovens § 7, stk. 4.

Forhøjelse som følge af forbedringer og lignende kan tidligst varsles til ikrafttræden fra det tidspunkt, forbedringen tages i brug, jfr. bekendtgørelsen § 23, stk. 5.

Kravet skal fremsættes skriftligt over for den enkelte boligtager og indeholde oplysning om forhøjelsens størrelse, dens beregning samt grunden til lejeforhøjelsen, jfr. bekendtgørelsens § 23, stk. 5.

Opfylder varslingen ikke disse krav, er den ugyldig, og den herefter fornødne lejeforhøjelse må varsles på ny.

Uanset, at der skal ske kommunal godkendelse af en boligafgiftsforhøjelse, jfr. pkt. 17.3.3., kan forhøjelsen varsles - men ikke træde i kraft - før godkendelsen foreligger. I varslet skal der dog tages forbehold om godkendelsen. Varslingen må kun ske, såfremt selskabet senest samtidig med varslingen har ansøgt om kommunalbestyrelsens godkendelse. Dette skal fremgå af varslet.

Ved den første udlejning kan boligafgiften fastsættes foreløbigt, således at der ved udlejningen tages forbehold om lejeregulering med virkning for fremtiden, når byggeudgiften er opgjort og den endelige finansiering foretaget, jfr. bekendtgørelsens § 23, stk. 1. Forhøjelsen gennemføres med almindeligt varsel.

17.3.3. Kommunal godkendelse m.v.

17.3.3.1. Ved en afdelings ibrugtagelse

Ved en afdelings ibrugtagelse skal boligafgiften godkendes af kommunalbestyrelsen.

Det endelige budget vil normalt ikke kunne foreligge allerede på dette tidspunkt, hvorfor der kan godkendes en foreløbigt ansat boligafgift. For at sikre, at indtægterne allerede fra begyndelsen er tilstrækkelige til at dække de på dette tidspunkt påregnelige driftsudgifter, må kommunalbestyrelsen påse, at boligafgiften er fastsat på grundlag af et driftsbudget, der er ajourført umiddelbart inden udlejningen. En eventuel forhøjelse af den foreløbige boligafgift skal ligeledes godkendes af kommunalbestyrelsen. Efter byggeregnskabets afslutning og byggeriets prioritering fremsendes det endelige driftsbudget til kommunalbestyrelsen til godkendelse af den endelige boligafgift.

17.3.3.2. Senere forhøjelser

Senere lejeforhøjelser for at sikre balance på driftsbudgettet kræver ikke kommunal godkendelse. Derimod kræves kommunalbestyrelsens godkendelse ved forhøjelser som følge af forbedringer m.v., jfr. pkt. 17.3.3.3., samt ved ændringer af fordelingsgrundlaget, jfr. pkt. 17.3.1., 4. afsnit.

17.3.3.3. Forbedringer m.v.

Forhøjelse af boligafgiften som følge af udførte forbedringer, ombygninger (eksempelvis ombygning af ledige lejligheder til mindre lejligheder) og udbedringer af bygningsskader skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

Ved større forbedringsarbejder bør kommunalbestyrelsen ud over det driftsbudget, der følger med ansøgningen om arbejdets gennemførelse, og som er af betydning for afgørelsen af, om forbedringen kan tillades iværksat, forlange et nyt driftsbudget, når arbejdet er afsluttet, endeligt byggeregnskab udfærdiget og finansieringen tilendebragt.

Det forhold, at en boligtager eventuelt ved lejemålets indgåelse skal betale et kontant godtgørelsesbeløb eller en forhøjet boligafgift som følge af, at en tidligere boligtager efter aftale med selskabet selv har bekostet en forbedring af lejligheden, skal dog ikke godkendes af kommunalbestyrelsen.

17.3.3.4. Generelt

Ansøgning om godkendelse af lejen/lejeforhøjelsen indsendes senest samtidig med, at henholdsvis udlejningen påbegyndes, eller boligafgiftsforhøjelsen varsles. Som ovenfor nævnt skal der over for boligtagerne tages forbehold om kommunalbestyrelsens godkendelse.

Kommunalbestyrelsen træffer den endelige administrative afgørelse.

Der henvises til lovens § 7, stk. 3, samt bekendtgørelsens §§ 23, stk. 1, og 29.

17.3.3.5. Påbud

Kommunalbestyrelsen kan påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen, såfremt forholdene gør det påkrævet, jfr. lovens § 7, stk. 5.

Kommunalbestyrelsen træffer den endelige administrative afgørelse.

17.3.4. Huslejeaktioner

Der henvises til cirkulære af 16/5 1980 om huslejeaktioner som ændret ved cirkulære af 5/11 1980.

18. Kapitaltilskudslejligheder

18.1. Historisk oversigt

I perioden 1946-1967 blev af stat og kommune med hjemmel i byggestøttelovgivningen ydet særlige kapitaltilskud/finansieringstilskud til opførelse af lejligheder til mindstbemidlede, især børnerige lavindkomstfamilier.

Kapitaltilskuddene medførte en væsentlig lejenedsættelse og bevirkede, at lejlighederne kunne udlejes uden betaling af beboerindskud. Der er opført ca. 10.000 af disse lejligheder. Det var en betingelse for at opnå bolig i en lejlighed med kapitaltilskud, at husstandsindkomsten ikke oversteg et vist maksimum, senest 24.000 kr.

Hjemmelen til at yde disse kapitaltilskud blev ophævet i 1967, da indførelsen af boligsikringsordningen i forening med bestemmelserne om lån til betaling af beboerindskud gav den økonomisk dårligere stillede del af befolkningen mulighed for på denne måde at sikre sig en rimelig bolig. Lejlighederne kunne dog indtil den 1/4 1975 udlejes på de hidtidige vilkår til husstande, der opfyldte det nævnte indtægtskrav. Denne særordning vil herefter blive afviklet såvel for løbende lejemål som ved genudlejning, jfr. nedenfor.

18.2. Løbende lejemål

For løbende lejemål gælder fortsat de tidligere regler om nedsat boligafgift og om gradvis forhøjelse af boligafgiften ved stigende husstandsindkomst. Der henvises til § 17 i bekendtgørelse nr. 483 af 16/8 1973 af lov om boligbyggeri, jfr. den nugældende lovs § 95.

18.2.1. Boligafgift

For de boligtagere, der før den 1/4 1975 havde opnået bolig i en lejlighed, hvortil kapitaltilskud var ydet, gælder, at den fulde boligafgiftsnedsættelse som følge af det ydede tilskud kun bevares, så længe husstandsindkomsten ikke overstiger 24.000 kr. (Husstandsindkomsten beregnes efter reglerne i lov om individuel boligstøtte). Hver gang husstandsindkomsten stiger 1.000 kr. over denne grænse, forhøjes boligafgiften med 1/5 af forskellen mellem den boligafgift, der er fastsat under hensyn til kapitaltilskuddet, og den boligafgift, der ville være blevet fastsat uden et sådant tilskud.

Overstiger husstandsindkomsten 28.000 kr., betales fuld boligafgift.

Medfører ændring i husstandsindkomsten ændring af boligafgiften, får ændringen virkning fra den førstkommende 1. januar, der følger efter indkomstændringen.

18.2.2. Beboerindskud

Når boligtageren ikke længere opfylder betingelserne for at opnå nedsat boligafgift, dvs. når husstandsindkomsten overstiger 28.000 kr., kan kommunalbestyrelsen efter lovens ordlyd straks eller senere forlange, at boligtageren fraflytter lejligheden. Det er herved en forudsætning, at der i stedet anvises en anden lejlighed, der må anses for passende efter boligtagerens personlige og økonomiske forhold. Baggrunden for denne bestemmelse var at få kapitaltilskudslejlighederne stillet til rådighed for en familie med lavere indkomst, men da lejlighederne ikke længere kan genudlejes uden beboerindskud og til nedsat leje, jfr. pkt. 18.3., er der ikke længere grundlag for at anvende denne opsigelsesadgang.

Når boligtageren - uanset den højere husstandsindkomst - bliver boende, må boligtageren betale det indskud, som ville være gældende, såfremt kapitaltilskud ikke var ydet, jfr. lovens § 25 analogt.

Beboerindskuddet kan efter en konkret vurdering af boligtagerens økonomiske forhold, herunder muligheder for at opnå beboerindskudslån fra kommunen, indbetales afdragsvis.

18.3. Genudlejning

Ved genudlejning skal den nye boligtager - uanset indkomst - betale indskud og leje, som om kapitaltilskud ikke var ydet, jfr. lovens § 25.

18.4. Indbetaling af »merleje« og beboerindskud til Boligselskabernes Landsbyggefond og kommunen

18.4.1. »Merlejen«

Afdelingens indtægt ved boligtagerens betaling af den del af lejen, hvormed denne hidtil har været nedsat som følge af kapitaltilskuddet (»merlejen«), jfr. pkt. 18.2.1. og 18.3., skal indbetales til Boligselskabernes Landsbyggefond. Merlejen indgår som en del af landsbyggefondens »frie midler« og anvendes bl.a. til støtte til afdelinger med økonomiske vanskeligheder.

Indbetalingen til fonden skal ske een gang årlig, senest 2 måneder efter regnskabsårets afslutning, og være bilagt en af selskabets revisor attesteret opgørelse over beløbets beregning.

Der henvises til konto 201.9. på afdelingsregnskabet under cirkulærets pkt. 15.

18.4.2. Beboerindskud

Da kommunerne i sin tid ydede en del af kapitaltilskuddene og efter ordningens ophævelse typisk fik øgede udgifter til boligstøtte (boligsikring, boligydelse og beboerindskudslån), skal indtægterne ved boligtagernes betaling af beboerindskud indbetales til kommunen. Beløbet er efter lovens § 25 defineret som afdelingens indtægt ved boligtagerens betaling af beboerindskud. Opkrævning af indskud for disse afdelinger vil således ikke kunne medføre en ekstra indtægt for boligafdelingen, men må omvendt heller ikke påføre afdelingen tab.

Det er beboerindskuddet og ikke kommunens oprindelige kapitaltilskud, der skal indbetales til kommunen. Kapitaltilskuddet forbliver indestående på afdelingens balance som en del af den oprindelige finansiering af anskaffelsessummen, jfr. bemærkningerne til konto 410 på afdelingsregnskabet.

