Cirkulære om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri
Karakter C
genskabt fra tekst. En karakter siger, hvordan et dokuments struktur er hentet, ikke hvor pålidelig loven er.
Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/mt/1986/27@1986-08-22/da
Indledning
Siden udsendelsen af boligministeriets cirkulære af 24. juni 1975 om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri er der gennemført væsentlige ændringer af de almennyttige boligselskabers organisation og virksomhed. Blandt de senere års ændringer af lov om boligbyggeri skal nævnes lov nr. 206 af 18. maj 1982 om de organisatoriske forhold, lov nr. 705 af 22. december 1982 om vedligeholdelse og istandsættelse af almennyttige boliger, lov nr. 283 af 6. juni 1984 om udvidelse af beboerdemokratiet og lov nr. 577 af 19. december 1985. Lovændringerne fremgår af bekendtgørelse nr. 80 af 3. februar 1986 af lov om boligbyggeri.
På baggrund af de nye lovbestemmelser er der i november 1984 udarbejdet nye normalvedtægter for de 3 typer boligselskaber og den 24. maj 1985 udsendt en ny bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed. Der er endvidere den 25. oktober 1985 udsendt et nyt cirkulære om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v. (økonommicirkulæret). I bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed og i økonomicirkulæret er den 17. februar 1986 foretaget en enkelt ændring vedrørende bestyrelsesvederlag.
Dette cirkulære træder i stedet for boligministeriets cirkulære af 24. juni 1975 om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri, boligstyrelsens cirkulære af 11. februar 1981 om forskellige forhold vedrørende de almennyttige boligselskabers virksomhed, afsnit II og III, boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 2. maj 1984 om vurderingen af de boligsøgendes økonomiske forhold ved overdragelse af ledige lejligheder i almennyttigt byggeri og boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 20. december 1985 om fortrinsret til ledige lejligheder for ikke samlevende forældre, der har fælles forældremyndighed.
Af væsentlige ændringer, der er gennemført siden udsendelsen af organisationscirkulæret i 1975, kan særligt nævnes:
1. Nye almennyttige boligselskaber kan ikke længere organiseres som garantiselskaber.
2. De almennyttige boligselskaber fastsætter i princippet selv indholdet af deres vedtægter, alene under iagttagelse af reglerne i lov om boligbyggeri og de bestemmelser, der i medfør heraf er fastsat om almennyttig boligvirksomhed.
3. Senest pr. 1. januar 1984 skulle hvert enkelt selskab have indført ensartede regler om den indvendige vedligeholdelse samt istandsættelse ved fraflytning af lejlighederne.
4. Kommunerne kan forlange indtil hver fjerde ledige lejlighed i almennyttigt byggeri stillet til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver.
5. Beboernes repræsentation i de almennyttige boligselskabers bestyrelser er forøget, således at beboerne som udgangspunkt kan vælge bestyrelsens flertal.
6. Samtidig er de beboerdemokratiske organers (afdelingsbestyrelse og afdelingsmøde) beføjelser udvidet meget betydeligt.
7. Kommunalbestyrelsen er tillagt beføjelse til at træffe sådanne forholdsregler, som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af boligselskabet og dets afdelinger, herunder bl.a. at udpege en midlertidig forretningsfører.
Herudover er der - også hvor reglerne er uændrede eller ændret i mindre omfang - foretaget en del redaktionelle ændringer i forhold til det tidligere cirkulære om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri, ligesom emner, der enten slet ikke var nævnt eller kun var perifert omtalt i det tidligere cirkulære, på baggrund af indvundne erfaringer er omtalt eller uddybet.
Som bilag til cirkulæret er optaget boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 220 af 24. maj 1985 om almennyttig boligvirksomhed, boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 99 af 17. februar 1986 om ændring af bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed (bestyrelsesvederlag), samt boligstyrelsens normalvedtægter af november 1984 for henholdsvis en andelsboligforening, et selvejende boligselskab og et garantiselskab.
Cirkulæret er inddelt i følgende afsnit:
I. Almennyttige boligselskabers organisation.
II. Overdragelse af ledige lejligheder.
III. Beboerindskud.
Afsnit I
Almindelige bestemmelser
1. Almennyttige boligselskaber er selskaber, der i medfør af § 2 i lov om boligbyggeri er godkendt af boligministeren (boligstyrelsen) til at udøve almennyttig boligvirksomhed. Ved godkendelsen opnås visse rettigheder. Blandt de vigtigste er fritagelse for indkomstskat og adgang til offentlig støtte til finansiering og drift af nybyggeri. Modsvarende påhviler der selskaberne forskellige forpligtelser, såsom at selskaberne er undergivet offentligt tilsyn, at de skal tage vidtgående sociale hensyn ved udlejning af lejlighederne, og at overskud og opsparing skal anvendes til almennyttige boligformål.
Formål
2. Selskabernes formål skal være at opføre og administrere beboelsesejendomme, jfr. § 5 i lov om boligbyggeri. Boligerne skal være uden luksuspræg, men udstyret med almindelige moderne bekvemmeligheder og indrettet således, at de opfylder de boligsøgendes almindelige krav til boliger af den pågældende art. De skal stilles til rådighed for boligsøgende, der efter deres økonomiske forhold samt deres husstandsstørrelse og sammensætning har et særligt behov for boliger af den pågældende art.
Selskabernes virksomhed vil normalt alene bestå i at opføre nye beboelsesejendomme med offentlig støtte samt at udleje og administrere disse ejendomme, når byggeriet er fuldført. Til supplering af boligerne kan der i mindre omfang indrettes butiks-, kontor- og værkstedslokaler, garager og andre fællesanlæg.
Ud over almindelige, almennyttige boliger kan selskabet opføre og administrere ungdomsboliger og lette kollektivboliger. Hvad-enten disse er organiseret som selvstændige afdelinger eller - for ungdomsboligernes vedkommende - integreret i almennyttige boligafdelinger, er de omfattet af de almindelige regler om bl.a. kommunalbestyrelsens tilsyn, beboerdemokrati, henlæggelser og indbetalinger til selskabets dispositionsfond og byggefond. Dette gælder i øvrigt også boliger, som kommunen har lejet til anvendelse som pensionistboliger, beskyttede boliger, og (bortset fra beboerdemokrati) til børneinstitutioner og lignende efter reglerne i lovens § 84.
Selskaberne kan endvidere i et vist omfang - men med visse begrænsninger og på visse betingelser og uden offentlig støtte - erhverve og administrere allerede opførte ejendomme, opføre ejendomme med salg for øje og deltage i opførelse og finansiering af feriecentre. Der henvises herom til boligstyrelsens cirkulære om boligselskabers økonomi m.v. pkt. 1.7.
Godkendelse af nye selskaber
3. Et nyt almennyttigt boligselskab kan organiseres enten som en andelsboligforening eller som et selvejende boligselskab. Et almennyttigt boligselskab, herunder et datterselskab, kan derimod ikke længere organiseres som et garantiselskab, jfr. boligbyggerilovens § 2, stk. 2. Allerede eksisterende garantiselskaber kan dog fortsætte deres virke.
Enhver kan tage initiativ til stiftelse af et nyt almennyttigt boligselskab. I praksis kan stiftelse af et sådant selskab dog alene ske i samarbejde med kommunalbestyrelsen i det påtænkte selskabs hjemstedskommune, idet der efter de gældende bestemmelser ikke kan opføres byggeri med offentlig støtte uden kommunalbestyrelsens medvirken.
Efter boligbyggerilovens § 2 er det i alle tilfælde boligministeren (boligstyrelsen), der skal godkende oprettelsen af nye almennyttige selskaber. Herved er forudsat, at der i overvejelserne om, hvorvidt godkendelse skal meddeles, kan inddrages hensyn, der går ud over en rent formel konstatering af, om lovens bestemmelser kan opfyldes. Det må bl.a. kunne påses, at almindelige hensyn til en forenkling og strukturrationalisering af de almennyttige boligselskaber ikke forflygtiges.
Det vil tillige være en forudsætning for at opnå godkendelse af et nyt selskab, at selskabet skønnes at have mulighed for at kunne gennemføre ikke blot et enkelt byggeri, men en kontinuerlig byggevirksomhed, således at de erfaringer, der indvindes i byggevirksomheden, kan udnyttes.
Nye selskaber - bortset fra datterselskaber af forretningsførerselskaber - kan derfor i almindelighed ikke forventes godkendt, såfremt der i forvejen i en kommune skønnes at være et tilstrækkeligt antal almennyttige selskaber til sikring af såvel tilvejebringelsen af det nødvendige byggeri som en rimelig konkurrence imellem selskaberne. Dog vil der efter indstilling fra vedkommende kommunalbestyrelse kunne ske godkendelse af et lokalt selskab, såfremt der ikke allerede findes et sådant i kommunen.
Selskaber, der påregner at bygge for en specifikt afgrænset befolkningsgruppe, vil dog ikke kunne påregne godkendelse.
Nye selskaber vil således i praksis kun rent undtagelsesvis kunne forventes godkendt. Det må derfor tilrådes, at der, forinden selskabet stiftes, rettes henvendelse til boligstyrelsen om mulighederne for at få selskabet godkendt.
Som en undtagelse fra denne restriktive praksis vil almennyttige andelsboligforeninger, der oprettes efter reglerne i § 14 i lov nr. 300 af 9. juni 1982 om byfornyelse og boligforbedring, normalt blive godkendt af boligministeren (boligstyrelsen). De almindelige regler for almennyttigt boligbyggeri om f. eks. lejefastsættelse, beboerdemokrati m.v., gælder også for disse foreninger. Dog vil disse - antageligt i overvejende grad ret små - almennyttige andelsboligforeninger ikke kunne forestå opførelse af nyt almennyttigt byggeri, da de må formodes at savne den hertil nødvendige ekspertise. Ud fra såvel administrative som rationaliseringsmæssige hensyn vil det sikkert i mange tilfælde vise sig hensigtsmæssigt, hvis disse mindre foreninger slutter sig sammen i større foreninger eller tilslutter sig eksisterende større almennyttige andelsboligforeninger.
Det vil være en forudsætning for godkendelse af et nyt selskab, herunder et datterselskab af et forretningsførerselskab, at selskabet senest 6 mdr. efter godkendelsen eller 6 måneder efter indflytningen i den første afdeling træffer beslutning om, hvilken af de i lovens § 10 nævnte vedligeholdelsesordninger selskabet vil anvende, jfr. cirkulærets pkt. 22.
Vedtægter
4. Der blev i 1982 indført større frihed for selskaberne til selv at bestemme indholdet af deres vedtægter. Således skal selskabernes vedtægter eller ændringer af vedtægterne ikke længere godkendes af boligministeriet eller af anden offentlig myndighed, jfr. dog pkt. 5 vedrørende selvejende boligselskaber.
Vedtægtsfriheden er ikke absolut. Visse bestemmelser skal være indeholdt i vedtægterne. I lovens § 4 er fastsat, at alle vedtægter skal indeholde oplysninger om selskabets navn og hjemsted, om dets kapitalforhold og ledelse, om antallet af bestyrelsesmedlemmer og bestyrelsens sammensætning, om tegningsret for selskabet, om valg af afdelingsbestyrelser og disses virksomhed, om selskabets regnskabsår og om valg af revisor.
Vedtægterne for en andelsboligforening og et garantiselskab skal endvidere indeholde bestemmelser om indkaldelse til ordinær generalforsamling eller repræsentantskabsmøde og om hvilke anliggender, der skal behandles på generalforsamlingen eller på repræsentantskabsmødet.
Vedtægterne må ikke fravige lovens regler om almennyttige boligselskaber og deres virksomhed eller regler herom, som er fastsat af boligministeren (boligstyrelsen) i henhold til herved særlig tænkt på bekendtgørelsen af 24. maj 1985 om almennyttig boligvirksomhed. Vedtægtsbestemmelser, der er uforenelige med loven og den nævnte bekendtgørelse m.v., vil derfor umiddelbart være uden gyldighed.
I medfør af boligbyggerilovens § 4, stk. 3, er udsendt nye normalvedtægter af november 1984. Som noget nyt er det i boligbyggeriloven fastsat, at normalvedtægterne finder anvendelse, medmindre der er fastsat bestemmelser i selskabets vedtægter, hvis indhold - inden for lovens rammer - afviger herfra. Selv om selskaberne ikke har vedtaget normalvedtægterne, finder bestemmelserne i disse således anvendelse på forhold, der ikke er omtalt i selskabernes vedtægter.
Lovens og normalvedtægternes regler om beboernes medindflydelse er minimumsbestemmelser. Eventuelle indskrænkninger i forhold hertil i et selskabs vedtægter er derfor uden gyldighed, også selv om disse tidligere måtte være godkendt.
Et selskabs vedtægter bør være så enkle og overskuelige som muligt. Der bør derfor ikke i et selskabs vedtægter optages bestemmelser, som naturligt hører hjemme i de enkelte kontrakter med boligtagerne eller i ordens- og vedligeholdelsesreglementer. Endvidere bør bestemmelser i boligbyggeriloven og i bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed, som umiddelbart gælder for alle boligselskaber ikke gentages i vedtægerne, medmindre de vedrører selskabets organisation og ledelse eller boligtagernes muligheder for at øve medindflydelse.
Nye vedtægter og vedtægtsændringer skal indsendes til kommunalbestyrelsen, der påser, at vedtægterne opfylder lovens regler om almennyttige boligselskaber og de krav, der er fastsat i medfør af loven. Kommunalbestyrelsen fremlægger derefter vedtægterne til offentligt eftersyn. Formen herfor fastsættes af den enkelte kommunalbestyrelse. Eventuelle tvistigheder imellem et boligselskab og en kommunalbestyrelse om vedtægtsbestemmelsers lovlighed kan forelægges for boligstyrelsen til udtalelse. Boligselskabet skal fremsende et eksemplar af nye vedtægter og vedtægtsændringer til boligstyrelsen til orientering.
Allerede godkendte vedtægter for eksisterende boligselskaber bevarer med den ovenfor anførte begrænsning om beboernes medindflydelse deres gyldighed bortset fra bestemmelser, der er i modstrid med loven eller regler, der er fastsat i medfør af denne. De nye regler indebærer således ikke, at selskaberne skal vedtage nye vedtægter eller vedtægtsændringer. Boligstyrelsen skal dog henstille, at boligselskaberne af hensyn til såvel boligtagerne som de offentlige myndigheder ved større ændringer i boligbyggeriloven eller regler udstedt i medfør heraf søger gennemført ændringer i vedtægterne, således at de altid i videst muligt omfang er i overensstemmelse med gældende ret. Dette gælder ikke mindst ved ændringer af bestemmelserne om boligtagernes rettigheder og pligter.
Selskabernes ledelse
5. Øverste myndighed. Nogle af de selskabsretlige forhold, der gælder for de almennyttige boligselskaber, blev ved ændringen af boligbyggeriloven i maj 1982 overført til loven. Således er det i lovens § 3 fastsat, hvem der er selskabernes øverste myndighed.
I de almennyttige andelsboligforeninger er medlemmerne foreningens øverste myndighed og udøver denne myndighed gennem generalforsamlingen eller et valgt repræsentantskab.
I de selvejende almennyttige boligselskaber er kommunalbestyrelsen i selskabets hjemstedskommune selskabets øverste myndighed. For boligselskaber, hvis virksomhed udstrækkes over et helt amt, de såkaldte »amtsboligselskaber«, kan en anden myndighed, f.eks. amtsrådet, være selskabets øverste myndighed.
I de almennyttige garantiselskaber er garanterne den øverste myndighed og udøver denne myndighed igennem generalforsamlingen. Bortset fra overdragelse af garantibeviser til selskabet i forbindelse med indførelse af beboerflertal i bestyrelsen skal overdragelse og pantsætning af garantibeviser godkendes af boligstyrelsen. Det bemærkes, at boligstyrelsen ikke kan tage stilling til spørgsmål om overdragelsens gyldighed. Hidtidige overdragelser af garantibeviser er sket til pari.
Evt. udbytte til garanterne skal holdes inden for rammerne af bekendtgørelsens § 2, stk. 4.
Kun et selskabs øverste myndighed har kompetence til at træffe beslutning om iværksættelse af nyt byggeri, væsentlig forandring, nedlæggelse eller salg af en afdeling, ændring af vedtægterne eller opløsning af selskabet. Der henvises til § 2 i bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed.
Bestyrelsen. Den overordnede ledelse af selskabets og dets afdelingers forhold skal ifølge bekendtgørelsens § 3 varetages af bestyrelsen. Bestyrelsen træffer bestemmelse om varetagelsen af den daglige administration. Det er endvidere udtrykkelig fastsat, at bestyrelsen har ansvaret for, at reglerne om udlejning af ledige lejligheder overholdes.
Bestyrelsen har det overordnede juridiske og økonomiske ansvar for selskabets dispositioner, jfr. også pkt. 6, og skal herunder sørge for, at selskabets virksomhed tilrettelægges, ledes og udøves forsvarligt og i overensstemmelse med lov om boligbyggeri, regler fastsat i medfør af loven samt selskabets vedtægter. Bestyrelsen er ansvarlig for, at selskabet tilrettelægger sin byggevirksomhed i overensstemmelse med selskabets formål, og at selskabets byggeri søges gennemført efter rationelle byggemetoder og til den lavest mulige pris. Endvidere er det bestyrelsens ansvar, at byggeriet søges udformet tilfredsstillende i planmæssig og teknisk henseende og at der stilles fornødne krav om kvalitetssikring. Endelig skal bestyrelsen påse, at driften foregår efter rationelle administrationsmetoder, således at beboernes interesser tilgodeses, samtidig med at afdelingernes og selskabets anliggender varetages bedst muligt. Det følger heraf, at bestyrelsen kan pådrage sig erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsregler, såfremt selskabet eller dets afdelinger har lidt tab som følge af kritisable dispositioner eller udvist forsømmelighed fra bestyrelsens side. Tilsvarende gælder for forretningsføreren. Kommunalbestyrelsen vil i givet fald kunne forlange, at selskabet rejser erstatningskrav over for de pågældende.
En bestyrelse skal bestå af et ulige antal medlemmer (mindst 3). Der er ingen generel overgrænse for antallet af bestyrelsesmedlemmer. Antallet må afhænge af selskabets størrelse og de arbejdsopgaver, som bestyrelsen skal varetage samt tillige af de interesser, som ønskes repræsenteret. Hensynet til en hensigtsmæssig og rationel tilrettelæggelse af den overordnede ledelse af selskabets anliggender taler dog for, at antallet af bestyrelsesmedlemmer holdes inden for rimelige grænser. Som udgangspunkt skulle et antal på 5 normalt være tilstrækkeligt.
For at øge boligtagernes indflydelse på de almennyttige boligselskabers drift er beboernes repræsentation i selskabernes bestyrelser ved lov nr. 283 af 6. juni 1984 om ændring af lov om boligbyggeri udvidet betydeligt, idet beboerne som udgangspunkt har ret til at vælge bestyrelsens flertal.
I denne forbindelse skal opmærksomheden samtidig henledes på, at der ikke længere er forbud imod, at ansatte i selskabet kan vælges som medlemmer af selskabsbestyrelsen og/eller afdelingsbestyrelserne. Såfremt selskabet vil sikre de ansatte en egentlig ret til medarbejderrepræsentation, må der dog indsættes en udtrykkelig bestemmelse herom i selskabets vedtægter. Ligeledes kan der i vedtægterne indsættes en bestemmelse om, at de ansatte ikke er valgbare til selskabsbestyrelsen og/eller afdelingsbestyrelserne.
Valg af bestyrelsesmedlemmer. Der gælder forskellige regler for valg af bestyrelsesmedlemmer i de 3 typer boligselskaber.
I de almennyttige andelsboligforeninger vælger foreningens øverste myndighed (dvs. medlemmerne) som hidtil et flertal eller - i almindelighed - alle bestyrelsens medlemmer.
I de almennyttige garantiselskaber er beboernes hidtidige lovsikrede ret til at vælge mindst eet bestyrelsesmedlem ved lov nr. 283 af 6. juni 1984 om ændring af lov om boligbyggeri afløst af en bestemmelse om, at beboerne gennem afdelingsbestyrelserne har en helt ubetinget ret til at vælge bestyrelsens flertal. De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af selskabets øverste myndighed, dvs. garanterne på generalforsamlingen og eventuelle andre interessenter, f. eks. kommunen, som ifølge selskabets vedtægter er berettiget til at vælge bestyrelsesmedlemmer. Garanterne har dog som selskabets øverste myndighed fortsat gennem generalforsamlingen en væsentlig indflydelse på selskabets forhold. For at tilgodese de garanter, som måtte mene, at forudsætningerne for at kunne udøve den forventede indflydelse på selskabet ikke længere er tilstede, er der i loven (§ 15, stk. 3) indsat en bestemmelse om, at enhver garant inden 12 måneder efter, at beboerne har valgt bestyrelsens flertal, kan kræve, at selskabet overtager den pågældendes garantibeviser til deres værdi. Der er ikke i lov om boligbyggeri eller andetsteds regler om, hvorledes værdien af garantibeviserne nærmere fastsættes. Dette spørgsmål må i givet fald forhandles mellem parterne eller - i tilfælde af, at enighed ikke kan opnås - afgøres af domstolene. Overdragelse af garantibeviser til selskabet efter denne bestemmelse kræver som ovenfor nævnt ikke boligministerens samtykke . Som tidligere nævnt er hidtidige overdragelser sket til pari.
Det skal endvidere bemærkes, at der efter boligstyrelsens opfattelse ikke vil kunne udøves stemmeret på selskabets egne garantibeviser. Der henvises til analoge bestemmelser i aktieselskabslovens § 67, stk. 3 og lov om anpartselskaber § 48, stk. 2. Forlanger kun en enkelt eller en del af garanterne, at selskabet skal overtage garantibeviserne, vil de tilbageblevne garanter således udgøre selskabets øverste myndighed. Forlanges alle garantibeviser derimod overtaget af selskabet, vil der i selskabsretlig henseende ikke være nogen øverste myndighed. Der må derfor ved en ændring af vedtægterne fastsættes regler om selskabets fremtidige struktur, herunder om selskabets øverste myndighed. Mulighederne er enten omdannelse til en almennyttig andelsboligforening eller med kommunalbestyrelsens accept omdannelse til et selvejende boligselskab. Da der i realiteten oprettes et nyt selskab kræver en sådan omdannelse i henhold til § 2 i lov om boligbyggeri boligministerens (boligstyrelsens) godkendelse. Ønsker garanterne ikke ved en vedtægtsændring at ændre selskabets struktur samtidig med overdragelsen af alle garantibeviserne, bør kommunalbestyrelsen udpege en midlertidig forretningsfører til at forestå omdannelsen, jfr. § 18, stk. 2 i lov om boligbyggeri.
I de selvejende boligselskaber er beboernes hidtidige lovsikrede ret til at vælge mindst eet bestyrelsesmedlem ligeledes afløst af en ret for beboerne til gennem afdelingsbestyrelserne at vælge bestyrelsens flertal, dog med den vigtige undtagelse, at kommunalbestyrelsen som selskabets øverste myndighed kan modsætte sig et absolut beboerflertal i bestyrelsen, såfremt der efter selskabets vedtægter er andre repræsenteret i bestyrelsen end kommunalbestyrelsen og beboerne.
