Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1985/74@1985-10-31/da

Indhold

1. Indledning
2. Underskrift 1

1. Indledning

Ved lov nr. 283 af 6. juni 1984 om ændring af lov om boligbyggeri er der indført ændrede regler for finansieringen af støtten til opførelse af private andelsboliger. Samtidig er der indført regler for forsøg med nye byggemetoder og nye boligformer samt nye regler for opførelse af prøvebolig og om opløsning af andelsboligforeninger.

De ændrede regler for finansiering af støtten indebærer, at kommunerne skal betale 10 pct. af rentebidraget, mens staten skal yde de resterende 90 pct. Reglerne er nærmere omtalt i cirkulærets pkt. 16.

De nye regler om forsøg, prøvebolig og opløsning af andelsboligforeninger fremgår af cirkulærets pkt. 10, 14 og 20.

Adgangen til at opføre private andelsboliger med offentlig støtte blev oprindeligt indført som et forsøg. Med udgangspunkt i de indhøstede erfaringer indeholder cirkulæret derfor endvidere forskellige administrative ændringer og præciseringer, især i pkt. 3, 5, 8, 18, 19, 21, 22, 25, 28, 30, 31, 34, 35, 37, 38 og 40.

Dette cirkulære erstatter boligstyrelsens cirkulære af 29. december 1980 om offentlig støtte til opførelse og drift af andelsboliger samt boligstyrelsens cirkulære af 11. juni 1982 om offentlig støtte til andelsboliger, finansieret med indekslån.

Som bilag til cirkulæret er optrykt

1. Kap. 9 og 10 i boligbyggeriloven, jfr. bekendtgørelse nr. 407 af 26. juli 1984 af lov om boligbyggeri.

2. Boligministeriets cirkulæreskrivelse af 7. juni 1978 om beregning af etagearealer i almennyttigt boligbyggeri.

3. Byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1983 om udbud af bygge- og anlægsarbejder.

4. Boligstyrelsens cirkulære af 9. maj 1984 om forskellige forhold i forbindelse med underhåndsbud inden for byggeri, der opføres med støtte i henhold til lov om boligbyggeri.

5. Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 391 af 4. juli 1984 om prøvehuse.

6. Byggestyrelsens cirkulære af 10. maj 1985 om totalentreprise i byggeri med offentlig støtte.

7. Oversigt over tillæg til rammebeløb ved lavt lejlighedsgennemsnit.

Afsnit 1

2. Kvotens størrelse

Andelsboligkvoten - dvs. antallet af private andelsboliger, der kan opføres med offentlig støtte - er fastsat i kap. 10 i lov om boligbyggeri. I 1985 er kvoten fastsat til 4.000 boliger. Der er ikke vedtaget nogen kvote for tiden efter 1985.

3. Kriterier for støttetildeling

Tildelingen af støtte (»plads på kvoten«) vil blive lagt således til rette, at der sikres en passende geografisk spredning af byggeriet, og herefter således at de enkelte ansøgninger tilgodeses i den rækkefølge, de med kommunalbestyrelsens anbefaling er indkommet til boligstyrelsen eller ud fra den enkelte kommunalbestyrelses prioritering.

Det er en betingelse for at opnå forhåndstilsagn om støtte, at bygherren råder over en egnet grund, der ligger i et område, som er omfattet af en endeligt vedtaget lokalplan og/eller godkendte § 15-rammer, medmindre kommunalbestyrelsen har oplyst, at der ikke er lokalplanpligt for det pågældende område.

4. Bygherren

Enhver kan være initiativtager eller bygherre ved opførelse af andelsboliger, i den udstrækning anden lovgivning ikke er til hinder herfor.

Det er derfor ikke alene andelsboligforeninger, som er dannet med henblik på opførelse af boliger til foreningens medlemmer, der kan opnå tilsagn om støtte. Støttetilsagn kan også gives til personer, selskaber, institutioner, fonds o.lign., som ønsker at opføre boliger med henblik på overdragelse til en andelsboligforening, jfr. boligbyggerilovens § 63, stk. 4. Det vil i disse tilfælde være en betingelse for støtten, at boligerne er overdraget til en andelsboligforening, før udbetaling af rentebidrag kan ske, jfr. pkt. 34.

5. Overdragelse af bygherrefunktionen

Hvis en bygherre, der har modtaget boligstyrelsens forhåndstilsagn om støtte, ønsker at frasige sig opgaven og lade en anden bygherre videreføre et påbegyndt byggeri, skal boligstyrelsens accept indhentes. Der vil ikke blive givet tilladelse til bygherreskift i perioden mellem boligstyrelsens forhåndstilsagn og byggeriets påbegyndelse, bortset fra overdragelse til en stiftet andelsboligforening.

Ansøgningen om bygherreskift skal indeholde en erklæring fra begge parter om, at der ikke fra nogen af siderne betales vederlag af nogen art for selve overgangen af støttetilsagnet og kvotepladsen. Ansøgningen indsendes gennem kommunalbestyrelsen, som ved påtegning attesterer oplysningernes rigtighed.

Afsnit 2

6. Antal boliger og byggeriets art

Det enkelte andelsboligprojekt skal omfatte mindst 8 boliger. Ved opførelse i landsbyer med indtil 600 indbyggere kan antallet af boliger dog nedsættes til 6.

Boligerne skal opføres som nybyggeri, dvs. at byggeriet ikke må være påbegyndt, hvilket indebærer, at der ikke må være udført funderingsarbejder (jfr. dog pkt. 14). Byggeriet kan opføres som etagebyggeri eller lavt byggeri (fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse, kædehuse, gruppehuse o.lign.). Af hensyn til det fællesskab af et vist omfang, der er den grundlæggende ide i andelstanken, vil det være et krav, at boligerne ligger samlet. Der kan således ikke oprettes en støttet andelsboligforening med f.eks. 5 huse et sted i byen og 4 huse et andet sted.

Da der kan være risiko for, at bebyggelser med et stort antal boliger vil fungere mindre godt ud fra andelstanken, vil boligstyrelsen være tilbageholdende med at give støtte til store bebyggelser og i stedet kræve byggeriet opdelt i flere etaper, der omfatter hver sin forening, og som ikke opføres samtidigt.

7. Planmæssige og bygningsmæssige krav

Ifølge § 56 i lov om boligbyggeri, hvortil der henvises i lovens § 65, skal byggeriet have en tilfredsstillende udformning i planmæssig og teknisk henseende, jfr. pkt. 3 og 9.

Dette indebærer, at de til enhver tid gældende bestemmelser i plan~ og byggelovgivning skal være overholdt. Desuden bør det projekterede byggeri søges indpasset i den øvrige bebyggelse på stedet på en sådan måde, at der opnås de bedst mulige bebyggelsesforhold.

Det er derfor vigtigt, at bygherren på et tidligt tidspunkt i projekteringen henvender sig til kommunen for at få afklaret eventuelle tvivlsspørgsmål om disse forhold.

8. Boligernes størrelse

Ifølge § 58, stk. 1 i lov om boligbyggeri, hvortil der henvises i lovens § 65, må lejlighedernes bruttoetageareal ikke være over 130 m2. Der vil derfor ikke kunne gives støtte til andelsboliger, som har et større areal.

Som almindelig retningslinie for lejlighedsfordeling i andelsboligbyggeriet gælder, at der skal være et rimeligt forhold mellem lejlighedsarealet og antallet af beboelsesrum.

I etagebyggeri må boligernes bruttoetageareal derfor højst være 85 m2 i gennemsnit, og højst ca. 5 pct. af boligerne må være større end 95 m2.

I lavt byggeri må det gennemsnitlige bruttoetageareal for boligerne ikke overstige 95 m2, og kun ganske få boliger må være over 110 m2.

Hvis anskaffelsessummen pr. m2 bruttoetageareal for det konkrete byggeri er væsentlig lavere end det maksimale rammebeløb for byggeriet (jfr. cirkulærets pkt. 21 og 22) kan boligstyrelsen tillade en vis rimelig forhøjelse af de nævnte boligstørrelser, - dog ikke ud over lovens maksimum på 130 m2. Forhøjelsen kan imidlertid kun ske, hvis projektet i øvrigt opfylder de sædvanlige og forsvarlige krav til kvalitet og udstyr, og hvis boligerne skønnes at være tilstrækkeligt efterspurgte. Overstiger den gennemsnitlige boligstørrelse 85 m2 i etagebyggeri eller 95 m2 i lavt byggeri, vil det være et vilkår for støtten, at den gennemsnitlige anskaffelsessum ikke overstiger det maksimale rammebeløb for en bolig på 85 m2 henholdsvis 95 m2.

Etagearealet for fritidslokaler, erhvervslokaler, garager/carporte og udhuse m.v. medregnes ikke i boligernes bruttoetageareal og skal ikke medregnes i de nævnte maksimerede arealer. Om beregningen af etagearealer henvises til boligministeriets cirkulæreskrivelse af 7. juni 1978 om beregning af etagearealer i almennyttigt boligbyggeri. Denne skrivelse er medtaget som bilag 2 til dette cirkulære.

9. Udstyrsstandard

Boligerne skal være uden luksuspræg, men udstyret med almindelige, moderne bekvemmeligheder.

Byggeriet skal tilrettelægges efter rationelle, produktivitetsfremmende byggemetoder, og det skal under hensyntagen til kvalitet, udstyr og beliggenhed udføres for de lavest mulige omkostninger. Anskaffelsesudgifterne må søges holdt inden for rammer, der gør det muligt at afhænde boligerne til andelshavere inden byggeriets færdiggørelse eller i det mindste inden for en rimelig tid efter færdiggørelsen. Om de priskrav, der stilles i forbindelse med opførelsen af byggeriet henvises til pkt. 21 og 22.

Den konkrete udformning af byggeriet med hensyn til udstyr samt til vurderingen af priser m.v. skal ske ud fra ovennævnte sigte og tilpasses forholdene til enhver tid.

Der er ikke fastsat generelle normer for udstyrsstandarden som en betingelse for at yde støtte til andelsboligprojekter. Det overlades til bygherren selv - inden for de forudsatte rammer og efter en vurdering bl.a. af de lokale efterspørgselsforhold - at vælge den standard, som giver mulighed for at begrænse udgiften og samtidig gøre boligerne tilstrækkeligt efterspurgte. Det vil således være muligt at indrette boliger for pensionister, handicappede eller andre befolkningsgrupper med særlige behov.

Da en del andelshavere ønsker at sætte et personligt præg på deres kommende bolig, kan bygherren i denne forbindelse overveje at lade de kommende andelshavere være medbestemmende ved valg af materialer under forudsætning af, at boligerne ikke får luksuspræg, og at det sker inden for prisrammerne.

10. Prøvebolig

Ifølge § 65, stk. 2 i boligbyggeriloven kan der gives tilladelse til at opføre et prøvehus eller en prøvelejlighed.

Prøvehuset kan påbegyndes, når boligstyrelsen har meddelt forhåndstilsagn om støtte til det planlagte byggeri. Opførelsen sker på bygherrens/ ansøgerens risiko, men således at prøvehuset, hvis andelsboligprojektet gennemføres, indgår som en del af den samlede støttede bebyggelse og afhændes som andelsbolig.

