Adresse https://gelex.eu/eli/DK/regulation/retsinfo/1981/18031@1981-02-27/da

Indhold

1. Indledning

INDHOLDSFORTEGNELSE

1. Indledning

2. De nye regler

2.2. Vejledning af skyldneren

2.3. Advokatbeskikkelse

2.4. Antagelse af ejendomsmægler

2.5. Salgsopstilling

2.6. Forberedende tvangsauktionsmøder

2.7. Indkaldelse til auktion

2.8. Tilbehør

2.9. Ny auktion (anden auktion)

2.10. Fordelingsudkast

2.11. Auktionsskøde

2.12. Appel

2.13. Ventelistesystemet

3. Udlæggets prioritetsstilling, særligt i forhold til foranstående ejerpantebreve

4. Ny bestemmelse i tinglysningsloven

5. Tvangsauktionsklausuler i pantebreve

6. Tvangsauktion på grundlag af statsskattedirektoratets krav

7. Tvangsauktion begæret af andre kreditorer

8. Nedskrivning af restancen

9. Tvangsauktion ved konkurs

10. Kommunernes legitimation og bemyndigelse til at kvittere foretagne udlæg

11. Kommunernes legitimation og bemyndigelse til at meddele rykningspåtegninger på foretagne udlæg

12. Relaksering af udlæg i fast ejendom Bilag nr. 1 Skematisk beregning

1. Indledning Retsplejelovens regler om tvangsauktion over fast ejendom er ændret ved lov nr. 291 af 8. juni 1978 senest bekendtgjort ved justitsministeriets lovbekendtgørelse nr. 1 af 2. januar 1980. Loven trådte i kraft den 1. januar 1979 og ændrer retsplejelovens kapitler 51-52. I forbindelse hermed er nogle bestemmelser i auktionslederloven, retsafgiftsloven og tinglysningsloven ændret. Kommunernes hidtidige opgaver ved tvangsauktion over fast ejendom er fastsat i KD-meddelelse 1971-42, der for så vidt angår kommunernes opgaver ved udlæg i og tvangsauktion over fast ejendom afløses af nærværende SD-cirkulære.

2. De nye regler

2.1. Formålet med de nye regler er at begrænse antallet af tvangsauktioner over fast ejendom og, hvor auktionen er uundgåelig, at begrænse de tab, der oftest er forbundet hermed, både for ejeren og de øvrige rettighedshavere. Med de nye regler har man endvidere tilstræbt at forenkle og smidiggøre tvangsauktionsproceduren. Reglerne er derfor udformet således, at fogedretten i det enkelte tilfælde kan vælge den fremgangsmåde, der ud fra omkostnings- og retssikkerhedsmæssige hensyn må anses for at være den mest hensigtsmæssige.

2.2. Vejledning af skyldneren

2.2.1. Efter § 561, stk. 1, skal fogedretten normalt efter modtagelsen af en anmodning om tvangsauktion over en fast ejendom, der benyttes til beboelse for skyldneren eller dennes husstand, indkalde skyldneren til et møde. Fogedretten vejleder skyldneren om dennes retsstilling, herunder om skyldnerens muligheder for at undgå tvangsauktionen.

2.2.2. Hvis anmodningen vedrører tvangsauktion over en erhvervsejendom (forretnings-, industri-, landbrugs- eller udlejningsejendom), kan fogedretten indkalde skyldneren til et vejledende møde.

2.2.3. Rekvirenten og om fornødent det sociale udvalg skal efter § 561, stk. 2, have underretning om mødets afholdelse.

2.2.4. På skyldnerens begæring kan fogedretten efter § 561, stk. 3, fastsætte en frist (afværgefrist) på indtil 4 uger for skyldneren til selv at søge ejendommen solgt eller på anden måde søge auktionen afværget. Fristen kan forlænges. Afværgefrist vil ikke blive imødekommet, hvis det må antages, at skyldneren herved blot vil trække sagen i langdrag.

2.3. Advokatbeskikkelse

2.3.1. Efter § 561, stk. 6, kan fogedretten, navnlig når auktionen vedrører en fast ejendom, der benyttes til beboelse, når som helst under auktionssagen beskikke en advokat for skyldneren, hvis fogedretten finder, at der er behov herfor, og skyldneren i øvrigt opfylder de økonomiske betingelser for meddelelse af fri proces, jf. § 33, stk. 1, nr. 2.

2.3.2. Den beskikkede advokat skal bistå skyldneren med at afværge auktionen og søge at opnå en mere varig løsning af skyldnerens økonomiske problemer. Advokaten skal herved bistå med at udrede ejendommens hæftelsesforhold, forhandle med panthaverne om en moratorieordning eller undersøge muligheden for en omprioritering.