Har således alene afdelingsbestyrelserne og kommunalbestyrelsen ifølge vedtægterne ret til at vælge bestyrelsesmedlemmer, har beboerne gennem afdelingsbestyrelserne en ligeså ubetinget ret til at vælge bestyrelsens flertal som beboerne i de to andre selskabsformer. Kommunalbestyrelsen bevarer dog både som selskabets øverste myndighed og som tilsynsmyndighed en væsentlig indflydelse på selskabets forhold.
Selv om også andre (f. eks. ansatte i selskabet, et forretningsførerselskab eller en interesseorganisation) end afdelingsbestyrelserne og kommunalbestyrelsen efter vedtægterne er berettiget til at vælge bestyrelsesmedlemmer, har afdelingsbestyrelserne således som udgangspunkt ret til at vælge bestyrelsens flertal. Denne ret er dog ikke ubetinget, idet kommunalbestyrelsen som nævnt kan bestemme, at afdelingsbestyrelserne kun kan vælge eet under flertallet af bestyrelsens medlemmer. Såfremt kommunalbestyrelsen benytter sig af denne ret, har beboerne således ikke absolut flertal i bestyrelsen, men da deres repræsentation som anført ikke kan begrænses til færre end eet under flertallet af bestyrelsens medlemmer, vil de kunne danne flertal med enhver af de i øvrigt i bestyrelsen repræsenterede, ligesom disse kun tilsammen vil kunne overstemme beboerrepræsentanterne. Det bemærkes, at kommunalbestyrelsens beføjelse til at indskrænke beboernes repræsentation i bestyrelsen først og fremmest tager sigte på de selskaber, hvor andre end beboerne og kommunalbestyrelsen i henhold til de allerede gældende vedtægter er repræsenteret i bestyrelsen, og hvor det efter kommunalbestyrelsens vurdering må anses som ønskeligt, at ikke en enkelt, men alene flere af de i bestyrelsen repræsenterede parter i forening kan danne et flertal. En kommunalbestyrelse vil som selskabernes øverste myndighed dog også kunne ændre et selskabs vedtægter således, at flere parter end beboerne og kommunalbestyrelsen i fremtiden bliver repræsenteret i selskabets bestyrelse og samtidig eller senere bestemme, at beboerne kun kan vælge eet under flertallet af bestyrelsens medlemmer. Da lovens intention som nævnt er, at beboerne i princippet skal have den indflydelse på selskabernes forhold som følger af et absolut bestyrelsesflertal, bør en sådan indskrænkning dog kun ske rent undtagelsesvis, ligesom det må forudsættes, at den eller de yderligere parter, der ønskes repræsenteret i bestyrelsen, har en selvstændig og direkte interesse i at have en medindflydelse på selskabets forhold, såsom ansatte i selskabet eller lokale interesseorganisationer med tilknytning til eller interesse i almennyttigt byggeri. Valg af bestyrelsesmedlemmer, der ikke udpeges af kommunalbestyrelsen, skal indberettes til denne.
Hvis beboerne i de selvejende boligselskaber og garantiselskaberne ønsker en forøget repræsentation i bestyrelserne i overensstemmelse med de foran nævnte regler, skal selskabets øverste myndighed snarest muligt foranledige, at selskabets vedtægter ændres i overensstemmelse hermed. Herved skal særligt bemærkes, at lovgivningen om kommunernes styrelse ikke er til hinder for, at antallet af kommunalbestyrelsesvalgte medlemmer nedsættes, selv om deres valgperiode endnu ikke er udløbet.
Såfremt der ikke er valgt afdelingsbestyrelser i afdelinger, der omfatter mindst halvdelen af lejlighederne i selskabet, kan som hidtil retten til at vælge bestyrelsesmedlemmer alternativt udøves af en lejerforening, som mindst har 25 pct. af beboerne som medlemmer. Opfylder flere foreninger denne betingelse, tilkommer retten den forening, der har flest medlemmer blandt beboerne.
Under forudsætning af, at de samlede administrationsudgifter i selskabet ligger på et rimeligt niveau, kan der i beskedent omfang tillægges bestyrelsen vederlag for dens arbejde. Jvf. nærmere herom i økonomicirkulæret pkt. 13.1.1. konto 501 og 502, samt i boligstyrelsens cirkulære af 17. februar 1986 om ændring af økonomicirkulæret.
Afdelingens ledelse
6. Ud over adgangen til normalt at vælge flertallet af medlemmerne af selskabsbestyrelsen er der ved lov nr. 283 af 6. juni 1984 om ændring af lov om boligbyggeri tillagt de almennyttige selskabers boligtagere en væsentligt større indflydelse end hidtil på de enkelte afdelingers drift og økonomi. Bestemmelserne herom findes dels i lovens § 15 dels i § 5 i boligstyrelsens bekendtgørelse af 24. maj 1985 om almennyttig boligvirksomhed og endelig i de normalvedtægter af november 1984, som boligstyrelsen har udfærdiget for hver af de 3 selskabstyper.
Beboernes kompetence til i et nærmere afgrænset omfang at træffe beslutninger om afdelingens forhold udøves gennem henholdsvis afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet.
Ifølge lov om boligbyggeri skal de nærmere regler om valg af afdelingsbestyrelse og dennes virksomhed fastsættes i vedtægterne.
I bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed (§ 5) er fastsat, at beboerne i den enkelte afdeling mindst har ret til medindflydelse på afdelingens drift efter reglerne herom i lov om boligbyggeri og i de normalvedtægter, der gælder for et almennyttigt boligselskab som det pågældende. Såfremt der i de aktuelle vedtægter for et selskab er tillagt beboerne videregående beføjelser, er det disse vedtægtsbestemmelser, der gælder. Er beboernes beføjelser i een eller flere relationer ikke omtalt i selskabets vedtægter, har beboerne de beføjelser, der tilkommer dem i henhold til normalvedtægterne. Dette er ligeledes tilfældet, selvom det tidligere er blevet godkendt, at normalvedtægterne fraviges til skade for beboerne. Sådanne fravigelser er nu uden gyldighed.
Det skal dog tilføjes, at normalvedtægternes mere detaljerede regler om beboernes og afdelingernes beføjelser er fravigelige og kan have en anden udformning end anført i normalvedtægterne for den pågældende type boligselskab. Som det fremgår af det ovenfor anførte, har sådanne fravigelser kun gyldighed, såfremt de ikke begrænser boligtagernes beføjelser til at udøve de i henhold til loven, bekendtgørelsen og normalvedtægterne hjemlede beføjelser til at øve indflydelse på selskabets og afdelingens anliggender gennem afdelingsmøde, afdelingsbestyrelse og urafstemning. Som eksempel på en gyldig afvigelse fra normalvedtægerne kan nævnes, at intet er til hinder for, at det i selskabets vedtægter bestemmes, at hver afdeling højst kan have eet medlem af bestyrelsen, medmindre alle afdelinger er repræsenteret.
I det følgende er medtaget de vigtigste regler om afdelingsmøder, om valg af afdelingsbestyrelse og om dennes virksomhed. Om de mere detaljerede regler henvises til normalvedtægterne, der er optaget som bilag til nærværende cirkulære. Med de anførte begrænsninger vil flere af de anførte bestemmelser kunne fraviges i det enklete selskabs vedtægter.
Afdelingsmødet. Hvert år skal inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning afholdes ordinært afdelingsmøde i hver enkelt afdeling. I en ny afdeling skal det første afdelingsmøde afholdes inden 6 måneder efter indflytningen. Ekstraordinært afdelingsmøde afholdes, når afdelingsbestyrelsen indkalder hertil, når mindst 25 pct. af husstandene i afdelingen ønsker et angivet emne behandlet, når selskabets ledelse anmoder herom, eller når der på et tidligere tidspunkt er truffet beslutning herom.
Indkaldelse til afdelingsmøde foretages normalt af afdelingsbestyrelsen og skal ske med mindst 4 ugers varsel ved brev til samtlige husstande i afdelingen. I en ny afdeling foregår indkaldelsen normalt på initiativ af boligtagerne i afdelingen. Sker dette ikke, kan en lejerforening, som efter aftale med selskabet har en særlig tilknytning til selskabet, Lejernes Landsorganisation eller en lokalafdeling under Lejernes Landsorganisation forestå indkaldelsen.
Bliver et afdelingsmøde ikke indkaldt rettidigt, påhviler det selskabets ledelse at indkalde til afdelingsmøde og forestå afholdelsen af afdelingsmødet.
Adgang til og stemmeret på afdelingsmødet har samtlige boligtagere i afdelingen og disses ægtefæller eller hermed ligestillede personer. Hver husstand har 2 stemmer uanset husstandens størrelse. Disse rettigheder omfatter også boligtagere i ungdomsboliger og boligtagere i lejligheder fremlejet af kommunen eller en selvejende institution (kommunale pensionistboliger o.lign. I tilfælde, hvor en lejlighed udlejes til flere end 2 boligtagere, f.eks. til unge uddannelsessøgende eller kollektiver, må disse selv indbyrdes afgøre, hvem der skal udøve stemmeretten.
Selskabets ledelse skal orienteres om afholdelse af afdelingsmødet og har ret til - dog uden stemmeret - at lade sig repræsentere på mødet.
Afdelingsmødet træffer beslutning ved almindelig stemmeflerhed blandt de fremmødte. Det er ifølge normalvedtægterne således kun de fremmødte, der kan afgive stemme.
Afdelingsmødet kan beslutte, at den endelige afgørelse af ethvert emne skal træffes ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere. Ved urafstemning, som er skriftlig og hemmelig, har hver husstand 2 stemmer uanset størrelse. Efter en urafstemning kan det samme forslag først sendes til urafstemning igen efter afholdelse af ordinært afdelingsmøde.
I øvrigt skal bemærkes, at afholdelse af afdelingsmøder, urafstemninger m.v. i vidt omfang hviler på de almindelige foreningsretlige principper, hvorfor boligstyrelsen normalt ikke bl.a. af bevismæssige grunde kan gå ind i en endelig bedømmelse af, om disse principper er overholdt i forbindelse med et mødes indkaldelse og afvikling og i forbindelse med udformning og afholdelse af en afstemning, herunder en urafstemning.
Forslag, der skal drøftes på afdelingsmødet, bør forud for mødet udsendes til samtlige mødeberettigede boligtagere.
Afdelingsbestyrelsen. Afdelingsbestyrelsen vælges ved simpelt flertal på et afdelingsmøde. En lejer- eller beboerforenings bestyrelse kan være afdelingsbestyrelse, hvis der er flertal herfor på afdelingsmødet, hvis et flertal af boligtagerne er tilsluttet foreningen, og hvis foreningen kun har medlemmer, der bor i afdelingen. Et senere afdelingsmøde kan dog bestemme, at der på ny skal vælges afdelingsbestyrelse efter de almindelige regler.
Er der ikke valgt afdelingsbestyrelse, eller har den nedlagt sit hverv uden at være afløst af en ny afdelingsbestyrelse, varetages dens funktioner af selskabets bestyrelse.
Opmærksomheden skal særligt henledes på, at de tidligere gældende bestemmelser om, at oprettelse og nedlæggelse af en afdelingsbestyrelse skal ske ved urafstemning blandt afdelingens beboere, er ophævet. Vedtægtsbestemmelser herom er således uden gyldighed. Det forhindrer dog ikke afdelingsmødet i at beslutte, at et sådant spørgsmål skal ud til afstemning blandt afdelingens beboere.
Er mødeprocenten på et afdelingsmøde meget ringe, kan selskabets bestyrelse efter forhandling med afdelingsbestyrelsen indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde med forslag om ophævelse af afdelingsbestyrelsen som eneste punkt på dagsordenen.
Valgbare til afdelingsbestyrelsen er boligtagere i afdelingen, disses ægtefæller samt hermed ligestillede personer. Afdelingsbestyrelsen består i afdelinger med indtil 100 husstande af formanden samt 2 medlemmer. I større afdelinger kan afdelingsmødet beslutte, at der skal vælges flere medlemmer til afdelingsbestyrelsen. Der kan dog højst vælges yderligere 2 medlemmer for hvert påbegyndt antal af 300 husstande i afdelingen ud over de første 100.
Det kan bestemmes i selskabets vedtægter, at bolighavende ejendomsfunktionærer og/eller ansatte i selskabet ikke er valgbare til afdelingsbestyrelsen.
Medlemmer af afdelingsbestyrelsen bliver ikke aflønnet. Afdelingsbestyrelsen har krav på, at selskabets ledelse yder den nødvendige bistand i forbindelse med udførelsen af dens funktion, men fastsætter i øvrigt selv nærmere bestemmelse om udførelsen af hvervet. Afdelingen afholder rimelige udgifter til afdelingsbestyrelsens arbejde.
Afdelingsmødets og afdelingsbestyrelsens beføjelser. Selv om der i en afdeling er valgt afdelingsbestyrelse med det formål at varetage afdelingens interesser bl.a. i forhold til selskabets ledelse, herunder øve indflydelse på afdelingens drift indenfor de givne rammer, har man - for i højere grad at inddrage beboerne i beslutninger af væsentlig, økonomisk betydning for afdelingen - tillagt afdelingsmødet godkendende beføjelse i forhold til visse af afdelingsbestyrelsens beslutninger. Afdelingsbestyrelsen har dog i alle henseender pligt til at efterleve afdelingsmødets eventuelle beslutninger, uanset om afdelingsbestyrelsen kan udøve den besluttende myndighed i henhold til loven. Afdelingsbestyrelsen kan heller ikke eensidigt lade afdelingsmødets beslutninger efterprøve ved urafstemning.
I øvrigt kan afdelingsbestyrelsen forelægge ethvert spørgsmål for afdelingsmødet, ligesom afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at den endelige afgørelse af et spørgsmål, der henhører under afdelingsbestyrelsen, skal træffes ved urafstemning. Tilsvarende kan afdelingsmødet beslutte, at et givet spørgsmål skal afgøres ved urafstemning. For at der ikke senere skal opstå tvivl om afstemning og afstemningsresultat, bør afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet altid i forbindelse med, at et spørgsmål lægges ud til urafstemning, træffe beslutning om urafstemningens udformning, herunder hvilke oplysninger og hvilket materiale, der skal sendes ud til de stemmeberettigede.
Afdelingsmødet er i henhold til boligbyggeriloven beføjet til at:
1. vælge afdelingsbestyrelsen eller kan - under de tidligere nævnte forudsætninger - beslutte, at en beboer- og lejerforening skal fungere som afdelingsbestyrelse.
2. godkende årsregnskab for afdelingen, inden det godkendes endeligt af selskabets bestyrelse og dets øverste myndighed. Regnskabet skal af afdelingsbestyrelsen eller - hvis en sådan ikke er valgt - af selskabsbestyrelsen forelægges på det ordinære afdelingsmøde til godkendelse. Efter normalvedtægternes dagsorden for det ordinære afdelingsmøde skal afdelingsmødet tillige have forelagt afdelingens budget.
3. godkende iværksættelse af moderniseringsarbejder, som afdelingsbestyrelsen eller - hvor en sådan ikke er valgt - selskabets ledelse har truffet beslutning om at udføre. Påregnes foranstaltningerne at medføre en lejeforhøjelse, der overtiger 15 pct. af den gældende leje, skal den endelige afgørelse lægges ud til urafstemning blandt samtlige afdelingens boligtagere, hvis mindst 1/4 af de tilstedeværende stemmeberettigede på afdelingsmødet forlanger det.
4. godkende afdelingsbestyrelsens eller - hvor en sådan ikke er valgt - selskabets ledelses beslutninger om, hvorvidt fordeling af udgifterne til varme, varmt vand og el skal ske på grundlag af henholdsvis varmefordelingsmålere, elektricitetsmålere, bruttoetageareal eller rumfang. Afdelingsmødets beslutning har gyldighed for alle boligtagere i afdelingen uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser.
5. godkende ændringer i husordenen. Som eksempel på forhold, der kan reguleres i husordenen, kan nævnes, at det er overladt til afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet at bestemme, om det skal være tilladt at holde husdyr. Afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet kan dog ikke ved bestemmelse i husordenen tilsidesætte beboernes ret til at holde husdyr ifølge kontrakt eller individuel aftale med selskabet, ligesom kompetencen til at ændre husordenen heller ikke kan benyttes til at indføre begrænsninger i øvrigt i de med boligtagerne indgåede kontrakter eller indføre ændringer i andre for almennyttigt boligbyggeri almindeligt gældende bestemmelser. Det skal samtidig understreges, at - uanset husordenens bestemmelser om husdyrhold har blinde og svagtseende altid ret til at holde førerhund. Forslag til ændringer i husordenen skal af afdelingens bestyrelse forud for afdelingsmødet bekendtgøres for samtlige boligtagere og skal på afdelingsmødet forelægges af afdelingsbestyrelsen. Er der ikke valgt afdelingsbestyrelse, skal selskabets ledelse forestå bekendtgørelsen og forelæggelsen.
Afdelingsbestyrelsen er i henhold til boligbyggeriloven beføjet til at:
1. godkende afdelingens driftsbudget, forinden det godkendes endeligt af selskabets ledelse.
2. bestemme om der skal udføres rimelige moderniseringsarbejder m.v. i afdelingen. Selskabet har - når afdelingsbestyrelsen har truffet beslutning herom - pligt til at lade sådanne arbejder udføre, såfremt afdelingsbestyrelsen tiltræder den nødvendige modsvarende lejeforhøjelse. Uden afdelingsbestyrelsens samtykke kan sådanne arbejder ikke gennemføres, medmindre myndighederne meddeler pålæg herom. Beslutninger om udførelse af moderniseringsarbejder skal inden iværksættelsen godkendes af afdelingsmødet og skal - såfremt lejestigningen overstiger 15 pct., og 1/4 af de på afdelingsmødet fremmødte stemmeberettigede forlanger det sendes til urafstemning.
3. føre tilsyn med afdelingens vedligeholdelsestilstand og påse, at der er god orden i afdelingen. En eventuel påtale kan kun ske til selskabets ledelse. Det ligger således uden for en afdelingsbestyrelses beføjelser at påtale vedligeholdelsestilstanden over for ejendomsfunktionærer eller overtrædelser af husorden eller andre forhold direkte over for den enkelte boligtager.
4. blive orienteret, så vidt det er muligt forudgående, om ansættelse og afskedigelse af ejendomsfuntionærer. Det er således fortsat selskabets ledelse, der foretager afskedigelser og ansættelser, men bestemmelsen forudsætter, at der i rimeligt omfang tages hensyn til afdelingsbestyrelsens og hermed beboernes ønsker.
5. bestemme inden for rammerne af driftsbudgettet, hvilke vedligeholdelses- og forbedringsarbejder samt fornyelser selskabets ledelse skal lade udføre. Det er således afdelingsbestyrelsen og ikke selskabets ledelse, der bestemmer, i hvilken rækkefølge der kan indgås aftaler med håndværkere om de forskellige arbejders udførelse. Ledelsen kan ikke, medmindre myndighederne meddeler pålæg herom, gennemføre sådanne arbejder uden afdelingsbestyrelsens samtykke. Selskabsbestyrelsen kan dog lade nødvendige og rimelige vedligeholdelsesarbejder udføre i afdelingen, hvis arbejderne er af en sådan karakter, at de ikke uden væsentlig risiko kan afvente afdelingsbestyrelsens beslutning, jfr. nedenfor.
6. beslutte, om fordeling af udgifterne til varme og el skal ske på grundlag af henholdsvis varmefordelingsmålere, elektricitetsmålere, bruttoetageareal eller rumfang. Beslutning herom skal godkendes af afdelingsmødet.
7. træffe beslutning - inden for driftsbudgettes rammer - om driften og beboernes anvendelse af fælleslokaler (eksempelvis beboerhus) samt om etablering af fritidsaktiviteter m.v. (eksempelvis udgivelse af beboerblad og afholdelse af kulturelle arrangementer).
8. vedtage ændringer af husordenen, der - uafhængig af selskabets eventuelle stillingtagen til ændringerne er gyldige, hvis der er flertal for dem på et afdelingsmøde. Afdelingsbestyrelsens beslutninger om ændring af husordenen skal således forelægges på afdelingsmødet.
I afdelinger, der får tilsagn om statsstøtte efter 30. juni 1986, har afdelingsbestyrelsen herudover adgang til at overvære det eftersyn, byggeskadefonden i henhold til lovens § 62 b, stk. 2 skal foretage inden 5 år efter byggeriets aflevering. Afdelingsbestyrelsen skal endvidere orienteres om den rapport, der udarbejdes på baggrund af eftersynet. Det påhviler således selskabets ledelse forsåvidt angår disse afdelinger at give afdelingsbestyrelsen besked om tid og sted for 5-års-eftersynet og at fremsende den udarbejdede rapport til afdelingsbestyrelsen.
Vedrørende afdelingsbestyrelsens kompetence og beføjelser skal yderligere henstilles, at der gives afdelingsbestyrelsen beføjelse til - eventuelt i samarbejde med selskabets ledelse - at fastsætte overordnede retningslinier for, hvilke forbedringer der individuelt vil kunne udføres i afdelingen, om selskabets tilladelse hertil skal indhentes, hvilke forbedringer der kan ydes godtgørelse for etc.
Ansvar og kompetence. Uanset afdelingsbestyrelsens og afdelingsmødets adgang til at træffe beslutninger vedrørende afdelingens drift har selskabets ledelse det juridiske og økonomiske ansvar for selskabets dispositioner. Dette indebærer, at selskabsbestyrelsen skal skride ind, hvis afdelingsbestyrelsens eller afdelingsmødets beslutninger er i strid med de gældende bestemmelser, såvel i lov om boligbyggeri som i anden lovgivning samt bestemmelser i de lejekontrakter, selskabet har indgået med den enkelte boligtager. Selskabsbestyrelsen kan således eksempelvis forlange en rimelig standard for så vidt angår vedligeholdelse af afdelingen. I tilslutning hertil bemærkes, at det vil lette administrationen og samarbejdet mellem selskabets ledelse og de enkelte afdelingsbestyrelser, hvis der aftales nogle generelle retningslinier for, hvilke typer af vedligeholdelses- og reparationsarbejder selskabet uden videre kan lade udføre. Det skal understreges, at det altid er selskabets ledelse, der træffer aftaler udadtil på selskabets vegne.
I den daglige administration af almennyttige boligselskaber kan der erfaringsmæsigt opstå en del problemer, ikke alene vedrørende omfanget af afdelingbestyrelsernes, afdelingsmødernes og beboernes rettigheder og beføjelser, men tillige vedrørende de proceduremæssige og andre mere formelle spørgsmål i forbindelse med afholdelse af afdelings- og afdelingsbestyrelsesmøder.
For så vidt angår et enkelt spørgsmål af denne karakter, der har givet anledning til særlig tvivl, skal bemærkes, at det er boligstyrelsens opfattelse, at en afdelingsbestyrelse har pligt til at træde tilbage, såfremt dette vedtages på et ordinært eller ekstraordinært afdelingsmøde, uanset at den siddende afdelingsbestyrelses valgperiode ikke er udløbet. Der kan dog kun vælges en ny afdelingsbestyrelse på samme møde, såfremt dette fremgår af den forud udsendte dagsorden. I modsat fald må en ny afdelingsbestyrelse vælges på et - eventuelt på selskabsbestyrelsens foranledning - indkaldt ekstraordinært afdelingsmøde. Opmærksomheden skal endvidere henledes på, at en afdelingsbestyrelse ikke kan foretage eksklusion af sine medlemmer. En afdelingsbestyrelse bør i øvrigt, såfremt den er i tvivl om beboernes stilling til spørgsmål af væsentlig betydning, foranledige disse drøftet på et afdelingsmøde, eventuelt med efterfølgende urafstemning.