Opførelsen af prøvehuset kan således sættes igang, inden kommunens endelige tilsagn om støtte foreligger, jfr. pkt. 30 og 31. Det vil dog være en betingelse for boligstyrelsens tilladelse til opførelse af et prøvehus, at kommunalbestyrelsens anbefaling heraf foreligger, og at bebyggelsens øvrige boliger påbegyndes senest 3 måneder efter kommunalbestyrelsens endelige støttetilsagn.

Prøvehuset må ikke være påbegyndt, inden boligstyrelsens forhåndstilsagn og tilladelse foreligger. For prøvehuset gælder herudover de samme regler som for opførelse af støttede andelsboliger i øvrigt.

Der henvises i øvrigt til boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 391 af 4. juli 1984 om prøvehuse, der er medtaget som bilag 5 til cirkulæret.

11. Fritidslokaler m.v. og legeområder.

Der er mulighed for at yde støtte til indretning - med inventar i beskedent omfang - af fritidslokaler, hobbyrum, samlingslokaler, fælleshus e.lign.

Såfremt deres areal ligger inden for 3-6 pct. af beboelsesarealet kan udgiften hertil afholdes uden for rammebeløbet. Procentsatsen afhænger af antallet af boliger i bebyggelsen.

Når bebyggelsen omfatter flere end 34 boliger er procenten 3 pct., og når bebyggelsen omfatter mindre end 35 boliger, forhøjes denne procentsats, som det fremgår af følgende:

Fra 34 til 25 boliger forhøjes procentsatsen med 0,1 pct. pr. bolig under 35, fra 24-15 boliger forhøjes procentsatsen med 0,2 pct. pr. bolig under 25.

For bebyggelser med under 15 boliger sker ingen yderligere forhøjelse af satsen, der altså her er 6,0 pct.

Overstiger arealet for fritidslokalerne m.v. disse procentsatser, er det et vilkår for støtte, at udgifterne til det overskydende areal kan afholdes inden for rammebeløbene, jfr. pkt. 21 og 22.

Etagearealet for fritidslokaler m.v. skal ikke medregnes i det i pkt. 8 nævnte bruttoetageareal.

Legeområder skal indrettes efter reglerne i bygningsreglementet, men støtte kan kun ydes til den del af udgifterne, der kan rummes inden for rammebeløbene.

12. Erhvervslokaler

I forbindelse med andelsboligerne kan i passende omfang indrettes butiks-, kontor- og/eller værkstedslokaler.

I det omfang erhvervslokalernes arealer ikke udgør mere end 5 pct. af boligernes bruttoetageareal, kan den kommunale garanti, jfr. pkt. 17, også omfatte det lån, der vedrører disse lokaler.

Anskaffelsesudgifterne til erhvervslokaler holdes uden for rammebeløbet, og de finansieres særskilt. Der ydes ikke rentebidrag til lån, der vedrører disse lokaler, og andelsboligforeningen må derfor selv betale renten.

Etagearealet til erhverslokaler skal ikke medregnes i det i pkt. 8 nævnte bruttoetageareal.

13. Garager/carporte

Hvis der i forbindelse med bebyggelsen opføres garager/carporte, skal anskaffelsesudgiften til disse rummes inden for rammebeløbet.

Garager/carporte belånes særskilt, enten i form af nominallån (løbetid 35 år) eller indekslån (løbetid 35 1/2 år). Der ydes ikke rentebidrag til dette realkreditlån. Der bør oprettes et særskilt pantebrev for dette lån. Andelsboligforeningen må derfor selv betale renten af det lån, der vedrører garagerne/carportene.

Den kommunale garanti, der nævnes i pkt. 17, omfatter dog også lånet til garagerne/carportene.

Etagearealet for garager/carporte skal ikke medregnes i det i pkt. 8 nævnte bruttoetageareal.

14. Forsøg med nye byggemetoder, boligformer eller forhold vedrørende driften af støttet andelsboligbyggeri

Ifølge boligbyggerilovens § 62 a, hvortil der henvises i lovens § 65, stk. 1, kan der gives støtte til forsøg i forbindelse med opførelse af andelsboliger.

For at sikre, at det offentligt støttede nybyggeri til stadighed kan opfylde tidssvarende krav til kvalitet og indretning sammen med mere generelle ønsker hos de boligsøgende, kan der være behov for at kunne foretage forsøg, hvorved alternative byggemetoder, nye boligformer eller ændrede forhold vedrørende driften kan afprøves. Som eksempel herpå kan nævnes:

- erhvervelse af eksisterende bygningskerner (nedlagte fabriksbygninger, offentlige ejendomme eller store, ældre villaer) med henblik på indretning af andelsboliger under forudsætning af, at der sker en tilvækst i boliger

- etablering af bofællesskaber eller kollektiver

- nye tekniske løsninger.

I en række tilfælde kan det for at kunne gennemføre sådanne forsøg blive nødvendigt at dispensere fra de øvrige gældende regler om støtte. Det vil dog være en ufravigelig forudsætning for eventuelle dispensationer, at gældende rammebeløb ikke overskrides.

Forhøjelse af rammebeløbet med indtil 10 pct., jfr. pkt. 21, kan ikke alene ske med henvisning til, at der er tale om forsøgsbyggeri.

Der ydes realkreditlån (indekslån) og rentebidrag til forsøgsbyggeri efter samme regler, som gælder for opførelse af nyt byggeri.

Bygherren bør ved indretning af boliger i eksisterende bygninger være opmærksom på, at forsøgsbyggeriets samlede anlægs- og driftsomkostninger ikke overstiger nybyggeriets.

Afsnit 3

15. Indekslån (IS-lån)

Støtte i form af rentebidrag til nyopførte andelsboliger er betinget af, at der ydes indekslån til byggeriet. Indekslån er karakteriseret ved, at restgæld og hovedstol løbende reguleres i overensstemmelse med et nærmere fastlagt indeks. Indekslåneordningen er som udgangspunkt opbygget efter serielånsprincippet, dvs. at afdragene realt set er konstante over tiden.

Indekslån til andelsboliger ydes ligesom hidtil inden for en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi, hvilket som udgangspunkt vil betyde 80 pct. af den godkendte anskaffelsessum. Renten på et indekslån beregnes på grundlag af restgælden, der løbende reguleres med prisudviklingen (det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks). Rentebidraget udgør udgiften til forrentning af indekslånet samt administration- og reservefondsbidrag. Statens andel af rentebidraget udgør 90 pct. heraf, og kommunens andel udgør 10 pct. heraf, jfr. nedenfor under pkt. 16. Andelsboligforeningens medlemmer betaler alene afdrag på det optagne indekslån.

Lånets første termin er afdragsfri. I anden termin beregnes afdraget som 2,4 pct. af lånets indeksregulerede hovedstol. Afdraget indeksreguleres herefter med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset. Til disse lån er knyttet en såkaldt »reallønsklausul«. Dette indebærer, at der i stedet reguleres med 75 pct. af stigningen i timelønsindekset (det af Danmarks Statistik offentliggjorte timelønsindeks for industriens arbejdere), hvis timelønsindekset stiger mindre end nettoprisindekset. Når der er anvendt en reguleringstakt på 75 pct., skal dette ses i sammenhæng med, at afdragsprocenten den første termin er sat til 2,4 pct. svarende til et serieindekslån med en løbetid på kun ca. 21 år. Falder timelønsindekset, nedsættes afdraget med hele faldet, opgjort i procent. Falder nettoprisindekset samtidig med, at timelønsindekset er uændret eller stigende, reguleres afdraget ikke. Lånets hovedstol og restgæld reguleres med hele ændringen i nettoprisindekset uden anvendelse af reallønsklausulen.

Indekslån reguleres hvert halve år, nemlig den 1. januar og den 1. juli. Reguleringen pr. 1. januar har virkning for den efterfølgende juni termin samme år, mens reguleringen pr. 1. juli har virkning for ydelsen den efterfølgende december termin samme år. Grundlaget for reguleringen pr. 1. januar og pr. 1. juli, er ændringen i det valgte indeks i løbet af en 6-måneders periode, der er afsluttet 7 måneder før reguleringen finder sted.

Løbetiden for lånet vil afhænge af den faktiske pris- og lønudvikling. Ved en årlig stigningstakt (inflationstakt) på 0, 4, 6, 8 og 12 pct. p.a. vil løbetiden andrage henholdsvis ca. 21, 23, 25, 27 og 32 år.

Lånet kan efter indekslåneloven højst løbe i 35 1/2 år, hvor afdragsbetalingen ophører. Til finansiering af en evt. restgæld er der i indekslåneloven åbnet mulighed for at optage et nyt indekslån.

IS-lånene udbetales på grundlag af udstedelse af IS-obligationer med en påtrykt rente på 2,5 pct. p.a.

16. Rentebidrag

Rentebidraget udgør et beløb, der svarer til udgiften til hele forrentningen af indekslån samt til administrations- og reserve-fondsbidrag. Rentebidrag betales af staten - og fra 1. januar 1985 tillige af kommunen. Andelsboligforeningen skal således alene betale afdrag af lånene. Renten er i loven om indeksregulerede realkreditlån fastsat til 2 1/2 pct. p.a., men den faktiske rentebetaling på indekslånene vil afhænge af kursen på tidspunktet for låneoptagelsen.

For forhåndstilsagn, der meddeles efter 31. december 1984 skal staten bidrage med et beløb, der svarer til 90 pct. af det fulde rentebidrag pr. andelsbolig, mens kommunen skal bidrage med et beløb der svarer til 10 pct., jfr. § 63 a, stk. 4 og 5 i boligbyggeriloven. For forhåndstilsagn meddelt før 1. januar 1985 betaler staten hele rentebidragsbeløbet.

For kommunerne i hovedstadsrådet gælder dog, at den pågældende kommunes andel af rentebidraget kun udgør 5 pct., mens de øvrige 5 pct. skal fordeles mellem kommunerne i dette område efter reglerne om fordeling af boligstøtte i lov om individuel boligstøtte. De nærmere regler for fordelingen af udgifterne er anført i § 64, stk. 3 i lov om individuel boligstøtte. Herefter fastsættes den enkelte kommunes andel i finansieringen af de 5 pct. af rentebidraget i forhold til kommunernes skattepligtige indkomster for personer, således som disse indkomster er opgjort i henhold til lovgivningen om kommunal udligning i indkomståret forud for det finansår, fordelingen vedrører. Dette indebærer, at halvdelen af de kommunale udgifter i hovedstadsområdet fordeles mellem kommunerne i dette område efter størrelsen af de skattepligtige indkomster.

Fordelingen og anvisningen foretages af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, der samtidig tilvejebringer de nødvendige oplysninger om de skattepligtige indkomster i de enkelte kommuner.

Den refusion, der tilfalder kommunerne i hovedstadsområdet, vil blive anvist af hypotekbanken, der tilsvarende vil kræve indbetaling hos de kommuner, der skal refundere beløb.

Såfremt revisionen af kommunernes regnskaber ikke er afsluttet, sker beregningen under forbehold, og hypotekbanken er berettiget til senere at fremsætte krav om berigtigelse, såfremt revisionen af de enkelte kommuners regnskab måtte give anledning hertil. Hovedstadsområdet omfatter Københavns og Frederiksberg kommuner og samtlige kommuner i Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter.

Rentebidrag ydes (beregnes) med virkning fra indekslånets optagelse, dog tidligst fra det tidspunkt, hvor den enkelte bolig tages i brug af andelshaveren, jfr. boligbyggerilovens § 63 a, stk. 2.