2.4. Antagelse af ejendomsmægler

2.4.1. Hvis skyldneren ikke inden udløbet af afværgefristen nævnt under 2.2.4. har afværget auktionen, kan fogedretten efter § 562, stk. 1, antage en sagkyndig - normalt en ejendomsmægler - til inden for en frist på indtil 4 uger at foretage en vurdering af ejendommens salgsværdi på tvangsauktion og igennem annoncering efter fogedrettens bestemmelse at fremskaffe liebhavere med henblik på ejendommens salg, så vidt muligt i fri handel.

2.4.2. Den af den sagkyndige foretagne vurdering er til brug for fogedretten og vil navnlig have værdi ved dennes afgørelse af, om der skal begæres ny auktion efter § 576, stk. 2. Fogedretten afgør efter § 569, sidste pkt., om der under auktionen skal gives oplysninger om den sagkyndiges vurdering. Rettighedshavere og liebhavere har ikke krav på oplysning om denne vurdering. Vurderingen efter § 562 kan ikke tages som udtryk for ejendommens værdi i handel og vandel, idet vurderingen foretages ud fra kontantprincipper og ikke ud fra sædvanlige salgsvilkår. I det omfang kommunerne er bekendt med vurderingen, skal denne indberettes til statsskattedirektoratet. Kommunerne skal så vidt muligt ved sagens indberetning til statsskattedirektoratet tillige oplyse, hvad ejendommen kan sælges for i fri handel på sædvanlige salgsvilkår.

2.4.3. Den sagkyndige skal søge at sælge ejendommen i fri handel.

2.4.4. Lykkes det ikke for den sagkyndige efter annoncering at sælge ejendommen i fri handel, skal han bistå fogedretten med at forberede auktionen med henblik på opnåelse af det størst mulige auktionsprovenu.

2.5. Salgsopstilling

2.5.1. Den sagkyndige eller, hvis en sådan ikke antages, rekvirenten skal efter § 652, stk. 3, til brug ved auktionen udarbejde en salgsopstilling, som i overskuelig form giver udførlige oplysninger om salgsvilkårene, herunder om størrelsen af det kontante beløb, der skal udredes. Opstillingen skal endvidere indeholde oplysning om andre forhold af betydning for liebhaveres vurdering af, om de vil byde på auktionen. Indholdet af salgsopstillingen skal i videst muligt omfang svare til de salgsopstillinger, ejendomsmæglere anvender i fri handel.

2.5.2. Skyldneren og de i ejendommen berettigede, herunder skattemyndighederne skal afgive de nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelsen af salgsopstillingen.

2.5.3. Rekvirenten skal efter § 562, stk. 2, stille sikkerhed for omkostningerne ved antagelsen af en sagkyndig. Sikkerheden skal dække et vederlag til den sagkyndige samt dennes omkostninger, men ikke et evt. mæglerhonorar ved ejendommens salg i fri handel, idet salæret påhviler skyldneren personligt. Rekvirenten vil kun få dækket udlæg til sikkerhedsstillelsen, såfremt han får andel i auktionsbuddet. Rekvirenten har ikke regres mod skyldneren for udækkede omkostninger. Hvis skyldneren afværger auktionen, kan rekvirenten betinge sin tilbagekaldelse af auktionsbegæringen af, at skyldneren betaler omkostningerne.

2.5.4. Skyldneren skal efter § 656, stk. 4, give den sagkyndige, rekvirenten og de i auktionen interesserede adgang til at besigtige ejendommen. Adgang til besigtigelse af ejendommen kan gennemtvinges af fogedretten ved en umiddelbar fogedforretning efter § 609.

2.6. Forberedende tvangsauktionsmøder

2.6.1. Efter de nye regler skal der som hovedregel ikke afholdes forberedende tvangsautionsmøder. Forberedende tvangsauktionsmøder skal dog altid efter § 563, stk. 1, afholdes ved anmodning om auktion over forretnings-, industri-, landbrugs- eller udlejningsejendomme, uanset om ejendommen tillige måtte være bolig for skyldneren. Ved tvangsauktion over andre ejendomme kan fogedretten bestemme, om der skal afholdes forberedende tvangsauktionsmøde. Dette vil navnlig være praktisk, hvor der måtte være behov for at få afklaret særlige forhold, f.eks. komplicerede hæftelsesforhold.