Man skal i tilknytning hertil understrege, at de offentlige myndigheder, der beskæftiger sig med de almennyttige boligselskabers forhold, dvs. kommunalbestyrelserne og boligstyrelsen, normalt ikke har beføjelse til at afgøre en opstået uenighed med bindende virkning for parterne, dvs. selskaberne, afdelingsbestyrelserne og de enkelte boligtagere. I praksis er der som tidligere nævnt ofte tale om problemer af almindelig selskabsretlig, foreningsretlig eller aftaleretlig karakter, hvis afgørelse - såfremt parterne ikke kan forhandle sig til rette - i givet fald vil henhøre under domstolene. Det samme gælder normalt for konkrete tvistigheder mellem selskaberne og de enkelte boligtagere, f.eks. om kontraktsforståelse, varmeregnskaber, vedligeholdelsesspørgsmål, flytteafregninger og lignende. Boligstyrelsen må derfor som udgangspunkt råde parterne til at forhandle sig til rette ved hjælp af de muligheder, beboerdemokratiet giver. Boligstyrelsen vil dog i nødvendigt samarbejde med de berørte kommunalbestyrelser behandle eventuelle klager og problemer, som måtte blive forelagt.
Interessekonflikter. Inhabilitet
7. I § 17 i lov om boligbyggeri er indeholdt bestemmelser om interessekonflikter og inhabilitet, herunder om indberetningspligt og kommunalbestyrelsens eventuelle godkendelse af aftaler.
Disse bestemmelser omfatter medlemmer af selskabernes bestyrelser, selskabernes forretningsførere (direktører), funktionærer og andre ansatte samt - som en nydannelse - tillige også medlemmer af afdelingsbestyrelserne.
Indberetningspligt. Såfremt de ovennævnte personer leder eller blot har en økonomisk interesse i byggevirksomhed udenfor selskabet, skal det indberettes til kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen kan - såvel straks som på et hvilket som helst senere tidspunkt - nedlægge forbud imod, at forholdet fortsættes. Virkningen af et forbud er, at den pågældende må vælge imellem at ophøre med den virksomhed, der omfattes af forbuddet eller at træde tilbage fra sit hverv i selskabet. Det er selskabsbestyrelsens pligt at påse, at indberetning til kommunalbestyrelsen sker i tilfælde, hvor det er påkrævet.
Indberetning skal ske, uanset om der efter bestyrelsens skøn er risiko for interessekonflikt, og således f.eks. også, hvor den pågældende som forbrugerrepræsentant er medlem af ledelsen af en byggeproduktionsvirksomhed med henblik på at sikre en hensigtsmæssig ordning af selskabets arbejder og leverancer.
Godkendelse. Aftaler, som selskabet ønsker at indgå med de nævnte personer, hvori de selvstændigt eller som befuldmægtiget for andre optræder som grundsælger, entreprenør, leverandør, advokat, arkitekt eller lignende skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Ansøgning om godkendelse skal indsendes til kommunalbestyrelsen, forinden endeligt bindende aftale er indgået. Bestemmelsen omfatter også håndværkere, der som mestre eller selvstændigt arbejdende svende varetager ind- eller udvendige vedligeholdelsesarbejder, reparationer eller andre bygningsarbejder. Nægtelse af godkendelse indebærer, at den pågældende må vælge imellem at afstå fra aftalen eller at nedlægge sit hverv i selskabet. Et samtykke kan meddeles indtil videre, således at kommunalbestyrelsen til enhver tid kan ændre sin afgørelse, såfremt forholdene taler derfor.
Særlig inhabilitet. Det er tillige fastsat i loven, at de nævnte personer ikke må deltage i behandlingen af sager, hvori de selv eller nærtstående slægtninge o. lign. har en særinteresse, eller sager som har en særlig interesse for andre, som de har nær tilknytning til f. eks. ved venskab, familieforbindelse eller ansættelsesforhold.
Ved behandlingen af spørgsmål om interessekonflikter må kommunalbestyrelsen træffe sin afgørelse på grundlag af et skøn over, om der efter de lokale forhold i det foreliggende eller i andre tilsvarende tilfælde må frygtes at være en konkret fare for misbrug til skade for selskabet og/eller boligtagerne. Er der en ikke helt ubegrundet tvivl, bør kommunalbestyrelsens stilling generelt tendere i retning af, at forbud nedlægges eller samtykke nægtes. Der bør i den forbindelse udvises en ganske særlig agtpågivenhed i situationer, hvor en aftale træffes af selskabet, men hvor aftalens økonomiske konsekvenser skal bæres af en enkelt boligtager, f. eks. tilfælde, hvor en boligtager skal bære udgiften til istandsættelse ved fraflytning, men hvor det efter lejeaftalen er selskabet, der alene træffer aftale med håndværkerne om arbejdets omfang og pris.
Afsnit II
Almindelige bestemmelser
8. Ledige lejligheder skal ifølge lov om boligbyggeri § 14 stilles til rådighed for boligsøgende, som efter deres økonomiske forhold og husstandens størrelse og sammensætning har et særligt behov for boliger af den pågældende art. Boligministeren fastsætter efter denne bestemmelse nærmere regler herom, herunder om fortrinsret for husstande med børn og særlige befolkningsgrupper.
Tildeling af almennyttige boliger skal ske efter en samlet vurdering af de boligsøgendes økonomiske forhold og af deres husstands størrelse og sammensætning. Det er således den enkelte boligsøgendes konkrete behov, der skal vurderes. Det er en naturlig forudsætning for ydelse af offentlig støtte til almennyttigt byggeri, at der ved udlejningen anlægges vidtgående sociale kriterier, således at der f. eks. tages særligt hensyn til boligsøgende med en særlig lav indkomst eller særlig vanskelige boligforhold. Der må herunder lægges ganske særlig vægt på, at det lidt ældre og billigere byggeri søges udlejet til boligsøgende med lave indkomster.
Ved lov nr. 283 af 6. juni 1984 om ændring af lov om boligbyggeri er der tillagt kommunerne en ret til at bestemme, at indtil hver fjerde ledige lejlighed i almennyttigt byggeri skal stilles til rådighed for kommunen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver. Der henvises til bemærkningerne under punkt 20.
Der må lægges vægt på, at de boliger, der indrettes og udformes til beboelse af ældre og handicappede, også i videst mulig omfang kommer disse befolkningsgrupper til gode ved udlejningen. Det overlades derfor til boligselskaberne og kommunerne på grundlag af de lokale forhold at vurdere, om det måtte skønnes hensigtsmæssigt, at der i forbindelse med tilsagnet om offentlig støtte forbeholdes (klausuleres) et antal boliger i nybyggeriet til fortrinsvis udlejning til ældre og handicappede. En klausulering giver dog ikke komunerne anvisningsret til boligerne. Der henvises herom nærmere til boligstyrelsens cirkulære af 25. marts 1982 om boliger for ældre og handicappede i almennyttigt byggeri.
Boligbyggerilovens regler om overdragelse af lejligheder er nærmere uddybet i §§ 19-20 i boligstyrelsens bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed.
Er der ikke i boligbyggeriloven eller bekendtgørelsen fastsat særbestemmelser, finder reglerne i lov om leje anvendelse.
De boligsøgendes økonomiske forhold
9. Efter bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) skal det tilstræbes, at der ikke er et åbenbart misforhold imellem den boligsøgendes husstandsindkomst og boligafgiften. Således skal ledige lejligheder med et relativt lavt huslejeniveau fortrinsvis stilles til rådighed for boligsøgende med en relativ lav indkomst, medens husstande med en noget højere indkomst bør henvises til de noget dyrere lejligheder. Som vejledende udgangspunkt vil boligsøgende, hvis boligafgift (husleje eksklusive varme og el) kommer til at udgøre mindre end 15 pct. af husstandsindkomsten, opgjort efter reglerne i lov om individuel boligstøtte, normalt kunne henvises til en dyrere lejlighed. Der skal således tilstræbes en sådan fordeling af lejlighederne, at de enkelte boligsøgende opnår en bolig af en sådan art, at de økonomiske krav, der stilles til husstanden i form af indskud og boligafgift, står i et passende forhold til husstandsindkomsten (med tillæg af en eventuel individuel boligstøtte).
Afvisning af boligsøgende med den begrundelse, at deres husstandsindtægt er så lav, at den må skønnes at stå i et åbenbart misforhold til boligudgiften, kan ifølge bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) kun ske efter en konkret vurdering af den enkelte boligsøgendes økonomiske og personlige forhold. Der bør herved lægges afgørende vægt på, om den boligsøgende vil være berettiget til individuel boligstøtte efter reglerne herom i lov om individuel boligstøtte.
Det følger heraf, at det som udgangspunkt må være af væsentlig betydning, om individuel boligstøtte kan nægtes, fordi boligafgiften (ekskl. udgift til varme og el) overstiger halvdelen af husstandsindkomsten, jfr. §§ 7, 11 og 12 i lov om individuel boligstøtte. I forbindelse hermed vil det kunne tages i betragtning, om det med rimelighed kan forventes, at den boligsøgende på længere sigt selv vil blive i stand til at betale boligudgiften (inkl. varme og el) uden supplerende hjælp, f.eks. efter endt uddannelse eller revalidering, og om boligafgiften ( ekskl. varme og el) i relation til boligstøtteloven overstiger maksimumbeløbet for den årlige leje. Det vil således kunne være rimeligt i nogle tilfælde at stille krav om en noget højere indkomst end »halvdelsreglen« indicerer, medens det i andre tilfælde kan være rimeligt at lægge vægt på det beløb, husstanden reelt har til disposition, når de faste udgifter inkl. skat, husleje og ae conto varmebidrag er betalt. Ved vurderingen må endvidere tages i betragtning, om den boligsøgende har en konkret mulighed for at opnå en billigere, passende bolig andetsteds. Man bør således ikke anvise den boligsøgende en dyrere almennyttig lejlighed, hvis vedkommende har mulighed for at opnå en billigere bolig. Hvis lejen for den ansøgte lejlighed er relativ lav, bør man dog være mere tilbageholdende med at afvise den boligsøgende end ved dyrere lejligheder.
Det bemærkes, at kravene til den boligsøgendes økonomiske forhold kun gælder ved den første indflytning i en af selskabets afdelinger og at kravene ikke finder anvendelse ved overdragelse af lejligheder som tjenesteboliger til funktionærer ved ejendommen eller ved overdragelse af lokaler til hel eller delvis anvendelse til andet end beboelse. Der henvises herom til bekendtgørelsens § 19, stk. 2 og 4, samt til cirkulærets pkt. 12 om fortrinsrettigheder ved afgivelse af anden lejlighed i selskabet. Opmærksomheden skal endelig henledes på, at der ved en ændring af § 18 ved lov nr. 577 af 19. december 1985 er indført nye klageregler i tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen afviser en boligsøgende til en ledig almennyttig lejlighed under henvisning til for lav husstandsindkomst, jfr. herom i cirkulærets pkt. 21.
Husstandens størrelse og sammensætning
10. I bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) er fastsat bestemmelser om fortrinsret til større lejligheder for boligsøgende med børn. Således har boligsøgende med eet eller flere børn fortrinsret til lejligheder med 3 eller flere beboelsesrum. Lejligheder med 4 beboelsesrum og større lejligheder skal fortrinsvis stilles til rådighed for boligsøgende med to eller flere børn.
Ved beboelsesrum forstås ethvert selvstændigt værelse eller kammer uanset størrelse.
Som børn anses sådanne husstandsmedlemmer, der efter reglerne i lov om individuel boligstøtte kan medregnes som børn. For at et barn efter lov om individuel boligstøtte kan tages i betragtning, skal det som udgangspunkt være under 18 år og bo i lejligheden.
Ved tildeling af almennyttige boliger, hvor forældrene ikke er gift eller er separerede, skal begge forældre dog - uanset reglerne i lov om boligstøtte - kunne medregne deres børn, såfremt statsamtet eller - i København og Frederiksberg - overpræsidiet har godkendt en aftale om fælles forældremyndighed efter bestemmelserne i § 9 i myndighedsloven, og såfremt børnene faktisk opholder sig omkring eller over halvdelen af tiden hos den boligsøgende. Det er således ikke tilstrækkeligt at forældrene har aftalt udvidet samkvemsret og opnået overøvrighedens tilslutning hertil. Der skal foreligge en godkendt aftale om fælles forældremyndighed.
Derimod er det uden betydning for børnefamiliers fortrinsret til almennyttige boliger, om husstanden omfatter een eller flere voksne. Enlige med børn er således sidestillede med ægtepar eller samlevende med børn.
Særligt skal bemærkes, at flerbørnsfamiliernes fortrinsret til lejligheder med 4 eller flere rum ikke indebærer, at de kan afvises fra 3-rums lejligheder, hvortil de er berettigede på lige fod med husstande med kun eet barn.
Ved udlejning af lejligheder, hvortil der ikke er knyttet særlige fortrinsrettigheder, eller hvortil der ikke på det aktuelle udlejningstidspunkt er fortrinsberettigede ansøgere, bør det tilstræbes, at boligsøgende, der efter deres husstands økonomi, størrelse og sammensætning har et særligt behov for lejligheder af den pågældende art, går forud for andre. (Ægte-) par og enlige med børn bør således have lejlighed forud for (ægte-)par og enlige uden børn. Små lejligheder, der er indrettet med særligt henblik på enlige, bør dog altid forbeholdes disse.
Kravet om, at boligens størrelse skal være passende i forhold til boligtagerens husstand, finder lige så lidt som de under pkt. 9 nævnte krav til de boligsøgendes økonomiske forhold anvendelse, når lejligheder overdrages til ejendomsfunktionærer som tjenesteboliger eller ved overdragelse af lejligheder eller lokaler, der helt eller delvist anvendes til andet end beboelse.
Det har i perioder i nogle almennyttige bebyggelser vist sig vanskeligt at udleje store (100-130 m2) og dermed forholdsvis dyre boliger til de befolkningsgrupper, de er beregnede til. Denne udvikling er bl.a. forårsaget af udviklingen i energipriserne. I loven om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier (lovbekendtgørelse nr. 480 af 16. august 1982) er ud over mulighederne for at yde midlertidig driftsstøtte til disse byggerier også åbnet adgang for kommunalbestyrelsen til at tillade, at de gældende regler for udlejning af lejligheder i almennyttigt boligbyggeri midlertidigt fraviges for at imødegå væsentlige udlejningsvanskeligheder. I tilfælde af længere tids ledighed kan boligselskaberne endvidere i samarbejde med vedkommende kommunalbestyrelse overveje at søge sådanne ledige lejligheder midlertidigt udlejet til unge uddannelsessøgende og andre unge med særligt behov herfor. I disse overvejelser må bl.a. indgå, om lejen for disse boliger vil kunne holdes på nogenlunde tilsvarende niveau som lejen for de ungdomsboliger, der er tilvejebragt med offentlig støtte. Det vil i øvrigt være en forudsætning for sådan udlejning, at lejlighederne har mindst tre beboelsesrum og at de - for ikke at stille studerende ægtepar eller samlevende bedre end andre boligsøgende - udlejes til mindst tre uddannelsessøgende. De nærmere vilkår for udlejningen fastsættes af boligselskabet.
Ifølge lov om individuel boligstøtte er det den enkelte uddannelsessøgendes indtægtsforhold, der er afgørende for, om der kan ydes lån til betaling af den enkelte boligtagers andel af indskuddet.
Papirløse samlivsforhold
11. Ifølge bekendtgørelsen (§ 19, stk. 3) skal personer, der lever sammen uden at være gift, ved tildeling af lejligheder sidestilles med ægtepar.
Bestemmelsen tager sigte på samlivsforhold af mere varig karakter og omfatter også samlivsforhold imellem personer af samme køn.
Ved overdragelse af en lejlighed, der normalt ikke ville være blevet tildelt en enlig, kan det ofte af bevismæssige grunde være hensigtsmæssigt, at begge parter påføres lejekontrakten. Ved ophævelse af samlivet finder bestemmelserne i lejelovens § 77 a anvendelse. Det den 22. januar 1981 autoriserede tillæg til typeformular B 1977 finder herefter kun anvendelse i det omfang, det giver leje- ren videregående rettigheder end lejelovens § 77 a.
Fortrinsret ved afgivelse af en anden almennyttig lejlighed i selskabet
12. For at lette mulighederne for bytning af lejligheder og oprykning indenfor det enkelte boligselskab og dermed beboernes mulighed for at flytte til lejligheder, der i højere grad end deres nuværende bolig passer til deres aktuelle behov, er boligsøgende, som allerede bor i en af selskabets afdelinger, berettiget til en anden lejlighed i selskabet, hvis boligtageren opfylder de lempeligere krav til husstandens størrelse og sammensætning, der er fastsat i § 19, stk. 2, i bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed. Kravene til de boligsøgendes økonomiske forhold gælder som nævnt kun ved den første indflytning i en af selskabets afdelinger.
Uanset de under punkterne 9 og 10 omtalte regler om økonomiske forhold og husstandens størrelse og sammensætning vil en boligsøgende, der i forvejen bebor en almennyttig lejlighed, således i følgende tilfælde være berettiget til at få overdraget en anden lejlighed i en af det pågældende selskabs afdelinger under forudsætning af, at den hidtil beboede lejlighed bliver ledig eller afgives:
1) når en større lejlighed (rumantal) i en afdeling derved bliver ledig,
2) når den boligsøgende har et eller flere børn.
3) når boligsøgende har boet sammen i de senest forudgående 5 år, og den ledige lejlighed højst har 3 beboelsesrum,
4) i forbindelse med lejlighedsbytning inden for selskabet af lige store lejligheder (rumantal), såfremt begge lejligheder efter bytningen vil blive beboet af det samme antal personer som hidtil,
5) i forbindelse med lejlighedsbytning inden for selskabet af lejligheder af forskellig størrelse (rumantal), såfremt den større lejlighed efter bytningen vil blive beboet af flere personer end hidtil,
6) når der frigives en lejlighed af mindst samme størrelse (rumantal) og den boligsøgende er ældre eller handicappet, og den ledige lejlighed er indrettet således, at den er velegnet til beboelse for en ældre eller handicappet.
Det skal understreges, at disse lempeligere regler kun gælder for boligsøgende, der afgiver en anden lejlighed i en af selskabets afdelinger og ikke, hvis kun eet eller nogle af husstandens medlemmer flytter, eller hvis der afgives en lejlighed i et andet boligselskab eller i en privat udlejningsejendom. De forbedrede muligheder for ældre og handicappede til at flytte til en anden lejlighed i selskabet omfatter såvel lejligheder, der er indrettet specielt for disse befolkningsgrupper som lejligheder, der f.eks. i kraft af deres beliggenhed og/eller adgangsforhold vil være en mere hensigtsmæssig bolig for pågældende.
Fortrinsretten gælder endvidere ikke for uddannelsessøgende m.fl. i værelser uden selvstændigt køkken. Såfremt der til boligen hører selvstændigt køkken, vil den uddannelsessøgende m.v. derimod have fortrinsret til en normal lejlighed i afdelingen. I tilfælde af bytning er det dog en forudsætning, at tilflytteren opfylder betingelserne for at bo i ungdomsboligen.
Bytteret. Fremlejeret
13. Adgangen i lejeloven for en lejer af en beboelseslejlighed til at bytte med en anden lejer og til at fremleje en del af eller hele lejligheden gælder også for almennyttige boligtagere. Vedtægtsmæssige begrænsninger af bytteretten og retten til at fremleje det lejede er uden gyldighed.
Bytteret. Bytteretten gælder såvel ved bytte mellem lejere i almennyttigt byggeri indbyrdes som ved bytte mellem lejere i en privat udlejningsejendom og i et almennyttigt boligselskab. Der er derimod ikke bytteret, såfremt lejeren ønsker at »bytte« med en ejer af et parcelhus eller en ejerlejlighed eller en andelshaver i en privat andelsboligforening.
Udlejeren (boligselskabet) kan efter lejeloven modsætte sig bytning, når
1) ejendommen (afdelingen) har færre end 13 beboelseslejligheder, eller
2) den fraflyttende lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år, eller
3) lejligheden efter bytningen vil blive beboet af flere end een person pr. beboelsesrum, eller
4) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig bytningen. For almennyttige boligtagere gælder tillige, at
5) den, boligtageren bytter lejlighed med, skal opfylde de særlige vilkår om økonomiske forhold og husstandens størrelse og sammensætning, der gælder for overdragelse af en almennyttig lejlighed, jfr. pkt. 9 og 10. Visse lempeligere krav gælder dog ved bytning inden for samme almennyttige boligselskab, jfr. pkt. 12.
Begrundelsen for den under 5) nævnte bestemmelse er at sikre, at almennyttige boliger også ved bytning bliver stillet til rådighed for boligsøgende, der opfylder vilkårene for at opnå en sådan bolig. Boligselskaberne skal derfor ved bytning vurdere tilflytterens forhold på samme måde som ved anden genudlejning. Selskabet vil således kunne nægte at godkende en bytning, hvis det efter en konkret vurdering finder, at den nye lejers indkomst er af en sådan størrelse, at huslejen ikke står i et rimeligt forhold hertil, jfr. punkt 9. Selskabet skal herved i ganske særlig grad være opmærksom på, at de noget ældre og billigere boliger fortrinsvis skal stilles til rådighed for boligsøgende med en særlig lav indkomst.
Forsåvidt angår ejendomme, der tilhører almennyttige andelsboligforeninger, kan det i vedtægterne stilles som vilkår, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i foreningens ejendomme, skal indmelde sig i foreningen.
Fremleje. En boligtager i almennyttigt byggeri er berettiget til at fremleje det lejede efter reglerne herom i lov om leje.
Opmærksomheden henledes på de ændringer, der er gennemført ved lov nr. 609 af 21. december 1983 om ændring af lov om leje.
Lejeren har herefter ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse, når det samlede antal personer, der herefter kommer til at bo i lejligheden, ikke overstiger antallet af beboelsesrum. Udlejeren kan ikke længere kræve afgift af den leje, der betales i fremlejeforholdet.
Lejeren har også ret til at fremleje hele beboelseslejligheden, dog kun i indtil 2 år og kun under forudsætning af, at lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.
Udlejeren kan dog modsætte sig fremleje af hele lejligheden når:
1) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder eller
2) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
3) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.
Heller ikke når hele lejligheden fremlejes, har udlejeren ret til at kræve nogen del af den leje, der betales i fremlejeforholdet.
Det bemærkes, at lejeren i hvert enkelt tilfælde, hvad enten der er tale om hel eller delvis fremleje af lejligheden, skal meddele udlejeren, til hvem fremleje finder sted og vilkårene herfor. Fremleje i videre omfang end tilladt i loven kan give udlejeren ret til at hæve lejemålet.