Til kommunen indbetales et beløb, der svarer til hele det indskud, som er modtaget fra boligtageren. Det samme må være udgangspunktet, såfremt lejligheden inden den 1/4 1975 har været udlejet på normale vilkår med opkrævning af indskud, men i den del af indskuddet, der udgør indekstillæg, kan dog fradrages beløb, der modsvarer udbetalte indekstillæg til fraflyttede lejere, og beløb, der er overført til byggefonden. Derimod kan eksempelvis ikke foretages modregning for den fraflyttede lejers eventuelt uerholdelige forpligtelser ved fraflytning, herunder udgifter i forbindelse med det lejedes kontraktmæssige istandsættelse, idet det ikke har været hensigten, at afdelingerne i forbindelse med overgangen fra kapitaltilskudslejligheder til udlejning på normale vilkår skulle have sikkerhed for tab, som der ellers ikke ville have været sikkerhed for.

Indbetalingen til kommunen kan ske af dispositionsfonden (konto 803 på selskabets balance).

Det indskud, der modtages fra boligtageren, indgår i afdelingens balance under konto 414.3. (ekstra indskud for lejligheder med kapitaltilskud).

Afsnit 5

Godtgørelse for boligtagers forbedringer m.v.

19. Erhvervelse af fast ejendom

19.1. Oprettelse af ny afdeling - Skøde

Ved erhvervelse af såvel ubebyggede som bebyggede ejendomme skal etableres en ny selvstændig afdeling, der skal have skøde på ejendommen, jfr. cirkulærets pkt. 1.2. og 3.2. Sker erhvervelsen til regulering af bestående afdelingers ejerforhold, skal der dog ikke oprettes en ny afdeling.

Der skal således allerede på erhvervelsestidspunktet oprettes en ny afdeling, der får skøde på ejendommen. En ny afdeling bør i øvrigt ikke erhverve større areal, end at den planlagte bebyggelse kan opføres som et enkelt, samlet byggeforetagende, dog eventuelt som successivt opførte byggeafsnit.

Der er i princippet intet til hinder for, at et boligselskab erhverver bebyggede ejendomme med henblik på beboelse, men også disse skal som nævnt organiseres som selvstændige afdelinger. Erhvervelsen bevirker ikke, at lejere, hvis lejeaftale er indgået før boligselskabets erhvervelse af ejendommen, får ændret principperne for lejefastsættelsen, jfr. § 4, stk. 2, nr. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Først efterhånden som lejlighederne genudlejes efter boligselskabets erhvervelse af sådanne ejendomme, får disse lejemål karakter af egentlige almennyttige lejligheder og således, at de herefter omfattes af de særlige regler om lejefastsættelse m.v. i lov om boligbyggeri. En sådan afdeling må ikke genudlejes efter reglerne om privat udlejningsbyggeri.

Selskabets erhvervelse af ejendomme med henblik på opførelse eller indretning af administrationslokaler indebærer ikke krav om oprettelse af ny afdeling.

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at der er etableret selvstændige afdelinger efter de herom gældende regler.

Bestemmelserne om, at den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen, er ikke blevet efterlevet i alle tilfælde. Således er i nogle tilfælde såvel ubebyggede som bebyggede ejendomme tilskødet selskabet og ikke de enkelte afdelinger. I andre tilfælde tilskødes ejendomme først den enkelte afdeling i takt med bebyggelsen. Kommunalbestyrelsen må derfor have opmærksomheden henledt på,

at selskaberne ved fremtidige erhvervelser overholder de gældende bestemmelser,

at allerede bebyggede ejendomme, der tilhører selskabet, tilskødes de pågældende afdelinger, og

at ubebyggede ejendomme, der tilhører selskabet, tilskødes de pågældende afdelinger, senest umiddelbart efter at der er meddelt tilsagn til nye byggeprojekter (skema 1-tidspunktet).

Boligstyrelsen er bekendt med, at overdragelse af fast ejendom fra een organisatorisk enhed under et almennyttigt boligselskab til en anden, f.eks. fra selskabet til en afdeling, er sket stempelfrit under hensyn til overdragelsens formelle karakter.

19.2. Garantitilsagn - Kommunal godkendelse

Boligselskabernes (afdelingernes) erhvervelse af fast ejendom kunne tidligere i alle tilfælde ske uden tilsynsmyndighedernes godkendelse og uden særlig sikkerhedsstillelse.

I forbindelse med ansøgning om ydelse af offentlig støtte til opførelse af byggeri er grundkøbesummens størrelse dog altid indgået i kommunens almindelige bedømmelse af støtteansøgningen. Har boligselskabet købt arealet af kommunen, foretager boligstyrelsen en særskilt vurdering af grundkøbesummens størrelse og købsvilkårene. Denne vurdering har imidlertid kun relation til den økonomiske behandling og bedømmelse af ansøgningen om offentlig støtte og indebærer ikke en offentlig godkendelse af selve erhvervelsen.

19.2.1. Garantitilsagn

Ved en ændring af lov om boligbyggeri, (lov nr. 206 af 18/5 1982), der trådte i kraft den 27/5 1982, indførtes en begrænsning i boligselskabernes hidtidige frie adgang til ejendomserhvervelse. Selskaberne (afdelingerne) kan herefter kun optage lån til (hel eller delvis) finansiering af grundkøb med henblik på senere bebyggelse, såfremt der foreligger tilsagn om garanti fra en kommune eller anden lige så sikker garanti, f.eks. fra bank, sparekasse eller forsikringsselskab, således at erhvervelsen ikke kan påføre selskabet eller dets boligtagere tab (lovens § 3, stk. 6, 1. punktum).

I det omfang, garantien tilvejebringes mod pantesikkerhed i den erhvervede grund, må långiver i tilfælde af misligholdelse alene kunne søge sig fyldestgjort i den købte grund, dvs. uden personlig hæftelse for afdelingen eller selskabet. Herudover må långiver erklære at ville respektere boligstyrelsens afgørelse med hensyn til, hvilken anskaffelsessum der vil kunne lægges til grund for tilsagn om støtte i henhold til reglerne i lov om boligbyggeri i forbindelse med ejendommens bebyggelse med almennyttigt boligbyggeri. Långiver vil derfor ikke kunne gøre krav gældende i henhold til grundkreditaftalen og i henhold til det til sikkerhed stillede pantebrev (f.eks. ejer- eller sælgerpantebrev) mod den pågældende afdeling eller selskabet ud over beløb, der under anskaffelsessummen kan medtages som grundkøbesum. Långiver vil således ikke kunne gøre krav herudover gældende, som kan overvæltes på kommende boligtagere i bebyggelsen.

Det betragtes ikke herudover som tilstrækkelig garanti, at enkeltpersoner eller firmaer, herunder entreprenører, stiller kaution eller påtager sig anden form for garanti.

Hensigten hermed er at undgå, at tab som følge af, at en byggegrund er købt for dyrt og/eller ikke kan bebygges på det påregnede tidspunkt, kan berøre selskabet eller dets øvrige afdelinger økonomisk.

En ny afdeling stiftes uden egenkapital, og erhvervelse af fast ejendom må derfor altid ske ved »ekstern« eller »intern« lånefinansiering. Ved »ekstern« lånefinansiering optager afdelingen (eller eventuelt selskabet med henblik på videreudlån til afdelingen) lån i bank, sparekasse m.v., og ved »intern« lånefinansiering yder selskabet/forretningsførerselskabet lån til afdelingen af midler fra selskabets dispositionsfond, selskabets øvrige egenkapital eller af andre afdelingers midler, herunder byggefondens midler, som selskabet/forretningsførerselskabet har i forvaltning, og som der kan disponeres over efter reglerne om udlån af afdelingers midler, jfr. cirkulærets pkt. 4.

Når en ejendom erhverves med henblik på senere bebyggelse, kræves garantitilsagn, såfremt erhvervelsen sker ved »ekstern« lånefinansiering; men ikke hvis erhvervelsen alene finansieres ved lån af midler, selskabet kan disponere over til dette formål. Er der allerede meddelt tilsagn om støtte i henhold til loven, vil finansiering via sædvanlige byggelån i bank, sparekasse m.v. eller lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond dog kunne ske uden garantitilsagn.

Erhvervelse af ejendomme, der ikke sker med henblik på senere bebyggelse, f.eks. skelreguleringer, medfører ikke krav om garantitilsagn.

19.2.2. Kommunal godkendelse

Ved en lovændring i 1984 (lov nr. 283 af 6/6 1984 om ændring af lov om boligbyggeri) blev der indført den skærpelse, at erhvervelse af ejendomme, der ikke udelukkende finansieres ved optagelse af lån (»ekstern« lånefinansiering), kun kan ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Hvis kommunalbestyrelsen ikke kan godkende erhvervelsen, skal der gives selskabet meddelelse herom senest 6 uger fra modtagelsen af selskabets ansøgning. Bestemmelsen trådte i kraft den 15/6 1984.

Der henvises til lovens § 3, stk. 6, 2. og 3. punktum, og bekendtgørelsens § 32, nr. 2.

Baggrunden for bestemmelsen er især den risiko for egenkapitalen, som en ejendomserhvervelse, der ikke er tilstrækkeligt koordineret med den kommunale planlægning, eller som omfatter erhvervelse af bebyggede ejendomme, vil kunne indebære.

Kravet om kommunal godkendelse omfatter således de situationer, hvor erhvervelse af ejendomme finansieres helt eller delvis ved »intern« lånefinansiering, dvs. ved lån af dispositionsfondsmidler, afdelingsmidler m.v., jfr. pkt. 19.2.1.

Ansøgning om godkendelse indsendes til kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Som nævnt er der en svarfrist på 6 uger, da selskaberne, når ejendomme søges erhvervet i konkurrence med andre, kan have en betydelig interesse i hurtigt at blive bekendt med kommunalbestyrelsens stilling. Overskrides fristen, kan ejendommen erhverves uden at afvente kommunalbestyrelsens godkendelse.

Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke indbringes for højere administrativ myndighed, dvs. at afgørelsen ikke kan indbringes for boligstyrelsen.

19.2.3. Oversigt over, i hvilke tilfælde der til ejendomserhvervelse kræves garantitilsagn og/eller kommunal godkendelse efter lovens § 3, stk. 6:

---------------------------------------------------------------- Ejendomme, der Ejendomme der Finansiering af erhverves med erhverves uden erhvervelsen henblik på senere henblik på senere bebyggelse bebyggelse ---------------------------------------------------------------- Fuld lånefinansiering Garantitilsagn - ---------------------------------------------------------------- Delvis lånefinansiering Garantitilsagn + Godkendelse Godkendelse ---------------------------------------------------------------- Uden lånefinansiering Godkendelse Godkendelse ----------------------------------------------------------------

Ved lånefinansiering forstås her »ekstern« lånefinansiering, dvs. at afdelingen - eller eventuelt selskabet - optager lån i bank, sparekasse m.v., jfr. nærmere pkt. 19.2.1.