Selve udbetalingen af rentebidrag kan påbegyndes, når den samlede bebyggelse er finansieret med indekslån, og 75 pct. af boligerne er taget i brug af andelshavere, idet det er en betingelse, at ibrugtagningstilladelse er udstedt af kommunen, eller at byggeriet er færdigmeldt til kommunen.

Rentebidrag udbetales bagud i tilknytning til de terminer, som er fastsat i pantebrevene. På statens vegne foretager Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning udbetalingen, der sker direkte til det långivende realkreditinstitut på grundlag af en specifiseret opgørelse fra de enkelte institutter. Udbetalingen af kommunens andel af rentebidraget sker på samme måde som for statens vedkommende direkte til det långivende realkreditinstitut, idet Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning foretager anvisningen og derpå opkræver beløbet hos kommunen.

Rentebidrag ydes på uændrede vilkår i hele lånets løbetid, som efter lov om indeksregulerede realkreditlån højst kan være 35 1/2 år.

Rentebidrag ydes ikke til den del af realkreditlånene, der medgår til finansiering af erhvervslokaler og garager/carporte, jfr. pkt. 12 og 13. Andelsboligforeningen skal derfor selv betale den hertil svarende del af renteudgiften m.v. I forbindelse med berigtigelsen af støtten skal kommunalbestyrelsen angive, hvor stor en del af den samlede anskaffelsessum, der vedrører erhvervslokaler og garager/carporte, jfr. pkt. 36.

Rentebidrag ydes i princippet i hele lånets løbetid, men udbetalingen kan dog helt eller delvis bringes til ophør, hvis ejendommens økonomi forbedres, eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau, jfr. boligbyggerilovens § 63 a, stk. 7.

Der vil som udgangspunkt ikke blive ydet rentebidrag i forhold til evt. overfinansiering (optagelse af for store realkreditlån), jfr. pkt. 18.

17. Kommunegaranti

Efter § 63, stk. 3 i boligbyggeriloven kan der kun gives støtte (rentebidrag) til byggeriet, hvis kommunalbestyrelsen påtager sig at yde garanti efter lovens § 64.

Efter § 64 i boligbyggeriloven ydes kommunegaranti for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 65 pct. af ejendommens værdi, som normalt er den godkendte anskaffelsessum, dog højst inden for 80 pct. af værdien. Garantien omfatter til enhver tid så stor en del af lånets restgæld, som det oprindelige garantibeløb udgjorde af hovedstolen. Den del af realkreditrestgælden, der ikke omfattes af garantien, har panteret forud for den garantede del af restgælden.

Efter lov nr. 629 af 23. december 1980 om ændring af de kommunale styrelseslove gælder ikke længere et ubetinget krav om tilsynsmyndighedens godkendelse af en kommunes garanti for lån.

18. Låneoptagelsen

Rentebidrag ydes med virkning straks - men også tidligst, jfr. pkt. 16 - fra indekslånets optagelse, når en andelshaver har taget boligen i brug. Det er herved tilstræbt - for at nedbringe byggeomkostningerne og dermed boligafgiften - at søge støtten udbetalt på det tidligst mulige tidspunkt i takt med byggeriets færdiggørelse.

Der kan dog ikke optages forhåndslån, da der ikke ydes rentebidrag hertil.

For at opnå den tilsigtede billiggørelse af byggeriet bør finansieringen forberedes med henblik på at søge udbetalingen af indekslån gennemført samtidig med, at byggeriet er færdigt og klar til indflytning. Byggeriet må i enhver henseende tilrettelægges med henblik på den hurtigst mulige finansiering, og udarbejdelsen og behandlingen af byggeregnskabet må søges fremskyndet mest muligt.

Finansieringen af et byggeri vil under hensyn til de forhold, der er nævnt under pkt. 16, ikke kunne afvente den endelige anskaffelsessums godkendelse. Der bør straks ved byggeriets færdiggørelse søges optaget indekslån, som senere - når den endelige anskaffelssum er godkendt suppleres med yderligere og afsluttede indekslån. Indekslån ydes på grundlag af den anskaffelsessum, der er godkendt for byggeriet forud for igangsætningen. Realkreditinstitutterne foretager også i disse sager en vurdering af byggeriet med henblik på at sikre, at realkreditlovens lånegrænse på 80 pct. af anskaffelsessummen overholdes.

For at fremskynde prioriteringen yderligere vil det ved større byggeforetagender kunne være hensigtsmæssigt at opdele byggeriet i passende afsnit og prioritere disse særskilt i takt med de enkelte afsnits færdiggørelse. Indekslånet for det enkelte afsnit udmåles som en forholdsmæssig del af den anskaffelsessum, der er godkendt, inden byggeriet blev påbegyndt. Det er en betingelse for etapevis udbetaling af indekslånet, at hele etapen er færdigopført, og der er givet ibrugtagningstilladelse hertil eller at byggeriet er færdigmeldt til kommunen, at boligandel er indbetalt for mindst 75 pct. af den samlede planlagte bebyggelse, og at bygherren har stillet garanti fra et pengeinstitut for, at den samlede bebyggelse, der mindst skal omfatte 8 (undtagelsevis 6) boliger, færdiggøres, således at rentebidrag vil kunne udbetales i medfør af kap. 10 i boligbyggeriloven, jfr. § 2 i boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 391 af 4. juli 1984 om prøvehuse. Når alle afsnit er færdige og prioriteret, og den endelige anskaffelsessum for det samlede byggeri er godkendt, optages et supplerende afsluttende indekslån.

Indekslånet kan ikke uden kommunalbestyrelsens godkendelse overstige den anskaffelsessum, der godkendes inden byggeriets påbegyndelse, jfr. pkt. 30. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at en større anskaffelsessum lægges til grund for låneudmålingen i de tilfælde, hvor der måtte være konstateret merudgifter under byggeriets opførelse, f.eks. forøgede byggelånsrenter eller som følge af reguleringen af priser efter fastprisperiodens udløb. Kommunalbestyrelsen vil kun kunne godkende en forhøjelse af indekslånet, såfremt der er tale om merudgifter, der enten kan holdes inden for rammebeløbet eller i henhold til pkt. 21 kan afholdes uden for det gældende rammebeløb.

Bygherren må - navnlig hvor indekslån optages etapevis - være opmærksom på eventuelle besparelser, som måtte være indtrådt under byggeriets opførelse. Hvis der optages for store realkreditlån, vil dette medføre en overfinansiering i forhold til den endelige byggeudgift. Denne overfinansiering kan kun udlignes ved køb af IS-obligationer til dagskurs til indfrielse af den regulerede obligationsrestgæld, ligesom for meget udbetalt rentebidrag må tilbagebetales til statskassen og kommunen. Af praktisk-administrative hensyn vil boligstyrelsen efter aftale med Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning ikke kræve indfrielse af overfinansiering indenfor 1 pct. af anskaffelsessummen, dog maksimum 50.000 kr. Det er en betingelse for denne begrænsede tilladelse til overfinansiering, at det pågældende realkreditinstitut forestår opkrævningen af den hertil svarende del af renteudgiften m.v.

19. Udbetaling af indekslån og beregning af rentebidrag, sammenfatning

Kortfattet kan betingelserne for udbetaling af indekslån og beregning af rentebidrag opstilles således:

A. Indekslån kan udbetales, når a) den samlede bebyggelse, der mindst skal omfatte 8 (undtagelsesvis 6) boliger, er færdigopført, 2) der er givet ibrugtagningstilladelse eller byggeriet er færdigmeldt, og 3) boligandel er indbetalt for mindst 75 pct. af samlige boliger i bebyggelsen.

B. Etapevis udbetaling af indekslån vil kunne ske, når 1) hele etapen er færdigopført, og der er givet ibrugtagningstilladelse hertil, 2) boligandel er indbetalt for mindst 75 pct. af den samlede planlagte bebyggelse, og 3) bygherren har stillet garanti fra et pengeinstitut for, at den samlede bebyggelse, der mindst skal omfatte 8 (undtagelsesvis 6) boliger, færdiggøres, således at rentebidrag vil kunne udbetales i medfør af kap. 10 i boligbyggeriloven.

C. Beregning af rentebidrag kan ske, når 1) den samlede bebyggelse er finansieret med indekslån, og 2) mindst 75 pct. af boligerne er taget i brug af andelshaverne.

Rentebidraget beregnes fra den enkelte andelshavers ibrugtagelse af boligen med en forholdsmæssig andel af det samlede rentebidrag for ejendommen. Rentebidraget udbetales bagud i tilknytning til de i pantebrevene fastsatte terminer.

20. Opløsning af andelsboligforeninger

Ifølge § 66 a i boligbyggeriloven kan den støtte det offentlige har ydet til andelsboliger i form af rentebidrag eller rentesikring kræves helt eller delvis tilbagebetalt, hvis en andelsboligforening opløses, og boligerne dermed overgår under et ændret ejendomsforhold. Kravet om tilbagebetaling vil påhvile de andelshavere, der er medlemmer af foreningen på det tidspunkt, hvor den opløses.

Krav om tilbagebetaling af rentebidrag eller rentesikring må i almindelighed forventes stillet i de tilfælde, hvor andelshaverne ved opløsning af foreningen opnår en økonomisk gevinst ved at afhænde eller overtage bebyggelsen på andre ejervilkår end de for andelsboligerne gældende.

Afsnit 4

21. Rammebeløb

Det er - som hidtil - en betingelse for støtte, at den samlede anskaffelsessum (inklusive moms) pr. m2 bruttoetageareal ikke overstiger bestemte af boligstyrelsen fastsatte beløb (rammebeløb).

Regulering af rammebeløbene sker kvartalsvis på grundlag af det officielle byggeomkostningsindeks for montagebyggeri, og hvert år pr. 1. januar foretages en justering af rammebeløbene, der tager hensyn til udviklingen i byggeomkostningerne, til grundprisudviklingen og til udviklingen i de boligsøgendes disponible indkomster. Ved offentliggørelsen af rammebeløbet oplyses samtidig den forhøjelse af rammebeløbet pr. påbegyndt måned, som vil være gældende i det pågældende kvartal.

De således pr. 1. januar justerede rammebeløb for henholdsvis hovedstadsområdet og det øvrige land vil blive offentliggjort i Statstidende den 3. tirsdag i marts måned. Rammebeløbene pr. 1. april, 1. juli og 1. oktober vil blive offentliggjort i Statstidende den 3. tirsdag i henholdsvis maj, august og november måned.

Det er det rammebeløb, der gælder på tidspunktet for byggeriets igangsætning, der er afgørende.

Ved fastsættelsen af rammebeløbene lægges til grund, at det for de fastsatte beløb er muligt at opføre boliger med et rimeligt udstyr og af god kvalitet, jfr. pkt. 9.

I følgende tilfælde (A-C nedenfor) vil disse rammebeløb dog kunne forhøjes:

A. Ved lavt byggeri (fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse, kædehuse, gruppehuse o.lign.) kan rammebeløbene forøges med 6 pct.

B. Ved byggerier med lavere gennemsnitligt lejlighedsareal end 80 m2 bruttoetageareal ved etagebyggeri og 90 m2 ved lavt byggeri kan rammebeløbene forhøjes med 0,3 pct. pr. m2, dog højst med 6 pct. Der henvises til cirkulærets bilag 7 om tillæg til rammebeløbet ved lavt lejlighedsgennemsnit.