Retten til fremleje af almennyttige beboelseslejligheder gælder, selv om fremlejetageren ikke opfylder de i punkterne 9 og 10 omtalte betingelser for at blive boligtager i almennyttigt byggeri.
Der henvises i øvrigt til punkt 23 vedrørende forholdet til lejelovgivningen.
Fortrinsret for visse særlige befolkningsgrupper
14. Ældre, handicappede, unge uddannelsessøgende eller andre særlige befolkningsgrupper har forud for andre boligsøgende fortrinsret til de lejligheder, der ved deres indretning eller ved tilsagnet om statsstøtte er klausuleret/ forudsat udlejet specielt til den pågældende gruppe personer. Alene det forhold, at en lejlighed i forbindelse med byggeriets opførelse er karakteriseret som velegnet til beboelse af en ældre eller handicappet, giver således ikke en egentlig fortrinsret, men det vil være naturligt, at boligselskabet i forbindelse med tildelingen af sådanne lejligheder særligt tilgodeser ældre og handicappede.
Såfremt en lejlighed, der ikke oprindeligt var forbeholdt ældre og handicappede, i forbindelse med senere udlejning er blevet indrettet hertil, bør selskabet ikke ved fraflytning forlange lejligheden retableret. Lejligheden bør derimod søges genudlejet til en husstand, der har særligt behov for en bolig med den ændrede indretning.
Udlejningen skal herudover så vidt muligt - men altså ikke nødvendigvis - ske til boligsøgende, der opfylder de i punkterne 9 og 10 omtalte krav til økonomiske forhold samt til husstandens størrelse og sammensætning.
Såfremt der ikke blandt de boligsøgende, der er skrevet op til ledige lejligheder i selskabet, er sådanne fortrinsberettigede personer, der ønsker at overtage lejligheden, bør selskabet henvende sig til kommunens social- og sundhedsforvaltning, de stedlige uddannelsesinstitutioner eller - hvor et sådant er oprettet - det lokale indstillingsudvalg for ungdomsboliger for på denne måde at søge at finde en boligsøgende, der har behov for lejligheden.
Fortrinsret for udsanerede m.fl.
15. De almennyttige boligselskaber skal fortsat medvirke ved genhusning af husstande, der har ret til en erstatningsbolig i medfør af lov om byfornyelse og boligforbedring. Ved udlejning i medfør af disse bestemmelser, bør de i punkterne 9 og 10 omtalte krav til økonomiske forhold samt til husstandens størrelse og sammensætning så vidt muligt iagttages.
For så vidt angår de nærmere regler om de almennyttige boligselskabers pligt til at stille erstatningsboliger til rådighed, henvises til byfornyelsesloven samt boligstyrelsens cirkulære af 17. december 1984 om genhusning.
Retten til at fortsætte lejemålet
16. Forlader boligtageren hjemmet, bliver separeret eller skilt, dør eller på grund af alder eller sygdom flytter til et plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, finder reglerne i lov om leje også anvendelse for almennyttige boligtagere. Herudover er der i bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed (§ 20) en særlig bestemmelse om adgang for en almennyttig boligtagers børn til at overtage lejligheden i tilfælde af boligtagerens død, flytning til plejehjem m.v..
En ægtefælle har herefter, uanset om samlivet er ophævet, ret til at fortsætte lejemålet, hvis boligtageren
- dør, eller
- flytter til plejehjem, beskyttet bolig eller lignende.
Herudover har en ægtefælle ret til at fortsætte lejeforholdet, såfremt den anden ægtefælle boligtageren - forlader hjemmet.
Ved separation, skilsmisse eller omstødelse af et ægteskab afgøres det om fornødent ved bevillingen eller dommen, hvem af ægtefællerne, der skal fortsætte lejemålet.
Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan der ligeledes, når særlige grunde, især hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal fortsætte lejeforholdet.
Hvis der ved boligtagerens død eller flytning til plejehjem eller lignende ikke efterlades en ægtefælle, har en person, der i de forudgående 2 år har haft fælles husstand med boligtageren, ret til at fortsætte lejemålet. Reglen vil i praksis fortrinsvis være til gavn for papirløse par og hjemmeboende børn, men omfatter også andre, der opfylder det nævnte vilkår. Det skal samtidig bemærkes, at der ikke længere stilles krav om, at den, der ønsker at fortsætte lejemålet, skal have bidraget til husstandens opretholdelse. Reglen gælder ikke for ungdomsboliger, der opsiges med hjemmel i § 77 i lov om boligbyggeri.
Fortsættes lejemålet ikke af en ægtefælle eller en person, der i de senest forudgående 2 år har haft fælles husstand med en boligtager, der dør eller flytter på plejehjem eller lignende, har ethvert af boligtagerens børn over 18 år ret til at få lejligheden overdraget (med henblik på indgåelse af nyt lejemål). En sådan overdragelse, der også tilkommer ikke-hjemmeboende børn, skal ske under iagttagelse af de generelle betingelser, der er fastsat for udlejning af almennyttige boliger. Når omstændighederne taler for det og ingen af boligtagerens børn har krav på at få overdraget lejemålet, kan boligselskabet tillade, at en person, der blev forsørget af boligtageren - herunder børn under 18 år - fortsætter lejemålet. Er flere ligeberettigede, f. eks. to børn over 18 år, der ikke er hjemmeboende, skal afdødes eventuelle bestemmelse om, hvem der skal være berettiget til at få overdraget lejemålet, respekteres. Har afdøde ikke truffet bestemmelse herom, træffer selskabet afgørelsen.
Personer, der fortsætter et lejemål, behøver ikke at opfylde de i punkterne 9 og 10 omtalte vilkår for at opnå en almennyttig bolig og skal heller ikke erlægge nyt beboerindskud. De indtræder umiddelbart i alle den tidligere boligtagers rettigheder og forpligtelser overfor selskabet. Dette må ses i modsætning til personer, til hvem en lejlighed overdrages, (f.eks. afdødes ikke-hjemmeboende børn over 18 år).
Såfremt et lejemål i en almennyttig andelsboligforening fortsættes i medfør af lejelovens bestemmelser eller bekendtgørelsens § 20, kan medlemsnummeret overdrages til den, der overtager lejligheden.
Overdragelse af medlemsnummer kan bortset fra de ovennævnte tilfælde iøvrigt kun ske med bestyrelsens samtykke og alene til medlemmets børn, medlemmets ægtefælle eller en hermed sidestillet person.
Forbud mod andre fortrinsrettigheder
17. I § 4, stk. 4 og 6 i lov om boligbyggeri er bestemt,
- at almennyttige boligselskabers vedtægter ikke må fravige lovens regler eller regler fastsat i henhold til loven, og
- at bestemmelser i godkendte vedtægter, der er i modstrid med loven eller regler fastsat i medfør heraf, er uden gyldighed.
Der kan derfor ikke i et selskabs vedtægter eller ved individuel aftale tillægges enkelte eller kategorier af boligsøgende en videregående fortrinsret til at overtage en almennyttig bolig, end lov om boligbyggeri og bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed giver mulighed for (bekendtgørelsens § 19, stk. 10). Dette er dog ikke til hinder for, at et boligselskab indfører udlejningsregler, der fastlægger videregående sociale kriterier ved overdragelse af ledige lejligheder eller giver bolighavende fortrinsret til ledige lejligheder inden for afdelingen eller selskabet. En sådan fortrinsret skal respektere de fastsatte regler for lejlighedens størrelse i forhold til husstandens størrelse og sammensætning.
Bestemmelser i en almennyttig andelsboligforenings vedtægter om, at et medlems ægtefælle (eller hermed sidestillede personer) tillægges samme nummer som ægtefællen (A- og B-numre), er endvidere altid gyldige.
Endvidere kan almennyttige andelsboligforeninger fortsat i deres vedtægter fastsætte bestemmelser om, at medlemmer, der opfylder de almindelige betingelser for og er ligeberettigede til at få overdraget en almennyttig lejlighed, kan få tildelt lejligheder efter anciennitet (nummerrækkefølge), jfr. bekendtgørelsens § 19, stk. 9. I denne forbindelse skal man dog, jævnfør punkterne 9 og 10, erindre om, at skønnet over, hvem af flere boligsøgende, der skal tildeles en ledig lejlighed, beror på en samlet helhedsvurdering af de boligsøgendes konkrete behov. Hvis der imellem flere boligsøgende er en ikke uvæsentlig forskel på behovet, skal den boligsøgende, der - uanset medlemsancienniteten - har det største behov for den pågældende lejlighed, foretrækkes.
Ophør af retten til en lejlighed
18. Det følger af bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed, at en almennyttig boligtager, der alene benytter det lejede til beboelse, og som overholder vilkårene i lejeaftalen eller boligoverenskomsten, ikke kan opsiges. Undtaget er alene tilfælde, hvor der foreligger ganske særlige omstændigheder, herunder at det lejede skal rømmes på grund af ombygning, nedrivning eller kondemnering. Dog skal lejligheder eller værelser, bestemt for og tildelt unge uddannelsessøgende m.fl., fraflyttes med 3 måneders varsel, når boligtageren har afsluttet uddannelsen eller ikke længere opfylder lejeaftalens forudsætninger.
Derimod kan en lejeaftale eller en boligoverenskomst ifølge lejeloven ophæves, såfremt en boligtager i væsentlig grad misligholder sine forpligtelser ifølge boligoverenskomsten eller lejeaftalen, med den virkning, at lejligheden skal fraflyttes. En boligoverenskomst kan tillige ophæves og lejligheden forlanges fraflyttet, hvis et medlem af en andelsboligforening - uden at det nødvendigvis har relation til den aktuelle boligoverenskomst - i væsentlig grad misligholder sine økonomiske medlemsforpligtelser over for foreningen eller dens afdelinger og derfor udelukkes af foreningen. Der kan f. eks. være tale om undladelse af at opfylde pligten til istandsættelse af en tidligere fraflyttet bolig. Det skal i tilknytning hertil anføres, at det forhold, at et boligselskab har ophævet lejemålet, eller at en boligsøgende har et uafregnet mellemværende med et almennyttigt selskab, ikke i sig selv giver et andet almennyttigt boligselskab, herunder en almennyttig andelsboligforening, ret til at afvise den boligsøgende, når vedkommende i øvrigt opfylder de almindelige vilkår for at blive boligtager i en almennyttig bolig. Tilsvarende vil en boligsøgende igen være berettiget til en almennyttig bolig i samme selskab, hvis det mellemværende, som førte til ophævelsen af lejemålet, er afviklet.
Det skal dog understreges, at den endelige afgørelse af, om en lejeaftale eller en boligoverenskomst kan ophæves, altid, såfremt boligtageren protesterer, henhører under domstolene. Det samme gælder spørgsmål om et boligselskabs ret til at afvise en boligsøgende under henvisning til, at vedkommende tidligere har misligholdt sine forpligtelser over for det pågældende boligselskab.
Fremgangsmåden ved overdragelse af ledige lejligheder
19. Det er i bekendtgørelsens § 3 udtrykkeligt nævnt, at selskabets bestyrelse varetager udlejningen af ledige lejligheder. Det er således bestyrelsen, der skal afgøre, hvem af flere boligsøgende, en lejlighed skal tildeles. Bestyrelserne i selvejende boligselskaber og garantiselskaber kan herudover fastlægge retningslinier for udlejningen, herunder at der skal anlægges videregående sociale kriterier end nævnt i pkt. 8, gives fortrinsstilling for boligsøgende med særlig lav indkomst eller særligt vanskelige boligforhold og gives lejere i selskabets ejendomme oprykningsret til ledige lejligheder i selskabet under iaggtagelse af de fastsatte regler for lejlighedsstørrelse i forhold til husstandens størrelse og sammensætning.
I selskaber med en ansat forretningsfører kan bestyrelsen lade denne forestå udlejningen af de ledige lejligheder, men det er fortsat bestyrelsens ansvar at påse, at administrator følger de regler, der gælder for overdragelse af almennyttige boliger.
Overdragelse af ledige lejligheder skal i videst muligt omfang ske til boligsøgende, der opfylder de fastsatte krav til økonomiske forhold og husstandens størrelse og sammensætning, jfr. pkt. 9 og 10.
Såfremt kun een af flere boligsøgende opfylder kravene, skal lejligheden overdrages til denne. Opfylder flere boligsøgende kravene, skal lejligheden som udgangspunkt overdrages til den af dem, der efter en konkret helhedsvurdering af de boligsøgendes behov for en lejlighed af den aktuelle karakter, herunder boligafgiftens størrelse, har det største behov for lejligheden.
Almennyttige boligselskaber kan kun afkræve oplysninger af boligsøgende, som er nødvendige for en samlet og konkret vurdering af boligbehovet, herunder de oplysninger og den dokumentation, der er nødvendig for en dækkende og relevant bedømmelse af forholdet mellem den aktuelle husstandsindkomst og boligudgiften, jfr. pkt. 9. Selskabet kan således forlange forskudsansættelse og årsopgørelse samt dokumentation for børneindkomster, børnebidrag, ungdomsydelse og lignende, der ikke fremgår af disse opgørelser. Til dokumentation for den aktuelle indkomst vil det i nogle tilfælde være nødvendigt at få oplysning om eventuelle sociale ydelser. I visse tilfælde, herunder især, når boligudgiften overstiger halvdelen af den boligsøgendes husstandsindkomst, kan det endvidere være nødvendigt at få oplysninger om husstandens eventuelle særlige løbende økonomiske forpligtelser, f.eks. i henhold til afbetalingskontrakter eller til afvikling af anden gæld. Derimod er det ikke nødvendigt at afkræve den boligsøgende oplysninger om, hvorfra husstandsindkomsten hidrører, medmindre der er tale om f.eks. uddannelseslån m.v., der ikke fremgår direkte af ovennævnte opgørelser. Boligselskabet kan eventuelt ved at anvende en åben rubrik i ansøgningsskemaet opfordre den boligsøgende til selv og af egen drift at fremkomme med oplysninger, herunder også af økonomisk art, til belysning af boligbehovet og evnen til på længere sigt at betale boligafgiften. I forbindelse med fælles forældremyndighed, jfr. pkt. 10, kan boligselskabet og kommunen forlange nødvendig dokumentation herfor, ligesom den boligsøgende på forlangende må kunne sandsynliggøre, at barnet (børnene) opholder sig hos vedkommende omkring eller over halvdelen af tiden.
I vedtægterne for andelsboligforeninger vil der typisk være fastsat særlige anciennitetsregler for overdragelse af ledige lejligheder. Andelsboligforeningens bestyrelse skal her sørge for, at den boligsøgende, der med størst anciennitet opfylder de almindelige betingelser, får tildelt den ledige lejlighed. Det må understreges, at denne vedtægtsmæssige rettighed kun kan udøves under iagttagelse af de almindelige regler om husstandens økonomiske forhold samt størrelse og sammensætning, jfr. pkt. 17.
I selvejende boligselskaber og garantiselskaber bør ekspektancelister - hvor sådanne føres - følges i samme omfang.
Opfylder ingen boligsøgende de almindelige krav til økonomiske forhold og til husstandens størrelse og sammensætning, kan lejligheden udlejes til andre. Også i disse tilfælde bør der så vidt muligt ske en behovsvurdering ud fra sociale kriterier.
Boliger til ejendomsfunktionærer samt lokaler, der helt eller delvis udlejes til andet end beboelse, kan som tidligere nævnt frit udlejes uden behovsvurdering (bekendtgørelsens § 19, stk. 4).
Der må ikke ved udlejningen foretrækkes boligsøgende, der har haft en vis tids forudgående bopæl i kommunen eller som har et særligt arbejdsmæssigt tilhørsforhold til bestemte arbejdsgivere. Boliger skal endvidere normalt altid udlejes direkte til de boligsøgende og ikke til andre (institutioner eller virksomheder) med henblik på genudlejning, eventuelt som tjenesteboliger. Dette gælder, selv om institutionen eller virksomheden måtte tilbyde at bistå ved finansieringen af byggeriet.
For så vidt angår andelsboligforeninger, der oprettes i medfør af byfornyelsesloven, vil det ikke være hensigtsmæssigt, om udlejningen skulle varetages af den enkelte - typisk meget lille - andelsboligforening. Konsekvensen heraf ville være, at boligsøgende skulle lade sig skrive op i et antal mindre andelsboligforeninger, hvis de ønskede at overtage en bolig i en byfornyet ejendom. I disse andelsboligforeninger skal anvisningsretten derfor - efter aftale med hjemstedskommunen - udøves enten af et godkendt almennyttigt boligselskab med hjemsted i kommunen eller af kommunen. Kommunen kan også, såfremt det findes hensigtsmæssigt, bestemme, at der skal etableres en fælles boliganvisning for flere små byfornyelsesandelsboligforeninger. Dette må dog forudsætte, at den boligmasse, disse boligforeninger tilsammen disponerer over, er så stor, at en rationel ordning kan etableres.
Fører selvejende boligselskaber og garantiselskaber ekspektancelister over boligsøgende, skal adgangen til opnotering stå åben for alle, der opfylder betingelserne for at bo i almennyttigt byggeri. Afkræves der i forbindelse hermed de boligsøgende et beløb, bør dette være af beskeden størrelse, normalt højst 100 kr. Beløbet skal tilbagebetales, hvis den boligsøgende tilbagekalder sin ansøgning om en lejlighed og skal endvidere kunne indgå som en del af beboerindskuddet ved overtagelse af en lejlighed i selskabet. Et sådant beløb kan kun kræves af boligselskaber og ikke af f.eks. kommunale udvalg, der indstiller boligsøgende til ungdomsboliger. Et periodisk, f.eks. årligt beløb for at blive opnoteret må ikke afkræves.
Enhver person kan optages som medlem af en almennyttig andelsboligforening . De nærmere regler herfor fastsættes i foreningens vedtægter.
Om anvisningsretten til udsanerede m.fl. henvises til pkt. 15.
Kommunal anvisning af ledige lejligheder.
20. For at imødekomme et voksende kommunalt behov for anvendelse af lejligheder til løsning af boligsociale problemer er der ved lov nr. 283 af 6. juni 1984 (jfr. bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed, § 19, stk. 7) tillagt kommunerne anvisningsret til en del af de ledige almennyttige lejligheder. Kommunalbestyrelsen kan stille krav om, at indtil hver fjerde ledigblevne lejlighed i den enkelte afdeling stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. Der skal være tale om et akut behov for de pågældende boligsøgende, som f.eks. kan være handicappede, indvandrere eller enlige med børn. Anvisningsretten kan således ikke anvendes til ensidigt at tilvejebringe boliger for særlige befolkningsgrupper, f.eks. ældre. Kommunalbestyrelsens beslutning om anvisningsretten kan omfatte samtlige eller kun enkelte afdelinger eller bebyggelser, det pågældende boligselskab har i kommunen.
Boligselskabet kan ikke vælge, hvilke lejligheder kommunen skal kunne råde over. Dette afhænger af, i hvilken (tilfældig) rækkefølge lejlighederne i den enkelte afdeling fraflyttes. Hvis afdelingen består af forskellige bebyggelser (f. eks. tæt/lavt og højt byggeri), vil anvisningsretten omfatte indtil hver fjerde ledige lejlighed i den enkelte bebyggelse.
Den kommunale anvisningsret gælder, uanset om kommunalbestyrelsen desuden har truffet beslutning om, at boligselskabet skal stille indtil hver tredie ledige lejlighed til rådighed som erstatningsbolig for husstande, der bebor lejligheder, som skal rømmes som følge af byfornyelses-, sanerings- og boligtilsynsvirksomhed, jfr. pkt. 15. Kommunalbestyrelsen kan således - under visse omstændigheder - råde over godt halvdelen af et boligselskabs lejligheder.
Kommunen skal forsøge at tilrettelægge anvisningen af lejligheder på en sådan måde, at der - som ved udlejning i øvrigt af almennyttige boliger - sker en rimelig integration mellem forskellige befolkningsgrupper i de enkelte boligafdelinger. De husstande, der anvises af kommunen, skal i det omfang, det er foreneligt med bestemmelsens særlige formål, opfylde de almindelige krav til økonomiske forhold samt husstandsstørrelse og -sammensætning, der stilles til boligtagere ved overdragelse af lejligheder i almennyttigt byggeri.
For at undgå, at anvisningsretten skal kunne indebære en merudgift for de pågældende afdelinger og deres beboere, er det fastsat i boligbyggeriloven, at kommunerne skal betale boligafgiften fra det tidspunkt, den enkelte lejlighed er til rådighed, og indtil udlejning sker. Det forudsættes derfor, at boligselskabet hurtigst muligt giver kommunen meddelelse om, at en lejlighed bliver til rådighed, og at kommunen snarest muligt herefter tager stiling til, om den vil benytte anvisningsretten.
Frafalder kommunen råderetten over en konkret lejlighed på et tidspunkt efter den er til rådighed eller på et så sent tidspunkt, at boligselskabet ikke har mulighed for at udleje den ved ledighed, betaler kommunen dog længst, indtil det tidspunkt, fra hvilket en opsigelse ville have haft virkning.
Kommunen skal endvidere garantere for opfyldelsen af boligtagerens eventuelle forpligtelser over for boligselskabet til at bekoste istandsættelse ved fraflytning. Den kommunale garanti omfatter ikke boligtagerens øvrige forpligtelser over for boligselskabet, som f. eks. lejerestancer. Der skal dog peges på, at boligstyrelsen er af den opfattelse, at de almindelige modregningsregler finder anvendelse. Boligselskabet kan således ved fraflytning frit vælge, hvilke af boligselskabets fordringer på den fraflyttende boligtager, der skal modregnes forud for andre i indskuddet. Boligtagerens eventuelle lejerestancer m.v. kan derfor af boligselskabet modregnes forud for istandsættelsesudgifter med den virkning, at kommunens garantiforpligtelser vil kunne udløses, hvor indskuddet ikke er tilstrækkeligt til at dække boligtagerens samlede tilsvar til boligselskabet.
Boligselskaberne bør i de tilfælde, hvor kommunen har stillet garanti for boligtagerens eventuelle forpligtelser til at betale istandsættelse ved fraflytning, bestræbe sig på at sikre, at der ikke opstår væsentlige lejerestancer. For så vidt angår den praktiske administration af det kommunale tilsvar i henhold til garantiforpligtelsen er det boligstyrelsens opfattelse, at kommunen bør træffe en udtrykkelig beslutning om, hvorvidt den vil opfylde sit tilsvar allerede efter forgæves påkrav, eller om den vil forlange, at boligselskabet sandsynliggør eller eventuelt ved retsforfølgning konstaterer, at fordringen imod boligtagere er uerholdelig. Kommunen kan fastsætte generelle reningslinier herom, man kan også tilkendegive, at den ønsker de enkelte sager forelagt, forinden en eventuel retsforfølgning påbegyndes. Efter boligstyrelsens opfattelse bør selskabernes omkostninger ved retsforfølgning, der er foretaget i overensstemmelse med kommunens direktiver, være omfattet af det kommunale tilsvar. Omfatter retsforfølgningen tillige andre krav end istandsættelsesudgifter ved fraflytning, må omkostningerne deles forholdsmæssigt.
Kommunen fastsætter de nærmere retningslinier for administrationen af anvisningsretten, herunder antallet af lejligheder boligselskabet skal stille til rådighed for kommunen, hvilke oplysninger der skal fremgå af boligselskabets anmeldelse af ledige lejligheder (eksempelvis lejlighedens beliggenhed, størrelse, indretning og husleje) m.v.