19.3. Pantsætning ved ejendomserhvervelse

Udstedelse af pantebreve i forbindelse med ejendomserhvervelse kræver ikke særskilt godkendelse fra boligstyrelsen, jfr. cirkulærets pkt. 22 om pantsætning af fast ejendom.

20. Afhændelse af fast ejendom

20.1. Boligstyrelsens samtykke

Afhændelse af fast ejendom kan efter lovens § 3, stk. 5, 1. punktum, kun ske med boligministerens (boligstyrelsens) samtykke, se dog pkt. 20.3.

Også afhændelser inden for det enkelte selskab, f.eks. fra een afdeling til en anden eller fra selskabet til en afdeling, er omfattet af kravet om boligstyrelsens samtykke.

Ejendommen skal søges afhændet til en sum, der svarer til værdien i handel og vandel. Hvis det efter de konkrete omstændigheder tilsigtes, at afhændelsen skal ske uden tab for selskabet, f.eks. ved afhændelse af en institution til kommunen, bør man i øvrigt sikre sig, at salgssummen også dækker eventuelle byggefondsindeståender i afdelingen.

20.2. Ansøgning Ansøgningen skal mindst indeholde oplysning om

1. ejendommens matr.nr., beliggenhed, areal og seneste offentlige vurdering,

2. ejendommen er ubebygget eller bebygget, idet der i sidstnævnte fald må gives nærmere oplysninger om bebyggelsens art, omfang og vedligeholdelsesstand samt om udlejningsforhold, jfr. i øvrigt nedenfor,

3. ejendommens prioriteringsforhold, herunder særligt om der i ejendommen indestår statslån og/eller statsgaranterede lån. I bekræftende fald må oplyses, om ejendommens værdi er medtaget i den for statsstøttens beregning afgørende anskaffelsessum,

4. årsagerne til den påtænkte afhændelse,

5. salgssummen og de øvrige vilkår for afhændelsen, idet ansøgningen vedlægges kopi af slutseddel eller skøde (betinget af boligstyrelsens samtykke) - eventuelt udkast hertil - og tingbogsattest, og

6. om der på ejendommen hviler særlige deklarationer af betydning for den påtænkte afhændelse, eller om der er særlige problemer i øvrigt.

Det bemærkes, at der som hovedregel ikke meddeles samtykke til afhændelse af almennyttige beboelsesejendomme.

Ansøgningen indsendes til boligstyrelsen gennem kommunalbestyrelsen, der ved fremsendelsen til styrelsen skal udtale sig om ansøgningen, herunder om værdien af den pågældende ejendom er medtaget i den anskaffelsessum, der i sin tid blev lagt til grund for statsstøttens beregning. Endvidere skal oplyses, om kommunalbestyrelsen uanset afhændelsen vedstår sin regaranti for indestående statslån eller statsgaranterede lån.

Det er i øvrigt et ufravigeligt krav, at nettoprovenuet ved hel eller delvis afhændelse af ejendomme, der er opført med statsstøtte indbetales som et ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån. Dette gælder, uanset om ejendommen siden opførelsen måtte være steget i værdi. Herved sikres, at ejendommen ikke er overfinansieret. Ved nettoprovenu forstås salgssummen med fradrag af omkostninger i forbindelse med afhændelsen, f.eks. advokatomkostninger, etablering af hegn.

Herudover reguleres eventuel rentesikring/rentebidrag og afdragsbidrag.

Der henvises i øvrigt til bekendtgørelsens § 38.

20.3. Ekspropriation

Afståelse af areal ved ekspropriation kræver ikke boligministeriets samtykke. Indestår der statslån eller statsgaranterede lån i det pågældende areal, og skal der indhentes tilladelse fra panthaverne m.v. til udbetaling af erstatningen, træffer Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning på boligministerens vegne bestemmelse om, hvorvidt og i hvilket omfang den tilkendte eller aftalte ekspropriationserstatning kan tillades udbetalt til afdelingen eller selskabet, eller om den vil være at indbetale som et ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån. Tilsvarende regler gælder ved udbetaling af erstatning i forbindelse med tvangsmæssige pålæg af servitutter.

Hypotekbankens afgørelse kan indbringes for boligministeren (boligstyrelsen). Der henvises til bekendtgørelsens § 37, stk. 3 og 4.

21. Væsentlig forandring af fast ejendom. Tillægslån

21.1. Generelt

Væsentlig forandring af ejendomme, der tilhører almennyttige boligselskaber, kan efter lovens § 3, stk. 5, kun ske med boligministerens (boligstyrelsens) samtykke, jfr. dog nedenfor om hypotekbankens, kommunalbestyrelsens og amtsrådets bemyndigelse. Bestemmelsen omfatter også ejendomme, der er opført uden statsstøtte.

Ved afgørelsen af, om der foreligger en væsentlig forandring, lægges bl.a. vægt på

om antallet af beboelseslejligheder ændres,

om antallet eller fordelingen af rum i de enkelte beboelseslejligheder ændres,

om finansieringen kan ske uden optagelse af lån i ejendommen, eller

om forandringen kan ske uden boligafgiftsforhøjelser, bortset fra helt ubetydelige forhøjelser.

21.2. Hypotekbankens samtykke. Tillægslån

21.2.1. Forhåndsgodkendelse

Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning er efter bekendtgørelsens § 37, stk. 2, bemyndiget til på boligministerens vegne at meddele samtykke til gennemførelse af forandringer af en ejendom og afgøre spørgsmål om udgifternes finansiering, herunder meddele samtykke til, at statslån eller statsgaranterede lån rykker tilbage for foranstående lån eller tillægslån, jfr. dog pkt. 21.3. og 21.5.

Hypotekbankens afgørelse kan indbringes for boligministeren (boligstyrelsen) efter bekendtgørelsens § 37, stk. 4.

Ansøgning skal indsendes til hypotekbanken forinden arbejderne påbegyndes. Der vil i almindelighed kunne forventes godkendt arbejder, til hvis gennemførelse der ved nybyggeri eller ombygninger ville kunne ydes statsstøtte. Herudover vil der i almindelighed kunne forventes godkendt energibesparende arbejder, som en registreret energikonsulent har stillet forslag om i en varmesynsrapport for ejendommen. Yderligere vil arbejder i forbindelse med en ændring af ejendommens varmeforsyning, der er i overensstemmelse med en kommunal varmeforsyningsplan, en godkendt delplan eller et godkendt varmeforsyningsprojekt, jfr. lov om varmeforsyning, kunne forventes godkendt.

For at reducere omkostningerne ved installering, forbedring eller udskiftning af centralvarme- og varmtvandsinstallation og for at opnå den bedst mulige varmeøkonomi i ejendommen vil det normalt være et vilkår, at ejendommen opfylder, eller i forbindelse med ovenfor nævnte arbejder kommer til at opfylde, de krav til varmeisolering, der stilles ved nybyggeri.

21.2.2. Tillægslån

Hypotekbanken kan som nævnt afgøre spørgsmål om udgifternes finansiering og kan herunder meddele samtykke til, at finansieringen sker ved optagelse af lån med pant i ejendommen, jfr. cirkulærets pkt. 22.2.

Som udgangspunkt vil alene blive givet samtykke til optagelse af tillægslån - og til at statslån/statsgaranterede lån rykker for sådanne lån - i forbindelse med forbedringsarbejder, herunder energibesparende foranstaltninger, men hypotekbanken kan efter en konkret vurdering tillade tillægslån - og rykning - til finansiering af andre arbejder, f.eks. større opretningsarbejder. Hypotekbanken kan ved afgørelsen bl.a. lægge vægt på, om Boligselskabernes Landsbyggefond yder tilskud til opretningsarbejderne.

Tilladelse til optagelse af tillægslån vil - uanset om lånet skal have pantesikkerhed forud for eller efter statslånet eller det statsgaranterede lån - kun blive bevilget inden for samme lånegrænse af den godkendte udgift ved forbedringen (efter fradrag af eventuelle tilskud f.eks. fra Boligselskabernes Landsbyggefond) som den, der gjaldt ved ydelse af statslånet eller det statsgaranterede lån og i øvrigt under iagttagelse af de almindelige regler i realkreditlovgivningen.

Overstiger tillægslånet denne »lånegrænse«, må lånet nedbringes eller det overskydende beløb betales som ekstraordinært afdrag på statslånet eller det statsgaranterede lån.

Det forudsættes endvidere, at kommunalbestyrelsen overfor hypotekbanken erklærer, at der er balance mellem udgifter og indtægter, at der ikke er opsamlede underskud på balancen, og at den pågældende afdeling i øvrigt er økonomisk velfunderet.

21.2.3. Efterfølgende godkendelse af tilslutning til naturgasnet eller kraftvarmeværk m.v.

Indhentning af hypotekbankens forhåndsgodkendelse - og af kommunalbestyrelsens anbefaling - kan i visse tilfælde gøre det vanskeligt for et boligselskab at få arbejder i forbindelse med tilslutning til naturgasnettet eller kraftvarmeværker m.v. udført, inden den hidtidige energiforsyning ophører i overensstemmelse med varmeplanlægningen. Sådanne tilslutningsarbejder, hvis udførelse på grund af muligheden for - længerevarende - afbrydelse af den hidtidige energiforsyning ikke kan afvente et forhåndssamtykke, kan derfor udføres og finansieres på de betingelser, der er nævnt nedenfor, således at der blot efterfølgende skal indsendes ansøgning om samtykke. Dette indebærer samtidig, at et boligselskab i forbindelse med finansieringen af disse arbejder kan udstede og lade tinglyse pantebreve uden på forhånd at indhente boligministerens (hypotekbankens) samtykke hertil.

Dette efterfølgende samtykke kan påregnes meddelt, såfremt følgende vilkår er opfyldt:

1. Kommunalbestyrelsen attesterer,

at udgiften i henhold til det specificerede byggeregnskab er rimelig og afholdt,

at arbejderne er i overensstemmelse med varmeplanlægningen,

at den har godkendt eventuelt nødvendige boligafgiftsforhøjelser, samt

at den, hvis forbedringen finansieres med lån, der skal have pant forud for statslån eller statsgaranterede lån, vedstår sine garanti- eller regarantiforpligtelser uanset tilbagerykningen.