2.6.2. Hvor forberedende tvangsauktionsmøde skal afholdes, skal rettighedshaverne på det forberedende tvangsauktionsmøde oplyse og dokumentere størrelsen af deres krav, jf. § 569, med angivelse af, hvor stor del af kravet der er forfaldent. Ved andre forberedende tvangsauktionsmøder skal rettighedshaverne kun medbringe oplysninger om deres fordringer, såfremt dette er angivet i indkaldelsen. På det forberedende tvangsauktionsmøde skal vilkårene for auktionen vedtages. Justitsministeriet har ved bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 udfærdiget standardauktionsvilkår. Auktionsvilkårene kan ikke fraviges til ugunst for køberen, medmindre auktionen angår en forretnings-, industri-, landbrugs- eller udlejningsejendom. Der kan dog ikke vedtages usædvanlige eller byrdefulde betingelser, som må antages at ville afskrække køberne, jf. § 570.

2.6.3. Det påhviler kommunerne at give møde under forberedende tvangsauktionsmøder og her dokumentere statsskattedirektoratets krav i henhold til tinglyste udlæg. Hvis kommunerne undtagelsesvis er bekendt med, at de foranstående prioriteter i ejendommen med sikkerhed overstiger ejendommens handelsværdi, kan kommunen dog undlade at give møde. På det forberedende tvangsauktionsmøde skal kommunerne protestere mod fravigelse af standardauktionsvilkårene, såfremt fravigelserne er i modstrid med direktoratets interesser, ligesom kommunerne skal protestere mod en opgørelse af de foranstående prioriteter, der uretmæssigt forringer de for direktoratet foretagne udlægs prioritetssstilling, jf. § 570, stk. 1, 3. pkt., og stk. 2. Umiddelbart efter at kommunen har modtaget salgsopstilling, indsendes denne til direktoratet bilagt tingbogsattest og auktionsvilkår, i det omfang de afviger fra standardauktionsvilkårene, samt oplysning om hvad der i øvrigt er passeret på det forberedende tvangsauktionsmøde. Endvidere skal der gives oplysning om den sagkyndiges vurdering af ejendommen, i det omfang denne oplysning foreligger, samt en udtalelse om ejendommens forventede værdi i handel og vandel. Indberetning kan dog undlades, såfremt de foranstående pantehæftelser, som der ikke kan rejses tvivl om, åbenbart overstiger den værdi, der er anført nedenfor under 7.2.

2.7. Indkaldelse til auktion

2.7.1. Efter § 566, stk. 1, bekendtgør fogedretten auktionen i Statstidende med mindst 14 dages varsel. Bekendtgørelse skal desuden ske i et på auktionsstedet almindelig læst blad og eventuelt tillige på anden hensigtsmæssig måde.

2.7.2. Herudover indkalder fogedretten efter § 564 de i auktionen interesserede med en frist på mindst 3 uger. Indkaldelsen skal bl.a. indeholde oplysning om tid og sted for auktionen.

2.7.3. Indkaldelsen skal indeholde nærmere oplysning om ejendommen og en opfordring til de interesserede om at medbringe dokumentation for størrelsen af deres omkostninger og restancer m.v. Med indkaldelsen skal følge salgsopstilling, og det skal fremgå af indkaldelsen, hvorvidt løsøre er omfattet af auktionen. Er auktionen berammet på det forberedende auktionsmøde efter § 563, stk. 1, kan særskilt indkaldelse undlades.

2.7.4. En auktion kan efter § 571 udsættes, når fogedretten skønner, at der bør tilvejebringes yderligere oplysninger af væsentlig betydning for ejendommens salg. Udsættelse kan endvidere ske, hvis der ikke straks under en auktion kan afsiges kendelse om et tvivlsspørgsmål.

2.8. Tilbehør

2.8.1. Omfatter anmodningen om tvangsauktion ikke ejendommens løsøre eller kun en del heraf, kan en pant- eller udlægshaver, der foruden i ejendommen tillige har pant i tilbehør, der ikke omfattes af anmodningen, kræve, at dette omfattes af auktionen, jf. § 568.

2.8.2. Krav om, at aktionen også skal omfatte tilbehør, skal fremsættes senest på det forberedende møde, hvis et sådant skal afholdes.

2.8.3. En fortegnelse over tilbehøret skal være overgivet fogedretten senest 7 dage før auktionen.

2.8.4. Lovbestemt pant i fast ejendom omfatter alene det ved den offentlige vurdering medregnede løsøre.

2.8.5. Omfatter anmodningen om auktionen ikke tillige ejendommens løsøre, og de foretagne udlæg har sikkerhed heri, skal kommunen drage omsorg for, at løsøret er omfattet af auktionen.