Boligsøgendes ret til at overtage en anden lejlighed i selskabet i medfør af bekendtgørelsens § 19, stk. 2, nr. 1-3 og 6, jfr. pkt. 12, skal respektere en kommunal anvisningsret. Det samme gælder sådanne vedtægtsmæssige rettigheder, som tilkommer medlemmer af en almennyttig andelsboligforening ifølge bekendtgørelsens § 19, stk. 9.
Kommunernes tilsynspligt og kompetance vedrørende udlejning
21. Tilsynet med selskabet påhviler den kommune, hvor selskabet ifølge vedtægterne har hjemsted, hvorimod tilsynet med selskabets afdelinger føres af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor afdelingen er beliggende, jfr. kap. 12 i bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed. Tilsynet omfatter også ungdomsboliger og lette kollektivboliger, når disse er organiseret som en selvstændig afdeling under selskabet, og - for ungdomsboligernes vedkommende - tillige når disse er integreret i en almennyttig afdeling.
Ifølge bekendtgørelsens § 33 skal kommunalbestyrelserne herunder føre tilsyn med, at selskaberne overholder de bestemmelser, der gælder for overdragelse af almennyttige boliger.
Skønnes det nødvendigt, kan kommunalbestyrelsen bestemme, at overdragelse af ledige lejligheder skal godkendes i hvert enkelt tilfælde. En sådan ordning kan omfatte et enkelt selskab eller samtlige selskaber i kommunen eller - hvis dette ikke skønnes nødvendigt - alene en enkelt afdeling. Beslutning om en særlig kommunal godkendelsesordning skal bekendtgøres for det eller de pågældende selskaber, ligesom boligstyrelsen skal underrettes.
Etablering af en særlig kommunal godkendelsesordning giver naturligvis ikke kommunalbestyrelsen adgang til at stille krav, der fraviger de gældende bestemmelser om overdragelse af almennyttige boliger, kommunen, eller at den boligsøgende ikke har behov for offentlig hjælp. Kommunalbestyrelsen kan heller ikke stille sådanne krav i forbindelse med grundsalg eller som vilkår for ydelse af kommunal støtte til et projekt i henhold til lov om boligbyggeri. Ønsker kommunen at lægge andre - eller yderligere - kriterier til grund for tildeling af lejligheder i almennyttigt byggeri end de, der følger af bekendtgørelsens § 19 (jfr. punkterne 9 og 10), må dette ske inden for rammerne af den begrænsede kommunale anvisningsret, jfr. nærmere herom under punkt 20.
Der vil ikke ved sådanne godkendelsesordninger kunne ske videregående afvisning af boligsøgende med lav indkomst end anført i cirkulærets pkt. 9.
Kommunen kan ikke afkræve de boligsøgende andre oplysninger end boligselskabet ville kunne - dog bortset fra cpr-nummeret. For at undgå forsinkelse og dobbeltarbejde ved administrationen af godkendelsesordningen bør kommunalbestyrelsen i videst muligt omfang samarbejde med det eller de berørte almennyttige boligselskaber.
I denne sammenhæng skal nævnes, at der for at stille boligsøgende ens i klageretlig henseende med hensyn til afslag på ansøgning om individuel boligstøtte, herunder også beboerindskudslån, og afslag fra kommunalbestyrelsen på ansøgning om tildeling af en almennyttig bolig ved lov nr. 577 af 19. december 1985 er gennemført en ændring af boligbyggerilovens § 18, således at bestemmelserne om klageadgang, klagevejledning m.v. i lov om individuel boligstøtte også finder anvendelse, når kommunalbestyrelsen som godkendende myndighed afviser boligsøgende til en almennyttig lejlighed under henvisning til, at husstandsindkomsten er for lav i forhold til boligudgiften. Dette indebører bl.a., at kommunalbestyrelsens eventuelle afslag skal indeholde oplysninger om såvel klageadgang som frist for indbringelse af klagen. Der henvises i øvrigt til boligstyrelsens cirkulære af 30. august 1982 om individuel boligstøtte, pkt. 17.
Der er i øvrigt ikke - bortset fra etablering af særlige kommunale godkendelsesordninger forskrifter for, hvorledes kommunalbestyrelsen skal udøve tilsynet med selskabernes udlejningspraksis. Den praktiske tilrettelæggelse af tilsynet er således overladt til kommunerne selv, men boligstyrelsen forudsætter, at kommunalbestyrelserne løbende fører et effektivt tilsyn med, at selskaberne og boligforeningerne i kommunen overholder de regler, der gælder for overdragelse af almennyttige boliger.
I tilfælde af væsentlige udlejningsvanskeligheder kan kommunalbestyrelsen, jfr. pkt. 10, i henhold til § 1, stk. 3 i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier (lovbekendtgørelse nr. 480 af 16. august 1982) tillade, at de gældende regler for udlejning af lejligheder i almennyttigt boligbyggeri midlertidigt fraviges.
Boligstyrelsen henstiller at, kommunalbestyrelserne indberetter eventuelle tilladelser til sådanne midlertidige fravigelser med angivelse af en begrundelse for fravigelsen og oplysning om fravigelsens længde og den midlertidige anvendelse af lejligheden.
Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning
22. I boligbyggerilovens § 10 er fastsat regler om boligtageres vedligeholdelsespligt i boperioden og istandsættelse af lejligheden ved fraflytning. Reglerne skulle inden 1. januar 1984 være gennemført i samtlige almennyttige boligselskaber og gælder uanset modstående kontraktsbestemmelser .
Baggrunden for reglerne er først og fremmest ønsket om at begrænse den fraflyttende lejers betaling af et eengangsbeløb ved fraflytning , dvs. gøre det lettere at flytte. Samtidig vil de årlige - og efterhånden meget betydelige - tab ved fraflytning formindskes i det omfang, krav mod fraflyttende lejere ellers måtte afskrives. Det var endvidere en væsentlig forudsætning for reglernes gennemførelse, at de krav, mange boligselskaber har stillet til lejlighedernes standard ved fraflytning, skulle modereres , også med det formål at gøre en flytning mere økonomisk overkommelig for lejerne. Uanset at der fortsat skal opretholdes en god og forsvarlig vedligeholdelsesstandard, må såvel boligselskab som den indflyttende boligtager nu være indstillet på, at den lejlighed, der overtages, er en »genbrugslejlighed«, og at det på f.eks. gulve og træværk kan ses, at lejligheden ikke er ny eller totalt renoveret.
Med henblik på en uddybning af, hvilke regler der skal gælde i det enkelte boligselskab, skulle selskabets ledelse inden den 1. juni 1983 på et fælles møde for afdelingsbestyrelserne forelægge forslag til beslutning om de fremtidige vedligeholdelses-og istandsættelsesregler efter een af to mulige modeller, kaldet henholdsvis model A og model B. For selskaber, der er oprettet og godkendt efter lovens ikrafttræden, bør valg af ordning ske hurtigst muligt efter indflytning i den første afdeling, og for nye selskaber vil det blive en betingelse for godkendelse, at beslutning om vedligeholdelses- og istandsættelsesordning træffes senest 6 måneder efter indflytning i den første afdeling eller 6 måneder fra boligstyrelsens godkendelse af selskabet. De to modeller fremgår af henholdsvis lovens § 10, stk. 3, og § 10, stk. 4, og har følgende hovedindhold:
Model A:
Pligten til indvendig vedligeholdelse (maling, hvidtning og tapetsering) påhviler boligtageren, mens boligselskabet (afdelingen) gradvis overtager pligten til istandsættelse ved fraflytning. Boligtageren skal ved fraflytning aflevere lejligheden i en sådan stand, at den fremtræder som normalt vedligeholdt. Det kan dog ikke kræves, at lejligheden skal afleveres i en bedre stand end den, hvori den blev overdraget ved lejemålets begyndelse. Dette indebærer, at der - i forbindelse med lejerskifte - ikke kan træffes aftale om, at en tilflyttende lejer overtager den fraflyttede lejers pligt til at istandsætte lejligheden (en såkaldt »overtagelseserklæring«), medmindre det udtrykkeligt i aftalen præciseres, hvad den fraflyttende lejers istandsættelsespligt vedrører, og den tilflyttende lejer får dispositionsret over et beløb, som på tilflytningstidspunktet modsvarer udgiften til istandsættelsen.
Model A indebærer som nævnt også, at den enkelte boligtageres udgifter til istandsættelse ved fraflytning overtages gradvis af afdelingen. Overtagelsen skal ske over en højst 10-årig periode, regnet fra tidspunktet fra indflytningen. Ved fraflytning efter udløbet af den fastsatte periode betaler afdelingen den fulde istandsættelsesudgift. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler afdelingen en forholdsmæssig andel af udgiften, hvis størrelse afhænger af, hvor stor en del af perioden, der er forløbet, mens boligtageren betaler resten af udgiften.
Den del af udgiften til istandsættelse ved fraflytning, der som følge af afdelingens gradvise overtagelse af istandsættelsesudgiften påhviler den enkelte afdeling, skal afholdes af de midler, som beboerne gennem huslejen indbetaler til en fælles konto til dette formål, jfr. økonomicirkulæret pkt. 15.2.2 konto 402.
Ved model A vil det endvidere kunne være økonomisk fordelagtigt at lade afdelingen overtage visse dele af den løbende vedligeholdelse. Dette gælder f.eks. vedligeholdelse af visse tekniske installationer samt andre arbejder, det kan være hensigtsmæssigt at lade udføre som turnusarbejde. De arbejder, der på denne måde måtte være overtaget af afdelingen, skal afholdes af de midler, der er hensat hertil.
Model B:
Ved valg af model B overtager afdelingen såvel pligten til løbende indvendig vedligeholdelse som pligten til istandsættelse ved fraflytning. Der oprettes dels en vedligeholdelseskonto for hver lejlighed til dækning af udgiften til maling, hvidtning og tapetsering, og dels for hver afdeling en fælleskonto til dækning af andre istandsættelsesarbejder i lejlighederne, jfr. i øvrigt boligstyrelsens cirkulære om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v., pkt. 15.2.2., konto 403 og 404.
Model B indebærer, at der i den normalt vedligeholdte lejlighed ikke vil skulle ske istandsættelse ved fraflytning.
Princippet om konti for indvendig vedligeholdelse kendes fra lejeloven. Boligtageren kan, når det skønnes nødvendigt, forlange, at der udføres vedligeholdelsesarbejder i form af hvidtning, maling og tapetsering for de penge, der står på lejlighedens vedligeholdelseskonto. De penge, der måtte henstå på kontoen ved boligtagerens fraflytning, alle lejemål i en afdeling oprettes en konto for indvendig istandsættelse. Midlerne på denne konto skal dække sådanne turnusarbejder, som det kan være naturligt og økonomisk fordelagtigt at lade afdelingen udføre, og kan i visse tilfælde endvidere anvendes til opfriskning af en lejlighed ved brugerskifte. Hensættelserne til såvel den indvendige vedligeholdelseskonto som fælleskontoen sker over huslejen.
Det understreges, at boligselskabets beslutning om indførelse af en vedligeholdelses- og istandsættelsesordning efter model A eller model B for at være gyldig skal vedtages endeligt af selskabets øverste myndighed .
Selskabets ledelse skal fastsætte de mere detaljerede regler, der skal udfylde de rammebestemmelser, loven indeholder. Der kan bl.a. være tale om afgørelse af hvilke dele af den løbende vedligeholdelse, der skal overgå til afdelingen som turnusarbejder. Specielt for model A's vedkommende skal fastsættes regler om overtagelsesperiodens længde inden for lovens maksimum på 10 år, om anciennitet i den pågældende lejlighed kan medregnes straks fra overgangen til nyordningen, og om hvem der skal forestå udførelsen af istandsættelsen (boligselskabet, fraflytteren eller tilflytteren). Det forudsættes, at nødvendige istandsættelsesarbejder altid søges udført for den lavest mulige bekostning, ud fra en vurdering af, om dette sker ved aftale med faste håndværkere eller ved indhentning af tilbud i hvert enkelt tilfælde.
For allerede godkendte selskaber skulle selskabets ledelse inden den 1. juni 1983 forelægge et forslag for afdelingsbestyrelsernes fællesmøde om den fremtidige vedligeholdelses- og istandsættelsesordning for selskabets afdelinger, og selskabets øverste myndighed skulle i alle tilfælde have truffet afgørelse senest den 1. januar 1984, således at de fremtidige regler om beboernes vedligeholdelsespligt i boperioden og istandsættelse ved fraflytning kunne træde i kraft senest pr. denne dato.
Såfremt et selskab allerede inden lovens ikrafttræden pr. 1. januar 1983 havde truffet beslutning om indførelse af en vedligeholdelsesordning, svarende til model A eller B, skal beslutning herom bekræftes for stadig at være gyldig.
Hvis fristen - den 1. januar 1984 - er blevet overskredet, eller såfremt der i et selskab ikke er truffet afgørelse om de fremtidige regler, vil boligtagere, der flytter i perioden, indtil beslutning om de fremtidige regler er truffet, kun skulle hæfte for de udgifter til istandsættelse, der er en følge af, at der er forvoldt skade på det lejede ved uforsvarlig adfærd. Alle andre istandsættelsesudgifter vil være boligtageren uvedkommende og således i realiteten påhvile den enkelte afdeling.
Det skal i den forbindelse understreges, at en boligtager altid - uanset om model A eller B indføres skal afholde samtlige udgifter som følge af, at der er forvoldt skade på det lejede ved uforsvarlig adfærd af boligtageren, dennes husstand eller andre, som boligtageren har givet adgang til det lejede .
Uanset om det enkelte boligselskab har vedtaget A- eller B-modellen, skal boligtageren som udgangspunkt foretage vedligeholdelse og fornyelse efter lejelovens § 20, der også gælder for almennyttige lejemål. Den enkelte afdeling kan dog helt eller delvis overtage boligtagerens pligt til vedligeholdelse m.v. efter lejelovens § 20. Såfremt andet ikke er aftalt, skal lejeren således i lejeperioden »foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler og ruder og holde vand- og gashaner og elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre lejeren kan godtgørelse, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse«.
For at gøre det økonomisk mere overskueligt for boligtagerne at flytte mellem selskabets afdelinger og derigennem også at gøre det administrativt enklere for boligselskaberne skal de principielle regler ved valg af vedligeholdelses- og istandsættelsesmodel, herunder overtagelsesperiodens længde, være ens for samtlige afdelinger i et boligselskab . Der kan derimod særskilt i vedligeholdelsesreglementet for den enkelte afdeling træffes beslutning om individuelle forhold for den pågældende afdeling, såsom hvilke installationer m.v., der skal omfattes af afdelingens vedligeholdelsespligt, ligesom reglerne for den faktiske udførelse af istandsættelsesarbejderne kan variere fra afdeling til afdeling afhængig af de lokale forhold og de enkelte afdelingers fysiske beskaffenhed. Disse individuelle forhold bør fastsættes i samarbejde med de lokale afdelingsbestyrelser.
Nye afdelinger i et selskab er med disse begrænsninger bundet af og automatisk omfattet af den vedligeholdelsesordning, selskabets øverste myndighed tidligere har truffet beslutning om. Nye selskaber skal vedtage hvilke regler, der skal gælde i selskabets afdelinger. Under hensyn til de beboerdemokratiske regler bør en sådan beslutning afvente indflytning i selskabets første afdeling, men bør på grund af overnævnte begrænsning af de krav, selskabet vil kunne gøre gældende over for boligtagere, der flytter, inden afgørelse er truffet, træffes inden 6 måneder efter indflytning i afdelingen.
Ved dannelse af en almennyttig andelsboligforening i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring, hvor indflytning normalt er sket ved boligforeningens oprettelse og godkendelse, bør valg af model så vidt muligt træffes i forbindelse med foreningens dannelse, og senest 6 måneder efter at foreningen er godkendt. Boligstyrelsen vil som nævnt tidligere gøre det til en betingelse for godkendelse af et nyt almennyttigt boligselskab, at selskabet inden henholdsvis 6 måneder fra indflytningen eller 6 måneder fra godkendelsen træffer den endelige beslutning om de regler, der skal være gældende for vedligeholdelse og istandsættelse i selskabets afdelinger.
Som nævnt gælder reglerne vedrørende vedligeholdelse og istandsættelse uanset modstående kontraktsbestemmelser. De beslutninger, det enkelte selskab træffer om de fremtidige vedligeholdelses- og istandsættelsesregler, indgår dermed som et fremtidigt vilkår imellem boligselskabet og såvel de nuværende som fremtidige beboere og kan ikke senere tilsidesættes, heller ikke selv om et flertal af boligtagerne måtte ønske det. Der kan således ikke senere skiftes til en anden ordning, medmindre man kan forestille sig den situation, at samtlige boligtagere i alle selskabets afdelinger giver deres positive tilslutning hertil.
Har den nuværende boligtager ved ordningens indførelse indestående midler på en konto for indvendig vedligeholdelse, vil disse ved overgang til model A tilfalde afdelingen. Boligstyrelsen vil dog finde det rimeligt, om de indestående beløb bliver stående til disposition for den pågældende boligtagers opfyldelse af den vedligeholdelsespligt, der overtages af boligtageren samtidig med overgang til A-modellen. Flytter boligtageren, inden beløbet på lejlighedens indvendige vedligeholdelseskonto er opbrugt, vil det indestående beløb kunne benyttes til at bringe lejligheden i en »normalt vedligeholdt stand«. Egentlig misligholdelse bør dog ikke dækkes, idet denne som nævnt altid forudsættes betalt af lejeren fuldt ud. Eventuelt resterende beløb overføres herefter til konto 401 (planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse), jfr. boligstyrelsens cirkulære af 25. oktober 1985 om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v.
For boliger, der er indrettet til unge under uddannelse, kan selskabets ledelse fastsætte særlige regler om indvendig vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning.
Ifølge den ændring af lovens § 10, der blev gennemført ved lov nr. 577 af 19. december 1985, kan kommunen og boligselskabet, såfremt selskabet har valgt A-ordningen, endvidere gennem aftale fravige de almindelige regler for vedligeholdelse og istandsættelse af de almennyttige lejligheder, der gennem kommunen er udlejet som kommunale pensionistboliger. Kommunen og boligselskabet vil efter ønske og efter lokale forhold f.eks. kunne aftale at lade de kommunale pensionistboliger få andel i de hensatte midler til istandsættelse i forbindelse med en pensionists fraflytning, eller man kan f.eks. vælge at lade de kommunale pensionistboliger helt udgå af ordningen, mod at kommunen påtager sig ansvaret for istandsættelse ved lejemålets eventuelle ophør.
Ifølge lejeloven kan en boligtager ikke - uanset om istandsættelsespligten helt eller delvis påhviler denne - pålægges at betale leje for en periode, der ligger efter det kontraktmæssige opsigelsesvarsels ophør. Der kan heller ikke gyldigt indgås aftale herom. Det kan dog efter omstændighederne pålægges en boligtager at betale for istandsættelsesperioden, såfremt der kan gøres et erstatningskrav gældende mod denne.
Da boligtageres eventuelle istandsættelsespligt skal være opfyldt på det tidspunkt, lejemålet ophører, kan boligselskabet forlange, at boligtageren giver håndværkerne adgang til lejligheden, f.eks. i en periode på 14 dage før opsigelsesvarslet udløber.
Boligselskabet kan dog altid ved lejekontraktens indgåelse træffe individuel aftale med boligtageren om, enten at denne afventer lejlighedens istandsættelse og derfor først kan flytte ind f.eks. 14 dage efter lejemålets overtagelse, eller at boligtageren fraflytter, f.eks. 14 dage inden lejemålet ophører.
Det skal i denne sammenhæng samtidig henstilles til boligselskaberne, at man - for at undgå senere problemer vedrørende størrelsen af det beløb, boligtageren skal betale til istandsættelse ved fraflytning - i forbindelse med udarbejdelse af fraflytningsrapport oplyser, hvad udgiften til istandsættelse forventes at ville beløbe sig til, og hvor stor en del boligtageren selv skal dække på grund af eventuelt manglende vedligeholdelse, eller fordi selskabet på fraflytningstidspunktet ikke har overtaget hele istandsættelsesudgiften, og - også for B-modellens vedkommende - hvor stor endel boligtageren skal betale som følge af misligeholdelse. Herunder bør også over for boligtageren oplyses, at denne må afholde udgiften til boligselskabets eventuelt nødvendige rengøring m.v. af det lejede.
Det skal pointeres, at valg af A-modellen ikke tilsidesætter allerede indgåede aftaler i medfør af lov om individuel boligstøtte, § 54, stk. 4 om , at selskabet (afdelingen) i forbindelse med ydelse af beboerindskudslån overtager den indvendige vedligeholdelsespligt, ligesom A-modellens indførelse heller ikke afskærer boligselskaber og kommuner fra fremover at indgå en sådan aftale. I overensstemmelse hermed gælder tilsvarende, at valg af A-modellen ikke tilsidesætter allerede indgåede deponeringsaftaler, ligesom deponeringsordninger stadig kan etableres ved ydelse af beboerindskudslån.
Valg af B-modellen medfører derimod bortfald af sådanne aftaler, idet selskabet her har overtaget boligtagerens pligt til indvendig vedligeholdelse af lejligheden. Ved valg af B-modellen vil en som følge af aftalen godkendt forhøjelse af lejen derfor skulle bortfalde, ligesom boligtagerens eventuelle pligt til løbende at deponere et nærmere angivet beløb bortfalder. For allerede deponerede beløb gælder dog, at disse fortsat henstår til sikkerhed for kommunens krav, uanset at deponeringsordningen i øvrigt ophæves.
Endelig skal bemærkes, at boligstyrelsen ikke har mulighed for med retlig bindende virkning at træffe afgørelse, om de uoverensstemmelser, der kan opstå mellem boligselskabet og en fraflyttende boligtager om, hvilke istandsættelsesarbejder boligtageren skal bekoste, og om den vedligeholdelsespligt i boperioden, model A forudsætter, har været utilstrækkelig. Afgørelse af sådanne sager må derfor henvises til domstolene.
Forholdet til lejelovgivningen
23. Ifølge lov om leje gælder denne ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning. Det betyder, at bestemmelserne om udlejningsforhold i lov om boligbyggeri og bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed gælder forud for bestemmelser i lov om leje, men at lov om leje finder anvendelse på almennyttige boligtageres forhold i det omfang, lovens bestemmelser er forenelige med de særlige bestemmelser om almennyttig boligvirksomhed. I de almennyttige boligselskabers vedtægter (eller i vedligeholdelsesreglementerne og kontrakterne med boligtagerne) kan derfor ikke gyldigt indføjes bestemmelser, som er uforenelige med ufravigelige bestemmelser i lov om leje, og som vedrører forhold, der ikke specielt er omtalt i boligbyggeriloven.
Lov om midlertidig regulering af boligforholdene kap. II-IV om huslejeregulering m.v. finder efter udtrykkelige bestemmelser herom i loven ikke anvendelse på lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af et almennyttigt boligselskab. Lovens kapitel VII om benyttelse af boliger gælder dog også for almennyttige boligafdelinger i de kommuner, hvor reglerne i lovens kapitel II-V om huslejeregulering, huslejenævn m.v., er gældende, jfr. dog lovens § 2, stk. 3. Tilsvarende gælder reglerne i det omfang, kommunalbestyrelsen i en kommune i medfør af lovens § 2, stk. 2 har truffet bestemmelse om, at enkelte eller samtlige regler i kap. VII skal være gældende i kommunen.