2. Det dokumenteres, at de eventuelt optagne pantesikrede låns nettoprovenu ikke i relation til den attesterede byggeudgift efter fradrag af eventuelle tilskud, f.eks. fra Boligselskabernes Landsbyggefond, overstiger den lånegrænse, som i sin tid gjaldt ved ydelsen af statslån eller statsgaranterede lån, eller at et eventuelt overskydende nettoprovenu er indbetalt som et ekstraordinært afdrag på statslånet, det statsgaranterede lån eller de foranstående lån. Ved nettoprovenuberegningen fradrages indskud i vedkommende realkreditinstitut og et eventuelt kurstab, mens udgiften til kurtage etc. henføres til byggeregnskabet.

3. Det dokumenteres, at lånevilkårene for de eventuelt optagne lån ikke er ringere end de almindelige vilkår for realkreditinstitutternes lån til sådanne formål.

Opmærksomheden henledes på, at byggearbejder af den her omhandlede karakter ikke kan finansieres ved optagelse af indekslån.

Er der tvivl om, hvorvidt de ovenfor nævnte vilkår vil kunne opfyldes, skal der altid indsendes ansøgning om forhåndssamtykke.

Baggrunden herfor er, at virkningen af, at en ansøgning om efterfølgende samtykke eventuelt ikke imødekommes, ubetinget vil være, at underfinansieringen skal afvikles over en 5-årig periode ved en forhøjelse af huslejen. Under særlige omstændigheder vil afviklingsperioden imidlertid kunne udstrækkes over en længere årrække, dog højst 10 år.

Det bemærkes, at det forhold, at boligselskabet burde have indhentet forudgående samtykke, eller at en ansøgning om efterfølgende godkendelse ikke imødekommes, efter boligstyrelsens opfattelse ikke berører pantebrevets gyldighed eller indebærer, at det må slettes af tingbogen.

21.3. Boligstyrelsens samtykke

Boligministerens (boligstyrelsens) samtykke er nødvendigt til følgende forandringer:

1. Forandringer, der fratager lejligheden dens karakter af almindelig bolig.

2. Nedlæggelse af beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse med henblik på anden anvendelse, jfr. dog pkt. 21.4.

3. Sammenlægning af beboelseslejligheder.

4. Opdeling af store beboelseslejligheder i flere mindre lejligheder.

Nedlæggelse af beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan kun forventes godkendt, når ganske særlige forhold taler derfor og som hovedregel kun med henblik på formål, der tjener til opfyldelse af et påtrængende behov hos ejendommens beboere, der ikke (for tiden) kan opfyldes på anden måde, f.eks. indretning af ejendomskontor eller almen lægepraksis. Godkendelsen gøres som oftest tidsbegrænset. (Iøvrigt bemærkes, at en boligtager ikke uden selskabets samtykke må bruge det lejede til andet formål end aftalt, og at selskabet kan hæve lejeaftalen, når benyttelsen går ud over det aftalte, og boligtageren ikke trods selskabets indsigelse er ophørt hermed. Spørgsmålet om, hvorvidt et beboelseslejemål tillige kan anvendes til delvis erhvervsudøvelse, afhænger således af lejekontrakten, idet man dog vedrørende brugsrettens afgrænsning må henvise til domspraksis. Eventuel uenighed herom vil skulle indbringes for domstolene).

Opdeling af store, ledige beboelseslejligheder i flere mindre lejligheder kan som udgangspunkt forventes godkendt, såfremt det dokumenteres eller sandsynliggøres, at finansieringen af ombygningsudgifterne må antages at ville belaste afdelingens lejeniveau mindre, end afvikling af forventede driftsunderskud som følge af udlejningsvanskeligheder ellers ville gøre. For så vidt angår mulighederne for offentlig støtte henvises til lovens §§ 54 a og 54 b.

21.4. Ansøgning

Ansøgning til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning/boligstyrelsen indsendes gennem kommunalbestyrelsen, idet de fornødne oplysninger vedlægges, herunder oplysninger om udgifterne ved arbejdets udførelse og om finansieringen.

Det vil være en forudsætning for at kunne finansiere forbedringer ved optagelse af lån, der skal have pant forud for statslån eller statsgaranterede lån, at også kommunalbestyrelsen vedstår sin regaranti uanset rykningen, jfr. iøvrigt cirkulærets pkt. 21.2.1., sidste afsnit.

Kommunalbestyrelsens anbefaling forudsættes i øvrigt at indebære, at kommunalbestyrelsen finder, at der ikke er betænkeligheder af teknisk beskaffenhed, og at udgifterne ved forandringen er rimelige. Hypotekbanken/boligstyrelsen foretager således ikke en teknisk/økonomisk vurdering af forandringerne og disses bekostning.

21.5. Kommunalbestyrelsens eller amtsrådets samtykke

Kommunalbestyrelsen kan uden samtykke fra boligstyrelsen eller hypotekbanken - men efter aftale med boligselskabet - tillade beboelseslejligheder nedlagt med henblik på indretning af de institutioner og boliger, der er omhandlet i kapitel 16 i lov om social bistand, nemlig

1) daginstitutioner for børn og unge,

2) daghjem og dagcentre,

3) plejehjem, og

4) beskyttede boliger.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere tillade nedlæggelse af beboelseslejligheder med henblik på indretning af

5) kommunale pensionistboliger.

Amtsrådet kan - ligeledes uden samtykke fra boligstyrelsen eller hypotekbanken - efter aftale med et boligselskab tillade nedlæggelse af beboelseslejligheder med henblik på tilvejebringelse af de institutioner og boliger, der er omhandlet i kapitel 17 i lov om social bistand, nemlig

1) rådgivningscentre for børn og unge,

2) revalideringsinstitutioner m.v.,

3) særlige daginstitutioner for børn og unge med vidtgående fysiske eller psykiske handicaps,

4) døgninstitutioner for børn og unge,

5) svangre- og mødrehjem,

6) forsorgshjem m.v. og

7) institutioner for personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicaps og særlige plejehjem.

Der henvises til de nærmere regler herom, herunder reglerne om kommunalbestyrelsens (amtsrådets) indberetning til Boligselskabernes Landsbyggefond og til hypotekbanken og om helt eller delvis bortfald af ydet offentlig støtte til de pågældende lejligheder i lovens §§ 84-86, boligministeriets cirkulære af 1/9 1976 om støtte til lette kollektivboliger m.v., specielt punkterne 7 og 8, samt boligstyrelsens cirkulære af 30/3 1982 om offentlig støtte til lette kollektivboliger, finansieret med indekslån, specielt punkterne 11 og 20. Amtsrådet skal underrette kommunalbestyrelsen om nedlæggelse af beboelseslejligheder. Kommunalbestyrelsen (amtsrådet) skal endvidere underrette det långivende realkreditinstitut for såvidt angår byggerier finansieret med indekslån, hvortil staten betaler rentebidrag og eventuelt afdragsbidrag. Meddelelsen til realkreditinstituttet skal ledsages af oplysninger om bebyggelsens boligareal samt arealet af de lejligheder, der udgår, således at realkreditinstituttet bliver i stand til at beregne det rentebidrag, der svarer til de udgåede lejligheder, og som ikke længere skal betales af staten.

Man skal henlede opmærksomheden på, at ovennævnte bestemmelser ikke indebærer en særlig adgang til opsigelse/ophævelse af eksisterende lejemål.

Herudover kan kommunalbestyrelsen for at imødegå væsentlige udlejningsvanskeligheder efter § 1, stk. 3, i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier (lovbekendtgørelse nr. 480 af 16/8 1982) tillade, at de gældende regler for udlejning af lejligheder midlertidigt fraviges. Kommunalbestyrelsen vil således eksempelvis kunne tillade midlertidig nedlæggelse af beboelseslejligheder med henblik på udleje som enkeltværelser eller til andet formål end beboelse. Sådan tilladelse bør indberettes til boligstyrelsen, jfr. iøvrigt organisationscirkulærets pkt. 21.

Det bemærkes, at realkreditlån, der hviler på den almennyttige bebyggelse som helhed, forfalder delvis til indfrielse, hvis ovennævnte nedlæggelse af beboelseslejligheder sker inden 2 år efter lånets udbetaling og omfatter mere end 5 pct. af den almennyttige beboelsesbebyggelses bruttoetageareal. Den del af ejendommen, der efter nedlæggelse af beboelseslejligheder er overgået til anden anvendelse, vil herefter kunne belånes efter de låneregler, der gælder for det nye formål.

Man skal endvidere gøre opmærksom på, at kvoten for almennyttigt byggeri ikke senere kan forhøjes som følge af, at lejlighederne ikke længere benyttes til deres oprindelige formål.

Kommunalbestyrelsen kan herudover på boligministerens vegne meddele samtykke til ændring af den enkelte lejligheds rumfordeling, dvs. opsættelse eller nedtagelse af skillevægge i den enkelte lejlighed. Ændres antallet af beboelseslejligheder, skal boligstyrelsens samtykke som ovenfor nævnt indhentes. Der må kun tillades en permanent ændring af lejlighedens rumfordeling, hvor særlige forhold taler derfor, eksempelvis hvor uhensigtsmæssig indretning af meget små lejligheder medfører udlejningsvanskeligheder. Baggrunden herfor er, at det er en forudsætning for at yde støtte til nyt almennyttigt byggeri, at der iagttages særlige regler om forholdet mellem lejlighedens areal og antallet af beboelsesrum, ligesom det skal tilstræbes, at den enkelte bebyggelse består af lejligheder, der med hensyn til størrelse tilgodeser behovet hos såvel enlige som familier med børn.

21.6. Boligafgiftsforhøjelse

Kommunalbestyrelsen skal fortsat efter bekendtgørelsens § 29 godkende eventuelle boligafgiftsforhøjelser i forbindelse med udførte forbedringer, ombygninger og udbedringer af byggeskader. Kommunalbestyrelsen træffer den endelige administrative afgørelse.

Der vil ikke kunne forventes tilladt forbedringer, der vil medfører en forhøjelse af boligafgiften, som efter kommunalbestyrelsens skøn vil gøre det vanskeligt for de familier, som efter deres økonomiske og personlige forhold har behov for boligerne, at udrede boligafgiften.