2.9. Ny auktion (anden auktion)

2.9.1. Skyldneren og enhver rettighedshaver, der ikke får fuld dækning for sit tilgodehavende ved det afgivne bud, kan efter § 576, stk. 1, forlange ny auktion. Den, der begærer ny auktion, hæfter for omkostningerne hermed, i det omfang der ikke opnås højere bud på den nye auktion.

2.9.2. Efter § 576, stk. 2, kan fogedretten bestemme, at der skal afholdes ny auktion, såfremt fogedretten skønner, at der vil kunne opnås væsentlig højere bud ved en ny auktion.

2.9.3. Flere auktioner end to kan efter § 577 kun afholdes, hvis fogedretten finder, at ganske særlige omstændigheder taler herfor.

2.10 Fordelingsudkast

2.10.1. Opstår der under en auktion uenighed om, hvem der skal fyldestgøres af aktionssummen, eller i hvilken rækkefølge fyldestgørelse skal ske, og tvisten ikke straks afgøres ved kendelse, kan fogedretten efter § 570 stk. 2, bestemme, at den omstridte del af auktionsssummen skal indbetales til fogedretten.

2.10.2. Fogedretten udarbejder herefter, jf. § 579, udkast til auktionssummens fordeling mellem de interesserede snarest efter, at hammerslag er givet. Udkast udsendes til de interesserede med opfordring om at fremsætte eventuelle indsigelser inden en fastsat frist.

2.10.3. Fordelingsudkastet skal straks fremsendes til direktoratet til afgørelse om, der skal fremsættes indsigelser mod udkastet.

2.10.4. Såfremt indsigelse fremsættes, indkalder fogedretten efter § 579, stk. 2, med mindst 14 dages varsel de interesserede til et møde. Opnås der ikke enighed, afgøres spørgsmålet ved kendelse.

2.11. Auktionsskøde Efter § 580 udstedes der altid auktionsskøde, og der gives hammerslag efter § 574, uanset ejendommen købes af en ufyldestgjort panthaver.

2.12. Appel Fogedrettens afgørelser kan efter § 584 appelleres til landsretten. Appelfristen er 4 uger fra fogedrettens afgørelse. Fogedretskendelser, som går imod statsskattedirektoratets interesser, skal straks indsendes til direktoratet til afgørelse af, hvorvidt kendelsen skal appelleres.

2.13. Ventelistesystemet Begæring om tvangsauktion kan efter § 560, stk. 2, indgives, uanset der allerede er indgivet en auktionsbegæring. Begæringerne behandles af fogedretten i den rækkefølge, de er modtaget, således at en senere indgivet begæring ikke behandles, før en tidligere er bortfaldet. Den tidligere adgang for en panthaver til at indtræde i en tidligere rekvirents stilling er således bortfaldet.

3. Udlæggets prioritetsstilling, særligt i forhold til foranstående ejerpantebreve

3.1. Udlæg i fast ejendom skal tinglyses umiddelbart efter udlæggets foretagelse, idet udlægget i forhold til andre tinglyste rettigheder alene får prioritet efter tidspunktet for tinglysningen.

3.1.1. Kommunerne skal altid, når direktoratets samlede krav overstiger 10.000 kr., og der er foretaget udlæg i fast ejendom, undersøge tingbogen og skaffe sig orientering om udlæggets/udlæggenes prioritetsstilling.

3.1.2. I henhold til tinglysningslovens § 40, stk. 1, kan der ikke foretages udlæg i ejerpantebreve eller ledige pladser i prioritetsrækkefølgen.

3.2. Såfremt der umiddelbart foran direktoratets udlæg er tinglyst et eller flere ejerpantebreve, kan et udlæg dog få prioritetsstilling inden for ejerpantebrevets/ejerpantebrevenes rammer. I forhold til den kreditor/de kreditorer, der har ejerpantebrevet/ejerpantebrevene i håndpant, er det dog nødvendigt at give denne/disse særskilt underretning om udlægget. Det for direktoratet foretagne udlæg må respektere den udvidelse af kreditten, en kreditor i god tro har foretaget, inden underretningen er kommet frem, og som stadig har bestået indtil tidspunktet for tvangsauktionens afholdelse. Efter modtagelsen af underretningen om udlægget kan kreditor ikke udvide kreditten i henhold til ejerpantebrevet til skade for udlæggets placering, hvis udvidelsen ikke har været nødvendig for ham til imødegåelse af hans tab eller i øvrigt til varetagelse af andre interesser end skyldnerens.