Kapitaltilskudslejligheder
24. Om disse lejligheder (de såkaldte social-filantropiske boliger) henvises nærmere til pkt. 18 i boligstyrelsens cirkulære af 25. oktober 1985 om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v. Her skal alene anføres, at disse lejligheder skal genudlejes efter de samme bestemmelser, som gælder for de almindelige almennyttige lejligheder, og at der ikke længere for disse lejligheder gælder særlige fortrinsrettigheder.
Afsnit III
Ved indflytningen
25. Beboerindskud er det eengangsbeløb, som boligtagere i almennyttige boliger betaler i forbindelse med indgåelsen af boligoverenskomsten eller lejeaftalen. Indskuddet udgør den yderste del - efter de nugældende regler 2 pct. - af byggeriets finansiering. Det dækker således den del af den godkendte anskaffelsessum for byggeforetagendet, som ikke er finansieret med lån fra realkreditinstitutterne og Boligselskabernes Landsbyggefond.
Normalt sker førstegangsudlejningen inden byggeregnskabets afslutning og den endelige godkendelse af byggeriets anskaffelsessum. Beboerindskuddet skal da fastsættes foreløbigt, men med forbehold om en senere regulering, når anskaffelsessummen for byggeriet er endeligt godkendt.
Beboerindskuddet indgår i afdelingens formue som ansvarlig kapital. Boligtageren kan ikke modregne fordringer på afdelingen i beboerindskuddet. Beboerindskud er ikke sikrede ved pant i ejendommen og er således ingen hindring for senere yderligere behæftelser af ejendommen, f. eks. i forbindelse med finansiering af forbedringer. I tilfælde af afdelingens konkurs garanterer staten for tilbagebetaling af den del af indskuddene, der ikke dækkes ved konkursen.
Der kan ikke ud over beboerindskuddet opkræves yderligere beløb af den indflyttende boligtager, hverken i form af depositum eller forudbetalt leje for en længere periode end den måned, den løbende leje betales forud. Der kan derfor heller ikke gyldigt i husordenen fastsættes krav om, at f.eks. boligtagere med tilladelse til husdyrhold skal indbetale højere beboerindskud eller erlægge et depositum.
Beboerindskud kan ikke overdrages eller pantsættes uden selskabsbestyrelsens samtykke. De forrentes normalt ikke. En forrentning af beboerindskud ville i givet fald skulle betales af beboerne selv over huslejen og ville herefter indgå i de pågældendes skattepligtige indtægt.
Et selskab kan bestemme, at funktionærboliger og erhvervslokaler kan udlejes uden betaling af indskud.
Boligtagere, der ikke selv disponerer over de fornødne midler til betaling af beboerindskud, kan efter nærmere herom fastsatte regler få offentlig støtte hertil. Der henvises herom til kapitel 11 i bekendtgørelse nr. 44 af 28. januar 1983 af lov om individuel boligstøtte og afsnit 15 i boligstyrelsens cirkulære af 30. august 1982 om individuel boligstøtte. Det skal dog henstilles til boligselskaberne, at der i tilfælde, hvor boligtagere ansøger om indskudslån, optages en bestemmelse i lejekontrakten om, at aftalen fra boligtagerens side er indgået under forudsætning af, at den pågældende får bevilget dette lån, og at boligtageren i tilfælde af afslag kun er forpligtet til at afholde eventuelle lejetab i det omfang, lejligheden ikke på grund af tidsfaktoren vil kunne udlejes til anden side til det i kontrakten fastsatte overtagelsestidspunkt.
Endelig skal opmærksomheden henledes på, at pantsætning, overdragelse eller retsforfølgning af beboerindskud, hvortil kommunalbestyrelsen har ydet lån eller stillet garanti, kun kan ske med respekt af kommunalbestyrelsens tilgodehavende eller garantiforpligtelse ifølge lånedokumetet.
Under lejemålets beståen
26. Bortset fra eventuelle reguleringer i forbindelse med udfærdigelse af endeligt byggeregnskab sker der ikke nedsættelser og i princippet heller ikke forhøjelser af beboerindskud under lejemålets beståen.
Boligstyrelsen vil dog ikke modsætte sig, at der med kommunalbestyrelsens godkendelse gennemføres en forhøjelse af beboerindskuddet under lejemålets beståen, såfremt der indgås en aftale herom mellem selskabet og den enkelte boligtager. En sådan forhøjelse kan navnlig være aktuel i tilfælde, hvor boligtageren ved selskabets iværksættelse af generelle forbedringer af det lejede foretrækker selv at bekoste forbedringerne for at undgå den boligafgiftsforhøjelse, der ville blive nødvendig i forbindelse med en lånefinansiering.
En sådan forhøjelse af beboerindskuddet kan ikke gennemtvinges over for boligtagere, der ikke selv ønsker at bekoste de pågældende forbedringer, heller ikke selv om disse beboere udgør et mindretal af beboerne i afdelingen. Ønskes forbedringen også gennemført i disse boligtageres lejligheder, må lejen for disse boliger forhøjes med et beløb, svarende til værdien af forbedringen, det vil normalt sige udgiften ved lånefinansiering af forbedringen. Der kan således ikke af afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet eller ved urafstemning blandt beboerne træffes gyldig beslutning om, at moderniserings- eller forbedringsarbejder i afdelingen helt eller delvis vil skulle finansieres gennem forhøjelse af beboerindskuddet for de boligtagere, der ikke måtte ønske dette.
Det skal samtidig tilføjes, at også forhøjelser af beboerindskud ved genudlejning af lejligheder, der ved forbedringens gennemførelse var beboet af en boligtager, der ikke ønskede en beboerindskudsforhøjelse, forudsætter kommunalbestyrelsens godkendelse.
Forhøjelse af beboerindskud kan herudover finde sted ved individuelle forandringer af det lejede. Indskudsforhøjelsen skal her være sikkerhed for boligtagerens forpligtelse til retablering af lejligheden ved fraflytning. En sådan beboerindskudsforhøjelse kræver ikke kommunalbestyrelsens godkendelse og kan ikke ved overdragelse af lejligheden afkræves den tilflyttende boligtager. Der henvises i øvrigt herom til pkt. 15.2.2., konto 414 i boligstyrelsens cirkulære af 25. oktober 1985 om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v.
Det skal endvidere i denne sammenhæng understreges, at et boligselskab eller en afdeling ikke kan kautionere for boligtageres optagelse af lån til dækning af forbedringsudgifter, og at indskudsforhøjelser og lejeforhøjelser for forbedringer bør gennemføres under nøje hensyntagen til, at vilkårene for lejemålet ved genudlejning skal være overkommelige for det almennyttige byggeris beboere .
Boligtagere, hvis boligoverenskomst eller lejeaftale er indgået inden den 1. april 1975, har fortsat bevaret retten til indeksregulering af deres indskud indtil den 1. april 1975 efter de tidligere regler. Der henvises herved til afsnit 15.7 i boligstyrelsens cirkulære af 30. august 1982 om individuel boligstøtte. Indskud, der er erlagt i henhold til senere indgåede aftaler, indeksreguleres ikke.
Ved lejemålets ophør
27. Ved lejemålets ophør har boligtageren ret til at få indskuddet tilbagebetalt. Selskabet kan dog udsætte tilbagebetalingen, indtil indskud er modtaget fra den nye lejer. Dette er en konsekvens af, at selskabet normalt ikke disponerer over indskudsbeløbet på et tidligere tidspunkt, da beløbet er anvendt til byggeriets finansiering. Tilbagebetaling bør dog finde sted i det omfang, boligselskabet råder over midler, som midlertidigt kan anvendes hertil, og kan ikke udsættes, såfremt lejligheden skal genudlejes til en lejer, der ikke skal betale indskud, f. eks. til en ejendomsfunktionær.
Selskabet kan i indskuddet modregne boligtagerens økonomiske forpligtelser over for selskabet, såsom lejerestancer, varmeregningsefterbetalinger eller skyldige beløb til dækning af udgifterne ved lejlighedens istandsættelse ved fraflytningen.
Boligtagerne må således tåle, at endelig afregning af indskud - uanset at den nye lejer har indbetalt sit indskud først finder sted, når boligtagerens forpligtelser over for selskabet er opgjort. Det må dog forudsættes, at selskabet opgør forpligtelserne så hurtigt som muligt og normalt inden 6 uger efter, at lejligheden er overtaget af en ny boligtager, og at der, hvor den endelige opgørelse trækker i langdrag, afregnes a conto, så snart det er muligt at skønne over de påregnelige udgifter.
I forbindelse med lejerskifte kan indskud forhøjes eller nedsættes , således at den nye lejer betaler henholdsvis et større eller mindre beløb end forgængeren. Forhøjelser kan dog kun ske med kommunalbestyrelsens godkendelse .
Forhøjelse kan ske, hvis det skønnes, at indskuddet er utilstrækkeligt til at dække lejerens forpligtelser ved fraflytning. Forhøjelser vil derfor typisk kunne være aktuel ved genudlejning af lejligheder i den ældre boligmasse, hvor det i mange tilfælde har vist sig, at indskuddet har været for lille til fuldt ud at dække lejerens forpligtelser ved fraflytning. Ved forhøjelser, der har deres årsag i det praktiserede istandsættelsesniveau, bør de intentioner, der lå til grund for de ændrede vedligeholdelses- og istandsættelsesregler, jfr. pkt. 22, tages med i overvejelserne inden beslutning træffes.
Nedsættelse kan ske efter selskabets bestemmelse, hvis der er udlejningsvanskeligheder, eller hvis indskuddet væsentligt overstiger indskuddet for tilsvarende lejligheder i nyt byggeri. Den finansieringsmanco, som er en konsekvens af indskudsnedsættelser, må inddækkes over afdelingens drift eller ved anvendelse af selskabets dispositionsfond.
Ved likvidation af en solvent afdeling anvendes dens midler til betaling af gæld og derefter til indfrielse af beboerindskud. Et eventuelt overskydende beløb tilfalder byggefonden, jfr. bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed, § 36.
Underskrift 1
Boligstyrelsen, den 14. marts 1986 H. E. Rasmussen /A. Brix
Bilag
Bekendtgørelse nr. 220 af 24. maj 1985 om almennyttig boligvirksomhed
(Udelades her)
Bilag
Bekendtgørelse nr. 99 af 17. februar 1986 om ændring af bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed (Bestyrelsesvederlag)
(Udelades her)
Bilag
Normalvedtægter for en almennyttig andelsboligforening, udarbejdet af boligstyrelsen november 1984
Vedtægter
for ..................................................................... ..................................................................... .....................................................................
Kapitel I Navn, hjemsted og formål
§ 1.
Stk. 1. Foreningens navn er ........................................... ..................................................................... / Selskabet er et datterselskab af ................................. .................................................................. /
Stk. 2. Dens hjemsted er ........................................... .....................................................................
§ 2.
Stk. 1. Foreningen har til formål at opføre og administrere beboelsesejendomme efter de regler, der gælder for almennyttige boligselskaber.
Kapitel II Foreningens medlemmer
§ 3.
Stk. 1. Enhver person kan optages som medlem af foreningen mod betaling af et indmeldelsesgebyr, der fastsættes af foreningens øverste myndighed. Indmeldelsesgebyret er driftsindtægt for foreningen.
Stk. 2. Medlemmerne får numre efter den rækkefølge, de er indmeldt. Foreningen fører en fortegnelse over medlemmerne og deres medlemsnumre.
Stk. 3. Ethvert medlem får ved sin indmeldelse i foreningen udleveret et eksemplar af vedtægterne.
§ 4.
Stk. 1. Medlemmerne hæfter ikke personligt for foreningens eller dens afdelingers forpligtelser, men senest et år efter indmeldelsen, og forinden en lejlighed overtages, betaler et medlem en foreningsandel, der fastsættes af foreningens øverste myndighed. Andelen indgår i foreningens formue som ansvarlig kapital og forrentes ikke.
Stk. 2. Et medlem kan ikke modregne sin forpligtelse til at betale andel med fordringer på foreningen.
Stk. 3. Overgår brugsretten til en bolig i medfør af lov om leje eller bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed, kan andelen overdrages til den, der overtager lejligheden. Afhændelse og pantsætning af andele kan herudover kun ske med bestyrelsens samtykke.
Stk. 4. Hvis der udstedes andelsbeviser, betaler medlemmerne stempling deraf.
§ 5.
Stk. 1. Når en lejlighed bliver ledig, skal der med rimeligt varsel gives medlemmerne meddelelse herom ved opslag på passende sted.
Stk. 2. Et medlem kan ansøge om at få en ledig lejlighed overdraget efter de regler, der gælder for overtagelse af en bolig som den pågældende i almennyttigt byggeri.
Stk. 3. Er flere medlemmer ligeberettigede, har det medlem fortrinsret, hvis medlemsnummer er lavest. Dog går bolighavende medlemmer i afdelingen forud for andre, og medlemmer, der er bolighavende i en anden afdeling, forud for dem, der ikke har bolig i foreningen.
Stk. 4. Bolighavende er et medlem, når det i kraft af sit medlemsskab har bolig i foreningens ejendomme.
Stk. 5. Uanset reglerne i stk. 2-4 er foreningen berettiget til at anvise et medlem, som de sidste 5 år har beboet en funktionærlejlighed i foreningen, en anden passende bolig ved dennes fratræden.
Stk. 6. Bestemmelserne i stk. 1-3 finder ikke anvendelse ved overdragelse af lejligheder til funktionærer ved ejendommen, ved overdragelse af lejligheder, der er forbeholdt ældre, handicappede, unge uddannelsessøgende eller andre særlige befolkningsgrupper eller ved overdragelse af lokaler, der anvendes helt eller delvis til andet end beboelse.
§ 6.
Stk. 1. Et bolighavende medlem kan kun udmelde sig af foreningen med virkning fra sin fraflytning. Andre medlemmer kan udmelde sig uden varsel.
Stk. 2. Et medlems rettigheder over sin bolig er undergivet de begrænsninger der gælder for almennyttigt byggeri.
§ 7.
Stk. 1. Misligholder et medlem sine medlemsforpligtelser i væsentlig grad, kan vedkommende udelukkes fra at være medlem af foreningen med sådant varsel, som bestyrelsen bestemmer. Den pågældende kan indbringe spørgsmålet for det førstkommende ordinære eller ekstraordinære repræsentantskabsmøde.
§ 8.
Stk. 1. Når et medlemsskab ophører, får medlemmet eller dettes bo foreningsandelen tilbagebetalt. Dette sker dog kun, hvis der ikke er nogen, der er indtrådt i medlemmets rettigheder og forpligtelser, og hvis den af foreningsandelene dannede ansvarlige kapital er i behold.
Repræsentantskabet1)
Kapitel III Foreningens ledelse
§ 9.
Stk. 1. Medlemmerne er foreningens øverste myndighed og udøver denne myndighed gennem repræsentantskabet.
Stk. 2. Repræsentantskabet består af de valgte afdelingsbestyrelser samt foreningens bestyrelse.
Stk. 3. Uden repræsentantskabets beslutning kan der ikke iværksættes nyt byggeri, ske væsentlig forandring, nedlæggelse eller salg af en afdeling, ændring af vedtægter eller opløsning af foreningen.
Stk. 4. Foreningens formand er formand for repræsentantskabet.
§ 10.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 6 måneder efter regnskabsårets slutning ordinært repræsentantskabsmøde. Dagsordenen for dette skal omfatte følgende punkter:
1. Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning for det senest forløbne år.
2. Endelig godkendelse af årsregnskab med tilhørende revisionsberetning samt forelæggelse af budget.
3. Valg af formand for bestyrelsen, for så vidt denne afgår, jfr. § 14, stk. 2.
4. Valg af andre medlemmer af bestyrelsen og suppleanter.
5. Valg af revisor.
Stk. 2. Ekstraordinært repræsentantskabsmøde afholdes, når bestyrelsen finder anledning til det, når et tidligere repræsentantskabsmøde har besluttet det, eller når mindst 1/3 af repræsentanterne skriftligt anmoder om at få et angivet emne behandlet. I sidstnævnte tilfælde afholdes mødet senest 3 uger efter, at anmodning herom er modtaget.
§ 11.
Stk. 1. Repræsentantskabsmøde indkaldes med mindst 14 dages varsel af formanden ved brev til samtlige repræsentanter. Indkaldelsen skal angive tid og sted for mødets afholdelse samt dagsorden.
§ 12.
Stk. 1. Enhver repræsentant har ret til at få et angivet emne behandlet på repræsentantskabsmødet. Forslag, der ønskes optaget på dagsordenen, må være indsendt senest 2 månder efter regnskabsårets afslutning.
§ 13.
Stk. 1. Repræsentantskabet vælger selv sin dirigent.
Stk. 2. Beslutning træffes af de tilstedeværende ved almindeligt stemmeflertal. Når 1/3 af repræsentanterne forlanger det, skal afstemningen være skriftlig. Forslag om ændring af vedtægterne eller opløsning af foreningen kan kun vedtages, hvis 2/3 af repræsentanterne er mødt, og 2/3 af de mødte stemmer for forslaget. Er mindre end 2/3 mødt, men mindst 2/3 af de mødte stemmer for forslaget, afholdes nyt møde inden 14 dage, og på dette møde kan forslaget - uanset antallet af fremmødte vedtages, hvis 2/3 af de mødende stemmer herfor.
Stk. 3. For at vedtagelse om foreningens opløsning skal være gyldig, kræves endvidere, at opløsningen besluttes på afdelingsmøder i samtlige afdelinger, og at den besluttes efter samme regler og med samme majoritet (gennemsnitsresultat af afstemningerne) som nævnt foran.
Stk. 4. Før der træffes beslutning på et repræsentantskabsmøde om sammenlægning af afdelinger, for hvilke beboerindskud er betalt, skal der gives bolighavende medlemmer i de pågældende afdelinger adgang til en afstemning om spørgsmålet. Modsætter mere end halvdelen af de bolighavende medlemmer i een af afdelingerne sig sammenlægningen, kan denne ikke gennemføres.
Stk. 5. I en protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af formanden. Bestyrelsen
§ 14.
Stk. 1. Bestyrelsens medlemmer samt suppleanter for disse vælges af repræsentantskabet. Bestyrelsen består af .... medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Valgbare som medlemmer af bestyrelsen er kun foreningens medlemmer, disses ægtefæller eller hermed sidestillede personer.
Stk. 2. Hvert andet år afgår formanden. Af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår halvdelen hvert år. Afgangsordenen bestemmes for samtidig valgte medlemmer ved lodtrækning og ellers ved den rækkefølge, medlemmerne er valgt. Genvalg kan finde sted.
Stk. 3. Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang mellem to på hinanden følgende ordinære repræsentantskabsmøder ned under . ., indtræder de valgte suppleanter i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes ekstraordinært repræsentantskabsmøde til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter.
Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.
Stk. 5. Ved en forretningsorden træffer bestyrelsen nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv.
§ 15.
Stk. 1. Bestyrelsen har den overordnede ledelse af foreningens og dens afdelingers anliggender og varetager herunder udlejningen af ledige lejligheder. Bestyrelsen træffer endvidere bestemmelse om varetagelsen af den daglige administration. Hvert år godkender bestyrelsen årsregnskaber for foreningen og for dens enkelte afdelinger efter forudgående godkendelse på de ordinære afdelingsmøder, jfr. § 17, stk. 1, nr. 2. Herudover vedtager bestyrelsen inden regnskabsårets udløb budget for det følgende regnskabsår for foreningen. Endelig foretager bestyrelsen den endelige godkendelse af afdelingernes budgetter for det følgende regnskabsår efter forudgående godkendelse i afdelingsbestyrelserne, jfr. § 22, stk. 3. Bestyrelsen er ansvarlig for, at regnskabsaflæggelse, budgetlægning og lejefastsættelse sker i overensstemmelse med de herfor gældende regler.
Stk. 2. Som leder af den daglige drift kan bestyrelsen ansætte en forretningsfører. Hvorvidt nødvendig medhjælp for forretningsføreren kan antages af denne eller skal ansættes af bestyrelsen, bestemmes ved forretningsordenen. Dog foretages ansættelse af bogholder eller kasserer eller af inspektører for de enkelte afdelinger af bestyrelsen efter indstilling af forretningsføreren.
Stk. 3. Foreningen og dens enkelte afdelinger forpligtes ved underskrift enten af den samlede bestyrelse eller af to bestyrelsesmedlemmer, hvoraf den ene skal være bestyrelsens formand eller næstformand, i forening med forretningsføreren, hvis en sådan er ansat. Foreningens bestyrelse kan meddele et forretningsførende selskab fuldmagt til at forpligte foreningen og de enkelte afdelinger.
§ 16.
Stk. 1. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller, i dennes fravær, af næstformanden, når der skønnes at være behov herfor, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen anmoder herom. Hvis forretningsfører er ansat, deltager denne i mødet, dog uden stemmeret.
Stk. 2. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere mindst .... medlemmer er til stede.
Stk. 3. Beslutning træffes af de tilstedeværende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller, i dennes fravær, næstformandens stemme udslaget.
Stk. 4. I en protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af formanden.
Kapitel IV Afdelingernes ledelse
§ 17.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning ordinært afdelingsmøde i hver afdeling. I en ny afdeling afholdes afdelingsmøde første gang inden 6 måneder, efter indflytning har fundet sted. Dagsordenen for afdelingsmødet skal omfatte følgende punkter:
1. Aflæggelse af afdelingsbestyrelsens beretning for det forløbne år.
2. Fremlæggelse af afdelingens årsregnskab til godkendelse samt forelæggelse af budget for afdelingen.
/ 3. Valg af formand for afdelingsbestyrelsen, for så vidt denne afgår, jfr. § 20, stk. 2, og § 14, stk. 2. /
4. Valg af andre medlemmer af afdelingsbestyrelsen og suppleanter.
Stk. 2. Ekstraordinært afdelingsmøde afholdes, når afdelingsbestyrelsen finder anledning til det, eller når mindst 25 pct. af husstandene i afdelingen ønsker et angivet emne behandlet, eller når der på et tidligere tidspunkt er truffet beslutning herom, eller når foreningens bestyrelse anmoder herom.
Stk. 3. Tager boligtagerne i en ny afdeling ikke inden 6 måneder efter indflytningen - om nødvendigt efter opfordring fra foreningen - initiativ til indkaldelse af et afdelingsmøde, påhviler det foreningens bestyrelse at indkalde til det første afdelingsmøde. De følgende afdelingsmøder indkaldes af afdelingens bestyrelse. Indkaldelsen skal ske med mindst 4 ugers varsel ved brev til samtlige husstande i afdelingen. Indkaldelsen skal angive tid og sted for afdelingsmødet samt dagsordenen.
§ 18.
Stk. 1. Årsregnskab og budget for vedkommende afdeling udsendes til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde.
§ 19.
Stk. 1. Adgang til afdelingsmødet og stemmeret på dette har boligtagere i afdelingen, disses ægtefæller eller hermed sidestillede personer. Hver husstand har 2 stemmer uanset husstandens størrelse. Adgang har tillige - men uden stemmeret - foreningens ledelse og repræsentanter for denne.