21.7. Beboerdemokrati

Om afdelingsbestyrelsens og afdelingsmødets beføjelser til at beslutte, at der i afdelingen skal udføres rimelige moderniseringsarbejder eller kollektive anlæg, henvises til organisationscirkulærets pkt. 6.

22. Pantsætning af fast ejendom

22.1. Uden samtykke

Pantsætning kan efter lovens § 3, stk. 5, 2. punktum, ske, uden samtykke i forbindelse med:

1. Ejendomserhvervelse.

2. Optagelse af byggelån.

3. Endelig prioritering af nyopførte ejendomme.

4. Endelig prioritering af ejendomme, der er udbedret med støtte efter lovens § 54, dvs. lån der optages i forbindelse med bygningsskader, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom.

5. Endelig prioritering af ejendomme, der er ombygget eller forbedret efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom.

6. Pantebreve til Boligselskabernes Landsbyggefond.

For så vidt angår betingelserne for at optage lån i forbindelse med erhvervelse af ejendomme henvises i øvrigt til cirkulærets pkt. 19 om erhvervelse af fast ejendom.

Pantsætning, der sker efter § 4 i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier, jfr. lovbekendtgørelse nr. 480 af 16/8 1982, kræver ikke særskilt godkendelse.

22.2. Boligstyrelsens eller hypotekbankens samtykke

Udstedelse af pantebreve i almennyttige boligselskabers ejendomme kræver - bortset fra de tilfælde, der er nævnt under pkt. 22.1. - boligministerens (boligstyrelsens) samtykke (lovens § 3, stk. 5, 2. punktum).

Tilladelse til pantsætning til sikkerhed for lån optaget i forbindelse med gennemførelse af forandringer af en ejendom meddeles dog - bortset fra de i pkt. 21.3. særligt opregnede tilfælde på boligministerens vegne af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning efter bekendtgørelsens § 37, stk. 2.

Hypotekbankens afgørelse kan indbringes for boligministeren (boligstyrelsen) efter bekendtgørelsens § 37, stk. 4.

Såfremt sikkerheden ønskes stillet i form af et ejerpantebrev, vil en eventuel tilladelse bl.a. blive gjort betinget af, at ejerpantebrevet forsynes med en påtegning om, at det, når det pågældende lån er tilbagebetalt, enten aflyses, eller kun overdrages eller på ny stilles som sikkerhed med boligstyrelsens/hypotekbankens samtykke.

23. Den enkelte boligtagers adgang til at foretage ændringer af det lejede og om godtgørelse for forbedringer ved fraflytning

23.1. Samtykke

Boligtageren må ikke foretage ændringer i boligen uden selskabets skriftlige samtykke, bortset fra de tilfælde, hvor lejelovgivningen indeholder særlig hjemmel til ændringen, jfr. herunder pkt. 8 i cirkulære af 4/12 1979 om lejeloven. Der henvises iøvrigt til cirkulærets pkt. 23.3.

Selskabet må drage omsorg for at indhente eventuelt fornødent samtykke fra boligstyrelsen/hypotekbanken, jfr. pkt. 21.

Hvor ændringer måtte kræve tilladelse fra andre myndigheder, herunder bygningsmyndighederne, indhentes denne af selskabet, som da kan beregne sig et honorar til dækning af eventuelle udgifter ved udarbejdelsen af ansøgningsmateriale.

Har en boligtager foretaget ændringer i boligen uden fornøden samtykke, kan selskabet foretage retablering på boligtagerens bekostning.

23.2. Retableringspligt. Forhøjelse af beboerindskud

Selskabet må i forbindelse med sit samtykke til ændringen tage stilling til, hvorvidt der skal stilles krav om retablering ved fraflytning. Har selskabet meddelt samtykke uden at tage forbehold om retablering, kan der ikke senere stilles krav herom.

Stilles der krav om retablering, bør der, hvor det erlagte beboerindskud ikke har den fornødne størrelse, kræves indskudsforhøjelse svarende til den påregnelige udgift ved retableringen, jfr. konto 414.4. på afdelingsregnskabet, eller anden form for garantistillelse. En sådan indskudsforhøjelse skal - i modsætning til forhøjelse ved genudlejning - ikke godkendes af kommunalbestyrelsen.

Hvor der til malede bygningsdele og inventar vælges andre farver end de oprindelige, betragtes dette ikke som en ændring, der kan kræves retableret, under forudsætning af, at helhedsindtrykket er pænt og uden særligt atypisk farvevalg, og at arbejdet er udført håndværksmæssigt forsvarligt.

Krav om retablering vil ofte kunne fratage boligtageren lysten til at foretage ændringer, herunder forbedringer, af boligen. Der bør derfor i selskaberne stiles mod, at der i forbindelse med rimelige ændringer, herunder især mindre indgribende ændringer, ikke stilles krav om retablering.

23.3. Retningslinier i det enkelte boligselskab

Der bør i det enkelte boligselskab for hver afdeling udarbejdes retningslinier for, hvilke ændringer der vil kunne udføres i boligerne - i forbindelse hermed bestemmes, hvornår indhentning af særskilt tilladelse fra selskabet i de enkelte tilfælde er ufornøden - og om der vil blive stillet krav om retablering og depositum. Det må dog altid være en betingelse, at arbejderne er udført håndværksmæssigt forsvarligt og er generelt anvendelige også for senere boligtagere. Ændringer må endvidere ikke fratage lejligheden dens karakter af almindelig bolig.

23.4. Boligafgiftsforhøjelse ved genudlejning

Har ændringen karakter af en forbedring, kan boligafgiften forhøjes ved genudlejning med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi på dette tidspunkt, jfr. pkt. 17 om lejefastsættelsen.

23.5. Godtgørelse for forbedringer

23.5.1. Aftale

Ønsker boligtageren at forbedre det lejede for et beløb, der overstiger eet års leje på forbedringstidspunktet, kan boligtageren og boligselskabet aftale, at der ved boligtagerens fraflytning ydes denne en godtgørelse, jfr. lejelovens § 63, der også omfatter almennyttige boligselskaber.

Bestemmelsen er indsat for at tilskynde boligtagere til selv at bekoste forbedringer, men boligselskabet er, som det fremgår, ikke forpligtet til at indgå en sådan aftale. Afgørelsen heraf må bl.a. bero på en vurdering af forbedringens karakter. Således vil der ikke kunne ydes godtgørelse for særligt luksusprægede arbejder eller for arbejder af et omfang, der vil medføre sådanne udgifter for en eventuel ny boligtager, at lejligheden vanskeligt kan stilles til rådighed for de befolkningsgrupper, den er opført for.

Bestemmelsen i lejelovens § 63 om godtgørelse for forbedringer er fravigelig. Der er således ikke i lovgivningen noget til hinder for, at der mellem et boligselskab og en boligtager træffes aftale om, at der ydes godtgørelse for forbedringer af boligen, selv om udgiften ikke overstiger eet års boligafgift på forbedringstidspunktet. I denne situation kan boligselskabet dog ved genudlejning ikke stille krav om, at den efterfølgende boligtager skal refundere godtgørelsesbeløbet kontant, men kan alene stille krav om en boligafgiftsforhøjelse.

For at fremme boligtagernes interesse i selv at bekoste ændringer, der medfører en forøgelse af det lejedes værdi, vil det være hensigtsmæssigt, at boligselskaberne overvejer mulighederne for at yde godtgørelse for sådanne forbedringer ved fraflytning i videre omfang, end det tidligere har været tilfældet.

En sådan aftale om godtgørelse skal ikke godkendes af kommunalbestyrelsen, selv om den eventuelt kan indebære en senere boligafgiftsforhøjelse for forbedringer, men selve forbedringen skal godkendes efter de sædvanlige regler herom, såfremt der er tale om en væsentlig forandring, jfr. cirkulærets pkt. 21.

Bestemmelserne om godtgørelse ved fraflytning for ændringer og forbedringer finder også anvendelse på lejemål om hus og husrum, der anvendes til andet end beboelse, eksempelvis erhvervslejemål.

Afdelingens forpligtelse til - i givet fald - at yde godtgørelse skal fremgå af en note til regnskabet.

23.5.2. Godtgørelsens størrelse og udbetaling

Medmindre andet aftales under hensyn til forbedringens karakter, herunder forbedringens levetid, udgør godtgørelsen boligtagerens godkendte udgift med fradrag af 1/10 af beløbet for hvert hele år, boligtageren har benyttet forbedringen.

Godtgørelsen afskrives som udgangspunkt med lige store beløb over 10 år, men kan f.eks. også afskrives med et vist beløb straks og med lige store beløb herefter.

Godtgørelsen udbetales af boligselskabet ved boligtagerens flytning.

23.5.3. Efterfølgende boligtagere

Boligselskabet kan ved genudlejning hos den nye boligtager kræve

1. en boligafgiftsforhøjelse, der modsvarer forbedringen, eller

2. kontant refusion af den ydede godtgørelse, jfr. dog under pkt. 23.5.1., 3. afsnit.

Flytter en boligtager uden at have krav på godtgørelse, kan der alene ske forhøjelse af boligafgiften.

Betaler en efterfølgende boligtager beløbet kontant, afskrives dette beløb over den resterende del af afskrivningsperioden efter de oprindeligt aftalte afskrivningsprincipper, medmindre andet aftales. Dette gælder også senere boligtagere.

23.5.4. Retningslinier i det enkelte boligselskab

I de enkelte boligselskaber bør der udarbejdes retningslinier

om hvilke forbedringer selskabet vil yde godtgørelse for, eventuelt med angivelse af minimums- og maksimumsbeløbsgrænser,

om fastsættelse af godtgørelsens størrelse,

om dennes afskrivning i boperioden, og

om den efterfølgende boligtager kan vælge mellem en boligafgiftsforhøjelse eller kontant betaling af godtgørelsen.

Boligselskabet må herved foretage en nøje vurdering af, om det er muligt at klare en likviditetsbelastning som følge af, at en ydet godtgørelse ikke refunderes kontant ved genudlejning men først via en boligafgiftsforhøjelse.

Der henvises i øvrigt til organisationscirkulærets pkt. 6.

23.6. Forbedring foretages af selskabet efter ønske fra enkelte boligtagere

Der foreligger også den mulighed, at forbedringer af det lejede - f.eks. køkkenmoderniseringer - gennemføres i takt med ønskerne herom blandt de enkelte beboere. Udgifterne hertil opkræves i så fald over boligafgiften for de lejligheder, hvor forbedringen er gennemført.