3.2.1. Hvis der umiddelbart foran det tinglyste udlæg er tinglyst et eller flere ejerpantebreve, skal kommunen undersøge, om ejerpantebrevet/ejerpantebrevene er håndpantsat til andre af skyldnerens kreditorer, f.eks. en bank. Er dette tilfældet, skal kommunen straks meddele den eller de pågældende kreditorer, at der er foretaget udlæg i ejendommen, og at det herefter ikke kan accepteres, at gældsforholdet, for hvilket ejerpantebrevene ligger til sikkerhed, udvides til skade for det foretagne udlæg. Der kan i skrivelsen henvises til højesteretsdommen i UfR 1979/569. Samtidig skal kreditorerne anmodes om at oplyse deres tilgodehavende på udlægstidspunktet og underretningstidspunktet, hvilket eventuelt kan ske ved tilbagesendelse af en genpart af kommunens skrivelse, hvor kreditorerne kan anføre deres tilgodehavende. Endelig skal kreditorerne anmodes om ved gældsforholdets ophør at fremsende ejerpantebrevene til kommunen.

3.2.2. Såfremt kreditor i henhold til et ejerpantebrev meddeler, at han, uagtet kommunens underretning om det foretagne udlæg, fortsat mener sig berettiget til at udvide kreditten inden for den allerede bevilgede kredits rammer eller inden for ejerpantebrevets nominelle beløb, skal kommunen fastholde den tidligere meddelte underretning under påberåbelse af førnævnte højesteretsdom.

3.2.3. Såfremt kreditor herefter fortsat påstår sig berettiget til at udvide kreditten, skal sagen forelægges statsskattedirektoratet til afgørelse.

3.3. Hvis et ejerpantebrev, der er tinglyst på sidste plads i prioritetsrækkefølgen, ikke er håndpantsat til andre kreditorer, skal pantefogeden ud over at foretage udlæg i ejendommen tage ejerpantebrevet i besiddelse med hjemmel i § 523, stk. 2. Selv om ejerpantebrevet ikke bliver frataget skyldneren og denne senere håndpantsætter dette, skal udlægget på en efterfølgende tvangsauktion, efter statsskattedirektoratets opfattelse, ikke respektere gælden i henhold til en håndpantsætning, som er opstået efter udlæggets tinglysning.

3.4. Som anført foran under 3.1.2. kan der ikke foretages udlæg i ejerpantebreve, men disse kan frivilligt håndpantsættes af skyldneren til sikkerhed for en skatterestance.

3.4.1. Hvis ejerpantebrevet ikke er pantsat til andre kreditorer, overgives ejerpantebrevet til kommunen, som besidder dette som primær håndpanthaver. Der bør samtidig underskrives en håndpantsætningserklæring.

3.4.2. Hvis ejerpantebrevet er primært håndpantsat til en anden kreditor, skal det af håndpantsætningserklæringen fremgå, at statsskattedirektoratet ved den pågældende kommune får sekundær håndpant i ejerpantebrevet. Kommunen skal straks derefter skriftligt underrette den primære håndpanthaver om den meddelte sekundære håndpantsætning. Det skal i underretningsskrivelsen tilkendegives, at den primære håndpanthaver ikke kan udvide sin kredit med sikkerhed i ejerpantebrevet ud over det tilgodehavende, der skyldtes på tidspunktet for underretningen, jf. højesteretsdommen UfR 1979/566, medmindre andet er aftalt med kommunen. De under 3.2. anførte principper finder tilsvarende anvendelse.

4. Ny bestemmelse i tinglysningsloven Ved lov nr. 291 af 8. juni 1978 er der indsat en ny bestemmelse i tinglysningsloven - § 42B - hvorefter en kreditor, uanset modstående bestemmelse i pantebreve, ikke kan forlange kapitalen indfriet som følge af, at 1. forfaldne skatter og afgifter eller forfaldne ydelser til andre panthavere er udbetalte, 2. der foretages udlæg i ejendommen, 3. ejendommen tages til brugeligt pant, 4. der afholdes møde i anledning af en anmodning om tvangsauktion, 5. skyldnerens bo tages under konkursbehandling, eller 6. skyldnerens bo tages under offentlig skiftebehandling som gældsfragåelsesbo.