Stk. 2. Enhver, der ifølge stk. 1 har adgang til afdelingsmødet, har ret til at få et angivet emne behandlet på mødet og til at tage ordet. Forslag, der ønskes behandlet på det ordinære afdelingsmøde, skal være afdelingsbestyrelsen i hænde senest 14 dage før mødet. Forslag bekendtgøres for afdelingens boligtagere senest 8 dage før mødet.
Stk. 3. Afdelingsmøders beslutninger træffes på grundlag af almindelig stemmeflerhed blandt de tilstedeværende. Afdelingsmødet kan beslutte, at den endelige afgørelse af emner, der er til behandling på afdelingsmødet, skal træffes ved efterfølgende urafstemning blandt afdelingens boligtagere, hvor hver husstand ligeledes har 2 stemmer uanset størrelse. Når et forslag har været undergivet urafstemning, kan ny urafstemning om samme forslag først finde sted efter afholdelse af ordinært afdelingsmøde.
§ 20.
Stk. 1. Afdelingsbestyrelsen består af formanden samt 2 medlemmer i afdelinger med indtil 100 husstande. I større afdelinger kan afdelingsmødet beslutte, at der skal vælges flere medlemmer til afdelingsbestyrelsen. Der kan dog højst vælges yderligere 2 medlemmer for hvert påbegyndt antal af 300 husstande i afdelingen udover de første 100. Valgbare som medlemmer til afdelingsbestyrelsen er boligtagere i afdelingen, disses ægtefæller samt hermed sidestillede personer.
Stk. 2. For vidt angår afdelingsbestyrelsens funktionsperiode, finder reglerne i § 14, stk. 2, tilsvarende anvendelse.
§ 21.
Stk. 1. Er mødeprocenten på afdelingsmødet meget ringe, kan foreningens bestyrelse efter forhandling med afdelingsbestyrelsen indkalde til et afdelingsmøde med forslag om ophævelse af afdelingsbestyrelsen som eneste punkt på dagordenen. Forslag om ophævelse af afdelingsbestyrelsen kan i øvrigt kun behandles på et ekstraordinært afdelingsmøde, jfr. § 17, stk. 2, med forslaget som eneste punkt på dagsordenen. Er en afdelingsbestyrelse ikke oprettet, skal årsregnskab, jfr. § 17, stk. 1, nr. 2, og beslutninger i henhold til § 22, stk. 2, 4 og 7, forelægges afdelingsmødet af foreningens bestyrelse. Foreningens bestyrelse varetager herudover øvrige funktioner, der er henlagt til afdelingsbestyrelsen.
Stk. 2. Foreningens bestyrelse kan bestemme, at 2 eller flere afdelinger, som udgør en samlet bebyggelse med fælles varmeforsyning, kollektive anlæg eller lignende, skal anses som een afdeling med hensyn til beboernes beføjelser, således at afdelingerne skal have fælles afdelingsmøder og fælles afdelingsbestyrelse.
Stk. 3. Afdelingen afholder rimelige udgifter i forbindelse med afdelingsbestyrelsens arbejde. Hvervet som medlem af afdelingsbestyrelsen er ulønnet.
§ 22.
Stk. 1. Afdelingsbestyrelsen fører tilsyn med afdelingens vedligeholdelsestilstand og pasning samt påser, at der er god orden i afdelingen. Eventuel påtale sker til foreningens ledelse.
Stk. 2. Afdelingsbestyrelsen kan med afdelingsmødets godkendelse vedtage ændringer i den husorden, der er forelagt af foreningens ledelse. Forslag til ny husorden skal forud for afdelingsmødet omdeles til samtlige husstande.
Stk. 3. Det af ledelsen udarbejdede driftsbudget skal forinden bestyrelsens endelige godkendelse forelægges afdelingsbestyrelsen til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen kan inden for rammerne af det godkendte driftsbudget træffe beslutning om, 1) hvilke vedligeholdelses- og forbedringsarbejder samt fornyelser selskabets ledelse skal lade udføre i afdelingen, 2) driften og brugen af fælleslokaler i afdelingen, og 3) etablering af fritidsaktiviteter og lign. i afdelingen.
Stk. 4. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte at der i afdelingen skal udføres rimelige moderniseringarbejder (ombygninger, herunder energibesparende foranstaltninger og tekniske installationer) eller kollektive anlæg (vaskerier, fælleslokaler, legepladser, parkeringspladser m.v.). Såfremt afdelingsbestyrelsen samtidig tiltræder den lejeforhøjelse, der er en følge heraf, skal foreningens ledelse søge forslaget gennemført. Afdelingsbestyrelsens beslutninger efter 1 pkt. skal godkendes på et afdelingsmøde. Overstiger den påregnede boligafgiftsforhøjelse 15 pct. af den gældende årsboligafgift, og fremsætter mindst 1/4 af afdelingsmødets stemmeberettigede deltagere krav herom, skal endelig godkendelse ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere efter reglerne i § 19, stk. 3.
Stk. 5. Udførelsen af kollektive anlæg, som bliver fælles for flere afdelinger, kan gennemføres, såfremt et flertal på et fælles møde for afdelingsbestyrelserne godkender forslaget.
Stk. 6. Foreningens ledelse kan ikke uden samtykke fra afdelingsbestyrelse eller afdelingsmøde gennemføre de arbejder, der er nævnt i stk. 3, nr. 1, og i stk. 4, 1. pkt., medmindre kommunalbestyrelsen meddeler pålæg herom. Bestyrelsen kan dog lade nødvendige og rimelige vedligeholdelsesarbejder udføre i en afdeling, hvis arbejderne er af en sådan art, at disse ikke uden væsentlig risiko og ulempe kan afvente afdelingsbestyrelsens beslutning.
Stk. 7. Afdelingsbestyrelsen kan med afdelingsmødets godkendelse efter reglerne i lov om leje træffe beslutning om, hvorvidt fordeling af udgifterne til varme og el skal ske på grundlag af enten varmefordelingsmåler, elektricitetsmåler, bruttoetageareal eller rumfang.
Stk. 8. Afdelingsbestyrelsen skal orienteres om ledelsens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.
Stk. 9. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at den endelige afgørelse af spørgsmål, der henhører under afdelingsbestyrelsen, skal træffes ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere efter reglerne i § 19, stk. 3.
Stk. 10. Foreningens ledelse skal yde afdelingsbestyrelsen nødvendig bistand i forbindelse med udøvelsen af dennes funktioner.
Stk. 11. Afdelingsbestyrelsen kan i en forretningsorden træffe nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv.
Kapitel V Valg af revisor
§ 23.
Stk. 1. Foreningen og dens afdelingers regnskaber revideres af en statsautoriseret/registreret revisor, der vælges på repræsentantskabsmødet. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. (* 1)
Kapitel VI Årsregnskab
§ 24.
Stk. 1. Foreningens og dens afdelingers regnskabsår følger kalenderåret.
Stk. 2. Årsregnskabet består af særskilte regnskaber for foreningen og dens enkelte afdelinger.
Stk. 3. Foreningens ledelse indbringer eventuelle tvistigheder mellem ledelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet om driftsbudget og årsregnskab for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse.
§ 25.
Stk. 1. Hvis der er ansat forretningsfører, forelægger denne udkast til årsregnskab for bestyrelsen.
Stk. 2. Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor. Er forretningsfører ansat, underskriver denne også regnskabet.
§ 26.
Stk. 1. Det godkendte årsregnskab samt en genpart heraf skal sammen med bestyrelsens årsberetning, revisors beretning og udskrift af revisionsprotokol indsendes til kommunalbestyrelsen til gennemgang og fremlæggelse senest 6 måneder efter regnskabsårets afslutning. Regnskabsmaterialet skal ligeledes indsendes til Boligselskabernes Landsbyggefond.
Kapitel VII Likvidation m.v.
§ 27.
Stk. 1. Likvidation af foreningen eller dens afdelinger finder sted efter de regler, der er fastsat herom for almennyttige boligselskaber. ---------- Disse vedtægter suppleres med reglerne i lov om boligbyggeri og de bestemmelser, der er fastsat i medfør heraf. Vedtaget af foreningens repræsentantskab den ................ 19 ..... ............................ . (Formandens underskrift). Tillæg Tillægget, der erstatter normalvedtægtens §§ 9-13, benyttes i de andelsboligforeninger, som måtte finde en selskabsstruktur med generalforsamling som øverste myndighed mest hensigtsmæssig. Betegnelsen »repræsentantskab« og »repræsentantskabsmøde« i § 7, § 14, § 23 og § 26 samt i påtegningen om foreningens vedtagelse af vedtægterne ændres til »generalforsamling«. Generalforsamling
§ 9.
Stk. 1. Medlemmerne er foreningens øverste myndighed og udøver denne myndighed gennem generalforsamlingen.
Stk. 2. Uden generalforsamlingens beslutning kan der ikke iværksættes nyt byggeri, ske væsentlig forandring, nedlæggelse eller salg af en afdeling, ændring af vedtægter eller opløsning af foreningen.
§ 10.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 6 måneder efter regnskabsåret slutning ordinær generalforsamling. Dagsordenen for denne skal omfatte følgende punkter:
1. Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning for det senest forløbne år.
2. Endelig godkendelse af årsregnskab med tilhørende revisionsberetning samt forelæggelse af budget.
3. Valg af formand for bestyrelsen, for så vidt denne afgår, jfr. § 14, stk. 2.
4. Valg af andre medlemmer af bestyrelsen og suppleanter.
5. Valg af revisor.
Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning til det, når en tidligere generalforsamling har besluttet det, eller når mindst ...... af de medlemmer, der har bolig i foreningen, eller mindst ...... af samtlige dens medlemmer skriftligt anmoder om at få et angivet emne behandlet.
§ 11.
Stk. 1. Generalforsamlingen afholdes i .............. og indkaldes af bestyrelsen med mindst 8 dages varsel ved: opslag på passende sted / bekendtgørelse i ................................................. brev til samtlige medlemmer.
Stk. 2. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden. Forslag, der agtes stillet, skal samtidig med indkaldelsen fremlægges til eftersyn for medlemmerne på foreningens kontor.
§ 12.
Stk. 1. Adgang til generalforsamlingen har medlemmer af foreningen, disses ægtefæller eller dermed sidestillede personer. I indkaldelsen kan adgangen betinges af, at der løses adgangskort på foreningens kontor senest .... . dage før generalforsamlingen.
Stk. 2. Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet af generalforsamlingen og til at tage ordet. Forslag, der ønskes optaget på dagsordenen, må være indsendt senest 2 måneder efter regnskabsårets afslutning.
Stk. 3. Stemmeret har kun bolighavende medlemmer, disses ægtefæller eller hermed sidestillede personer. Hver husstand har 2 stemmer uanset husstandens størrelse.
§ 13.
Stk. 1. Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.
Stk. 2. Beslutning træffes af de tilstedeværende stemmeberettigede ved almindeligt stemmeflertal. Forslag om ændring af vedtægterne eller opløsning af foreningen kan kun vedtages, hvis halvdelen af de stemmeberettigede er mødt, og 2/3 af disse stemmer for forslaget. Er mindre end halvdelen mødt, men midst 2/3 af disse stemmer for forslaget, indkaldes til ny generalforsamling, der skal afholdes inden 14 dage efter den første generalforsamling. På denne kan forslaget - uanset antallet af fremmødte - vedtages, hvis 2/3 af de stemmeberettigede stemmer herfor.
Stk. 3. For at vedtagelse om foreningens opløsning skal være gyldig, kræves endvidere, at opløsningen besluttes på afdelingsmøder i samtlige afdelinger, og at den besluttes efter samme regler og med samme majoritet (gennemsnitsresultat af afstemningerne) som nævnt foran.
Stk. 4. Før der træffes beslutning på en generalforsamling om sammenlægning af afdelinger, for hvilke beboerindskud er betalt, skal der gives bolighavende medlemmer i de pågældende afdelinger adgang til en afstemning om spørgsmålet. Modsætter mere end halvdelen af de bolighavende medlemmer i een af afdelingerne sig sammenlægningen, kan denne ikke gennemføres.
Stk. 5. I en protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af formanden. Normalvedtægter for et selvejende boligselskab, udarbejdet af boligstyrelsen, november 1984 Vedtægter for ..................................................................... ..................................................................... .....................................................................
Kapitel I Navn, hjemsted og formål
§ 1.
Stk. 1. Foreningens navn er ........................................... ..................................................................... / Selskabet er et datterselskab af ................................. .................................................................. /
Stk. 2. Dens hjemsted er ........................................... .....................................................................
§ 2.
Stk. 1. Foreningen har til formål at opføre og administrere beboelsesejendomme efter de regler, der gælder for almennyttige boligselskaber.
§ 3.
Stk. 1. Selskabet har ikke nogen oprindelig egenkapital.
Kapitel II Selskabets ledelse
§ 4.
Stk. 1. Medlemmerne hæfter ikke personligt for foreningens eller dens afdelingers forpligtelser, men senest et år efter indmeldelsen, og forinden en lejlighed overtages, betaler et medlem en foreningsandel, der fastsættes af foreningens øverste myndighed. Andelen indgår i foreningens formue som ansvarlig kapital og forrentes ikke.
Stk. 2. Et medlem kan ikke modregne sin forpligtelse til at betale andel med fordringer på foreningen.
Stk. 3. Overgår brugsretten til en bolig i medfør af lov om leje eller bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed, kan andelen overdrages til den, der overtager lejligheden. Afhændelse og pantsætning af andele kan herudover kun ske med bestyrelsens samtykke.
Stk. 4. Hvis der udstedes andelsbeviser, betaler medlemmerne stempling deraf.
Stk. 5. Valg af bestyrelsesmedlemmer, der ikke udpeges af kommunalbestyrelsen, indberettes til denne.
Stk. 6. Hvert andet år afgår formanden. Af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår halvdelen hvert år. Afgangsordenen bestemmes for samtidig valgte medlemmer ved lodtrækning og ellers ved den rækkefølge, medlemmerne er valgt. Genvalg kan finde sted.
Stk. 7. Ved en forretningsorden træffer bestyrelsen nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv.
§ 5.
Stk. 1. Når en lejlighed bliver ledig, skal der med rimeligt varsel gives medlemmerne meddelelse herom ved opslag på passende sted.
Stk. 2. Et medlem kan ansøge om at få en ledig lejlighed overdraget efter de regler, der gælder for overtagelse af en bolig som den pågældende i almennyttigt byggeri.
Stk. 3. Er flere medlemmer ligeberettigede, har det medlem fortrinsret, hvis medlemsnummer er lavest. Dog går bolighavende medlemmer i afdelingen forud for andre, og medlemmer, der er bolighavende i en anden afdeling, forud for dem, der ikke har bolig i foreningen.
Stk. 4. Bolighavende er et medlem, når det i kraft af sit medlemsskab har bolig i foreningens ejendomme.
§ 6.
Stk. 1. Et bolighavende medlem kan kun udmelde sig af foreningen med virkning fra sin fraflytning. Andre medlemmer kan udmelde sig uden varsel.
Stk. 2. Et medlems rettigheder over sin bolig er undergivet de begrænsninger der gælder for almennyttigt byggeri.
Stk. 3. Beslutning træffes af de tilstedeværende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller, i dennes fravær, næstformandens stemme udslaget.
Stk. 4. I en protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af formanden.
Kapitel III Afdelingernes ledelse
§ 7.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning ordinært afdelingsmøde i hver afdeling. I en ny afdeling afholdes afdelingsmøde første gang inden 6 måneder, efter indflytning har fundet sted. Dagsordenen for afdelingsmødet skal omfatte følgende punkter:
1. Aflæggelse af afdelingsbestyrelsens beretning for det forløbne år.
2. Fremlæggelse af afdelingernes årsregnskaber til godkendelse samt forelæggelse af budget for afdelingen.
/ 3. Valg af formand for afdelingsbestyrelsen, for så vidt denne afgår, jfr. § 10, stk. 2, og § 4, stk. 6. /
4. Valg af andre medlemmer af afdelingsbestyrelsen og suppleanter.
Såfremt en lejerforenings bestyrelse er afdelingsbestyrelse jfr. § 12, udgår punkterne 3 og 4 af dagsordenen.
Stk. 2. Ekstraordinært afdelingsmøde afholdes, når afdelingsbestyrelsen finder anledning dertil, eller når mindst 25 pct. af husstandene i afdelingen ønsker et angivet emne behandlet, eller når der på et tidligere tidspunkt er truffet beslutning herom, eller når selskabets bestyrelse anmoder herom.
Stk. 3. Tager boligtagerne i en ny afdeling ikke inden 6 måneder efter indflytningen - om nødvendigt efter opfordring fra selskabet - initiativ til indkaldelse af et afdelingsmøde, kan det første afdelingsmøde indkaldes af en lejerforening, som efter aftale med selskabets bestyrelse har en særlige tilknytning til selskabet, og ellers af Lejernes Landsorganisation i Danmark eller en af dennes lokale afdelinger. Bliver der ikke indkaldt rettidigt, jfr. stk. 1, påhviler det selskabets bestyrelse at indkalde til det første afdelingsmøde. De følgende afdelingsmøder indkaldes af afdelingens bestyrelse, som dog kan bemyndige lejerforeningen til at foretage indkaldelsen. Indkaldelsen skal ske med mindst 4 ugers varsel ved brev til samtlig husstande i afdelingen. Indkaldelsen skal angive tid og sted for afdelingsmødet samt dagsorden.
§ 8.
Stk. 1. Årsregnskab og budget for vedkommende afdeling udsendes til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde.
§ 9.
Stk. 1. Medlemmerne er foreningens øverste myndighed og udøver denne myndighed gennem repræsentantskabet.
Stk. 2. Repræsentantskabet består af de valgte afdelingsbestyrelser samt foreningens bestyrelse.
Stk. 3. Uden repræsentantskabets beslutning kan der ikke iværksættes nyt byggeri, ske væsentlig forandring, nedlæggelse eller salg af en afdeling, ændring af vedtægter eller opløsning af foreningen.
§ 10.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 6 måneder efter regnskabsårets slutning ordinært repræsentantskabsmøde. Dagsordenen for dette skal omfatte følgende punkter:
Stk. 2. For så vidt angår afdelingsbestyrelsens funktionsperiode, finder reglerne i § 4, stk. 6, tilsvarende anvendelse.
Stk. 3. Hvis det i medfør af § 12 besluttes, at en lejer- eller beboerforenings bestyrelse skal være afdelingsbestyrelse kan denne på fællesmødet, jfr. § 13, stk. 1 højst repræsenteres ved et tilsvarende antal medlemmer, som afdelingen ville være berettiget til at vælge efter stk. 1.
§ 11.
Stk. 1. Repræsentantskabsmøde indkaldes med mindst 14 dages varsel af formanden ved brev til samtlige repræsentanter. Indkaldelsen skal angive tid og sted for mødets afholdelse samt dagsorden.
Stk. 2. Selskabets bestyrelse kan bestemme, at 2 eller flere afdelinger, som udgør en samlet bebyggelse med fælles varmeforsyning, kollektive anlæg eller lignende, skal anses som een afdeling med hensyn til beboernes beføjelser, således at afdelingerne skal have fælles afdelingsmøder og fælles afdelingsbestyrelse.
Stk. 3. En lejerforening er berettiget til at lade medlemmernes kontingent til foreningen blive opkrævet af selskabet sammen med lejen, såfremt der i mere end 50 pct. af afdelingens husstande findes medlemmer af foreningen.
Stk. 4. Afdelingen afholder rimelige udgifter i forbindelse med afdelingsbestyrelsens arbejde. Hvervet som medlem af afdelingsbestyrelsen er ulønnet.
§ 12.
Stk. 1. Enhver repræsentant har ret til at få et angivet emne behandlet på repræsentantskabsmødet. Forslag, der ønskes optaget på dagsordenen, må være indsendt senest 2 månder efter regnskabsårets afslutning.
§ 13.
Stk. 1. Repræsentantskabet vælger selv sin dirigent.
Stk. 2. Beslutning træffes af de tilstedeværende ved almindeligt stemmeflertal. Når 1/3 af repræsentanterne forlanger det, skal afstemningen være skriftlig. Forslag om ændring af vedtægterne eller opløsning af foreningen kan kun vedtages, hvis 2/3 af repræsentanterne er mødt, og 2/3 af de mødte stemmer for forslaget. Er mindre end 2/3 mødt, men mindst 2/3 af de mødte stemmer for forslaget, afholdes nyt møde inden 14 dage, og på dette møde kan forslaget - uanset antallet af fremmødte vedtages, hvis 2/3 af de mødende stemmer herfor.
Stk. 3. For at vedtagelse om foreningens opløsning skal være gyldig, kræves endvidere, at opløsningen besluttes på afdelingsmøder i samtlige afdelinger, og at den besluttes efter samme regler og med samme majoritet (gennemsnitsresultat af afstemningerne) som nævnt foran.
Stk. 4. Før der træffes beslutning på et repræsentantskabsmøde om sammenlægning af afdelinger, for hvilke beboerindskud er betalt, skal der gives bolighavende medlemmer i de pågældende afdelinger adgang til en afstemning om spørgsmålet. Modsætter mere end halvdelen af de bolighavende medlemmer i een af afdelingerne sig sammenlægningen, kan denne ikke gennemføres.
1. hvilke vedligholdelses- og forbedringsarbejder samt fornyelser selskabets ledelse skal lade udføre i afdelingen,
2. driften og brugen af fælleslokaler i afdelingen, og
3. etablering af fritidsaktiviteter og lign. i afdelingen.
Stk. 5. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at der i afdelingen skal udføres rimelige moderniseringarbejder (ombygninger, herunder energibesparende foranstaltninger og tekniske installationer) eller kollektive anlæg (vaskerier, fælleslokaler, legepladser, parkeringspladser m.v.). Såfremt afdelingsbestyrelsen samtidig tiltræder den lejeforhøjelse, der er en følge heraf, skal selskabets ledelse søge forslaget gennemført. Afdelingsbestyrelsens beslutninger efter 1. pkt. skal godkendes på et afdelingsmøde. Overstiger den påregnede boligafgiftsforhøjelse 15 pct. af den gældende årsboligafgift, og fremsætter mindst 1/4 af afdelingsmødets stemmeberettigede deltagere krav herom, skal endelig godkendelse ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere efter reglerne i § 9, stk. 3.
Stk. 6. Udførelsen af kollektive anlæg, som bliver fælles for flere afdelinger, kan gennemføres, såfremt et flertal på et fælles møde for afdelingsbestyrelserne godkender forslaget.
Stk. 7. Selskabets ledelse kan ikke uden samtykke fra afdelingsbestyrelse eller afdelingsmøde gennemføre de arbejder, der er nævnt i stk. 4, nr. 1, og i stk. 5, 1. pkt., medmindre kommunalbestyrelsen meddeler pålæg herom. Bestyrelsen kan dog lade nødvendige og rimelige vedligeholdelsesarbejder udføre i en afdeling, hvis arbejderne er af en sådan art, at disse ikke uden væsentlig risiko og ulempe kan afvente afdelingsbestyrelsens beslutning.