C. I ganske særlige tilfælde, f.eks. ved bebyggelse af grunde i ellers udbyggede kvarterer, hvor såvel grundudgiften i sig selv som f.eks. vanskelige tilkørsels- og adgangsforhold m.v. og opgavens bundethed kan være fordyrende for byggeriet (f.eks. ved bebyggelse i saneringsområder), vil rammebeløbene eventuelt kunne forhøjes med indtil 10 pct., men kun efter boligstyrelsens godkendelse i hvert enkelt tilfælde.

Det etageareal, der lægges til grund for beregningen af rammebeløbet pr. m2, er boligarealet. Arealer til f.eks. varmecentral, vaskeri, fritidslokaler, fælleshus, udhuse, garager og carporte må ikke medregnes i etagearealet. Vedrørende beregning af etageareal henvises til bilag 2.

Bortset fra de udgiftsposter, der nævnes nedenfor (D-J), er de udgifter, der indgår i rammebeløbet, samtlige byggeriets udgifter, herunder udgifter til f.eks. varmecentral, vaskeri, fritidslokaler, fælleshus, udhuse, legeområder, garager og carporte. I rammebeløbet indgår endvidere udgifter til f.eks. ekstrafundering, vinterforanstaltninger, skødeomkostninger, salgsomkostninger, mæglersalær, stiftelsesprovision, attester, vurderinger.

Følgende udgiftsposter er ikke medtaget i rammebeløbet og kan afholdes ud over dette:

D. Uforudseelige udgifter. Ved anskaffelsessummens endelige godkendelse efter byggeriets færdiggørelse kan den anskaffelsessum, der er godkendt før byggeriets igangsætning, tillades forhøjet med indtil 2 pct., også selv om der herved sker en overskridelse af rammebeløbet. Det er dog en forudsætning, at der er tale om udgifter, som var uforudseelige for bygherren på tidspunktet for byggeriets igangsætning. Eventuelle uforudseelige salgsomkostninger kan godkendes inden for 2 pct. grænsen. Der kan selv sagt ikke i ansøgningen om støtte medtages en post til dækning af uforudseelige udgifter.

E. Byggelånsrenter.

F. Eventuelle udgifter til udtørring.

G. Udgifter til fritidslokaler m.v. i det omfang de arealmæssigt ligger inden for de i pkt. 11 nævnte grænser på fra 3-6 pct.

H. Erhvervslokaler, jfr. pkt. 12.

I. Udgifter i forbindelse med gennemførelse af alternative energiforsyningsanlæg forudsættes principielt afholdt indenfor rammebeløbene.

Boligstyrelsen vil dog - som led i bestræbelserne for at mindske energiforbruget - være indstillet på efter indstilling fra de kommunale myndigheder og efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde et tillade merudgifterne ved anlæggenes etablering afholdt udenfor rammebeløbene.

Det understreges, at denne ordning kun vil omfatte særlige lavenergi-installationer som f.eks. solfangere, vindmøller, jordvarmepumper, varmegenvindingsanlæg m.v. eller kombinationer heraf, mens almindelige varmebesparende foranstaltninger som f.eks. øget isolering, 3 lag glas m.v., falder udenfor.

Det skal også understreges, at ordningen alene vedrører merudgifterne, dvs. den del af anskaffelsessummen, der overstiger udgifterne ved etablering af normale central- eller fjernvarmeanlæg eller tilsvarende. Til brug ved boligstyrelsens vurdering kan det, hvis styrelsen anmoder derom, blive nødvendigt at fremsende tegningsmateriale og nærmere oplysninger om de planlagte installationer, samt oplysninger om hvordan merudgifterne er beregnet. Tilsagn herom bør indsendes samtidig med ansøgningen om reservation på kvoten.

J. Eventuelle merudgifter som følge af prisregulering efter 12 måneder fra tilbudsdagen, jfr. pkt. 24.

22. Anskaffelsessummens bestanddele

Anskaffelsessummen for det enkelte byggeri skal ligge inden for rammebeløbene (jfr. pkt. 21), og samtidig skal anskaffelsessummens enkelte bestanddele - grundudgift, håndværkerudgifter og omkostninger - hver især være rimelige i forhold til byggeriets udformning og indhold m.v.

Den samlede grundudgift, dvs. udgifterne til

købesum,

samtlige grundmodningsudgifter, herunder kloakanlæg, vejanlæg,

evt. ekstrafundering og pilotering,

anlæg af interne veje, friarealer, parkeringsareal, samt

renter og skatter indtil byggeriets påbegyndelse,

må bedømmes under eet under hensyntagen til grundens

størrelse,

beliggenhed,

bebyggelsesprocent og udnyttelsesmulighed,

evt. servitutter,

købevilkårene osv.

Håndværkerudgifterne skal være rimelige i forhold til den projekterede byggemåde, byggeriets udformning, boligernes størrelse, kvalitet og udstyr m.v.

Omkostningerne består af en lang række enkeltposter, hvis størrelse i vidt omfang er bestemt i størrelsen af byggeriets øvrige anlægsudgifter. For nogle af disse poster er nedenfor anført de maksimale udgiftsbeløb, der kan medtages i byggeregnskabet. Det skal dog fremhæves, at det for honorarernes vedkommende påhviler bygherren selv, indenfor disse maksimumsbeløb, at træffe aftale med sine rådgivere om deres fastsættelse og dermed sikre sig, at udgifterne bliver rimelige.

A. Arkitekt- og ingeniørhonorar skal i hvert enkelt tilfælde aftales ud fra reglerne i Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand (ABR) med tilhørende specialnormer.

Specialnormerne fastsætter de ydelser rådgiveren skal præstere og hvilket honorar, der er knyttet til ydelserne. Specialnormerne er:

Specialnorm for bygningsarbejder - arkitekter,

Specialnorm for bygningskonstruktioner - ingeniører,

Specialnorm for bygningsinstallationer - ingeniører,

Specialnorm for anlægsarbejder - ingeniører, og

Specialnorm for planlægning.

Det skal dog bemærkes, at disse regelsæt alene er obligatoriske ved fastlæggelsen af honoraraftaler med medlemmer af Praktiserende Arkitekters Råd/Danske Arkitekters Landsforbund, Dansk Ingeniørforening og Ingeniørsammenslutningen. Fagtilsyn udført af en arkitekt kan dog ikke overstige 20 pct. af arkitekthonoraret og fagtilsyn udført af en ingeniør kan ikke overstige 15 pct. af ingeniørhonoraret.

B. Honorar til havearkitekt må ikke overstige de gældende normer, for tiden honorarvedtægt af 1965.

Fagtilsyn udført af havearkitekt bør i almindelighed ikke overstige 15 pct. af havearkitekthonoraret.

C. Byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter må ikke overstige et beløb udregnet på grundlag af den godkendte anskaffelsessum ekskl. byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter.

Beregningen fremsendes med ansøgningen om godkendelse af anskaffelsessummen inden byggeriets påbegyndelse, og udgifterne kan højst forventes godkendt med beløb på grundlag af nedenstående skala. De godkendte beløb kan ikke senere forhøjes.

Med udgangspunkt i byggeomkostningsindekset for montagebyggeri pr. 1. januar 1985 (449) er skalaen således:

--------------------------------------------------------------------~ Anskaffelsessum Byggesags- Bestyrelses~ honorar udgifter 0/0 0/00 --------------------------------------------------------------------~ Af de første 1.502.000.......... 2,5 2.0 Af de næste 7.500.000.......... 2,0 1,5 Af de næste 20.991.000.......... 1,5 1,0 Af resten....................... 1,3 0,5

Beløbet for anskaffelsessummen reguleres i takt med byggeomkostningsindekset for montagebyggeri.

Bestyrelsesudgifter kan kun medtages i byggeregnskabet, hvis en stiftet andelsforening står som bygherre og kun for udgifter, der vedrører den stiftede andelsboligforening.

Eventuelle udgifter til møder, referater og lignende i forbindelse med bestyrelsesarbejdet skal være indeholdt i beløbet for bestyrelsesudgifter.

D. Revisionshonorar. Byggeregnskabet revideres af en revisor. Såfremt revisionshonoraret er fastsat under hensyntagen til, at regnskabsføringen helt eller delvis har været forestået af en revisor, bør der foretages en forholdsmæssig afkortning af byggesagshonoraret.

E. Byggelånsrenter, herunder løbende provision af byggelånet, kan medtages i den endelige anskaffelsessum med et rimeligt beløb under hensyntagen til byggeperiodens længde. Byggelånsrenter afholdes uden for rammebeløbet.

F. Udgifter til udtørring kan medtages i endelig anskaffelsessum med et rimeligt beløb, som normalt ikke bør overstige 0,5 pct. af den godkendte anskaffelsessum. Udtørringsudgifter afholdes uden for rammebeløbet.

G. Udgifter i forbindelse med salg af andele - herunder annoncering, brochurer og udgift til mæglersalær - kan medtages i byggeregnskabet, såfremt beløbet skønnes rimeligt.

H. Gebyr til staten. Til dækning af statens administrationsudgifter ved støtteansøgningers behandling opkræves pr. 1. januar 1985 4 1/2 promille af den godkendte anskaffelsessum eksklusiv gebyr. Gebyret opkræves af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, når anskaffelsessummen er endeligt godkendt. Gebyret opkræves hos andelsboligforeningen. Andelsboligforeningens udlæg hertil modregnes ved frigivelse af det indbetalte indskud, jfr. pkt. 38. Gebyret skal være indeholdt i det fastsatte rammebeløb for opførelsesudgifterne.

På skæringsdagen for byggeriets overgang fra anlæg til drift foretages en opgørelse over samtlige påløbne udgifter vedrørende byggeriet og samtlige indgåede indtægter jfr. pkt. 33 og 35

23. Beregning af udgiftsrammer - et eksempel

Nedenfor er vist et eksempel på, hvordan man for et tænkt andelsboligbyggeri beregner den afgørende anskaffelsessum og rammebeløb ved byggeriets påbegyndelse.

Byggeriet omfatter 10 rækkehuse, der har et samlet boligareal på 850 m2. Der opføres en carport (aö 9.000 kr.) i forbindelse med hver bolig, og der bygges et fælleshus med fritidslokaler m.v. på 75 m2 aö 4.000 kr. pr. m2 eller i alt 300.000 kr. (Da byggeriet omfatter mindre end 15 boliger kan udgiften til fritidslokaler svarende til 6 pct. af beboelsesarealet (51 m2) afholdes ud over rammebeløbet. Udgifterne til det overskydende areal (24 m2) må afholdes inden for rammebeløbet). Byggelånsrenterne er anslået under hensyn til en byggetid på 5-6 måneder. Fordelingen og størrelsen af byggeriets øvrige omkostninger fremgår af nedenstående.

Byggeriet opføres uden for hovedstadsområdet, og igangsættes den 1. juli 1985 med en samlet anskaffelsessum på 5.840.000 kr.