5. Tvangsauktionsklausuler i pantebreve

5.1. Efter de af justitsministeriet godkendte pantebrevsformularer er der forskellige regler om virkningen af en afholdt tvangsauktion over for en panthaver. Oprindelig forfaldt hele gælden ved tvangsauktion. Dette blev ændret ved justitsministeriets bekendtgørelse nr. 595 af 13. november 1973, og nr. 17 af 26. januar 1979, således at restgælden i henhold til pantebreve udstedt efter 1. januar 1974 principielt indestod ved tvangsauktion. Såvel de ældre som de nuværende deklaratoriske bestemmelser kan dog være fraveget ved særlig aftale i pantebrevenes individuelle tekst. Ved bedømmelsen af hvilke pantehæftelser, der forfalder i anledning af tvangsauktion, er det derfor nødvendigt at undersøge hvilke pantebrevsformularer, der er anvendt, og indholdet af den bestemmelse, der fraviger hovedreglen (tvangsauktionsklausulen). Det vil tillige have betydning, om pantebrevet på tvangsauktionstidspunktet er misligholdt.

5.2. Pantebreve til realkreditinstitutioner. Restgælden forfalder principielt ved ejerskifte og tvangsauktion. Der er dog fast praksis for, at restgælden til realkreditinstitutioner forbliver indestående, således at kommunen ved indberetning i forbindelse med eventuelle tvangsauktioner kan anføre, at restgælden bliver indestående, medmindre kommunen måtte have formodning om andet.

5.3. Private pantebreve oprettet før 1. januar 1974 pantebrevsformular I.

5.3.1. Principielt forfalder restgælden i henhold til disse pantebreve ved ejerskifte og tvangsauktion. I den individuelle tekst kan det dog være bestemt, at restgælden i disse tilfælde skal forblive indestående. Denne begrænsning er i mange tilfælde kun gældende, såfremt det er en kontraktspanthaver, der overtager ejendommen. Det afhænger tillige af tvangsauktionsklausulens indhold, om restgælden kan forblive indestående, selv om pantebrevet i øvrigt er misligholdt. Kommunen skal så vidt muligt ved indberetningen oplyse indholdet af pantebrevets individuelle tekst, således at der kan tages stilling, til, om pantebrevet forfalder ved ejendommens videresalg og til størrelsen af de ejerskifteafdrag, der eventuelt skal erlægges såvel ved direktoratets erhvervelse på auktion som ved direktoratets videresalg af ejendommen. Det skal endvidere oplyses hvilken tidsfrist, der er gældende for betaling af restancer, for at klausulen kan gøres gældende.

5.4. Pantebreve oprettet på pantebrevsformular A i henhold til justitsministeriets bekendtgørelser nr. 595 af 13. november 1973 og nr. 17 af 26. januar 1979.

5.4.1. Private pantebreve, der er anmeldt til tinglysning efter 1. januar 1974 henholdsvis 1. april 1979, skal være oprettet i overensstemmelse med ovennævnte bekendtgørelser.

5.4.2. Efter formularens punkt 10 forfalder restgælden ikke ved tvangsauktion. Bestemmelsen kan dog være fraveget ved en bestemmelse i den individuelle tekst enten for kontraktspanthavere eller såvel for kontraktspanthavere som for retspanthavere. Ved forelæggelsen for direktoratet skal kommunen så vidt muligt oplyse indholdet af pantebrevets mulige individuelle tekst om fravigelse af tvangsauktionsklausulen, således at direktoratet kan tage stilling til, om pantebrevet - hvad enten det er misligholdt eller ej - kan forblive indestående i ejendommen, såfremt direktoratet som retspanthaver køber ejendommen som ufyldestgjort panthaver.

5.4.3. Efter formularens punkt F. 8, forfalder restgælden ikke ved ejerskifte, medmindre andet er vedtaget i pantebrevet. Ved indberetning til direktoratet skal kommunen så vidt muligt oplyse indholdet af pantebrevets individuelle tekst, således at der kan tages stilling til, om pantebrevet forfalder ved ejendommens videresalg eller til størrelsen af de eventuelle ejerskifteafdrag, der skal erlægges ved direktoratets erhvervelse af ejendommen på tvangsauktion og ved direktoratets videresalg af ejendommen.