Stk. 8. Afdelingsbestyrelsen kan med afdelingsmødets godkendelse efter reglerne i lov om leje træffe beslutning om, hvorvidt fordeling af udgifterne til varme og el skal ske på grundlag af enten varmefordelingsmåler, elektricitetsmåler, bruttoetageareal eller rumfang.
Stk. 9. Afdelingbestyrelsen skal orienteres om ledelsens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.
Stk. 10. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte, af den endelige afgørelse af spørgsmål, der henhører under afdelingsbestyrelsen, skal træffes ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere efter reglerne i § 9, stk. 3.
Stk. 11. Selskabets ledelse skal yde afdelingsbestyrelsen nødvendig bistand i forbindelse med udøvelsen af dennes funktioner.
Stk. 12. Afdelingsbestyrelsen kan i en forretningsorden træffe nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv.
Kapitel IV Valg af revisor
§ 14.
Stk. 1. Selskabet og dets afdelingers regnskaber revideres af en statsautoriseret/registreret revisor, der vælges af selskabets bestyrelse. Valget skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Kapitel V Årsregnskab
§ 15.
Stk. 1. Selskabets og dets afdelingers regnskabsår følger kalenderåret.
Stk. 2. Årsregnskabet består af særskilte regnskaber for selskabet og dets enkelte afdelinger.
Stk. 3. Selskabets ledelse indbringer eventuelle tvistigheder mellem ledelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet om driftsbudget og årsregnskab for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse.
§ 16.
Stk. 1. Hvis der er ansat forretningsfører, forelægger denne udkast til årsregnskab for bestyrelsen.
Stk. 2. Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor. Er forretningsfører ansat, underskriver denne også regnskabet.
Stk. 3. Det godkendte årsregnskab samt en genpart heraf skal sammen med bestyrelsens årsberetning, revisors beretning og udskrift af revisionsprotokol indsendes til kommunalbestyrelsen til godkendelse og fremlægges senest 6 måneder efter regnskabsårets afslutning. Regnskabsmaterialet skal ligeledes indsendes til Boligselskabernes Landsbyggefond.
Kapitel VI Likvidation m.v.
§ 17.
Stk. 1. Likvidation af selskabet eller dets afdelinger finder sted efter de regler, der er fastsat herom for almennyttige boligselskaber. ---------- Disse vedtægter suppleres med reglerne i lov om boligbyggeri og de bestemmelser der er fastsat i medfør heraf. Vedtaget af bestyrelsen, den . ........... 19..... ............................ (Formandens underskrift).
Bilag
Normalvedtægter for et almennyttigt boligselskab med indbetalt garantikapital (garantiselskab) udarbejdet af boligstyrelsen, november 1984
Vedtægter
for ..................................................................... ..................................................................... .....................................................................
Kapitel I Navn, hjemsted og formål
§ 1.
Stk. 1. Foreningens navn er ........................................... ..................................................................... / Selskabet er et datterselskab af ................................. .................................................................. /
Stk. 2. Dens hjemsted er ........................................... .....................................................................
§ 2.
Stk. 1. Foreningen har til formål at opføre og administrere beboelsesejendomme efter de regler, der gælder for almennyttige boligselskaber.
Kapitel II Selskabets kapitalforhold
§ 3.
Stk. 1. Enhver person kan optages som medlem af foreningen mod betaling af et indmeldelsesgebyr, der fastsættes af foreningens øverste myndighed. Indmeldelsesgebyret er driftsindtægt for foreningen.
Stk. 2. Medlemmerne får numre efter den rækkefølge, de er indmeldt. Foreningen fører en fortegnelse over medlemmerne og deres medlemsnumre.
Stk. 3. Ethvert medlem får ved sin indmeldelse i foreningen udleveret et eksemplar af vedtægterne.
Stk. 4. Ingen garantibeviser har særlige rettigheder. Ingen garant er forpligtet til at lade sine garantibeviser indløse.
Stk. 5. Uden boligministerens samtykke må et garantibevis ikke overdrages eller pantsættes.
Kapitel III Generalforsamlingen
§ 4.
Stk. 1. Garanterne er selskabets øverste myndighed og udøver denne myndighed gennem generalforsamlingen.
Stk. 2. Uden generalforsamlingens beslutning kan der ikke iværksættes nyt byggeri, ske væsentlig forandring, nedlæggelse eller salg af en afdeling, ændring af vedtægter eller opløsning af foreningen.
§ 5.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning ordinær generalforsamling. Dagsordenen for denne skal omfatte følgende punkter:
1. Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning for det senest forløbne år.
2. Endelig godkendelse af årsregnskab med tilhørende revisionsberetning samt forelæggelse af budget.
3. Beslutning om fordeling af overskud.
4. Valg af medlemmer af bestyrelsen og suppleanter.
5. Valg af revisor.
Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning til det, når en tidligere generalforsamling har besluttet det, eller når garanter, der ejer mindst 1/5 af garantikapitalen, skriftligt anmoder om at få et angivet emne behandlet.
§ 6.
Stk. 1. Generalforsamlingen afholdes i ................. og indekaldes af bestyrelsen med mindst 8 dages varsel enten ved bekendtgørelse i ............... eller ved brev til samtlige garanter.
Stk. 2. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden. Forslag, der agtes stillet, skal samtidig med indkaldelsen fremlægges til eftersyn for garanterne på selskabets kontor.
§ 7.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning ordinært afdelingsmøde i hver afdeling. I en ny afdeling afholdes afdelingsmøde første gang inden 6 måneder, efter indflytning har fundet sted. Dagsordenen for afdelingsmødet skal omfatte følgende punkter:
Stk. 2. Enhver garant har ret til at få et angivet emne behandlet af generalforsamlingen og til at tage ordet. Forslag, der ønskes optaget på dagsordenen, må være indsendt senest 2 måneder efter regnskabsårets afslutning.
Stk. 3. Hvert garantibeløb på ...... kr. giver een stemme. Stemmeret kan udøves i henhold til fuldmagt.
§ 8.
Stk. 1. Årsregnskab og budget for vedkommende afdeling udsendes til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde.
Stk. 2. Beslutning træffes af de tilstedeværende stemmeberettigede ved simpel stemmeflerhed. Forslag om ændring af vedtægterne eller opløsning af selskabet kan kun vedtages, hvis garanter, der ejer 2/3 af garantikapitalen, møder selv eller ved en fuldmægtig, og hvis 2/3 af stemmerne afgives for forslaget. Ejer de tilstedeværende mindre end 2/3 af garantikapitalen, men 2/3 af deres stemmer afgives for forslaget, indkaldes derefter til ny generalforsamling, der skal afholdes inden 14 dage efter den første generalforsamling. På denne kan forslaget - uanset hvilken del af garantikapitalen, de tilstedværende ejer - vedtages, hvis 2/3 af stemmerne afgives herfor. Fuldmagter fra den første generalforsamling er gyldige også i forbindelse med den anden, for så vidt de ikke er tilbagekaldt.
Stk. 3. I en protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af formanden. Bestyrelsen
§ 9.
Stk. 1. Medlemmerne er foreningens øverste myndighed og udøver denne myndighed gennem repræsentantskabet.
Stk. 2. Repræsentantskabet består af de valgte afdelingsbestyrelser samt foreningens bestyrelse.
Stk. 3. Uden repræsentantskabets beslutning kan der ikke iværksættes nyt byggeri, ske væsentlig forandring, nedlæggelse eller salg af en afdeling, ændring af vedtægter eller opløsning af foreningen.
Stk. 4. Foreningens formand er formand for repræsentantskabet.
Stk. 5. Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang mellem to på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger ned under ...., indtræder de valgte suppleanter i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter.
Stk. 6. Ved en forretningsorden træffer bestyrelsen nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv.
§ 10.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 6 måneder efter regnskabsårets slutning ordinært repræsentantskabsmøde. Dagsordenen for dette skal omfatte følgende punkter:
Stk. 2. For så vidt angår afdelingsbestyrelsens funktionsperiode, finder reglerne i § 4, stk. 6, tilsvarende anvendelse.
Stk. 3. Hvis det i medfør af § 12 besluttes, at en lejer- eller beboerforenings bestyrelse skal være afdelingsbestyrelse kan denne på fællesmødet, jfr. § 13, stk. 1 højst repræsenteres ved et tilsvarende antal medlemmer, som afdelingen ville være berettiget til at vælge efter stk. 1.
§ 11.
Stk. 1. Repræsentantskabsmøde indkaldes med mindst 14 dages varsel af formanden ved brev til samtlige repræsentanter. Indkaldelsen skal angive tid og sted for mødets afholdelse samt dagsorden.
Stk. 2. Selskabets bestyrelse kan bestemme, at 2 eller flere afdelinger, som udgør en samlet bebyggelse med fælles varmeforsyning, kollektive anlæg eller lignende, skal anses som een afdeling med hensyn til beboernes beføjelser, således at afdelingerne skal have fælles afdelingsmøder og fælles afdelingsbestyrelse.
Stk. 3. En lejerforening er berettiget til at lade medlemmernes kontingent til foreningen blive opkrævet af selskabet sammen med lejen, såfremt der i mere end 50 pct. af afdelingens husstande findes medlemmer af foreningen.
Stk. 4. Afdelingen afholder rimelige udgifter i forbindelse med afdelingsbestyrelsens arbejde. Hvervet som medlem af afdelingsbestyrelsen er ulønnet.
Kapitel IV Afdelingernes ledelse
§ 12.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning ordinært afdelingsmøde i hver afdeling. I en ny afdeling afholdes afdelingsmøde første gang inden 6 måneder, efter indflytning har fundet sted. Dagsordenen for afdelingsmødet skal omfatte følgende punkter: 1. Aflæggelse af afdelingsbestyrelsens beretning for det forløbne år. 2. Fremlæggelse af afdelingens årsregnskab til godkendelse samt forelæggelse af budget for afdelingen. / 3. Valg af formand for afdelingsbestyrelsen, for så vidt denne afgår, jfr. § 15, stk. 2, og § 9, stk. 4. / 4. Valg af andre medlemmer af afdelingsbestyrelsen og suppleanter. Såfremt en lejerforenings bestyrelse er afdelingsbestyrelse, jfr. § 17, udgår punkterne 3 og 4 af dagsordenen.
Stk. 2. Ekstraordinært afdelingsmøde afholdes, når afdelingsbestyrelsen finder anledning dertil, eller når mindst 25 pct. af husstandene i afdelingen ønsker et angivet emne behandlet, eller når der på et tidligere tidspunkt er truffet beslutning herom, eller når selskabets bestyrelse anmoder herom.
Stk. 3. Tager boligtagerne i en ny afdeling ikke inden 6 måneder efter indflytningen - om nødvendigt efter opfordring fra selskabet - initiativ til indkaldelse af et afdelingsmøde, kan det første afdelingsmøde indkaldes af en lejerforening, som efter aftale med selskabets bestyrelse har en særlig tilknytning til selskabet, og ellers af Lejernes Landsorganisation i Danmark eller en af dennes lokale afdelinger. Bliver der ikke indkaldt rettidigt, jfr. stk. 1, påhviler det selskabets bestyrelse at indkalde til det første afdelingsmøde. De følgende afdelingsmøder indkaldes af afdelingens bestyrelse, som dog kan bemyndige lejerforeningen til at foretage indkaldelsen. Indkaldelsen skal ske med mindst 4 ugers varsel ved brev til samtlige husstande i afdelingen. Indkaldelsen skal angive tid og sted for afdelingsmødet samt dagsordenen.
§ 13.
Stk. 1. Årsregnskab og budget for vedkommende afdeling udsendes til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde.
§ 14.
Stk. 1. Selskabet og dets afdelingers regnskaber revideres af en statsautoriseret/registreret revisor, der vælges af selskabets bestyrelse. Valget skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Stk. 2. Enhver, der ifølge stk. 1 har adgang til afdelingsmødet, har ret til at få et angivet emne behandlet på mødet og til at tage ordet. Forslag, der ønskes behandlet på det ordinære afdelingsmøde, skal være afdelingsbestyrelsen i hænde senest 14 dage før mødet. Forslag bekendtgøres for afdelingens boligtagere senest 8 dage før mødet.
Stk. 3. Afdelingsmøders beslutninger træffes på grundlag af almindelig stemmeflerhed blandt de tilstedeværende. Afdelingsmødet kan beslutte, at den endelige afgørelse af emner, der er til behandling på afdelingsmødet, skal træffes ved efterfølgende urafstemning blandt afdelingens boligtagere, hvor hver husstand ligeledes har 2 stemmer uanset størrelse. Når et forslag har været undergivet urafstemning, kan ny urafstemning om samme forslag først finde sted efter afholdelse af ordinært afdelingsmøde.
§ 15.
Stk. 1. Afdelingsbestyrelsen består af formanden samt 2 medlemmer i afdelinger med indtil 100 husstande. I større afdelinger kan afdelingsmødet beslutte, at der skal vælges flere medlemmer til afdelingsbestyrelsen. Der kan dog højst vælges yderligere 2 medlemmer for hvert påbegyndt antal af 300 husstande i afdelingen udover de første 100. Valgbare som medlemmer til afdelingsbestyrelsen er boligtagere i afdelingen, disses ægtefæller samt hermed sidestillede personer.
Stk. 2. For så vidt angår afdelingsbestyrelsens funktionsperiode finder reglerne i § 9, stk. 4, tilsvarende anvendelse.
Stk. 3. Hvis det i medfør af § 17 besluttes, at en lejer- eller beboerforenings bestyrelse skal være afdelingsbestyrelse, kan denne på fællesmødet, jfr. § 18, stk. 1, højst repræsenteres ved et tilsvarende antal medlemmer, som afdelingen ville være berettiget til at vælge efter stk. 1.
§ 16.
Stk. 1. Er mødeprocenten på afdelingsmødet meget ringe, kan selskabets bestyrelse efter forhandling med afdelingsbestyrelsen indkalde til et afdelingsmøde med forslag om ophævelse af afdelingsbestyrelsen som eneste punkt på dagsordenen. Forslag om ophævelse af afdelingsbestyrelsen kan i øvrigt kun behandles på et ekstraordinært afdelingsmøde, jfr. § 12, stk. 2, med forslaget som eneste punkt på dagsordenen. Er afdelingsbestyrelse ikke oprettet, skal årsregnskab, jfr. § 12, stk. 1, nr. 2, og beslutninger i henhold til § 18, stk. 3, 5 og 8, forelægges afdelingsmødet af selskabets bestyrelse. Selskabets bestyrelse varetager herudover øvrige funktioner, der er henlagt til afdelingsbestyrelsen.
Stk. 2. Selskabets bestyrelse kan bestemme, at 2 eller flere afdelinger, som udgør en samlet bebyggelse med fælles varmeforsyning, kollektive anlæg eller lignende, skal anses som een afdeling med hensyn til beboernes beføjelser, således at afdelingerne skal have fælles afdelingsmøder og fælles afdelingbestyrelse.
Stk. 3. En lejerforening er berettiget til at lade medlemmernes kontingent til foreningen blive opkrævet af selskabet sammen med lejen, såfremt der i mere en 50 pct. af afdelingens husstande findes medlemmer af foreningen.
Stk. 4. Afdelingen afholder rimelige udgifter i forbindelse med afdelingsbestyrelsens arbejde. Hvervet som medlem af afdelingsbestyrelsen er ulønnet.
§ 17.
Stk. 1. Hvert år afholdes inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning ordinært afdelingsmøde i hver afdeling. I en ny afdeling afholdes afdelingsmøde første gang inden 6 måneder, efter indflytning har fundet sted. Dagsordenen for afdelingsmødet skal omfatte følgende punkter:
§ 18.
Stk. 1. Årsregnskab og budget for vedkommende afdeling udsendes til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde.
Stk. 2. Afdelingsbestyrelsen fører tilsyn med afdelingens vedligeholdelsestilstand og pasning samt påser, at der er god orden i afdelingen. Eventuel påtale sker til selskabets ledelse.
Stk. 3. Afdelingsbestyrelsen kan med afdelingsmødets godkendelse vedtage ændringer i den husorden, der er forelagt af selskabets ledelse. Forslag til ny husorden skal forud for afdelingsmødet omdeles til samtlige husstande.
Stk. 4. Det af ledelsen udarbejdede driftsbudget skal forinden bestyrelsens endelige godkendelse forelægges afdelingsbestyrelsen til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen kan inden for rammerne af det godkendte driftsbudget træffe beslutning om, 1) hvilke vedligeholdelses- og forbedringsarbejder samt fornyelser selskabets ledelse skal lade udføre i afdelingen, 2) driften og brugen af fælleslokaler i afdelingen, og 3) etablering af fritidsaktiviteter og lign. i afdelingen.
Stk. 5. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at der i afdelingen skal udføres rimelige moderniseringsarbejder (ombygninger, herunder energibesparende foranstaltninger og tekniske installationer) eller kollektive anlæg (vaskerier, fælleslokaler, legepladser, parkeringspladser m.v.). Såfremt afdelingsbestyrelsen samtidig tiltræder den lejeforhøjelse, der er en følge heraf, skal selskabets ledelse søge forslaget gennemført. Afdelingsbestyrelsesbeslutninger efter 1. pkt. skal godkendes på et afdelingsmøde. Overstiger den påregnede boligafgiftsforhøjelse 15 pct. af den gældende årsboligafgift, og fremsætter mindst 1/4 af afdelingsmødets stemmeberettigede deltagere krav herom, skal endelig godkendelse ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere efter reglerne i § 14, stk. 3.
Stk. 6. Udførelsen af kollektive anlæg, som bliver fælles for flere afdelinger, kan gennemføres, såfremt et flertal på et fælles møde for afdelingsbestyrelserne godkender forslaget.
Stk. 7. Selskabets ledelse kan ikke uden samtykke fra afdelingsbestyrelse eller afdelingsmøde gennemføre de arbejder, der er nævnt i stk. 4, nr. 1, og i stk. 5, 1. pkt., medmindre kommunalbestyrelsen meddeler pålæg herom. Bestyrelsen kan dog lade nødvendige og rimelige vedligeholdelsesarbejder udføre i en afdeling, hvis arbejderne er af en sådan art, at disse ikke uden væsentlig risiko og ulempe kan afvente afdelingsbestyrelsens beslutning.
Stk. 8. Afdelingsbestyrelsen kan med afdelingsmødets godkendelse efter reglerne i lov om leje træffe beslutning om, hvorvidt fordeling af udgifterne til varme og el skal ske på grundlag af enten varmefordelingsmåler, elektricitetsmåler, bruttoetageareal eller rumfang.
Stk. 9. Afdelingsbestyrelsen skal orienteres om ledelsens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.
Stk. 10. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at den endelige afgørelse af spørgsmål, der henhører under afdelingsbestyrelsen, skal træffes ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere efter reglerne i § 14, stk. 3.
Stk. 11. Selskabets ledelse skal yde afdelingsbestyrelsen nødvendig bistand i forbindelse med udøvelsen af dennes funktioner.
Stk. 12. Afdelingsbestyrelsen kan i en forretningsorden træffe nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv.
Kapitel V Valg af revisor
§ 19.
Stk. 1. Selskabet og dets afdelingers regnskaber revideres af en statsautoriseret/registreret revisor, der vælges af generalforsamlingen. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Kapitel VI Årsregnskab
§ 20.
Stk. 1. Selskabets og dets afdelingers regnskabsår følger kalenderåret.
Stk. 2. Årsregnskabet består af særskilte regnskaber for selskabet og dets enkelte afdelinger.
Stk. 3. Selskabets ledelse indbringer eventuelle tvistigheder mellem ledelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet om driftsbudget og årsregnskab for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse.
§ 21.
Stk. 1. Et års udbytte til garanterne kan ikke overstige 5 pct. af garantikapitalen. Hertil kan dog lægges, hvad der i tidligere år måtte være betalt mindre end 5 pct.
Stk. 2. Hvis et års overskud ikke medgår til dækning af underskud fra tidligere år, passende henlæggelser til konsolidering af selskabet eller udbetaling af udbytte, overføres det til selskabets byggefond.
§ 22.
Stk. 1. Hvis der er ansat forretningsfører, forelægger denne udkast til årsregnskab for bestyrelsen.
Stk. 2. Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor. Er forretningsfører ansat, underskriver denne også regnskabet. Det af ledelsen underskrevne og af revisor påtegnede årsregnskab fremlægges til eftersyn for garanterne på selskabets kontor samtidig med at ordinær generalforsamling indkaldes.
Stk. 3. Det godkendte årsregnskab samt en genpart heraf skal sammen med bestyrelsens årsberetning, revisors beretning og udskrift af revisionsprotokol indsendes til kommunalbestyrelsen til gennemgang og fremlæggelse senest 6 måneder efter regnskabsårets afslutning. Regnskabsmaterialet skal ligeledes indsendes til Boligselskabernes Landsbyggefond.
Kapitel VII Likvidation m.v.
§ 23.
Stk. 1. Likvidation af selskabet eller dets afdelinger finder sted efter de regler, der er fastsat herom for almennyttige boligselskaber. ---------- Disse vedtægter suppleres med reglerne i lov om boligbyggeri og de bestemmelser, der er fastsat i medfør heraf. Vedtaget på selskabets generalforsamling den ........ 19 .. .-....................... (Formandens underskrift). INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning Side I. Almennyttige boligselskabers organisation 1. Almindelige bestemmelser ............................... 115 2. Formål ................................................. 115 3. Godkendelse af nye selskaber ........................... 115 4. Vedtægter ............................................. 116 5. Selskabernes ledelse ................................... 117 6. Afdelingernes ledelse ................................. 120 7. Interessekonflikter. Inhabilitet ....................... 124 II. Overdragelse af ledige lejligheder m.v. 8. Almindelige bestemmelser ............................... 125 9. De boligsøgendes økonomiske forhold ................... 126 10. Husstandens størrelse og sammensætning ................. 127 11. Papirløse samlivsforhold ............................... 128 12. Fortrinsret ved afgivelse af en anden almennyttig lejlighed i selskabet ................................. 128 13. Bytteret. Fremlejeret ................................. 128 14. Fortrinsret for visse særlige befolkningsgrupper ....... 130 15. Fortrinsret for udsanerede m.fl. ....................... 130 16. Retten til at fortsætte lejemålet ..................... 130 17. Forbud mod andre fortrinsrettigheder ................... 131 18. Ophør af retten til en lejlighed ....................... 131 19. Fremgangsmåden ved overdragelse af ledige lejligheder . 133 20. Kommunal anvisning af ledige lejligheder ............... 133 21. Kommunernes tilsynspligt og kompetence vedrørende udlejning ................................... 135 22. Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning ..... 136 23. Forholdet til lejelovgivningen ......................... 140 24. Kapitaltilskudslejligheder ............................. 140 III. Beboerindskud 25. Ved indflytningen ..................................... 140 26. Under lejemålets beståen ............................... 141 27. Ved lejemålets ophør ................................... 142 Bilag: Bekendtgørelse nr. 220 af 24. maj 1985 om almennyttig boligvirksomhed ....................................... 142 Bekendtgørelse nr. 99 af 17. februar 1986 om ændring af bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed (bestyrelsesvederlag) ................................. 142 Normalvedtægter for en almennyttig andelsboligforening . 143 Normalvedtægter for et selvejende boligselskab ......... 151 Normalvedtægter for et almennyttigt boligselskab med indbetalt garanti- kapital (garantiselskaber) ..... 156