Anskaffelsessum for projektet opgjort til igangsættelsestidspunktet den 1. juli 1985 (afrundet til hele kr.):

kr. kr. Grundudgifter........ 900.000 boliger............. 3.500.000 carporte............ 90.000 fritidslokaler...... 300.000 Håndværkerudgifter 3.890.000 Omkostninger (incl. byggelånsrenter og udtørring)................. 1.050.000 ------------ I alt...................... 5.840.000 ...........................Af dette beløb fradrages: kr. Fritidslokaler, hvis areal ligger inden for 3-6 pct. af beboelsesarealet (i dette projekt 68 pct. af 300.000)........................... 204.000 Byggelånsrenter.................... 200.000 Udtørringsudgifter................. 25.000 ------------ Afgørende anskaffelsessum............ 5.411.000 Afgørende anskaffelsessum pr. m2 (5.411.000 kr : 850 m2).............. 6.366 Kr./m2 Rammebeløb ved seneste regule- ring pr. 1. april 1985............... 6.340 (A) Tillæg til rammebeløb (0,25 pct. pr. måned, gældende for ramme- beløbet pr. 1. april 1985) frem til igangsættelsen: 3x0,25 pct. (be- regnes af (A))....................... 48 (B) ------------ Rammebeløb herefter ((A)+(B)). 6.388 (C) Tillæg for lavt byggeri (6 pct.) (beregnes af (C))................. 383 (D) Tillæg for lavt lejlighedsgennem- snit: 1,5 pct. ved 85 m2 i gen- nemsnit (beregnes af (C))......... 96 (E) Rammebeløb herefter ((C)- +(D)+E)).......................... 6.867 (F) Evt. tillæg i ganske særlige tilfæl de (indtil 10 pct.) (beregnes af (C)).............................. - (G) ---------- Fuldt rammebeløb for projektet ((F+(G)).......................... 6.867 ----------

Herefter kan man konstatere, om den afgørende anskaffelsessum pr. m2 kan holdes inden for det rammebeløb, der gælder for byggeriet.

24. Fast pris og tid

Det er et vilkår for den offentlige støtte til opførelse af private andelsboliger, at byggearbejderne gennemføres efter bestemmelserne i byggestyrelsens cirkulære af 11. november 1981 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder.

Ved fastsættelsen af rammebeløbene er det forudsat, at der aftales fast pris, jfr. §§ 2 og 3 i byggestyrelsens ovennævnte cirkulære. Ved fast pris forstås en pris, der ikke ændres fra entreprisens overdragelse, indtil en evt. aftalt prisregulering træder i kraft. Forbehold, der kan få indflydelse på en fast pris, må ikke anerkendes.

Det forudsættes, at de til enhver tid fastsatte rammebeløb indeholder den regulering af den fastsatte pris, der måtte finde sted for perioden mellem 6 og 12 måneder efter tilbudsdagen.

Eventuelle merudgifter som følge af regulering af priserne efter 12 måneder fra tilbudsdagen kan afholdes ud over rammebeløbet.

Arbejdet skal udføres til fast tid. Ved fast tid forstås, at tidsfrister for arbejdet, herunder datoer for påbegyndelse og afslutning, indgår i entrepriseaftalen. Forbehold om forlængelse af tidsfrister må ikke anerkendes.

Byggestyrelsen har i august 1982 udsendt vejledningen: »Pris og tid 1982« om pris, tid og regulering af pris og tid m.m.

25. Udbud

Byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1983 om udbud af bygge- og anlægsarbejder (udbudscirkulæret) omfatter også byggeri med offentlig støtte efter lov om boligbyggeri, herunder private andelsboliger. Udbudscirkulæret er optaget som bilag 3 til nærværende cirkulære.

Der stilles krav om anvendelse af bestemte udbudsformer og om, at antagelse af tilbud skal ske efter bestemte regler. Der henvises til byggestyrelsens »Vejledning om udbud af bygge- og anlægsarbejder og antagelse af tilbud« fra april 1983 (»Udbud 1983«) og til »Bygherrevejledning 1983« kap. 13.

Indhentning af priser på entrepriser og leverancer ved opførelse af andelsboliger skal ske ved offentligt eller begrænset udbud, mens indhentning af priser ved underhåndsbud alene kan finde sted i de undtagelsestilfælde, der er omfattet af bestemmelsen i udbudscirkulærets § 4, samt de nærmere retningslinier herom i boligstyrelsens cirkulære af 9. maj 1984 om forskellige forhold i forbindelse med underhåndsbud inden for byggeriet, der opføres med støtte i henhold til lov om boligbyggeri. Dette cirkulære er medtaget som bilag 4 til nærværende cirkulære.

Hvis offentligt støttede andelsboliger opføres af en entreprenør, en andelsboligforening under stiftelse ell.lign. kan de ekstraordinære planlægningsforhold kombineret med økonomisk risiko, der nævnes i pkt. 2 i boligstyrelsens cirkulære af 9. maj 1984 om underhåndsbud, ikke begrunde underhåndsbud, og priserne må i disse tilfælde indhentes i konkurrence efter udbudscirkulærets regler. Dog kan byggeledelse, økonomisk og anden styring af byggeriet samt projektering, der ikke er et led i en totalentreprise, aftales udført uden udbud i konkurrence efter udbudscirkulæret.

Opføres støttede andelsboliger af en stiftet andelsboligforening, vil andelsboligforeningen have begrænset adgang til at indhente underhåndsbud i de tilfælde, hvor byggeriets realisering har beroet på ekstraordinære planlægningsforhold og økonomisk risiko, jfr. pkt. 2 i boligstyrelsens cirkulære af 9. maj 1984 om underhåndsbud. Ved en stiftet andelsboligforening forstås en andelsboligforening, hvis medlemmer udelukkende består af kommende beboere i foreningens ejendom, jfr. § 2, stk. 3 i boligministeriets bekendtgørelse nr. 372 af 27. juli 1983 af lov om andelboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Arbejder, der udføres i totalentreprise, skal udbydes i konkurrence. Om de nærmere regler for anvendelse af totalentreprise henvises til byggestyrelsens cirkulære af 10. maj 1985 om totalentreprise i byggeri med offentlig støtte. Dette cirkulære er medtaget som bilag 6 i nærværende cirkulære.

I de tilfælde hvor støtte ydes til et byggeri, der opføres af en entreprenør eller en gruppe af entreprenører med henblik på overdragelse til en andelsboligforening, falder de arbejder, som udføres i bygherrens eget regie, uden for udbudsreglerne. (Arbejderne udføres af bygherrens/entreprenørens eget personale, og der er ikke tale om et entrepriseforhold). Arbejder, som en sådan bygherre ikke selv forestår, er omfattet af udbudscirkulæret. Arbejde i eget regie forudsætter, at byggearbejderne er påbegyndt, inden byggeriet overdrages til en andelsboligforening. Er byggearbejderne ikke påbegyndt inden overdragelsen, falder arbejdet som helhed ind under udbudscirkulærets regler.

Alle aftaler vedrørende byggearbejdet skal træffes på grundlag af »Almindelige betingelser for arbejder og leverancer« (A.B. 72), således at der alene sker fravigelse af disse regler i tilfælde, hvor der måtte være en særlig begrundelse herfor.

Det påhviler kommunalbestyrelsen at påse, at byggarbejderne udbydes, og at tilbud antages i overensstemmelse med udbudscirkulæret og totalentreprisecirkulæret. Kommunalbestyrelsen skal således have opmærksomheden rettet mod, at laveste tilbud antages, eller at begrundelsen for ikke at antage dette er acceptabel. Ved bunden licitation må der ikke bestemmes, at andet end laveste tilbud kan antages. Dette kan eksempelvis påses ved, at kommunalbestyrelsen afkræver bygherren en erklæring herom.

Det indskærpes samtidig over for kommunalbestyrelsen kun at tillade indhentning af underhåndsbud i henhold til udbudscirkulærets § 4 d i meget begrænset omfang.

Det skal understreges, at de i boligstyrelsens cirkulære af 9. maj 1984 om underhåndsbud indeholdte bestemmelser ikke berører kommunalbestyrelsens adgang til som betingelse for at yde støtte i henhold til boligbyggeriloven at forlange priser indhentet ved offentlig eller begrænset udbud.

Om kommunalbestyrelsens indberetning til boligstyrelsen om anvendelsen af udbudsformer henvises til pkt. 5 i boligstyrelsens cirkulære af 9. maj 1984 om underhåndsbud sammenholdt med pkt. 22 og 40 i dette cirkulære. Underhåndsbudscirkulæret er optrykt som bilag 4 til nærværende cirkulære.

26. Vinterbyggeri

Om byggeri i vinterperioden henvises til byggestyrelsens bekendtgørelse af 11. november 1981 om byggeri i vinterperioden og til byggestyrelsens »Vejledning om vinterbyggeri« fra december 1981.

Udgifterne til vinterforanstaltninger skal holdes inden for rammebeløbet.

Afsnit 5

27. Uformelle henvendelser til kommunen om støttemulighed

Før den egentlige støtteprocedure med indsendelse af ansøgning osv. sættes igang, bør bygherren henvende sig til kommunen for at få klarlagt, om kommunalbestyrelsen på forhånd kan tænkes at ville give støttetilsagn (tilsagn om kommunal garanti og rentebidrag), og om kommunalbestyrelsen i princippet kan godkende det påtænkte projekt, både i henseende til den kommunale planlægning herunder kloak- og vejplaner - og den påtænkte planløsning for projektet.

En sådan uformel forhåndstilkendegivelse om støtte fra kommunen kan dog ikke betragtes som et endeligt løfte om et senere tilsagn til støtte.

Inden bygherren køber den grund, hvor andelsboligforeningerne tænkes opført, bør han sikre sig, at grunden kan udnyttes som påtænkt. Der bør tilvejebringes oplysninger om byggemodning m.v. Hvis de lokale bygningsmyndigheder ikke kan give sikre oplysninger om bundforholdene, bør der foretages en sagkyndig undersøgelse af grunden med henblik på beregning af eventuelle udgifter til ekstrafundering og pilotering. Udgifterne til pilotering og ekstrafundering skal holdes inden for rammebeløbet.

28. Ansøgning om støtte

Efter en eventuel indledende kontakt med kommunen om dennes indstilling til projektet indledes den egentlige støtteprocedure med indsendelse af et særligt ansøgningsskema (»Ansøgning om støtte til opførelse af andelsboliger«-AN 4). Det er obligatorisk, at anvende dette skema, der kan fås ved henvendelse til Statens Indkøb, Bredgade 20, 1260 København K, tlf. (01 92 91 28).

Skemaet udfyldes af bygherren, som sender det til den kommune, hvor byggeriet tænkes opført.

Det er ikke nødvendigt, at der på ansøgningstidspunktet foreligger et færdigt udarbejdet projekt. Det vil således normalt være tilstrækkeligt med en detaljeringsgrad, svarende til et byggeprogram, jfr. »Bygherrevejledning 1983«, kap. 7.

Det er eksempelvis ikke en forudsætning for kommunalbestyrelsens anbefaling af ansøgningen overfor boligstyrelsen, at der på ansøgningstidspunktet foreligger en endeligt godkendt lokalplan for området. Boligstyrelsen vil dog tidligst kunne meddele forhåndstilsagn til projektet, når lokalplanen er endeligt vedtaget, eller kriterierne, som er nævnt i pkt. 3, i øvrigt opfyldes.