Underskrift 1

Boligstyrelsen, den 25. oktober 1985 H. E. Rasmussen /Birthe Lehmann

Bilag 1

Bilag 2

Bilag 3

Bilag 4

Bilag 5

Bilag 6

KONTERINGSSKITSER

Bilag 7

Bilag 8

Boligstyrelsens instruks af 24. maj 1985

Instruks om revision af almennyttige boligselskabers regnskaber

(jfr. bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed § 25, stk. 4)

Revisionen af et almennyttigt boligselskabs årsregnskab, der omfatter årsregnskaber for selskabet og dets afdelinger, skal efter § 13, stk. 2 i lov om boligbyggeri (jfr. lovbekendtgørelse nr. 407 af 26. juli 1984) foretages af en statsautoriseret revisor. Dog kan selskaber, i hvis afdeling det samlede antal lejligheder ikke overstiger 100 lejligheder antage en registreret revisor til at varetage revisionen indtil antallet af lejligheder overstiger 1000. Revisors bemærkninger skal indføres i en revisionsprotokol. Revisionen omfatter tillige revision af afdelingernes varmeregnskaber.

Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og revisor skal herunder foretage en kritisk gennemgang af boligselskabets regnskabsmateriale og dets forhold i øvrigt.

Revisor skal have adgang til samtlige oplysninger og det materiale samt den bistand, som revisor anser for at være af betydning for udførelsen af sit hverv. Revisor skal under sin revision blandt andet påse:

Generelt

1. At årsregnskaberne er opstillet efter de herfor gældende regler, jfr. bl.a. de af boligstyrelsen udfærdigede regnskabsskemaer og den deri angivne kontoplan, samt cirkulæret om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v.

2. At årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets og dets afdelingers aktiver og passiver, den økonomiske stilling samt resultatet.

3. At forretningsgangen og den interne kontrol fungerer tilfredsstillende.

4. At der ved revisionen er tilvejebragt nødvendig overbevisning om aktivernes tilstedeværelse og tilhørsforhold, samt at posterne i årsregnskabet er værdisat i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven, der bl.a. fastsætter følgende i § 26, stk. 1, nr. 3-6:

3. Værdiansættelsen skal i alle tilfælde ske under udvisning af behørig forsigtighed og især således:

a. at kun den fortjeneste, der er konstateret på balancetidspunktet, medtages.

b. at der tages hensyn til alle forudseelige risici og eventuelle tab, som er opstået i løbet af det regnskabsår, årsregnskabet vedrører, eller i et tidligere regnskabsår, selv om disse risici eller tab først bliver kendt mellem balancetidspunktet og det tidspunkt, på hvilket årsregnskabet udarbejdes, og

c. at der tages hensyn til enhver værdiforringelse, hvad enten årsregnskabet udviser tab eller fortjeneste.

4. Der skal tages hensyn til indtægter og udgifter vedrørende det år, som regnskabet omfatter, uanset betalingstidspunktet.

5. Aktiv- og passivposternes bestanddele skal værdiansættes hver for sig.

6. Åbningsbalancen for hvert år skal svare til balancen for det foregående år.'

De almennyttige boligselskaber vil dog som hidtil kunne medregne prioritetsafdragog prioritetsrenter, der er forfaldet i løbet af regnskabsåret, selv om de måske delvis vedrører et andet regnskabsår. Endvidere kan et boligselskabs administrationsbygning opføres til anskaffelsessummen med angivelse af kontantværdien.

5. At påhvilende forpligtelser er rigtigt udtrykt i regnskaberne.

6. At tilbageholdte lønandele (A-skat, pensionsbidrag, ATP-bidrag m.v.) afregnes rettidigt.

7. At det til regnskabet hørende spørgeskema (herunder nødvendige noter) er behørigt udfyldt og underskrevet (revisor skal medunderskrive spørgeskemaet).

Selskaber

8. At bestyrelsesvederlag er i overensstemmelse med de herom fastsatte regler.

9. At henlæggelser til dispositionsfond og byggefond er i overensstemmelse med reglerne herom.

10. At dispositionsfondens samt afdelingernes midler, der er i selskabets forvaltning, forrentes efter de herom gældende regler.

11. At anvendelsen og eventuelle udlån af dispositionsfondens og afdelingernes midler er i overensstemmelse med de herom fastsatte regler.

12. At der ikke af afdelingernes midler er foretaget udlån til boligforetagender, som ikke er omfattet af landsbyggefondens garantiordning.

Afdelingerne

13. At der på afdelingernes resultatopgørelse er fornøden balance mellem indtægter og udgifter, således at indtægterne dækker såvel løbende udgifter som henlæggelser og afskrivninger i henhold til reglerne herom.

14. At underskud fra tidligere år og underfinansiering afvikles budgetmæssigt efter reglerne herom.

15. At henlæggelser til vedligeholdelse og fornyelse afsættes i overensstemmelse med reglerne herom (jfr. pkt. 13).

16. At der i fornødent omfang er foretaget henlæggelser til tab ved fraflytning og fraflytningsordninger samt andre forudseelige risici.

17. At der er etableret selvstændige afdelinger for hvert byggeforetagende, herunder ubebyggede grunde, og at hver enkelt afdeling har skøde på ejendommen.

18. At afdelinger med opsamlede driftsunderskud ikke har modtaget lån i strid med de herom gældende regler.

Revisionsberetningens formelle indhold m.v.

Til brug for bestyrelsen og tilsynsmyndighederne skal revisor føre en revisionsprotokol, hvori anføres, hvilke revisionsarbejder, der er udført, ligesom revisor heri skal omtale eventuelle væsentlige forhold, der har givet anledning til bemærkninger. Endvidere skal revisor vurdere om der er uomtvistelig god sikkerhed for selskabets udlån af en afdelings midler og om der er fundet mangler ved selskabets interne kontrol og regnskabsmæssige registreringer i øvrigt.

Revisionsprotokollen forelægges i ethvert bestyrelsesmøde, og enhver protokoltilførsel underskrives af samtlige bestyrelsesmedlemmer.

I forbindelse med revisors beretning om revisionen af årsregnskabet skal revisor i revisionsprotokollen oplyse, om der er bemærkninger til de i revisionsinstruksens anførte punkter, samt erklære,

at revisor opfylder de i lovgivningen indeholdte habilitetsbestemmelser,

at revisor under sin revision har modtaget alle de oplysninger, der er anmodet om til bekræftelse af regnskabets rigtighed, og

at revisor herefter anser årsregnskabet for aflagt efter de herom gældende regnskabs- og revisionsbestemmelser i lovgivningen, de med hjemmel heri udfærdigede bestemmelser samt selskabets vedtægter.

Revisors påtegning på årsregnskabet - og de i forbindelse hermed tagne forbehold - skal gengives i revisors beretning.