6. Tvangsauktion på grundlag af statsskattedirektoratets krav Kommunerne er ikke bemyndiget til at begære tvangsauktion over fast ejendom. Særskilt bemyndigelse skal indhentes fra statsskattedirektoratet. Ved sagens fremsendelse skal medfølge tingbogsattest, udskrift(er) af udlægsbogen, vurderings- og skatteattest samt andre bilag med oplysninger om ejendommen. Indberetningen skal indeholde oplysning om restgælden på tinglyste udlæg, om bebyggelsen er lovlig, ejendommens prioriteringsforhold, herunder pantehæftelsernes aktuelle størrelse (eventuelt ifølge den sidst foreliggende selvangivelse), samt eventuelle oplysninger om pantebrevenes individuelle tekst om stillingen på tvangsauktion, jf. 5. Der skal endvidere gives oplysninger om pantehæftelsernes løbetid, og om der skal erlægges ejerskifteafdrag, jf. 5.4.3. Såfremt der er lyst et ejerpantebrev med prioritet umiddelbart foran det for direktoratet foretagne udlæg, og ejerpantebrevet er håndpantsat, skal det oplyses, hvad den foranstående kreditors tilgodehavende med sikkerhed i ejerpantebrevet androg på tidspunktet for foretagelsen af direktoratets udlæg, og hvad den foranstående kreditors tilgodehavende androg på tidspunktet for underretningen om det foretagne udlæg, jf. punkt 3. Ved indberetningen skal kommunen oplyse ejendommens handelsværdi i fri handel og på sædvanlige vilkår, restancer af ejendomsskatter og afgifter m.v., om der påhviler ejendommen vej- og kloakgæld og oplysning om andre udgifter til istandsættelse/ryddeliggørelse m.v., som kommunen er bekendt med skal afholdes, inden ejendommen videresælges.

7. Tvangsauktion begæret af andre kreditorer Indkaldelse til tvangsauktion over fast ejendom eller forberedende møde vil i overensstemmelse med SD-cirkulære 1978-13, punkt 2.2., blive tilsendt den kommune, der har forestået inddrivelen ved udlæggets foretagelse. Såfremt opkrævningen af restancen efterfølgende er overført til en anden kommune, skal den kommune, der har modtaget underretningen, straks videresende indkaldelsen til den kommune, der for øjeblikket har restancen til opkrævning. Det påhviler opkrævningskommunen at indsende de fornødne oplysninger om ejendommen til statsskattedirektoratet.

7.1. Indberetning skal foretages umiddelbart efter, at kommunerne har modtaget salgsopstilling. Ved indberetningen skal medfølge salgsopstilling og auktionsvilkår. Endvidere skal den sagkyndiges vurdering af ejendommen oplyses hvis denne oplysning foreligger. I øvrigt skal indberetningen indeholde samme oplysninger som anført under 6.

7.2. Kommunerne skal ikke indberette tvangsauktioner over fast ejendom, hvor der ikke må formodes at fremkomme nogen friværdi, efter en af kommunen foretaget skematisk beregning. Eksempel på en skematisk beregning er vist i bilag 1.

8. Nedskrivning af restancen En skyldner har krav på, at hans gæld til den kreditor, der har overtaget hans ejendom på tvangsauktion, nedskrives med det beløb, hvormed der blev budt ind i dennes prioritet. Gør en pant- eller udlægshaver, der ved auktionen har købt ejendommen til en pris, der ikke gav ham fuld dækning, sit resttilgodehavende gældende mod skyldneren som en personlig fordring, kan retten efter § 578 nedsætte fordringen i det omfang det ved senere salg af ejendommen eller på anden måde godtgøres, at auktionsbudet stod i misforhold til ejendommens værdi på auktionstidspunktet. Ved direktoratets overtagelse af en fast ejendom på tvangsauktion og senere videresalg vil nettoprovenuet fra ejendommens salg blive benyttet til nedbringelse af restantens skattegæld. Et eventuelt overskud ved videresalg af en på tvangsauktion overtaget fast ejendom vil i henhold til tekstanmærkning på finansloven blive udbetalt til skyldneren efter modregning af anden gæld, som han måtte have til statskassen.

9. Tvangsauktion ved konkurs Under konkurs kan tvangsauktion over skyldnerens aktiver efter konkurslovens § 85, stk. 1, alene foretages efter begæring af boet eller med dettes samtykke. En tvangsaktion, som er påbegyndt inden konkursdekretets afsigelse, kan således ikke uden kurators godkendelse fortsættes, men skal berostilles, og sagen indberettes til statsskattedirektoratet.

10. Kommunernes legitimation og bemyndigelse til at kvittere foretagne udlæg

10.1. Kommunerne er legitimeret til at kvittere ethvert for statsskattedirektoratet foretaget udlæg til aflysning af tingbogen.

10.2. Uden særskilt bemyndigelse fra direktoratet er kommunerne bemyndiget til at aflyse foretagne udlæg ved indfrielse af hele restancen.