Ansøgningen skal dog indeholde sådanne oplysninger, at kommunalbestyrrelsen og boligstyrelsen er i stand til at bedømme, om byggeriet vil kunne opfylde lovens krav, bl.a. til boligstørrelser og rammebeløb.

Endvidere er det en forudsætning for kommunalbestyrelsens eventuelle anbefaling af ansøgningen, at bygherren har råderet over en grund, hvor byggeriet kan opføres. Projektet vil ikke senere kunne overføres til en anden grund uden fornyet indsendelse af ansøgning.

Ansøgningen må indeholde oplysning om den nøjagtige matrikelbetegnelse for den grund, hvor byggeriet påtænkes opført. Såfremt grunden ikke er endeligt udmatrikuleret, må ansøgningen indeholde oplysninger om det samlede areal for den pågældende udstykning, samt arealet for den parcel, hvor andelsboligbyggeriet påtænkes opført.

Når kommunen er grundsælger vil boligstyrelsen i forbindelse med meddelelse af forhåndstilsagn foretage en særskilt vurdering af grundkøbesummens størrelse ud fra de indsendte oplysninger om grunden.

Kommunalbestyrelsen kan ligesom boligstyrelsen gøre støttetilsagnet betinget af relevante vilkår, som det konkrete projekt skønnes at give anledning til.

Såfremt kommunalbestyrelsen kan anbefale ansøgningen, sender kommunalbestyrelsen ansøgningen (ansøgningsskemaet) til boligstyrelsen med oplysning herom. Der skal ikke indsendes tegninger ell.lign. med mindre boligstyrelsen anmoder herom.

Hvis betingelserne for at opnå støtte er opfyldt, opnoterer boligstyrelsen ansøgningen med henblik på meddelelse af forhåndstilsagn om rentebidrag. Opnotering kan ikke foretages før kommunalbestyrelsens anbefaling af projektet foreligger. Ansøgeren og kommunalbestyrelsen modtager oplysning om, at boligstyrelsen har modtaget ansøgningen.

I forhold til planlægningen af den videre projektering samt tegning af andele bør bygherren være opmærksom på, at der erfaringsmæssigt kan gå nogen tid fra indsendelse af ansøgning til meddelelse af forhåndstilsagn.

29. Forhåndstilsagn

Boligstyrelsen meddeler skriftligt forhåndstilsagn om rentebidrag til projektet, når ansøgningen kan indpasses i andelsboligkvoten (»plads på kvoten«).

Kommunalbestyrelsen modtager en kopi af forhåndstilsagnet med en bemyndigelse til på statens vegne at meddele endeligt tilsagn om rentebidrag. I denne bemyndigelse fra boligstyrelsen til kommunalbestyrelsen vil det blive forudsat, at kommunalbestyrelsen påser, at projektet med hensyn til planlægning, indretning og priser m.v. opfylder de krav, der er stillet i afsnit 2 og 4 i dette cirkulære.

Støtte kan kun bevilges, hvis byggearbejderne ikke er igangsat, jfr. § 65, stk. 2 i boligbyggeriloven. Dette betyder, at kommunalbestyrelsens endelige tilsagn om støtte såvel som reservationen på kvoten bortfalder, hvis byggearbejderne er sat i gang, inden kommunalbestyrelsens endelige tilsagn foreligger. Dette gælder dog ikke, når der i forbindelse med boligstyrelsens forhåndstilsagn er givet tilladelse til at opføre en prøvebolig jfr. pkt. 10.

30. Kommunens tilsagn

Når boligstyrelsens forhåndstilsagn foreligger, kan bygherren færdiggøre projekteringen med indarbejdelse af eventuelle myndighedskrav. Det er væsentligt, at projekteringen udføres, således at senere ændringer under byggeriets gang kan undgås.

Det overlades til den enkelte kommunalbestyrelse at afgøre, hvilket oplysningsmateriale bygherren skal indsende i forbindelse med godkendelse af det enkelte projekt. Der anvendes ikke særlige skemaer.

For at kommunalbestyrelsen kan konstatere om projektet stadig opfylder betingelserne for at opnå støtte, bør ansøgningsmaterialet indeholde oplysninger om:

- anskaffelsessummens størrelse opdelt på anskaffelsessummens bestanddele - den samlede grundudgift, håndværkerudgift og omkostninger. Disse oplysninger sammenholdes med den skønnede anskaffelsessum på tidspunktet for den oprindelige ansøgning (jfr. pkt. 28) samt det gældende rammebeløb,

- de enkelte bestanddele af anskaffelsessummen specificeret i fornødent omfang, herunder ved en opdeling i bygherrens egne ydelser og eksterne ydelser,

- udbudsformen,

- samlet entreprisesum efter indhentning af tilbud,

- eventuelle ændringer i projektet, såfremt sådanne undtagelsesvis måtte være foretaget efter boligstyrelsens meddelelse af forhåndstilsagn,

- tidspunkt for byggeriets igangsætning, og

- byggeperiodens længde.

Hvis kommunalbestyrelsen herefter skønner

- at det fremsendte materiale ikke eller kun på uvæsentlige punkter afviger fra det materiale, der har dannet grundlag for boligstyrelsens forhåndstilsagn,

- at der er et rimeligt forhold mellem anskaffelsessummens størrelse og boligernes kvalitet, og at støttebetingelserne i øvrigt kan anses for opfyldt,

meddeler kommunalbestyrelsen tilsagn om kommunegaranti og rentebidrag på kommunen og statens vegne, samt godkender anskaffelssummen inden byggeriet påbegyndelse. Kommunalbestyrelsen kan dog ikke godkende overskridelser af rammebeløbet.

Når byggeriet påbegyndes, skal kommunalbestyrelsen underrette boligstyrelsen herom, samt om, at den har godkendt anskaffelssummen og meddelt endeligt tilsagn. Hertil anvendes et særligt skema om byggeriets påbegyndelse (»Påbegyndelse af opførelse af private andelsboliger« - PÅ 1).

Kommunalbestyrelsen skal således ikke længere særskilt underrette boligstyrelsen om, at der er givet endeligt tilsagn.

31. Tidsfrister

Boligstyrelsens forhåndstilsagn og reservation på kvoten skal inden 7 måneder efterfølges af kommunalbestyrelsens endelige tilsagn om rentebidrag og kommunegaranti, igangsættelsestilladelse og kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen inden byggeriets påbegyndelse, jfr. pkt. 30.

Endvidere er det en forudsætning, at byggeriet påbegyndes inden 7 måneder efter forhåndstilsagnet.

Overskrides denne frist på 7 måneder vil forhåndstilsagnet og pladsen på kvoten bortfalde, og bygherren må indsende en ny ansøgning.

Det er således en forudsætning for den forsatte gyldighed af et forhåndstilsagn, at byggeriet sættes i gang senest ved udløbet af de 7 måneder, uanset hvornår inden for 7 måneders perioden kommunens endelige tilsagn foreligger.

Omfatter boligstyrelsens forhåndstilsagn en tilladelse til opførelse af en prøvebolig, er det efter boligbyggerilovens § 65, stk. 2 et vilkår, at byggearbejderne for bebyggelsens øvrige boliger igangsættes senest 3 måneder efter kommunalbestyrelsens tilsagn.

I sådanne tilfælde er det en betingelse for forhåndstilsagnets fortsatte gyldighed, at både fristen på 7 måneder fra forhåndstilsagnet og 3 måneder fra kommunens endelige tilsagn til byggeriets påbegyndelse, overholdes.

32. Byggeriets gennemførelse

Byggeriet skal igangsættes og færdiggøres til de forudsatte tidspunkter. Under byggeriets gang må der ikke foretages ændringer i det godkendte projekt, medmindre der gives tilladelse hertil, hvor ganske særlige forhold måtte foreligge. Eventuelle merudgifter som følge af sådanne ændringer skal afholdes inden for det beløb, der kan afsættes til uforudseelige udgifter, jfr. pkt. 21.

Ansøgning om godkendelse af eventuelle ændringer fremsendes til kommunalbestyrelsen, der træffer afgørelse, medmindre den finder, at ændringerne er af en sådan art eller et sådant omfang, at spørgsmålet bør forelægges boligstyrelsen. Ændringer i antallet af boliger samt overskridelse af boligernes maksimale størrelse skal altid forelægges for boligstyrelsen.

Under byggeriets udførelse fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at vilkårene for støtte overholdes.

33. Byggeriets afslutning - skæringsdag

Skæringsdagen for et byggeris overgang fra anlæg til drift fastsættes til datoen for byggeriets (sidste lejligheds) færdiggørelse (= klar til indflytning) med tillæg af højst 2 måneder til klargøring af udenomsarealerne.

Pr. denne skæringsdag skal udarbejdes endeligt byggeregnskab. Heri medtages som udgifter alle egentlige anlægsudgifter samt de udgifter til renter, skatter, og afgifter, forsikringer osv., der vedrører tiden indtil skæringsdagen. Herunder også afdrag på indekslån, der er optaget under byggeriets gang (etapevis belåning). Udgifter, der vedrører tiden efter skæringsdagen, føres på ejendommens driftsregnskab. (Dette gælder eksempelvis renter af den del af byggelånet, der ikke måtte være betalt pr. skæringsdagen).

Alle indtægter i forbindelse med byggeriet, der vedrører tiden frem til skæringsdagen (uanset om de er indgået), godskrives byggeregnskabet. Herunder hører eksempelvis lejeindtægter og boligafgift for andelshavere, der er indflyttet før skæringsdagen, men ikke af staten eventuelle betalte rentebidrag, da disse udbetales til realkreditinstituttet. Alle øvrige indtægter føres på ejendommens driftsregnskab.

34. Overdragelse af støttetilsagn til andelsboligforeningen

I de tilfælde, hvor forhåndstilsagnet ikke er meddelt til en stiftet andelsboligforening, er det en betingelse for støtte, at boligerne er overdraget til en andelsboligforening, før udbetaling af rentebidrag kan ske. Kommunalbestyrelsens tilladelse til at overføre tilsagnet om støtte til andelsboligforeningen skal indhentes. I forbindelse med overdragelse af støttetilsagnet til andelsboligforeningen påser kommunalbestyrelsen, at overdragelsessummen ikke overstiger eller skønnes at ville overstige den endelige anskaffelsessum, som godkendes af kommunalbestyrelsen efter byggeriets afslutning, jfr. pkt. 35.

35. Godkendelse af endelig anskaffelsessum

Når byggeriet er fuldført, skal kommunalbestyrelsen godkende den endelige anskaffelsessum.

Bygherrens anmodning om godkendelse af den endelige anskaffelsessum skal indsendes til kommunalbestyrelsen senest 3 måneder efter skæringsdagen.

I de tilfælde hvor

- den endelige anskaffelsessum er identisk med den inden byggeriets igangsætning af kommunalbestyrelsen godkendte anskaffelsessum, og

- denne anskaffelsessum tillige er identisk med den pris, til hvilken bygherren har overdraget byggeriet til andelsboligforeningen, og

- bygherren har udført arbejdet i eget regie under totalentrepriselignende forhold

vil den endelige godkendelse af anskaffelsessummen normalt kunne ske på basis af et af en revisor attesteret skøde for byggeriets overdragelse til andelsboligforening.

I øvrige tilfælde sker godkendelsen på grundlag af et byggeregnskabet, som opgøres pr. den i pkt. 33 nævnte skæringsdag.