Indholdsfortegnelse

Side Indledning ........................................... 635 Afsnit 1. Boligselskabernes økonomiske opbygning 1. Opdeling i selskab og afdelinger ..................... 637 1.1. Generelle regler ..................................... 637 1.2. Afdelinger ........................................... 637 1.3. Erhvervsarealer ..................................... 637 1.4. Byggefond ........................................... 637 1.5. Ungdomsboliger ....................................... 637 1.6. Lette kollektivboliger ............................... 637 1.7. Ikke-almennyttige afdelinger ......................... 637 Opførelse/erhvervelse af ejendomme med salg for øje . 637 Feriecentre m.v. ..................................... 638 1.8. Sammenlægning af afdelinger ......................... 638 Beslutning i selskabet ............................... 638 Kommunalbestyrelsens samtykke ....................... 638 Byggeforetagenderne må udgøre en naturlig enhed ..... 638 Økonomiske forhold. Lejefastsættelse ................. 638 2. Almennyttige forretningsførerselskaber ............... 639 3. Økonomisk uafhængighed ............................... 639 3.1. Hæftelse ............................................. 639 3.2. Skøde ............................................... 639 3.3. Fælles forvaltning ................................... 639 4. Udlån af afdelingsmidler ............................. 640 4.1. Generelle regler ..................................... 640 4.2. Selskabet indestår for sikkerhed og likviditet ....... 640 4.3. Boligselskabernes Landsbyggefonds garantiordning for afdelingsmidler ..................................... 640 4.4. Udlånsbegrænsninger ................................. 641 Afsnit 2. Den årlige regnskabsaflæggelse og budgetlægning 5. Regnskabsopstilling ................................. 641 5.1. Særskilte regnskaber for selskab og afdelinger ....... 641 5.2. Regnskabsskemaer ..................................... 641 5.3. Ikrafttræden for nye regnskabsskemaer ............... 642 5.4. Sammenligningstal ................................... 642 5.5. Ingen modregning ..................................... 642 5.6. Tidsmæssig afgrænsning ............................... 642 5.7. Noter ............................................... 642 5.8. Spørgeskema ......................................... 642 5.9. Underskrifter på regnskabet ......................... 642 6. Regnskabsår ......................................... 643 7. Revision ............................................. 643 8. Regnskabets godkendelse i afdelingerne/selskabet ..... 643 8.1. Selskabsregnskabet. Byggefondsregnskabet ............. 643 8.2. Afdelingsregnskaberne ............................... 643 8.3. Bestyrelsens årsberetning ........................... 644 9. Budgetlægning ....................................... 644 9.1. Nybyggeri ........................................... 644 9.2. Årlig budgetlægning ................................. 644 9.3. Forbedringer ......................................... 645 9.4. Udarbejdelse - driftsbudgetskemaer - tidsfrist m.v. . 645 9.5. Godkendelse i afdelingerne/selskabet ................. 645 9.5.1. Selskabsbudgettet. Byggefonden ....................... 645 9.5.2. Afdelingsbudgetterne ................................. 645 9.5.2.1. Afdelingsbestyrelsens godkendelse ................... 645 9.5.2.2. Indbringelse af tvister for kommunalbestyrelsen ..... 645 9.6. Senere orientering på afdelingsmøde ................. 645 9.7. Kommunalbestyrelsen ................................. 646 10. Det offentlige regnskabstilsyn ....................... 646 10.1. Generelt ............................................. 646 10.2. Tilsynsførende kommunalbestyrelse ................... 646 10.2.1. Selve selskabet. Forretningsførerselskabet ........... 646 10.2.2. Amtsboligselskaber ................................... 646 10.2.3. Afdelingerne ......................................... 646 10.2.4. Koordination af tilsynet ............................. 646 10.3. Indsendelse af regnskabsmaterialet til kommunalbestyrelsen - tidsfrist ..................... 647 10.4. Kommunalbestyrelsens gennemgang m.v. ................. 647 10.4.1. Kritisk gennemgang ................................... 647 10.4.2. Eventuelt særskilt revisorerklæring ................. 647 10.4.3. Oplysningspligt ..................................... 647 10.4.4. Kommunalbestyrelsen kan udpege revisor ............... 647 10.4.5. Supplement til tilsynsordning ....................... 647 10.5. Kommunalbestyrelsens reaktionsmuligheder ............. 648 10.5.1. Regnskabet godkendes - selvejende boligselskaber ..... 648 10.5.2. Regnskabet tages til efterretning uden bemærkninger . 648 10.5.3. Regnskabet tages til efterretning med bemærkninger. Eventuel påtale, pålæg ............................... 648 10.5.4. Indberetning til boligstyrelsen ..................... 648 10.6. Offentlig fremlæggelse ............................... 648 10.7. Kommunalbestyrelsens adgang til at yde økonomisk støtte ............................................... 649 10.8. Boligstyrelsen ....................................... 649 10.8.1. Indberettede regnskaber ............................. 649 10.8.2. Reaktionsmuligheder ................................. 649 10.8.3. Rigsrevisionen ....................................... 649 11. Regnskabskonsulenttjeneste i Boligselskabernes Landsbyggefond ....................................... 649 11.1. Indsendelse af regnskabsmaterialet - Tidsfrist ....... 649 11.2. Regnskabskonsulenttjenestens gennemgang og beføjelser 649 12. Regnskabsstatistik ................................... 650 Afsnit 3. Gennemgang af regnskabets (og budgettets) enkelte poster 13. Selskabets årsregnskab ............................... 650 13.1. Resultatopgørelse ................................... 650 13.1.1. Udgifter ............................................. 650 Ordinære udgifter Konto 501. Bestyrelsesvederlag m.v. ................. 650 501.1. Afdelinger i drift ............... 650 Generelt om vederlagets størrelse ....... 650 Boligstyrelsens godkendelse ............. 650 Fordeling af vederlaget ................. 651 Ansøgning om vederlag herudover ......... 651 Væsentlige ombygnings- og forbedringsarbejder ..................... 651 Særlige lovbestemmelser ................. 651 Godtgørelse for rejseudgifter m.v. ....... 651 Refusion af kursusudgifter m.v. ......... 651 Revisionsinstruks ....................... 651 501.2. Nybyggeri ......................... 651 Konto 502. Personaleudgifter/forretningsførelse ..... 651 Konto 503. Revision ................................. 651 Konto 504. Juridisk assistance ..................... 652 Konto 505. Lokaleudgifter ........................... 652 Konto 511. Andre udgifter ........................... 652 Konto 513. Renteudgifter ........................... 652 Generelt om kontiene 501-513 ......................... 652 Konto 514. Henlæggelse af afdelingernes bidrag til dispositionsfond ....................... 652 Konto 520. Årets overskud ........................... 652 13.1.2. Indtægter ........................................... 652 Ordinære indtægter Konto 601. Administrationsbidrag ................... 652 601.1. Afdelinger i drift ............... 652 Konto 602. Gebyrer ................................. 653 602.1. Indmeldelsesgebyr ................. 653 602.2. Fraflytningsgebyr ................. 653 Konto 603. Renteindtægter ........................... 653 Konto 604. Afdelingernes bidrag til dispositionsfond 653 Ekstraordinære indtægter Konto 606. Byggesagshonorar og bestyrelsesvederlag, nybyggeri ............................... 653 Konto 610. Årets underskud ......................... 653 13.2. Balance ............................................. 653 13.2.1. Aktiver ............................................. 653 Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Konto 701. Administrationsbygning ................... 654 Konto 702. Inventar ................................. 654 Konto 703. Automobil ............................... 654 Konto 704. EDB-anlæg ............................... 654 Finansielle anlægsaktiver Konto 712. Aktier og andele ......................... 654 Omsætningsaktiver Tilgodehavender Konto 721. Afdelinger (i drift) ..................... 654 Konto 722. Nybyggeri ............................... 654 Konto 723. Tilskud til forbedringsarbejder ......... 654 Konto 730. Værdipapirer (omsættelige) ............... 655 13.2.2. Passiver ............................................. 655 Egenkapital ......................................... 655 Konto 801. Boligforeningsandele ..................... 655 Konto 802. Garantikapital ........................... 655 Konto 803. Dispositionsfond ......................... 655 Dispositionsfondens opbygning ........... 655 Henlæggelsernes størrelse ............... 655 Bidrag fra afdelingerne ................. 655 Bidragets størrelse ..................... 656 Enkeltværelser, erhvervslejemål ......... 656 Ikke-almennyttige afdelinger ............. 656 Forretningsførerselskaber ............... 656 Udskillelse af afdeling ................. 656 Formål/Anvendelse ....................... 656 Forvaltning ............................. 657 Ikke krav om forhåndsgodkendelse ......... 657 Redegørelse i note ....................... 657 Likviditet og sikkerhed ................. 658 Midlertidigt udlån ....................... 658 Forrentning ............................. 658 Revisionsinstruks ....................... 658 Spørgeskema ............................. 658 Konto 805. Overskudskonto ........................... 658 Langfristet gæld/kortfristet gæld ................... 658 Konto 821. Afdelinger (i drift) ..................... 658 Konto 823. Nybyggeri ............................... 658 Konto 824. Bankgæld (sikkerhedsstillelse) ........... 658 Konto 827. Opnoteringsgebyrer ....................... 658 14. Forretningsførerselskabers årsregnskab ............... 659 Vedr. kontiene 501-513 ............................... 659 Vedr. konto 601. Administrationsbidrag ............... 659 Vedr. konto 821. Kortfristet gæld, datterselskaber ... 659 15. Afdelingens årsregnskab ................. 659 15.1. Resultatopgørelse ................................... 659 15.1.1. Udgifter ............................................. 659 Nettokapitaludgifter Konto 101. Henlæggelser svarende til prioritetsafdrag. Prioritetsrenter ......................... 659 Forfaldstidspunkt afgørende ............. 659 Nominallån. Indekslån ................... 659 Morarenter ............................... 659 Afskrivningskonto for ejendommen/byggefondsindestående ......... 660 Reguleringskonto vedr. budgetterede prioritetsydelser ....................... 660 Udamortiserede lån ....................... 660 Konto 102. Rentesikring ............................. 660 Konto 103. Kreditforeningsoverskud anvendt til nedskrivning af prioritetsgæld ........... 660 Konto 104. Afdragsbidrag fra staten ................. 660 Konto 105.1 Ydelser vedr. afviklede prioriteter eller omprioritering 26 Offentlige og andre faste udgifter ................... 660 Konto 110. Forsikringer ............................. 660 Konto 111. Afdelingens energiforbrug ............... 660 111.2. »Øvrige udgifter« ved kollektiv varmeforsyning ........................... 660 111.3. Fyringskontrol m.v. ............... 661 Konto 112. Bidrag til selskabet ..................... 661 112.1. Administrationsbidrag ............. 661 112.2. Dispositionsfond ................. 661 Konto 113. Afdelingens pligtmæssige bidrag til byggefonden ............................. 661 113.1. A-indskud ......................... 661 113.2. G-indskud ......................... 661 Variable udgifter Konto 114. Renholdelse ............................. 662 Definitioner vedrørende kontiene 115, 116 og 120 ..... 662 Konto 115. Almindelig vedligeholdelse ............... 662 Konto 116. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser ............................... 663 Konto 117. Istandsættelse ved fraflytning m.v. (A-/B-ordning) ........................... 663 Konto 119. Diverse udgifter ......................... 664 Henlæggelser Konto 120. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser ............................... 664 I. Samlet henlæggelseskonto ......... 664 II. Henlæggelse på opdelte konti ..... 665 Henlæggelse til hovedistandsættelse ............... 665 Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer ........... 666 Konto 121. Istandsættelse ved fraflytning. A-ordning 666 Istandsættelse ved fraflytning påhviler boligtager og/eller afdelingen. ......... 666 Indvendig vedligeholdelse påhviler boligtager. Vedligeholdelse efter lejelovens § 20. ......................... 667 Forholdet til § 54, stk. 5, i lov om individuel boligstøtte ................... 