10.3. Uden særskilt bemyndigelse fra direktoratet er kommunerne endvidere bemyndiget til at aflyse foretagne udlæg ved delvis eller ingen dækning af restancen under forudsætning af: 1. At ejendommen sælges i fri handel på sædvanlige vilkår og til en pris, som kommunen skønner at være ejendommens reelle handelsværdi. 2. At hele provenuet, herunder også provenuet der fremkommer ved salg af udstedte sælgerpantebreve, anvendes til dækning af panthaverne i prioritetsorden samt til dækning af sædvanlige handelsomkostninger ved salget. 3. At terminsrestancer ikke dækkes af salgsprovenuet, bortset fra salg som foranlediges af fogedretten i forbindelse med en indgiven begæring om tvangsauktion over ejendommen. 4. At udlæg først aflyses i forbindelse med, at den ny købers adkomst til ejendommen bliver berigtiget og mod den berigtigende advokats indeståelse for, at provenuet alene anvendes i overensstemmelse med de ovenfor fastsatte retningslinier. Skyldneren må således aldrig få andel i provenuet, før hele restancen i henhold til foretagne udlæg er betalt. Såfremt en foranstående panthaver, der får hel eller delvis dækning ved ejendommens salg, tillige har sikkerhed i andre af skyldnerens aktiver, skal aflysningen gøres betinget af, at den foranstående kreditor afstår fra sin sikkerhed, og at direktoratet indtræder i denne sikkerhed. Kvittering af udlæg i andre tilfælde skal forelægges direktoratet, der endvidere skal have forelagt sager om salg af ejendomme til nærstående og til offentlige myndigheder.

11. Kommunernes legitimation og bemyndigelse til at meddele rykningspåtegninger på foretagne udlæg

11.1. Kommunerne er legitimeret til at meddele rykningspåtegninger på ethvert for statsskattedirektoratet foretaget udlæg i fast ejendom.

11.2. Uden særskilt bemyndigelse fra statsskattedirektoratet er kommunerne bemyndiget til at meddele rykningspåtegninger på foretagne udlæg under forudsætning af: 1. At hele provenuet ved det nyoptagne lån alene anvendes til dækning af panthaverne i prioritetsorden, samt til dækning af omkostningerne ved låneoptagelsen. 2. At terminsrestancer ikke dækkes af låneprovenuet. 3. At det nye lån optages i realkreditinstitutioner eller banker og sparekasser. 4. At statsskattedirektoratets krav, såfremt det nye lån optages mod sikkerhed i et ejerpantebrev eller skadesløsbrev, sikres ved sekundær pant i ejerpantebrevet eller skadesløsbrevet. 5. At restantens økonomiske forhold efter kommunens skøn muliggør, at han vil kunne overholde betalingen af fremtidige terminsydelser og den med kommunen indgåede aftale om afviklingen af skatterestancen. Restanten må således aldrig selv få andel i provenuet, ligesom der ikke kan meddeles tilladelse til rykningspåtegninger, såfremt dette efterfølgende vil forringe direktoratets mulighed for at opnå dækning ved ejendommens salg. Såfremt en foranstående panthaver, der får hel eller delvis dækning ved ejendommens prioritering, tillige har sikkerhed i andre af skyldnerens aktiver, skal rykningspåtegningen gøres betinget af, at den foranstående kreditor afstår fra sin sikkerhed, og at direktoratet indtræder i denne sikkerhed. Begæringer om rykningspåtegninger i andre tilfælde end de ovenfor nævnte skal forelægges direktoratet til afgørelse.

12. Relaksering af udlæg i fast ejendom Kommunerne er ikke bemyndiget til at meddele tilladelse til, at dele af et udlagt pant udgår, f.eks. ved udstykning. Ansøgninger herom skal forelægges statsskattedirektoratet.

Hans Westerberg

Per Hessel

Bilag

Eksempel på skematisk beregning i forbindelse med tvangsauktion over fast ejendom jf. pkt. 7

Ejendommen matr.nr.:

tilhørende Forventet handelsværdi kr. 1.000.000 Forventet udbetaling - kr. 100.000 Indestående prioriteter, der kan overtages ifølge salgsopstilling - kr. 375.000 ------------------- Anslået størrelse af sælgerpant kr. 525.000 ==================== Indtægter: Udbetaling kr. 100.000 Sælgerpant kr. 525.000 a kurs (50) kr. 262.500 ------------------- kr. 362.500 Udgifter: Restancer inkl. ejerskifte afdrag iflg. salgsopstillingen (kolonne 3) kr. 42.365 Panthæftelser, der skal ind fries iflg. salgsopstillingen (kolonne 4) kr. 165.000 Anslåede øvrige omkostninger, 10% af handelsværdien kr. 100.000 - kr. 307.365 ------------------------------------ Forventet overskud kr. 55.135 ====================

Udviser ovennævnte opgørelse underskud, skal der ikke fremsendes indberetning til statsskattedirektoratet.

Udviser ovennævnte opgørelse overskud, skal sagen indberettes til direktoratet.

Versioner

1. 1981-02-27 · til 1989-03-08