Byggeregnskabet skal være ledsaget af en af bygherrens revisor attesteret redegørelse for, hvorledes udgifter og indtægter er beregnet og medtaget i anskaffelsessummen.

Det overlades til den enkelte kommunalbestyrelse at afgøre i hvilken form byggeregnskabet skal aflægges, jfr. pkt. 22, 33 og 34. Dog må kommunalbestyrelsen påse, at gebyret til staten, jfr. pkt. 23 H, også er medtaget i byggeregnskabet.

Den anskaffelsessum, som kommunalbestyrelsen godkendte, inden byggeriet blev påbegyndt (jfr. pkt. 30), skal i princippet være overholdt efter færdiggørelsen. Vedrørende merudgifter, der kan godkendes ud over det for projektet gældende rammebeløb, henvises til pkt. 21.

Et byggeris anskaffelsessum kan aldrig fastsættes til et højere beløb end summen af udgifter med fradrag af indtægter. Hvis en med andelsboligforeningen på forhånd aftalt overdragelsessum overstiger den således opgjorte anskaffelssum for byggeriet, skal overdragelsessummen nedsættes til det beløb, der svarer til anskaffelsessummen.

36. Berigtigelse af støtten

Samtidig med anmodningen om godkendelse af den endelige anskaffelssum skal andelsboligforeningen anmode kommunalbestyrelsen om en endelig berigtigelse af den offentlige støtte (rentebidrag). Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med behandlingen af denne ansøgning påse, at skæringsdagen for byggeriet overgang fra anlæg til drift er fastsat til datoen for byggeriets (sidste boligs) færdiggørelse med et tillæg på højst 2 måneder til klargøring af udenomsarealerne.

Når den endelige anskaffelsessum er godkendt og berigtigelsen af støtten er sket, skal kommunalbestyrelsen orientere Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning herom og samtidig give meddelelse til hypotekbanken om

- størrelsen af den endelig godkendte anskaffelsessum, herunder den del, der vedrører garager/carporte og erhvervslokaler, jfr. pkt. 35,

- skæringsdagen (datoen), jfr. pkt. 33,

- kommunalbestyrelsen har givet tilladelse til at overføre tilsagnet om støtte til andelsboligforeningen (jfr. pkt. 34), i bekræftende fald angives foreningens navn og adresse, samt

- datoerne for de enkelte andelshaveres indflytning. Rentebidraget kan tidligst ydes fra det tidspunkt, hvor den enkelte bolig tages i brug af andelshavere og tidligst fra det tidspunkt, hvor mindst 75 pct. af andelshaverne er indflyttet, jfr. pkt. 16.

Hvis ikke alle boligerne er taget i brug af andelshavere på tidspunktet for ansøgningen om den endelige berigtigelse, skal kommunalbestyrelsen af hensyn til rentebidragsberegningen løbende underrette hypotekbanken om senere indflytninger.

Det må derfor i ansøgningen om rentebidragets berigtigelse opgøres, hvor mange boliger der er solgt og taget i brug som andelsboliger på ansøgningstidspunktet, disses bruttoetageareal (jfr. cirkulærets afsnit 2), idet rentebidraget da foreløbigt vil blive fastsat på grundlag heraf. Endvidere må andelsboligforeningen give meddelelse til kommunalbestyrelsen, efterhånden som flere boliger tages i brug af andelshavere, med henblik på attestation og videregivelse af oplysningerne til hypotekbanken, som på grundlag heraf regulerer rentebidraget.

Rentebidraget for den enkelte bolig beregnes som en forholdsmæssig andel - fastsat efter bruttoetageareal - af det samlede rentebidrag for hele bebyggelsen.

Afsnit 6

37. Oplysningspligt over for andelshavere

Inden en andelshaver overtager sin bolig, skal andelsboligforeningen eller bygherren gøre andelshaveren bekendt med andelsindskuddets størrelse for den pågældende bolig samt for den samlede bebyggelse, den årlige boligafgift, sikkerheden for indskuddet og muligheden for at blive boende som lejer i tilfælde af, at foreningen opløses eller ikke kan stiftes som følge af manglende tilslutning. Der henvises til boligbyggerilovens § 66, stk. 3.

Andelsindskuddets størrelse vil kunne være forskelligt for de enkelte andelshavere afhængigt af boligernes størrelse. Det samlede indskud skal dog altid udgøre 20 pct. af den endelige anskaffelsessum for den samlede bebyggelse.

38. Sikring af andelsindskud og andelshavernes ret til at blive boende

Da rentebidrag ydes, når mindst 75 pct. af boligerne er solgt til andelshaverne og kun for de boliger, der er taget i brug af andelshavere, må man gå ud fra, at en bygherre for at begrænse sin egen og andelshavernes risiko på forhånd sikrer sig, at en væsentlig del af boligerne kan afsættes i forbindelse med eller snarest efter byggeriets færdiggørelse.

For at sikre andelshaverne mod tab på erlagte andelsindskud i tilfælde af, at der alligevel ikke kan sælges et tilstrækkeligt antal boliger til at sikre andelsboligforeningens fortsatte drift, skal andelsindskuddet indbetales på en i et pengeinstitut særlig spærret konto oprettet i andelsboligforeningens navn. Først når mindst 75 pct. af foreningens boliger er taget i brug af andelshavere, der har betalt andelsindskud, kan indskuddene frigives og udbetales til bygherren.

Det er endvidere en forudsætning for frigivelse af andelsindskuddet, at kommunen har godkendt anskaffelsessummen endeligt, jfr. pkt. 35.

Kan disse betingelser ikke opfyldes, og foreningen som følge heraf ikke kan stiftes eller må opløses, tilbagebetales indskuddet til andelshaverne. I disse tilfælde vil de hidtidige andelshavere være berettiget til at blive boende i deres boliger som lejere. Udlejeren kan da forlange, at der af andelsindskuddet tilbageholdes et beløb, svarende til 6 måneders leje, til dækning af forudbetalt leje og depositum. Herefter reguleres forholdet mellem lejer og udlejer efter lejelovgivningen. Der henvises til boligbyggerilovens § 66, stk. 3.

39. Andelsboligloven

For andelsboligforeningens forhold i øvrigt, herunder krav til indholdet i foreningens vedtægt og prisfastsættelse af andele ved overdragelse af boliger, gælder reglerne i andelsboligforeningsloven, jfr. boligministeriets bekendtgørelse nr. 372 af 27. juli 1983 af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Om disse forhold henvises i øvrigt til boligstyrelsens cirkulære af 21. januar 1981 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, og boligstyrelsens cirkulære af 11. juni 1982 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Afsnit 7

40. Kommunens indsendelse af oplysninger

Af hensyn til administrationen af støtteordningen for private andelsboligforeninger og selve ydelsen af støtten skal kommunalbestyrelsen indsende nedenstående oplysninger:

A. Ansøgning om støtte skal ske på det af boligstyrelsen udarbejdede særlige ansøgningsskema om støtte til opførelse af andelsboligforeninger, jfr. pkt. 28.

Ansøgningsskemaet indsendes af kommunen til boligstyrelsen med kommunalbestyrelsens erklæring.

Der bør ikke indsendes tegninger eller andet materiale, med mindre boligstyrelsen anmoder herom.

B. Hvis kommunalbestyrelsen ikke inden for den i pkt. 31 nævnte frist på 7 måneder har kunnet meddele endeligt tilsagn, eller hvis byggeriet ikke igangsættes inden for 7 månedersfristen, giver kommunalbestyrelsen meddelelse herom til boligstyrelsen.

Hvis byggeriet i øvrigt ikke gennemføres orienterer kommunen boligstyrelsen herom.

C. Når byggeriet påbegyndes underretter kommunalbestyrelsen boligstyrelsen om tidspunktet for igangsætningen, om at kommunalbestyrelsen har meddelt endeligt tilsagn om kommunegaranti og rentebidrag på kommunens og statens vegne samt om godkendelsen af anskaffelsessummen inden byggeriets påbegyndelse, jfr. pkt. 30. Indberetningen foretages på det af boligstyrelsen udarbejdede skema. (PÅ 1)

D. Samtidig med, at kommunalbestyrelsen afgiver sin garanti for realkreditlånet (jfr. pkt. 17), sender den til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning primært kopi af det for lånets udstedte pantebrev subsidiært kopi af kommunalbestyrelsens garantierklæring.

E. Når den endelige anskaffelsessum er godkendt, og berigtigelsen af støtten er sket (jfr. pkt. 35-36), skal kommunalbestyrelsen orientere Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning herom, idet kommunalbestyrelsen oplyser om

- størrelsen af den endelige godkendte anskaffelsessum, herunder den del der vedrører garager/ carporte og erhvervslokaler,

- skæringsdagen (datoen),

- kommunalbestyrelsen har givet tilladelse til at overføre tilsagnet om støtte til andelsboligforeningen; i bekræftende fald med angivelse af dens navn og adresse, samt

- dato(er) for andelshavernes indflytning.

Hvis ikke alle andelshavere er indflyttet, når ovennævnte oplysninger indsendes, skal kommunalbestyrelsen løbende give hypotekbanken meddelelse om senere indflytninger, jfr. pkt. 36.

Kopi af kommunalbestyrelsens oplysninger til hypotekbanken skal sendes til boligstyrelsen og det långivende realkreditinstitut.