667 Konto 122. B-ordning ............................... 668 122.1. Fælleskonto ....................... 668 Istandsættelse ved fraflytning påhviler afdelingen ............................... 668 122.2. Indvendig vedligeholdelse ......... 668 Indvendig vedligeholdelse påhviler afdelingen. Vedligeholdelse efter lejelovens § 20 ................... 668 Forholdet til § 54, stk. 5, i lov om individuel boligstøtte ................... 668 Konto 123. Tab ved lejeledighed og fraflytninger ... 669 Konto 124. Andre henlæggelser ....................... 669 Ekstraordinære udgifter Konto 125. Ydelse vedr. realkreditlån til forbedringsarbejder m.v. ................. 669 Konto 126. Afskrivning på forbedringsarbejder m.v. . 669 Konto 127. Ydelse vedr. realkreditlån til bygningsskader ........................... 669 Konto 128. Ydelse vedr. realkreditlån til ombygninger ............................. 669 Konto 129. Tab ved lejeledighed m.v. ............... 669 Konto 130. Tab ved fraflytninger ................... 670 Konto 131. Andre renter ............................. 670 131.1. Renter af gæld til selskabet ..... 670 131.2. Morarenter vedr. prioritetsydelser 670 Konto 132. Ydelser vedr. driftsstøtte ............... 670 Konto 133. Afvikling af underskud fra tidligere år og underfinansiering ....................... 670 133.1. Underskud fra tidligere år ....... 670 133.2. Underfinansiering ................. 670 Konto 140. Årets overskud ........................... 670 15.1.2. Indtægter ............................................... 671 Ordinære indtægter Konto 201. Boligafgifter og lejer ....... 671 201.1.-201.9. ..................... 671 201.9. Merleje ................... 671 Konto 202. Renter ....................... 671 Konto 203.4. Indeksoverskud ............. 671 Ekstraordinære indtægter Konto 204. Driftssikring ................. 672 Konto 206. Korrektion vedr. tidligere år . 672 Konto 210. Årets underskud ............... 672 15.2. Balance ............................................. 672 15.2.1. Aktiver ............................................. 672 Konto 301. Ejendommens anskaffelsessum ............. 672 Konto 302. Indeksregulering vedr. prioritetsgæld ... 673 Konto 303. Forbedringsarbejder, bygningsskader, ombygning ............................... 673 Konto 305. Tilgodehavender ......................... 673 305.1. Boligafgifter og lejer, inklusive varme ................... 673 305.2. Beboerindskud ..................... 673 305.3. Uafsluttet varmeregnskab ......... 673 305.4. Fraflytninger ..................... 674 305.5. Afsluttet varmeregnskab ........... 674 305.6. Andre debitorer ................... 674 305.7. Forudbetalte udgifter ............. 674 305.8. Driftstabslån ..................... 674 305.9. Midlertidige driftslån ........... 675 305.10. Beboerindskudslån ............... 675 Konto 306. Værdipapirer (omsættelige) ............... 675 Konto 307. Likvide beholdninger ..................... 675 307.2. Bank-, sparekasse- eller girobeholdning ................... 675 307.3. Tilgodehavende hos selskabet ..... 675 15.2.2. Passiver ............................................. 675 Egenkapital ......................................... 675 Henlæggelser (afdelingens opsparing) Generelt Forvaltning ............................. 676 Forrentning ............................. 676 Formål. Anvendelse ....................... 676 Spørgeskema ............................. 676 Revisionsinstruks ....................... 676 Konto 401. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser ............................... 676 Konto 402. Istandsættelse ved fraflytning (A-ordning) ............................. 677 Konto 403. Fælleskonto (B-ordning) ................. 677 Konto 404. Indvendig vedligeholdelse (B-ordning) ... 677 Konto 405. Tab ved lejeledighed og fraflytninger ... 677 Konto 406. Andre henlæggelser ....................... 677 Konto 407. Underskud m.v. ........................... 677 Langfristet gæld Konto 408. Oprindelig prioritetsgæld ............... 677 Konto 409. Beboerindskud ........................... 678 Konto 410. Kapitaltilskud til lejligheder for mindstbemidlede ......................... 678 Konto 411. Afskrivningskonto for ejendommen ......... 678 Senere forhøjelse af kontantvurderingen . 678 Senere nedsættelse af kontantvurderingen . 679 Forbedringer m.v. ....................... 679 Tilgang til/afgang fra anskaffelsessummen 679 Konto 412. Byggefondsindestående ................... 679 Konto 413. Andre realkreditlån ..................... 680 413.1. Forbedringsarbejder m.v. ......... 680 413.2. Bygningsskader m.v. ............... 680 413.3. Ombygning ......................... 680 Konto 414. Andre beboerindskud ..................... 680 414.1. Forhøjet indskud ved ombygning ... 680 414.2. Forhøjet indskud ved genudlejning . 680 414.3. Ekstra indskud for lejligheder med kapitaltilskud ................... 680 414.4. Forhøjet indskud for boligtagers retableringspligt ................. 680 Konto 415. Driftsstøttelån ........................... 680 Konto 416. Anden langfristet gæld ................... 680 Kortfristet gæld Konto 418. Gæld til selskabet ....................... 680 Konto 419. Uafsluttet varmeregnskab ................. 680 Konto 420. Forfaldne, ikke betalte prioritetsydelser 680 Konto 423. Forudbetalte boligafgifter og lejer, inkl. varme ................................... 681 Konto 425. Anden kortfristet gæld ................... 681 425.1. Merleje (BLF) ..................... 681 425.2. Reguleringskonto vedr. budgetterede prioritetsydelser (indeksfinansiering) ............. 681 425.3. Afsluttet varmeregnskab ........... 681 425.4. Kursreguleringskonto ............. 681 16. Byggefondens årsregnskab ............................. 681 16.1. Generelle regler ..................................... 681 16.1.1. Selvstændig afdeling ................................. 681 16.1.2. Opbygning ........................................... 681 16.1.3. Formål. Anvendelse ................................... 682 16.1.4. Forvaltning ......................................... 682 Ikke krav om forhåndsgodkendelse ..................... 682 16.1.5. Særregel for ældre andelsboligforeninger ............. 682 16.2. Balance 16.2.1. Aktiver Konto 901. Indestående i afdelinger ................. 682 Byggefondsforpligtelser ................. 683 Konto 902. Udlån ................................... 684 Konto 903. Andre aktiver ........................... 684 903.1. A- og G-indskud (med indskudsbevis) ................... 684 A-indskud ......................... 684 G-indskud ......................... 684 Anvendelsen af A- og G-indskud ... 684 Indskudsbeviser ................... 685 Ingen råderet ..................... 685 903.2. C-indskud ......................... 685 Konto 904. Likvide midler ........................... 685 904.1. Trækningsret (egne midler) ....... 685 Fortrinsret ....................... 685 Fælles moderniseringsfond ......... 685 Bankkonto for det enkelte boligselskab ..................... 685 Nærmere regler i bekendtgørelse ... 685 Tilskudsberettigede arbejder ..... 685 Tilskuddets størrelse og udbetaling ....................... 686 904.3. Tilgodehavende hos selskabet ..... 686 16.2.2. Passiver Konto 001. Byggefond ............................... 686 Afsnit 4. Lejefastsættelse m.v. 17. Lejefastsættelse ..................................... 686 17.1. Fastsættelse af den samlede leje ..................... 686 17.2. Fordeling på de enkelte typer af lejemål ............. 686 17.2.1. Boliger ............................................. 686 17.2.2. Erhverv m.v. ......................................... 686 17.2.3. Ungdomsboliger ....................................... 687 17.2.4. Lette kollektivboliger ............................... 687 17.2.5. Lejemål, der er omfattet af sanering eller byfornyelse ......................................... 687 17.3. Særligt om boliger ................................... 687 17.3.1. Fordeling på de enkelte boliger ..................... 687 17.3.2. Varsling ............................................. 688 17.3.3. Kommunal godkendelse m.v. ........................... 688 17.3.3.1. Ved en afdelings ibrugtagelse ....................... 688 17.3.3.2. Senere forhøjelser ................................... 688 17.3.3.3. Forbedringer m.v. ................................... 688 17.3.3.4. Generelt ............................................. 688 17.3.3.5. Påbud ............................................... 688 17.3.4. Huslejeaktioner ..................................... 689 18. Kapitaltilskudslejligheder ........................... 689 18.1. Historisk oversigt ................................... 689 18.2. Løbende lejemål ..................................... 689 18.2.1. Boligafgift ......................................... 689 18.2.2. Beboerindskud ....................................... 689 18.3. Genudlejning ......................................... 689 18.4. Indbetaling af »merleje« og beboerindskud til Boligselskabernes Landsbyggefond og kommunen ......... 690 18.4.1. »Merlejen« ........................................... 690 18.4.2. Beboerindskud ....................................... 690 Afsnit 5. Erhvervelse, afhændelse, forandring og pantsætning af fast ejendom. Godtgørelse for boligtagers forbedringer m.v. 19. Erhvervelse af fast ejendom ......................... 690 19.1. Oprettelse af ny afdeling - Skøde ................... 690 19.2. Garantitilsagn - Kommunal godkendelse ............... 691 19.2.1. Garantitilsagn ....................................... 691 19.2.2. Kommunal godkendelse ................................. 692 19.2.3. Oversigt over, i hvilke tilfælde der til ejendomserhvervelse kræves garantitilsagn og/eller kommunal godkendelse efter lovens § 3, stk. 6 ....... 692 19.3. Pantsætning ved ejendomserhvervelse ................. 692 20. Afhændelse af fast ejendom ........................... 693 20.1. Boligstyrelsens samtykke ............................. 693 20.2. Ansøgning ........................................... 693 20.3. Ekspropriation ....................................... 693 21. Væsentlig forandring af fast ejendom. Tillægslån ..... 693 21.1. Generelt ............................................. 693 21.2. Hypotekbankens samtykke. Tillægslån ................. 694 21.2.1. Forhåndsgodkendelse ................................. 694 21.2.2. Tillægslån ........................................... 694 21.2.3. Efterfølgende godkendelse af tilslutning til naturgasnet eller kraftvarmeværk m.v. ............... 694 21.3. Boligstyrelsens samtykke ............................. 695 21.4. Ansøgning ........................................... 696 21.5. Kommunalbestyrelsens eller amtsrådets samtykke ....... 696 21.6. Boligafgiftsforhøjelse ............................... 697 21.7. Beboerdemokrati ..................................... 697 22. Pantsætning af fast ejendom ......................... 697 22.1. Uden samtykke ....................................... 697 22.2. Boligstyrelsens eller hypotekbankens samtykke ....... 697 23. Den enkelte boligtagers adgang til at foretage ændringer af det lejede og om godtgørelse for forbedringer ved fraflytning ......................... 698 23.1. Samtykke ............................................. 698 23.2. Retableringspligt. Forhøjelse af beboerindskud ....... 698 23.3. Retningslinier i det enkelte boligselskab ........... 698 23.4. Boligafgiftsforhøjelse ved genudlejning ............. 698 23.5. Godtgørelse for forbedringer ......................... 698 23.5.1. Aftale ............................................... 698 23.5.2. Godtgørelsens størrelse og udbetaling ............... 699 23.5.3. Efterfølgende boligtagere ........................... 699 23.5.4. Retningslinier i det enkelte boligselskab ........... 699 23.6. Forbedring foretages af selskabet efter ønske fra enkelte boligtagere ................................. 700 Bilag 1) Regnskabsskema for almennyttigt boligselskab (selskab og byggefond) ............................... 701 2) Regnskabsskema for almennyttigt boligselskab (afdeling) ........................................... 708 3) Spørgeskema for selskabet og afdelinger ............. 715 4) Spørgeskema specielt for forretningsførerselskaber ... 717 5) Eksempel på vedligeholdelsesplan ..................... 719 6) Konteringsskitser for Prioritetsydelser (2 stk.) ........................... 723 - regulering af ejendomsvurdering ......... 724 - ydelser på afviklede lån ................. 724 - pligtmæssige bidrag til Boligselskabernes Landsbyggefond ........................... 724 - renteindtægt fra egen trækningsret ....... 725 - tilskud til forbedringsarbejder ......... 725 7) Eksempel på driftsbudgetskema for afdeling ................................. 726 8) Instruks af 24/5 1985 om revision af almennyttige boligselskabers regnskaber . 730

Versioner

1. 1985-10-25 · til 1994-06-13