Underskrift 1

Boligstyrelsen, den 10. juli 1985 H. E. Rasmussen /Vibeke Køie Indholdsfortegnelse side 1. Indledning I. 2. Kvotens størrelse 3. Kriterier for støttetilsagn 4. Bygherren 5. Overdragelse af bygherrefunktionen II. 6. Antal boliger og byggeriets art 7. Planmæssige og bygningsmæssige krav 8. Boligernes størrelse 9. Udstyrsstandard 10. Prøvebolig 11. Fritidslokaler m.v. og legeområder 12. Erhvervslokaler 13. Garager/carporte 14. Forsøg med nye byggemetoder, boligformer eller forhold vedrørende driften af støttet byggeri III. 15. Indekslån (IS-lån) 16. Rentebidrag 17. Kommunegaranti 18. Låneoptagelse 19. Udbetaling af indekslån og beregning af rentebidrag sammenfatning 20. Opløsning af andelsboligforeninger IV. 21. Rammebeløb 22. Anskaffelsessummens bestanddele 23. Beregning af udgiftsrammer - et eksempel 24. Fast pris og tid 25. Udbud 26. Vinterbyggeri V. 27. Uformelle henvendelser til kommunen om støttemulighed 28. Ansøgning om støtte 29. Forhåndstilsagn 30. Kommunens tilsagn 31. Tidsfrister 32. Byggeriets gennemførelse 33. Byggeriets afslutning - skæringsdag 34. Overdragelse af støttetilsagn til andelsboligforeningen 35. Godkendelse af endelig anskaffelsessum 36. Berigtigelse af støtten VI. 37. Oplysningspligt over for andelshavere 38. Sikring af andelsindskud og andelshaveres ret til at blive boende 39. Andelsboligloven VII. 40. Kommunens indsendelse af oplysninger Bilag 1. Kap. 9 og 10 i boligbyggeriloven, jfr. bekendtgørelse nr. 407 af 26. juli 1984 af lov om boligbyggeri. 2. Boligministeriets cirkulæreskrivelse af 7. juni 1978 om beregning af etagearealer i almennyttigt boligbyggeri. 3. Byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1983 om udbud af bygge- og anlægsarbejder. 4. Boligstyrelsens cirkulære af 9. maj 1984 om forskellige forhold i forbindelse med underhåndsbud inden for byggeri, der opføres med støtte i henhold til lov om boligbyggeri. 5. Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 391 af 4. juli 1984 om prøvehuse. 6. Byggestyrelsens cirkulære af 10. maj 1985 om totalentreprise i byggeri med offentlig støtte. 7. Oversigt over tillæg til rammebeløb ved lavt lejlighedsgennemsnit. Bilag 1 Uddrag af boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 407 af 26. juli 1984 Uddrag af bekendtgørelse af Lov om boligbyggeri Herved bekendtgøres lov nr. 532 af 16. november 1983 om boligbyggeri med de ændringer, der følger af lov nr. 283 af 6. juni 1984. Kapitel 9 Almindelige bestemmelser om almennyttigt byggeri med støtte § 55. Tilsagn om støtte sker med hensyntagen til udlejningssituationen i det område, hvor byggeriet agtes gennemført, herunder til boligbehovet inden for områder, hvor der sker nedlæggelse af lejligheder i forbindelse med byfornyelses-, sanerings- eller kondemneringsvirksomhed eller gennemførelse af gade- og vejanlæg og andre offentlige anlæg. § 56. Det tilstræbes, at det støttede byggeri får en tilfredsstillende udformning i planmæssig og teknisk henseende, og at det under hensyntagen til kvalitet, udstyr og beliggenhed udføres for det lavest mulige beløb. Anskaffelsesudgifterne må søges holdt inden for rammer, der muliggør et sådant lejeniveau, at boligerne kan påregnes udlejet. En passende del af lejlighederne kan kræves indrettet for børnerige familier, ældre, handicappede eller særlige befolkningsgrupper. Stk. 2. Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de i stk. 1 nævnte forhold. § 57. Boligministeren kan som vilkår for at yde støtte forlange, at en del af lejlighederne i det enkelte byggeforetagende anvises til husstande, som bliver husvilde ved nedlæggelse af lejligheder som følge af byfornyelses-, sanerings- eller kondemneringsvirksomhed eller gennemførelse af gade- og vejanlæg og andre offentlige anlæg. Boligministeren kan endvidere betinge, at en del af lejlighederne anvises til husstande, som tilflytter området med henblik på opnåelse af beskæftigelse. § 58. Lejlighedernes bruttoetageareal må ikke overstige 130 kvadratmeter. Stk. Støtte kan kun bevilges, såfremt byggearbejderne ikke er igangsat. Boligministeren kan pålægge modtagerne af støtte at betale et passende bidrag til dækning af statens administrationsudgifter ved ansøgningers behandling. § 59. Ejendommen skal holdes forsvarligt vedlige og skal forsikres i et bygningsbrandforsikringsselskab, der har forsikringstilsynets tilladelse til at drive forsikringsvirksomhed. § 60. En ejendoms værdi fastsættes på grundlag af en vurdering af ejendommens samlede anskaffelsessum ekskl. indskud til realkreditinstitutterne. Boligministeren kan fastsætte nærmere retningslinier herom. Stk. 2. Ved værdifastsættelsen skal ikke medregnes merudgifter til indretning af en del af lejlighederne til beboelse for stærkt bevægelseshæmnede, og som finansieres i medfør af § 30, stk. 2, jfr. § 43, stk. 4. § 61. Boligministeren kan nægte at yde statsstøtte, såfremt kommunens medvirken til byggeriets gennemførelse er gjort betinget af vilkår, som efter boligministerens opfattelse må anses for urimelige. §62. Ved finansiering med andre midler end de i § 32 nævnte kan ydes støtte, såfremt lånevilkårene kan godkendes af boligministeren. § 62 a. Med henblik på at fremme mulighederne for at iværksætte forsøg med nye byggemetoder, boligformer eller forhold vedrørende driften af almennyttigt byggeri kan boligministeren i særlige tilfælde tillade, at de for almennyttigt byggeri fastsatte bestemmelser fraviges. Anskaffelsesudgifterne for sådant byggeri skal dog holdes inden for de rammer, der er fastsat som vilkår for at opnå støtte. Stk. 2. Realkreditinstitutter kan yde indekslån til foranstaltninger som nævnt i stk. 1 efter samme regler, som i henhold til lov om indeksregulerede realkreditlån gælder for opførelse af ejendomme, hvortil der ydes rentebidrag. Kapitel 10 Støtte til opførelse af andelsboliger § 63. Boligministeren kan på statskassens vegne give tilsagn om rentebidrag til opførelse af boliger, der overtages af boligtagerne på andelsbasis, og hvortil der ydes indekslån. Stk. 2. Tilsagn om statsstøtte kan gives til opførelse af indtil 4.200 andelsboliger i finansåret 1984 og indtil 4.000 i finansåret 1985. Udnyttes bevillingskvoten i et finansår ikke fuldt ud, overføres den resterende del til det følgende finansår. En eventuel uudnyttet del af bevillingskvoten for 1983, overføres til 1984. Stk. 3. Tilsagn om statsstøtte kan kun gives, hvis kommunalbestyrelsen påtager sig at yde den støtte, der er nævnt i § 63 a, stk. 5, og § 64. Stk. 4. Tilsagn kan gives til andelsboligforeninger, der er dannet med henblik på opførelse af andelsboliger til brug for foreningens medlemmer, samt til personer, institutioner, selskaber, fonds og lignende, som påtager sig at opføre en boligbebyggelse med henblik på overdragelse til en andelsboligforening. § 63 a. Rentebidrag udgør et beløb, der svarer til udgiften til forrentning af indekslån samt til administrations- og reservefondsbidrag. Stk. 2. Rentebidrag ydes med virkning fra indekslånets optagelse, dog tidligst fra den enkelte andelshavers ibrugtagning af boligen. Stk. 3. Udbetaling af rentebidrag kan påbegyndes, når den samlede bebyggelse er finansieret med indekslån, og 75 pct. af boligerne er taget i brug af andelshaverne. Rentebidraget udbetales bagud i tilknytning til de i pantebrevene fastsatte terminer. Udbetalingen sker til det långivende realkreditinstitut på grundlag af en speciferet opgørelse fra instituttet. Stk. 4. Statens andel af rentebidraget udgør et beløb, der svarer til 90 pct. af det fulde rentebidrag. Stk. 5. Kommunens andel af rentebidraget udgør et beløb, der svarer til 10 pct. af det fulde rentebidrag. Stk. 6. Halvdelen af kommunens andel af rentebidraget fordeles i hovedstadsområdet mellem kommunerne i dette område efter reglerne om fordeling af boligstøtte i lov om individuel boligstøtte. Stk. 7. Boligministeren kan helt eller delvis bringe betaling af rentebidrag til ophør, såfremt ejendommens økonomi forbedres eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder en stigning i det almindelige lejeniveau. § 64. Kommunalbestyrelsen kan yde garanti for indekslån for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 65 pct. af ejendommens værdi. jfr. § 60. Garantien omfatter til enhver tid så stor en del af lånets restgæld og eventuelt forfaldne terminsydelser, som det oprindelige garantibeløb udgjorde af hovedstolen. Den del af restgælden, der ikke omfattes af garantien, har panteret forud for den garanterede del af restgælden. § 65. Med hensyn til byggeriets udformning, kvalitet og anskaffelsesudgifter m.v. gælder reglerne i § 56, § 58, stk. 1 og stk. 2, 2. pkt. samt § 59. Bestemmelserne i § 62 a finder tilsvarende anvendelse. Stk. 2. Rentebidrag kan kun bevilges, såfremt byggearbejderne ikke er igangsat. Boligministeren kan dog fastsætte nærmere regler, hvorefter der kan bevilges rentebidrag til en bebyggelse, hvori der indgår en bolig, som efter forudgående tilladelse fra boligministeren er påbegyndt opført, inden kommunalbestyrelsen har meddelt tilsagn efter § 64 til den samlede bebyggelse. Det er en betingelse for ydelse af rentebidrag efter 2. punktum, at byggearbejderne for bebyggelsens øvrige boliger igangsættes senest 3 måneder efter kommunalbestyrelsens tilsagn. § 66. Indtil 75 pct. af foreningens lejligheder er taget i brug af andelshavere, der har indbetalt boligandel, indbetales andelshavernes indskud på en særlig konto i et pengeinstitut, således at midlerne ikke frigives til foreningen, før den nævnte betingelse er opfyldt. Bliver betingelsen ikke opfyldt, og foreningen må opløses, tilbagebetales andelsindskuddet. Stk. 2. Inden overtagelse af en bolig i foreningen skal andelshaveren have oplysning om størrelsen af andelsindskud og boligafgift samt om sikkerheden for det indbetalte indskud i tilfælde af, at foreningen må opløses som følge af manglende tilslutning, og om de muligheder, der i så fald vil være for at blive boende som lejer. Stk. 3. Opløses en andelsboligforening som nævnt i stk. 1, har de hidtidige andelshavere ret til at blive boende som lejere, og udlejeren kan da forlange, at der af andelsindskuddet tilbageholdes et beløb svarende til 6 måneders leje til dækning af forudbetalt leje og depositum. § 66 a. Opløses en andelsboligforening, hvortil staten har ydet rentesikring eller rentebidrag, kan den ydede rentesikring eller det ydede rentebidrag kræves helt eller delvist tilbagebetalt efter boligministerens nærmere bestemmelse. Tilbagebetalingskravet påhviler de andelshavere, der er medlemmer af andelsboligforeningen på tidspunktet for foreningens opløsning.

Bilag 2

Cirkulæreskrivelse nr. 96 af 7. juni 1978 om beregning af etageareale i almennyttigt boligbyggeri (Udelades her)

Bilag 3

Cirkulære nr. 7 af 6. januar 1983 om udbud af bygge ~ og anlægsarbejder (Udelades her)

Bilag 4

Cirkulære nr. 57 af 9. maj 1984 om forskellige forhold i forbindelse med underhåndsbud inden for byggeri, der opføres med støtte i henhold til lov om boligbyggeri (Udelades her)

Bilag 5

Bekendtgørelse nr. 391 af 4. juli 1984 om prøvehuse (Udelades her)

Bilag 6

Cirkulære nr. 48 af 10. maj 1985 om totalentreprise i byggeri med offentlig støtte (Udelades her)

Bilag 7

Tillæg til rammebeløbet ifølge pkt. 21 ved lavere lejlighedsgennemsnit end henholdsvis 80 m2 ved etagebyggeri og 90 m2 ved lavt byggeri.

Gennemsn. lejl. areal Tillæg i pct. m2 etagebyg. lavt byg. 90 0,0 89 0,3 88 0,6 87 0,9 86 1,2 85 1,5 84 1,8 83 2,1 82 2,4 81 2,7 80 0,0 3,0 79 0,3 3,3 78 0,6 3,6 77 0,9 3,9 76 1,2 4,2 75 1,5 4,5 74 1,8 4,8 73 2,1 5,1 71 2,4 5,4 71 2,7 5,7 70 3,0 6,0 69 3,3 68 3,6 67 3,9 66 4,2 65 4,5 64 4,8 63 5,1 62 5,4 61 5,7 60 6,0

Versioner

1. 1985-10-31 · til 1992-01-24